房地產(chǎn)靜態(tài)經(jīng)濟(jì)測(cè)算實(shí)際案例應(yīng)用

房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)測(cè)算分析-第一部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的核心評(píng)價(jià)指標(biāo)-第二部分一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)分析過(guò)程-第三部分深圳市舊改項(xiàng)目的地價(jià)計(jì)算交流內(nèi)容房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的核心評(píng)價(jià)指標(biāo)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)在評(píng)價(jià)一個(gè)房地產(chǎn)是否具備投資價(jià)值時(shí)，可對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)進(jìn)行分析，參考項(xiàng)目的銷售利潤(rùn)率、IRR、EBITDA等指標(biāo)，以作出綜合的考慮與評(píng)判。

對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)分析可分為靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析兩種。在靜態(tài)分析中，對(duì)項(xiàng)目的成本支出及整體收入進(jìn)行靜態(tài)分析計(jì)算，通過(guò)銷售利潤(rùn)判斷項(xiàng)目收益情況。在動(dòng)態(tài)分析中，不僅考慮靜態(tài)的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，且需對(duì)項(xiàng)目每年或每半年的開發(fā)節(jié)奏及收支情況作出預(yù)估分析，再通過(guò)計(jì)算經(jīng)濟(jì)指標(biāo)判斷項(xiàng)目可行性。

一般的銷售項(xiàng)目，僅進(jìn)行靜態(tài)即可大致對(duì)項(xiàng)目的可行性得出結(jié)論。其主要參考指標(biāo)為：權(quán)益樓面地價(jià)、銷售利潤(rùn)率。

對(duì)存在較大量自持經(jīng)營(yíng)物業(yè)（如：商場(chǎng)、寫字樓及酒店）的項(xiàng)目，則需進(jìn)行動(dòng)態(tài)分析。其主要參考指標(biāo)為：IRR、EBITDA。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的核心評(píng)價(jià)指標(biāo)參考評(píng)價(jià)指標(biāo)權(quán)益樓面地價(jià)—指將獲取開發(fā)建設(shè)土地的總成本（包括土地出讓金、舊改拆遷安置成本、回遷物業(yè)建安成本等）均攤至未來(lái)項(xiàng)目可用于銷售或自持經(jīng)營(yíng)的建筑面積后，所得出的樓面地價(jià)。銷售利潤(rùn)率—項(xiàng)目稅前及稅后的銷售利潤(rùn)和利潤(rùn)率是銷售項(xiàng)目的兩項(xiàng)重要評(píng)價(jià)指標(biāo)。

銷售利潤(rùn)率=銷售利潤(rùn)/項(xiàng)目銷售總收入IRR—內(nèi)部回報(bào)率（Internalrateofreturn），又稱內(nèi)部收益率，是指項(xiàng)目投資實(shí)際可望達(dá)到的收益率。實(shí)質(zhì)上，它是能使項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。是在考慮了時(shí)間價(jià)值的情況下，計(jì)算項(xiàng)目投資可望達(dá)到的報(bào)酬率。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的核心評(píng)價(jià)指標(biāo)參考評(píng)價(jià)指標(biāo)（持有物業(yè)評(píng)價(jià)指標(biāo)）EBIT—全稱為earningsbeforeinterestandtax，即息稅前利潤(rùn)，從字面意思可知是扣除利息、所得稅之前的利潤(rùn)；即未計(jì)利息、稅項(xiàng)前的利潤(rùn)。EBITDA—稅息折舊及攤銷前利潤(rùn)，簡(jiǎn)稱EBITDA，是EarningsBeforeInterest,Taxes,DepreciationandAmortization的縮寫，即未計(jì)利息、稅項(xiàng)、折舊及攤銷前的利潤(rùn)。EBITAMARGIN—即EBITA相對(duì)于投資成本的回報(bào)率，作為持有經(jīng)營(yíng)物業(yè)的評(píng)判指標(biāo)，華潤(rùn)一般考慮為持有物業(yè)EBITA15年平均值/持有物業(yè)總投資房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的核心評(píng)價(jià)指標(biāo)參考評(píng)價(jià)指標(biāo)ROA—即資產(chǎn)收益率（ReturnonAssets，ROA），又稱資產(chǎn)回報(bào)率，是用來(lái)衡量每單位資產(chǎn)創(chuàng)造多少凈利潤(rùn)的指標(biāo)。

資產(chǎn)收益率=凈利潤(rùn)/總資產(chǎn)總額AssetsROE—凈資產(chǎn)收益率又稱股東權(quán)益收益率，是凈利潤(rùn)與平均股東權(quán)益的百分比，是公司稅后利潤(rùn)除以凈資產(chǎn)得到的百分比率，該指標(biāo)反映股東權(quán)益的收益水平，用以衡量公司運(yùn)用自有資本的效率。

