知名地產(chǎn)項(xiàng)目定位匯報材料模板參考

中海地產(chǎn)XX項(xiàng)目定位匯報材料

模板參考XX公司二零一四年X月X日第2

頁主要內(nèi)容市場環(huán)境第二部分項(xiàng)目概況第一部分項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略第三部分市場定位第四部分開發(fā)建議第五部分第3

頁主要內(nèi)容項(xiàng)目概況第一部分土地概況城市/片區(qū)概況第4頁土地：基礎(chǔ)指標(biāo)指標(biāo)備注用地面積XXX㎡用地性質(zhì)容積率樓面地價可售面積XXXX㎡住宅可售面積XXXX㎡商業(yè)可售面積XXXX㎡建筑限高150米建筑密度裙樓≤X%，塔樓≤X%綠地率≥X%戶型比例限制配套用房面積≥X㎡停車位要求共計X個住宅：X個（配比）商業(yè)：X個（配比）教育配套須設(shè)置幼兒園或其他要求地塊整體圖土地：地塊交通、配套、不利因素按地塊所屬片區(qū)劃分，說明區(qū)位及配套特點(diǎn)，評估區(qū)位價值。地塊配套交通現(xiàn)狀及規(guī)劃情況，考慮步行，出行因素，評估便利性。第5頁區(qū)位及配套示意圖交通示意圖項(xiàng)目地塊佛山里水鎮(zhèn)金沙洲大橋佛山一環(huán)環(huán)城高速廣佛高速金沙洲碼頭廣州白云區(qū)金沙洲6號線潯峰崗站項(xiàng)目地塊中海金沙灣佛山一環(huán)里水出口，距離項(xiàng)目約10分鐘車程地鐵潯峰崗站，距離項(xiàng)目約20分鐘步行距離金沙洲大橋，距離本項(xiàng)目約15分鐘車程水上巴士1-3公里：公園：xx公園學(xué)校：XX中學(xué)醫(yī)院：XX醫(yī)院交通：地鐵X線3公里以外：公園：xx公園學(xué)校：XX中學(xué)醫(yī)院：XX醫(yī)院交通：地鐵X線土地：地塊交通、配套、不利因素定量解釋定量考察地塊交通、配套、不利因素等各項(xiàng)指標(biāo)第6頁參數(shù)指標(biāo)數(shù)量距離/時間備注交通區(qū)位地鐵X條距離X公里，步行X分鐘公交X條距離X公里，步行X分鐘路網(wǎng)X車道，共X條忙時/經(jīng)常擁堵配套醫(yī)院X所距離X公里，步行/開車X時間學(xué)校X所距離X公里，步行/開車X時間超市X間距離X公里，步行/開車X時間公園X所距離X公里，步行/開車X時間其他不利高壓線X條距離X米加油站X所距離X公里回遷房體量X㎡，X戶距離X公里其他土地：地塊大四至第7頁土地大四至文字說明以地塊位置為中心，探尋地塊片區(qū)鄰里結(jié)構(gòu)，快速判斷地塊屬性。根據(jù)城市地標(biāo)性建筑、區(qū)位，測量地塊與目標(biāo)物之間的距離或車程。地塊大四至資源及優(yōu)劣勢初步評估10KM20KM西安路高新園區(qū)24KM22KM本案“你是誰不重要，你周圍是誰才重要。”示意圖土地：地塊小四至第8頁西北面現(xiàn)狀：村屋西南面現(xiàn)狀：山體東面/東南面現(xiàn)狀：江景南面現(xiàn)狀：村屋及超高層土地小四至文字說明：各方向四至詳細(xì)描述，后期規(guī)劃以及實(shí)地踩地后評價示意圖土地：地塊分析小結(jié)第9頁地塊四至評價：例如東臨珠江，具有較佳江景資源，但昭示性較弱地塊優(yōu)勢整合：例如需合理利用江景資源，但尚不具備打造高端豪宅的條件地塊劣勢規(guī)避：例如緊鄰村屋組團(tuán)建議設(shè)計符合需求的點(diǎn)式高層，加快去化片區(qū)交通發(fā)展（公共交通、路網(wǎng)設(shè)計）成熟度項(xiàng)目周邊配套設(shè)施情況片區(qū)所處城市圈地位：例如金沙洲是廣佛同城橋頭堡片區(qū)規(guī)劃發(fā)展?jié)摿Γ豪鐝V州客戶對金沙洲整體印象較佳，相關(guān)規(guī)劃落實(shí)迅速區(qū)域價值交通配套地塊條件地塊初判：整體形象、配套定位等，頭腦風(fēng)暴形成初步設(shè)想eg：不具備打造高端豪宅的條件，適宜打造為針對剛需及首改的快銷型產(chǎn)品示意分析小結(jié)第10頁城市/片區(qū)：新城市/新片區(qū)著重填寫，可分頁闡述一級指標(biāo)二級指標(biāo)所在城市/片區(qū)數(shù)據(jù)可比競爭城市/片區(qū)數(shù)據(jù)城市/片區(qū)信息城市/片區(qū)簡介城市介紹/建設(shè)特色/發(fā)展方向/城市化率及增速城市轄區(qū)劃分及面積轄區(qū)實(shí)力介紹/轄區(qū)特色/重點(diǎn)發(fā)展經(jīng)濟(jì)指標(biāo)GDP絕對值/人均值/省內(nèi)（城市圈）占比/增速人口常住、戶籍、市區(qū)/省內(nèi)（城市圈）占比/增速固定資產(chǎn)投資絕對值/省內(nèi)（城市圈）占比/增速產(chǎn)業(yè)定位產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)各產(chǎn)業(yè)投入、產(chǎn)出產(chǎn)值/占比/增速產(chǎn)業(yè)人口對應(yīng)產(chǎn)業(yè)的人口/占比（整體產(chǎn)業(yè)、整體人口）上下游產(chǎn)業(yè)鏈主要產(chǎn)業(yè)業(yè)態(tài)/產(chǎn)值/增速城市資源硬資源自然/產(chǎn)業(yè)/交通評級軟資源歷史/人文/政治評級第11頁城市/片區(qū)：數(shù)據(jù)圖示城市轄區(qū)圖/所屬片區(qū)圖城市/片區(qū)資源分布圖城市/片區(qū)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)圖城市/片區(qū)產(chǎn)業(yè)遷移地圖城市/片區(qū)人口密度圖城市/片區(qū)拆遷改造進(jìn)度及分布通過地圖標(biāo)注，數(shù)據(jù)圖分析等形式進(jìn)行展示說明，以下為舉例：…….第12

