房地產(chǎn)成本全過(guò)程精細(xì)化管理圖文

房地產(chǎn)成本全過(guò)程精細(xì)化管理中三大管理寶典四大控制工具操作實(shí)務(wù)講座總目錄第三部分房地產(chǎn)全過(guò)程精細(xì)化成本四大控制工具操作第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程成本失控的原因分析第一部分房地產(chǎn)全過(guò)程精細(xì)化成本三大管理寶典操作第一部分房地產(chǎn)全過(guò)程精細(xì)化成本三大管理寶典操作第一部分分目錄第二寶典

價(jià)款支付管理寶典操作實(shí)務(wù)第一寶典工程合同管理寶典操作實(shí)務(wù)第三寶典工程結(jié)算管理寶典操作實(shí)務(wù)第一部分房地產(chǎn)全過(guò)程精細(xì)化成本三大管理寶典操作第一寶典工程合同管理寶典操作實(shí)務(wù)房地產(chǎn)合同的精細(xì)化管理框架一二房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理三四工程合同對(duì)成本的跟蹤與控制中海房地產(chǎn)工程合同管理分享房地產(chǎn)工程合同精細(xì)化管理框架一1合同管理概述1．1工程合同的概念合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設(shè)立、變更、終止民事權(quán)利、義務(wù)關(guān)系的協(xié)議。

建設(shè)工程合同是承包人進(jìn)行工程建設(shè)，發(fā)包人支付價(jià)款的合同。建設(shè)工程合同包括工程勘察、設(shè)計(jì)、施工合同及材料設(shè)備采購(gòu)合同。1.2合同管理的概念

合同管理是對(duì)工程項(xiàng)目中相關(guān)合同的策劃、簽訂、履行、變更、索賠和爭(zhēng)議解決的管理。它是工程項(xiàng)目管理的重要組成部分。1.3合同管理的目的

合同管理是保證項(xiàng)目總目標(biāo)和企業(yè)總目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)，具體目的包括：

（1）使整個(gè)工程項(xiàng)目在預(yù)定的成本(投資)、工期范圍內(nèi)完成，達(dá)到預(yù)定的質(zhì)量和功能要求，實(shí)現(xiàn)工程項(xiàng)目的三大目標(biāo)。

（2）使項(xiàng)目的實(shí)施過(guò)程順利，合同爭(zhēng)議較少，合同各方面能互相協(xié)調(diào)，都能夠圓滿(mǎn)地履行合同責(zé)任。

（3）保證整個(gè)工程合同的簽訂和實(shí)施過(guò)程符合法律的要求。

（4）在工程結(jié)束時(shí)使雙方都感到滿(mǎn)意，開(kāi)發(fā)商能按計(jì)劃獲得一個(gè)合格的工程，達(dá)到投資目的；承包商不但獲得合理的利潤(rùn)，還贏(yíng)得了信譽(yù)，建立雙方友好合作關(guān)系。這是企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理和發(fā)展戰(zhàn)略對(duì)合同管理的雙贏(yíng)要求。房地產(chǎn)工程合同精細(xì)化管理框架一2房地產(chǎn)工程項(xiàng)目管理、成本管理與合同管理的關(guān)系工程項(xiàng)目管理進(jìn)度管理成本管理質(zhì)量管理成本的控制成本的確定成本目標(biāo)進(jìn)度目標(biāo)質(zhì)量目標(biāo)合同管理工程項(xiàng)目目標(biāo)手段和工具方法和保障房地產(chǎn)工程合同精細(xì)化管理框架一3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合同體系業(yè)務(wù)類(lèi)合同建安工程合同材料設(shè)備采購(gòu)合同咨詢(xún)合同房屋銷(xiāo)售合同商業(yè)運(yùn)營(yíng)合同廣告宣傳合同物業(yè)管理委托合同維修整改合同土地合同地勘測(cè)繪合同設(shè)計(jì)合同前期工程合同基礎(chǔ)設(shè)施合同配套設(shè)施合同管理類(lèi)合同財(cái)務(wù)、管理財(cái)務(wù)合同人事、辦公類(lèi)合同房地產(chǎn)工程合同精細(xì)化管理框架一4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合同關(guān)系與合同網(wǎng)絡(luò)開(kāi)發(fā)商承包商咨詢(xún)合同貸款合同勘察/設(shè)計(jì)合同監(jiān)理委托合同采購(gòu)供應(yīng)合同工程保險(xiǎn)合同材料設(shè)備運(yùn)輸合同材料設(shè)備采購(gòu)合同流動(dòng)資金貸款合同保險(xiǎn)合同倉(cāng)儲(chǔ)保管合同設(shè)備租賃合同工程分包合同國(guó)際工程承包合同F(xiàn)IDIC運(yùn)輸合同土地征用與出讓(成批/宗地)合同拆遷安置及拆遷承包合同供用水/電/氣等合同房屋租賃與銷(xiāo)售合同工程施工承包合同代理銷(xiāo)售合同物業(yè)管理合同房地產(chǎn)工程合同精細(xì)化管理框架一（1）工程合同管理是工程項(xiàng)目管理、全過(guò)程成本管理的工具和手段；是全過(guò)程成本管理目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的重要保證；（2）在全過(guò)程成本管理的合同網(wǎng)絡(luò)關(guān)系中，業(yè)主和承包商是最重要的的兩個(gè)合同節(jié)點(diǎn)，施工承包合同是所有合同中最重要的合同；（3）開(kāi)發(fā)活動(dòng)中有關(guān)各方之間的相互關(guān)系是合同關(guān)系，包括直接的和間接的合同關(guān)系，即建立在法律基礎(chǔ)上的權(quán)利義務(wù)關(guān)系。要做好開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的全過(guò)程成本管理工作，關(guān)鍵是做好合同管理工作。4房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合同關(guān)系與合同網(wǎng)絡(luò)5房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合同管理職責(zé)合同承辦部門(mén)：負(fù)責(zé)本部門(mén)合同起草、會(huì)簽、校稿、審核、批準(zhǔn)、簽章的過(guò)程管理合同會(huì)簽部門(mén)：負(fù)責(zé)從本部門(mén)需求和專(zhuān)業(yè)角度提出會(huì)簽意見(jiàn)。計(jì)劃財(cái)務(wù)部（綜合管理崗位：計(jì)劃財(cái)務(wù)部合同管理員）：負(fù)責(zé)對(duì)合同會(huì)簽、執(zhí)行過(guò)程進(jìn)行動(dòng)態(tài)監(jiān)督管理行政部門(mén)：負(fù)責(zé)合同審核、用印、存檔、查詢(xún)工作總結(jié)典型案例1龍湖地產(chǎn)合同管理職責(zé)劃分6房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的合同管理的內(nèi)容和流程策劃—→起草—→會(huì)簽—→校稿—→審核—→批準(zhǔn)—→訂立—→履行—→變更—→糾紛處理—→終止第一部分房地產(chǎn)全過(guò)程精細(xì)化成本三大管理寶典操作第一寶典工程合同管理寶典操作實(shí)務(wù)房地產(chǎn)合同的精細(xì)化管理框架一二房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理三四工程合同對(duì)成本的跟蹤與控制中海房地產(chǎn)工程合同管理分享二房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理1.1合同總體策劃的基本概念：就是在工程項(xiàng)目的開(kāi)始階段，對(duì)整個(gè)工程、對(duì)整個(gè)合同的簽訂和實(shí)施有重大影響的帶根本性和方向性的問(wèn)題進(jìn)行研究的過(guò)程。合同策劃又叫合同規(guī)劃。1.2合約規(guī)劃的編制：項(xiàng)目啟動(dòng)階段編制合約規(guī)劃，將項(xiàng)目各成本費(fèi)項(xiàng)對(duì)應(yīng)分解成未來(lái)可執(zhí)行的合同，明確合同招標(biāo)方式、時(shí)間，合同計(jì)價(jià)方式標(biāo)準(zhǔn)，隨項(xiàng)目進(jìn)展，合約規(guī)劃逐步變成真實(shí)的合同和合同造價(jià)。（案例：龍湖地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理規(guī)劃）1.3合同規(guī)劃的內(nèi)容典型案例2龍湖地產(chǎn)項(xiàng)目合同管理規(guī)劃3萬(wàn)科地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)合同范本目錄4龍湖地產(chǎn)工程合同需求單（1）合同范圍、合同界限、銜接關(guān)系規(guī)劃（2）委托方式和承包方式規(guī)劃（3）招標(biāo)方式的確定（4）合同類(lèi)型策劃（4）合同條件的選擇（建議盡快建立并優(yōu)先采用）（案例：萬(wàn)科地產(chǎn)標(biāo)準(zhǔn)合同范本目錄）（5）合同體系的協(xié)調(diào)：目的使項(xiàng)目所涉及的各合同之間關(guān)系得到恰當(dāng)?shù)陌才排c協(xié)調(diào)。包括的內(nèi)容：①工作上的協(xié)調(diào)②技術(shù)上的協(xié)調(diào)③價(jià)格上的協(xié)調(diào)

④時(shí)間上的協(xié)調(diào)⑤合同管理的組織協(xié)調(diào)1合同策劃（合同規(guī)劃）2提交合同需求在項(xiàng)目進(jìn)行過(guò)程中，項(xiàng)目公司要把握好招投標(biāo)及合同進(jìn)度，及時(shí)提出合同需求。內(nèi)容如下（案例：龍湖地產(chǎn)工程合同需求單）工作范圍、工作內(nèi)容、技術(shù)要求、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)、中間交接驗(yàn)收時(shí)間、開(kāi)工時(shí)間、完成時(shí)間、場(chǎng)地情況、配合工作等二房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理3

確定招標(biāo)小組成員、考察入圍單位、招標(biāo)分工研發(fā)部負(fù)責(zé)實(shí)施的招標(biāo)工程部負(fù)責(zé)實(shí)施的招標(biāo)造價(jià)采購(gòu)部負(fù)責(zé)實(shí)施的招標(biāo)材設(shè)招標(biāo)土建安裝工程精裝工程景觀(guān)工程組長(zhǎng)★研發(fā)部經(jīng)理★工程部經(jīng)理★造價(jià)采購(gòu)部職能負(fù)責(zé)人副組長(zhǎng)★造價(jià)采購(gòu)部職能負(fù)責(zé)人★工程部職能負(fù)責(zé)人★精裝部經(jīng)理★景觀(guān)部經(jīng)理組員●運(yùn)營(yíng)副總●運(yùn)營(yíng)副總●運(yùn)營(yíng)副總●運(yùn)營(yíng)副總●運(yùn)營(yíng)副總●運(yùn)營(yíng)副總●精裝部經(jīng)理●精裝部經(jīng)理●精裝部經(jīng)理●精裝部經(jīng)理

●景觀(guān)部經(jīng)理●景觀(guān)部經(jīng)理●景觀(guān)部經(jīng)理●景觀(guān)部經(jīng)理

●工程部經(jīng)理●招標(biāo)中心經(jīng)理●招標(biāo)中心經(jīng)理★招標(biāo)中心經(jīng)理★招標(biāo)中心經(jīng)理★招標(biāo)中心經(jīng)理

★采購(gòu)中心經(jīng)理●采購(gòu)中心經(jīng)理●采購(gòu)中心經(jīng)理●采購(gòu)中心經(jīng)理●工程技術(shù)支持組專(zhuān)業(yè)工程師●工程技術(shù)支持組專(zhuān)業(yè)工程師●工程技術(shù)支持組專(zhuān)業(yè)工程師●工程技術(shù)支持組專(zhuān)業(yè)工程師●工程技術(shù)支持組專(zhuān)業(yè)工程師●工程技術(shù)支持組專(zhuān)業(yè)工程師組員

★材料設(shè)備工程師●材料設(shè)備工程師●材料設(shè)備工程師●材料設(shè)備工程師★項(xiàng)目總監(jiān)★項(xiàng)目總監(jiān)★項(xiàng)目總監(jiān)★項(xiàng)目總監(jiān)★項(xiàng)目總監(jiān)★項(xiàng)目總監(jiān)★工程經(jīng)理★工程經(jīng)理★工程經(jīng)理★工程經(jīng)理★工程經(jīng)理★工程經(jīng)理★成本經(jīng)理★成本經(jīng)理★成本經(jīng)理★成本經(jīng)理★成本經(jīng)理★成本經(jīng)理★研發(fā)經(jīng)理●研發(fā)經(jīng)理●研發(fā)經(jīng)理●研發(fā)經(jīng)理●研發(fā)經(jīng)理●研發(fā)經(jīng)理●項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)工程師●項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)工程師●項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)工程師●項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)工程師●項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)工程師●項(xiàng)目專(zhuān)業(yè)工程師注：表中標(biāo)有“★”的為必須參加人員，標(biāo)有“●”的成員可視招標(biāo)的具體內(nèi)容選擇性參與

招標(biāo)小組是根據(jù)每項(xiàng)招標(biāo)工作的具體內(nèi)容成立的臨時(shí)團(tuán)隊(duì)。龍湖的做法如下：二房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理4合同的起草、審查、會(huì)簽、審批4.1合同的起草：合同要自己?jiǎn)挝黄鸩?，把相關(guān)的管理要求灌輸進(jìn)去。注意事項(xiàng)：

（1）注意合同名稱(chēng)：合同名稱(chēng)要明確公司、項(xiàng)目、事項(xiàng)。按“地區(qū)+公司+項(xiàng)目名稱(chēng)+事項(xiàng)”的原則命名合同。(2)注意合同正文：建議在本公司合同范本的基礎(chǔ)上，根據(jù)以上合同策劃的內(nèi)容以及提交的合同需求，依據(jù)本工程項(xiàng)目實(shí)際情況，針對(duì)性地對(duì)專(zhuān)用條款進(jìn)行完善即可。(3)注意合同結(jié)尾：雙方都必須使用合法的印章（公章或合同專(zhuān)用章），不得使用財(cái)務(wù)章或業(yè)務(wù)章等不合法印章。4.2合同審查：審查的工具——合同審查表(1)合同審查表的作用：用合同審查表可以系統(tǒng)地進(jìn)行合同文本中的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)分析，提出相應(yīng)的對(duì)策。作用有：①將合同文本“解剖”開(kāi)，使它“透明”和易于理解，使合同主談人對(duì)合同有一個(gè)全面了解。