凈資產(chǎn)收益率=稅后利潤(rùn)/所有者權(quán)益-第一部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的核心評(píng)價(jià)指標(biāo)-第二部分一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)分析過(guò)程-第三部分深圳市舊改項(xiàng)目的地價(jià)計(jì)算交流內(nèi)容項(xiàng)目總投資包含項(xiàng)目序號(hào)項(xiàng)目說(shuō)明土地總成本1土地成本土地出讓金、舊改拆遷安置成本、回遷物業(yè)建安成本等銷售物業(yè)建造成本2自有物業(yè)建安成本根據(jù)自有物業(yè)開發(fā)量乘以建造單價(jià)得出相關(guān)費(fèi)用3不可預(yù)見費(fèi)自有物業(yè)開發(fā)過(guò)程中產(chǎn)生的不可預(yù)見費(fèi)用，一般取自有物業(yè)建安成本的5%4銷售費(fèi)用銷售過(guò)程支出費(fèi)用，一般取總銷售額的2.8%計(jì)算5管理費(fèi)用一般取土地總成本及自有物業(yè)建安成本的2%計(jì)算6財(cái)務(wù)費(fèi)用可參考銀行同期貸款利率6.55%一般房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)分析過(guò)程相關(guān)稅費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目說(shuō)明相關(guān)稅費(fèi)1營(yíng)業(yè)稅以企業(yè)總銷售收入的5.55%計(jì)算2土地增值稅根據(jù)土地增值額進(jìn)行計(jì)算3所得稅以企業(yè)利潤(rùn)的25%進(jìn)行計(jì)算一般房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)分析過(guò)程一般房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)分析過(guò)程假設(shè)項(xiàng)目基本指標(biāo)開發(fā)建設(shè)用地面積（平米）總開發(fā)量（平米）住宅（平米）寫字樓（平米）容積率100,000500,000300,000200,0005.00土地成本及樓面地價(jià)測(cè)算土地總成本（萬(wàn)元）600,000自有住宅物業(yè)（m2）300,000自有寫字樓物業(yè)（m2）200,000權(quán)益樓面地價(jià)（元/m2）12,000一般房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)分析過(guò)程建安成本及銷售收入計(jì)算物業(yè)類型面積（m2）建設(shè)成本(單價(jià))建安總價(jià)(萬(wàn)元)銷售均價(jià)銷售收入（萬(wàn)元）住宅300,0007,000210,00038,0001,140,000寫字樓200,0006,500130,00035,000700,000總計(jì)343,000340,0001,840,000建安成本取值參考建造成本

（元/平米）住宅辦公高端品質(zhì)改善高檔中檔前期費(fèi)用200～250150～200100～150200～250150～200土建工程1500～20001500～20001500～20001500～20001500～2000裝修工程另見裝修標(biāo)準(zhǔn)1000～1200800～1000機(jī)電工程800~1000600～800400～6002300～28001800～2300外墻工程1000～1200600～800400～6001000～1500800～1000園林200～300150～250100～150100～150100～150地上開發(fā)成本合計(jì)4500～50003500～40003000～35006000～80005000～6000備注：1、計(jì)算基數(shù)均按建筑面積（下同）。2、土建工程未考慮建筑類型對(duì)土建成本的影響，如果是超高層，對(duì)應(yīng)成本增加800～1000。3、住宅底商采用對(duì)應(yīng)品質(zhì)的住宅的成本。裝修標(biāo)準(zhǔn)（元/平米）豪裝精裝簡(jiǎn)裝住宅裝修工程2500~40001500~2500800~1500一般房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)分析過(guò)程項(xiàng)目比率計(jì)算基數(shù)（萬(wàn)元）總額（萬(wàn)元）備注開發(fā)不可預(yù)見費(fèi)5%340,00017,000以自有物業(yè)建安成本費(fèi)計(jì)算銷售費(fèi)用2.8%1,840,00051,520以總銷售額計(jì)算(含保障房)管理費(fèi)用2%940,00018,800以土地總成本及自有物業(yè)建安成本計(jì)算財(cái)務(wù)費(fèi)用6.55%

128,568銀行同年期貸款利率營(yíng)業(yè)稅金5.55%1,840,000102,120以總銷售回款及回遷物業(yè)公允值計(jì)算土地增值稅154,764詳見后頁(yè)稅前利潤(rùn)

427,228總銷售收入減上述總成本所得稅25%581,992106,807以稅前利潤(rùn)25%計(jì)算稅后利潤(rùn)

320,421

相關(guān)費(fèi)用及稅金計(jì)算一般房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)分析過(guò)程土地增值稅計(jì)算方式土地增值稅=土地增值額×稅率－扣除項(xiàng)目×扣減系數(shù)（扣減系數(shù)速算）土地增值額=銷售總收入+回遷房公允價(jià)值－扣除項(xiàng)目扣除項(xiàng)目=土地出讓金+拆遷成本+回遷房公允價(jià)值+自有物業(yè)建安成本+三費(fèi)+營(yíng)業(yè)稅金+加計(jì)扣除項(xiàng)三費(fèi)=（土地出讓金+拆遷成本+回遷房公允價(jià)值+自有物業(yè)建安成本）×0.1加計(jì)扣除項(xiàng)=（土地出讓金+拆遷成本+回遷房公允價(jià)值+自有物業(yè)建安成本）×0.2說(shuō)明：1）稅率依據(jù)土地增值率進(jìn)行取值，土地增值率=土地增值額/扣除項(xiàng)目。當(dāng)土地增值率為0-0.5時(shí)，稅率為30%；土地增值率為0.5-1時(shí)，稅率為40%；土地增值率為1-2時(shí)，稅率為50%；土地增值率為2以上時(shí)，

稅率為60%。2）扣減系數(shù)可進(jìn)行速算。當(dāng)土地增值率大于2時(shí)，為0.35；土地增值率為1-2時(shí)，為0.15；土地增值率為0.5-2時(shí)，為0.05項(xiàng)目土地增值稅計(jì)算銷售總收入1,840,000回遷房公允價(jià)值0扣除項(xiàng)目土地出讓金拆遷成本還遷房公允價(jià)值建安成本營(yíng)業(yè)稅金三費(fèi)加計(jì)扣除項(xiàng)合計(jì)600,00000340,000102,12094,000188,0001,324,120土地增值額應(yīng)納稅款515,880154,764一般房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)分析過(guò)程項(xiàng)目投資財(cái)務(wù)指標(biāo)備注項(xiàng)目總投資（萬(wàn)元）1,155,888

含土地總成本、自有物業(yè)建安成本、開發(fā)不可預(yù)見費(fèi)、銷售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用總銷售收入（萬(wàn)元）1,840,000

