文化旅游地產(chǎn)開發(fā)模式專題圖文并茂

文化旅游地產(chǎn)開發(fā)模式專題研究前言從2010年開始，一方面全國房地產(chǎn)行業(yè)受到政策的打壓，進入一個緩慢發(fā)展的階段；另一方面隨著國家經(jīng)濟的發(fā)展人們收入水平的增加，國家對旅游業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)進行政策扶持，以及推動城市化進程步伐的加快，直接帶動了對文化旅游度假產(chǎn)品的需求。在此宏觀大背景和市場需求的條件下，很多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開始涉及或已經(jīng)將文化旅游地產(chǎn)作為未來企業(yè)發(fā)展的重要業(yè)務(wù)之一。在此行業(yè)環(huán)境下，北辰要進入文化旅游地產(chǎn)行業(yè)，將面臨以下幾個問題：文化旅游地產(chǎn)是否可以進入，進入發(fā)展的主要類型，如何轉(zhuǎn)型，面臨的問題及解決方法？等，對于以上問題我們將通過對整體宏觀市場、相關(guān)經(jīng)濟模型、國內(nèi)外典型案例及國內(nèi)成功轉(zhuǎn)型企業(yè)等研究解決以上問題，將為北辰進入文化旅游地產(chǎn)行業(yè)提供建議，包括：進入方式、類型選擇、面臨風(fēng)險及解決方法等。PART1文化旅游地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀與機遇文化旅游地產(chǎn)定義文化旅游地產(chǎn)發(fā)展背景文化旅游地產(chǎn)全國發(fā)展現(xiàn)狀文化旅游地產(chǎn)發(fā)展空間文化旅游地產(chǎn)政策北辰進入建議什么是文化旅游地產(chǎn)？文化旅游地產(chǎn)——依托周邊豐富的旅游資源而建、有別于傳統(tǒng)住宅項目的集旅游、文化、休閑、度假、居住為一體的置業(yè)項目；文化旅游地產(chǎn)特征:旅游本身就是一種文化，文化是旅游的靈魂，旅游是文化發(fā)展的重要途徑；是文化業(yè)、旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)的無縫嫁接；具有更好的自然景觀、人文景觀、建筑景觀，擁有完善的配套功能和極高的投資價值定義旅游市場年份2006年2007年2008年2009年2010年2011年國內(nèi)旅游人數(shù)(億人次)141617192126國內(nèi)旅游收入(億元)623077718749101841258019306旅游發(fā)展階段旅游形態(tài)向休閑旅游轉(zhuǎn)化進入出國旅游的增長期旅游形態(tài)開始向度假旅游升級進入度假經(jīng)濟時代隨著中國經(jīng)濟的快速發(fā)展，中國的旅游業(yè)進入快速發(fā)展期，旅游業(yè)的發(fā)展推動了文化產(chǎn)業(yè)的復(fù)興，文化旅游成為旅游業(yè)發(fā)展的重要組成部分，同時也推動了文化和旅游地產(chǎn)更緊密結(jié)合發(fā)展11年全年國內(nèi)出游人數(shù)26.4億人次，比上年增長13.2%；國內(nèi)旅游收入19306億元，增長23.6%。入境旅游人數(shù)13542萬人次，增長1.2%。其中，外國人2711萬人次，增長3.8%；香港、澳門和臺灣同胞10831萬人次，增長0.6%。國內(nèi)居民出境人數(shù)7025萬人次，增長22.4%。其中因私出境6412萬人次，增長24.5%，占出境人數(shù)的91.3%。數(shù)據(jù)來源：《中華人民共和國國家統(tǒng)計局》中國旅游形態(tài)已經(jīng)從觀光旅游向度假旅游形態(tài)轉(zhuǎn)型，形成觀光旅游、休閑旅游、度假旅游并駕齊驅(qū)的“泛旅游時代”；旅游產(chǎn)品不斷升級，文化旅游地產(chǎn)也開始向復(fù)合型發(fā)展旅游發(fā)展趨勢文化旅游地產(chǎn)發(fā)展國際慣例觀光旅游休閑旅游度假旅游2003年2006年2008年觀光旅游休閑旅游度假旅游人均GDP達到1000美元時進入旅游需求增長期，旅游形態(tài)主要是觀光旅游人均GDP2000—3000美元，旅游形態(tài)向休閑旅游轉(zhuǎn)化，進入出國旅游的增長期人均GDP3000—5000美元，旅游形態(tài)開始向度假旅游升級2011年中國人均GDP5540美元，進入度假經(jīng)濟時代人均5000美元以上開始進入成熟度假經(jīng)濟時期2011年1100美元2010美元3060美元5540美元人均GDP爆發(fā)式增長階段快速發(fā)展階段起步階段萌芽階段主要表現(xiàn)形式案例及企業(yè)投資自然、人文文化旅游地產(chǎn)類觀光旅游項目借古文化的古村、古鎮(zhèn)觀光旅游項目商業(yè)及主題公園類啟蒙發(fā)展商業(yè)與主題公園性形式地產(chǎn)綜合類啟蒙發(fā)展主題公園類、地產(chǎn)類項目爆發(fā)式增長文化旅游地產(chǎn)的發(fā)展歷程黃山、海南等擁有豐富自然資源的地區(qū)幾乎無開發(fā)商進行投資，多為政府自行開發(fā)宏村、清明上河園華僑城、中坤等開始起步發(fā)展新天地、宋城、深圳華僑城、方特歡樂世界華僑城、宋城集團、華強等云南華僑城、雅居樂清水灣華僑城、雅居樂、萬達、龍湖等紛紛進入旅游地產(chǎn)文化旅游地產(chǎn)在中國的發(fā)展主要經(jīng)歷了四個階段，自2011年以來，中國進入了爆發(fā)式增長階段，眾多實力開發(fā)商紛紛進入文化旅游地產(chǎn)開發(fā)，競爭格局初顯1990年以前1990-20002001-20102011-至今江浙明清建筑文化旅游地產(chǎn)在全國興起，全國各地爭相打出文化旅游地產(chǎn)概念，目前具有豐富歷史人文的區(qū)域為熱點發(fā)展區(qū)域全國文化旅游地產(chǎn)發(fā)展格局西北文化遺址文化主題公園安徽徽派建筑古鎮(zhèn)歷史人文資源豐富的西南、西北、華中、東部沿海地區(qū)是文化旅游地產(chǎn)發(fā)展重點區(qū)域，而又以高收入人群比較集中的一、二線城市是發(fā)展主流；歷史遺跡、人文資源、自然資源是文化旅游地產(chǎn)依托的主要資源類型少數(shù)民族文化大唐文化休閑娛樂和明清文化歷史人文宋朝文化川西民族和歷史文化休閑娛樂文化政策環(huán)境文化旅游產(chǎn)業(yè)作為十二五規(guī)劃中“戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)”，已經(jīng)成為地方政府保增長和中央政府提出擴內(nèi)需政策的重要戰(zhàn)略布局，受到各地各級政府高度重視傳統(tǒng)住宅在未來一段時間內(nèi)，房產(chǎn)調(diào)控將在高壓態(tài)勢中趨于制度化，傳統(tǒng)住宅市場將逐步下行2011年全國超過120個城市出臺了房價調(diào)控目標，48個大中城市出臺了“限購令”，40個城市出臺了針對樓盤的強制“限價令”2012年全國兩會期間，溫家寶總理表示，目前一些地方房價還遠遠沒有回到合理價位，調(diào)控不能放松。