房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的成本優(yōu)化含案例

房地產(chǎn)項目設(shè)計階段的成本優(yōu)化管控交流重點與目的

結(jié)合本人多年來從事設(shè)計成本優(yōu)化的點滴經(jīng)驗并借鑒國內(nèi)外其它優(yōu)秀房企設(shè)計成本優(yōu)化的思路，通過對經(jīng)典案例分享，詳解建筑、結(jié)構(gòu)、機電、景觀、裝修等各專業(yè)設(shè)計成本優(yōu)化的管控點，并從設(shè)計成本管控盲區(qū)及教訓(xùn)中汲取經(jīng)驗。一、成本管理的思維與理念

三、住宅產(chǎn)品關(guān)鍵環(huán)節(jié)的管控：實操案例與經(jīng)驗分享

二、設(shè)計成本的管理思路及方法

????1.一、成本管理的思維與理念1、設(shè)計階段的成本對總投資的影響至關(guān)重要

房地產(chǎn)項目建設(shè)過程包括決策定位、設(shè)計和實施三大階段

控制成本的關(guān)鍵在于決策定位和設(shè)計階段（包括選材用料）

定位與設(shè)計階段影響整個房地產(chǎn)項目投資在80%以上工程階段（包括合約和實施階段）影響20%

而項目設(shè)計費只占到工程全部費用的2%-4%。設(shè)計成果（設(shè)計院）房地產(chǎn)設(shè)計師（溝通、協(xié)調(diào)、監(jiān)控）成功失敗好差初投資運營成本進度成本品質(zhì)產(chǎn)品的質(zhì)量營造的建筑空間的環(huán)境質(zhì)量

之一：成本控制的平衡觀

2、樹立兩個正確的成本觀之二：積極的成本控制觀

成本管理活動應(yīng)把成本效益觀念作為支配思想，而不是從簡單狹隘的節(jié)約和減少成本的觀念出發(fā)，要從“投入產(chǎn)出比”的分析看待成本的必要性與合理性。3、兩種策略

針對不同的產(chǎn)品和不同的定位采取不同的策略。

不均衡使用成本，實現(xiàn)成本價值最大化4、兩點管控原則1、合理使用功能性成本；嚴(yán)控結(jié)構(gòu)性成本；重點投入敏感性成本（不平衡使用成本）2、凡是控制成本：后果會帶來客戶抱怨，累計疊加導(dǎo)致品牌美譽度降低的，都是失敗的成本控制1、不重視設(shè)計階段的成本控制2、設(shè)計階段的時間控制結(jié)論：項目設(shè)計過程的項目管理是圍繞著這兩個最終成果而展開的，而方案設(shè)計階段占據(jù)了整個設(shè)計階段的大部分時間。設(shè)計過程兩大階段方案設(shè)計擴初設(shè)計（個別項目并報批）施工圖設(shè)計報建文本（報批）施工圖（審查）

成本控制的目標(biāo)是通過全過程的設(shè)計優(yōu)化實現(xiàn)的，設(shè)計優(yōu)化讓建筑價值最大化。3、房地產(chǎn)市場調(diào)整不斷深化，開發(fā)的微利時代已經(jīng)到來，優(yōu)化成為必不可少的一環(huán)。

名詞解釋

優(yōu)化設(shè)計（optimizationdesign）：從多種方案中擇

最佳方案，追求方案的進一步合理化，思維圍繞既定重心（品質(zhì)與成本），通過一系列的方法和手段獲取最優(yōu)結(jié)果。

思維是一個分析、比較的過程

思維是一個處理問題的過程，一個發(fā)現(xiàn)問題和探索問題

的過程

思維是一種理解、溝通、分析、創(chuàng)新等系列活動的總稱。

優(yōu)化過程中將技術(shù)與經(jīng)濟結(jié)合起來，通過對產(chǎn)品的功能分析達(dá)到產(chǎn)品適當(dāng)?shù)膬r值，以最低的成本去實現(xiàn)產(chǎn)品的必要功能。

功能不變，成本下降。功能大幅提高，成本略有增加。

功能提高，成本降低。

功能略有降低，成本大幅降低。

功能提高，成本不變。

價值工程追求高性價比功能（或效用）（F）成本（或費用）（C）價值=

設(shè)計優(yōu)化強調(diào)的是產(chǎn)品的“優(yōu)生優(yōu)育”，盡量減少產(chǎn)品“怪胎”出現(xiàn)，就必須要將優(yōu)化環(huán)節(jié)置于項目的初始端，未雨綢繆才有意義。

二、設(shè)計成本的管理思路及方法（一）房地產(chǎn)設(shè)計管理體系下的成本管理

1、房地產(chǎn)開發(fā)運營的框架圖

從圖中可以看到影響成本管理的關(guān)鍵流程階段2、設(shè)計成本優(yōu)化涵蓋專業(yè)與內(nèi)容界定

全過程：內(nèi)容涉及前期策劃和設(shè)計階段（項目策劃、概

念規(guī)劃、方案設(shè)計、初步設(shè)計、施工圖設(shè)計）

全專業(yè)：涵蓋建筑、結(jié)構(gòu)、機電、消防、景觀、裝飾等

多專業(yè)以及泛光照明、項目的標(biāo)識及導(dǎo)視系統(tǒng)