銷售利潤(rùn)稅前427,228稅后320,421銷售利潤(rùn)率稅前23.22%稅后17.41%項(xiàng)目靜態(tài)指標(biāo)一般房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)分析過(guò)程假設(shè)項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏與資金安排單位：萬(wàn)元第1年第2年第3年第4年地價(jià)支付100%支出600000自有物業(yè)建安成本30%40%30%支出102000136000102000不可預(yù)見費(fèi)支出510068005100管理費(fèi)支出1404027202040銷售費(fèi)用支出10304392561960銷售稅金及附加20424778113885土地增值稅預(yù)征（3%）11040420602100土地增值稅結(jié)轉(zhuǎn)19913758633788所得稅223431045925286銷售假設(shè)（此處假設(shè)當(dāng)期回款率為100%，一般應(yīng)為70%）住宅銷售20%80%收入228000912000寫字樓銷售20%70%10%收入14000049000070000稅后凈現(xiàn)金流量-72114013845695327852981稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量-721140-582684370594423575動(dòng)態(tài)指標(biāo)計(jì)算一般房地產(chǎn)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)分析過(guò)程指標(biāo)計(jì)算（假設(shè)基準(zhǔn)收益率為9.3%）單位：萬(wàn)元第1年第2年第3年第4年稅后凈現(xiàn)值-72114012667579795640575稅后累計(jì)凈現(xiàn)金流量-721140-594465203492244067動(dòng)態(tài)指標(biāo)計(jì)算通過(guò)計(jì)算財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率IRR=27.45%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值NPV(i=9.3%)=244067-第一部分房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的核心評(píng)價(jià)指標(biāo)-第二部分一般房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的評(píng)價(jià)分析過(guò)程-第三部分深圳市舊改項(xiàng)目的地價(jià)計(jì)算交流內(nèi)容城市更新項(xiàng)目的地價(jià)計(jì)算根據(jù)原土地性質(zhì)劃分城中村土地改造舊工業(yè)區(qū)用地改造舊住宅區(qū)及商業(yè)區(qū)改造城市三更新三項(xiàng)目三的地三價(jià)計(jì)三算相關(guān)三政策依據(jù)《深圳三市城三市更三新辦三法》規(guī)定三：1）第三三十三六條三拆除三重建三類城三市更三新項(xiàng)三目中三城中三村部三分，三建筑三容積三率在2.三5及以三下部三分，三不再三補(bǔ)繳三地價(jià)三；建三筑容三積率三在2.三5至4.三5之間三的部三分，三按照三公告三基準(zhǔn)三地價(jià)三標(biāo)準(zhǔn)三的20三%補(bǔ)繳三地價(jià)三；建三筑容三積率三超過(guò)4.三5的部三分，三按照三公告三基準(zhǔn)三地價(jià)三標(biāo)準(zhǔn)三補(bǔ)繳三地價(jià)三。城中三村依三本辦三法補(bǔ)三繳地三價(jià)進(jìn)三行拆三除重三建后三，符三合有三關(guān)規(guī)三定的三建筑三物和三附著三物均三可以三由建三設(shè)單三位取三得完三全產(chǎn)三權(quán)，三并可三自有三轉(zhuǎn)讓三。城中三村拆三除重三建項(xiàng)三目補(bǔ)三繳地三價(jià)可三以按三照市三政府三有關(guān)三規(guī)定三反撥三所在三區(qū)政三府，三作為三城中三村基三礎(chǔ)設(shè)三施和三公共三服務(wù)三設(shè)施建設(shè)三費(fèi)用三。城中三村土三地改三造城市三更新三項(xiàng)目三的地三價(jià)計(jì)三算相關(guān)三政策依據(jù)《深圳三市城三市更三新辦三法》規(guī)定三：1）第三三十八三條拆除三重建三類的三工業(yè)三區(qū)升三級(jí)改三造項(xiàng)三目升三級(jí)改三造為三工業(yè)三用途三或者三市政三府鼓三勵(lì)發(fā)三展產(chǎn)三業(yè)的三，原三有合三法建三筑面三積以三內(nèi)部三分不三再補(bǔ)三繳地三價(jià)；三增加三的建三筑面三積按三照公三告基三準(zhǔn)地三價(jià)標(biāo)三準(zhǔn)的50三%補(bǔ)繳三地價(jià)三。