②檢查合同內(nèi)容的完整性。用標(biāo)準(zhǔn)合同結(jié)構(gòu)對(duì)照該合同文本，即可發(fā)現(xiàn)它缺少哪些必需條款。③分析評(píng)價(jià)每一合同條文執(zhí)行的法律后果，將給開(kāi)發(fā)商帶來(lái)的問(wèn)題和風(fēng)險(xiǎn)挖掘出來(lái)，為合同談判和簽訂提供決策依據(jù)。

④通過(guò)審查對(duì)發(fā)現(xiàn)的以下問(wèn)題及時(shí)進(jìn)行修正和完善：l)合同條款之間的矛盾性，即不同條款對(duì)同一具體問(wèn)題的規(guī)定或要求不一致；2)對(duì)開(kāi)發(fā)商不利甚至有害的條款，如過(guò)于苛刻、責(zé)權(quán)利不平衡、單方面約束性條款；3)隱含著較大風(fēng)險(xiǎn)的條款；4)內(nèi)容含糊，概念不清或自己未能完全理解的條款。二房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理4合同的起草、審查、會(huì)簽、審批4.2合同審查的工具——合同審查表(2)合同審查表的格式

審查項(xiàng)目編號(hào)審查項(xiàng)目條款號(hào)

條款內(nèi)容

條款說(shuō)明

建議或?qū)Σ逬02020工程范圍3.1工程范圍包括BQ單中所列出的工程，及承包商可合理推知需要提供的為本工程服務(wù)所需的一切輔助工程工程范圍不清楚，業(yè)主可以隨意擴(kuò)大工程范圍，增加新項(xiàng)目1.限定工程范圍僅為BQ單中所列出的工程；2.增加對(duì)新增工程可重新約定價(jià)格條款

S06021責(zé)任和義務(wù)6.1承包商嚴(yán)格遵守工程師對(duì)本工程的各項(xiàng)指令并使工程師滿(mǎn)意工程師權(quán)限過(guò)大，使工程師滿(mǎn)意對(duì)承包商產(chǎn)生極大約束工程師指令及滿(mǎn)意僅限技術(shù)規(guī)范及合同條件范圍內(nèi)并增加反約束條款S07056工程質(zhì)量

16.2承包商在施工中應(yīng)加強(qiáng)質(zhì)量管理工作，確保交工時(shí)工程達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力，否則應(yīng)對(duì)業(yè)主損失給予賠償達(dá)不到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的原因很多，責(zé)權(quán)不平衡1.賠償責(zé)任僅限因承包商原因造成的；2.對(duì)因業(yè)主原因達(dá)不到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力的，承包商有權(quán)獲得補(bǔ)償S08082支付保證無(wú)

無(wú)這一條極為重要，必須補(bǔ)上要求業(yè)主提供銀行出具的資金到位證明或資金支付擔(dān)?！康禺a(chǎn)合同策劃起草審查管理4.3合同的會(huì)簽與審批：不同合同要由不同部門(mén)按主次會(huì)審簽發(fā)。4.4案例：龍湖合同會(huì)簽審批權(quán)限表

萬(wàn)科地產(chǎn)合同評(píng)審表

萬(wàn)達(dá)合同審批與管理全套流程

萬(wàn)科審批權(quán)限授權(quán)及流程表典型案例5龍湖合同會(huì)簽審批權(quán)限表6萬(wàn)科地產(chǎn)合同評(píng)審表7萬(wàn)達(dá)合同審批與管理全套流程8萬(wàn)科審批權(quán)限授權(quán)及流程表5

合同的交底合同內(nèi)部交底由合同簽訂人組織，向項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)交底。陳述合同形成背景、合同結(jié)構(gòu)、主要條款解讀、執(zhí)行要點(diǎn)及特殊情況處理，并解答項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)提出的問(wèn)題，最后形成書(shū)面合同內(nèi)部交底記錄。合同外部交底由項(xiàng)目公司經(jīng)理組織，項(xiàng)目管理團(tuán)隊(duì)參加，向監(jiān)理單位、施工單位項(xiàng)目班子交底。主要是合同中對(duì)施工單位的要求及管理規(guī)定，對(duì)材料設(shè)備管理（由材料設(shè)備組主講）要求進(jìn)行交底，最后形成書(shū)面外部交底紀(jì)錄。9龍湖總包合同交底記錄表典型案例4合同的起草、審查、會(huì)簽、審批二房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理6簽約及后續(xù)工作■最主要是范圍界定－－已定和未定■施工組織設(shè)計(jì)內(nèi)容—如施工管理人員■有些特殊費(fèi)用處理－－暫定價(jià)■有些需要現(xiàn)場(chǎng)核量－－暫定量■材料品牌/樣板管理要求■節(jié)點(diǎn)工期控制重點(diǎn)■其他:簽證,結(jié)算時(shí)限等關(guān)注以下合同交底的內(nèi)容5

合同的交底■合約洽談■合同會(huì)簽及審批/蓋章過(guò)程■有關(guān)保證手續(xù)落實(shí)■合同交底及信息錄入■資料歸檔及樣板移交■督促及時(shí)履約：預(yù)付款，提交資料（施工組織，場(chǎng)地，報(bào)建手續(xù)）第一部分房地產(chǎn)全過(guò)程精細(xì)化成本三大管理寶典操作第一寶典工程合同管理寶典操作實(shí)務(wù)房地產(chǎn)合同的精細(xì)化管理框架一二房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理三四工程合同對(duì)成本的跟蹤與控制中海房地產(chǎn)工程合同管理分享三1建立合同實(shí)施保證體系

為了使工作有秩序、有計(jì)劃地進(jìn)行，必須建立工程合同實(shí)施的保證體系：（1）進(jìn)行“合同交底”，落實(shí)合同責(zé)任，實(shí)行目標(biāo)管理。（2）建立合同管理工作程序（案例：萬(wàn)科合同管理程序）。（3）制定合同管理實(shí)施細(xì)則。（案例：萬(wàn)科合同管理實(shí)施細(xì)則）（4）建立合同臺(tái)賬等文檔系統(tǒng)。（案例：萬(wàn)達(dá)合同管理臺(tái)帳）（5）工程過(guò)程中嚴(yán)格的檢查驗(yàn)收制度（6）建立報(bào)告和行文制度2通過(guò)合同實(shí)施成本控制——建立有效地合同跟蹤機(jī)制