頁市場環(huán)境第二部分主要內(nèi)容項(xiàng)目概況第一部分項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略第三部分市場定位第四部分開發(fā)建議第五部分第13

頁主要內(nèi)容政策概況土地市場住宅市場

競爭環(huán)境

市場小結(jié)市場環(huán)境第二部分現(xiàn)行房地產(chǎn)宏觀政策盤點(diǎn)后期調(diào)控政策預(yù)判根據(jù)上年度房地產(chǎn)市場供求價關(guān)系，預(yù)計XX年度調(diào)控將以…..第14頁政策時間政策簡稱具體內(nèi)容對當(dāng)前銷售影響目前應(yīng)對調(diào)控政策辦法2011年X月X日最嚴(yán)限購令主城區(qū)限購?fù)ㄟ^說辭勸導(dǎo)用家人或朋友姓名買房第15

頁XX市/XX片區(qū)歷年土地市場供/求/地價/房價情況數(shù)據(jù)來源：XX土地市場：全市/片區(qū)注釋：說明該城市/該片區(qū)土地市場供求變化情況，解釋土地價格與商品住宅價格變化關(guān)系，并給出價格上的結(jié)論及預(yù)測。柱形圖/線圖所屬區(qū)域項(xiàng)目名稱容積率面積（萬m2）成交面積（萬m2）剩余貨量（萬m2）項(xiàng)目所在片區(qū)御金沙35.713.222.5保利西海岸72.857.514.3深業(yè)江悅灣26.56.918.4競爭片區(qū)恒大御景半島100.689.38.7金名都772156恒大御景灣239.712.4廣物山海名門235.211.1總計143.4項(xiàng)目所在XX片區(qū)/競爭XX片區(qū)

土地存量情況第16

頁XX市歷年商品住宅市場供/求/價情況數(shù)據(jù)來源：XX市住房與城鄉(xiāng)建設(shè)管理局住宅市場：全市注釋：說明商品住宅市場供求比變化情況，解釋同比供/求/價增速變化，并依據(jù)市場新增供求情況給出下一年度住宅市場整體情況預(yù)測。示意圖第17頁2007年2008年1-7月2006年城市總體市場分析：XX市月度供銷價住宅市場：全市第18頁城市總體市場分析：XX市月度庫存與存銷比2007年2008年1-7月2006年說明：存銷比=期末庫存/當(dāng)期成交住宅市場：全市第19頁片區(qū)市場：X年-X年，XX片區(qū)共成交新建商品住宅面積X萬平方米，年均成交X萬平方米，市場整體供需基本持平；新建商品住宅成交均價穩(wěn)步上漲。典型樓盤：X年-X年，排名前三的樓盤共成交新建商品住宅面積X萬平方米，年均成交X萬平方米，占整體片區(qū)的X%；新建商品住宅成交均價X元/㎡。住宅市場：項(xiàng)目片區(qū)示意圖示意圖第20

頁住宅市場：競爭/分流片區(qū)競爭市場：X年-X年，XX片區(qū)共成交新建商品住宅面積X萬平方米，年均成交X萬平方米，市場整體供需基本持平；新建商品住宅X元/㎡。該片區(qū)在全市X區(qū)內(nèi)成交排名居于X位。區(qū)域評價：

1.

XX片區(qū)市場現(xiàn)期供求價情況及評價2.對比項(xiàng)目片區(qū)，該片區(qū)產(chǎn)業(yè)、交通、配套、未來規(guī)劃等優(yōu)劣勢

3.預(yù)期未來競爭形勢：XX片區(qū)貨量增量/存量，去化速度預(yù)估示意圖第21頁住宅市場：育全市/片區(qū)/競爭片膽區(qū)成交心分析成交

產(chǎn)品分析片區(qū)面積段/房型房型/物業(yè)類型供應(yīng)面積①成交面積②去化率①/②成交均價成交占比對應(yīng)總價對應(yīng)首付對應(yīng)月供全市eg：96㎡/三房

合計

項(xiàng)目片區(qū)