拆除三重建三類的三工業(yè)三區(qū)升三級(jí)改三造為三住宅三、辦三公、三商業(yè)三等經(jīng)三營(yíng)性三用途三的，三原有合法三建筑三面積三以內(nèi)三部分，按三照其三改造三后的三功能三和土三地使三用權(quán)三期限以公三告基三準(zhǔn)地三價(jià)標(biāo)三準(zhǔn)計(jì)三算應(yīng)繳三納的三地價(jià)三，扣三減原三土地三用途三及剩三余期三限以三公告三基準(zhǔn)三地價(jià)三標(biāo)準(zhǔn)三計(jì)算三的地三價(jià)；增加三建筑三面積三部分，按三照其三改造三后的三功能三和土三地使三用權(quán)三期限以市三場(chǎng)評(píng)三估地三價(jià)標(biāo)三準(zhǔn)計(jì)三算應(yīng)繳三納的三地價(jià)三。拆除三重建三的工三業(yè)區(qū)三升級(jí)三改造三項(xiàng)目三，未三按照三公告三基準(zhǔn)三地價(jià)三標(biāo)準(zhǔn)三全額三繳納三地價(jià)三的部三分限三定自三用；三建成三后其三建筑三物需三要轉(zhuǎn)三讓的三，適三用市三政府三工業(yè)三樓宇三轉(zhuǎn)讓三的有三關(guān)規(guī)三定。依據(jù)《深圳三市城三市更三新辦三法實(shí)三施細(xì)三則》規(guī)定三：1）第五三十七三條拆除三重建三類工三業(yè)區(qū)三升級(jí)三改造三項(xiàng)目三升級(jí)三改造三為物三流或三者研三發(fā)用三途的三，按三照《辦法》第三三十八三條第三一款三、第三三款三規(guī)定三計(jì)收三地價(jià)三。其三中，三物流三用地三的公三告基三準(zhǔn)地三價(jià)按三照工三業(yè)和三商業(yè)三公告三基準(zhǔn)三地價(jià)三的平三均值三測(cè)算三，研三發(fā)用三地的三公告三基準(zhǔn)三地價(jià)三按照三工業(yè)三和辦三公公三告基三準(zhǔn)地三價(jià)的三平均三值測(cè)三算。拆除三重建三類工三業(yè)區(qū)三升級(jí)三改造三項(xiàng)目三經(jīng)市三產(chǎn)業(yè)三部門三認(rèn)定三為市三政府三鼓勵(lì)三發(fā)展三產(chǎn)業(yè)三的，三按照《辦法》第三三十八三條第三一款三、第三三款三規(guī)定三測(cè)算三地價(jià)三，并三以鼓三勵(lì)發(fā)三展產(chǎn)三業(yè)地三價(jià)修三正系三數(shù)予三以修三正。舊工三業(yè)區(qū)三用地三改造城市三更新三項(xiàng)目三的地三價(jià)計(jì)三算相關(guān)三政策依據(jù)《深圳三市城三市更三新辦三法》規(guī)定三：1）第三三十九三條本辦三法第三三十三六條三至第三三十三八條三規(guī)定三情形三以外三的拆三除重三建類三城市三更新三項(xiàng)目三，按三照其三改造三后的三功能三和土三地使三用權(quán)三期限以公三告基三準(zhǔn)地三價(jià)標(biāo)三準(zhǔn)計(jì)算三應(yīng)繳三納的三地價(jià)三，扣三減原三有合三法建三筑面三積按三照原三土地三用途三及剩三余土三地使三用權(quán)三期限三以公三告基三準(zhǔn)地三價(jià)標(biāo)三準(zhǔn)計(jì)三算的三地價(jià)三。非商三品性三質(zhì)房三地產(chǎn)三轉(zhuǎn)為三商品三性質(zhì)三的，三應(yīng)當(dāng)三按照三有關(guān)三規(guī)定三另行三補(bǔ)繳三相應(yīng)三地價(jià)三。舊住三宅區(qū)三及商三業(yè)區(qū)三改造城市三更新三項(xiàng)目三的地三價(jià)計(jì)三算相關(guān)三政策依據(jù)《關(guān)于三加強(qiáng)三和改三進(jìn)城三市更三新實(shí)三施工三作的三暫行三措施》規(guī)定三：1）第三（八三）條三由舊三工業(yè)三區(qū)升三級(jí)改三造為三工業(yè)三用途三或者三市政三府鼓三勵(lì)發(fā)三展產(chǎn)三業(yè)的三拆除三重建三類城三市更三新項(xiàng)三目，三其配三套設(shè)三施限三定自三用。三其中三，配三套商三業(yè)設(shè)三施的三地價(jià)三按照三公告三基準(zhǔn)三地價(jià)三計(jì)收三，其三他配三套設(shè)三施的三地價(jià)三按照《辦法》第三三十八三條第三一款三的規(guī)三定計(jì)三收。三配套三設(shè)施三如按三規(guī)定三經(jīng)批三準(zhǔn)進(jìn)三入市三場(chǎng)銷三售的三，應(yīng)三當(dāng)按三照市三場(chǎng)評(píng)三估地三價(jià)標(biāo)三準(zhǔn)補(bǔ)三繳地三價(jià)。2）第三（十三）條三由舊三工業(yè)三區(qū)升三級(jí)改三造為三工業(yè)三用途三或者三市政三府鼓三勵(lì)發(fā)三展產(chǎn)三業(yè)，三以及三適用《辦法》第三三十九三條規(guī)三定，三由舊三居住三區(qū)、三舊商三業(yè)區(qū)三升級(jí)三改造三為居三住或三商業(yè)三服務(wù)三的城三市更三新項(xiàng)三目，三確定三地價(jià)三計(jì)收三基準(zhǔn)三容積三率和三基準(zhǔn)三建筑三面積三，采三用分三段方三式計(jì)三收地三價(jià)?！稌盒腥胧烦鞘腥氯?xiàng)目三的地三價(jià)計(jì)三算R地價(jià)三基準(zhǔn)=1-基準(zhǔn)三土地三移交三率1-實(shí)際三土地三移交三率×三R深標(biāo)三基準(zhǔn)公式三如下說(shuō)明三：1）R深標(biāo)三基準(zhǔn)——三20三13版《深圳三市城三市規(guī)三劃標(biāo)三準(zhǔn)與三準(zhǔn)則》一類三密度三分區(qū)三基準(zhǔn)三容積三率。三由舊三工業(yè)三區(qū)升三級(jí)改三造為三工業(yè)用三途或三者市三政府三鼓勵(lì)三發(fā)展三產(chǎn)業(yè)三的項(xiàng)三目R深標(biāo)三基準(zhǔn)為6.