（VisualIdentity）等。3、設(shè)計成本優(yōu)化職責(zé)劃分

地產(chǎn)公司：主導(dǎo)產(chǎn)品設(shè)計成本優(yōu)化

設(shè)計研發(fā)中心（設(shè)計部）制定優(yōu)化工作內(nèi)容計劃及時

間節(jié)點，明確優(yōu)化工作流程。

成本部

配合材料含量（混泥土量、含鋼量）等指標(biāo)的

搜集、統(tǒng)計、測算，并負(fù)責(zé)限額設(shè)計指標(biāo)的執(zhí)行與落實。

開發(fā)部、工程部、商管部、營銷部、物業(yè)部等多部門參與。

設(shè)計院

：設(shè)計成本優(yōu)化的配角和執(zhí)行者。（二三）設(shè)三計優(yōu)三化方三法1、設(shè)三計優(yōu)三化的三事前三控制（1）設(shè)計三部配三合開三發(fā)部三前期三介入三與政三府博三弈設(shè)計三部配三合開三發(fā)口三外聯(lián)三進行三前期三土地三談判三工作三、對相關(guān)三設(shè)計三條件三及有三關(guān)配三套設(shè)三施的三詳細(xì)三技術(shù)三條件仔細(xì)三分析三與研三究、三趨利三避害三，好三的因三素多三多爭三取，三對那三些不三利的三條件三的因三素盡三可能三規(guī)避三。設(shè)計三優(yōu)化三的事三前控三制設(shè)計三優(yōu)化三的事三前控三制核實三基礎(chǔ)三資料三的準(zhǔn)三確性三、可三實用三性、三否則三會產(chǎn)三生無三數(shù)后三患。地形三圖、三紅線三圖水文三地質(zhì)三氣象三資質(zhì)如山三地等三復(fù)雜三地形三的通三過地三質(zhì)災(zāi)三害報三告擬建三工程三周邊三的建三筑物三、道三路及三管線三現(xiàn)狀三資料周邊三有無三規(guī)劃三建筑三物、三市政三道路三的接三點關(guān)三系及三市政三給排三水管三線、三能源三管線三、電三力及三通訊三等管三線與三小區(qū)三接點三關(guān)系三的資三料場地三靠城三市主三干道三一側(cè)三是否三有排三洪溝場地三的初三步或三詳細(xì)三地勘三報告三等設(shè)計三優(yōu)化三的事三前控三制案例1：廣州三機場三路萬三科園三高層三住宅三：由三于地三勘報三告不三準(zhǔn)確，三在基三礎(chǔ)施三工時三，遭三遇溶三洞，三順著三基樁三灌下三去近百三噸混三凝地三“泥三牛入三海三”后三來采三用基三樁穿三過溶洞一三直打三到基三巖才三得以三補救三。案例2：南京三棲霞三區(qū)，三開發(fā)三商接三手的三地塊三之前三是某三鐵合三金廠，三開發(fā)三前不三得不三挖1-三5米進三行“三消毒三”處三理，三更換土三壤費三用近50三00萬。設(shè)計三優(yōu)化三的事三前控三制設(shè)計三優(yōu)化三的事三前控三制選擇設(shè)計三院——易于三管理三、態(tài)三度重三視、三水準(zhǔn)三上乘三、市三場口三碑好選擇專業(yè)三負(fù)責(zé)三人——業(yè)績?nèi)?、?jīng)三驗、三負(fù)責(zé)三意識三、成三本意三識、三服務(wù)三意識三強合作三單位的管三理——建立三設(shè)計三資源三的考三察、三選三擇、三評價三管理三標(biāo)準(zhǔn)三，對三資源三動態(tài)三管理三。流程三：選擇考察三→入三庫→三招投三標(biāo)→三評標(biāo)三→定三標(biāo)→評價（完三成項三目后三）→三進入三設(shè)計三合作三伙伴資源三庫（2）選擇三一個三優(yōu)秀三的設(shè)三計團（3）標(biāo)準(zhǔn)三合同三的效三用在國三標(biāo)的三基礎(chǔ)三上，三增加三了對三設(shè)計三單位三的一三些約三束性三條款三（補三充合三同《施工三圖設(shè)三計承三諾》），三著重三強調(diào)三設(shè)計三公司三應(yīng)承三擔(dān)的三風(fēng)險三，避三免無三效成三本產(chǎn)三生。案例：設(shè)計三優(yōu)化三的事三前控三制標(biāo)準(zhǔn)三合同三兩個三版本三的意三義《方案三標(biāo)準(zhǔn)三合同》意義三在于三方案三可以三委托三跨地三域或三境外公司三完成三，追三求品三質(zhì)最三佳?！妒┕と龍D設(shè)三計標(biāo)三準(zhǔn)合三同》側(cè)重三強調(diào)三鋼筋三混凝三土的三限額三設(shè)計及三設(shè)計三院承三擔(dān)的三設(shè)計三風(fēng)險三。施三工圖委托三項目三當(dāng)?shù)厝扒?甲設(shè)三計院三完成三報批報建三工作三，確三保施三工期三間現(xiàn)三場配三合與服務(wù)三。設(shè)計三優(yōu)化三的事三前控三制設(shè)計三優(yōu)化三的事三前控三制合同三獎罰三分明三要有三利于三甲方三意圖三的達(dá)三成限額三節(jié)省三部分三按10三-2三0%作為三獎勵三，變要我三做為我要三做，實現(xiàn)三雙贏三。2、設(shè)三計優(yōu)三化的三事中三控制2.三1概念三及規(guī)三劃方三案階三段的三原三則之一三：非三銷售三物業(yè)三配套三低效三資產(chǎn)三配置三最小三化原則設(shè)計三優(yōu)化三的事三中控三制之二三：場三地規(guī)三劃合三理化三的原則管理制度設(shè)計優(yōu)化成果實施管控流程設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)場地規(guī)劃設(shè)計成本控制設(shè)計三優(yōu)化三的事三中控三制案例1：XX世紀(jì)三旅游三城場地三原為三山地三，平三均高三差30三-5三0m，通三過“三削峰三填谷三”改三造成三建設(shè)三用地三?！白鹬厝龍龅厝脑嫉厝蔚厝?，三建筑三布局三隨山三就勢三，力三求建三筑與三環(huán)境三融為三一體”案例2：寧三波象三山項三目項目三位于三海邊,幾個三組團三位于三山坳三。之三三：場三地土三方平三衡的原則平地—處理三好場三地排三水坡地—關(guān)注三土方三量經(jīng)三濟合三理土方三量標(biāo)三高成三本工三期設(shè)計三優(yōu)化三的事三中控三制案例1：重三慶照三母山三項目場地三高差三近10三0M的山三地，三利用三場地三高差三塑造三多個三臺地三做成三地下三室或三半地三下室三，避三免了三大量三填方三出現(xiàn)三。案例2：廣州三佛山三世紀(jì)三蓮體三育中三心(德GM三P）項目三由3.三7萬人三體育三場與28三00人游三泳館三組成三。2.三2（擴三）初三步設(shè)三計階三段建筑專業(yè)三優(yōu)化三控制三點：優(yōu)化三單體三的布三局關(guān)三注使三用效三率戶型三的實三用率地下三室的三停車三效率減少三無效三空間設(shè)計三優(yōu)化三的事三中控三制結(jié)構(gòu)專業(yè)三優(yōu)化三控制三點：優(yōu)化三地基三處理基礎(chǔ)三的選三型及三設(shè)計三圖結(jié)構(gòu)三體系三的確三定及三主要三平面三布置三圖結(jié)構(gòu)三模型三及計三算系三數(shù)的三取值標(biāo)準(zhǔn)三層的三布置地下三室的三布置結(jié)構(gòu)三轉(zhuǎn)換三層的三布置深基三坑支三護地勘三報告三等設(shè)計三優(yōu)化三的事三中控三制機電專業(yè)三優(yōu)化三控制三點：水、三電、三暖通三、空三調(diào)的三系統(tǒng)三方案三及負(fù)三荷容三量計三算書配套三設(shè)備三用房三及相三關(guān)技三術(shù)參三數(shù)供電三方案三選擇高壓三器容三量的三控制三等暖通三空調(diào)三冷熱三源的三選擇三等設(shè)計三優(yōu)化三的事三中控三制小結(jié)三：各專三業(yè)應(yīng)三提供三多方三案做技術(shù)三性、經(jīng)濟三型、三時間三性比選三后擇三優(yōu)。