2.1建立工程量跟蹤控制系統(tǒng)——建立計(jì)量控制臺(tái)賬工程量是價(jià)款支付的基礎(chǔ)，開(kāi)發(fā)商要對(duì)工程量進(jìn)行跟蹤控制。每個(gè)付款周期末，計(jì)量結(jié)束后，應(yīng)及時(shí)建立工程計(jì)量臺(tái)賬，動(dòng)態(tài)跟蹤控制已完工程量，為及時(shí)動(dòng)態(tài)監(jiān)控成本偏差提供有力依據(jù)。同時(shí)為相關(guān)部門(mén)成本動(dòng)態(tài)精細(xì)化控制和過(guò)程評(píng)價(jià)考核提供有力支持。2.2建立工程變更跟蹤控制系統(tǒng)——工程變更控制臺(tái)賬每次工程變更結(jié)束后應(yīng)及時(shí)建立工程變更臺(tái)賬，實(shí)時(shí)監(jiān)控工程變更對(duì)于工程成本和工期的影響并及時(shí)采取相應(yīng)措施，月末匯總形成成本月報(bào)，以此進(jìn)行成本動(dòng)態(tài)實(shí)時(shí)精細(xì)化控制，并以此作為對(duì)相關(guān)部門(mén)進(jìn)行責(zé)任成本過(guò)程評(píng)估考核的依據(jù)。典型案例18合同計(jì)量跟蹤臺(tái)賬20合同變更跟蹤臺(tái)賬21合同簽證跟蹤臺(tái)賬22合同索賠跟蹤臺(tái)賬23價(jià)款調(diào)整跟蹤臺(tái)賬19合同付款跟蹤臺(tái)賬24成本（合同）臺(tái)賬工程合同對(duì)成本的跟蹤與控制2.3建立現(xiàn)越場(chǎng)簽證昆跟蹤控虜制系統(tǒng)——現(xiàn)場(chǎng)制簽證衫控制拍臺(tái)賬每次簽放證結(jié)束灣后應(yīng)及倘時(shí)建立蜓現(xiàn)場(chǎng)簽騎證臺(tái)賬松，實(shí)時(shí)短監(jiān)控現(xiàn)權(quán)場(chǎng)簽證五對(duì)于成鬧本和工拼期的影俗響并及悠時(shí)采取仰相應(yīng)措燥施，對(duì)競(jìng)現(xiàn)場(chǎng)簽溪證進(jìn)行互動(dòng)態(tài)實(shí)局時(shí)精細(xì)絡(luò)化控制黑同時(shí)，貸同時(shí)以歷此作為醒對(duì)相關(guān)望部門(mén)進(jìn)爸行責(zé)任租成本過(guò)粒程評(píng)估酬考核的輸依據(jù)。2.4建立價(jià)域款調(diào)整負(fù)跟蹤控筒制系統(tǒng)——價(jià)款調(diào)魔整控制任臺(tái)賬每次價(jià)攝款調(diào)整懇完成要虧及時(shí)建意立價(jià)款調(diào)亡整控制損臺(tái)賬，實(shí)時(shí)目監(jiān)控晨?jī)r(jià)款蛙調(diào)整籮對(duì)于罪對(duì)于噸成本腐的影氧響并塊及時(shí)迎采取干糾偏南措施哀。2.溫5建立工顆程索賠暴跟蹤控唉制系統(tǒng)——工程索轟賠控制辜臺(tái)賬建立稈工程索賠顫臺(tái)賬，實(shí)同時(shí)監(jiān)僅控工卡程索擴(kuò)賠對(duì)側(cè)于工嶄程造右價(jià)和戰(zhàn)工期攤的影網(wǎng)響，箱及時(shí)巷采取靠相應(yīng)逃措施畜，開(kāi)渾發(fā)商琴要善蹲于利君用索臉賠權(quán)過(guò)與反顏索賠崇權(quán)控沸制成潑本保宋證質(zhì)爺量目鋒標(biāo)與慶工期融目標(biāo)偏。2.飲6建立進(jìn)豬度付款鋪跟蹤控驕制系統(tǒng)——進(jìn)度付博款控制他臺(tái)賬每個(gè)遍月末師，依語(yǔ)據(jù)以饅上計(jì)量、兇變更、膜簽證、議價(jià)款調(diào)斗整和索金賠五大促臺(tái)賬及時(shí)目建立進(jìn)度付菠款臺(tái)賬，以進(jìn)度卷付款咳控制砍臺(tái)賬實(shí)時(shí)動(dòng)表態(tài)掌握痰工程造瞧價(jià)控制鐮偏差，澤防止超廁付工程轟款而導(dǎo)員致工程聾管理失域控，或泡防止工版程款支顛付不及耳時(shí)進(jìn)而弊引起承堡包方索麥賠，同養(yǎng)時(shí)以此插作為對(duì)筑相關(guān)部搖門(mén)進(jìn)行恐責(zé)任成拆本過(guò)程破評(píng)估考想核的依鋼據(jù)。2.熊7依據(jù)以這上六類(lèi)哭臺(tái)賬最恢終建立喚起成本霜（合同合）臺(tái)賬為了倚對(duì)合隆同實(shí)農(nóng)施情糾況進(jìn)繪行跟號(hào)蹤、橋及時(shí)開(kāi)糾正淘偏差梅，采拉取處本理措甘施。依據(jù)以云上六類(lèi)鹽臺(tái)賬及初時(shí)建立略起成本驅(qū)（合同童）臺(tái)賬。以成本流（合鼓同）臺(tái)賬作年為成本種管理的客工具和尊手段進(jìn)類(lèi)行精細(xì)辰化管理圓。典型案例18合同計(jì)量跟蹤臺(tái)賬20合同變更跟蹤臺(tái)賬21合同簽證跟蹤臺(tái)賬22合同索賠跟蹤臺(tái)賬23價(jià)款調(diào)整跟蹤臺(tái)賬19合同付款跟蹤臺(tái)賬24成本（合同）臺(tái)賬三工程合縣同對(duì)成財(cái)本的跟捐蹤與控禽制2通過(guò)合綱同實(shí)施鼻成本控并制——建立有押效地合難同跟蹤燭機(jī)制第一部分房地產(chǎn)全過(guò)程精細(xì)化成本三大管理寶典操作第一寶典工程合同管理寶典操作實(shí)務(wù)房地產(chǎn)合同的精細(xì)化管理框架一二房地產(chǎn)合同策劃起草審查管理三四工程合同對(duì)成本的跟蹤與控制中海房地產(chǎn)工程合同管理分享四中海癥房地垮產(chǎn)工辦程合削同管深理案巧例一.合約煤管理造原則1.體制上呼：采用的決策研、管瓜理、汁操作梅三個(gè)漠環(huán)節(jié)溜相對(duì)斷獨(dú)立拾；2.程序上?。和ㄟ^(guò)再文件、農(nóng)規(guī)程等冷形式事妻先對(duì)某廣一項(xiàng)工泄作程序叼有一個(gè)均明確的似、定性泳的、定浸量的標(biāo)槽準(zhǔn)和尺雀度例如腸：后面荷講到的殺定標(biāo)原珍則；3.合約上琴：采用貢公認(rèn)的FI揚(yáng)DI跳C條款，才并明確雅規(guī)定投恐訴機(jī)制貨；4.工程管能理過(guò)程釋中：規(guī)歇范每一低個(gè)環(huán)節(jié)枯，保持嘆公平、爸公正、槳透明的腥原則。二.合約管材理主控奧部門(mén)1.營(yíng)銷(xiāo)唇策劃積部：弟是市烘場(chǎng)調(diào)肌研、封市場(chǎng)壞定位陣、廣捧告媒筋體、導(dǎo)銷(xiāo)售站合約苦的主猛控部旁門(mén)；2.設(shè)計(jì)部垂：是規(guī)調(diào)劃（方雅案）設(shè)惠計(jì)、施帽工圖設(shè)洞計(jì)合約腔的主控摘部門(mén)；3.合約弟部：喘是工塊程招議投標(biāo)困合約拾管理次的主循控部匙門(mén)，比負(fù)責(zé)隊(duì)編制背各個(gè)蘇階段伍的建組安成錦本目洋標(biāo)；4.物資部趣：是工載程甲供逼物資合沾約管理占的主控瞎部門(mén)。三.中?；?duì)合約左管理充人員的素質(zhì)要求1.有計(jì)貫算工微程量架的能優(yōu)力；2.有對(duì)棍主材尺料價(jià)終格的車(chē)了解鉤，對(duì)日勞動(dòng)疼定額債的認(rèn)燒識(shí)、勢(shì)對(duì)勞健動(dòng)力文市場(chǎng)趨價(jià)格牙的認(rèn)攪識(shí)、隙對(duì)施晶工企墳業(yè)管戲理費(fèi)俗用的形判斷塘、對(duì)事行業(yè)潤(rùn)社會(huì)撓利潤(rùn)綿研究弱的能鐮力；3.有法律拴、稅務(wù)景方面的煎知識(shí)；4.要有冰文字釋功夫坊。能堆夠起佛草合揭同文著件，撈起草景往來(lái)概函，賢做到憤內(nèi)容用全面渠、邏框輯嚴(yán)柏密、遇無(wú)漏搜洞；5.注意銹“德辣”的其修養(yǎng)灰。對(duì)陶公司片有責(zé)回任心產(chǎn)；能洗夠和兄諧地辰與其流他部英門(mén)同當(dāng)事相洗處，扶建立附良好辭的工城作關(guān)桶系。女工作主既要密有原懼則，貓也要葵有靈血活性榴；6.要能能弱動(dòng)地對(duì)猛設(shè)計(jì)和拒施工環(huán)躍節(jié)提出貼建議，納達(dá)到降秘低工程掙成本的列目的；7.對(duì)已完亮成程的處合約管舌理工作桌要有分壁析、總競(jìng)結(jié)能力遠(yuǎn)；8.培養(yǎng)對(duì)寬成本的夕敏感性孝；9.樹(shù)立償自已村的專(zhuān)刊業(yè)榮乳譽(yù)感勢(shì)，培革養(yǎng)自繞已的去專(zhuān)業(yè)恢精神嘆。第一部分房地產(chǎn)全過(guò)程精細(xì)化成本三大管理寶典操作第一熔部分愉分目各錄第二寶恢典價(jià)款幣支付摸管理子寶典斤操作匪實(shí)務(wù)第一寶釘?shù)浼惫こ毯系滞芾頁(yè)螌毜洳俦鬃鲗?shí)務(wù)第三屯寶典榆工程凡結(jié)算杏管理待寶典垃操作岡實(shí)務(wù)工程價(jià)款結(jié)算與支付工程預(yù)付款工程竣工結(jié)算款工程質(zhì)量保證金工程進(jìn)度款工程預(yù)付款的限額工程預(yù)付款的扣回工程量的計(jì)量與確認(rèn)工程進(jìn)度款的支付竣工決算編制和審查竣工結(jié)算價(jià)款缺陷責(zé)任期保證金的預(yù)留與返還保證金的管理初始合同收入調(diào)整收入變更調(diào)整的價(jià)款索賠調(diào)整的價(jià)款獎(jiǎng)勵(lì)調(diào)整的價(jià)款合同外零星項(xiàng)目材料價(jià)差的調(diào)整1、施緩工階哀段工睜程價(jià)女款的熊構(gòu)成第二寶典

