房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)管理

《房地產(chǎn)開發(fā)與營銷》

—項目8房地產(chǎn)開發(fā)項目的建設(shè)管理8-1房地產(chǎn)項目建設(shè)管理概述——隨著建筑的市場經(jīng)濟(jì)化，建筑工程管理逐步形成了房地產(chǎn)企業(yè)（即建設(shè)單位)、施工企業(yè)和監(jiān)理單位三方管理的體制。三方相互協(xié)調(diào)與約束，確保了工程施工的順利進(jìn)行。充分發(fā)揮房地產(chǎn)企業(yè)在建筑工程施工管理中的作用，對于加快施工進(jìn)度、保證工程質(zhì)量、降低工程造價、盡早完成工程建設(shè)是很有意義的。

8-1房地產(chǎn)項目建設(shè)管理概述一、房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)管理的內(nèi)容包括項目的招標(biāo)管理、合同管理、進(jìn)度管理、質(zhì)量管理、成本管理、施工安全管理。三大管理核心既對立又統(tǒng)一項目管理的目標(biāo)質(zhì)量QUALIT?T成本KOSTEN進(jìn)度ZEIT

8-1房地產(chǎn)項目建設(shè)管理概述二、房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)管理的方式——組織方式：1）自建2）委托施工——管理方式：

1）自行管理

2）委托管理8-2房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理1、房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量的特點(diǎn)2、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程質(zhì)量的影響因素3、房地產(chǎn)開發(fā)項目工程質(zhì)量管理的原則4、房地產(chǎn)開發(fā)項目施工過程質(zhì)量控制的手段建設(shè)單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)施工圖設(shè)計文件未經(jīng)審查批準(zhǔn)的，建設(shè)單位不得使用建設(shè)單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)將工程發(fā)包給具有相應(yīng)資質(zhì)等級的單位，不得將工程肢解發(fā)包建設(shè)單位應(yīng)按照國家有關(guān)規(guī)定組織竣工驗收，建設(shè)工程驗收合格的，方可交付使用建設(shè)單位在領(lǐng)取施工許可證或者開工報告之前，應(yīng)當(dāng)按照國家有關(guān)規(guī)定辦理工程質(zhì)量監(jiān)督手續(xù)建設(shè)單位不得對承包單位的建設(shè)活動進(jìn)行不合理干預(yù)建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)依法對工程建設(shè)項目的勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理以及與工程建設(shè)有關(guān)的重要設(shè)備、材料等采購進(jìn)行招標(biāo)對必須衽監(jiān)理的工程，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)委托具有相應(yīng)資質(zhì)等級的工程監(jiān)理單位進(jìn)行監(jiān)理涉及建筑主體和承重結(jié)構(gòu)變動的裝修工程，建設(shè)單位要有設(shè)計方案勘察、設(shè)計單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)勘察、設(shè)計單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)勘察、設(shè)計單位應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)資質(zhì)等級的證書，并在其資質(zhì)等級許可范圍內(nèi)承攬工程，不得轉(zhuǎn)包或違法分包所承攬的工程除有特殊要求的建筑材料、專用設(shè)備、工藝生產(chǎn)線外，設(shè)計單位不得指定生產(chǎn)廠、供應(yīng)商勘察、設(shè)計單位必須按照工程建設(shè)強(qiáng)制性標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行勘察、設(shè)計，注冊執(zhí)業(yè)人員應(yīng)當(dāng)在設(shè)計文件上簽字，對設(shè)計文件負(fù)責(zé)設(shè)計單位應(yīng)當(dāng)根據(jù)勘察成果文件進(jìn)行建設(shè)工程設(shè)計施工單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)施工單位應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)資質(zhì)等級的證書，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承攬工程施工單位的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)施工單位必須按照工程設(shè)計圖紙和施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)施工，不得擅自修改工程設(shè)計，不得偷工減料施工單位不得轉(zhuǎn)包或違法分包工程建設(shè)工程實行質(zhì)量保修制度，承包單位應(yīng)履行保修義務(wù)總承包單位與分包單位對分包工程的質(zhì)量承擔(dān)連帶責(zé)任施工人員對涉及結(jié)構(gòu)安全的試塊、試件以及有關(guān)材料，應(yīng)在建設(shè)單位或工程監(jiān)理單位監(jiān)督下現(xiàn)場取樣，并送具有相應(yīng)資質(zhì)等級的質(zhì)量檢測單位進(jìn)行檢測施工單位必須按照工程設(shè)計要求、施工技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和合同約定，對建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和商品混凝土進(jìn)行檢驗，未經(jīng)檢驗或檢驗不合格的，不得使用建設(shè)工程監(jiān)理企業(yè)的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)建設(shè)工程監(jiān)理企業(yè)的質(zhì)量責(zé)任和義務(wù)工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)依法取得相應(yīng)資質(zhì)等級的證書，并在其資質(zhì)等級許可的范圍內(nèi)承擔(dān)工程監(jiān)理業(yè)務(wù)，不得轉(zhuǎn)讓工程監(jiān)理業(yè)務(wù)工程監(jiān)理單位不得與被監(jiān)理工程的施工承包單位以及建筑材料、建筑構(gòu)配件和設(shè)備供應(yīng)單位有隸屬關(guān)系或者其他利害關(guān)系工程監(jiān)理單位應(yīng)當(dāng)依照法律、法規(guī)以及有關(guān)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計文件和建設(shè)工程承包合同，代表建設(shè)單位對施工質(zhì)量實施監(jiān)理，并對施工質(zhì)量承擔(dān)監(jiān)理責(zé)任8.2.1房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理房地產(chǎn)項目質(zhì)量有廣義和狹義之分：廣義-從建設(shè)方的角度來看，房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量包括項目每一個環(huán)節(jié)的質(zhì)量，如地段選擇質(zhì)量、投資決策質(zhì)量、前期策劃質(zhì)量、規(guī)劃設(shè)計質(zhì)量、施工質(zhì)量、市場推廣質(zhì)量、物業(yè)管理質(zhì)量等；狹義-狹義的房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量主要是指國家和地方性法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、設(shè)計文件及合同中對工程的安全、使用、經(jīng)濟(jì)、美觀等特性的綜合要求，有時甚至專指施工質(zhì)量。房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的涵義和特點(diǎn)8.2.1房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理

房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)及其委托的監(jiān)理單位，對項目的設(shè)計、施工和竣工驗收等各個階段的質(zhì)量進(jìn)行全面管理，通過貫徹執(zhí)行建設(shè)工程質(zhì)量法規(guī)和強(qiáng)制性規(guī)范、標(biāo)準(zhǔn)，保證項目質(zhì)量總體目標(biāo)的實現(xiàn)。

房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的涵義和特點(diǎn)8.2.1房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量的特點(diǎn)：質(zhì)量形成過程復(fù)雜，影響因素多質(zhì)量波動大質(zhì)量的隱蔽性強(qiáng)竣工檢驗局限大對社會環(huán)境影響較大房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量管理的涵義和特點(diǎn)8.2房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制目標(biāo)房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制的總體目標(biāo)：項目建設(shè)必須符合國家及地方性法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及工程建設(shè)合同要求。房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制總體目標(biāo)分解8.2房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制目標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制的總體目標(biāo)：項目建設(shè)必須符合國家及地方性法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及工程建設(shè)合同要求。房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制總體目標(biāo)設(shè)計質(zhì)量子系統(tǒng)分解一般在設(shè)計任務(wù)書中反映，是用戶（建設(shè)單位、開發(fā)商）基本質(zhì)量要求、建筑設(shè)計規(guī)范和有關(guān)法規(guī)、標(biāo)準(zhǔn)的綜合反映。8.2房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制目標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制的總體目標(biāo)：項目建設(shè)必須符合國家及地方性法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及工程建設(shè)合同要求。房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制總體目標(biāo)設(shè)計質(zhì)量子系統(tǒng)材料設(shè)備質(zhì)量子系統(tǒng)分解

材料及設(shè)備質(zhì)量是項目的質(zhì)量基礎(chǔ)。用戶直接提出質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)或控制技術(shù)參數(shù)或者用戶提出基本條件后，由設(shè)計人員確定質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)。8.2房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制目標(biāo)

房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制的總體目標(biāo)：項目建設(shè)必須符合國家及地方性法規(guī)、技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范以及工程建設(shè)合同要求。房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制總體目標(biāo)設(shè)計質(zhì)量子系統(tǒng)材料設(shè)備質(zhì)量子系統(tǒng)土建施工和設(shè)備安裝質(zhì)量子系統(tǒng)分解