李克強副總理在“中國發(fā)展高層論壇2012年會”上明確表示：中國的經(jīng)濟發(fā)展轉(zhuǎn)變刻不容緩文化產(chǎn)業(yè)明確文化產(chǎn)業(yè)在國民經(jīng)濟發(fā)展布局中的重要戰(zhàn)略地位2009年國務(wù)院審議通過第一部文化產(chǎn)業(yè)專項規(guī)劃《文化產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃》2010年十七屆五中全會提出推動文化產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟支柱產(chǎn)業(yè)的建議2011年十七屆六中全會《國家“十二五”時期文化改革發(fā)展規(guī)劃綱要》旅游產(chǎn)業(yè)推動旅游業(yè)的產(chǎn)業(yè)帶動作用，深度開發(fā)文化旅游2009年《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展旅游業(yè)的建議》2010年《意見工作分工方案》提出培育新的旅游消費熱點2011年3月十二五規(guī)劃提出“推動旅游業(yè)特色化發(fā)展和旅游產(chǎn)品多樣化發(fā)展，全面推動生態(tài)旅游，深度開發(fā)文化旅游”文化產(chǎn)業(yè)旅游產(chǎn)業(yè)傳統(tǒng)地產(chǎn)逐步退出發(fā)展核心戰(zhàn)略性支柱產(chǎn)業(yè)逐步形成預(yù)計中國的旅游高速發(fā)展期為未來的10~15年發(fā)展時間保守估計，中國旅游地產(chǎn)的市場總量為1500~2500億美元發(fā)展空間旅游地產(chǎn)向文化旅游產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型是必然趨勢發(fā)展趨勢進入建議建議：從文化旅游地產(chǎn)發(fā)展空間、時間和趨勢來看：建議北辰進入文化旅游地產(chǎn)開發(fā)建議北辰集團進入文化旅游地產(chǎn)開發(fā)PART2地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)類型與特點企業(yè)分類市場轉(zhuǎn)型分析企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展北辰企業(yè)戰(zhàn)略建議企業(yè)分類及特征支柱戰(zhàn)略型華僑城：長期以來一直堅持“旅游+地產(chǎn)”的雙輪驅(qū)動模式，實行兩者優(yōu)勢互補，實現(xiàn)收益最大化，從而使其擁有較多的實戰(zhàn)經(jīng)驗和豐富的產(chǎn)品線中坤：偶得宏村項目成為企業(yè)邁入旅游地產(chǎn)行業(yè)契機，隨后的發(fā)展過程積累了大量的旅游地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)驗；現(xiàn)在中坤進入了專精化發(fā)展階段，專攻地產(chǎn)和旅游項目分支策略型華強：以文化科技產(chǎn)業(yè)、電子信息高端服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、高科技電子制造業(yè)等為主導(dǎo)的多元化產(chǎn)業(yè)格局，以其強有力的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢發(fā)展主題公園類文化旅游地產(chǎn)萬達：以綜合地產(chǎn)開發(fā)作為支柱產(chǎn)業(yè)，近期在國內(nèi)外頻繁拿地，將旅游地產(chǎn)作為戰(zhàn)略轉(zhuǎn)移性新增業(yè)務(wù)置信：以地產(chǎn)開發(fā)為核心，多元化發(fā)展，低價儲備土地，較早進入文化旅游地產(chǎn)行業(yè)機會偶得型方興地產(chǎn)：以寫字樓、酒店等物業(yè)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，通過并購金茂集團等，機會偶得旅游地產(chǎn)項目，至此方興涉足于文化旅游地產(chǎn)中弘：通過通過各種控股ST科苑，借殼上市，涉及文化旅游地產(chǎn)；近期大量拿地，開始從機會偶得型向分支策略型轉(zhuǎn)變將文化旅游產(chǎn)業(yè)作為公司的主營業(yè)務(wù)將文化旅游產(chǎn)業(yè)作為公司的分支盈利業(yè)務(wù)通過并購,借殼上市等手段涉及文化旅游行業(yè)根據(jù)重點企業(yè)的戰(zhàn)略，我們把企業(yè)分為三類：支柱戰(zhàn)略型、分支策略型、機會偶得型開發(fā)企業(yè)項目名稱區(qū)位規(guī)模投資額時間節(jié)點萬達集團長白山國際旅游度假區(qū)長白山占地18.34平方公里230億2012年7月28日正式面市西雙版納國際旅游度假區(qū)項目西雙版納占地6平方公里150億2012年6月，展示中心開放大連金石國際旅游度假區(qū)大連金石灘占地9平方公里500億11年上半年開工，13年建成中弘股份云南西雙版納路南山旅游度假項目西雙版納用地面積1.47萬畝150億2012年4月簽訂開發(fā)協(xié)議山東微山湖國際旅游島項目微山湖用地面積5000畝不少于100億2012年4月簽訂開發(fā)協(xié)議御馬坊國際生態(tài)度假城北京平谷占地2000余畝近百億開工時間2012年3月?？谑袞|海岸如意島?？谑?.12平方公里土地成交價30億（聯(lián)合中鐵共同出資）2012.5.23與中鐵聯(lián)手拿地中坤集團云南普洱項目云南普洱60平方公里總投資500億（由中坤牽頭）2012.4簽署合作框架協(xié)議華強集團南通方特城市樂園及華強城項目南通占地約60萬平米，建筑面積約140萬平米18億2012年年底開園方興地產(chǎn)金茂雪山語麗江市古城區(qū)700畝26億2012年1月簽訂開發(fā)協(xié)議崖州灣三亞崖州灣1500畝（海域3000畝）共同出資180億2012年4月簽訂開發(fā)協(xié)議成都置信成都國際醫(yī)學(xué)城成都市溫江區(qū)占地面積約30余平方公里200億2008年立項,周期12年華僑城蘇河灣上海閘北區(qū)占地3.19平方公里130億2010年拿地各標桿企業(yè)取地范圍多位于景觀資源比較豐富的區(qū)域，相對遠離城市中心，雖然投資額很大，但取地規(guī)模多以“平方公里”級計算，因此，地價相對較為便宜，在一定程度上，均實現(xiàn)低成本擴張各大企業(yè)動態(tài)企業(yè)發(fā)展及轉(zhuǎn)型因素總結(jié)方興地產(chǎn)：以寫字樓、酒店等物業(yè)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，通過并購金茂集團獲取其旗下旅游地產(chǎn)項目，開始涉足于旅游地產(chǎn)中弘股份：通過借殼上市，沖破資金束縛，進軍旅游地產(chǎn)，將文化旅游地產(chǎn)作為房地產(chǎn)主要業(yè)務(wù)之一萬達集團：以商業(yè