三0。2）基三準(zhǔn)土三地移三交率——拆除三范圍三用地三面積三小于10三,0三00平方三米的三城市三更新三單元三的基三準(zhǔn)土三地移三交率三為30三%，其余城三市更三新單三元的三按照《實(shí)施三細(xì)則》第十三二條三第一三款規(guī)三定確三定。三（即三規(guī)定三的項(xiàng)三目貢三獻(xiàn)率三，不三低于15三%）3）實(shí)三際土三地移三交率——指移三交給三政府三的權(quán)三屬清三晰用三地的三面積三和拆三除范三圍用三地面三積的三比率三。（三即項(xiàng)三目實(shí)三際項(xiàng)目貢三獻(xiàn)率三）4）改三造后三同時(shí)三包含三多種三建筑三功能三的，三地價(jià)三計(jì)收三基準(zhǔn)三容積三率按三各建三筑功三能基三準(zhǔn)容三積率三及其三計(jì)容三積率三建筑三面積所三占比三例加三權(quán)平三均確三定。5）地三價(jià)計(jì)三收基三準(zhǔn)建三筑面三積為三地價(jià)三計(jì)收三基準(zhǔn)三容積三率與三開發(fā)三建設(shè)三用地三面積三的乘三積。6）地三價(jià)計(jì)三收基三準(zhǔn)建三筑面三積以三內(nèi)的三部分三按《辦法》第三三十八三條第三一款三、第三三款三及第三三十三九條三規(guī)定三計(jì)收三地價(jià)三；超出三部分三中的三住宅三按照2.三5倍公三告基三準(zhǔn)地三價(jià)標(biāo)三準(zhǔn)計(jì)三收地三價(jià)，三其他三功能三按照2倍公三告基三準(zhǔn)地三價(jià)標(biāo)三準(zhǔn)計(jì)三收地三價(jià)。《暫行三措施》城市三更新三項(xiàng)目三的地三價(jià)計(jì)三算相關(guān)三政策依據(jù)《深圳三市城三市更三新辦三法實(shí)三施細(xì)三則》規(guī)定三：1）第六三十條項(xiàng)目三改造三前拆三除范三圍內(nèi)三包含三城中三村、三舊屋三村、三其他三用地三等多三種類三別用三地的三，按三照以三下標(biāo)三準(zhǔn)和三次序三進(jìn)行三地價(jià)三測(cè)算三。（一三）出三讓給三實(shí)施三主體三的開三發(fā)建三設(shè)用三地面三積不三大于三原城三中村三用地三面積三的，三改造三后的三建筑三面積三按照《辦法》第三十六三條規(guī)三定進(jìn)三行地三價(jià)測(cè)三算。（二三）開三發(fā)建三設(shè)用三地面三積超三出原三有城三中村三用地三面積三的部三分，三不大三于原三有舊三屋村三用地三面積三的，三該部三分用三地面三積根據(jù)平三均容三積率三分?jǐn)側(cè)慕ㄈ嫒e按三照《辦法》第三三十七三條規(guī)三定進(jìn)三行地三價(jià)測(cè)三算。（三三）開三發(fā)建三設(shè)用三地面三積超三出原三有城三中村三和舊三屋村三用地三總面三積的三，超三出部三分用三地面三積根三據(jù)平三均容三積率三分?jǐn)側(cè)慕ㄖ嫒e按三照《辦法》第三三十八三條、三第三三十九三條規(guī)三定進(jìn)三行地三價(jià)測(cè)三算。三其中三，可三進(jìn)行三地價(jià)三扣減三的原三有合三法建筑面三積，三為拆三除范三圍內(nèi)三出去三原有三城中三村、三舊屋三村的三其他三用地三上的三合法三建筑三面積三。實(shí)三施主三體應(yīng)三當(dāng)配三合提三供相關(guān)三建筑三物權(quán)三屬資三料，三以進(jìn)三行地三價(jià)扣三減。綜合三用地三項(xiàng)目三改造用地性質(zhì)地塊面積現(xiàn)有建筑面積工業(yè)40,00040,000舊住宅區(qū)30,00040,000城中村20,00040,000用地三指標(biāo)三（單三位：m2）地塊三現(xiàn)狀123123以某三綜合三項(xiàng)目三為例三進(jìn)行三測(cè)算總開發(fā)量住宅公寓商業(yè)辦公研發(fā)用房保障房容積率540,000255,000100,00050,00030,00060,00045,0007.50開發(fā)三指標(biāo)三（單三位：m2）說(shuō)明三：保三障房三配建三按《深圳三市城三市更三新項(xiàng)三目配三建保三障性三住房三暫行三辦法》進(jìn)行三配比三，假三設(shè)項(xiàng)三目配三建比三例為三住宅三物業(yè)三規(guī)劃三量的15三%。原三住宅三類物三業(yè)規(guī)三劃指三標(biāo)為30三0,三00三0平米三，則三保障三房配三建量三為30三0,三00三0*0.三15。規(guī)劃三方案三數(shù)據(jù)三（假三設(shè)開三發(fā)建三設(shè)用三地為72三,0三00平米三，即三貢獻(xiàn)三用地18三,0三00平米三）以某三綜合三項(xiàng)目三為例三進(jìn)行三測(cè)算補(bǔ)償三面積三計(jì)算工業(yè)三廠房三還遷三比例三為1:三1.三5補(bǔ)償三研發(fā)三用房三物業(yè)住宅三還遷三比例三為1:三1.三3補(bǔ)償三住宅三物業(yè)城中三村為1:三1補(bǔ)償三住宅三物業(yè)序號(hào)用地性質(zhì)占地面積建筑面積容積率補(bǔ)償比例補(bǔ)償建筑面積1工業(yè)用地40,00040,0001.001.560,0002舊住宅區(qū)用地30,00040,0001.331.352,0003城中村用地20,00040,0002.001.040,000總計(jì)90,000120,0001.33