土建施工和設(shè)備安裝質(zhì)量控制指標(biāo)是設(shè)計意圖、施工及安裝合同要求、施工規(guī)范及操作規(guī)程、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)等的綜合體現(xiàn)。8.2房地產(chǎn)項目質(zhì)量管理房地產(chǎn)開發(fā)項目質(zhì)量控制的實施事前控制事中控制事后控制工程項目質(zhì)量控制過程8.煌2房地產(chǎn)妻項目質(zhì)計量管理房地產(chǎn)墳開發(fā)項像目質(zhì)量倘控制的榨實施設(shè)計明階段撈質(zhì)量肚控制棟（事衛(wèi)前控艷制）施工嫩階段擴(kuò)質(zhì)量爐控制茫（事規(guī)中控奶制）竣工池驗收拋階段驢質(zhì)量剃控制摩（事杰后控加制）9.3昨.1喉房絹地產(chǎn)軋項目珍質(zhì)量嬌管理9.3備.1.石3房垃地產(chǎn)開疊發(fā)項目熱質(zhì)量控群制的實邊施設(shè)計掉階段眉質(zhì)量母控制遇（事么前控食制）先天濕不足釣必將革帶來色后患堅無窮在現(xiàn)代疲工程中筑，要求葡設(shè)計提綢供的信訊息越來州越多，其設(shè)計中始的任何登錯誤都全可能會炕被放大果，引起擴(kuò)更大的谷失誤。有統(tǒng)令計資因料表靠明，炕工程透產(chǎn)生東質(zhì)量螺問題房誠的影反響因篇素，優(yōu)其重普要程余度依館次為難：設(shè)計唱的問鐵題40.揪1％施工源責(zé)任29.皺3％材料豪問題14.鋼5％使用責(zé)瀉任9.膠0％其鵝它8-蓬9.作1％因此，吼設(shè)計階茂段是影些響工程討項目質(zhì)圓量的決嬌定性環(huán)淋節(jié)。設(shè)計恩階段覺質(zhì)量匯控制祥實施撤：初步公設(shè)計盟階段傲：優(yōu)選逗設(shè)計蹲單位優(yōu)選直設(shè)計敞方案施工唉圖設(shè)蓄計階侍段建立患設(shè)計迎經(jīng)理熊質(zhì)量扣責(zé)任抵制設(shè)計車質(zhì)量跟蹤8.莖2房地產(chǎn)套項目質(zhì)滲量管理房地準(zhǔn)產(chǎn)開頌發(fā)項寶目質(zhì)攝量控近制的幅實施設(shè)計飼階段籍質(zhì)量闖控制綱（事般前控壇制）設(shè)計階冶段質(zhì)量堤控制實扒施：初步設(shè)建計階段蓄：優(yōu)選設(shè)萌計單位優(yōu)選設(shè)染計方案施工票圖設(shè)液計階播段建立漿設(shè)計怕經(jīng)理廚質(zhì)量庫責(zé)任飛制設(shè)計質(zhì)臥量跟蹤為保梯證設(shè)蔥計質(zhì)冒量，短房地巡壽產(chǎn)開們發(fā)企岸業(yè)應(yīng)暈建立仔設(shè)計纏經(jīng)理柏質(zhì)量灑責(zé)任夫制，宿對設(shè)嗽計工姿作進(jìn)瘡行組唇織、荷協(xié)調(diào)鍛、監(jiān)詞督和御檢查帳；對字一些鈔大的著、技揮術(shù)復(fù)承雜的淚項目纏工程管，應(yīng)僵委托術(shù)設(shè)計今監(jiān)理芒或聘扛請咨奶詢專磚家，敢對設(shè)按計成臨果進(jìn)花行審輝查。8.2房地產(chǎn)曲項目質(zhì)黃量管理房地?fù)舢a(chǎn)開復(fù)發(fā)項枝目質(zhì)艦量控漁制的頃實施設(shè)計階災(zāi)段質(zhì)量盡控制（客事前控耽制）設(shè)計慨階段釘質(zhì)量卸控制錦實施頭：初步設(shè)恢計階段識：優(yōu)選獸設(shè)計捕單位優(yōu)選昂設(shè)計方方案施工繪圖設(shè)枯計階盈段建立設(shè)免計經(jīng)理傷質(zhì)量責(zé)帶任制設(shè)計平質(zhì)量跟蹤在設(shè)敘計過嚇程中隱（尤烘其是引階段漢性設(shè)欣計完范成時騙），僑項目斷設(shè)計浪主管這人員始應(yīng)以班設(shè)計委招標(biāo)技文件斥、設(shè)瓶計合槐同、權(quán)政府輸有關(guān)紡批文羊、各低項技血術(shù)規(guī)掌范及折相關(guān)桌資料恢為依糠據(jù)，究對設(shè)臨計文謠件和唯圖紙死進(jìn)行吃深入堵細(xì)致萄的審焦核。審核艇中發(fā)郵現(xiàn)不島符合探標(biāo)準(zhǔn)扎和要印求的喪（如尤過分叨設(shè)計捆、設(shè)虛計不浸足）利，設(shè)每計單匙位應(yīng)繁及時傾進(jìn)行比修改典，以桐保證破設(shè)計窗質(zhì)量丟。8.喜2房地旱產(chǎn)項壇目質(zhì)縱量管明理房地奮產(chǎn)開抽發(fā)項刮目質(zhì)張量控訂制的量實施施工燭階段暗質(zhì)量它控制影響施廈工質(zhì)量蠢的因素-“人、機(jī)制、料、況法、環(huán)紹”工序筆質(zhì)量堵控制8.2房地挖產(chǎn)項教目質(zhì)和量管責(zé)理房地歡產(chǎn)開構(gòu)發(fā)項樹目質(zhì)乳量控治制的撇實施施工階癢段質(zhì)量墓控制影響危施工運(yùn)質(zhì)量竿的因姿素-“人、歲機(jī)、很料、摘法、帝環(huán)”人人是質(zhì)券量的創(chuàng)行造者，裹質(zhì)量控呀制必須剩以人為眼核心。梁發(fā)揮人尿的積極應(yīng)性、創(chuàng)汽造性；府增強(qiáng)人曾的責(zé)任繁感，樹御立質(zhì)量裹第一的召思想；幟提高人盾的素質(zhì)池，以人飾的工作攜質(zhì)量確攔保工序郊質(zhì)量、向工程質(zhì)昂量。施工救隊伍躍及人位員質(zhì)牌量控煎制監(jiān)理隊炎伍及人稀員質(zhì)量肉控制8.2房地脫產(chǎn)項脆目質(zhì)蹦量管榨理房地產(chǎn)諸開發(fā)項畝目質(zhì)量禿控制的僚實施機(jī)包括施宰工機(jī)械硬、安全唇設(shè)施、尾測量儀軍器、檢夢測儀器弄等。料包括巷工程敗所需換的原專材料否、半痕成品艇、構(gòu)雜配件帝和永夢久性絡(luò)設(shè)備吹等。賴工程曲所需牲的原潤材料哨、半師成品痰、構(gòu)么配件籍、設(shè)富備等細(xì)，將元成為遇永久障性工混程的經(jīng)組成徐部分秩，其至質(zhì)量托應(yīng)當(dāng)拔從采坡購、斑加工醬制造殿、運(yùn)疑輸、呀裝卸序、存敬放、窗檢驗詢等方丹面進(jìn)懷行系勇統(tǒng)地侄全過珍程地扛監(jiān)督州與控由制。8.2房地產(chǎn)買項目質(zhì)盤量管理房地產(chǎn)增開發(fā)項赴目質(zhì)量梨控制的借實施法包含行整個牙建設(shè)繩周期悲內(nèi)所繞采取未的技竭術(shù)方反案、傅工藝鞏流程章、組閥織措夫施、如檢測細(xì)手段海、施驢工組漏織設(shè)短計等玩。環(huán)包括旱工程棕技術(shù)財環(huán)境怖、工玻程作敞業(yè)環(huán)緒境、樹工程南管理洗環(huán)境復(fù)以及亂周邊窮環(huán)境是等。8.2房地園產(chǎn)項宮目質(zhì)陡量管禿理房地產(chǎn)適開發(fā)項勁目質(zhì)量王控制的喪實施施工階醋段質(zhì)量術(shù)控制工序質(zhì)括量控制工序莖質(zhì)量貌控制惰，是寄對工閘序活促動條仁件和抄工序紙活動焰效果旁的質(zhì)澇量控掙制，臺從而降達(dá)到音對整預(yù)個項求目的仙質(zhì)量本控制做。工序質(zhì)稈量控制脊的原則蔑：嚴(yán)格辯遵守咳工藝?yán)室?guī)程主動控貨制工序禽活動條無件的質(zhì)雙量及時檢春驗工序炮活動效愧果的質(zhì)筋量合理銜設(shè)置工序泥質(zhì)量灑控制快點(diǎn)（P22距9），分偷析其郊在工撒序進(jìn)喜行過商程中揪可能出出現(xiàn)男的質(zhì)慣量問哨題或及造成黃的質(zhì)骨量隱討患，舅對其留加以乳嚴(yán)格型控制震。8.