)地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)，出于規(guī)避政策風(fēng)險、儲備公司核心競爭優(yōu)勢，做出向文化旅游地產(chǎn)進軍的策略華強集團：以文化科技產(chǎn)業(yè)、電子信息服務(wù)業(yè)、房地產(chǎn)、電子制造業(yè)等為主導(dǎo)的多元化產(chǎn)業(yè)格局，借助政策對文化產(chǎn)業(yè)的扶持，以其強有力的產(chǎn)業(yè)鏈優(yōu)勢發(fā)展主題公園類文化旅游地產(chǎn)中坤集團：偶得宏村項目獲取巨大利潤空間和成功經(jīng)驗之后，開始將文化旅游地產(chǎn)作為核心支柱產(chǎn)業(yè)華僑城：鑒于政策調(diào)控的影響、平衡地產(chǎn)業(yè)務(wù)風(fēng)險的考慮以及中共十七屆六中全會對文化產(chǎn)業(yè)的扶持，華僑城向“文化+旅游+地產(chǎn)+商業(yè)+娛樂+傳媒+……”的現(xiàn)代綜合服務(wù)業(yè)進軍各標桿企業(yè)或出于規(guī)避樓市政策調(diào)控風(fēng)險、或出于儲備核心競爭優(yōu)勢、或出于沖破資金束縛等因素的考量，均做出向開辟文化旅游地產(chǎn)業(yè)務(wù)或向文化旅游地產(chǎn)轉(zhuǎn)型的策略置信集團：以地產(chǎn)開發(fā)為核心多元化發(fā)展，出于對政策面及土地作為稀缺生產(chǎn)要素考慮，多渠道拿地，低價儲備土地，較早進入文化旅游地產(chǎn)行業(yè)PART3文化旅游地產(chǎn)分類及模式研究文化旅游地產(chǎn)模式分類文化旅游地產(chǎn)模式特征分析文化旅游地產(chǎn)模式案例研究文化旅游地產(chǎn)模式總結(jié)分析根據(jù)文化旅游地產(chǎn)的定義，文化旅游地產(chǎn)可以分為兩大類：文化旅游地產(chǎn)模式分類傳統(tǒng)地產(chǎn)+資源類資源強勢類利用強勢的自然景觀資源，進行地產(chǎn)開發(fā)為主資源借勢類外部自然資源較為缺乏，主要通過后期整合和重新打造資源類文化類主要借助歷史建筑、遺跡等進行旅游產(chǎn)品開發(fā)，主要有商業(yè)和酒店等主題公園類借助區(qū)域資源進行旅游產(chǎn)品開發(fā)傳統(tǒng)地產(chǎn)+資源強勢類定義：位于歷史人文和自然景區(qū)周圍，依托歷史人文和自然景區(qū)的文化旅游地產(chǎn)開發(fā)模式，如：隆鑫花漾的山谷、黃山德懋堂。背景：1979年，鄧小平訪美歸來發(fā)表大力發(fā)展旅游業(yè)講話背景：1998-2006年，長假制實行，旅游市場蓬勃發(fā)展，旅游地產(chǎn)投資風(fēng)起云涌背景：2007-今，傳統(tǒng)景區(qū)市場飽和，相關(guān)環(huán)境保護法規(guī)出臺景點一次開發(fā)景點二次開發(fā)景區(qū)外圍借勢開發(fā)我國文化旅游地產(chǎn)類旅游地產(chǎn)在1979年國家首次提出大力發(fā)展旅游業(yè)的契機下，逐步深化開發(fā)強度，由內(nèi)而外，至今已發(fā)展到第三階段借勢景點外圍打造產(chǎn)品發(fā)展歷程分類特征代表景區(qū)自然景觀九寨溝、黃山、張家界、三亞等歷史人文承德避暑山莊、麗江古城、武當(dāng)山等民族風(fēng)俗云南民族村、中國民俗文化村等都市風(fēng)光北京、上海、南京、成都等田園風(fēng)光西江千戶苗寨、南寧八桂田園風(fēng)光區(qū)等當(dāng)前外圍借勢開發(fā)文化旅游地產(chǎn)的主要特征發(fā)展歷程與分類特征區(qū)域三條件經(jīng)濟、消費水平整體經(jīng)濟水平相對發(fā)達，旅游業(yè)發(fā)展速度快人均可支配收入較高，追求生活品質(zhì)，有較強的消費能力和意愿如：成都（人均GDP達7000美元，位西部之首）、昆明（昆明GDP總量占云南全省近30%）區(qū)域人口一二級客源市場（當(dāng)?shù)乜驮矗┱急容^高，所以區(qū)域人口基數(shù)要求較大如：武隆花漾山谷（重慶市人口3144.23萬），云南民族村（昆明人口726萬，云南全境人口4596萬）交通情況對交通條件要求高一、對外交通發(fā)達：有機場、鐵路等外聯(lián)交通，便于區(qū)外客戶導(dǎo)入二、對內(nèi)交通便利：臨高速公路或區(qū)內(nèi)主干道，有良好的昭示性和客流聚集效應(yīng)區(qū)域形象生態(tài)優(yōu)美、城市化水平高區(qū)域三條件三：需三有較三高的三經(jīng)濟三、生三活品三質(zhì)高三、消三費意三愿較三強，三發(fā)達三的內(nèi)三外部三交通三，擁三有生三態(tài)優(yōu)三越、三現(xiàn)代三化的三區(qū)域三形象開發(fā)三模式文化三旅游三地產(chǎn)三類文三化旅三游地三產(chǎn)開三發(fā)以三景觀三資源三為依三托，三注重三文化三價值三的挖三掘，三景點三為基三礎(chǔ)與三主要三賣點三，多三功能三復(fù)合三開發(fā)三，產(chǎn)三品以三別墅三、洋三房、三酒店三為主不可復(fù)制景觀資源產(chǎn)品組合成功開發(fā)+=開發(fā)三模式代表案例景觀資源依托驅(qū)動因素產(chǎn)品組合重慶金佛山畫家村落重慶金佛山風(fēng)景名勝區(qū)自然景觀藝術(shù)家居住區(qū)、四星級酒店、800米景觀步行長廊黃山·德懋堂安徽黃山5A級風(fēng)景區(qū)自然資源歷史人文別墅、五星級酒店、9個個性化會所杭州富春山居富陽市富春江山水自然資源富春別墅，度假酒店及spa，高爾夫球場，富春閣和上海t8餐廳重慶隆鑫花漾的山谷重慶武隆仙女山風(fēng)景區(qū)自然景觀主題公園、住宅區(qū)（公寓、洋房、別墅）、五星級奢華度假酒店、云頂泉浴俱樂部酒店美國伯克湖公園弗吉尼亞州伯克湖自然景觀休閑文化家庭露營區(qū)、高爾夫區(qū)、家庭戶外活動區(qū)、碼頭、垂釣區(qū)資源三特征文化三旅游三地產(chǎn)三類文三化旅三游地三產(chǎn)主三要還三是依三托景三區(qū)自三然山三水資三源，三結(jié)合三當(dāng)?shù)厝臍v三史人三文開三發(fā)，主要三集中三在經(jīng)三濟發(fā)三達的三沿海三城市。產(chǎn)品三特征度假三別墅三、洋三房、三度假三酒店三、產(chǎn)三權(quán)式三別墅三酒店三、主三題文三化公三園等三是其三主要三產(chǎn)品三，產(chǎn)品三布局三以景三點為三核心。開發(fā)三模式先一三級開三發(fā)：由三政府三或開三發(fā)商三針對三旅游三景區(qū)三的直三接開三發(fā)再二三級開三發(fā)：依三托旅三游景三點，三以此三為品三牌賣三點，三多功三能復(fù)三合開三發(fā)成功三要素三：不可三復(fù)制三的資三源、三優(yōu)惠三的地三價與三出讓三方式三、依三托絕三對景三觀優(yōu)三勢為三地產(chǎn)三升值三是景三觀驅(qū)三動類三的核三心成三功因三素。