合計

競爭/分流片區(qū)合計注釋黎：除檔以上氣指標(biāo)囑外，紋可通苗過以尖下指兄標(biāo)研海究市已場情麻況：片區(qū)二梯手房市彈場活躍亦度（中押介地鋪百數(shù)量，異租房市窯場供求結(jié)比），誦整體人應(yīng)均居住罰面積，術(shù)人均房削產(chǎn)持有暗量，片估區(qū)拆遷拆需求及案拆遷規(guī)石劃等。第22頁板塊市踩場分析御：XX市XX板塊娛不團(tuán)同產(chǎn)熟品/不同俗總價鋒段沈銷售購情況住宅份市場堂：片區(qū)成交霜圖分析第23頁片區(qū)市場分親析：XX市月度績庫存與既存銷比20饑07年200淹8年1-7月200身6年說明：濱存銷比=期末庫繩存/當(dāng)期成蘆交住宅裹市場：片成區(qū)存潑量分衫析第24頁競爭誕環(huán)境本項(xiàng)相目所杜在片均區(qū)處XX，周團(tuán)邊競掩品共功計X個，任經(jīng)分廣析直晴接競尾品X個，獸整體摟成交冒價格XX，競爭隊(duì)環(huán)境較役為復(fù)雜技。恒大御景半島，尾盤星匯金沙一期，售罄恒大御景灣，在售保利西海岸，在售深業(yè)江悅灣，在售御金沙，在售金名都，在售山海名門，在售項(xiàng)目地塊中海金沙灣，售罄示意圖第25頁片區(qū)項(xiàng)目占地面積（萬/㎡）計容面積（萬/㎡）銷售時長（月）累計去化套數(shù)（套）月均去化（套/月）2013年主推產(chǎn)品全年銷售均價直接競品山海名門423229614885-115方二至三房16700（精裝）金名都1710018207611588-110兩至三房174㎡望江四房16000（精裝）間接競品保利西海岸269036561915675-80㎡兩房85-96㎡三房160-170四房18000（毛坯）20000（精裝）御金沙30403011854084㎡兩房97-119㎡三房138㎡至四房16400（精裝）競爭環(huán)刮境：周賊邊在售貫項(xiàng)目整體室成交叉價格配：XX片區(qū)均央價約XX元/㎡左右主推及借去化：主推產(chǎn)品扛以80-叮96㎡左貼右的慈兩至滋三房宵剛需沫產(chǎn)品沾為主去化船預(yù)估桑：大部彈分在售項(xiàng)撐目預(yù)計在X-乎X年內(nèi)基本去因化完畢競品畜分類斷依據(jù)衛(wèi)：按去蛇化速促度，診品牌收影響恰力，掘市場劫認(rèn)可刃度等指標(biāo)區(qū)角分直接肺競品和間竹接競品常。XX項(xiàng)目罩基本晨情況第26頁競爭革環(huán)境端：在塔售典徑型競擴(kuò)品【基本墨情況】，可增芳頁項(xiàng)目位置佛山里水金沙洲里廣路潯峰公園物業(yè)類別高層、寫字樓、商業(yè)占地面積4萬㎡總建筑面積23萬㎡容積率5.5總套數(shù)1066車位數(shù)綜合比例1:1（大部分服務(wù)于寫字樓與購物中心，住宅車位相對較少）主力戶型面積85㎡兩房，90-115㎡三房裝修情況精裝修（口徑2000元/㎡）數(shù)據(jù)腥來源性：網(wǎng)舍易房寸地產(chǎn)給數(shù)據(jù)摔交易蹄中心偶、佛嶺山南囑海房稱管局20掘13年10月入紐奉市，棋規(guī)劃券為綜善合體轟，后催期有7萬㎡廣爹百購物協(xié)中心配銹套及寫漿字樓供鴿應(yīng)，升孟值潛力孤較大受地鐵6號線12月底通斜車及綜馳合體規(guī)麻劃利好框影響，爐入市累慎計成交萄超過530套，成交榴均價零約為16聚70僑0元/㎡住宅剩黎余貨量北較少，沫預(yù)計201線4年住葛宅產(chǎn)組品能倡夠?qū)嶑{現(xiàn)大誼部分礎(chǔ)去化第27頁競爭環(huán)憐境：在譯售典型往競品【熱銷戶逮型】，可增師頁戶型格局套數(shù)套數(shù)占比面積面積占比89-91三房兩廳一衛(wèi)91685.9%8244086.0%84三房兩廳一衛(wèi)12011.3%1008010.5%112-115三房兩廳兩衛(wèi)302.8%33903.5%合計10669591090㎡戶巨型之患一雙陽臺內(nèi)、飄窗述等贈送狠較多建面較段小，空搬間緊湊堆實(shí)用生活區(qū)姑域區(qū)分暗明顯空間便通透90㎡戶型魔之二贈送藏入戶錄花園仁，尊草貴感境強(qiáng)全飄窗透設(shè)計空間暫緊湊典實(shí)用生活區(qū)備域區(qū)分屠明顯90㎡戶型型之三全飄窗遠(yuǎn)設(shè)計空間緊悉湊實(shí)用純南樓向設(shè)著計示意圖暢銷奏產(chǎn)品【X蘆X項(xiàng)目熱銷授戶型】第28頁月份成交套數(shù)成交面積成交金額均價來電數(shù)量來訪數(shù)量成交戶型前三來訪渠道前三10月870.676673199738875397二手房廣告短信9月720.585894291729905397二手房廣告短信8月400.343667206524909753二手房廣告短信7月550.4142072323905389135二手房廣告短信6月320.262520297219539096二手房廣告短信5月1140.787492457496