康2房地產(chǎn)袋項目質(zhì)叨量管理房地避產(chǎn)開夾發(fā)項殘目質(zhì)乞量控確制的攜實施竣工驗言收階段押質(zhì)量控鑼制及保菜修《城市房倆地產(chǎn)開麻發(fā)經(jīng)營衡管理條玻例》第十七乎條規(guī)定器：房地產(chǎn)畢開發(fā)項筐目竣工債，經(jīng)驗犯收合格療后，方氏可交付拍使用；報未經(jīng)驗舉收或者啦驗收不柳合格的旨，不得那交付使邁用?！督ㄔO(shè)袍工程他質(zhì)量別管理被條例》第十六繞條：建設(shè)單草位收到調(diào)建設(shè)工鑄程竣工態(tài)報告后順，應(yīng)當(dāng)答組織設(shè)槐計、施蓄工、工液程監(jiān)理密等有關(guān)騙單位進(jìn)渡行竣工閱驗收。是8.2房地產(chǎn)此項目質(zhì)嗽量管理房地產(chǎn)喜開發(fā)項黎目質(zhì)量楊控制的含實施竣工驗眉收階段往質(zhì)量控艘制及保璃修竣工驗判收房地北產(chǎn)開庫發(fā)項腫目質(zhì)直量?？奘欠康禺a(chǎn)沙開發(fā)項甜目質(zhì)量穗保修《房地飄產(chǎn)開抵發(fā)經(jīng)址營管亭理條架例》房地論產(chǎn)開縫發(fā)企旋業(yè)應(yīng)糖當(dāng)對透其開精發(fā)建血設(shè)的律房地源產(chǎn)開屋發(fā)項默目的緩質(zhì)量艱承擔(dān)容責(zé)任鹽。腔勘察執(zhí)、設(shè)旋計、符施工味、監(jiān)俗理等針單位借應(yīng)當(dāng)乳依照余有關(guān)節(jié)法律忘、法孕規(guī)的約規(guī)定復(fù)或者欺合同掉的約圍定，神承擔(dān)錄相應(yīng)浙的責(zé)諒任?！督ㄔO(shè)煤工程掉質(zhì)量礙管理墊條例》（200笛0）建設(shè)工誰程實行范質(zhì)量保絕修制度感。建設(shè)蛛工程在盾保修范臨圍和保巾修期限睜內(nèi)發(fā)生捉質(zhì)量問要題的，戚施工單朵位應(yīng)當(dāng)蝴履行保逆修義務(wù)宇，并對練造成的姓損失承扁擔(dān)賠償盜責(zé)任?！斗课菖医ㄖ嵐こ棠嘿|(zhì)量錢保修衫辦法》房屋建章筑工程亡竣工驗顫收后，肢在保修拍范圍和理保修期隨限內(nèi)出嶺現(xiàn)質(zhì)量房誠缺陷（莖質(zhì)量不緣瑞符合工區(qū)程建設(shè)逗強(qiáng)制性桐標(biāo)準(zhǔn)以軍及合同峰的約定鐵），施掃工單位槐應(yīng)當(dāng)履泡行保修滲義務(wù)。駛房屋建摧筑工程叼質(zhì)量保避修，是際指對在壞保修期缸限內(nèi)出需現(xiàn)的質(zhì)偏量缺陷矮，予以幕修復(fù)。房地織產(chǎn)開念發(fā)項伍目質(zhì)烈量保疲修《商品戴住宅途實行股住宅璃質(zhì)量貴保證姿書和洲住宅渡使用菌說明辨書制率度的較規(guī)定》房地岸產(chǎn)開墊發(fā)企宮業(yè)在鍛向用習(xí)戶交荒付銷仙售的希新建俱商品槽住宅卡時，驗必須訪提供《住宅焰質(zhì)量乓保證費(fèi)書》，房地厚產(chǎn)開發(fā)少企業(yè)按《住宅止質(zhì)量碰保證電書》的約定梢，承擔(dān)監(jiān)保修責(zé)慈任。《商品房營銷售管屢理辦法》房地產(chǎn)富開發(fā)企泛業(yè)應(yīng)當(dāng)北對所售蚊商品房坐承擔(dān)質(zhì)稻量保修續(xù)責(zé)任。井當(dāng)事人植應(yīng)當(dāng)在遮合同中川就保修踢范圍、踏保修期摧限、保案修責(zé)任躲等內(nèi)容粒做出約止定。保陡修期從繼交付之蘇日起計低算。商品住跳宅的保衛(wèi)修期限諷不得低捆于建設(shè)曬工程承鴿包單位嗚向建設(shè)趨單位出宅具的質(zhì)隸量保修丑書約定推保修期堅的存續(xù)趁期；存濟(jì)續(xù)期少搏于《規(guī)定》中確定梳的最低屆保修期濁限的，君保修期舊不得低段于《規(guī)定》中確定隸的最低脾保修期仔限。圖9-碼7施芳工階段澇質(zhì)量控廳制施工質(zhì)量控制事前控制事中控制事后控制施工過程中設(shè)計審查施工、安裝工藝過程中間產(chǎn)品質(zhì)量控制工序控制工序間質(zhì)量控制施工人員施工機(jī)械設(shè)備工程原材料,構(gòu)配件施工方法,檢驗方法施工現(xiàn)場,技術(shù),管理,環(huán)境審查開工申請,把好開工關(guān)施工準(zhǔn)備工作質(zhì)量控制竣工質(zhì)量檢驗工程質(zhì)量評定技術(shù)質(zhì)量文檔審核聯(lián)動試車竣工文件審核竣工檢查質(zhì)量乳事前某控制——賢施工單承包微單位鹿資質(zhì)抬的審剖查——釘施工逃組織守設(shè)計他(質(zhì)決量計嘴劃)團(tuán)的審滋查——現(xiàn)吳場施工飾準(zhǔn)備的刊質(zhì)量控暖制施工組吸織設(shè)計釣(質(zhì)量臺計劃)估的審查審查早注意升事項汗：——重府要的分難部、分介項工程競的施工乒方案，尋報請監(jiān)班理工程轉(zhuǎn)師審查詳后方能做實施。——越在施盟工順惜序上尚應(yīng)符殃合先孩地下份、后污地上鉗；先籠土建坑、后激設(shè)備摸；先恥主體漂、后支維護(hù)初?！獓┕ぶ桨敢迸c施貿(mào)工進(jìn)口度計節(jié)劃的絡(luò)一致償性?！尮し桨赋c施工納平面布述置一致胸?，F(xiàn)場施饞工準(zhǔn)備開的質(zhì)量擇控制（一地）工桑程定裹位及夜標(biāo)高小基準(zhǔn)封控制（二鉆）施顆工平擋面布凍置的扎控制（三遼）材攀料構(gòu)剪配件略采購殲、定探貨的潮控制（四林）施青工機(jī)盯械配套置的瞎控制（五將）分齊包單叛位資袍質(zhì)的賊審核顆確認(rèn)（六疲）設(shè)徒計交載底、廳施工尋圖紙玻的現(xiàn)頑場核呼對（七汽）嚴(yán)僻把開堵工關(guān)質(zhì)量事熊中控制——施模工過程基中設(shè)計購及圖紙亂的審查——府施工掘、安焦裝工桑藝過屈程——中絨間產(chǎn)品航質(zhì)量控仰制質(zhì)量控兆制點(diǎn)的漁設(shè)置1施工聾過程單中關(guān)吉鍵工姜序或衰環(huán)節(jié)饅以及霞隱蔽既工程施工史中的悉薄弱臂環(huán)節(jié)際或質(zhì)涉量不送穩(wěn)定你的工佳序?qū)箦懤m(xù)工黑程施特工或渴對后皺續(xù)工摟程質(zhì)桌量或狹安全基有重工大影伍響的周工序采用新都技術(shù)、窗新工藝段、新材劇料的部偽位施工上扶無足夠慚把握或帶技術(shù)難瓣度大的叔工序質(zhì)量傷控制灘點(diǎn)的哨設(shè)置筑2分項工程質(zhì)量控制點(diǎn)工程測量定位標(biāo)準(zhǔn)軸線樁、水平樁、龍門板、定位軸線、標(biāo)高地基基礎(chǔ)基坑尺寸.標(biāo)高.土質(zhì).地基承載力.基礎(chǔ)墊層標(biāo)高.基礎(chǔ)位置尺寸標(biāo)高.預(yù)留孔洞.預(yù)埋件位置.規(guī)格.數(shù)量砌體砌體軸線.皮數(shù)桿.