三在此三基礎(chǔ)三上，三打造三適當(dāng)三的主三題，三提升三項目三整體三的人三氣與三價值三，實三現(xiàn)地三產(chǎn)項三目利三益最三大化成功要素類型外部因素內(nèi)部因素區(qū)域條件選址策略政策環(huán)境資源條件主題定位開發(fā)模式功能組合與規(guī)劃企業(yè)資源整合能力盈利模式景點驅(qū)動類旅游業(yè)發(fā)展速度快,有較強的消費能力和意愿位于著名的景點，環(huán)境較為優(yōu)越優(yōu)惠地價、出讓方式與后期稅收優(yōu)惠等不可復(fù)制的資源優(yōu)勢是項目開發(fā)的前提與基礎(chǔ)依托景觀資源，挖掘主題，注重合作以景點為核心，開發(fā)住宅、度假類產(chǎn)品主要以景觀旅游功能+地產(chǎn)功能為主資金實力、融資渠道、營銷渠道景點旅游、度假產(chǎn)品的銷售重要性重要不重三要風(fēng)險分析對景區(qū)資源依賴程度高，受特定資源條件的約束近年來國家對環(huán)境的保護越來越重視，對景區(qū)項目開發(fā)的限制要求較多此類項目旅游配套功能物業(yè)較多，后期持有物業(yè)比重較高成功三與風(fēng)三險要三素文化三旅游三地產(chǎn)三類成三功與三風(fēng)險三要素三分析案例三研究——隆鑫三花漾三的山三谷項目三概況項目地址：武隆縣仙女山石梁子村物業(yè)形態(tài)：公寓、洋房、別墅占地面積：1600余畝建筑面積：61萬方建筑風(fēng)格：西班牙風(fēng)格當(dāng)期價格：6700元/m2（三期洋房）容積率：0.58總戶數(shù):4000余戶當(dāng)前情況：一、二期已售罄，交房入住，目前三期山景洋房在售，價格6700元/m2隆鑫三花漾三的山三谷位三于被三譽為三“東三方瑞三士”三的武三隆仙三女山三新區(qū)三，占三地千三余畝三，擁三有32三00米絕三世凌三空崖三線景三觀；三建設(shè)三包括三超五三星級三奢華三度假三酒店三、云三頂泉三浴俱三樂部三酒店三、五三大主三題公三園等三度假三物業(yè)三組團五大三主題三公園①森三林公三園：三包括三徒步三道、三電瓶三車道三、峰三頂練三拳場②懸三崖公三園——觀山三谷景三臺、三木棧三道、三原生三態(tài)灌三木，三懸崖三沙灘三休息三區(qū)、三燒烤三區(qū)、三光的三教堂③月光三營地—帳篷三旅館三、懸三崖草三坡劇三場、三自助三野餐④運三動公三園——三6個網(wǎng)三球場三、山三地自三行車三道、10個室三外羽三毛球三場、1個籃三球場三、2個沙三灘排三球場三、徒三步道三、兒三童生三態(tài)游三戲場⑤青三青農(nóng)三場——無污三染蔬三菜及三家禽三、寄三養(yǎng)農(nóng)三田超五三星奢三華別三墅酒三店云頂三泉浴三俱樂三部酒三店月光三營地三帳篷三酒店三大三奢華三酒店定義三：通三過對三項目三資源三的整三合，三以打三造凝三聚當(dāng)三地特三的旅三游產(chǎn)三品配三套為三驅(qū)動三，主三要開三發(fā)度三假居三住類三產(chǎn)品三，集三商、三住、三辦于三一體三的多三功能三、高三復(fù)合三型的三文化三旅游三綜合三體開三發(fā)模三式，三如成都三國色三天鄉(xiāng)三、東三部華三僑城三、雅三居樂三清水三灣。傳統(tǒng)三地產(chǎn)+資源三強勢三類背景三：20三03三-2三00三7，華三僑城三上市三，開三始構(gòu)三建資三本運三作平三臺，三旅游+地產(chǎn)三商業(yè)三模式背景三：19三98三-2三00三3年，三隨著三旅游三業(yè)的三不斷三發(fā)展三，大三量觀三光景三點下三游地三產(chǎn)入三市，三以酒三店、三餐飲三為主背景三：20三08三-今，三分時三度假三產(chǎn)品三、第三二居三所成三為旅三游地三產(chǎn)發(fā)三展動三力觀光+地產(chǎn)娛樂三體驗+地產(chǎn)休閑三度假+地產(chǎn)我國三資源+地產(chǎn)三（復(fù)三合）三類文三化旅三游地三產(chǎn)發(fā)三展經(jīng)三歷了三早期三的“三觀光+地產(chǎn)三”，三中期三“娛三樂體三驗+地產(chǎn)三”，三到目三前發(fā)三展火三熱的三“休三閑度三假+地產(chǎn)三”文三化旅三游綜三合體三階段發(fā)展三歷程分類特征打造類外部歷史人文和自然資源缺乏，主要通過文化旅游產(chǎn)品的打造成功開發(fā)的模式，這類項目投資成本高，主題創(chuàng)意難度較高。借勢類外部具有一定的歷史人文和自然資源，但不足以支撐整個文化旅游地產(chǎn)項目，需要對周邊的資源進行整合，投資成本相對較低，開發(fā)難度相對較低。當(dāng)前三文化三旅游三綜合三體發(fā)三展的三主要三特征綜合體特征主題創(chuàng)意化環(huán)境景區(qū)化產(chǎn)品休閑化空間集聚化發(fā)展三歷程三與分三類特三征區(qū)域三條件經(jīng)濟、消費水平區(qū)域整體經(jīng)濟水平發(fā)達，發(fā)展速度快，在區(qū)域內(nèi)具標桿地位人均可支配收入較高，有較強的消費能力，多元文化融合，開放水平高如：深圳（改革開放窗口，GDP總量11502萬億元，全國排名第四）、成都（天府之國，人均GDP達7000美元，位西部之首）區(qū)域人口一二級客源市場（當(dāng)?shù)乜驮矗┱急容^高，區(qū)域人口基數(shù)要求較大外來人口占比較高，城市化化水平較高，旅游人口總數(shù)要求較大如：成都國色天鄉(xiāng)（成都常住人口1400萬，具省會城市首位），深圳（常住人口1000萬，位列全國第四）交通情況對交通條件要求高一、對外交通發(fā)達：有機場、鐵路等外聯(lián)交通，便于區(qū)外客戶導(dǎo)入二、對內(nèi)交通便利：臨高速公路或區(qū)內(nèi)主干道，有良好的昭示性和客流聚集效應(yīng)區(qū)域形象區(qū)域標桿、文化多樣性、充滿活力區(qū)域三條件三：需三有較三發(fā)達三的經(jīng)三濟水三平、三龐大三的常三住及三旅游三人口三支撐三，發(fā)三達的三內(nèi)外三部交三通，三擁有三標桿三城市三、充三滿活三力、三文化三多元三的區(qū)三域形三象區(qū)位資源主題創(chuàng)意產(chǎn)品組合成功開發(fā)+=開發(fā)三成功三模式郊區(qū)三化大三盤項三目，三旅游三產(chǎn)品三配套三驅(qū)動三，主三題功三能具三有可三復(fù)制三性和三多元三化的三特征三，產(chǎn)三品線三豐富三，個三性化三產(chǎn)品三提升三項目三價值開發(fā)三特征案例用地規(guī)模區(qū)位資源大眾型產(chǎn)品個性化產(chǎn)品芙蓉古城810畝川西文化別墅、商業(yè)街、酒店民俗文化表演中心、婚慶中心、影視拍攝中心川西風(fēng)味小吃一條街、芙蓉客棧東部華僑城13500畝海景資源海景別墅、酒店、商業(yè)街、SPA節(jié)目表演、生態(tài)主題公園雅居樂清水灣15000畝海景資源海景別墅、洋房、酒店式公寓、商業(yè)街、會所游艇碼頭、水上運動中心、高爾夫球場、溫泉度假區(qū)、民俗風(fēng)情園、娛樂中心云南華僑城12000畝山水資源別墅、酒店、商業(yè)街、溫泉公園法國風(fēng)情小鎮(zhèn)、飛虎隊酒吧、山頂觀光塔廣場、鍵陀羅生態(tài)化谷、滇越鐵路主體公園萬福精舍開發(fā)三要素先做三旅游三后做三地產(chǎn)，遠三郊大三盤型三項目三，文三化多三元化三，旅三游產(chǎn)三品配三套驅(qū)三動，三文化三價值三挖掘三，產(chǎn)三品線三豐富三，具三有可三復(fù)制三性。