價(jià)款支付管理寶典操作實(shí)務(wù)2.1工程預(yù)雕付款概沖念及其踐法律性鼓質(zhì)：工程預(yù)遙付款是章建設(shè)工董程施工臘合同訂沫立后由胳發(fā)包人枯按照合哈同的約飄定，在劍正式開(kāi)直工前預(yù)拿先交付吉給承包片人的工豬程款。趴它是施蹄工準(zhǔn)備宮和所需懂采購(gòu)主專(zhuān)要材料渠、結(jié)構(gòu)晝件等流賞動(dòng)資金脅的主要辮來(lái)源。俱其法律回性質(zhì)為輕：發(fā)包人幕為幫助賤承包人斥順利啟王動(dòng)項(xiàng)目步而提供賄的一筆罪無(wú)息貸經(jīng)款。當(dāng)合同暴對(duì)工程怖預(yù)付款額的支付未沒(méi)有約序定時(shí)，估就按以垃下法定賤（369號(hào)文幅件）辦炊理：1.工程預(yù)董付款的票額度：原則上例預(yù)付比其例不低稠于合同瓣金額（曉應(yīng)扣除材暫列金喪額）的10沉%，不高職于合同桶金額（賣(mài)扣除暫杏列金額允）的30稿%。2.工程預(yù)閱付款的繡支付時(shí)喪限：在具烘?zhèn)涫┕だ鯒l件的焰前提下交，發(fā)包欲人應(yīng)在搖雙方簽任訂合同底后的一炸個(gè)月內(nèi)改或不遲稅于約定膀的開(kāi)工披日起嫁前的7天內(nèi)預(yù)付船工程騙款。3.若發(fā)浸包人什未按包合同宋約定家預(yù)付悅工程輛款，承包脫人應(yīng)壺在預(yù)局付時(shí)岸間到惜期后10天內(nèi)向發(fā)石包人皇發(fā)出宜要求瞧預(yù)付奧的通受知，汁發(fā)包旅人收俊到通胳知后睜仍不不按要析求預(yù)布付，瞞承包哥人可睜在發(fā)發(fā)出通甘知14天后停止濱施工，發(fā)包編人應(yīng)從炸約定應(yīng)紫付之日嘴其按同游期銀行貓貸款利字率計(jì)算罷向承包鍵人支付肯應(yīng)付預(yù)匙付款的果利息，泥并承擔(dān)銀違約責(zé)說(shuō)任。2.工程預(yù)熊付款的值支付2.津2新《規(guī)范》下預(yù)侍付款熔支付爆的操療作：新《規(guī)范》對(duì)預(yù)付獻(xiàn)款的基斑本規(guī)定姜：4.5圖.1發(fā)包人父應(yīng)按照合同約留定支付影工程浸預(yù)付亦款。早支付艦的工乘程預(yù)兆付款澇，按啟照合同嫂約定在工程搶進(jìn)度款鍋中抵扣貨。（注意運(yùn)：新《規(guī)范》重點(diǎn)成強(qiáng)調(diào)野了合畜同約境定)第二寶典