二手房廣告短信4月160.131173205433845389二手房廣告短信3月270.2346223873216895396二手房廣告短信2月00073100978953二手房廣告短信1月30.02712435156895390二手房廣告短信合計4463.431734107

20843901

競爭環(huán)辨境：在字售典型籮競品【成交情缺況】，可增頁【X盞X項(xiàng)目20川13年度略成交情況】房型戶型面積供應(yīng)套數(shù)產(chǎn)品配比銷售套數(shù)銷售占比一室60-70446%114%兩室70-807210%5016%80-90486%52%通透/舒適兩室90-100527%62%100-11011215%4013%三室110-12010814%5518%120-1308111%3211%130-14010314%6220%140以上12817%4314%合計748100%304100%分月成悼交排名端情況分戶型觀成交情者況第29頁競爭環(huán)掛境：在六售典型枯競品【新增供溜應(yīng)】，可增臥頁【XX項(xiàng)目新增供應(yīng)廳情況】項(xiàng)目名稱已銷售面積（萬㎡）已銷售套數(shù)未售面積（萬㎡）未售套數(shù)春田3.483047.19444中冶藍(lán)城3.013455.35637諾維溪谷2.142864.92480領(lǐng)秀濱城3.043796.71792合計11.67131424.172353預(yù)計201糞4年尚壟未銷黑售庫查存面耳積為XX萬平方米，XXX余套，量未來繪市場下競爭挽壓力貧較大色。分面狹積段貿(mào)未來幣產(chǎn)品那供應(yīng)買情況面積段供應(yīng)套數(shù)供應(yīng)占比銷售套數(shù)銷售占比存量套數(shù)存量占比60㎡以下2437%15812%854%60-70㎡1283%504%783%70-80㎡35710%1199%23810%80-90㎡102228%39430%62827%90-100㎡72520%21616%50922%100-110㎡2397%675%1727%110-120㎡3008%1229%1788%120-130㎡2437%494%1948%130-140㎡1995%836%1165%140㎡以上2116%564%1557%合計3667100%1314100%2353100%第30頁數(shù)據(jù)查初詢針對海唐量需要早搜尋的乳市場數(shù)躍據(jù)，建霉議多渠饑道搜尋丑：克爾黨瑞數(shù)辜據(jù)系洲統(tǒng)當(dāng)?shù)爻蔷呈袊寥缇?、房融產(chǎn)局?jǐn)?shù)悲據(jù)實(shí)地調(diào)研數(shù)士據(jù)業(yè)內(nèi)資源獲堅(jiān)取的數(shù)折據(jù)克爾喪瑞數(shù)避據(jù)庫貝：ht之tp城市頭房產(chǎn)稍局官右網(wǎng)城市糧、片姑區(qū)、攝競品棵數(shù)據(jù)全市凝歷史獅數(shù)據(jù)直接競沿品針對車性調(diào)研直接哨競品關(guān)島鍵數(shù)蠢據(jù)調(diào)田研市場小桃結(jié)第31頁項(xiàng)目現(xiàn)狀小結(jié)預(yù)期判斷政策現(xiàn)期政策土地全市/片區(qū)/競爭片區(qū)市場全市/片區(qū)/競爭片區(qū)競爭競爭環(huán)境分析第32頁市場環(huán)境分析第二部分主要內(nèi)縱容項(xiàng)目概況第一部分項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略第三部分市場定位第四部分開發(fā)建議第五部分第33頁主要內(nèi)頂容項(xiàng)目發(fā)蹲展策略項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略第三部分項(xiàng)目發(fā)膚展策略第34頁公司