152,000

以某三綜合三項(xiàng)目三為例三進(jìn)行三測(cè)算項(xiàng)目三基礎(chǔ)三指標(biāo)三匯總?cè)▎稳唬喝椒饺祝┯玫孛娣e

72,000現(xiàn)狀容積率1.33

規(guī)劃容積率7.50

現(xiàn)狀數(shù)據(jù)城中村40,000回遷數(shù)據(jù)住宅92,000規(guī)劃數(shù)據(jù)住宅255,000自有物業(yè)住宅163,000工業(yè)廠房40,000研發(fā)用房60,000公寓100,000公寓100,000舊住宅區(qū)40,000

研發(fā)用房60,000研發(fā)用房0

商業(yè)50,000商業(yè)50,000辦公30,000辦公30,000

保障房（15%）45,000

總計(jì)120,000總計(jì)152,000總計(jì)540,000總計(jì)343,000以某三綜合三項(xiàng)目三為例三進(jìn)行三測(cè)算基本三思路需補(bǔ)三繳地三價(jià)=規(guī)劃三開發(fā)三建筑三面積×樓面三地價(jià)三（依三據(jù)政三策要三求）說(shuō)明三：依三據(jù)政三策要三求，三根據(jù)三不同三用地三改造三情況三，樓三面地三價(jià)有三取基三準(zhǔn)地三價(jià)、三評(píng)估三地價(jià)三或需三乘以三相關(guān)三系數(shù)三等多三種情三況項(xiàng)目三地價(jià)三測(cè)算三可大三致分三為四三部分三：城三中村三用地三部分三、舊三住宅三區(qū)用三地部三分、三舊工三業(yè)區(qū)三工改三工部三分、三舊工三業(yè)區(qū)三工改三綜合三部分三。其三中，三根據(jù)《暫行三措施》規(guī)定三，舊三住宅三區(qū)用三地改三造及三舊工三業(yè)區(qū)三工改三工改三造部三分地三價(jià)需三按基三準(zhǔn)容三積率三進(jìn)行三分段三計(jì)收以某三綜合三項(xiàng)目三為例三進(jìn)行三測(cè)算地價(jià)三及相三關(guān)計(jì)三算基三礎(chǔ)數(shù)三據(jù)（三假設(shè)三為湖三貝片三區(qū)基三準(zhǔn)地三價(jià)）

基礎(chǔ)數(shù)據(jù)商業(yè)（含酒店）辦公（商務(wù)公寓）居住工業(yè)研發(fā)用房（M0）基準(zhǔn)地價(jià)（元/平米）(來(lái)源：羅湖區(qū)基準(zhǔn)地價(jià))8,3664,6474,1546492,648規(guī)劃指標(biāo)50,000130,000255,000060,000說(shuō)明三：依三據(jù)《深圳三市城三市更三新辦三法實(shí)三施細(xì)三則》第五三十七三條：三研發(fā)三用地三的公三告基三準(zhǔn)地三價(jià)按三照工三業(yè)和三辦公三公告三基準(zhǔn)三地價(jià)的三平均三值測(cè)三算總用地面積(平米)項(xiàng)目開發(fā)容積率項(xiàng)目貢獻(xiàn)率原工業(yè)合法建筑面積（平米）原城中村用地面積（平米）原舊住宅區(qū)用地面積（平米）72,0007.5020.00%40,00020,0003,0000以某三綜合三項(xiàng)目三為例三進(jìn)行三測(cè)算地價(jià)三基準(zhǔn)三容積三率計(jì)三算說(shuō)明三：《暫行三措施》第十三條規(guī)三定：三由舊三工業(yè)三區(qū)升三級(jí)改三造為三工業(yè)三用途三或者三市政三府鼓三勵(lì)發(fā)三展產(chǎn)三業(yè)，三以及三適用《辦法》第三三十九三條規(guī)三定，三由舊三居住三區(qū)、三舊商三業(yè)區(qū)三升級(jí)三改造三為居三住或三商業(yè)三服務(wù)三的城三市更三新項(xiàng)三目，三確定三地價(jià)三計(jì)收三基準(zhǔn)容積三率和三基準(zhǔn)三建筑三面積三，采三用分三段方三式計(jì)三收地三價(jià)。R地價(jià)三基準(zhǔn)=1-基準(zhǔn)三土地三移交三率1-實(shí)際三土地三移交三率×三R深標(biāo)三基準(zhǔn)公式三如下說(shuō)明三：1）R深標(biāo)三基準(zhǔn)——三20三13版《深圳三市城三市規(guī)三劃標(biāo)三準(zhǔn)與三準(zhǔn)則》一類三密度三分區(qū)三基準(zhǔn)三容積三率。三由舊三工業(yè)三區(qū)升三級(jí)改三造為三工業(yè)用三途或三者市三政府三鼓勵(lì)三發(fā)展三產(chǎn)業(yè)三的項(xiàng)三目R深標(biāo)三基準(zhǔn)為6.三0。2）基三準(zhǔn)土三地移三交率——拆除三范圍三用地三面積三小于10三,0三00平方三米的三城市三更新三單元三的基三準(zhǔn)土三地移三交率三為30三%，其余城三市更三新單三元的三按照《實(shí)施三細(xì)則》第十三二條三第一三款規(guī)三定確三定。三（即三規(guī)定三的項(xiàng)三目貢三獻(xiàn)率三，不三低于15三%）3）實(shí)三際土三地移三交率——指移三交給三政府三的權(quán)三屬清三晰用三地的三面積三和拆三除范三圍用三地面三積的三比率三。（三即項(xiàng)三目實(shí)三際項(xiàng)目貢三獻(xiàn)率三，本三項(xiàng)目三項(xiàng)目三為20三%）以某三綜合三項(xiàng)目三為例三進(jìn)行三測(cè)算地價(jià)三基準(zhǔn)三容積三率計(jì)三算

商業(yè)辦公（公寓）居住研發(fā)用房深標(biāo)基準(zhǔn)容積率5.45.43.26.0經(jīng)計(jì)算地價(jià)基準(zhǔn)容積率5.75.73.46.4

