精房地產(chǎn)投資區(qū)位風(fēng)險(xiǎn)與投資領(lǐng)域

專題七房地產(chǎn)投資區(qū)位、風(fēng)險(xiǎn)和投資領(lǐng)域的分析5/17/20231天津師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)房地產(chǎn)投資投資風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)的種類風(fēng)險(xiǎn)的規(guī)避投資的區(qū)位選擇投資類型投資特點(diǎn)投資領(lǐng)域工業(yè)地產(chǎn)投資商業(yè)地產(chǎn)投資旅游與休閑地產(chǎn)投資寫字樓投資區(qū)位理論空間結(jié)構(gòu)理論5/17/20232第一節(jié)區(qū)位理論與房地產(chǎn)投資一、區(qū)位理論區(qū)位的基本內(nèi)涵：狹義：指特定地塊（宗地）的地理和經(jīng)濟(jì)空間位置及其與相鄰地塊的相互關(guān)系廣義：指人類一切活動(dòng)，包括經(jīng)濟(jì)的、文化教育的、科學(xué)衛(wèi)生的一切活動(dòng)以及人們的居住活動(dòng)的空間布局及相互關(guān)系自然地理區(qū)位經(jīng)濟(jì)地理區(qū)位交通地理區(qū)位區(qū)位理論：研究地塊地理和經(jīng)濟(jì)空間位置分布、相互關(guān)系及其影響因素的學(xué)說(shuō)。主要的區(qū)位理論5/17/20233天津師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)二、城市地域空間利用結(jié)構(gòu)理論同心圓理論：城市各功能用地以中心區(qū)為核心，自內(nèi)向外作環(huán)狀擴(kuò)展，共形成五個(gè)同心圓用地結(jié)構(gòu)。中心商業(yè)區(qū)過(guò)渡地帶個(gè)人階層住宅區(qū)中產(chǎn)階層住宅區(qū)最高收入或通勤人士住宅區(qū)同心圓土地利用模式伯吉斯：19255/17/20234天津師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)扇形理論：各類城市用地趨向于沿主要交通線路和沿自然障礙物最少的方向由市中心向市郊呈扇形發(fā)展。中心商業(yè)區(qū)批發(fā)和輕工業(yè)區(qū)低收入住宅區(qū)中收入住宅區(qū)高收入住宅區(qū)扇形土地利用模式霍伊特：19395/17/20235天津師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)多核心理論：城市土地利用過(guò)程中并非只有一個(gè)商業(yè)中心，而會(huì)出現(xiàn)多個(gè)中心。中心商業(yè)區(qū)批發(fā)與輕工業(yè)區(qū)低收入住宅區(qū)中收入住宅區(qū)高收入住宅區(qū)重工業(yè)區(qū)衛(wèi)星商業(yè)區(qū)近郊住宅區(qū)近郊工業(yè)區(qū)多中心土地利用模式哈里斯、烏爾曼：19545/17/20236天津師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)三、房地產(chǎn)區(qū)位對(duì)房地產(chǎn)投資的影響自然因素社會(huì)因素環(huán)境因素經(jīng)濟(jì)因素城市規(guī)劃因素5/17/20237天津師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)第二節(jié)房地產(chǎn)投資與風(fēng)險(xiǎn)分析一、房地產(chǎn)投資及類型房地產(chǎn)投資，是指房地產(chǎn)投資者為了獲取預(yù)期的投資收益而不斷地將資本投入到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域及房地產(chǎn)金融資產(chǎn)上的經(jīng)濟(jì)行為。房地產(chǎn)投資有時(shí)也指投入到房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)、中介服務(wù)、物業(yè)管理服務(wù)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中的資金。5/17/20238天津師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)房地產(chǎn)投資房地產(chǎn)投資直接投資間接投資房地產(chǎn)公司股票房地產(chǎn)投資基金住房抵押債券房地產(chǎn)公司債券房地產(chǎn)投資信托基金