發(fā)展戰(zhàn)略指標(biāo)具體策略方向1.經(jīng)營目標(biāo)強(qiáng)化品牌，擴(kuò)大發(fā)展規(guī)模，保證XX前三甲地位2.利潤回報整體X%成本利潤率回報3.整體打法搶占剛需及首改市場，打造快消產(chǎn)品加快開發(fā)節(jié)奏，把握市場機(jī)會，實(shí)現(xiàn)快速去化展示為先，客儲先行第35頁市場環(huán)境分析第二部分主要鏟內(nèi)容項(xiàng)目概況第一部分項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略第三部分市場定位第四部分開發(fā)建議第五部分第36頁主要前內(nèi)容客戶定草位住宅美定位商業(yè)鏟定位車位定位市場定位第四部分財務(wù)分摘析整體形芝象定位建筑規(guī)稅劃定位客戶獸定位末：第麻一輪彩調(diào)研氏（購谷買動擴(kuò)機(jī)）根據(jù)墨客戶繩購買湖動機(jī)飄問卷繩，根脹據(jù)項(xiàng)循目所啞在市演場環(huán)趕境，啦廣撒適網(wǎng)進(jìn)枕行調(diào)煤研，桃針對哭潛在錢客戶拒群進(jìn)雙行甄口別。第37頁示意圖通過動菜機(jī)調(diào)研呆問卷，破確定目輛標(biāo)客戶憑購買動希機(jī)、初枝步確定惹客戶來源客戶脾定位蛇：第始二輪縱調(diào)研其（前絮期認(rèn)乞知調(diào)文研）第38頁調(diào)研方黑法：前期促規(guī)劃搶設(shè)計買階段滴，產(chǎn)最品未雁成型蚊，調(diào)鍛研主穩(wěn)要目雖的在網(wǎng)于研肝究了箏解客浸戶，登從而祥達(dá)到萌引導(dǎo)導(dǎo)客戶證滿足餃其需伙求的接需要元。針按對購切買動黑機(jī)調(diào)旱研所椒甄別卷的客健戶，中進(jìn)行堂更深叼層次借的定怖性調(diào)芬研、闖定量林調(diào)研尚，以充保證矮所分項(xiàng)析客家戶樣欲本量般的有膊效性補(bǔ)。定性調(diào)殘研定量問調(diào)研方式適用深度訪談1.高端客戶不便向群體闡述信息詳情；2.或新進(jìn)城市項(xiàng)目的客戶調(diào)研焦點(diǎn)小組座談深入了解客戶需求，習(xí)慣及成因的項(xiàng)目，側(cè)重前期規(guī)劃定位頭腦風(fēng)暴項(xiàng)目先天不足或從未出現(xiàn)的情況，急需突破創(chuàng)新，側(cè)重定位于營銷策略1按照預(yù)期特征尋找人流量大，輻射各城區(qū)的街區(qū)2租借測定場所，給被試提供安靜舒適的測試環(huán)境3街頭和實(shí)驗(yàn)房間進(jìn)行2次客戶甄別，測試完贈送禮品客戶且定位兇：客嗽戶調(diào)伴研根據(jù)咸前兩錢輪客茂戶調(diào)績研結(jié)下果，污結(jié)合漂市場臣：①度尋找納契合XX項(xiàng)目購蠢買訴求饞的客戶樣本。第39頁客戶掉定位影：客謀戶調(diào)過研②頌尋找注契合XX項(xiàng)目購濤買訴求壟的客戶嘆樣本，艷確定樣怖本基本遭特征。第40頁客戶浪定位勁：客鏈戶調(diào)吉研③客唇戶置業(yè)垃需求分貢析第41頁示意ⅠⅡⅢ核心客戶：A群體構(gòu)成：私企生意人、外企中高層、企事業(yè)單位職工價值取向：受價格驅(qū)趕，對價格比較敏感。重點(diǎn)客戶：B群體構(gòu)成：小型企業(yè)主、白領(lǐng)、村民等。價值取向：出于自住及投資的雙重考慮，家庭擁有一套以上住房。偶得客戶：C群體構(gòu)成：其他街鎮(zhèn)區(qū)域客戶，廣佛中心區(qū)中高端客戶。價值取向：有魄力逆市投資，重視區(qū)域價值和發(fā)展?jié)摿Ρ卷?xiàng)目客戶構(gòu)成占比客戶來源核心客戶重點(diǎn)客戶偶的客戶占比及市場可挖掘量60%，10000-15000組左右25%，8000組左右10%，3000組左右依據(jù)競品成交客戶分析統(tǒng)計局片區(qū)人口數(shù)據(jù)第三方提供（克爾瑞，中指）競品成交客戶分析統(tǒng)計局片區(qū)人口數(shù)據(jù)第三方提供（克爾瑞，中指）競品成交客戶分析統(tǒng)計局片區(qū)人口數(shù)據(jù)第三方提供（克爾瑞，中指）客戶悉定位姑：客戶定位蒼及描喪述示意頌圖住宅酷定位辯：回裹顧市手場，打供求戀暢銷拘戶型捆面積第43頁回顧蠅片區(qū)真市場釀分析結(jié)合客州戶定位物結(jié)果數(shù)據(jù)睜來源洞：市僑場調(diào)解研、克爾肅瑞項(xiàng)目

在售/已售項(xiàng)目戶型

保利西海岸75、85、8896121、128

163-174

深業(yè)江悅灣79-8291-96140168-170

188

恒大御景灣90/93

山海名門8590112-115

金名都77-8087-94100117-119

172

御金沙758490-95125140165

173

戶型面積

708090100110120130140150160170180及以上

市場坐供應(yīng)役及成紀(jì)交主梨流：XX㎡以剖下戶李型，滿吵足家庭成員橡功能胖要求主要競扯爭對手孫主推及偽暢銷戶丘型：面積段談集中在XX-到XX㎡三房差異化在產(chǎn)品的茄市場接浮受度：考慮稀市場脈空白炊點(diǎn)產(chǎn)付品接陶受度住宅定酒位：市法場暢銷盯戶型PK，可正增頁第44頁XX競爭禍項(xiàng)目90平小織三房南向三已開間面積控禽制更合灑理完勝我司戶拳型96平南廁向三開述間90-甜100平三房戶型騰分析根據(jù)卻定位貝需求調(diào)設(shè)計壯戶型革，與妙競品胡暢銷濫產(chǎn)品服直接PK：VS住宅定刻位：樓懇型定位第45頁參考項(xiàng)目樓型設(shè)置參考項(xiàng)目每層戶數(shù)戶型區(qū)間（㎡）總樓層實(shí)用率恒大御景灣4戶86-9333/5278%廣物山海名門5戶/4戶88-1153276%-78%深業(yè)江悅灣6戶/2戶70-952686%金名都6戶/2戶75-1724578%保利西海岸6戶/4戶45-250高層38-4082%御金沙4戶/3戶80-1373378%項(xiàng)目周觸邊產(chǎn)品：樓型定努位，黑實(shí)用桃率參慮考……腔.客戶飾調(diào)研液結(jié)果瞞分析……實(shí)用率曠數(shù)據(jù)來墻源于樓旋盤測繪芳面積報魔告住宅定匆位：裝著修成本可比區(qū)域及項(xiàng)目精裝修成本（元/㎡）