產(chǎn)品三特征高端三產(chǎn)品三為主三，景三觀公三寓、三別墅三、酒三店為三主，三文化三主題三個性三化產(chǎn)三品提三升項三目價三值。區(qū)位三資源既有三自然三資源三，也三有可三挖掘三的人三文資三源，三自然三資源三離城三、文三化融三城成功三要素三：項目三一般三位于三自然三資源三和歷三史人三文比三較優(yōu)三越的三區(qū)域三，凝三聚地三方特三色打三造涵三蓋多三層次三的主三題創(chuàng)三意旅三游綜三合體三。以三先旅三游后三地產(chǎn)三的開三發(fā)模三式，三通過三對旅三游產(chǎn)三品配三套的三打造三提升三旅游三功能三，推三動項三目居三住類三度假三產(chǎn)品三的銷三售，三實現(xiàn)三項目三的滾三動開三發(fā)，三最終三實現(xiàn)三項目三的投三資利三潤收三益成功要素類型外部因素內(nèi)部因素區(qū)域條件選址策略政策環(huán)境資源條件主題定位開發(fā)模式功能組合與規(guī)劃企業(yè)資源整合能力盈利模式資源重塑類經(jīng)濟發(fā)達，在區(qū)域內(nèi)具標桿地位城市近郊或遠郊，大規(guī)模土地稅收優(yōu)惠和城市基礎(chǔ)配套建設(shè)支持自然資源和可挖掘的歷史人文資源多層次的主題定位，特色化，協(xié)同化以旅游產(chǎn)品配套為驅(qū)動，滾動開發(fā)滿足客戶需求多種功能相結(jié)合資金實力、融資渠道、外包業(yè)務(wù)能力以旅游驅(qū)動居住類度假產(chǎn)品銷售重要性重要不重三要風(fēng)險分析項目開發(fā)周期過長，受外部因素影響較大前期資金需求量較大，資金運作能力要求較高企業(yè)資源整合能力要求高，風(fēng)險控制能力強成功三與風(fēng)三險要三素資源+地產(chǎn)三（復(fù)三合）三類成三功與三風(fēng)險三要素三分析項目名稱三亞清水灣開發(fā)商雅居樂項目位置海南省陵水縣英州鎮(zhèn)建筑面積900萬㎡占地面積1.5萬畝物業(yè)類型酒店式公寓、臨海別墅、海景公寓、多層住宅、酒店、商鋪、公寓、別墅容積率總體0.9（一期0.3）銷售價格15000元-20000元（精裝修）雅居三樂清三水灣——借勢三海南三的自三然資三源和三旅游三資源三，由三單一三開發(fā)三主體三打造三超大三規(guī)模三綜合三旅游三度假三區(qū)的三成功三典范案例三研究——雅居三樂清三水灣三（借三勢類三）基本三情況酒店區(qū)游艇碼頭酒店綜合居住區(qū)綜合居住區(qū)（規(guī)劃中）高爾夫球場綜合居住區(qū)高爾夫球場綜合居住區(qū)（規(guī)劃中）居住區(qū)綜合居住區(qū)（規(guī)劃中）高爾夫球場酒店游艇碼頭綜合居住區(qū)商業(yè)街海濱沙灘浴場國色三天鄉(xiāng)三新城三位于三成都三近郊，通三后旅三游主三題營三造，三大造三林涵三蓋主三題旅游三、休三閑度三假、三高端三商務(wù)三居住三的旅三游地三產(chǎn)項三目20三05年由三成都三置信三開發(fā)三，項三目計三劃總?cè)顿Y三約人三民幣40億元，三建設(shè)三周期三約5年。占地62三32畝，三位于三成都三市西三貴之三地城三西溫三江區(qū)三萬春三鎮(zhèn)國三家級三生態(tài)三示范三區(qū)包括三四座三由國三際頂三級娛三樂集三團設(shè)三計的三一流三的主題三樂園；23三00余畝三規(guī)模三的高尚三住宅區(qū)，1.三5公里三主題三商業(yè)三風(fēng)情三重鎮(zhèn)三，1座大三型五星三級酒三店，一三座匯三集各三類時三尚運三動的戶外三運動三主題三樂園全面三兼容三“食三、住三、行三、游三、娛三、購三、療三、學(xué)三”等三功能三業(yè)態(tài)三，創(chuàng)三新形三成全球三風(fēng)情三商業(yè)三建筑三群區(qū)以“三花文三化”三為主三題的三國際三化游三樂勝三地，三打造三中國三第一三個“國三際花三文化三中心三”案例三研究——國色三天鄉(xiāng)三（打三造類三）項目三概況成都市中心溫江區(qū)國色天鄉(xiāng)3公里鄯縣20公里芙蓉大道風(fēng)溪大道成溫高速光華大道——通市中心國色三天鄉(xiāng)三成為三溫州三區(qū)的三旅游三名片文化三類-借古三文化三類定義三：對三歷史三上存三在的三歷史三遺跡三、古三城、三古鎮(zhèn)三、古三村等三進行三保護三性開三發(fā)或三者1:三1還原三，營三造過三去的三生活三方式三或社三會形三態(tài)的三文化三旅游三地產(chǎn)三開發(fā)三模式三，如三：宏三村、三清明三上河三園。區(qū)域三條件經(jīng)濟、消費水平區(qū)域整體經(jīng)濟水平一般人均可支配收入一般（還原性開發(fā)需有一定的消費能力）如：西安市（GDP總量3864億元、人均GDP45633元，全國排名88，處于中游）、安徽?。ㄈDP總量15110億元，在全國省級處中下游）區(qū)域人口一二級客源市場（當(dāng)?shù)乜驮矗┱急容^少，對區(qū)域人口基數(shù)要求較小旅游人口總數(shù)要求較大如：西安市（人口846萬,接待游客6553萬人次），開封市（人口500萬，接待游客3901萬人次）交通情況由于主要客群來自外區(qū)域，所以對交通條件苛刻一、對外交通發(fā)達：有機場、鐵路等外聯(lián)交通，便于區(qū)外客戶導(dǎo)入二、對內(nèi)交通便利：臨高速公路，有較好的直達性與便利性區(qū)域形象歷史悠久、文化深厚、擁有人文號召力區(qū)域三條件三：對三區(qū)域三的經(jīng)三濟、三消費三水平三、人三口條三件較三低，三但對三交通三條件三較為三苛刻三，需三要有三“歷三史悠三久、三文化三深厚三、擁三有人三文號三召力三”的三區(qū)域三形象開發(fā)三模式案例開發(fā)模式產(chǎn)品形態(tài)延伸開發(fā)盈利模式麗江束河古鎮(zhèn)保護開發(fā)商鋪、客棧、酒吧、休閑中心、景點別墅式產(chǎn)權(quán)酒、別墅門票收入、活動受投入、別墅銷售收入浙江桐鄉(xiāng)烏鎮(zhèn)保護開發(fā)商鋪、酒店、景點商業(yè)街、酒店門票收入、酒店、商業(yè)銷售、商鋪租金昆山千燈古鎮(zhèn)保護開發(fā)商業(yè)、景點別墅門票收入、商鋪租金收入、別墅銷售收入浙江南潯古鎮(zhèn)保護開發(fā)商業(yè)、景點\門票收入、商業(yè)租金、活動收入安徽宏村保護開發(fā)景點、酒店、寺廟節(jié)目表演、別墅、墓地門票、酒店收入、別墅銷售收入、墓地出讓收入、演出收入杭州宋城還原開發(fā)商業(yè)、景點節(jié)目表演、地產(chǎn)開發(fā)門票收入、商業(yè)租金收入、表演收入、房地產(chǎn)開發(fā)收入開封清明上河園還原開發(fā)景點、客棧、商鋪節(jié)目表演門票收入、節(jié)目表演、租金收入、自營收入歷史人文發(fā)掘保護延伸房地產(chǎn)開發(fā)成功開發(fā)+=開發(fā)三成功三模式開發(fā)三特征集中三在古三鎮(zhèn)、三古村三類開三發(fā)，三以保三護開三發(fā)為三主，三開發(fā)三投資三較少三，政三府參三與和三主導(dǎo)三。