各種房地產(chǎn)投資基金

直接擁有辦公樓、商場(chǎng)、廠房等房地產(chǎn)開發(fā)5/17/20239天津師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)投資類型：根據(jù)投資方式：直接的房地產(chǎn)實(shí)物投資開發(fā)投資置業(yè)投資間接的房地產(chǎn)投資：也就是房地產(chǎn)證券投資，房地產(chǎn)投資者購(gòu)買房地產(chǎn)證券，投資人得到的是利息或股利，而不直接運(yùn)用這些資本從事房地產(chǎn)的開發(fā)與經(jīng)營(yíng)，不對(duì)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)作任何決策。5/17/202310天津師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)房地產(chǎn)投資信托（REITs）：從國(guó)際范圍看，房地產(chǎn)投資信托基金（RealEstateInvestmentTrust,簡(jiǎn)稱REITs）是一種以發(fā)行收益憑證的方式匯集特定多數(shù)投資者的資金，由專門投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行房地產(chǎn)投資經(jīng)營(yíng)管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。與我國(guó)信托產(chǎn)品純屬私募所不同的是，國(guó)際意義上的REITs在性質(zhì)上等同于基金，少數(shù)屬于私募，但絕大多數(shù)屬于公募。REITs既可以封閉運(yùn)行，也可以上市交易流通，類似于我國(guó)的開放式基金與封閉式基金。5/17/202311天津師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)房地產(chǎn)抵押貸款證券化：

MBS是指由房地產(chǎn)抵押貸款的發(fā)放機(jī)構(gòu)將其所持有的抵押貸款資產(chǎn)，匯集重組成抵押貸款組群，經(jīng)過(guò)擔(dān)?；蚱渌庞眉訌?qiáng)手段，以證券的形式出售給投資者的融資過(guò)程。一般情況下，發(fā)放機(jī)構(gòu)將貸款資產(chǎn)出售給政府抵押機(jī)構(gòu)或投資銀行，再由其進(jìn)行包裝重組，以證券的形式將債權(quán)進(jìn)一步出售給社會(huì)公眾投資者。5/17/202312天津師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)房地產(chǎn)辛迪加（syndicate）：是國(guó)外房地產(chǎn)開發(fā)商廣泛采用的融資方式。它是一個(gè)由一群被動(dòng)投資者以有限合伙形式組成的投資房地產(chǎn)的實(shí)體。其組織由經(jīng)理合伙人與有限合伙人組成。經(jīng)理合伙人負(fù)責(zé)房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)管理，負(fù)無(wú)限責(zé)任；有限合伙人享有所有權(quán)，不參與經(jīng)營(yíng)，以其出資額承擔(dān)有限責(zé)任。辛迪加可以匯聚開發(fā)商自己無(wú)法獲得的所需權(quán)益或短期資金，而且由于投資多極化、物業(yè)的選擇和管理專門化，減少了風(fēng)險(xiǎn)，資金資源有限或缺乏投資經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)商也可以獲得房地產(chǎn)投資的收益。5/17/202313天津師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)根據(jù)投資對(duì)象：1.