商業(yè)辦公（公寓）居住研發(fā)用房加權(quán)平均基準(zhǔn)容積率深標(biāo)基準(zhǔn)容積率5.45.43.26.0經(jīng)計(jì)算地價(jià)基準(zhǔn)容積率5.75.73.46.44.6加權(quán)三地價(jià)三基準(zhǔn)三容積三率計(jì)三算說(shuō)明三：《暫行三措施》第十三條規(guī)三定：三同時(shí)三規(guī)定三改造三后包三含多三種建三筑功三能的三，地三價(jià)計(jì)三收基三準(zhǔn)容三積率三按各三建筑三功能三基準(zhǔn)容積三率及三其計(jì)三容積三率建三筑面三積所三占比三例加三權(quán)平三均確三定。加權(quán)三平均三基準(zhǔn)三容積三率=居住三物業(yè)三規(guī)劃三面積×R居住三物業(yè)三地價(jià)三基準(zhǔn)+商業(yè)三物業(yè)三規(guī)劃三面積×R商業(yè)三物業(yè)三地價(jià)三基準(zhǔn)…公式三如下居住三物業(yè)三規(guī)劃三面積+商業(yè)三物業(yè)三規(guī)劃三面積…以某三綜合三項(xiàng)目三為例三進(jìn)行三測(cè)算說(shuō)明三：由三于項(xiàng)三目同三時(shí)存三在城三中村三、舊三住宅三區(qū)及三舊工三業(yè)區(qū)三改造三，需三對(duì)其三規(guī)劃三指標(biāo)三按原三用地三比例三進(jìn)行三分?jǐn)偝侵腥宀咳?、三舊住三宅區(qū)三改造三部份三及舊三工業(yè)三區(qū)改三造部三分面三積分三攤計(jì)三算總用地面積(平米)城中村用地面積（平米）城中村規(guī)劃指標(biāo)分?jǐn)偙壤f工業(yè)區(qū)用地面積（平米）舊工業(yè)區(qū)規(guī)劃指標(biāo)分?jǐn)偙壤f住宅區(qū)用地面積（平米）舊住宅區(qū)規(guī)劃指標(biāo)分?jǐn)偙壤?0,00020,0000.22240,0000.44530,0000.333

商業(yè)辦公（公寓）居住研發(fā)用房項(xiàng)目規(guī)劃指標(biāo)50,000130,000255,00060,000城中村用地改造指標(biāo)分?jǐn)?1,11128,88956,667舊住宅區(qū)改造指標(biāo)分?jǐn)?6,66743,33385,000

工業(yè)用地改造指標(biāo)分?jǐn)?2,22257,778113,33360,000以某三綜合三項(xiàng)目三為例三進(jìn)行三測(cè)算城中三村用三地改三造部三分地三價(jià)計(jì)三算

商業(yè)辦公（公寓）居住研發(fā)用房城中村用地改造指標(biāo)分?jǐn)?1,11128,88956,667

舊住宅區(qū)基準(zhǔn)容積率以內(nèi)部分補(bǔ)繳地價(jià)容積率商業(yè)辦公居住補(bǔ)地價(jià)（萬(wàn)元）7.50基準(zhǔn)地價(jià)8,3664,6474,154

建筑面積11,11128,88956,667

容積率小于2.5部分面積3,7049,63018,8890

容積率2.5-4.5部分面積2,9637,70415,1112,467容積率大于4.5部分面積4,44411,55522,66718,503合計(jì)11,11128,88956,66720,970說(shuō)明三：拆三除重三建類三城市三更新三項(xiàng)目三中城三中村三部分三，建三筑容三積率三在2.三5及以三下部三分，三不再三補(bǔ)繳三地價(jià)三；建三筑容三積率三在2.三5至4.三5之間三的部三分，三按照三公告三基準(zhǔn)三地價(jià)三標(biāo)準(zhǔn)三的20三%補(bǔ)繳三地價(jià)三；建三筑容三積率三超過(guò)4.三5的部三分，三按照三公告三基準(zhǔn)三地價(jià)三標(biāo)準(zhǔn)三補(bǔ)繳三地價(jià)以某三綜合三項(xiàng)目三為例三進(jìn)行三測(cè)算舊住三宅區(qū)三改造三部分三地價(jià)三計(jì)算

商業(yè)辦公（公寓）居住研發(fā)用房舊住宅區(qū)改造指標(biāo)分?jǐn)?6,66743,33385,000

舊住宅區(qū)基準(zhǔn)容積率以內(nèi)面積10,24626,63952,254

舊住宅區(qū)基準(zhǔn)容積率以外面積6,42116,69432,746

舊住宅區(qū)基準(zhǔn)容積率以內(nèi)部分補(bǔ)繳地價(jià)容積率商業(yè)辦公居住補(bǔ)地價(jià)（萬(wàn)元）7.50基準(zhǔn)地價(jià)8,3664,6474,154

建筑面積10,24626,63952,254

容積率修正系數(shù)1.001.001.00

應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)8,57212,37921,70642,657舊住宅區(qū)基準(zhǔn)容積率以外部分補(bǔ)繳地價(jià)容積率商業(yè)辦公居住補(bǔ)地價(jià)（萬(wàn)元）7.50基準(zhǔn)地價(jià)16,7329,29410,385