設(shè)計三優(yōu)化三的事三中控三制2.三3施工三圖設(shè)三計階三段圖紙三自審三、審三核、三復(fù)審三三位三一體三（制三度化三）在很三多房三地產(chǎn)三公司三常將三施工三圖的三設(shè)計三管理三工作三授權(quán)三給項三目公司三完成三的，三所以三要將三產(chǎn)品三的質(zhì)三量、三成本三管理三管控三到位三，建三立健全三的圖三紙審三核制三度尤三為重三要。審三核自三審復(fù)三審成本三部設(shè)計三公司設(shè)計三部設(shè)計三優(yōu)化三的事三中控三制實現(xiàn)三后期三現(xiàn)場三設(shè)計三變更三最少三化的三幾個三行之三有效三的辦法：做好三產(chǎn)品三前期三研究三工作安排三合理三的設(shè)三計周三期設(shè)計三費合三理取三值設(shè)計三優(yōu)化三的事三中控三制主要三材料三定板三、設(shè)三備選三型的三成本三策略設(shè)計三優(yōu)化三的事三中控三制主要三材料——外立三面材三料、三裝修三（軟三裝硬三裝）三材料三、景觀苗三木選三型設(shè)備三選型——電梯三、空三調(diào)中三央機三組、三冷卻三塔、三鍋爐三、水泵三、變?nèi)龎浩髟u審三比選三決定三高性三價比建立三長期三戰(zhàn)略三合作三伙伴三實現(xiàn)三雙贏設(shè)計三優(yōu)化三的事三中控三制策略小結(jié)：1、概三念及三方案三階段三成本三優(yōu)化三重在三定性三。2、施三工圖三階段三成本三優(yōu)化三定性三與定三量并三重。3、項三目竣三工后三回訪三、總?cè)Y(jié)、三反省三，評三估設(shè)三計優(yōu)化三效果三。（三設(shè)計三成本三優(yōu)化三的事后控制三）設(shè)計三優(yōu)化三的事三后控三制附：1）研三發(fā)中三心架三構(gòu)及三各專業(yè)三的崗三位職三責(zé)一三覽表2）集三團總?cè)颗c三項目三公司三產(chǎn)品三研發(fā)三職能三的劃三分與三界定3）產(chǎn)三品研三發(fā)中三心和三項目三公司三工作三授權(quán)三表設(shè)計三優(yōu)化三的事三后控三制（三三）設(shè)三計優(yōu)三化成三果的三落地三與實三施管理制度管三事設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)管控流程設(shè)計優(yōu)化成果實施管產(chǎn)三品管三人健全三的流三程管三理責(zé)三任制三度是三基礎(chǔ)2、完三善的三甲方三設(shè)計三標(biāo)準(zhǔn)3、強三有力三的管三控流三程是三保障3.三1流程三的意三義與三作用流程三管理三是企三業(yè)從三粗放三型管三理過三渡到三規(guī)范三化管三理直三至精細(xì)化三管理三的重三要手三段。流程三是任三何企三業(yè)運三作的三基礎(chǔ)三。流程三為中三心的三管理三方式三，可三極大三地提三高事三務(wù)的三受控三程度。流三程中三的每三個人三并負(fù)三起各三自的三職責(zé)三，促三進團三隊合三作。具有三法律三效力三的文三件下三達(dá)給三相關(guān)三部門三。3.三2流程三表（三某地三產(chǎn)公三司研三發(fā)中三心工三作流三程）4、落三實責(zé)三任人三，綱三舉目三張常見三房企三二級三與三三級管三理體三系：項目三公司技術(shù)三總部A、如恒三大區(qū)域三公司戰(zhàn)略三總部B、如萬三科項目三公司（執(zhí)三行）（技三術(shù)）（執(zhí)三行）案例1：萬三科——對項三目老三總采三取考三制，三包括三安全三考核三、營三銷考三核、三施工三圖質(zhì)三量考三核（三限額三設(shè)計三），三年終三評比三按制三度獎三懲，三所以三領(lǐng)導(dǎo)三的成三本意三識強三會帶三動全三員成三本意三識的三提高三，限三額指三標(biāo)的三完成三即是三設(shè)計三成本三優(yōu)化三的結(jié)三果。案例2：一三般公三司——將設(shè)三計優(yōu)三化成三果落三實的三執(zhí)行三人定三為項三目公三司設(shè)三計部三經(jīng)理三（總?cè)な胰魅稳?，三?fù)責(zé)三按開三發(fā)計三劃制三定各三設(shè)計三階段三的報三建時三間節(jié)三點提三交總?cè)浚偛咳龑⒏魅A段三優(yōu)化三意見三返回三項目三公司三落實三。對三設(shè)計三部經(jīng)三理（三總工三室主三任）三年終三考核三，總?cè)空?0三%權(quán)重三，以三此督三促或三強制三其執(zhí)三行。1、工三作分三工研發(fā)三中心三：(1三)對集三團設(shè)三計業(yè)三務(wù)進三行全三面管三理和三資源三調(diào)配三。(2三)負(fù)責(zé)三對集三團下三屬各三項目三的設(shè)三計進三行后三評估三。(3三)負(fù)責(zé)三集團三各公三司的三規(guī)劃三建筑三、室三內(nèi)方三案、三景觀三方案三、概念及三擴初三階段三的設(shè)三計業(yè)三務(wù)，三及全三過程三管控三和指三導(dǎo)。(4三)制定三設(shè)計三管理三流程三制度三和設(shè)三計標(biāo)三準(zhǔn)。(5三)負(fù)責(zé)三集團三各項三目設(shè)三計業(yè)三務(wù)合三同經(jīng)三審批三。(6三)定期三抽查三各公三司設(shè)三計制三度執(zhí)三行和三設(shè)計三管理三情況三。(7三)負(fù)責(zé)三審查三各公三司報三送的三各階三段設(shè)三計成三果。(8三)負(fù)責(zé)三對設(shè)三計管三理人三員進三行制三度、三流程三、及三專業(yè)三知識三的業(yè)務(wù)指三導(dǎo)和三培訓(xùn)三。（四三）研三發(fā)中三心與三成本三中心三的工三作關(guān)三系（三如何三分工三，銜三接，三互動三？）2、工三作銜三接一般三公司——成本三中心三以宏三觀（三★）三控制三為主三，微三觀（三▲）執(zhí)行三在研三發(fā)中三心。恒大——成本三中心三宏觀三、微三觀兼三顧；三研發(fā)三中心三負(fù)責(zé)三成本三中心方三案把三控之三外的三成本三控制三。鏈接三：1.設(shè)計三成本三質(zhì)量三控制三中心三審核三流程三規(guī)定2.主要三方案三報審三流程三圖解3、工三作互三動待項三目目三標(biāo)成三本編三制后三，研三發(fā)中三心與三成本三中心三，主三要針三對建三安工三程中三的分三部工三程成三本進三行論三證與三優(yōu)化三，同三時對三室外三總平三、公三共設(shè)三施配三套工三程，三發(fā)掘三優(yōu)化三空間三。當(dāng)三施工三圖概三算出三來后三如超三目標(biāo)三成本三，兩三個部三門重三復(fù)上三述工三作，三直至三目標(biāo)三實現(xiàn)。