地產(chǎn)投資：農(nóng)地開發(fā)；市地開發(fā)（增量土地開發(fā)；存量土地開發(fā)）2.

房產(chǎn)投資：商用房（含寫字樓）；工業(yè)用房；住宅投資（普通住宅、公寓、別墅等）5/17/202314天津師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)房地產(chǎn)投資的特點(diǎn)優(yōu)點(diǎn)：特性避稅的好處

信譽(yù)高增值作用，抵抗通貨膨脹的影響缺點(diǎn)：所需資金額巨大，而且回收期較長(zhǎng)變現(xiàn)能力差，流動(dòng)性差需要專門的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)風(fēng)險(xiǎn)較大

5/17/202315天津師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)

房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)風(fēng)險(xiǎn)是指投資的資本金或者投資的潛在收入發(fā)生損失的可能性。風(fēng)險(xiǎn)越大，收益越高。房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是指房地產(chǎn)投資過(guò)程中，某種低于預(yù)期利潤(rùn)，特別是導(dǎo)致投資損失的可能性。投資者所面臨的收益不確定性就是所謂的風(fēng)險(xiǎn)。房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)比較大空間上的固定性房地產(chǎn)投資規(guī)模大房地產(chǎn)投資周期長(zhǎng)房地產(chǎn)市場(chǎng)有很強(qiáng)的區(qū)域性房地產(chǎn)市場(chǎng)的不完全競(jìng)爭(zhēng)性

5/17/202316天津師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)政策風(fēng)險(xiǎn)社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)自然風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際風(fēng)險(xiǎn)政治環(huán)境經(jīng)濟(jì)體制改革、產(chǎn)業(yè)政策、金融政策變化、房地產(chǎn)制度變化、環(huán)保政策變化、法律城市規(guī)劃區(qū)域發(fā)展公眾干預(yù)住客干預(yù)治安市場(chǎng)供求財(cái)務(wù)地價(jià)融資國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況變動(dòng)建筑材料改變更新施工技術(shù)和工藝革新建筑設(shè)計(jì)變動(dòng)或計(jì)算失誤設(shè)備故障、損壞或事故信息火災(zāi)風(fēng)暴洪水地震氣溫國(guó)家國(guó)際政治國(guó)際投資環(huán)境貨幣匯率國(guó)際貨幣利率變化國(guó)際經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)5/17/202317天津師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)和非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：（區(qū)別）系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：影響市場(chǎng)內(nèi)所有投資項(xiàng)目，投資者無(wú)法控制的風(fēng)險(xiǎn)。例如：宏觀經(jīng)濟(jì)因素、國(guó)家金融狀況等。也稱市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。通過(guò)投資組合（分散）也很難控制。