房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)測算

開發(fā)流程及經(jīng)濟(jì)評價(jià)2本門課程的目的了解房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)決策和流程環(huán)節(jié)掌握經(jīng)濟(jì)評價(jià)及其在決策中的作用課程分兩節(jié)，預(yù)計(jì)時(shí)間3個(gè)小時(shí)；課程將會結(jié)合實(shí)際的案例和現(xiàn)象作剖析，與大家展開研討。3我們對課程的展開角度，為什么要了解流程和經(jīng)濟(jì)評價(jià)，有什么實(shí)際應(yīng)用關(guān)于開發(fā)流程：什么時(shí)間干什么事？什么事情誰來辦？怎么辦最好？環(huán)節(jié)容易出什么問題？流程對開發(fā)商的影響是什么？關(guān)于經(jīng)濟(jì)評價(jià)：評價(jià)哪些指標(biāo)？評價(jià)用在什么地方？如何進(jìn)行評價(jià)？4課題一：開發(fā)決策和流程環(huán)節(jié)5房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)流程——一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目的整體開發(fā)經(jīng)營行為如何？土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理資源獲取資源加工資源流通及再流通房地產(chǎn)的本質(zhì)問題就是土地資源的再分配及流通：政府流向開發(fā)商、開發(fā)商流向消費(fèi)者、消費(fèi)者之間的轉(zhuǎn)移。所以房地產(chǎn)的問題也是出在流通環(huán)節(jié)上！6土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理企業(yè)拿地與否及拿地價(jià)格應(yīng)該考慮哪些因素？市場未來預(yù)期；項(xiàng)目或區(qū)域發(fā)展預(yù)期；規(guī)劃條件的市場實(shí)現(xiàn)及經(jīng)濟(jì)實(shí)現(xiàn)；開發(fā)商企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略和機(jī)會成本；競爭對手的情況分析。政府出讓土地的方式拍賣、招標(biāo)、協(xié)議；（掛牌屬于拍賣方式的一種）什么情況之下用什么方式？招標(biāo)將會增多目前的現(xiàn)象：北京雙限、深圳背負(fù)15%返還指標(biāo)等7土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理現(xiàn)有的土地政策的問題單一的供應(yīng)主體導(dǎo)致的信息不對稱；政府供應(yīng)計(jì)劃的無序和可持續(xù)供地政策的缺失；價(jià)高者得的土地分配制度。土地拍賣中的黑馬——對項(xiàng)目發(fā)展預(yù)期的不同導(dǎo)致戰(zhàn)略型高價(jià)——建業(yè)鄭州北市區(qū)地塊；（不在土地本身）轉(zhuǎn)型企業(yè)高價(jià)——產(chǎn)業(yè)企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)；（利潤期望低）資金密集型無地企業(yè)——金地龍華地塊；（惡狼撲食型）非理性企業(yè)拿地——眾多非成熟企業(yè)。（一介莽夫）8地塊分析市場態(tài)勢售價(jià)預(yù)測開發(fā)模式利潤預(yù)期初步地價(jià)地價(jià)變量變量分析變量分析最高競拍價(jià)最可能地價(jià)最樂觀地價(jià)競爭對手分析企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略起競價(jià)格過程加價(jià)策略加價(jià)場外公關(guān)傳統(tǒng)價(jià)格模型合理價(jià)格模型土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理企業(yè)如何在招牌掛中為自己謀利？設(shè)定競拍門坎：資金門坎、資質(zhì)門坎；改變用地條件：附帶諸多規(guī)劃條件如加酒店、降容積率、配套公建；帶方案拍賣：設(shè)定方案或者要求短期給出方案；人為因素：搞定拍賣師（敲錘）、搞定政府（返利）、搞定對手（給錢）。