產(chǎn)品三形態(tài)景點三、商三鋪、三酒店三是目三前古三鎮(zhèn)開三發(fā)的三主要三產(chǎn)品三，延三伸房三地產(chǎn)三產(chǎn)品三主要三以度三假類三酒店三、別三墅為三主。盈利三模式門票三收入三、酒三店運三營收三入、三商鋪三租金三收入三是主三要的三長期三盈利三模式三，延三伸的三房地三產(chǎn)開三發(fā)是三實現(xiàn)三快速三回現(xiàn)三的方三式。保護三性開三發(fā)為三主，三景點三、商三業(yè)街三、酒三店是三主要三的產(chǎn)三品形三態(tài)，三以長三期持三有為三主要三運營三模式三，延三伸開三發(fā)以三快速三回現(xiàn)三的住三宅類三產(chǎn)品三為主成功三要素三：對所三挖掘三出的三歷史三人文三資源三，打三造的三文化三主題三定位三是借三古文三化類三的核三心成三功因三素。三在此三基礎(chǔ)三上，三功能三組合三規(guī)劃三與企三業(yè)資三金實三力能三夠最三大程三度的三確保三項目三的成三功開三發(fā)成功要素類型外部因素內(nèi)部因素區(qū)域條件選址策略政策環(huán)境資源條件主題定位開發(fā)模式功能組合與規(guī)劃企業(yè)資源整合能力盈利模式借古文化類區(qū)域的經(jīng)濟、消費水平、人口條件較低位于擁有深厚歷史文化底蘊的區(qū)域，且交通便利當(dāng)?shù)卣院畏N形式合作參與到古鎮(zhèn)開發(fā)中來需要不可復(fù)制的歷史人文資源打造具有歷史沉淀，歷史意義的文化主題，喚醒人們對古文化的重視與保護以人文資源為核心，打造能夠引起人們共鳴的歷史景點景點、商鋪、酒店是保護性開發(fā)的主要產(chǎn)品資金實力、融資渠道、營銷渠道，對外包專業(yè)管理團隊的整合與把控以門票收入、酒店運營收入、商鋪租金收入為主重要性重要不重三要風(fēng)險分析對歷史文化建筑資源依賴程度高，受特定資源條件的約束近年國家對歷史文化的開發(fā)限制條件越來越多，開發(fā)過程中容易受到政策的影響項目在建成后才能實現(xiàn)投資回報，且還原性開發(fā)前期投資較大；項目只通過旅游產(chǎn)品的盈利而沒有地產(chǎn)類產(chǎn)品快速回現(xiàn)的話，回收周期較長成功三與風(fēng)三險要三素借古三文化三類成三功與三風(fēng)險三要素三分析位于三安徽三黔縣三，由三中坤三集團三承建三開發(fā)三，定三位為三古村三落型三旅游三度假三區(qū)，三被聯(lián)三合國三教科三文組三織認三定為三世界三文化三遺產(chǎn)三，是三國家4A級旅三游景三區(qū)案例三研究——宏村區(qū)位三：宏三村位三于安三徽省三黔縣三東北三部，村落三面積19三.1三1公頃，宏三村建三于南三宋紹三熙年三間（三公元11三31年）布局三：整個三村子三呈“三?！比徒Y(jié)三構(gòu)布三局，被譽三為當(dāng)三今世三界歷三史文三化遺三產(chǎn)的三一大三奇跡發(fā)展三歷程歷經(jīng)80三0余年三風(fēng)雨三歷程三，宏三村到三上個三世紀80年代三時已三經(jīng)滿三目瘡三痍，三昔日三風(fēng)光三不再，19三97年，三北京三中坤三投資三集團三有限三公司三開始三承建修復(fù)三宏村三危舊三房、三修通三道路宏村三整體三環(huán)境三改造租賃三政府三招待三所、三配套三設(shè)施三打造度假三概念三提出效益三產(chǎn)生土地三運作三、資三本運三作，三經(jīng)濟三效益三、社三會效三益項目三概要盈利三模式三設(shè)計定義三：以三歷史三建筑三、人三文底三蘊及三現(xiàn)代三文化三為基三礎(chǔ)，三挖掘三旅游三價值三，以三商業(yè)三街為三主要三表現(xiàn)三形式三的文三化旅三游地三產(chǎn)開三發(fā)模三式，三上海三新天三地、三成都三錦里三。文化三類-文化三商業(yè)三類區(qū)域三條件經(jīng)濟、消費水平區(qū)域整體經(jīng)濟水平高人均可支配收入高，需要有較強的消費能力如：上海市（GDP總量19159億元，全國居首）、南京市（人均GDP76774元，排名26）、長沙市（人均GDP79773元，排名23）區(qū)域人口一二級客源市場（當(dāng)?shù)乜驮矗┱急容^大，對區(qū)域人口基數(shù)要求較高旅游人口總數(shù)要求較小如：上海市（人口2300萬），南京市（人口800萬），長沙市（人口704萬）交通情況對外交通條件不高，對內(nèi)交通要求較高對內(nèi)交通便利：項目多處于城市中心，需要有較好的交通便捷性區(qū)域形象經(jīng)濟發(fā)達、文化豐富、擁有城市影響力區(qū)域三條件三：在三區(qū)域三經(jīng)濟三和人三口上三有較三為苛三刻的三條件三，均三要求三較為三發(fā)達三，以三提供三較強三的商三業(yè)支三撐力三，對三內(nèi)交三通要三求便三利，三需要三擁有三“經(jīng)三濟發(fā)三達、三文化三豐富三、擁三有城三市影三響力三”的三區(qū)域三形象開發(fā)三模式案例類型規(guī)模功能配置運營模式上海新天地石窟門+商業(yè)6萬方零售：餐飲：休閑娛樂：其他42％：38％：20％：10%只租不售，經(jīng)營者和管理者分離三里屯village藝術(shù)建筑+商業(yè)17萬方服飾：娛樂：餐飲：其他77％：11％：6％：6%租售結(jié)合的模式北京798文化藝術(shù)+商業(yè)22.5萬方藝術(shù)：餐飲業(yè)：時尚業(yè)：設(shè)計50％：20％：20％：10%只租不售成都.錦里古街三國文化+商業(yè)0.8萬方零售：餐飲：特色小攤：客棧46％：24％：20％：4%只租不售北京南鑼鼓巷文化創(chuàng)意+商業(yè)\創(chuàng)意及零售：酒吧咖啡：服飾35％：25％：25％只租不售天津鼓樓文化街三國文化+商業(yè)7萬方古董：購物：餐飲：工藝品28％：27％：20％：15%只租不售南京1912民國建筑+商業(yè)3萬方餐飲：酒吧：休閑40％：40％：10％只租不售，經(jīng)營者和管理者分離豫園旅游商城明清建筑+商業(yè)10萬方零售：餐飲：文化：娛樂40％：16％：18％：19%只租不售，經(jīng)營者和管理者分離城市歷史文化驅(qū)動合理業(yè)態(tài)配置成功開發(fā)+=成功三開發(fā)三模式以歷三史文三化驅(qū)三動，三合理三的業(yè)三態(tài)配三置和三鮮明三的主三題定三位是三該類三項目三成功三的關(guān)三鍵因三素；三功能三以購三物、三餐飲三、酒三吧、三休閑三娛樂三為主開發(fā)三要點城市三歷史三文化三驅(qū)動三，歷三史文三化類三注重三保護三，現(xiàn)三代文三化注三重創(chuàng)三新。三主題三鮮明三，主三要規(guī)模三在10萬方三以內(nèi)。功能三配置休閑三功能三為主三，購三物、三餐飲三、酒三吧、三休閑三娛樂三為主三，占三到業(yè)三態(tài)比三例合三計占三到80三%以上三。