經(jīng)濟(jì)周期風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)、購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)不充分風(fēng)險(xiǎn)、政治風(fēng)險(xiǎn)、自然風(fēng)險(xiǎn)可用保險(xiǎn)的方法加以規(guī)避非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)：僅對(duì)市場(chǎng)內(nèi)個(gè)別項(xiàng)目產(chǎn)生影響，可以又投資者控制的風(fēng)險(xiǎn)。例如：個(gè)別發(fā)展項(xiàng)目因素。建筑物業(yè)類型、地點(diǎn)等。又稱個(gè)別風(fēng)險(xiǎn)。經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)投資組合5/17/202318天津師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)投資項(xiàng)目數(shù)量系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)二者區(qū)別：系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)所有投資項(xiàng)目，或者對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)狀況都產(chǎn)生影響，投資者無(wú)法控制。非系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)只與個(gè)別投資項(xiàng)目相聯(lián)系，是投資者可以控制的因素。5/17/202319天津師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)管理：投資者應(yīng)當(dāng)及時(shí)地發(fā)現(xiàn)或預(yù)測(cè)到這種風(fēng)險(xiǎn)并能及時(shí)采取有效的措施，化解、緩和、減輕、控制這種風(fēng)險(xiǎn)，減少投資者預(yù)期收益損失的可能性1、風(fēng)險(xiǎn)回避（riskavoidance）一方面是在預(yù)期收益相同的情況下，投資于風(fēng)險(xiǎn)較小的房地產(chǎn)項(xiàng)目；另一方面，是通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查實(shí)行正確決策來(lái)預(yù)測(cè)和控制風(fēng)險(xiǎn)2、風(fēng)險(xiǎn)分散（diversificationofrisk）通過(guò)多項(xiàng)目投資組合及多種經(jīng)營(yíng)，利用不同項(xiàng)目的不同風(fēng)險(xiǎn)特性來(lái)分散風(fēng)險(xiǎn)3、風(fēng)險(xiǎn)控制（riskcontrol）主要是通過(guò)加強(qiáng)資產(chǎn)管理來(lái)實(shí)現(xiàn)的4、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移（risktransfer）是通過(guò)合理改變經(jīng)營(yíng)形式將一部分或全部風(fēng)險(xiǎn)由另一方來(lái)承擔(dān)5/17/202320天津師范大學(xué)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)第三節(jié)節(jié)商業(yè)目地產(chǎn)投濫資一、萄商業(yè)晌地產(chǎn)譜特征高增劈燕長(zhǎng)、賢高價(jià)惑格、音高風(fēng)貢險(xiǎn)資源整表合要求聰高受宏掌觀經(jīng)長(zhǎng)濟(jì)影澤響大二、商持業(yè)地產(chǎn)兆的價(jià)值冰分析商業(yè)戚地產(chǎn)鏈的土摟地價(jià)虎值商業(yè)歷地產(chǎn)交的物散業(yè)價(jià)詳值商業(yè)體地產(chǎn)戲的經(jīng)照營(yíng)價(jià)斑值5/4雁/20滅2321天津肅師范壇大學(xué)熟房地瓣產(chǎn)經(jīng)奧濟(jì)學(xué)三、誤商業(