????1.三、三產(chǎn)品三關(guān)鍵三環(huán)節(jié)三的管三控：實操三案例三與經(jīng)三驗分三享（一三）規(guī)三劃總?cè)龍D成三本優(yōu)三化1、總?cè)龍D概三念規(guī)三劃設(shè)三計創(chuàng)三造價三值最三大化結(jié)論三：在控三制成三本低三的階三段進三行控三制，三加強三預(yù)控三。結(jié)論：若產(chǎn)三品研三發(fā)階三段將三成本三控制三了70三%，那三么總?cè)龍D就三將成三本控三制了50三%?？?cè)龍D景觀三構(gòu)架三與格三局產(chǎn)品三形態(tài)三和空三間品三質(zhì)物業(yè)三管理三成本三的基三礎(chǔ)決定決定決定總圖三的作三用2、多三業(yè)態(tài)三組合三拉升三土地三價值三實現(xiàn)三高溢三價在容三積率三一定三的情三況下三，采三用多三種產(chǎn)三品組三合，三提升三溢價三空間三，進三而拉三升了三土地三價值三。業(yè)態(tài)三按含三金量三劃分三：商三鋪＞三獨聯(lián)三別墅三＞聯(lián)三排別三墅＞三花園三洋房三＞接三地底三躍＞三電梯三頂躍三＞電三梯洋三房＞三高層三洋房容積三率分三布及三產(chǎn)品三組合容積三率0.三5-三1.三5高層三、小三高層三、花三園洋三房、三別墅容積三率2.三5-三3.三5高層容積三率1.三5-三2.三5高層三、別三墅、三花園三洋房容積三率3.三5-三4.三5高層三、超三高層3、外三聯(lián)攻三關(guān)利三用調(diào)三規(guī)化三不利三為有三利3.三1突破三限高建筑三限高三是土三地出三讓時三的規(guī)三劃條三件之三一，三限高三分為三航空三限高三和規(guī)三劃限三高兩三種。三前者三常常三是強三制性三規(guī)定三，無三法改三變，三而后三者在三項目三總?cè)萑e率三保持三不變?nèi)那槿龥r下三通過三外聯(lián)三攻關(guān)三有突三破的三可能三性3.三2住改三商商住三地塊三如無三明確三的商三與住三比規(guī)三定，三可通三過協(xié)三商達(dá)三到住三改商三的目三的，三這也三暗合三了一三些地三方政三府的三想法三，屬三雙贏三。案例三：廣三州恒三大御三景灣該項三目是三恒大三旗艦三樓盤三御景三半島三的最三后開三發(fā)的三一個三組團三，以三剛需三小戶三型為三主，三土地三通過三掛牌三所得三，樓三面價三很高三，按三正常三限高10三0m布局三，很三難完三成3.三80容積三率。后經(jīng)三和政三府協(xié)三商，三在容三積率三不變?nèi)那叭嵯氯?，在三靠近三江邊三?cè)建三筑突三破限三高按47層，15三0m控制三，戶三型面三積定三位重三新調(diào)三整為三大三三房、三四房三。由三于是三一線三江景三將溢三價30三%以上三。經(jīng)三整體三側(cè)算三，實三現(xiàn)贏三利。4、用三足容三積率三與建三筑密三度保三證效三益最三大化三。容積三率是三土地三開發(fā)三中的三最重三要的三指標(biāo)三，建三筑密三度也三與容三積率三息息三相關(guān)三。所三以用三足容三積率三是房三企的三紅線三。方法三之一三：利三用陰三影區(qū)三完成三商業(yè)三指標(biāo)商住三用地三中的三商場三（商三鋪）三等商三業(yè)內(nèi)三容可三不考三慮日三照、三利用三這一三特點三在規(guī)三劃中三可利三用住三宅的三陰影三區(qū)完三成商三業(yè)指三標(biāo)，三以利三于容三積率三最大三化方法三之二三：提三高容三積率三三招增加三商業(yè)三部分三面積采用三小面三寬大三進深三住宅三戶型三，加三大戶三面積如無三限高三要求三可采三用超三高層三，雖三然土三建成三本偏三高，三但鑒三于土地三價值三年年三增長三的現(xiàn)三實，三可作三為儲三備留三待未三來開三發(fā)。方法三之三三：不三平衡三使用三容積三率如果三一個三項目三分為三幾個三地塊三，容三積率三總體三控制三，那三么不三平衡三使容三積率三是提三高貨三值的三有效三辦法三。方法三之四三：盡三可能三發(fā)掘三不占三容積三率的三地上三和地三下空三間換言三之：三利用三好政三策“三偷面三積”三。對三于地三下空三間，三是否三計容三各地三政策三不一三，凡三不管三是否三做商三業(yè)均三不計三容的三地區(qū)三，應(yīng)三盡可三能多三發(fā)掘三地下三空間三。5C項目三是江三南水三都總?cè)w28三00畝項三目的三最后三一期三收關(guān)三工作三。是三十幾三年的三獲得三的土三地，三樓面三價僅50三0元/m三2，（三現(xiàn)在三售價3萬元/m三2），三公司三為了三在此三稀缺三地塊三給自三己留三下寶三貴的三物業(yè)三，決三定將三原地三塊15萬m2純住三宅項三目通三過調(diào)三規(guī)：三改成三商住三一體三樓。該項三目滿三鋪地三下室三（不三計容三）兩三層，三一部三分用三于經(jīng)三營超三市，三其余三部門三暫以三住宅三地下三車庫三名義三設(shè)計三，待三未來三地面三商業(yè)三做旺三以后三，可三將其三中一三部分三改為三商業(yè)三用途三，以三擴大三出租三收益三。總結(jié)三一下三目前三尚可三操作三的手三法如三下：(1三)對三層高三沒有三規(guī)定三的地三區(qū)，三首層三可做三成4三.5三m高三，頂三層帶三閣樓可通三過改三造成三為復(fù)三式。(2三)利三用當(dāng)三地對三陽臺三入戶三花園三的寬三度和三進深三的限三制，三用好用足三規(guī)劃三，“三偷一三半面三積”三。(3三)控三制飄三窗高三度、三深度三，寬三度主三臥景三觀好三的可三做轉(zhuǎn)三角飄三窗，面積三全“三偷”三。(4三)有三些戶三型的三疏散三通道三可以三改造三為廚三房服三務(wù)陽三臺。(5三)雙三層層三高：三LO三FT三支持三商住三兩用三。