+貼合三市場三的主三題定三位成功三要素三：貼和三目標三市場三需求三的主三題定三位及三功能三組合三與規(guī)三劃是三文化三商業(yè)三類的三核心三成功三要素三，良三好的三交通三、廣三闊的三經(jīng)濟三基礎(chǔ)三、消三費人三口密三集程三度將三確保三項目三的擁三有持三續(xù)盈三利能三力成功要素類型外部因素內(nèi)部因素區(qū)域條件選址策略政策環(huán)境資源條件主題定位開發(fā)模式功能組合與規(guī)劃企業(yè)資源整合能力盈利模式文化商業(yè)類發(fā)達的經(jīng)濟基礎(chǔ)與人口基礎(chǔ)，消費能力強，商業(yè)氛圍成熟具有歷史人文、交通便捷的城市中心信貸成本、財稅優(yōu)惠，及涉及城市中心老城區(qū)的拆遷難問題區(qū)域內(nèi)稀缺且具有號召力的文化資源在此定位上的人文資源挖掘，貼近目標市場需求的定位支撐企業(yè)長期持有戰(zhàn)略業(yè)態(tài)以購物、餐飲、手工藝品、食品、娛樂為主主要商業(yè)運營團隊、旅游產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計團隊、與投資方的合作主要收入由租金、商業(yè)分成構(gòu)成重要性重要不重三要風(fēng)險分析持有型戰(zhàn)略，要求前期大量資本沉淀，同時較長的資本回收期，要求企業(yè)創(chuàng)新盈利模式代理人行為和短見行為造成的消費型商業(yè)對旅游型商業(yè)的擠出效應(yīng)主要收入由租金、商業(yè)分成構(gòu)成，抗風(fēng)險能力較差成功三與風(fēng)三險要三素文化三商業(yè)三類成三功與三風(fēng)險三要素三分析案例三研究——上海三新天三地投資商香港瑞安集團容積率1.8物業(yè)地址上海盧灣區(qū)太倉路181弄項目投資14億占地面積3萬方改造成本2萬元/平米建筑面積6萬方拆遷安置成本6.7億上海三新天三地位三于城三市中三心區(qū)三域，三區(qū)位三優(yōu)越三；開三發(fā)規(guī)三模較三小，三前期三投資三較高三；定位三方面三，改三變原三先的三居住三功能三，賦三予商三業(yè)經(jīng)三營價三值，三改造三成集三國際三水平三的餐三飲、三購物三、演三藝等三功能三的時三尚、三休閑三文化三娛樂三中心項目三概況經(jīng)營三者和三管理三者分三離，三采取三只租三不售三模式三，后三續(xù)統(tǒng)三一經(jīng)三營保三證品三質(zhì)（三需要三開發(fā)三商資三金實三力、三商業(yè)三管理三經(jīng)驗三）運營三模式集餐三飲、三購物三、娛三樂等三功能三于一三身提供三一種三集購三物、三餐飲三、住三宿、三休閑三、娛三樂和三觀光三旅游三為一三體的三“一三站式三”消三費的三場所上海三市中三心具三有歷三史文三化特三色的三都市三旅游三景點一個三國際三交流三和聚三會的地點功能三定位兩館一廳住宅商業(yè)商住北辰三實業(yè)三在07年得三到三三角洲三項目三，并三成為三長沙三當(dāng)年三的地王三項目，商三業(yè)部三分成三為偶得三型文三化商三業(yè)旅三游地三產(chǎn)開發(fā)北辰三致力三于打三造高三端江三景城三市綜三合體三，其三項目三主要三賣點三在于三其高端三的定三位、便捷三的交三通、完三善的周邊三配套以及北辰三實業(yè)三的品三牌效應(yīng)項目三住宅三面積30三0萬㎡三，其三中：酒店20萬㎡三；三辦三公20萬㎡公寓16萬㎡三；三商三業(yè)24萬㎡架空三平臺三下總?cè)ㄖ娣e15三7萬㎡項目位置開福區(qū)湘江北路三段1200號（新河三角洲）開發(fā)商長沙北辰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司產(chǎn)品住宅、酒店、辦公、公寓、商業(yè)占地面積約1177畝容積率4.1綠化率50%物業(yè)形態(tài)城市綜合體建筑面積537萬㎡項目方位二至內(nèi)裝修情況毛坯項目三概況案例三研究——北辰三三角三洲北辰三三角三洲整三體項三目不三屬于三旅游三地產(chǎn)三，但三項目三中的三商業(yè)三部分三致力三于文三化商三業(yè)旅三游地三產(chǎn)概三念方三向開三發(fā)定義三：以三當(dāng)?shù)厝龤v史三、人三文和三自然三景觀三為藍三本，三打造三以休三閑度三假為三目的三的文三化精三品酒三店的三文化三旅游三地產(chǎn)三開發(fā)三模式三，如三：麗三江悅?cè)厍f三、安三縵法三云酒三店。文化三類-文化三酒店三類區(qū)域三條件經(jīng)濟、消費水平對區(qū)域經(jīng)濟水平依存度較低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中旅游業(yè)占比較大目標客群消費能力較強如：麗江（旅游業(yè)產(chǎn)值占GDP的46.5％）、杭州（人均消費水平達9200元,位列長三角第二）區(qū)域人口二級客源市場占比較高，周邊區(qū)域人口總量較高旅游人口總數(shù)要求較大，年旅游人次穩(wěn)步增長如：麗江悅?cè)厍f（麗江市年接待旅游人次1000萬），杭州法云（杭州旅游業(yè)年均增長15%）交通情況對交通條件要求高一、對外交通發(fā)達：有機場、鐵路等外聯(lián)交通，便于區(qū)外客戶導(dǎo)入二、對內(nèi)交通便利：臨高速公路或區(qū)內(nèi)主干道，便于發(fā)揮客流聚集效應(yīng)區(qū)域形象文化名城、生態(tài)條件優(yōu)越、旅游資源豐富區(qū)域三條件三：需三相對三發(fā)達三的內(nèi)三外部三交通三，擁三有豐三富多三元的三自然三旅游三資源三、文三化底三韻深三厚的三區(qū)域三形象案例類型規(guī)模產(chǎn)品類型運營模式主要功能麗江悅榕莊度假酒店主題型55間獨立別墅出售后統(tǒng)一管理居住、餐飲、SPA北京安縵頤和酒店主題型51間獨立別墅全部持有統(tǒng)一管理居住、文化會館、酒吧青島CHINA公社文化藝術(shù)酒店時尚型200間5層裙樓全部持有統(tǒng)一管理居住、餐飲、藝術(shù)館江蘇書香門第主題酒店地域型60間3層裙樓全部持有統(tǒng)一管理居住、餐飲、會議、娛樂杭州阿曼法云酒店地域型53間獨立別墅全部持有統(tǒng)一管理居住、SPA、餐廳、古玩店北京長城腳下的公社地域型243間別墅+裙樓全部持有統(tǒng)一管理住宿、會議、藝術(shù)、餐飲文化內(nèi)涵精準定位專業(yè)酒店管理體系成功開發(fā)+=開發(fā)三模式三成功開發(fā)三要點裝修三極其三奢華三考究三，標三準可三超五三星級三；規(guī)三模較三小，三客房三數(shù)量三有限三，私三密性三強；三面向三高端三人群三，提三供管三家式三服務(wù)三；主三題鮮三明，三風(fēng)格三迥異三。功能三配置以居三住、三餐飲三、SP三A等休三閑養(yǎng)三生功三能為三主，三主題三功能三突出三。由專三業(yè)酒三店管三理機三構(gòu)牽三頭，三把握三度假三題材三的摘三選和三塑造三層次三，分三期開三發(fā)逐三步開三放，三提供三獨棟三式度三假客三房，三主題三鮮明三的個三性化三服務(wù)三，及三休閑三養(yǎng)生三為主三的配三套開發(fā)三模式成功三要素三：文化三酒店三帶有三較強三的目三的性三旅游三屬性三，要三求其三擁有三較為三稀缺三的旅三游資三源，三在此三基礎(chǔ)三上通三過引三入成三熟成三功的三酒店三管理三公司三提供三特色三度假三功能三產(chǎn)品三，平三衡傳三統(tǒng)酒三店淡三旺季三贏收三落差三，提三高酒三店運三營效三率，三特色三的度三假服三務(wù)產(chǎn)三品將三會是三項目三持續(xù)三發(fā)展三的核三心競?cè)隣幜Τ晒σ仡愋屯獠恳蛩貎?nèi)部因素區(qū)域條件選址策略政策環(huán)境資源條件主題定位開發(fā)模式功能組合與規(guī)劃企業(yè)資源整合能力盈利模式文化酒店類對區(qū)域經(jīng)濟依存度較低，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)中旅游業(yè)占比較大交通相對便利，文化底蘊深厚土地成本及財稅優(yōu)惠、旅游資源的開發(fā)權(quán)具有地域?qū)傩?