yè)勾用地碎地域罩類型輩（商矩業(yè)設(shè)樓施的捷地域腹分布職于地傾域組鼠合形艘式）慨：按照偷商業(yè)立組合紐奉性質(zhì)管特征瓦：商業(yè)中氏心（備攪注）商業(yè)街鵲（傳統(tǒng)巾商業(yè)街恭、城市響干道商知業(yè)街、衛(wèi)郊區(qū)商駐業(yè)街、捆高速公簽路商業(yè)蹲帶）商業(yè)專孕門地區(qū)商業(yè)點(diǎn)按照謠零售捧商業(yè)看空間砌形態(tài)朋特征餡：點(diǎn)釀狀、驢線狀魚和塊匆狀商圈朝：指草特定養(yǎng)商業(yè)覺(jué)中心間地的呀支配澇范圍燥，又算稱商客業(yè)勢(shì)閣力圈俊，即羨相當(dāng)丟于中廚心地扁理論英的市恰場(chǎng)區(qū)睜概念絞。5/4飽/20某2322天津師共范大學(xué)殲房地符產(chǎn)經(jīng)濟(jì)嬸學(xué)城市商味業(yè)中心卡用地城市商門業(yè)中心跨的等級(jí)映體系：舌市級(jí)商猛業(yè)中心痛、區(qū)級(jí)月商業(yè)中聯(lián)心、小首區(qū)級(jí)商板業(yè)中心押和鄰里浸級(jí)商業(yè)寧中心。商業(yè)牧中心轉(zhuǎn)空間酸分布城市貞各等渣級(jí)商區(qū)業(yè)中遞心的妨數(shù)量狐配置喘遵循幅著由懂高級(jí)桌向低扶級(jí)逐持漸遞偏增的噸金字狹塔式山等級(jí)躁體系竟。明顯圾地呈糾現(xiàn)向區(qū)心環(huán)居帶狀失，由典城市館中心課向外房誠(chéng)依次銜是：拌①中絞央商簽業(yè)（協(xié)務(wù)）勢(shì)區(qū)；商②中扮心外吼緣帶拜；③啊中間承帶；搞④市攏區(qū)邊肚緣帶平；⑤侮衛(wèi)星貞城鎮(zhèn)畫帶。商業(yè)布途局的新拐變化：全時(shí)間原副則替代票了空間傲原則；尾離心傾孕向；集館聚緊湊端布局5/4廣/20盆2323天津德師范雨大學(xué)項(xiàng)房地蓬產(chǎn)經(jīng)慰濟(jì)學(xué)批發(fā)業(yè)赤用地城市乖中心促及附惕近城市內(nèi)表部主要棉交通干泄道附近城市批港口少、鐵羞路站國(guó)附近郊區(qū)殿接近和高速刑公路說(shuō)出入孫口的集附近專業(yè)雨批發(fā)送市場(chǎng)選附近零售商韻業(yè)用地（用地緒遵循原言則）商業(yè)樣市場(chǎng)語(yǔ)人氣嶺和知池名度交通方維便，可井達(dá)性強(qiáng)披，人流正眾多或涂在主要屠的交通榆交匯點(diǎn)勉上是否處賊于核心希商圈軌道交偏通旁、岡綠地旁后、大型壤生活社孫區(qū)內(nèi)、聞區(qū)域性梁商業(yè)中襯心內(nèi)比具較有潛煩力，但虧快速路糾、綠化林道隔離臣帶后不鍬可取注重商敢圈變動(dòng)嘗因素，兵如規(guī)劃罷前景與回限制，科如交通預(yù)原因?qū)刂率袌?chǎng)州的關(guān)閉寸與商業(yè)母圈變動(dòng)則。著名鴉商業(yè)塘街的臺(tái)高檔煩商鋪直投入島成本岔較高贏，應(yīng)惠慎重女。5/4倘/20想2324天津投師范櫻大學(xué)弟房地尿產(chǎn)經(jīng)馳濟(jì)學(xué)1A234BCD123EFGHJK123La：圓監(jiān)形布謙局1：核伙心2：地區(qū)箏中心3：社曾區(qū)中命心4：鄰?fù)镏泻腁：服裝衛(wèi)店B：各種層商店C：禮榴品店D：食亭品店b：受干可線可達(dá)赴性影響漿的零售真業(yè)1：傳統(tǒng)襯街道2：干線鐵地帶3：郊器區(qū)E：銀嚇行F：咖啡擋館G：汽失車修頓理廠c：受特臭殊可達(dá)透性影響耐的零售生業(yè)1：高室檔商鑰店2：中檔膛商店3：低檔昆商店H：娛納樂(lè)場(chǎng)角所J：市程場(chǎng)K：家具對(duì)展銷店L：器械榆店5/米4/固20扮2325天津膊師范政大學(xué)禁房地法產(chǎn)經(jīng)奏濟(jì)學(xué)四、隱商業(yè)秋地產(chǎn)蛋的開老發(fā)經(jīng)鞠營(yíng)模始式產(chǎn)權(quán)式屠商鋪出租娛式商劣鋪戰(zhàn)略仆同盟笛式商槳鋪五、鞋商業(yè)萬(wàn)地產(chǎn)裕市場(chǎng)森分析商業(yè)拳地產(chǎn)云的需君求是裹引致牢需求開發(fā)清模式犁有缺劈燕陷風(fēng)險(xiǎn)是位要由商蠢業(yè)地產(chǎn)豈的經(jīng)營(yíng)炎者來(lái)承去擔(dān)的5/雖4/腫20違2326天津汗師范嶺大學(xué)潔房地知產(chǎn)經(jīng)羊濟(jì)學(xué)米爾頓歇●庫(kù)帕Ｋｉ機(jī)ｍｃ耀ｏ公媽司是謙美國(guó)廁最大艇的購(gòu)享物中汪心所蠻有者世，總扯部設(shè)芬在紐品約海舉德公噸園，詠在美球國(guó)擁賽有５機(jī)２５債個(gè)購(gòu)暮物中護(hù)心。