價(jià)款支付管理寶典操作實(shí)務(wù)工程蜓進(jìn)度白款支損付時(shí)坐間及定比例據(jù)要求新《規(guī)范雁規(guī)定肝：轉(zhuǎn)當(dāng)發(fā)型、承診包雙貴方在鬼合同片中未嗽對(duì)工譯程進(jìn)謎度款兩支付裕申請(qǐng)贈(zèng)的核烈對(duì)時(shí)然間以面及工抗程進(jìn)梁度款泡支付南時(shí)間弦及比稼例的證約定愉時(shí)，喇按下癢圖規(guī)豎定辦域理：第二寶典

價(jià)款支付管理寶典操作實(shí)務(wù)3進(jìn)度款宴支付的獎(jiǎng)程序14天內(nèi)核晃對(duì)完畢從第15天起，療工程進(jìn)播度款申舞請(qǐng)視為塞被批準(zhǔn)承包頭人可雕停止?jié)袷┕ぐl(fā)包轎人承籍擔(dān)違上約責(zé)運(yùn)任4開(kāi)發(fā)商鍛規(guī)避支煉付不及夫時(shí)承包廢商的兩錦類(lèi)停工（1）第俘一類(lèi)絞可停概工的伯時(shí)間猜點(diǎn)：承包人律應(yīng)在預(yù)沃付時(shí)間足到期后10天內(nèi)向發(fā)關(guān)包人忠發(fā)出腸要求賺預(yù)付耍的通唱知，姐發(fā)包蔑人收劈燕到通罰知后頭仍不弓按要柿求預(yù)緞付，蛛承包蜂人可精在發(fā)劑出通活知14天后停止譽(yù)施工，發(fā)揀包人震應(yīng)從黨約定衛(wèi)應(yīng)付籌之日四其按過(guò)同期使銀行售貸款艱利率優(yōu)計(jì)算勝向承殲包人支支付境應(yīng)付姻預(yù)付瘦款的辨利息養(yǎng)，并半承擔(dān)既違約羨責(zé)任益。（2）第二憑類(lèi)可?？旃さ臅r(shí)槐間點(diǎn)：承包人脖沒(méi)能在任約定或恒法定的易時(shí)間內(nèi)偏支付進(jìn)洗度款，錢(qián)并未能課與承包忍人達(dá)成凈付款協(xié)閉議，此耽時(shí)承包縫人可以供停工，學(xué)發(fā)包人境承擔(dān)違宮約責(zé)任乎。5標(biāo)桿固房企萄價(jià)款晝支付術(shù)管理淡節(jié)點(diǎn)燙、流怖程、罪程序熊集指富引萬(wàn)科價(jià)株款支付幕管理的擊節(jié)點(diǎn)及閘規(guī)定■付款骨方案合選擇容：進(jìn)貨行對(duì)梅比測(cè)攏算（典型效案例：24萬(wàn)科付朗款方案初對(duì)比圖）■預(yù)付款膛支付：記配合現(xiàn)半金流，迫現(xiàn)值計(jì)打算；■進(jìn)度倉(cāng)款支晨付：尊按程竄序支堆付（典型條案例：25萬(wàn)科殖付款愿管理蠻程序26萬(wàn)科付馳款作業(yè)罷指引）■甲供防材付見(jiàn)款的剪控制昆：按潔實(shí)施漁進(jìn)行（典眼型案責(zé)例：27萬(wàn)科甲弱供材結(jié)踐算實(shí)施疑細(xì)則）■支付手差續(xù)要求睬：合同尊約定清燙楚，避摔免扯皮辱和索賠■防止超養(yǎng)付的要?jiǎng)凕c(diǎn)：以腸支付臺(tái)廊賬實(shí)時(shí)炒監(jiān)控（典型彈案例：19工程拉價(jià)款凳支付奸臺(tái)帳）■結(jié)算工款與清保修齡金的朝支付跌：按拜程序竭支付（典幣型案汗例：28萬(wàn)科碗保證熔金辦幕理細(xì)奔則.）第二寶典

價(jià)款支付管理寶典操作實(shí)務(wù)6.開(kāi)發(fā)商續(xù)加強(qiáng)對(duì)薄工程價(jià)冒款支付押控制的員對(duì)策6.測(cè)1加強(qiáng)對(duì)計(jì)量礎(chǔ)數(shù)據(jù)蘆庫(kù)（臺(tái)巧賬）給的動(dòng)刻態(tài)管襲理。對(duì)每期酬工程帖量計(jì)虎量統(tǒng)計(jì)后洪，將全部工程見(jiàn)數(shù)據(jù)座錄入摸數(shù)據(jù)恥庫(kù)。覆在計(jì)亡量中辰及時(shí)滔更新摘，審腔核時(shí)憶就可圈以做議到一割目了踢然，偷不遺擋漏，辨不重秧復(fù)。勸既加俱快了歷審核離速度陡，保匆證了列審核只質(zhì)量，又可實(shí)夢(mèng)時(shí)監(jiān)鴉控成淡本。6.永2注重盜對(duì)工淺程計(jì)僵量支欣付的猴審核。每愛(ài)期計(jì)燈量時(shí)關(guān)要綜合審近查各種永變更的組處理程昂序的合抹理性和喬完整性屋，計(jì)量變與支付紅的正確叨性和準(zhǔn)堆確性，藏及時(shí)扣類(lèi)除或扣葉留各種斬應(yīng)扣款觸項(xiàng)。以每亞期審咳核后卷準(zhǔn)確串無(wú)誤甜的計(jì)愈量臺(tái)絕賬為竟依據(jù)臭形成挖本期斜價(jià)款捎支付槳臺(tái)賬6.弱3加強(qiáng)變更、簽株證、涌索賠壯及價(jià)臨款調(diào)驅(qū)整四敲類(lèi)臺(tái)帳動(dòng)態(tài)管俯理，實(shí)棕時(shí)更新封支付臺(tái)晉賬。每期的蒸工程變更、現(xiàn)害場(chǎng)簽惕證、盡工程遠(yuǎn)索賠狡及價(jià)扎款調(diào)晃整在工程匆建設(shè)中躁屬于動(dòng)惠態(tài)管理聚，需及德時(shí)更新判，經(jīng)過(guò)促批準(zhǔn)并緞下發(fā)指令的項(xiàng)目刺才可以狼列入臺(tái)陳賬，同卵時(shí)記錄勒批準(zhǔn)文鉆號(hào)、批衰準(zhǔn)日期骨等，以方便毀查驗(yàn)血。依據(jù)肥以上伸審核紹后的撈四類(lèi)辟臺(tái)賬卻，對(duì)恰本期該價(jià)款柴支付殊臺(tái)賬雷進(jìn)行切實(shí)施另更新怎，以觀(guān)最終日價(jià)款百支付系臺(tái)賬享控制翅進(jìn)度趣款支幣付，易進(jìn)而杜達(dá)到茄控制迫成本際的目記的。6.4建立與承包佳人的稻信息旋共享織系統(tǒng)。利用功現(xiàn)代僑網(wǎng)絡(luò)價(jià)方便靈快捷握的特喉點(diǎn)，護(hù)建立拔信息席共享禿系統(tǒng)筍，保騎證雙瘋方之思間的董及時(shí)隔溝通善，對(duì)風(fēng)變更包、索是賠、盞工程晌量調(diào)槳整等固事項(xiàng)串的詳旬細(xì)資可料進(jìn)苗行共清享，赴雙方游同時(shí)依審查炮，避絮免爭(zhēng)歪端的休產(chǎn)生罪。6.5業(yè)主應(yīng)改變?nèi)惫ぷ麟姺绞铰缮缬秒婒_子辦榴公，脫縮短郵業(yè)務(wù)脈審批握周期惱，提仍高工品作效餅率。第二寶典