砂漿配合比，預(yù)留孔洞、預(yù)埋件位置模板位置，尺寸，標(biāo)高，預(yù)埋件位置，模板強(qiáng)度及穩(wěn)定性鋼筋混凝土混凝土配合比，外加劑，鋼筋品種規(guī)格，搭接，尺寸數(shù)量位置吊裝吊裝起重能力，吊具，索具鋼結(jié)構(gòu)翻樣圖，焊接工藝焊接焊接條件工藝裝修視具體情況定中間憤產(chǎn)品榨質(zhì)量步控制（一仆）控嶺制內(nèi)紙容基槽芳驗收隱蔽工阻程驗收擾：工作瓶程序；偉隱蔽工蓋程檢查惡驗收的絞質(zhì)量控鎖制要點(diǎn)工序蹦交接白驗收檢驗注批、辮分項金分部臟工程束的驗碼收聯(lián)動曬試車單位驗工程倘或整湯個工報程項嗚目的娘驗收不合格限的處理成品保奸護(hù)（二）恭檢驗程棉序與方勤法檢驗程公序：自怪檢、交岡接檢查泛、專職津質(zhì)檢員跌檢查；斗提交監(jiān)冶理工程廉師檢查質(zhì)量雄檢驗?zāi)娴闹髻v要方夫法質(zhì)量推檢驗蹈程度依的種凡類：砌全數(shù)趕、抽字樣、咸免檢質(zhì)量檢占驗必須混具備的午條件質(zhì)量檢誼驗計劃除：分部罪分項工喉程名稱嗽及檢驗掌部位；皮檢驗項誼目；檢歷驗程度映和抽檢沃方案；跑檢驗方艷法和手蠢段；技孔術(shù)標(biāo)準(zhǔn)郊；合格忙的評價剩條件；丸合格與沫否的處旨理；檢工驗記錄煩、檢驗值報告的密要求；安檢驗程攜序質(zhì)量事首后控制——竣擔(dān)工質(zhì)量胡檢驗——鄰工程征質(zhì)量枯評定——勿技術(shù)痰質(zhì)量檢文檔歪審核工程陣質(zhì)量暑驗收（一）鉤施工質(zhì)損量驗收乞的劃分1.沫單項忙工程2.剃單位箏工程3.弦分部裙工程4.純分項登工程5.塊檢驗朗批（二）把施工質(zhì)喬量驗收（三疤）施蠶工質(zhì)市量驗臥收的材程序根和組賤織圖9腫-8噸工程神質(zhì)量咽驗收秩規(guī)范單體系統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)各項工程質(zhì)量驗收規(guī)范施工工藝檢驗方法標(biāo)準(zhǔn)操作規(guī)程(企業(yè)標(biāo)準(zhǔn))評優(yōu)標(biāo)準(zhǔn)現(xiàn)場試驗方法標(biāo)準(zhǔn)基本試驗方法標(biāo)準(zhǔn)工作標(biāo)準(zhǔn)(管理標(biāo)準(zhǔn))工法工藝標(biāo)準(zhǔn)優(yōu)良工程驗評標(biāo)準(zhǔn)施工碑質(zhì)量尊驗收輸?shù)某烫蚝偷式M織（一）厲檢驗批抱及分項猾工程的銅驗收程危序與組扁織檢驗樹批由我專業(yè)兔監(jiān)理飛工程山師組銅織項絞目專賭業(yè)質(zhì)淺量檢麗驗員肝等進(jìn)阻行驗犬收；分項工撫程由專來業(yè)監(jiān)理岸工程師貿(mào)組織項水目專業(yè)紡技術(shù)負(fù)都責(zé)人等鞠進(jìn)行驗職收。（二絲式）分跪部工報程的互驗收納程序纏與組逗織分項工該程應(yīng)由蚊總監(jiān)理呀工程師愉組織施最工單位裂、項目準(zhǔn)負(fù)責(zé)人臺和項目劇技術(shù)質(zhì)堅量負(fù)責(zé)音人等進(jìn)歉行驗收雷，同時子規(guī)定與驕地基基比礎(chǔ)、主愿體結(jié)構(gòu)歐分部工損程相關(guān)宜的勘察飄、設(shè)計替單位、忠質(zhì)監(jiān)部模門也應(yīng)蓮參加。（三載）單雄位（祥子單領(lǐng)位）反工程誼的驗獵收程肚序與尖組織1）很竣工倚初驗薄的程憐序：顯承包敵單位泉自檢非后報梢送監(jiān)攝理機(jī)洪構(gòu)申董請竣箱工驗逢收，競監(jiān)理堅機(jī)構(gòu)房誠驗收悼后向煌建設(shè)聯(lián)單飼位提挎出質(zhì)歪量評披估報志告。2）蹈正式竹驗收族的程楚序：展建設(shè)賴單位迫組織片相關(guān)務(wù)單位黎驗收散，并楚報質(zhì)的監(jiān)站浙。（四釣）單膊位工沖程竣軍工驗改收備蔬案施工壁質(zhì)量芹驗收陽1—遮—檢任驗批臺的質(zhì)痕量驗荷收檢驗批掛合格質(zhì)慎量規(guī)定飲：a.主控伐項目呢和一鋼般項側(cè)目的辯質(zhì)量售經(jīng)抽健樣檢率驗合番格；b.具有完誦整的施搜工操作危依據(jù)、勿質(zhì)量檢及查記錄園。檢驗批象按規(guī)定西驗收：a.資料檢濃查；b.主控項誓目和一杰般項目流的檢驗辛；c.檢驗健批的級抽樣籍方案穴；d.檢驗批去的質(zhì)量盾驗收記龜錄。施工質(zhì)分量驗收進(jìn)2——盾分項工晉程質(zhì)量憤驗收分項山工程衡質(zhì)量澤驗收瓜合格泰應(yīng)符勁合的靠規(guī)定陵：a.分項工洲程所含納的檢驗捐批均應(yīng)或符合合宿格質(zhì)量介的規(guī)定炮；b.分項墻工程千所含次的檢詳驗批串的質(zhì)嚼量驗慣收記六錄應(yīng)抖完整較。分項工繭程質(zhì)量骨驗收記殖錄施工鋪質(zhì)量腸驗收鏡3—律—分購部（倆子分邀部）蛋工程味的質(zhì)蓋量驗康收分部（譜子分部輩）工程靜質(zhì)量驗羞收合格雜應(yīng)符合材的規(guī)定冊：a.分部（險子分部嘩）工程佳所含分旺項工程擁的質(zhì)量狂均應(yīng)驗防收合格尖；b.質(zhì)量控納制資料拔應(yīng)完整榴；c.地基與某基礎(chǔ)、礎(chǔ)主體結(jié)撒構(gòu)與設(shè)曬備安裝椒等分部你工程，辱有關(guān)安久全及功淋能的檢偉驗和抽拳樣檢測贏結(jié)果應(yīng)罵符合有材關(guān)規(guī)定蘆；d.觀感質(zhì)盡量驗收街應(yīng)符合盟要求。分部既（子嫁分部踏）工朝程質(zhì)它量驗掩收記拖錄施工質(zhì)頭量驗收電4——跡單位工領(lǐng)程（子喉單位）搬的質(zhì)量療驗收單位趴（子舅單位暗）工卷程質(zhì)豎量驗插收合蜓格應(yīng)范符合餐的規(guī)目定：a.單位（上子單位民）工程乞所含分狂部（子帥分部）貌工程的沫質(zhì)量均懼應(yīng)驗收榜合格；b.質(zhì)量控慘制資料劃應(yīng)完整趙；c.單位禍（子遠(yuǎn)單位拔）工獲程所胡含分飼部工撲程有鐮關(guān)安湯全及始功能萌的檢念驗和旨抽樣裹檢測班結(jié)果拿應(yīng)符衰合有駐關(guān)規(guī)情定；d.主要柳功能哄項目災(zāi)的抽槍查結(jié)對果應(yīng)鈴符合疤相關(guān)醬規(guī)范仔；e.觀感質(zhì)饒量驗收冒應(yīng)符合勻要求。單位悉（子酒單位賴）工扔程質(zhì)這量驗淡收記唐錄施工質(zhì)茫量驗收年5——衫工程施禾工質(zhì)量頓不符合也要求時鄭的處理經(jīng)返工斜重做的疊檢驗批籃應(yīng)重新透進(jìn)行驗般收。經(jīng)有資質(zhì)寄的檢駛測單充位鑒找定達(dá)熱到設(shè)因計要復(fù)求的皂檢驗步批應(yīng)撿予以腸驗收經(jīng)有資鍬質(zhì)的檢貓測單位井鑒定達(dá)袋不到設(shè)考計要求霞，但經(jīng)乘原設(shè)計拒單位核裙算認(rèn)可磨能滿足窯結(jié)構(gòu)安墻全和使臭用功能睛的檢驗課批可予同以驗收午。經(jīng)返修揚(yáng)或加固蒙的分項拔分部工簡程，雖盞然改變端外形尺朽寸但仍嘩能滿足宏安全使脅用要求靠，可按質(zhì)技術(shù)處指理方案挎和協(xié)商逢文件進(jìn)隨行驗收淋。通過返獄修和加駕固，仍頸不能滿滑足安全大使用要閃求的分晃部工程潮、單位窮（子單撈位）工腳程，嚴(yán)兆禁驗收喬。8.暗3寫房應(yīng)地產(chǎn)掃開發(fā)陡項目隸進(jìn)度括控制弱管理1罪進(jìn)度控繩制的概丙念2傍計劃的瓣編制3宮計脂劃的信實施4氏施參工階評段進(jìn)鈔度控盡制的似主要害內(nèi)容8.3露房糕地產(chǎn)開贊發(fā)項目歉進(jìn)度控閘制管理——進(jìn)扯度通常決是指工火程項目航實施結(jié)殿果的進(jìn)距展情況指，是工悼程項目萍管理的解中心環(huán)沒節(jié)之一悅。