欲這些糕購(gòu)物散中心析遍及學(xué)美國(guó)雄、加論拿大伯，總婆出租拜面積寺約為六７０昌００癢萬(wàn)平散方英吼尺。區(qū)客戶詠包括昌Ｈｏ捷ｍｅ旋Ｄｅ寫ｐｏ廟ｔ（軌美國(guó)稼第二態(tài)大零傘售商口，全乘球最壘大的口ＤＩ吩Ｙ連沖鎖店因）、拋沃爾概瑪和細(xì)Ｔａ除ｒｇ膠ｅｔ頁(yè)（美津國(guó)第喪二大增百貨任折扣輸連鎖漁店）繩等著蹲名零茄售商抽。校西湖拼公司路總部智位于猴加利速福尼習(xí)亞圣駐馬第行奧。沿在中衣國(guó)、皺日本釘和美侮國(guó)經(jīng)玩營(yíng)著顛多項(xiàng)湖投資牲，包陸括公劫用事候業(yè)和解私人舒產(chǎn)業(yè)也，如毫風(fēng)險(xiǎn)恥投資兩和不燭動(dòng)產(chǎn)貨。西顏湖公丸司在編２５肅年前似就在捧中國(guó)陽(yáng)投資刷，目速前在機(jī)國(guó)內(nèi)棚經(jīng)營(yíng)爽著１無(wú)６家版公司嚼，涉罪及服升裝、五建筑贊、制坡造、所零售括、技濃術(shù)和憑房地項(xiàng)產(chǎn)。5/4伸/20的2327天津師暈范大學(xué)址房地駝產(chǎn)經(jīng)濟(jì)陰學(xué)第四節(jié)起寫背字樓投濱資一、寫邪字樓物今業(yè)的特譜征區(qū)位好勻，價(jià)格歷高獨(dú)棟美功能宅齊全便的高蘭層建口筑物業(yè)管市理專業(yè)攏性強(qiáng)周期性撕升級(jí)二、寫崖字樓市很場(chǎng)分析受宏觀盞經(jīng)濟(jì)影直響大需求變情動(dòng)迅速價(jià)格受彈性爆大5/殿4/勒20軟2328天津擔(dān)師范坑大學(xué)這房地且產(chǎn)經(jīng)梅濟(jì)學(xué)三、寫賄字樓未藥來(lái)的發(fā)柄展趨勢(shì)綜合犧化和虛現(xiàn)代娘化水肥平不銜斷提洲高市場(chǎng)細(xì)擺分程度煙提高布局趨綁于分散天津的CDB5/4疾/20銹2329天津漫師范屢大學(xué)宋房地衫產(chǎn)經(jīng)答濟(jì)學(xué)5/4前/20寒2330天津師懇范大學(xué)醫(yī)房地院產(chǎn)經(jīng)濟(jì)子學(xué)由六緯機(jī)路、張慈自忠路則、吉林峰路、營(yíng)難口道、點(diǎn)大沽北變路、曲騙阜道、蠢南京路宰、浦口駛道、臺(tái)炮兒莊路染和十三途經(jīng)路合機(jī)圍的1.8平方姥公里尚的范盯圍內(nèi)呼。5/4昏/20散2331天津室?guī)煼短链髮W(xué)乓房地蕩產(chǎn)經(jīng)花濟(jì)學(xué)天津CB斗D以海河騾為中軸叮的八大CBD：于冷家堡葵、響購(gòu)螺灣都、小均白樓猴、老丸金融喉街、別南站仙、東裹站、盼西站腔、天嬌鋼柳男林?！耙幻撝鲀珊透薄惫氖侵竼嵝“桌C樓地歐區(qū)城騾市主陵中心吸和西享站地紙區(qū)、制天鋼紛柳林蕩地區(qū)特兩個(gè)圈綜合菊性城專市副諸中心腎。小致白樓脊地區(qū)蘇城市之主中查心由巾小白肅樓、案解放蓄北路熄、南款站商復(fù)務(wù)區(qū)頌以及值和平明路、傲濱江笑道商縱業(yè)區(qū)胡組成誓。西犧站地妨區(qū)城碧市副禿中心遣由西取站綜劉合交電通樞魚紐、鉤西站早中心敵商務(wù)王區(qū)等遍組成刷。天甜鋼柳嘉林地疏區(qū)城腳市副尸中心峽由綜山合會(huì)辟展區(qū)消、商款業(yè)商菠務(wù)區(qū)個(gè)、柳秋林風(fēng)渡景區(qū)尿等組何成。小白探樓地勞區(qū)城混市主燃中心每，以沫歷史凡文化滋名城倡與歷膝史風(fēng)熊貌街校區(qū)?；甲o(hù)為皮基礎(chǔ)釀，從壁完善聲城市歉現(xiàn)代嬸功能偉，緩摸解城曲市中比心區(qū)答交通堡壓力殼，提訊升城臣市傳錘統(tǒng)中柄心區(qū)悼城市旦形象厭的角耀度出軟發(fā)，飾適度肉發(fā)展娃金融憲、商眾務(wù)辦否公和堤中高夸端商浙業(yè)。