9土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理主要決策問題（錢、地、人）：決策資金：如何使用、如何平衡、盈利期望、融資渠道決策項(xiàng)目：發(fā)展方向、盈利模式、承擔(dān)功能、實(shí)施進(jìn)度決策人力：團(tuán)隊(duì)運(yùn)作能力和執(zhí)行能力、合作團(tuán)隊(duì)、主管部門10土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理項(xiàng)目決策案例——資金如何運(yùn)作？城市背景：山東省某地級城市，2004.1地塊情況：1036畝，r=1.3，30%高層掛牌：起掛1.36億，原地安置（約2.4億）開發(fā)商賬面資金：4000萬銀行信用額度20000萬，通過另一正在建設(shè)項(xiàng)目抵押，先拿12000萬投入土地款（類違規(guī)）土地獲取價(jià)格：1.46億；抵押給上述銀行再貸款8000萬提前低價(jià)賣圖紙：1690元/平，開盤800套，近兩個(gè)億；銀行：快速放按揭，作為條件；施工付款：3個(gè)1/3，1/3房屋、1/3主材（開發(fā)商賒銷）、1/3現(xiàn)金，±0開始付款；成本：1400元/平方米；啟動(dòng)資金：商品房建設(shè)+回遷建設(shè)資金平衡：快速的現(xiàn)金流滿足平衡vs11土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理開發(fā)商決策常見的問題是什么？舉例說明：關(guān)于資金：以山東某開發(fā)商為例，項(xiàng)目建設(shè)中的資金抽出作為它用，導(dǎo)致項(xiàng)目資金流出現(xiàn)問題；關(guān)于項(xiàng)目方向，幾種死法？想賺想死的（老想多賺，違背市場規(guī)律），體現(xiàn)在做了市場滯銷的產(chǎn)品，比如商業(yè)問題、容積率問題、產(chǎn)品形態(tài)問題；逞能能死的，不要和地價(jià)、政府、專業(yè)公司過不去；商業(yè)就是商業(yè)不要牽扯其他的，比如教派、比如文化、比如面子工程；省錢省死的，省錢省出事了，競爭問題、質(zhì)量問題、成本壓力問題；關(guān)于人力，是否具備了足夠的項(xiàng)目運(yùn)作、工程管理、財(cái)務(wù)管理、對外公關(guān)人力，是否理順了內(nèi)部的管理體系；人力問題其實(shí)更是管理問題。討論：順馳在發(fā)展擴(kuò)張中，哪些問題值得檢討？12土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理包含的主要設(shè)計(jì)階段：地塊勘查測繪：提供設(shè)計(jì)依據(jù)，3—10天規(guī)劃建筑設(shè)計(jì)：落實(shí)決策思路，3—6個(gè)月施工圖設(shè)計(jì)：施工標(biāo)準(zhǔn)和結(jié)構(gòu)形式，1—3個(gè)月景觀設(shè)計(jì)：景觀環(huán)境設(shè)計(jì)，2—3個(gè)月樣板房及會所設(shè)計(jì)：營銷環(huán)境設(shè)計(jì)，1個(gè)月討論：常見的問題有哪些？進(jìn)度問題：進(jìn)度難以控制、各專業(yè)公司難以銜接質(zhì)量問題：評價(jià)體系和評價(jià)經(jīng)驗(yàn)的缺失13土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理最優(yōu)化的設(shè)計(jì)階段流程參考：時(shí)間進(jìn)度控制第1月第2月第3月第4月第5月第6月單位規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)劃單位單體設(shè)計(jì)規(guī)劃單位施工圖設(shè)計(jì)結(jié)構(gòu)單位景觀設(shè)計(jì)景觀公司樣板房及會所裝飾設(shè)計(jì)各專業(yè)公司的合作與分工如何？規(guī)劃單位與施工圖：初步設(shè)計(jì)、施工圖把控規(guī)劃單位與景觀：完善、技術(shù)交底施工圖與景觀：隱蔽管線工程設(shè)計(jì)最優(yōu)秀的設(shè)計(jì)成果是最能體現(xiàn)開發(fā)商開發(fā)思維和開發(fā)意識的成果，而非作品。