在現(xiàn)榴代工程國項目管染理中，口人們已然賦予進(jìn)況度以綜銳合的含場義，即釀將工程美項目任降務(wù)、工益期、成協(xié)本有機(jī)少地結(jié)合簡起來，蜜形成一頑個綜合坐指標(biāo)，鵲能全面禮反映項裁目的實糾施狀況駛。項目驕進(jìn)度狀腿況通常戒是通過藍(lán)各工程逃活動進(jìn)愧度(完汁成百分良比)逐擁層統(tǒng)計逢匯總計聽算得到退的。進(jìn)忌度指標(biāo)佛的確定激對進(jìn)度毛的表達(dá)失、計算怨、控制菌有很大切的影響色，通常乎人們用宣以下幾腐種量來愚描述進(jìn)洞度。8.絕3雨房扛地產(chǎn)錄開發(fā)加項目押進(jìn)度漸控制廣管理——玻進(jìn)度畫管理免是房焦地產(chǎn)多開發(fā)恒項目站的控啊制目僅標(biāo)之項一，荷其重蔑要性標(biāo)對房懂地產(chǎn)罵企業(yè)酒不言痕而喻曠。它牛直接味關(guān)系屈到房拆地產(chǎn)涉開發(fā)盼項目予成為馬真正農(nóng)商品容進(jìn)入翁市場論的時突間，回關(guān)系相到開紫發(fā)商需的經(jīng)期濟(jì)利較益，賀同時澆也關(guān)要系系壓到消妻費(fèi)者定的利痛益。劫眾所翁周知更，出鈔于資膠金安禁排和月銷售影的需巴要，您項目叛開工服后，乳房地批產(chǎn)企處業(yè)不燒會輕回易變但更事狗前擬凳定的確開盤組時間涌和交末房時木間，蘿尤其抖是商業(yè)品房決開發(fā)丸過程宰中已羽經(jīng)支圍寸定盼金的樹購房凈人，牌這就趣要求軍工程企必須敞在開斜盤前紅完成返主體徒施工朽，在鳳交房備前完完成項障目竣直工驗?zāi)渴?。否調(diào)整確定項目目標(biāo)建立ＷＢＳ任務(wù)定義任務(wù)排序工期估計物質(zhì)分配資源分配項目計劃進(jìn)度、成本、資源分析合理否？項目基準(zhǔn)計劃費(fèi)用確定制定暈項目老計劃夫的步遙驟與項真目審批有關(guān)蜘的政府部泰門外圍憶工程單位啦(水禾/電/煤奔?xì)猓┙ㄔO(shè)單慶位設(shè)計拐單位施工單抬位材料近設(shè)備供應(yīng)杜單位資金供備應(yīng)單四位毗鄰單鴨位與進(jìn)度哨有關(guān)的沾單位與進(jìn)度娘有關(guān)的脖單位和答因素技術(shù)原潛因組織、貢協(xié)調(diào)原因氣候庭原因政治原滑因人力原暢因物資介原因影響進(jìn)贈度的因譜素資金原桶因基地條復(fù)件與進(jìn)度甲有關(guān)的錘單位和銅因素8.附3進(jìn)度控聽制的手召段項目進(jìn)俱度控制話的主要方延法是籌徒劃、找控制熔和協(xié)逗調(diào)，主要措乘施包括組扁織措施讀、技術(shù)郊措施、燙合同措賊施、經(jīng)省濟(jì)措施桐和信息籠管理措貧施等內(nèi)做容。（1變）組瀉織措吵施組織膊措施款主要碼包括：①落實碗項目進(jìn)陡度管理街部門的恩技術(shù)人溝員，以虜及具體猛的控制溉任務(wù)和堂管理職拜責(zé)；②進(jìn)行呼項目分把解，如積按項目騙結(jié)構(gòu)、績進(jìn)展階訂段、合吵同結(jié)構(gòu)光分解，北并建立編搞碼體系隨；③確定馬進(jìn)度協(xié)躁調(diào)工作吧制度，暢如確定旋每星期萬協(xié)調(diào)會慚議舉行繳的時間旁，協(xié)調(diào)會牽議的參扛加人員斗等；④分岸析影占響進(jìn)宣度目取標(biāo)實箱現(xiàn)的夕干擾淺因素并。（2好）孩技術(shù)騙措施技術(shù)措蜻施主要撞是采用溜技術(shù)手藥段加快驗施工進(jìn)搜度，尤子其需要康不斷探金索、推膀廣和采盤用先進(jìn)讀的施工煮工藝、蘿工法、倡新材料癥和新設(shè)波備。（3）攏合同措捷施合同字措施漂主要融包括購合同挑期限饞與項噴目開泊發(fā)進(jìn)素度計應(yīng)劃協(xié)憤調(diào)、鏡合同判分類為進(jìn)度固監(jiān)督捆等內(nèi)雅容。（4悠）經(jīng)稿濟(jì)措疫施經(jīng)濟(jì)謎措施悼則主跳要是痕通過政經(jīng)濟(jì)短手段炸保證稿資金時供給窗，以曠確保闊項目敵工期晝，同狡時也斤采用州經(jīng)濟(jì)銳措施布懲罰害延誤趴進(jìn)度馳的合孔同方柄，保侵證合介同進(jìn)削度計攜劃的少落實剛。（5曉）信鋒息管省理措席施信息管艷理措施桐主要是卻利用項靜目計劃液進(jìn)度與扣實際進(jìn)災(zāi)度的動間態(tài)比較習(xí)．定期妨提供進(jìn)乒度比較些報告等補(bǔ)。8.3進(jìn)度唇計劃鑰的編撈制程叉序房地產(chǎn)增開發(fā)項息目進(jìn)度膊計劃的吊編制程形序一般林分為四夜個步驟貨，包括勺：（1坐）將皇全部倘工程怠內(nèi)容燥分解嶼和歸爬納為炸單項袍工程丹或工園序。（2）善統(tǒng)計或競計算每鴉項工程唉內(nèi)容的宅工作量衣。（3）嚷計算每莖個單項勾工程工捎作量所冬需時間倦，可用報天數(shù)表熔示。（4）致按正常轉(zhuǎn)施工的勵各個單岡項工程家內(nèi)容的糊邏輯順瘋序和制姥約關(guān)系肉，排列爺施工先娛后次序撐，從每丹項施工手工序的勺可能最猾早開工神時間推蟻算下去淋，可以虧得出全擱部工程才竣工所廈需的周奴期；再鮮逆過來餓，從上仿述竣工脖日期向檔前推算嘗，可以凱求出每創(chuàng)一施工垃工序的穗最遲開愛始日期估。8.轎3進(jìn)度計刪劃的編浮制方法進(jìn)度任計劃左的編迷制方擋法主薄要有橫道悟圖法、網(wǎng)絡(luò)圖蠶法、里程擾碑法、進(jìn)度后曲線張法等多奔種方伸法，剝其中指橫道隸圖法溫和網(wǎng)撿絡(luò)圖兇法是悲最常憑用的番方法劣。橫道勞圖法是用直刑線線條紋在時間質(zhì)坐標(biāo)上士表示出窗單項工罪程進(jìn)度搏的方法蠅。用橫京道圖表草示的進(jìn)這度計劃鳳，應(yīng)包局括兩個澇基本部芳分，左示側(cè)是工戒作劃分委和基本悲數(shù)據(jù)部尋分，右插側(cè)是橫物道線部能分。（1唐）橫挑道圖災(zāi)法（2）專網(wǎng)絡(luò)圖素法網(wǎng)絡(luò)圖槍法是以俘網(wǎng)絡(luò)筋圖的壯形式使來表右達(dá)項墨目的亮進(jìn)度唉計劃釣。在廚網(wǎng)絡(luò)國圖中限可確飾切地耳表明姜各項老工作赴的相菜互聯(lián)余系和挨制約瘋關(guān)系才，并鴨可以奔計算華出工您程各沾項工屯作的撓最早退和最抽晚開豆始時癥間，姐從而糊可以匙找出苗關(guān)鍵刊工作修和關(guān)距鍵線反路。關(guān)鍵線蚊路是指在普該項目磁中，直幣接影響逢項目總果工期的僚那一部巡壽分連貫顛的工作窯。通過母不斷改獎善網(wǎng)絡(luò)裁計劃，怨就可以通求得各樣種優(yōu)化澤方案。拖例如工稿期最短澤；各種武資源最廳均衡；僑在某種磁有限制舞的資源劉條件下宵，編出標(biāo)最優(yōu)的拐網(wǎng)絡(luò)計沖劃；在天各種不榜同工期災(zāi)下，選墨擇工程斜成本最欣低的網(wǎng)粥絡(luò)計劃考等。（3）頂里程碑鼠法里程碑星法又稱窄可交權(quán)付成來果法悔，該油方法殊是在快橫道絕圖或你者網(wǎng)辣絡(luò)圖執(zhí)上標(biāo)從示出寄一些茅關(guān)鍵段事項陷，這評些事亭項能咳夠被京明顯怎地確散認(rèn)，迷反映彩進(jìn)度仔計劃徹執(zhí)行舊中各鉆個階盒段的路目標(biāo)即，一呆般是這處于粒關(guān)鍵掙線路匆上的延一些撫關(guān)鍵疲項目賢，這燥些事拋項對姨項目銹進(jìn)度榆計劃擔(dān)能否叔順利春實現(xiàn)袖具有章重大鑄的影庸響。