價(jià)款支付管理寶典操作實(shí)務(wù)第一部分房地產(chǎn)全過(guò)程精細(xì)化成本三大管理寶典操作第一手部分潔分目沸錄第二寶羊典價(jià)款吩支付猶管理籃寶典戚操作鵲實(shí)務(wù)第一寶沾典菠工程合鬧同管理喇寶典操暗作實(shí)務(wù)第三寶接典缸工程結(jié)行算管理膝寶典操唇作實(shí)務(wù)一.國(guó)家計(jì)艷價(jià)規(guī)范蝦對(duì)于辦浴理竣工域竣工結(jié)薦算的相腸關(guān)規(guī)定1.承包質(zhì)人應(yīng)奏在合同腐約定應(yīng)時(shí)間內(nèi)編退制完以成竣來(lái)工結(jié)沒(méi)算書(shū)曬，并養(yǎng)在提悼交竣什工驗(yàn)脖收?qǐng)?bào)稱(chēng)告的震同時(shí)溫遞交抹給發(fā)慨包人奧。承亦包人拴未在合同約鉛定時(shí)間內(nèi)遞倡交竣帽工結(jié)著算書(shū)掉，經(jīng)小發(fā)包柜人催鄰促后慨仍未奇提供略或沒(méi)籠有明剃確答捏復(fù)的古，發(fā)櫻包人描可以丘根據(jù)兇已有類(lèi)資料障辦理納結(jié)算泡。2.發(fā)包誼人在致收到毛承包寺人遞適交的?？⒐亟Y(jié)算俘書(shū)后頭，應(yīng)速按合同約楊定時(shí)間牲核對(duì)挑。同齡一工彈程竣楊工結(jié)剩算核詢(xún)對(duì)完劫成，喚發(fā)、轟承包肚雙方林簽字脂確定鼓認(rèn)后棕，禁止框發(fā)包傳人又蓬要求大承包議人與嘩另一瞞或多辮個(gè)工動(dòng)程造聯(lián)價(jià)咨欲詢(xún)?nèi)丝?jī)重復(fù)掛核對(duì)哄竣工縱結(jié)算么。3.發(fā)包人陰或受其戚委托的姜工程造堆價(jià)咨詢(xún)著人收到煌承包人殃遞交的稼竣工結(jié)恒算書(shū)后吊，在合同約濱定時(shí)害間內(nèi)，不肢核對(duì)竣男工結(jié)算襪或未提壺出核對(duì)死意見(jiàn)的念，視為適承包人厲遞交的熟的竣工恨結(jié)算書(shū)浴已經(jīng)認(rèn)際可，發(fā)筒包人應(yīng)豈向承包啟人支付爽工程結(jié)憶算價(jià)款含。承包脆人在接放到發(fā)包杜人核對(duì)跌意見(jiàn)后背并在合同笨約定烈時(shí)間產(chǎn)內(nèi)，不懶確認(rèn)則也未勇提出盾異議漸的，驢視為淺發(fā)包澡人提補(bǔ)出的石核對(duì)餐意見(jiàn)賀已經(jīng)孤認(rèn)可娛，竣憑工結(jié)悲算辦些理完屈畢。4.發(fā)包孝人應(yīng)懷對(duì)承柳包人蛙遞交易的竣閉工結(jié)賞算書(shū)佩簽收蛇，拒委不簽哭收的岡，承彼包人伯可以菠不交銀付竣獻(xiàn)工工崖程。稅承包宰人未在合同叼約定的奸時(shí)間內(nèi)遞懸交竣邁工結(jié)桂算書(shū)押的，搶發(fā)包毛人要躺求交禍付竣潑工工醉程，囑承包燒人應(yīng)北當(dāng)交猜付。5.竣工含結(jié)算許辦理暈完畢衛(wèi)，發(fā)咬包人問(wèn)應(yīng)將饅竣工類(lèi)結(jié)算碌書(shū)報(bào)荒送工啟程所疏在地棵工程蒜造價(jià)果管理斜機(jī)構(gòu)德備案秋。竣龍工結(jié)削算書(shū)捷作為漏工程免竣工飛驗(yàn)收征備案引、交虜付使芒用的敵必備炕文件沃。第三寶典工程結(jié)算管理寶典操作實(shí)務(wù)6.工程竣迫工結(jié)算松辦理完資畢，發(fā)仇包人應(yīng)宜根據(jù)確縱認(rèn)的竣累工結(jié)算張書(shū)在合同約梢定期限修內(nèi)向承包倍人支付糠工程竣堅(jiān)工結(jié)算后價(jià)款(法定肉時(shí)間況是竣多工結(jié)脆算書(shū)捉確認(rèn)辣后15日內(nèi))。發(fā)蓄包人家未在合同約圍定期限偽內(nèi)向承喝包人診支付廳工程安結(jié)算閑款的稼，承顫包人找可以餓催告詠發(fā)包張人支士付結(jié)畢算價(jià)顛款，以如達(dá)印成延乒期支因付協(xié)槍議的墻，發(fā)想包人尸應(yīng)按鄉(xiāng)豐同期虛銀行犁同類(lèi)佩貸款駐利率菠支付宿拖欠哥工程慣價(jià)款月的利僵息。夕如未牌達(dá)成汗延期具支付娘協(xié)議忍，承屠包人爆可以摟與發(fā)勢(shì)包人推協(xié)商監(jiān)將該無(wú)工程益折價(jià)貞，或達(dá)申請(qǐng)鋪人民臥法院杰將該撈工程寇依法凱拍賣(mài)勿，承豪包人邀就該私工程妖折價(jià)瞇或者著拍賣(mài)盆價(jià)款熊優(yōu)先摸受償易。二.國(guó)家回計(jì)價(jià)皮規(guī)范高對(duì)于劍工程念結(jié)算壩爭(zhēng)議豪處理留的相侵關(guān)規(guī)錘定1.發(fā)包妙人以殺對(duì)工僑程質(zhì)食量有釣異議釣，拒劫絕辦佛理工篩程竣笑工結(jié)苗算的衣，（1）已竣工項(xiàng)驗(yàn)收或敢已竣工桂未驗(yàn)收分但實(shí)際也投入使見(jiàn)用的工升程，其質(zhì)量照爭(zhēng)議按頭該工程拜保修合托同執(zhí)行握，竣工萍結(jié)算按寒合同約脊定辦理喪；（2）已竣工需未驗(yàn)收扶且未實(shí)胡際投入克使用的陸工程以旺及停工淋、停建案工程的災(zāi)質(zhì)量爭(zhēng)佩議，雙方應(yīng)享就有爭(zhēng)睬議的部層分委托毅有資質(zhì)枕的檢測(cè)供鑒定機(jī)甜構(gòu)進(jìn)行武檢測(cè)，寬根據(jù)檢潔測(cè)結(jié)果言確定解柔決方案級(jí)，或按航工程質(zhì)局量監(jiān)督去機(jī)構(gòu)的抵處理決耀定執(zhí)行織后辦理艷竣工結(jié)遞算，無(wú)閉爭(zhēng)議部幻玉分的竣希工結(jié)算縱按合同歡約定辦綢理。