(6三)露三臺面三積全三贈送三。5、利三用公三寓充三商業(yè)三指標(biāo)現(xiàn)在三開發(fā)三商拿三地常三有附三加條三件，三即“三地產(chǎn)+X三”模式三“X”即為三附加三的酒三店，三商業(yè)三，學(xué)三校，三地標(biāo)三，主三題樂三園，三醫(yī)院……以商三業(yè)為三例如三果是Ma三ll，開三發(fā)商三以持三有為三主，三靠租三金回三收，三財務(wù)三成本三高，三資金三壓力三大，三風(fēng)險三隨之三而來三，不三是每三個地三產(chǎn)商三都像三萬達(dá)三一樣三對Ma三ll之類三物業(yè)三操作三的那三樣駕三輕就三熟，三如果三對大三商業(yè)三不專三業(yè)或三沒信三心，三不妨三采用三化整三為零三的手三法利三用公三寓加三底商三的方三法完三成商三業(yè)指三標(biāo)。6、住三宅配三套商三業(yè)以三街鋪三代替Ma三ll減少三持有三壓力7、人三防工三程自三建與三繳費三另建三的決三策眾所三周知三，人三防工三程是三為保三障人三民防三空指三揮、三通信三、掩三蔽等三需要三具有三防護三功能三的地三下室三，因三其特三殊性三成本三又高三于普三通地三下室三。對三于開三發(fā)商三而言三，首三選異三地建三設(shè)的三方案三（繳三異地三建設(shè)三費）三，其三次必三須建三則控三制人三防地三下室三面積三最小三化。案例三：淮安三某項三目為三例：三一個三總建三筑面三積38萬m2的小三區(qū)（三四個三組團三），三按國三標(biāo)計三算人三防面三積僅3萬m2，按三地方三規(guī)定三需5.三4萬m2。地三方規(guī)三定無三明文三（僅三口頭三告知三），三這就三給外三聯(lián)提三供了三攻關(guān)三機會三。如三果一三定要三執(zhí)行三，可三分組三團報三審，三且調(diào)三整單三個地三塊總?cè)ㄖ娣e三小于10萬m2（面三積總?cè)w平三衡）三，可三以省三去一三些名三目的三“部三”或三“庫三”。8、通三過規(guī)三劃布三局規(guī)三避周三邊不三利因三素當(dāng)用三地周三邊出三現(xiàn)了三影響三樓盤三的不三利因三素，三如高三速路三、鐵三道、三高壓三線走三廊等三不利三景觀三，可三通過三調(diào)整三規(guī)劃三布局三等設(shè)三計手三法加三以處三理，三實現(xiàn)三降噪三及屏三蔽視三線。8.三1利三用商三業(yè)體三量屏三蔽。8.三2增三加建三筑退三距，三利用三退距三堆坡三、密三植多三層次三大樹三并設(shè)置防三音墻三。8.三3有三時為三了保三全小三區(qū)的三品質(zhì)三，舍三卒保三車也三是一三種常三用的辦法三。9.三1通三過戶三型分三布圖三研究9.三2景三觀視三線分三析表9.三3首三先對三總圖三景觀三價值三進行三一個三判斷三，由三劣至三優(yōu)來三匹配三各類三樓型：三一梯三六、三一梯三四、三一梯三三、三一梯三二。9.三4評三判因三素有三：樓三間距三、朝三向、三單側(cè)三花園三景觀三、雙三側(cè)花三園景三觀9.三5樓三王應(yīng)三坐北三朝南三，超三大樓三間距三，南三向無三敵景三觀（三兼有三北向三花園景三觀最三佳）9.三6貼三臨路三邊，三無南三向景三觀或三接近三噪音三源的三樓幢三，可三適當(dāng)三減少三層數(shù)，三景觀三價值三高樓三幢用三足限三高，三在滿三足容三積率三的前三提下三，體量高三低錯三落形三成豐三富的三天際三線，三規(guī)劃三部門三很關(guān)三注這三點，三報建易通三過。某項三目戶三型分三布圖三（定三位表三、戶三型指三標(biāo)配三比表三）案例三：景三觀視三線分三析表三（龍三湖）10三、規(guī)三劃中三首期三開發(fā)三的技三巧項目三首期三開發(fā)三的核三心是三“快三”，三快速三開發(fā)三、品三牌快三速落三地、三市場三快速三引爆三、營三造熱三銷效三應(yīng)，三為后三續(xù)各三期銷三售打三好基三礎(chǔ)。11三、地三下室三（地三庫）三是設(shè)三計成三本優(yōu)三化的三“重三點地三帶”11三.1三地下三室面三積最三小化三原則地下三室（三地庫三）的三建造三成本三占項三目總?cè)ㄔ烊杀救?三0%三左右三，所三以在三做地三下室三方案三時應(yīng)三對地三下室三布置三作合三理的三優(yōu)化三，盡三可能三避免三除設(shè)三備房三與車三位之三外的三無效三面積三的產(chǎn)三生，三基于三成本三與開三發(fā)速三度考三慮，三在滿三足功三能要三求的三前提三下，三地下三室面三積應(yīng)三按最三小化三原則三控制三。小型三車單三車位三面積三約：35三-3三8平方三米/個最經(jīng)三濟柱三網(wǎng)微型三車面三積約三：25三-2三8平方三米/個最經(jīng)三濟柱三網(wǎng)(注：三柱大三小按60三0X三60三0計)11三.2優(yōu)化三五步三曲車位三面積三優(yōu)化車位三類型三及配三比優(yōu)三化：三車位三類型三組合三：小三型車三位+三微型三車位三+子三母車三位（三利用三好各三種柱三網(wǎng)與三邊角三空間三適應(yīng)三多種三柱網(wǎng)三尺寸三）微車三尺寸三表微型三車位車庫三層高三優(yōu)化設(shè)備三用房三布置三優(yōu)化無效三空間三的優(yōu)三化案例三：福三建某三剛需三住宅三項目（1）柱三網(wǎng)優(yōu)三化（2）層三高優(yōu)三化（3）無三效空三間優(yōu)三化。地下三室其三他優(yōu)三化控三制點三：（1）外三形應(yīng)三規(guī)則三簡潔三，減三少外三墻長三度。（2）半三地下三室部三分可三用磚三墻替三代混三凝土三墻。（3）對三于商三業(yè)建三筑可三適當(dāng)三加大三層高三，當(dāng)三需要三時可三將普三通停三車改三為雙三層機三械停三車。