廣州

譽(yù)城800/三期1200譽(yù)品800/三期1200佛山錦城

800寰宇天下

1200錦苑

800長沙國際社區(qū)

一、二期：800

三、四期：750廈門寰宇天下

800錦城

750第46頁選擇精栽裝原因箏：歷史喂經(jīng)驗(yàn)，肢市場驗(yàn)傻證…..標(biāo)準(zhǔn)違選擇徑：建議本項(xiàng)斯目精才裝修聰標(biāo)準(zhǔn)為XX元/㎡配置織要求恥：……片區(qū)項(xiàng)目裝修成本（元/㎡）佛山山海名門約850恒大御景灣約700金名都約650廣州保利西海岸（裝修標(biāo)準(zhǔn)因產(chǎn)品不同而差異，僅選擇同類型產(chǎn)品進(jìn)行比較）約1200御金沙約1000競爭譽(yù)對手氏精裝躍修成大本（除元/㎡）住宅舒定位納：戶型幼配比嫩建議第47頁戶型秀配比戶型定位戶型面積（㎡)房型套數(shù)占比配比套數(shù)面積占比配比面積產(chǎn)品建議（㎡)剛需三房85三房兩廳一衛(wèi)37.50%84631.35%719102T4戶精裝舒適三房105三房兩廳兩衛(wèi)41.67%94043.03%987002T4戶精裝緊湊四房125四房兩廳兩衛(wèi)20.83%47025.61%587502T4戶精裝合計100.00%2256100.00%2293602T4戶精裝注：以上僅為住宅建筑面積統(tǒng)計（商業(yè)面積按20000㎡計）。戶型配貞比建議住宅辣定位：主力翠戶型市穩(wěn)場驗(yàn)證第48頁根據(jù)戶協(xié)型配比始，比對如市場及壞經(jīng)營要患求，驗(yàn)漆證戶型斑定位合苗理性戶型面積科目主要競爭項(xiàng)目本案項(xiàng)目1項(xiàng)目2項(xiàng)目3項(xiàng)目4大賣價格

（按開盤X億設(shè)定）集團(tuán)總部要求售價實(shí)際市場售價15%回報售價主力戶型，競爭關(guān)系大

注：1.價格單位：單價/月供（元），總價/首付（萬）；2.首付/月供：按地區(qū)實(shí)際情況備注于此（eg：首付三成，公積金貸款）；3.優(yōu)勢/劣勢：定性簡要描述eg：<55平單價

總價

首付

月供

主要優(yōu)勢

主要缺點(diǎn)

eg：60-66平單價

總價

首付

月供

主要優(yōu)勢

主要缺點(diǎn)

eg:70-75平單價

總價

首付

月供

主要優(yōu)勢

主要缺點(diǎn)

商業(yè)定觸位：商麥業(yè)價值裳分析（如丙項(xiàng)目遷商業(yè)某體量告大，泄需單足獨(dú)按北前述裝邏輯借定位每）第49頁西側(cè)來商業(yè)再：為本項(xiàng)普目自身躁商業(yè)內(nèi)街，商鎮(zhèn)業(yè)價值致大打折稍扣如果閑鋪排憶貨量護(hù)大，非將降柜低本項(xiàng)目去窮化速度普及盈利玩水平建議貞控制慌規(guī)模于在XX㎡以內(nèi)鞋，以一丈層鋪為晚主東側(cè)商決業(yè)沿江規(guī)篩劃小區(qū)裁路，但段道路右芬側(cè)被橋遮擋，巖影響商銹業(yè)展示勺，極大喜降低了茅商業(yè)價殲值東側(cè)道告路短時貝期內(nèi)僅嘆服務(wù)于渡本小區(qū)哭居民，扇商業(yè)價寇值較低從快漲速銷拿售的嫩角度件考慮愈，建遍議項(xiàng)浙目街戲鋪均攜為一賄層?xùn)|側(cè)受X橋遮擋傍，道誘路退韻距不閘足商業(yè)娃定位：競衛(wèi)爭/可參型考商削業(yè)分沒析第50頁項(xiàng)目商鋪主力面積（㎡）產(chǎn)品特點(diǎn)售價租金出租率業(yè)態(tài)規(guī)模（萬元/㎡）（元/㎡*月）御景半島93間20-90大型社區(qū)，入住率高2.5-3.580-20070%飲食\美容護(hù)理\甜品\銀行\(zhòng)超市\(zhòng)二手物業(yè)保利西海岸（星海）35間20-80臨街昭示性好，一期入住率較高4.8-5.5100-20030%送水/超市/二手物業(yè)保利西海岸約30間60-180/只租不售150-300-大客戶洽談，尚無出租（瀚海）（內(nèi)部預(yù)計）金名都約35間50-200臨主干道、大型社區(qū)隔壁規(guī)劃購物中心只租不售100-25035%華潤萬家、麥當(dāng)勞、OK便利店、福隆酒窖等市場夾競爭攀商業(yè)罷情況航參考商業(yè)烤定位：項(xiàng)目用商業(yè)配富比及價榜格建議第51頁位置套數(shù)面積（㎡）面寬進(jìn)深層數(shù)層高其他特點(diǎn)均價建議業(yè)態(tài)（萬元/㎡）西側(cè)獨(dú)立商業(yè)1520-90X面寬X進(jìn)深1+2單層2.9有煙道隔油池，可做大型餐飲X萬/㎡餐飲/零食店西側(cè)裙樓底商2020-80臨街昭示性較好筑網(wǎng)少，使用率高X萬/㎡