、人文?dǎo)向的文化資源差異化、特色化,注重區(qū)域內(nèi)的協(xié)同發(fā)展由酒店管理機構(gòu)牽頭，滾動開發(fā),豐富產(chǎn)品類型引入度假設(shè)施，平衡傳統(tǒng)酒店的淡旺季利差涉及產(chǎn)品設(shè)計、營銷、公關(guān)、服務(wù)體系常規(guī)客房餐飲+特色度假重要性重要不重三要風(fēng)險分析投資者很容易進入這個行業(yè)中來，卻已經(jīng)很難退出這個行業(yè)目前大量競爭者進入度假酒店行業(yè)，高額利潤已經(jīng)轉(zhuǎn)化為相互之間競爭成本度假設(shè)施的更新帶來高昂的運營成本,將拉長投資回收期成功三與風(fēng)三險要三素文化三酒店三類成三功與三風(fēng)險三要素三分析酒店三位置：麗三江古三城束三河悅?cè)怕方煌ǎ壕嗳兄腥?公里三；距三火車三站4公里三；距三飛機三場36公里星級：超5星級客房三數(shù)量：55間開發(fā)三商：LR三H（La三gu三na三R三es三or三ts三a三nd三H三ot三el三s三Pu三bl三ic三C三om三pa三ny三L三im三it三ed）設(shè)計三公司：Ar三ch三it三ra三ve三D三es三ig三n三&三Pl三an三ni三ng酒店三管理三公司三：悅?cè)哦热倬迫昙龍F酒店三開業(yè)三時間：20三06年3月1日麗江三悅榕三莊位三于海三拔二三千米三的麗三江束三河古三鎮(zhèn)，三倚傍三在風(fēng)三景迷三人的三玉龍三雪山三腳下三，擁三有獨三一無三二的三高原三風(fēng)光三、少三數(shù)民三族風(fēng)三情和三溫泉三資源三。案例三研究——麗江三悅榕三莊度三假酒三店麗江三悅榕三莊所三處地三理位三置既三沿襲三了悅?cè)艩I三造優(yōu)三雅浪三漫的三度假三風(fēng)格三，但三整體三建筑三風(fēng)格三又非三常地三方化三，建三造伊三始就三按照三麗江三城市三規(guī)劃三要求三把麗三江古三城的三建筑三風(fēng)格三融會三貫通三其中三，而三內(nèi)部三則是三五星三級的三現(xiàn)代三化酒三店設(shè)三施。項目三概況環(huán)境建筑特色服務(wù)麗江三悅榕三莊通三過與三當(dāng)?shù)厝h(huán)境三、建三筑特三色的三結(jié)合三，加三之自三身傳三統(tǒng)的三特色三服務(wù)三，創(chuàng)三造出三帶有三悅榕三莊標三志的三文化三度假三精品三酒店三模式主題三公園三類定義三：借三助歷三史文三化或三者現(xiàn)三代新三興主三題，三集諸三多娛三樂活三動、三休閑三要素三和服三務(wù)接三待設(shè)三施于三一體三的現(xiàn)三代文三化旅三游目三的地三，如三：橫三店影三視城三、蕪三湖方三特世三界。區(qū)域三條件經(jīng)濟、消費水平區(qū)域整體經(jīng)濟水平發(fā)達，或發(fā)展速度快人均可支配收入較高，有較強的消費能力如：深圳（GDP總量11502萬億元，全國排名第四，經(jīng)濟實力突出）、蕪湖（作為地級市，GDP總量1658億元，并連續(xù)8年GDP增速在15%以上）區(qū)域人口一二級客源市場（當(dāng)?shù)乜驮矗┱急容^高，所以區(qū)域人口基數(shù)要求較大旅游人口總數(shù)要求較大如：廣州長?。◤V東省人口1億），蕪湖方特（安徽省人口5950萬，江蘇省人口7866萬）交通情況對交通條件要求高一、對外交通發(fā)達：有機場、鐵路等外聯(lián)交通，便于區(qū)外客戶導(dǎo)入二、對內(nèi)交通便利：臨高速公路或區(qū)內(nèi)主干道，有良好的昭示性和客流聚集效應(yīng)區(qū)域形象經(jīng)濟發(fā)達、富有活力、城市現(xiàn)代化水平高區(qū)域三條件三：需三有較三高的三經(jīng)濟三、消三費水三平，三較大三的區(qū)三域人三口支三撐，三發(fā)達三的內(nèi)三外部三交通三，需三要擁三有“三經(jīng)濟三發(fā)達三、富三有活三力、三城市三現(xiàn)代三化”三的區(qū)三域形三象鮮明的文化主題產(chǎn)業(yè)鏈延伸運作成功開發(fā)+=開發(fā)三成功三模式開發(fā)三模式案例類型延伸產(chǎn)品盈利模式錦繡中華名勝微縮型節(jié)目表演、中華餐廳旅游門票+商業(yè)租金+節(jié)目表演門票上海華僑城歡樂谷影視娛樂型配套型商業(yè)為主旅游門票+商業(yè)租金方特歡樂世界影視娛樂型商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)旅游門票+商業(yè)租金常州春秋淹城文化歷史型節(jié)目表演旅游門票+商業(yè)租+節(jié)目表演門票常州恐龍園綜合旅游主題型動漫創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)旅游門票+動漫產(chǎn)業(yè)橫店影視城綜合旅游主題型酒店、商業(yè)、影視相關(guān)產(chǎn)業(yè)旅游門票+酒店+商業(yè)租金+影視相關(guān)產(chǎn)業(yè)東京迪斯尼主題公園綜合旅游主題型酒店、商業(yè)、影城旅游門票+手工藝品+動漫產(chǎn)業(yè)開發(fā)三特征項目三開發(fā)三規(guī)模三較大三、前三期投三資較三大、三運營三成本三較高三、管三理難三度較三高，三功能三復(fù)合三強、三主題三鮮明三等特三征，主要三集中三在較三為發(fā)三達的三一、三二線三城市三。功能三特征具有三體驗三性、三休閑三性、三娛樂三性、三互動三性等三多功三能復(fù)三合的三特征三。開發(fā)三要點最大三特點三是對傳三統(tǒng)旅三游資三源依三賴程三度低，主三要通三過人三工景三觀來三實現(xiàn)三景觀三再造三，可以三進行三異地三復(fù)制集中三在一三、二三線城三市，三對開三發(fā)企三業(yè)的三資源三整合三能力三和資三金要三求較三高，三在主三題公三園的三基礎(chǔ)三上實三現(xiàn)產(chǎn)三業(yè)鏈三延伸三運作三，實三現(xiàn)多三樣化三盈利三模式成功要素類型外部因素內(nèi)部因素區(qū)域條件選址策略政策環(huán)境資源條件主題定位開發(fā)模式產(chǎn)品組合與規(guī)劃企業(yè)資源整合能力盈利模式主題公園類富有活力，消費能力高的經(jīng)濟腹地交通便利的城市郊區(qū)，對當(dāng)?shù)匚幕蕾囆缘蛧覍χ黝}公園政策逐步收緊主要依賴于后天資源的打造與創(chuàng)意設(shè)計要求具有特色鮮明的主題，展現(xiàn)出不可復(fù)制的固有魅力以特色主題為依托，走產(chǎn)品精致化、科技化路線、并要不斷創(chuàng)新對市場進行充分