通過咳這些堵關(guān)鍵保事項淡在一楚定時蜓間內(nèi)素的完毀成情券況可掘反映男項目捷進(jìn)度卷計劃渠的進(jìn)畝展情忙況，厚這些遺關(guān)鍵簡事項判被稱漢為“咳里程位碑”絨。（4膀）進(jìn)只度曲屠線法該方法國以時間要為橫軸精，以完憐成的累含計工程辟量（該務(wù)工作量猴的具體摔衡量內(nèi)衣容可以撲是投資畢額、實旁物工程打量的完簽成情況街、人工壁工時消楚耗、形汽象工程簡等）為居縱軸，驚按計劃進(jìn)時間累慨計完成制任務(wù)量閣的曲線萬作為預(yù)蓮定的進(jìn)殼度計劃瓜。從整聽個項勁目的牲實施糞進(jìn)度御來看脊，由孕于項傭目后的期收習(xí)尾工脫程的沿實際渠工程買完成買量比敗較小粘，因康此，茶該進(jìn)小度曲他線一桑般是S形的。進(jìn)度計艱劃的編注制——先計劃股編制撞步驟螺：1、確慕定項目性并將其區(qū)分解為艙工作單宏元2、氣描述株各工拾作并腸進(jìn)行眨工作木責(zé)任紹分配3、工超作排序滴并確定嗚工作間舟關(guān)系4、知計算耽工作駛量并私估算書工作欲持續(xù)青時間5、制最出計劃靠圖表6、杏進(jìn)度繩安排熟與優(yōu)勒化形垮成最膏終結(jié)監(jiān)果進(jìn)度踢安排己與優(yōu)庫化注意讓：房誠最終鄉(xiāng)豐工期矮是否膀滿足勺要求各種徐資源第的負(fù)略荷是李否合捆理是否壺考慮獲一定消的彈牽性和病風(fēng)險近因素是否便預(yù)于實施壤和管理進(jìn)度計餅劃的實言施——實卡施步驟腎：分析軌預(yù)測改——升實施傲準(zhǔn)備梅——吐—保命證措慌施（司明確俊交底很計劃撒、協(xié)慌調(diào)調(diào)籌度工必作、技抓關(guān)瘋鍵工交作、上保證睜資源啞供應(yīng)字、加跌強(qiáng)組消織管警理）——具關(guān)鍵偵：監(jiān)控堵實際囑進(jìn)度目，及夜時、賽定期攔地將漁實際京進(jìn)度賞與計塘劃進(jìn)擇度進(jìn)困行比益較，窮并及贏時采舊取糾堤正措車施?！宸椒纾阂?guī)劃、服控制、蔽協(xié)調(diào)A、進(jìn)育度的檢卷查——進(jìn)度約檢查勁的方嶺法：日常的檢查罰、定蔑期檢喚查、燦關(guān)鍵夕點(diǎn)檢組查、糊例外穿檢查倘。檢查圖魂、貝檢查表隱或進(jìn)度地報告B、杜進(jìn)度機(jī)調(diào)整句或修虜改——進(jìn)度球調(diào)整伙或修月改：根據(jù)工換作的實蛛際進(jìn)展卷，預(yù)測類對后續(xù)憑工作的霸影響，湊采取措沒施調(diào)整晌或修改娃計劃進(jìn)入疑新的愁計劃糕制定乏過程8.件4拉房辮地產(chǎn)備開發(fā)付項目掌成本安管理1愁房地幻玉產(chǎn)開發(fā)剪項目成攜本構(gòu)成2卻房地杰產(chǎn)開掘發(fā)項票目成鉛本管拌理原桶則3所房地甜產(chǎn)開兄發(fā)項牙目成咸本控命制內(nèi)遇容4盯房地抹產(chǎn)開蠶發(fā)項閣目成忽本控點(diǎn)制方慕法1.霞房地舊產(chǎn)開施發(fā)項裳目成制本構(gòu)惠成與未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的其他費(fèi)用建設(shè)工程總投資建設(shè)投資土地使用費(fèi)固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅建設(shè)期利息建筑安裝工程費(fèi)用稅金利潤直接工程費(fèi)間接費(fèi)設(shè)備及工、器具購置費(fèi)用設(shè)備購置費(fèi)工、器具及生產(chǎn)家具購置費(fèi)工程建設(shè)其他費(fèi)用與項目建設(shè)有關(guān)的其他費(fèi)用預(yù)備費(fèi)基本預(yù)備費(fèi)漲價預(yù)備費(fèi)鋪底流動資金流動資產(chǎn)投資2.鄰房地糠產(chǎn)開封發(fā)項細(xì)目成器本管喝理原羽則(1尼)設(shè)冒置科鈔學(xué)的周投資靈成本閉管理攜目標(biāo)（2列）設(shè)爸計階岡段成眠本控旱制是恒重點(diǎn)（3）蝦變被動就控制為齒主動控仁制（4）供經(jīng)濟(jì)與廈技術(shù)結(jié)千合是成杏本管理唐有效手隆段3.房色地產(chǎn)開抖發(fā)項目決成本控余制的主森要內(nèi)容1、編繪制成紫本計僚劃，險確定翼成本蜻控制脖目標(biāo)2、嘴審查愉施工逼組織舅設(shè)計撲和施緒工方滾案3、狹控制坡工程塔款的值動態(tài)奇結(jié)算4、控粗制工程厚變更4.房鐵地產(chǎn)開肺發(fā)項目喜成本控行制的方篩法項目啄成本辰分析身法工期-要成本同杰步分析沒法凈值法價值工融程法成本控麥制的主派要工作糠內(nèi)容編制努成本尸計劃令，確浴定成額本控舌制的拘目標(biāo)成本芝計劃區(qū)可分粥解為薪五個南方面：①材料喘設(shè)備成局本計劃挑；②施伸工機(jī)械野費(fèi)用計庫劃；③裙人工費(fèi)烘成分本計劃純；④臨答時工程智成本計拆劃；⑤訓(xùn)管理費(fèi)之成本計征劃。審查施珠工組織吳計劃和饞施工方厲案控制壩工程甩款的悉動態(tài)京結(jié)算建筑挺安裝奴工程紡款的秀支付稻方式怕，包濱括按月結(jié)紐奉算、竣工后財一次結(jié)購算、分段結(jié)魯算和其他雙揮方約定柳的結(jié)算念方式等?？刂剖[工程無變更工程桿變更革引起振的工雪程量掙變化中和承液包商需索賠令，都洽有可雄能使啞項目天建設(shè)朋成本沃支出懇超出直原來窩的預(yù)波算成憂本。成本拜控制里的主慈要措哭施在房畝地產(chǎn)扔開發(fā)環(huán)全程煌中，管成本訂控制握的主外要措狐施包金括以遭下四闊個方增面：強(qiáng)化成賢本意識趟，加強(qiáng)鞏全免管晝理(最基本糟做法)確定規(guī)成本堆控制洪的對引象(成本烤控制弦的主扣要對憂象是扔主要山費(fèi)用頁中的頌變動脅費(fèi)用)完善成斯本控制辭制度(編制抓一系墻列標(biāo)兆準(zhǔn)的短報表離，明駛確成貿(mào)本控櫻制人雖員與姐現(xiàn)場挽管理健人員通的合疊作關(guān)狹系和脖具體晚權(quán)責(zé)令劃分)制定有馳效的獎判勵措施(物質(zhì)獎盒勵，精度神獎勵即，提供婆專業(yè)進(jìn)痰修、職頃業(yè)晉升芹和國內(nèi)武外考察猴機(jī)會)8.5亦房地產(chǎn)敢開發(fā)項防目合同則管理合同管科理概述合同管睬理是指直房地市產(chǎn)投宏資主款體或踢房地勁產(chǎn)開下發(fā)商哨依據(jù)那國家特法律戰(zhàn)、法轉(zhuǎn)規(guī)的距規(guī)定腸，對口項目盾全程倍進(jìn)行賓合同迎規(guī)劃葡、分陷析、灰簽訂洲、解跳釋，功并對叮合同眾實施踏過程貼進(jìn)行宏控制揮的管貨理工木作。合同著管理屢是房交地產(chǎn)誦開發(fā)給項目“三控閣兩管”中至關(guān)乒重要的扔一環(huán)。合同管序理在房配地產(chǎn)開嫩發(fā)項目屆中具有句很強(qiáng)的常必要性聾，主要憐表現(xiàn)在群以下幾泳個方面霞：建立現(xiàn)監(jiān)代企業(yè)不制度的證需要規(guī)范暢市場掌交易肝行為媽手段規(guī)范市脫場主體譽(yù)的行為規(guī)范開絕發(fā)市場厘的價格合同履俘行的保么證通過合閑同約定外，強(qiáng)化已彼此的動權(quán)利與宅義務(wù)關(guān)酸系，加冷強(qiáng)雙方先的相互監(jiān)督痰，明高確違寇約責(zé)敵任。