西站地湯區(qū)城市怪副中心毯，依托冒區(qū)域交慚通樞紐漸的建設(shè)三和“四悟河六岸昆（子牙怪河、北局運(yùn)河、墓南運(yùn)河梁及新開負(fù)河）”葛良好的暢生態(tài)景執(zhí)觀環(huán)境廁，從完平善地區(qū)蚊功能，扯構(gòu)建副鏈中心職都能體系羅，帶動(dòng)澤中心城喊區(qū)西北歉部發(fā)展杯出發(fā)，胡以發(fā)展顛金融、土商業(yè)、憶貿(mào)易及湖信息產(chǎn)逼業(yè)等功麥能為主執(zhí)體，打撤造中心簡(jiǎn)城區(qū)西會(huì)北部綜斥合性的駕副中心止。天鋼柳畢林地區(qū)毒城市副樸中心依蕩托地區(qū)邪良好的鳴內(nèi)、外呼部交通獻(xiàn)環(huán)境及蔽其緊鄰應(yīng)濱海國(guó)牧際機(jī)場(chǎng)搭與航空模城的良奏好區(qū)位冤，從完節(jié)善地區(qū)鄙功能，肝構(gòu)建副孔中心職造能體系序，帶動(dòng)氣中心城殼區(qū)東南蠅部發(fā)展穿的角度鉗出發(fā)，捎以發(fā)展臉會(huì)議、欄展覽、什商務(wù)、萌商業(yè)及訴娛樂(lè)為欠主體，烈打造中惠心城區(qū)速東南部剩綜合性愧的副中威心。通過(guò)渣城市爽主副返中心啦與區(qū)鄭級(jí)中熔心相師互促胡進(jìn)，井共同春推進(jìn)作中心脈城區(qū)壓均衡凡協(xié)調(diào)啊發(fā)展經(jīng)，形捎成高尼端服范務(wù)業(yè)小“向蝕心聚暮集”棍，服悉務(wù)產(chǎn)變業(yè)梯毫次擴(kuò)欠散，注經(jīng)濟(jì)五帶、橋文化默帶、梢景觀夜帶交滅相輝甜映的健城市志特色腥。5/梅4/怠20沃2332天津師膜范大學(xué)岔房地雕產(chǎn)經(jīng)濟(jì)己學(xué)第五節(jié)歪旅游投及休閑榮地產(chǎn)投盈資一、旅殖游及休行閑地產(chǎn)槳特征旅游膨房產(chǎn)于就是褲以旅徒游人圍群為冶目標(biāo)獄，為哭最終惕消費(fèi)熄者的護(hù)物業(yè)毯形式朝。包傍括休慈閑度此假村鹿、旅拿游景挪區(qū)主靜題休蓮閑公狡園、枕旅游(休閑)培訓(xùn)基拒地、會(huì)線議中心黃、運(yùn)動(dòng)社村、產(chǎn)扎權(quán)酒店拆、分時(shí)逗度假酒抗店、高貸爾夫度澤假村、本風(fēng)景名撓勝度假窮村、海茂景住宅搞、景區(qū)寄住宅(風(fēng)格別勤墅)、民際俗度肌假村蓄、國(guó)端際休憤閑度杏假中判心等絲式旅游闊置業(yè)陰項(xiàng)目棟。所巴有這李些以飄旅游辯、休梁閑度告假為連主題讀的置評(píng)業(yè)，垮可稱技為旅牢游房謙地產(chǎn)。生態(tài)著價(jià)值芳和社羽會(huì)效劇益的嫁統(tǒng)一房地奪產(chǎn)與夸旅游膽景點(diǎn)者互動(dòng)旅游及腰休閑地本產(chǎn)與交具通的連擴(kuò)接二、旅得游及休才閑物業(yè)吳類型旅游婆景點(diǎn)議地產(chǎn)城市饒休閑條旅游燈地產(chǎn)旅游劇商務(wù)民地產(chǎn)5/4掩/20揮2333天津熔師范節(jié)大學(xué)戲房地扮產(chǎn)經(jīng)叮濟(jì)學(xué)三、旅捧游及休富閑地產(chǎn)錄市場(chǎng)分遲析旅游疲地產(chǎn)插市場(chǎng)芹將迅饑速發(fā)氧展旅游市固場(chǎng)的變窯化將引挪發(fā)旅游譜地產(chǎn)的鍋?zhàn)兓糜蔚厣赢a(chǎn)具有篇明顯的夠整體聯(lián)貞動(dòng)性分時(shí)度尊假與產(chǎn)權(quán)唐酒店的興顧起5/4嫁/20者2334天津師看范大學(xué)摧房地?zé)舢a(chǎn)經(jīng)濟(jì)勿學(xué)第六京節(jié)滋工業(yè)殊地產(chǎn)循投資一、工列業(yè)地產(chǎn)推市場(chǎng)投橫資特征投資主罪體單一投資回甲報(bào)率高項(xiàng)目統(tǒng)投資佩規(guī)模貓巨大二、工瀉業(yè)地產(chǎn)俗投資的公影響因法素政策性啟因素地理鉤位置個(gè)性逃化需辭求5/樓4/嫂20邪2335天津師伶范大學(xué)友房地幼產(chǎn)經(jīng)濟(jì)禮學(xué)典型國(guó)烈家和地綿區(qū)各類就型物業(yè)背投資回權(quán)報(bào)率比堪較

增值率租金回報(bào)率總回報(bào)率通貨膨脹率實(shí)際回報(bào)率說(shuō)明住宅(香港)4.22%4.83%9.05%2