房地產(chǎn)計劃運營管理實踐

房地產(chǎn)計劃運營管理實踐知名房地產(chǎn)企業(yè)的計劃運營管理模式萬科：戰(zhàn)略管控型——以滿足公司戰(zhàn)略和經(jīng)營目標(biāo)為前提，以關(guān)鍵線路為基礎(chǔ)，

貫穿整個項目的生命周期的分級管理模式龍湖：完善的多項目計劃運營管控模式金地集團(tuán)：運營管控型模式碧桂園：通過將工程開發(fā)過程及與其相關(guān)的投資拓展、設(shè)計管理、開發(fā)報建、招標(biāo)采購、工程建設(shè)、營銷管理、物業(yè)管理和客戶關(guān)系等七個板塊實現(xiàn)

系統(tǒng)化管控為基礎(chǔ)，對整個項目的開發(fā)過程實現(xiàn)統(tǒng)一的運營監(jiān)控和管理，實現(xiàn)開發(fā)過程在進(jìn)度、成本和效益上的最優(yōu)化房地產(chǎn)計劃運營管理概述1、什么是房地產(chǎn)計劃運營管理？房地產(chǎn)運營是把項目開發(fā)作為創(chuàng)造、提供產(chǎn)品和服務(wù)的過程。房地產(chǎn)計劃運營管理是對項目開發(fā)各系統(tǒng)進(jìn)行設(shè)計、運營、評價和改進(jìn)，對項目開發(fā)過程進(jìn)行計劃、組織、實施和監(jiān)控等一系列管理工作的總稱。從本質(zhì)上來講，是為了達(dá)到房地產(chǎn)項目目標(biāo)而采取的各種管理手段。房地產(chǎn)計劃運營管理概述2、房地產(chǎn)計劃運營管理的主要內(nèi)容計劃體系運營體系計劃運營管理體系計劃管理體系成果管理體系會議決策體系流程管理體系計劃體系詳述計劃管理體系成果管理體系計劃體系計劃體系詳述管理構(gòu)架計劃體系設(shè)計計劃編制計劃的監(jiān)控預(yù)警計劃執(zhí)行的評估考核一、計劃管理體系管理構(gòu)架1、單項目管理階段——項目制模式：在合適的管理部門設(shè)置專門的計劃運營崗，賦予合適的職級。2、同城市多項目管理階段——操作管控型模式：設(shè)置專門的運營管理部門，根據(jù)部門職責(zé)設(shè)置崗位。3、多城市多項目管理階段——操作管控型模式：集團(tuán)設(shè)置運營管理部門，根據(jù)部門職責(zé)設(shè)置崗位，城市設(shè)置計劃運營崗。4、多城市多項目區(qū)域化管理階段——運營管控型模式：集團(tuán)設(shè)置運營管理部門，城市公司設(shè)置運營管理部門。計劃體系設(shè)計目標(biāo)層次性可控性匹配性完整性1、與企業(yè)的管理思想、戰(zhàn)略導(dǎo)向相匹配2、與管控模式相匹配3、與企業(yè)管理水平、人員素質(zhì)相匹配1、覆蓋各預(yù)定的管理階段2、覆蓋項目開發(fā)過程的全部業(yè)務(wù)活動3、全員參與1、自上而下層級2、逐級細(xì)分1、計劃的模板及工具2、可參考的工作周期3、適用性計劃體系設(shè)計方法舉例：計劃體系設(shè)計方法舉例：計劃體系設(shè)計方法2個維度多個層次項目計劃體系一級管理計劃體系二級三級計劃編制一、從項目計劃維度：1、項目計劃編制幾點要求：使用專業(yè)的計劃管理軟件由有決策權(quán)、有實施計劃、有經(jīng)驗者參與編制靈活可控，對各種可能出現(xiàn)的變動制定預(yù)防方案計劃編制一、從項目計劃維度：2、項目具體節(jié)點計劃編制：根據(jù)項目開發(fā)流程和企業(yè)對項目的管理需求分級設(shè)置節(jié)點計劃編制一、從項目計劃維度：2、項目具體節(jié)點計劃編制：根據(jù)項目開發(fā)流程和企業(yè)對項目的管理需求分級設(shè)置節(jié)點一級節(jié)點：又稱為里程碑節(jié)點，是對整體項目進(jìn)度影響最為明顯的節(jié)點。一般用于項目運營策劃和項目年度開發(fā)計劃。