14土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理開發(fā)辦開發(fā)經(jīng)營許可證項(xiàng)目手冊計(jì)委固定資產(chǎn)投資計(jì)劃項(xiàng)目立項(xiàng)規(guī)劃局建設(shè)用地規(guī)劃許可土地測量、評估國土資源局國有土地使用權(quán)證土地確認(rèn)、報(bào)批土地交易開發(fā)辦人防辦墻改辦消防支隊(duì)環(huán)保局基礎(chǔ)設(shè)施牌套費(fèi)開發(fā)管理費(fèi)人防異地建設(shè)費(fèi)墻改基金消防設(shè)施費(fèi)環(huán)境評估及排污費(fèi)規(guī)劃局建設(shè)工程規(guī)劃許可方案審批規(guī)劃局中標(biāo)通知書質(zhì)檢站散水辦勞保辦定額站安檢站安全許可定額鑒別勞保統(tǒng)籌散水押金質(zhì)檢委托城管大隊(duì)執(zhí)法大隊(duì)規(guī)劃局開發(fā)辦建委基建科開工許可證預(yù)售許可證放線管理15土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理工程建設(shè)的相關(guān)知識：工程建設(shè)組成部分：土建、水電、安裝及設(shè)備整體工程建設(shè)：單體部分、環(huán)境部分、室外管線建筑結(jié)構(gòu)形式：磚混、框架、框剪、鋼結(jié)構(gòu)等項(xiàng)目施工周期（平均進(jìn)度、不考慮冰凍期）：多層及低密度：9—12個(gè)月小高層：1年半高層建筑：2年到兩年半施工組織次序：基礎(chǔ)部分→主體工程→外墻裝飾及安裝→園區(qū)管線→景觀施工→竣工驗(yàn)收16土地獲取定位決策產(chǎn)品設(shè)計(jì)項(xiàng)目報(bào)建施工建設(shè)推廣銷售物業(yè)管理工程建設(shè)的相關(guān)知識2：影響工程造價(jià)的主要因素：建筑結(jié)構(gòu)形式及建筑形態(tài)：鋼結(jié)構(gòu)＞框剪＞（?。┛蚣埽敬u混外立面材質(zhì)及設(shè)備等級：是否玻璃幕、外立面選材標(biāo)準(zhǔn)施工取費(fèi)等級：在施工定額的基礎(chǔ)上加減地基情況：是否巖石、是否流沙、是否軟基，決定了基礎(chǔ)的施工成本場地條件：是否平整、是否山地抗震等級：6級、7級、8級節(jié)能要求：是否滿足節(jié)能規(guī)范景觀環(huán)境造價(jià)關(guān)于施工的相關(guān)問題探討，大家在工作中都會遇到什么問題？17項(xiàng)目推進(jìn)慢在各環(huán)節(jié)的主要原因最主要的時(shí)間耽誤在項(xiàng)目開工前期：決策上的時(shí)間反復(fù)；規(guī)劃設(shè)計(jì)上的時(shí)間耽誤；各專業(yè)單位的銜接不夠緊密；規(guī)劃報(bào)建的時(shí)間耽誤；亦可能遇到不常見的因素如：地基問題導(dǎo)致的隱蔽工程施工進(jìn)度緩慢資金短缺導(dǎo)致的工程施工進(jìn)度緩慢天氣原因（雨季做基礎(chǔ)、冬天施工等導(dǎo)致）工地事故和違章行為導(dǎo)致的臨時(shí)停工和工地整改18如何加快項(xiàng)目進(jìn)度（以某多層項(xiàng)目為例）土地獲取定位決策1—2個(gè)月產(chǎn)品設(shè)計(jì)6—8個(gè)月項(xiàng)目報(bào)建+1個(gè)月施工建設(shè)8—10個(gè)月推廣銷售物業(yè)管理多層項(xiàng)目從獲取土地至開始銷售需要的時(shí)間在1年左右；高層項(xiàng)目需要的時(shí)間在1年半至兩年；（順馳最快半年開始銷售）19課題三二：三經(jīng)濟(jì)三評價(jià)三的應(yīng)三用20我們?nèi)龑φn三程的三展開三角度三，為三什么三要了三解流三程和三經(jīng)濟(jì)三評價(jià)三，有三什么三實(shí)際三應(yīng)用關(guān)于三開發(fā)三流程三：什么三時(shí)間三干什三么事三？什么三事情三誰來三辦？三怎么三辦最三好？環(huán)節(jié)三容易三出什三么問三題？流程三對開三發(fā)商三的影三響是三什么三？關(guān)于三經(jīng)濟(jì)三評價(jià)三：評價(jià)三哪些三指標(biāo)三？評價(jià)三用在三什么三地方三？如何三進(jìn)行三評價(jià)三？21項(xiàng)目三經(jīng)濟(jì)三評價(jià)三的指三標(biāo)體三系——對項(xiàng)三目盈三利能三力和三風(fēng)險(xiǎn)三的模三擬和三分析盈利三評價(jià)三指標(biāo)三：利潤三（凈三利潤三和稅三后利三潤）利潤三率（三成本三利潤三率、三自有三資金三回報(bào)三率）財(cái)務(wù)三凈現(xiàn)三值投入三評價(jià)三指標(biāo)三：投資三峰值資金三缺口評價(jià)三體系三：現(xiàn)金三流分三析負(fù)債三（資三金來三源）三分析不確三定性三分析項(xiàng)目三前期三經(jīng)濟(jì)三測算三不同三于工三程概三預(yù)算三和房三地產(chǎn)三開發(fā)三財(cái)務(wù)三。項(xiàng)目三經(jīng)濟(jì)三評價(jià)三的使三命是三模擬三一條三現(xiàn)金三流，三幫助三項(xiàng)目三開發(fā)三者決三策。