超市/中介東側(cè)裙樓底商約30

50-200屬東側(cè)內(nèi)接鋪X萬/㎡社區(qū)商業(yè)總計不利儀因素散：對雖售價牽及規(guī)榜劃設(shè)嘴計的躁影響癢，XX膏X建議平均淡銷售價格xx仇x元/㎡，按覽照X年X月推顯售鋪滿排，鐘計劃X個月去厭化完畢午。規(guī)劃商業(yè)睛配比宴情況車位相定位倡：項(xiàng)陣目車?yán)L位配腹比及價格叛建議項(xiàng)目彼總戶視數(shù)：XX戶；車位規(guī)刪劃數(shù)量儉：X個（其移中住宅X個，東商業(yè)X個）準(zhǔn)；住宅/車位實(shí)拔際配比晶：1：X；商業(yè)/車位實(shí)阿際配比術(shù)：1：X建議平并均售價已：X萬/個，按照X年X月推售乳鋪排，種計劃X個月去冊化完畢。第52頁項(xiàng)目車位數(shù)車位比裝修情況成交均價成交情況去化率去化周期A項(xiàng)目8211:0.29X萬/個售罄100%X個月B項(xiàng)目21691:0.64X萬/個售罄100%X個月C項(xiàng)目21381:1.11X萬/個余貨354個83%X個月合計51281:0.63X萬/個余貨354個93%競爭/中海XX項(xiàng)目車淹位配比及長去化參螺考財務(wù)分宇析第53頁依據(jù)可特研階段估整體、扎項(xiàng)目拿翠地后整拼體、首徒批次整浮體三個課維度進(jìn)役行測算針對首件批次推補(bǔ)售情況欣，再細(xì)悲分為集津團(tuán)總部抽要求、奮實(shí)際市小場售價濟(jì)、15無%匯報售蛋價三種恨情形，怠以對應(yīng)伐不同的房誠售價要躁求并根婦據(jù)營陳銷去勁化速疫度要筒求，沈增加竄不同賢情形推下的悠“銷梁售速壁度預(yù)賤計”電，確尾定不衰同物飄業(yè)類創(chuàng)型首藏批次刊開票政，一察年內(nèi)示銷售滾等數(shù)泰據(jù)整體形功象定位第54頁XX亂XX宇X墾·找XX胃X·拜XX眨X·巧XX寬XX估X整體形姜象定位兔闡釋：福說明客襖戶群，葉主打資舟源，項(xiàng)挽目檔次關(guān)定位目標(biāo)孝市場景觀或縣其他資買源公園梨景觀披資源圖產(chǎn)品趟設(shè)計聯(lián)方向主打剛首需中海標(biāo)岔準(zhǔn)建筑靈規(guī)劃西、配偽套定青位、鋼園林示定位問題：刺研究客款戶針對扣此類配讓套真正劉需要什竿么？客戶調(diào)研客戶需要什么競爭調(diào)研競爭對手有什么成本調(diào)研花費(fèi)多少，客戶是否買單通過稱問卷低問題顯設(shè)計，針視對潛憂在客早戶樣暈本量較進(jìn)行扔第一唐次甄孔別，渡確定諷客戶困基本紛需求利用前障期客戶秀調(diào)研的培訪談環(huán)拉節(jié)，將果規(guī)劃及壩配套事石宜給予扇客戶組昏進(jìn)行深意度訪談實(shí)地調(diào)研怠直接柜競品規(guī)窗劃及尤配套褲，攔截魄到訪薦客戶玻進(jìn)行眉第一頂時間班的感羞知訪巡壽問實(shí)地體初驗(yàn)直接蝴競品項(xiàng)覺目配套僑是否實(shí)雨用，對限客戶購盯買是否孝有加分通過業(yè)內(nèi)板關(guān)系剖了解跨直接糕競品引入配璃套花費(fèi)孕，給予新本項(xiàng)同目成敢本借律鑒，談為后塔期增防加配遲套提鎖供定信量數(shù)孝據(jù)。調(diào)研客旁戶為此沾配套愿成意支付放的費(fèi)用機(jī)，以幫賭助確定欄項(xiàng)目均飽價第56頁直接潤競品話項(xiàng)目建筑昨風(fēng)格A項(xiàng)目（８F小高斬層）材質(zhì)：基座真扎石漆＋統(tǒng)干掛石材；３Ｆ以脹上高級面磚建筑風(fēng)武格點(diǎn)評蔑：截取了爛歐式風(fēng)滅格的某粱些元素散，強(qiáng)調(diào)掘?qū)ΨQ感禮，整體乞建筑線鬧條簡潔饅、外觀粥宏偉。鈴?fù)饬⒚娓垡詼貪檶毝嫉淖\黃色鞋為主要刺色調(diào)。品質(zhì)賞感好輔，但游成本倘較高草，面武磚易貢脫落派。簡歐建筑凈風(fēng)格B項(xiàng)目（多層謀＼小膀高層搬）材質(zhì)：裹涂料品質(zhì)看低，待西班復(fù)牙風(fēng)附格在炕大連德比較悅普遍茫，更督適合匠臨海紋項(xiàng)目漫。且濁目前桃已出撐現(xiàn)外篩墻涂執(zhí)料脫灘落現(xiàn)示象。剃影響證項(xiàng)目且價值徐感。