（4）地三下室三頂板三覆土三在滿三足綠三地率三規(guī)則三的前三提下三，最三佳厚三度為1.三0三m，局三部堆三高可值三大樹三。（5）非三采暖三地區(qū)三宜結(jié)三合景三觀綠三化設(shè)三計自三然通三風(fēng)采三光的三半開三放式三生態(tài)三地下三車庫三。（6）寒三冷地三區(qū)宜三結(jié)合三景觀三綠化三設(shè)計三自然三采光三的陽三光地三下車三庫。（7）根三據(jù)快三速開三發(fā)的三特點三，原三則上三小區(qū)三首期三不考三慮設(shè)三置地三下車三庫。（8）車三庫必三須做三管網(wǎng)三綜合三避免三出現(xiàn)三最不三利點三。①設(shè)三備管三道高三度考三慮通三風(fēng)管三道和三消防三噴淋三，中三高端三盤不三大于55三0三mm（含三安裝三尺寸）三，高三端盤三不大三于60三0三mm（含三安裝三尺寸三），三并盡三量按三最小三高度三設(shè)計三。②設(shè)三備管三道應(yīng)三盡量三避開三梁高三較大三的位三置。三局部三設(shè)備三管道三交叉三的位三置，三建議三結(jié)構(gòu)考慮三扁寬三梁或三單向三的反三梁。③車三庫內(nèi)三通風(fēng)三管道三主要三應(yīng)布三置在三車位三尾部三。（9）住三宅兩三部電三梯中三可選三消防三梯一三部至三地庫三。（10）地三面采三用結(jié)三構(gòu)找三坡，三省去三建筑三找坡三層，三坡度三不大三于0.三5%。（11）住三宅小三區(qū)除三非無三法滿三足停三車數(shù)三量要三求才三考慮三多車三機械三停車三，否三則不三予以考慮三，因三機械三車位三不可三售。（12）車三位（三車道三）高三度中高三端/中端三樓盤三車庫三：車三位處三凈高2.三0三m/車道三處凈三高2.三2三m高端三盤車三庫：三車道三及大三部分三車位三處凈三高3.三0三m，局三部車三位尾三部凈三高2.三5三m（13）地三面不三考慮三設(shè)置三排水三溝、三集水三井布三置在三車位三尾部三。（14）應(yīng)三根據(jù)三最優(yōu)三化的三車位三布置三結(jié)構(gòu)三柱網(wǎng)三，柱三網(wǎng)可三不用三完全三對齊三。（15）防三火分三區(qū)的三劃分三應(yīng)優(yōu)三先考三慮合三用塔三樓樓三梯作三為地三下車三庫疏三散，三減少三獨立的出三地面三疏散三樓梯三，有三利于三地面三景觀三環(huán)境三。（16）應(yīng)三考慮三合用三防火三分區(qū)三間獨三立的三出地三面疏三散樓三梯。（17）應(yīng)三考慮三合用三防火三分區(qū)三之間三通風(fēng)三井。（18）人三防區(qū)三應(yīng)首三先考三慮設(shè)三置在三塔樓三下方三地下三室區(qū)三域，三人防三區(qū)不三宜設(shè)三計在三獨立地車三庫內(nèi)三，人三防專三用的三疏散三口部三樓梯三地面三盡量三考慮三平時三掩埋三。（19）單三車庫三應(yīng)考三慮設(shè)三置在三地下三室塔三樓區(qū)三域且三應(yīng)盡三量考三慮設(shè)三置在三塔樓三夾層三內(nèi)。（20）在三有條三件情三況下三，提三高場三地±0三.0三00，將三地下三室優(yōu)三化為三自然三通風(fēng)三采光三的半地下三室。（21）在三不占三用容三積率三的前三提下三，盡三量將三車庫三抬到三地上三一層三。12、小三區(qū)規(guī)三劃設(shè)三計指三引12三.1街鋪三設(shè)計三指引在有三價值三的沿三街面三遵循三街鋪三面積三及數(shù)三量最三大化三原則街鋪三分底三商與三獨立三商鋪三兩種街鋪三銷售三單元三在業(yè)三態(tài)未三明確三的情三況下三，獨三立商三鋪及三底商三應(yīng)初三步規(guī)三劃為三餐飲三功能商鋪三首層三設(shè)獨三立的三衛(wèi)生三間。街鋪三首層三入口三通常三設(shè)一三級臺三階。沿街三商鋪三應(yīng)盡三量避三免向三小區(qū)三內(nèi)開三窗商鋪三應(yīng)考三慮足三夠的三地面三停車考慮三塔樓三對底三商的三影響三，并三兼顧三上部三結(jié)構(gòu)三墻柱三布置三因素街鋪三采用三分體三式空三調(diào)12三.2配套三設(shè)施三設(shè)計三指引三：居委三會、三文化三站、三衛(wèi)生三站。三。。三。。三。原三則應(yīng)三放在三商業(yè)三價值三不高三的位三置。三力求三配置三面積三指標(biāo)三最小三化位置三首選三：首三層外三鋪內(nèi)三側(cè)大三于12三m的進三深的三部分三及主三體入三戶大三堂兩三側(cè)的三位置三及二三層有些三配套三用房三如有三政府三要求三必須三對外三，選三擇無三商鋪三位置三或占三用最三少的三商鋪小區(qū)三內(nèi)景三觀較三好的三單元三首二三層則三不考三慮設(shè)三置配三套設(shè)三施用三房物業(yè)三管理三用房三應(yīng)盡三量不三占用三計容三面積12三.3地下三車庫三出入三口設(shè)三計指三引：盡可三能布三置在三主出三入口三附近車庫三出入三洞口三避免三正對三道路三或重三要公三建如受三條件三所限三，可三考慮三由區(qū)三外道三路直三接進三入控制三地庫三出入三口數(shù)三量12三.4垃圾三（點三）站三位置三設(shè)計三指引三：垃圾三站盡三可能三考慮三布置三在小三區(qū)下三風(fēng)向垃圾三站嚴(yán)三禁與三住宅三貼建三，宜三獨立三設(shè)置應(yīng)該三布置三在較三隱蔽三處12三.5小區(qū)三出入三口數(shù)三量設(shè)三計指三引：交通三分區(qū)三單位三的適三宜的三車行三出入三口個三數(shù)為2個小于4公頃三的項三目可三考慮三設(shè)置1個車三行出三入口交通三分區(qū)三的車三行出三入口三不得三超過3個案例三（成三都）三：在滿三足住三戶需三要的三情況三下，三減少三小區(qū)三車行三出數(shù)三量，三可直三接降三低物三業(yè)管三理成三本。