22項(xiàng)目三經(jīng)濟(jì)三評價(jià)三的基三本結(jié)三構(gòu)——以房三地產(chǎn)三開發(fā)三項(xiàng)目三為例指標(biāo)三和物三業(yè)配三比的三模擬成本三和投三入節(jié)三奏估三算租、三售計(jì)三劃模三擬現(xiàn)金三流分三析不確三定性三分析模擬三開發(fā)三進(jìn)程財(cái)務(wù)三評價(jià)23物業(yè)三配比三模擬三的兩三種方三法經(jīng)驗(yàn)三值法確定三容積三率，三根據(jù)三經(jīng)驗(yàn)三安排三物業(yè)三配比缺點(diǎn)三：配三比的三落地三性不三強(qiáng)，三很難三反映三社區(qū)三形態(tài)配比三反算三法通過三容積三率和三產(chǎn)品三配比三反算優(yōu)點(diǎn)三：較三準(zhǔn)確三反映三配比三變化三對方三案的三影響三，對三方案三的落三地性三比較三有把三握；缺點(diǎn)三：過三程比三較復(fù)三雜，三對經(jīng)三驗(yàn)要三求比三較高24房地三產(chǎn)開三發(fā)成三本構(gòu)三成開發(fā)三成本土地三出讓三費(fèi)用土地三拆遷三和安三置前期三工程三費(fèi)建安三工程三費(fèi)室外三工程三費(fèi)公共三配套三設(shè)施三費(fèi)不可三預(yù)見三費(fèi)用開發(fā)三期間三稅費(fèi)三（包三含稅三收和三規(guī)費(fèi)三）開發(fā)三費(fèi)用管理三費(fèi)用銷售三費(fèi)用財(cái)務(wù)三費(fèi)用25現(xiàn)金三流量三分析現(xiàn)金流量表07下08上08下09上09下10上10下11上總計(jì)現(xiàn)金流入05454223376770363301682963.786222362223395379一階段銷售收入054542233760000077918……………………………………………………現(xiàn)金流出626541895316539192611923417490.871632919698190160土地成本52190000000052190前期工程費(fèi)168901587015870004863……………………………………………………凈現(xiàn)金流量-6265435589.5668365777513781654724589342525205219累加凈現(xiàn)金流量-62654-27064-20228.33754651328116800162694205220資本化率8%財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值-626543424663305147611815540133643232484累加財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值-62654-28408-22078293984121395226.32131658164142內(nèi)部收益率49%123%動(dòng)態(tài)投資回收期1.78財(cái)務(wù)三凈現(xiàn)三值（FN三PV三)：反三映計(jì)三算期三內(nèi)的三獲利三能力內(nèi)部三收益三率(F三IR三R)：反三映項(xiàng)三目成三本和三效益三相抵三后的三報(bào)酬三率動(dòng)態(tài)三投資三回收三期(Pt)：投三資返三本年三限，三反映三抗風(fēng)三險(xiǎn)能三力26不確三定性三分析盈虧三平衡三分析又稱三保本三點(diǎn)分三析，三分為三：價(jià)格三保本三點(diǎn)分三析銷售三率（三租售三率保三本點(diǎn)三分析三）保三本點(diǎn)三分析敏感三性分三析又稱三靈敏三度分三析反映三單種三不確三定因三素對三項(xiàng)目三效益三的影三響一般三考慮三土地三價(jià)格三、建三安成三本和三售價(jià)三的不三確定三性27我們?nèi)龑⒔Y(jié)三合具三體案三例來三講解三經(jīng)濟(jì)三評價(jià)三在決三策中三的運(yùn)三用——案例1協(xié)助三決策三物業(yè)三形態(tài)——案例2協(xié)助三決策三資金三計(jì)劃——案例3協(xié)助三決策三容積三率——28經(jīng)濟(jì)三評價(jià)三的基三本原三則客觀三合理價(jià)值三對等對于三容積三率、三成本三、價(jià)三格等三基本三假設(shè)三的取三值要三做到三客觀三和合三理品質(zhì)三不對三等的三商品三，不三在同三一價(jià)三值體三系下三比較29經(jīng)濟(jì)三評價(jià)三的常三見誤三區(qū)追求三精確三地說三明問三題：實(shí)際三上，三就是三在施三工圖三設(shè)計(jì)三階段三后的三工程三概預(yù)三算，三都存三在10三%左右三的誤三差，三而項(xiàng)三目前三期的三經(jīng)濟(jì)三評價(jià)三誤差三范圍三更大三。提交三“大三而全三”的三單方三案經(jīng)三濟(jì)評三價(jià)不三但浪三費(fèi)大三量的三時(shí)間三并且