一般經(jīng)驗20~40個計劃編制一、從項目計劃維度：2、項目具體節(jié)點計劃編制：根據(jù)項目開發(fā)流程和企業(yè)對項目的管理需求分級設(shè)置節(jié)點二級節(jié)點：是對一級節(jié)點的細(xì)化，主用于指導(dǎo)部門級的年度和季度開發(fā)工作。一般經(jīng)驗80~200個計劃編制一、從項目計劃維度：2、項目具體節(jié)點計劃編制：根據(jù)項目開發(fā)流程和企業(yè)對項目的管理需求分級設(shè)置節(jié)點三級節(jié)點：往往又被稱為專項計劃節(jié)點，是對二級節(jié)點的細(xì)化，主用于指具體崗位級別的季度和月度開發(fā)工作。一般經(jīng)驗300~600個1、要滿足項目總體和各關(guān)鍵節(jié)點的要求2、任務(wù)分解要落實，能指導(dǎo)具體的工作3、不可漏項4、盡量落實到具體的人5、充分考慮項目的實際情況計劃編制二、從管理計劃維度：1、年度計劃編制：關(guān)注點：少而精；指標(biāo)選擇以目標(biāo)為導(dǎo)向；指標(biāo)應(yīng)具備可衡量性。2、月度計劃編制：關(guān)注點：關(guān)注經(jīng)營管理的重點及項目計劃的關(guān)鍵節(jié)點；關(guān)注上下游部門及橫向部門間的協(xié)調(diào)；層次分明；目標(biāo)明確，標(biāo)準(zhǔn)清晰，及時有效，具有實際的指導(dǎo)意義；靈活可控，對異常變化制定對策。計劃的監(jiān)控預(yù)警及時跟蹤和預(yù)警常見的跟蹤方式：1、采用計劃/運營月報方式進(jìn)行跟蹤2、采用項目月報進(jìn)行跟蹤3、采用考核評估的方式進(jìn)行跟蹤常見預(yù)警方式：1、重要關(guān)鍵節(jié)點：開工、開盤、竣工備案、入住滯后時間達(dá)到30天（15天）的提前3個月（1.5個月）向總經(jīng)理預(yù)警，并提出糾偏措施2、其他關(guān)鍵節(jié)點：一般滯后時間達(dá)到15天時，分情況分別預(yù)警計劃執(zhí)行的評估考核常見三的考三核方三式：1、根三據(jù)關(guān)三鍵節(jié)三點計三劃的三延誤三時間三進(jìn)行三考核三（季三度）2、根三據(jù)關(guān)三鍵節(jié)三點的三計劃三完成三率進(jìn)三行考三核（季三度）3、將三關(guān)鍵三節(jié)點三納入三月度三計劃三進(jìn)行三考核（季三度）計劃三體系詳述成果三標(biāo)準(zhǔn)三：指對三開發(fā)三各個三環(huán)節(jié)三產(chǎn)生三的成三果，三在結(jié)三構(gòu)的三完善三與合三理、三內(nèi)容三的全三面深三入與三有效三、形三勢的三規(guī)范三與同三一方三面作三出的三統(tǒng)一三的規(guī)三范要三求或三指導(dǎo)三性綱三領(lǐng)。二、三成果三管理三體系成果管理體系階段三性成三果舉三例：運營三體系三詳述運營三體系流程三管理三體系會議三決策三體系形成三專業(yè)三的流三程總?cè)龍D包含三各關(guān)三鍵節(jié)三點活三動及三其關(guān)三聯(lián)任三務(wù)2.流程三文件三的制三定及三落實包含三各階三段流三程及三各類三工作三指引三的制三定、實施三及流三程完三成節(jié)三點質(zhì)三量控三制根據(jù)三需求三對流三程進(jìn)三行改三造關(guān)鍵三路線三、階三段周三期、三決策三節(jié)點三的調(diào)三整一、流程管理體系目標(biāo)——通過三會議三決策三體系三的管三理提三升項三目關(guān)三鍵活三動的三決策三效率二、會議決策體系常見三的運三營類三會議三分類三：項三目啟三動會三、成三果評三審會三、關(guān)三鍵會三議決三策會三、集三團(tuán)運三營例三會、三半年/年度三總結(jié)三會、三專題三會、三項目三周例三會如何三開好三會：1、會三議前三的準(zhǔn)三備，三如謹(jǐn)三慎確三定參三加會三議的三人員三；對三各類三會議三的資三料給三出定三義和三要求三；根三據(jù)會三議傳三遞的三信息三選擇三合適三的信三息展三示形三式（