建筑面積6,42116,69432,746

容積率修正系數(shù)1.001.001.00

應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)10,74315,51634,00760,266說(shuō)明三：1）基三準(zhǔn)容三積率三以內(nèi)三面積=規(guī)劃三面積×（加三權(quán)平三均基三準(zhǔn)容三積率/項(xiàng)目三規(guī)劃三容積三率）2）依三據(jù)《暫行三措施》第十三條規(guī)三定，三基準(zhǔn)三建筑三面積三以內(nèi)三按深三圳市三公告三基準(zhǔn)三地價(jià)三計(jì)收三，超三出部三分住三宅按2.三5倍基準(zhǔn)三地價(jià)三計(jì)收三，其三他功三能按2倍基三準(zhǔn)地三價(jià)計(jì)三收以某三綜合三項(xiàng)目三為例三進(jìn)行三測(cè)算舊工三業(yè)區(qū)三改造三部分三計(jì)算三思路依據(jù)《深圳三市城三市更三新辦三法》第三三十八三條規(guī)三定：1）拆三除重三建類三的工三業(yè)區(qū)三升級(jí)三改造三項(xiàng)目三升級(jí)三改造三為工三業(yè)用三途或三者市三政府三鼓勵(lì)三發(fā)展三產(chǎn)業(yè)三的，三原有三合法三建筑三面積三以內(nèi)三部分不三再補(bǔ)三繳地三價(jià)；三增加三的建三筑面三積按三照公三告基三準(zhǔn)地三價(jià)標(biāo)三準(zhǔn)的50三%繳納三；2）拆三除重三建類三的工三業(yè)區(qū)三升級(jí)三改造三項(xiàng)目三升級(jí)三改造三為住三宅、三辦公三、商三業(yè)等三經(jīng)營(yíng)三性用三途的三，原三有合三法建三筑面三積以三內(nèi)部三分，按照三其改三造后三的功三能和三土地三使用三期限三以公三告基三準(zhǔn)地三價(jià)標(biāo)三準(zhǔn)計(jì)三算應(yīng)三繳納三地價(jià)三，扣三減原三土地三用途三及剩三余期三限以三公告基準(zhǔn)三地價(jià)三標(biāo)準(zhǔn)三計(jì)算三的地三價(jià)，三增加三建筑三面積三部分三，按三照其三改造三后的三功能三和土三地使三用權(quán)三期限三以市三場(chǎng)評(píng)三估地三價(jià)標(biāo)三準(zhǔn)計(jì)算應(yīng)三繳納三地價(jià)依據(jù)《暫行三措施》第十三條規(guī)三定：1）由三舊工三業(yè)區(qū)三升級(jí)三改造三為工三業(yè)用三途或三者市三政府三鼓勵(lì)三發(fā)展三產(chǎn)業(yè)三的城三市更三新項(xiàng)三目，三確定三地價(jià)三計(jì)收三基準(zhǔn)三容積三率和三基準(zhǔn)三建筑面三積，三采用三分段三方式三計(jì)收三地價(jià)三。可簡(jiǎn)三單理三解為三：1）舊三工業(yè)三區(qū)改三造地三價(jià)計(jì)三收可三分為三工改三綜合三及工三改工三兩部三分；2）對(duì)三于工三改綜三合部三分，三原有三合法三建筑三面積三以內(nèi)三部分三按基三準(zhǔn)地三價(jià)計(jì)三收，三超出三原有三合法三建筑三面積三部分三按市三場(chǎng)評(píng)三估價(jià)三計(jì)收三（假三設(shè)為4倍基三準(zhǔn)地三價(jià)）三；3）對(duì)三與工三改工三部分三，原三合法三建筑三面積三以內(nèi)三部分三不再三計(jì)收三地價(jià)三，原三有合三法建三筑面三積以三外、三基準(zhǔn)三容積三率以三內(nèi)部三分建三筑面三積按50三%基準(zhǔn)三地價(jià)三計(jì)收三，基三準(zhǔn)容三積率三以外三部分三建筑三面積三按2倍基三準(zhǔn)地三價(jià)計(jì)三收。以某三綜合三項(xiàng)目三為例三進(jìn)行三測(cè)算舊工三業(yè)區(qū)三改造三部分三指標(biāo)三計(jì)算商業(yè)辦公（公寓）居住研發(fā)用房工業(yè)用地改造指標(biāo)分?jǐn)?2,22257,778113,33360,000工業(yè)用地合法建筑面積分?jǐn)傁禂?shù)8.8%22.8%44.7%23.7%工業(yè)用地合法建筑面積分?jǐn)?,5099,12317,8959,474工改綜合部分增加建筑面積18,71348,65595,439-工改工除合法建筑面積以外基準(zhǔn)容積率以內(nèi)面積--

-

27,411工改工超出基準(zhǔn)容積率部分建筑面積-

--

23,115說(shuō)明三：原三有工三業(yè)合三法建三筑面三積，三依照三舊工三業(yè)區(qū)三改造三部分三各功三能規(guī)三劃指三標(biāo)比三例進(jìn)三行分三攤項(xiàng)目開發(fā)容積率加權(quán)平均基準(zhǔn)容積率原工業(yè)合法建筑面積（平米）7.504.640,000以某三綜合三項(xiàng)目三為例三進(jìn)行三測(cè)算舊工三業(yè)區(qū)三改造三部分三地價(jià)三計(jì)算——工改三綜合三部分說(shuō)明三：評(píng)三估地三價(jià)以4倍基三準(zhǔn)地三價(jià)估三算工改綜合合法建筑部分補(bǔ)繳地價(jià)容積率商業(yè)辦公居住研發(fā)用房補(bǔ)地價(jià)（萬(wàn)元）7.50評(píng)估地價(jià)8,3664,6474,154

建筑面積3,5099,12317,895

容積率修正系數(shù)1.001.001.00

應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)2,9354,2397,433

14,608工改綜合增加部分補(bǔ)繳地價(jià)容積率商業(yè)辦公居住研發(fā)用房補(bǔ)地價(jià)（萬(wàn)元）7.50基準(zhǔn)地價(jià)33,46418,58816,616

建筑面積18,71348,65595,439

容積率修正系數(shù)1.001.001.00

應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)62,62390,440158,581

311,643以某三綜合三項(xiàng)目三為例三進(jìn)行三測(cè)算舊工三業(yè)區(qū)三改造三部分三地價(jià)三計(jì)算——工改三工部三分說(shuō)明三：1）原合三法建三筑面三積以