（二三）住三宅平三立面三設(shè)計三的成三本優(yōu)三化1、戶三型優(yōu)三化的三八大三要點（1）外三型整三齊，三體型三系數(shù)三小，三滿足三國標(biāo)（2）開三窗滿三足國三家窗三地比三要求案例三：（3三）關(guān)三注實三用率三（得三房率三）（4三）陽三臺設(shè)三計優(yōu)三化（5三）對三樓型三面寬三及進三深的三審查案例三：融三僑悅?cè)琼椚靠側(cè)綀D案例三：融三僑悅?cè)嵌跇侨鯌羧停?三）住三宅核三心筒三的優(yōu)三化（7三）窗三的優(yōu)三化（8三）端三部戶三型優(yōu)三化案例三：廣三州恒三大綠三洲戶三型樓三王靠近三景觀三或花三園的三端部三戶型三，均三具有三雙向三景觀三，如三按常三規(guī)的三標(biāo)準(zhǔn)三戶型三設(shè)計三則浪三費了三側(cè)向三景觀三資源三，所三以在三標(biāo)準(zhǔn)三戶型三的基三礎(chǔ)上三可根三據(jù)景三觀條三件設(shè)三計出三非標(biāo)三大戶三型將三景觀三資源三用足三。2、三立面三的優(yōu)三化要三點（1三）立三面風(fēng)三格的三簡化三及優(yōu)三化建筑三立面三的風(fēng)三格多三種多三樣，三例如三現(xiàn)代三建筑三、新三古典三建筑三、傳三統(tǒng)古三典主三義建三筑…三.隨三著建三筑立三面風(fēng)三格從三簡到三繁，三建造三成本三也隨三之增三加，三所以三立面三風(fēng)格三優(yōu)化三的過三程也三是對三建筑三風(fēng)格三篩選三過程三。三種三風(fēng)格三外立三面造三價比三較：a、法三式全三干掛三外立三面：20三50元/m三2b、英三式面三磚外三立面三：50三0元/m三2（GR三C線條三，若三為石三材線三條12三00元/m三2c、意三式全三干掛三外立三面：18三00元/m三2多種三立面三材料三造價三比較三：a、石三材：三價格三高，三施工三周期三長，三檔次三高，三干掛三費35三0+石材三大板15三0~三80三0=三50三0~三11三50（不三含線三條）三（如三果采三用點三掛工三藝，三施工三費減三為15三0元/m2）b、面三磚：三價格三適中三，對三基層三外架三要求三高，三施工三周期三長。c、涂三料價三格低三、施三工方三便耐三久性三差、三外觀三品質(zhì)三感較三差。三施工三費20三~3三0+材料30三~1三50三=5三0~三18三0元/m2附：（2三）立三面線三條及三細(xì)部三優(yōu)化（3三）外三門窗三型材三及玻三璃選三型優(yōu)三化（4三）欄三桿選三型（5三）空三調(diào)外三機位三及裝三飾（6三）立三面頂三部造三型附：3、三平面三細(xì)化（1三）平三面細(xì)三化的三目的（2三）平三面細(xì)三化圖三的制三作規(guī)三定（3三）各三專業(yè)三審核三要點（4三）審三查回三復(fù)圖例三1：圖例三2：圖例三3：（三三）小三區(qū)會三所設(shè)三計的三成本三優(yōu)化會所三從上三世紀(jì)三九十三年代三初從三香港三引入三內(nèi)地三，逐三漸成三為高三檔住三宅或三大規(guī)三模社三區(qū)項三目的三必要三硬件三之一三。初三期作三為社三區(qū)的三售樓三處展三出，三后期三更多三起到三社會三配套三、品三牌延三伸、三產(chǎn)品三附加三值提三高的三作用三。會所三投入三較大三，會三所經(jīng)三營難三維護三成本三過高三，一三般而三言：三一座三20三00三m三2會三所如三設(shè)有三餐廳三、健三身房三、游三樂室三，每三月維三護費三至少三30三萬4三0萬三，如三業(yè)主三光顧三得多三，尚三可維三持，三可實三際情三況卻三多半三是門三庭冷三落。（1）小三區(qū)是三否設(shè)三置遵三循必三要化三原則（2）規(guī)三模優(yōu)三化案例三：恒三大早三期項三目，三當(dāng)住三宅小三區(qū)達(dá)50萬m2，要三求設(shè)三會所三（40三00三m2）及三一運三動中三心（20三00三0三m2），三裝修三標(biāo)準(zhǔn)三同五三星級三酒店三公共三區(qū)域三，經(jīng)三過一三段時三間運三營，三因人三少運三營費三高（三空調(diào)三費、三人工三成本三）不三堪重三負(fù)，三逐漸三取消三運動三中心三，會三所也三由40三00三m2優(yōu)化三為20三00三m2。案例三：恒三大案例三：恒三大（3三）功三能優(yōu)三化（4三）位三置優(yōu)三化（5三）泛三會所三概念住宅三小區(qū)三可引三入泛三會所三概念三，即三把會三所里三的內(nèi)三容分三散在三社區(qū)三的各三個角三落。三會所三與泛三會所三可以三同時三并存三，把三全面三、私三密、三高端三的項三目放三在中三心會三所。（四三）設(shè)三計標(biāo)三準(zhǔn)化三與設(shè)三計成三本控三制通過三設(shè)計三標(biāo)準(zhǔn)三化控三制成三本，三是最三為行三之有三效的三手段三，而三且是三保障三產(chǎn)品三品質(zhì)三最關(guān)三鍵的三環(huán)節(jié)三。通過三設(shè)計三標(biāo)準(zhǔn)三化，三能夠三實現(xiàn)三對項三目7三0%三以上三成本三鎖定三和1三0%三以上三的成三本優(yōu)三化。通過三設(shè)計三標(biāo)準(zhǔn)三化，三不僅三能夠三發(fā)揮三設(shè)計三的建三筑價三值，三更能三實現(xiàn)三對設(shè)三計缺三陷的三有效三規(guī)避三。設(shè)計三標(biāo)準(zhǔn)三化的三實施三將大三大縮三短項三目開三發(fā)周三期，三提升三企業(yè)三的開三發(fā)效三率，三降低三項目三開發(fā)三周期三內(nèi)的三分管三成本三。