開拓額國際完市場挎的需傳要房地產(chǎn)沒開發(fā)項校目主要窄合同關(guān)紐奉系合同親關(guān)系是當(dāng)裁事人最通過喘合同姿所產(chǎn)爬生的謎一系舞列法釣律關(guān)挽系，鎮(zhèn)合同址關(guān)系凱由主龍體、蓮內(nèi)容區(qū)和客隔體三基個要扶素構(gòu)乖成。房地穩(wěn)產(chǎn)開攜發(fā)項反目的沒主要奶合同睡關(guān)系許包括件：開發(fā)商捏為了順貝利地組似織實施屆其所承誤擔(dān)的開吉發(fā)項目膀，需要露在開發(fā)們過程中涉與政府趴、設(shè)計據(jù)單位、保銀行等蛇其他主濕體簽署辜一系列推合同。這些合秤同通常侮包括：土頓地使矩用權(quán)已出讓次或轉(zhuǎn)興讓合析同、狹勘察滅設(shè)計顯合同沈、融賢資合繁同、槳咨詢岸合同種、工苗程施出工合樸同、酷采購再合同菠、銷古售合培同、浩聯(lián)合宗開發(fā)撕或者群房地蜜產(chǎn)轉(zhuǎn)冊讓合膛同。（1義）以摔開發(fā)泄商為紫主體鑼的合臺同關(guān)董系承包商拾是工程幼施工的六具體實乏施者，農(nóng)是工程躲承包（漸或施工止）合同陣的執(zhí)行抗者。由系于承包原商不可姿能、也露不需要仍必備履艘行工程封承包合勤同的所刻有能力米，因此短其通常唯將許多蕉專業(yè)工渾作委托處出去，拜從而形積成了以炸承包商嗓為核心鉗的復(fù)雜謙合同關(guān)承系。承包博商的撲主要厚合同舍關(guān)系際包括：工塞程承閥包合擾同、耍分包邀合同綿、供源應(yīng)（后采購脊）合岡同、更運(yùn)輸敬合同欣、加籮工合腹同、爹租賃塵合同失、勞橫務(wù)供靈應(yīng)合耕同、避保險疼合同辦、融秀資合庫同、失聯(lián)合搏承包約合同辜。（2個）以遠(yuǎn)承包株商為梅主體糖的合懷同關(guān)國系合同乒管理助的主簡要內(nèi)接容合同世管理是房地難產(chǎn)開發(fā)核項目各鍋項管理田措施的旱基本工灑作點(diǎn)，嚷合同管舅理直接煤關(guān)系到氏開發(fā)項禽目能否卷順利、計高效的決完成。合同矛管理牽的主化要內(nèi)姥容包岸括以家下七同個方躁面：建立弊健全葵合同威管理漁制度合同覽范本漠庫的擴(kuò)建立井與管漆理建立合巷同交底諷制度合同擬廈定、談紅判與簽躬約合同分劉析合同實寺施控制合同評解釋8.嗽6潛房地項產(chǎn)開態(tài)發(fā)項冰目安黑全管接理安全贈問題是影響捆工程建千設(shè)進(jìn)度乘、質(zhì)量捎和成本匹的重要痛方面，賊加強(qiáng)安躲全管理塘，對提劈燕高開發(fā)牽項目的桃總體經(jīng)睜濟(jì)效益更和社會萌效益有勒著重要宜的意義場。工程建正設(shè)中安慣全管理稅的原則由是安全筑第一郊、預(yù)避防為樹主。在規(guī)劃琴設(shè)計陶階段，要誘求工窄程設(shè)炎計符躍合國繭家制坐定的炕建筑到安全寧規(guī)程貍和技古術(shù)規(guī)拉范，怨保證艱工程共的安絞全性親能。在施工階恒段，要秧求承冒包商半編制壞施工達(dá)組織海設(shè)計貌時，足應(yīng)根解據(jù)建段筑工寶程的店特點(diǎn)余制訂洋相應(yīng)胳的安因全技芒術(shù)措牧施；奶對專巴業(yè)性控較強(qiáng)松的工柱程項文目，訴應(yīng)當(dāng)勾編制排專項富安全通施工舉組織幸設(shè)計逃，并歲采取蠻安全映技術(shù)福措施假。建設(shè)教單位止的安溉全責(zé)耍任施工單朝位的安彈全責(zé)任監(jiān)理顧單位嗚的安梳全責(zé)深任勘察、提設(shè)計單胳位的安食全責(zé)任一.撤背景及級意義1.歇背景每天因躬各類事部故造成縣300谷人喪生兩，其每鋼年的經(jīng)授濟(jì)損失撓相當(dāng)于鋒兩個三蜻峽工程誼的投資建筑像業(yè)是俊我國租安全濟(jì)事故訴頻發(fā)僻的高赤風(fēng)險朋行業(yè)挨，其艷風(fēng)險篇度位番列非掀煤礦詞業(yè)之菜首我國代建筑德業(yè)有際35蒜00尊萬從禽業(yè)人甩員，風(fēng)每年浴由于漲建筑詳安全德事故浙而喪菠生的閘從業(yè)傾人員蜘數(shù)千緣瑞人，遭直接灰經(jīng)濟(jì)絹損失仁逾百販億。背間接挺損失簡是其嗽好幾柱倍2.意火義首先專，安見全事絹故與紡工程裁質(zhì)量漠直接居相連恰，在穿重大互安全鼓事故山的背培后往呆往都冊隱藏琴著嚴(yán)產(chǎn)重的傳質(zhì)量避問題厘；其次，飯建筑安企全事故卵造成的魂工程直過接損失慌和間接塌損失，繩造成了魯工程費(fèi)羊用的無瘦效增加父；再次，互建筑安惠全事故覺的發(fā)生生往往會埋造成工掠程項目叫工期的書拖延。事故該發(fā)生然后工年地現(xiàn)命場人份員情河緒低暢落引棒起勞請動生修產(chǎn)率勁降低對家甩庭的寸影響對公司臭的影響對行稻業(yè)的障影響……二、安牛全事故濫分類（1憐）按菠事故姻的嚴(yán)畫重程釘度分母：不安全慚行為險生事頭故輕傷致事故均；重傷事煮故；死亡事榜故。（2）源按事故前發(fā)生的策原因分訪：直接秤原因借：機(jī)械術(shù)、物律質(zhì)或座環(huán)境鉛的不吩安全宋狀態(tài)裙；人的夾不安涉全行萌為間接曉原因吧：技術(shù)鋒上和胖設(shè)計沖上的竿缺陷沒有安細(xì)全操作娘規(guī)程或川不健全教育培盲訓(xùn)不夠勞動盜組織搖不合倚理對現(xiàn)場央工作缺繞乏檢查保或指導(dǎo)贊錯誤沒有或舊不認(rèn)真崖實施事釋故防范植措施對事故吹隱患整勤改不夠知等。（3）柔重大事殼故分級秋：具備下?lián)]列條件印之一者鼓為一級全重大事削故：（1）鄙死亡3言0人以構(gòu)上。（2）絹直接經(jīng)纖濟(jì)損失獄300懶萬元以靈上。具備下糠列條件纖之一者吃為二級酸重大事伐故：1）喊死亡蓮10稈人以計上，腎29丈人以汽下。2）舟直接奮經(jīng)濟(jì)訴損失籃10棄0萬網(wǎng)元以故上，悶不滿飾30摟0萬她元。具備下習(xí)列條件無之一者貫為三級震重大事釘故：1）扣死亡型3人處以上艇，9哥人以生下。2）為重傷館20及人以頂上。3）愧直接福經(jīng)濟(jì)螺損失伍30博萬元優(yōu)以上松，不泊滿1戰(zhàn)00粥萬元唱。具備下王列條件桐之一者罩為四級非重大事型故：1）抄死亡瞇2人瘡以下婆。2）俘重傷趴3人籠以上號，1撫9人賴以下掙。3）直機(jī)接經(jīng)濟(jì)售損失1釋0萬元益以上，完不滿3蒙0萬元并。三、安渣全事故遞模式及富致因1）事階故誘因減模式(1蹦)慌人的濾不安遇全行模為。隨機(jī)負(fù)失誤洞：隨魂機(jī)失你誤是拼由人路的行玻為、幕動作蘿的隨厲機(jī)性灘質(zhì)而誦引起艷的，期與人熊的心襪理、講生理虛原因繩有關(guān)鴿，它垮往往津是不暴可預(yù)殊測，聽也不海重復(fù)背出現(xiàn)獸的系統(tǒng)失氏誤。系明統(tǒng)失誤淺是由系蛇統(tǒng)設(shè)計澇不足，識或人的更不正常探狀態(tài)引縣發(fā)的，朝與工作撞條件有蔥關(guān)，類貝似的條腹件可能滅引發(fā)失脊誤再次吹出現(xiàn)或?qū)抑貜?fù)發(fā)逮生。(2鋼)物的不規(guī)安全狀字態(tài)物指跑的是辰施工揮過程膊中所逗涉及趙的設(shè)岸備、彈材料承、半甘成品儲、燃粉料、膝施工目機(jī)械款、機(jī)于