西班牙建筑風(fēng)格建筑規(guī)羨劃定位第57頁本項(xiàng)目殼建筑培風(fēng)格鮮定位將為XX風(fēng)格原因解稅析：風(fēng)格：建筑洲風(fēng)格高端扔大氣日，外唇立面李經(jīng)得些起時丑間的甘推敲施工壤：難度相對較鑄小，諸洽多元素胡均可進(jìn)舌行簡化市場調(diào)偉研結(jié)果換：針對背項(xiàng)目正前期練的客叉戶調(diào)吧研結(jié)甩果，炊確定困潛在昌客戶功對里宵面方魚案的椒選擇惡。參考俘項(xiàng)目臟：【XX項(xiàng)目】建面：60萬平容積山率：2.0建筑益規(guī)劃堤定位配套定妄位：調(diào)容研分析X項(xiàng)目配套對銷售帶動評估客戶調(diào)研競品調(diào)研成本調(diào)研A項(xiàng)目華潤社區(qū)超市影響大客戶認(rèn)為商超對于次偏遠(yuǎn)地區(qū)生活必備，實(shí)地調(diào)研每天約XX組客戶關(guān)注項(xiàng)目引入超市事件引入商超成本X年免租等B項(xiàng)目X市實(shí)驗(yàn)小學(xué)項(xiàng)目暢銷最重要因素主力客戶年齡30歲左右，準(zhǔn)備要小孩比例X%實(shí)地調(diào)研每天約XX組客戶關(guān)注項(xiàng)目學(xué)區(qū)事件引入學(xué)校成本X建安費(fèi)/X引入費(fèi)本項(xiàng)目建議示意翁分析超圖配套定遮位：配斜套建議配套儀整體薦建議洪：根據(jù)配批套定位友數(shù)據(jù)結(jié)抱果，本刊項(xiàng)目周謙邊生活麻氛圍較麥弱，建議海利用碰社區(qū)殊用房適（不狂計容奔）打抗造社要區(qū)文躺化中長心，族引入孤商超玩和學(xué)秒校，羅提升殲項(xiàng)目助價值刃，拔孩高項(xiàng)拒目檔么次，建議面固積為XXX測X㎡，功河能配套緒主要以序服務(wù)業(yè)肯主的生渾活服務(wù)辟、運(yùn)動災(zāi)休閑為疏主第59頁羽毛球惜、攀巖煮約50撓0㎡瑜伽狂室、以舞蹈燃室約80㎡學(xué)校男女更辦衣室約60㎡美式閑桌球樓室約80㎡棋牌狠室約60㎡法式園林時風(fēng)格第60頁市場環(huán)境分析第二部分主要內(nèi)回容項(xiàng)目概況第一部分項(xiàng)目發(fā)展戰(zhàn)略第三部分市場定位第四部分開發(fā)建議第五部分第61頁主要內(nèi)惕容分期招開發(fā)次定位賣場濕建議展示建積議銷售周融期計劃開發(fā)建議第五部分C策略占地：10.5萬平建面：15萬平B策略占地：4.56萬平建面：7.29萬平占地：5萬平建面：9.25萬平A策略占地：5.7萬平建面：10萬平地塊C地塊B地塊A分期開巧發(fā)定位分期貞開發(fā)禁定位分期桿開發(fā)幼定位分期開遠(yuǎn)發(fā)定位斥：整合馬產(chǎn)品線并為分期射做參考戶型定位戶型面積（㎡)房型套數(shù)占比配比套數(shù)面積占比配比面積產(chǎn)品建議（㎡)剛需三房85三房兩廳一衛(wèi)37.50%84631.35%719102T4戶精裝舒適三房105三房兩廳兩衛(wèi)41.67%94043.03%987002T4戶精裝緊湊四房125四房兩廳兩衛(wèi)20.83%47025.61%587502T4戶精裝合計100.00%2256100.00%2293602T4戶精裝注：以上僅為住宅建筑面積統(tǒng)計（商業(yè)面積按20000㎡計）。明星包裝和標(biāo)桿現(xiàn)金牛利潤主力，平衡量價問題培養(yǎng)和轉(zhuǎn)化瘦狗盡快消化產(chǎn)品差異化土地價值高低高低考慮客戶需求整體推售策略首批次：良莠搭配，啟動市場30%明星+45%現(xiàn)金牛+100%瘦狗二批次：主推問題類，實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化25%明星+35%現(xiàn)金牛+80%問題三批次：明星產(chǎn)品博取市場關(guān)注45%明星+20%現(xiàn)金牛+20%問題分期土開發(fā)績定位分期地塊戶型產(chǎn)品類型建筑面積精裝修比例預(yù)計價格預(yù)計貨量預(yù)計推售時間預(yù)計去化速度一期A地塊80-9533F高層現(xiàn)金牛產(chǎn)品X萬㎡住宅100%精裝修；XX萬/