通過三建筑三設(shè)計三標(biāo)準(zhǔn)三化，三實現(xiàn)三材料三部品三及設(shè)三備規(guī)三模采三購的三目標(biāo)三，通三過規(guī)三?；蠓档腿_發(fā)三成本三。集中三采購——降低三成本三的“三利器三”案例三：恒大三采用三標(biāo)準(zhǔn)三化策三略，三住宅三項目三除別三墅均三為精三裝交三樓。精裝三交樓三的優(yōu)三點有三：首三先，三強調(diào)三建筑三與室三內(nèi)一三體化三設(shè)計三施工三安裝三，大三幅度三降低三了二三次裝三修的三浪費三，低三碳環(huán)三保。其次三房屋三整體三設(shè)計三集中三采購三量越三大市三場議三價能三力越三強。最后三是開三辟了三“第三二利三潤區(qū)三”實三現(xiàn)了三銷售三高溢三價，三提升三了產(chǎn)三品的三美譽三度。小結(jié)三：標(biāo)準(zhǔn)三化、三集約三化管三理降三低了三運營三成本統(tǒng)一三采購三配送三，降三低了三材料三成本集中三招標(biāo)三，降三低了三建設(shè)三成本（五三）結(jié)三構(gòu)設(shè)三計成三本優(yōu)三化普通三住宅三結(jié)構(gòu)三成本三占到三建安三成本三的7三0%三，普三通公三建結(jié)構(gòu)占三建安三成本三的5三0%三。合理三的基三礎(chǔ)設(shè)三計可三以節(jié)三省基三礎(chǔ)造三價的三30三%以三上，三在滿足同三樣功三能的三條件三下，三合理三的設(shè)三計可三降低三整個三工程造價三的2三%-三8%三。根據(jù)三結(jié)構(gòu)三優(yōu)化三的效三果：三一般三多層三建筑三的優(yōu)三化效三果比較有三限，三每平三方米三可以三節(jié)省三幾十三塊錢三，層三數(shù)越三高，可優(yōu)三化的三空間三越大三，越三高層三建筑三每平三米可三節(jié)省三幾百元，三使用三功能三越復(fù)三雜，三優(yōu)化三的空三間越三大。1、層三高控制三的意三義：三減少三結(jié)構(gòu)三成本三及其三他土三建成三本，三設(shè)備三及運營三成本影響三凈高三的因三素：三梁高三及設(shè)三備管三道空三間如何三降低三層高三：控制三梁高——梁高三通常三取值1/三8-三1/三12跨度優(yōu)化三設(shè)備三管道三空間三，做三管網(wǎng)三綜合三優(yōu)化2、高三層高三寬比三控制在設(shè)三計高三層尤三其是三超高三層戶三型平三面時三，高三寬比三控制三是建三筑師三必須三予以三高度三重視三的因三素。三規(guī)范三規(guī)定三：在三6度三及7三度抗三震設(shè)三防區(qū)三，剪三力墻三結(jié)構(gòu)三高寬三比不三宜大三于6三，框三剪結(jié)三構(gòu)的三高寬三比不三宜大三于5三。高三寬比三超限三不屬三于抗三震超三限審三查范三圍，三允許三但必三須采三用適三當(dāng)結(jié)三構(gòu)措三施，三由此三增加三結(jié)構(gòu)三成本三，而三建筑三成本三也會三增加。案例三：江三南水三鄉(xiāng)外三灘5D超高三層戶三型7度三抗震三，基三東風(fēng)三壓0三.7三，三高度三14三0m三，高三度1三40三m，三高寬三比7三.5。該三項目三標(biāo)準(zhǔn)三層含三鋼量77三kg三/m三2和三同類三建筑三（滿三足高三寬比三簡潔三的板三式住三宅）三相比三，含三鋼量三每平三方米三增加三了1三4k三g。3.三避免三結(jié)構(gòu)三轉(zhuǎn)換因為三結(jié)構(gòu)三轉(zhuǎn)換三不但三給結(jié)三構(gòu)設(shè)三計帶三來難三度，三也會三大幅三度增三加建三筑成三本。避免三結(jié)構(gòu)三轉(zhuǎn)換三方法三最簡三便易三行方法之一：可以三通過三調(diào)整三建筑三布局三實現(xiàn)。方法三之二：通過三調(diào)整三結(jié)構(gòu)三布置三形式三實現(xiàn)三。4三、三結(jié)構(gòu)三專業(yè)（及三設(shè)備三專業(yè)三）設(shè)計三應(yīng)該三樹立三一切三為了三建筑三服務(wù)三觀念三。戶內(nèi)三梁結(jié)三構(gòu)設(shè)三計原三則：（1三）戶三內(nèi)走三道上三方梁三高盡三可能三小，三不得三大于三60三0m三m。（2三）標(biāo)三準(zhǔn)層三室內(nèi)三梁布三置時三，梁三不應(yīng)三穿越三客餐三一體三廳、三客廳、餐三廳、三房，三以保三證各三功能三空間三完整三及美三觀；三獨立三客廳與三獨立三餐廳三間的三梁，三高度三不得三超過三40三0m三m；三梁不三宜穿越三廚、三廁、三陽臺三；如三有穿三越的三梁高三不得三超過三45三0m三m。（3三）標(biāo)三準(zhǔn)層三室內(nèi)三梁不三露出三梁角三線的三優(yōu)先三順序三：客三廳—三餐廳－主三臥室三—次三臥室三—內(nèi)三走道三—其三它空三間。案例1：某三戶型三結(jié)構(gòu)三優(yōu)化優(yōu)化三前優(yōu)化三后（六）景三觀設(shè)三計成三本優(yōu)三化相對三總造三價而三言，三景觀三費用三只占三項目三開發(fā)三總成三本的三2%三-3三%，三但效三應(yīng)與三附加三值頗三高，三這導(dǎo)三致越三來越三多企三業(yè)加三大投三入，三但通三過有三限的三投入三實現(xiàn)三最佳三的景三觀效三果，三才是三我們?nèi)龖?yīng)追三求的三目標(biāo)三。1、三園林三景觀三設(shè)計三指引：（1）以三人為三本，三追求三“自三然、三舒適三、大三氣”三的園三林風(fēng)三格。（2）盡三量遵三循“三人車三引流三”的三原則三。（3）盡三最大三可能三保留三原始三地貌三及原三生樹三種。（4）并三盡量三選用三效果三好、三價格三低的三天然