2.發(fā)承汪包雙紋方發(fā)棋生工凡程造走價(jià)合肅同糾肯紛時(shí)克，應(yīng)糞通過(guò)港下列春辦法界解決塔：（1）雙陰方協(xié)鏡商確喂定；（2）提請(qǐng)智調(diào)解。腐工程造岸價(jià)管理狠機(jī)構(gòu)負(fù)飛責(zé)調(diào)解遙工程造味價(jià)問(wèn)題技；（3）按氏合同普約定臉向有帽關(guān)仲峽裁機(jī)強(qiáng)構(gòu)申稱(chēng)請(qǐng)仲汪裁或君向人晶民法技院起是訴。第三寶典工程結(jié)算管理寶典操作實(shí)務(wù)一.國(guó)家模計(jì)價(jià)符規(guī)范博對(duì)于屈辦理途竣工鉛竣工臺(tái)結(jié)算盈的相幼關(guān)規(guī)葉定第三寶典工程結(jié)算管理寶典操作實(shí)務(wù)三當(dāng)前房辛企竣工立結(jié)算種端常見(jiàn)的躺兩種計(jì)徹價(jià)模式目前的燈定價(jià)模鞋式無(wú)非趙兩種：【1毫】費(fèi)率招標(biāo)刷、定桶額計(jì)慕價(jià)【2】清單艷招標(biāo)蘇、圖秒紙包乎干兩者識(shí)在結(jié)觸算做亞法上議有所拋不同弦，但餃在結(jié)揚(yáng)算內(nèi)蝴容上扁大同優(yōu)小異葬。四、斷費(fèi)率網(wǎng)招標(biāo)茄、定墓額計(jì)對(duì)價(jià)模晨式結(jié)發(fā)算招逼術(shù)1.充分御分析鮮清楚定額計(jì)盲價(jià)模式下對(duì)成每本控制鋪的不利濟(jì)因素，滅在編制氏標(biāo)書(shū)、廟談判、瞞簽訂合欠同時(shí)盡庸可能地菜將這些定缺陷或離漏洞堵拾住。如昨：事先傭規(guī)定某疲些措施前費(fèi)不計(jì)或或按某叛一個(gè)固尊定數(shù)包企定，避者免結(jié)算熱時(shí)算不先清而扯捧皮。2.對(duì)一壩些檔偽次、降品牌這差異勿較大糖的主辱材及神設(shè)備情（如磨管、由線(xiàn)、字配電還箱、股砌體聚材料良等）怎采用政甲供泳或甲并方認(rèn)盛質(zhì)認(rèn)微價(jià)方啞式進(jìn)村行控尋制；絨對(duì)普亭通主傷材（碧如鋼麻筋、炭砼）陸只列柳出品勝牌范雷圍，吩按施貨工期滾間平代均信廁息價(jià)照，并單單獨(dú)侵談定察下浮量點(diǎn)。3.對(duì)超高賀增加費(fèi)紅、垂直善運(yùn)輸費(fèi)護(hù)、甚至傭腳手架圓等大宗禁措施費(fèi)獵用進(jìn)行垮單獨(dú)下址?。ㄒ或?qū)般定額舒規(guī)定的染費(fèi)用較接高，市侍場(chǎng)下浮棒的比例鑄較大）熔；謹(jǐn)慎秀計(jì)算送象面積部慮分的三數(shù)項(xiàng)費(fèi)用仁。4.了解織設(shè)計(jì)蘭規(guī)范即，吃槍透定聚額計(jì)薯量計(jì)障價(jià)規(guī)耗則，葡尤其鎖對(duì)定土額無(wú)籍規(guī)定辣、或體規(guī)定敞不清畫(huà)、或匯有規(guī)襲定但筑難以瓦操作準(zhǔn)的，華要嚴(yán)經(jīng)加防字范，巡壽避免禮掉進(jìn)才成本耍陷阱包。第三寶典工程結(jié)算管理寶典操作實(shí)務(wù)五、桃清單渾招標(biāo)違、圖喘紙包痰干的煎優(yōu)缺酷點(diǎn)及灰結(jié)算符招術(shù)1.促進(jìn)滾設(shè)計(jì)之圖紙毒的完蠢善和繭材料光設(shè)備翼的定維板定功樣2.符合市沸場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)眾要求慣，取得拐有競(jìng)爭(zhēng)軍性的價(jià)盡格3.充分利燦用投標(biāo)杰方的資勤源，為浩我所用4.以招盛標(biāo)價(jià)躲取代欠施工胳過(guò)程扛中的鞠預(yù)算駕價(jià)，陜使成蓋本管撥理人恭員有想可能筆投入鴉更多握的時(shí)掠間到點(diǎn)設(shè)計(jì)料、過(guò)壤程控鈴制及嬌結(jié)算汪審核圈中去5.較大鋪程度房誠(chéng)地減俱少施抱工過(guò)啄程中禿變更傳、簽鳴證、紛協(xié)調(diào)學(xué)、配佩合等火扯皮猶現(xiàn)象察，保槍證施租工進(jìn)撤度6.進(jìn)行成醫(yī)本按月塌審結(jié)，懸真正做柴到成本券的統(tǒng)計(jì)框反饋、造動(dòng)態(tài)監(jiān)塊控7.結(jié)算周謹(jǐn)期短，蘋(píng)扯皮現(xiàn)淹象少8.缺點(diǎn)是豬：預(yù)留些相應(yīng)的康招標(biāo)周肌期9.結(jié)算要軌點(diǎn)：以榨圖紙包卻干價(jià)加騎減合同梁調(diào)整額爺。六標(biāo)桿隆房企望工程六結(jié)算臂管理靈節(jié)點(diǎn)淹、流睛程、漢程序?qū)ぜ笧E引萬(wàn)科劇工程廢結(jié)算姨管理晌節(jié)點(diǎn)漆及規(guī)殼定■結(jié)算方唱式：按睡實(shí)結(jié)算仰、合同材加變更屯結(jié)算■工程眾結(jié)算索、甲六供材丑結(jié)算真及尾袋款支尊付（典姿型案允例：27工程結(jié)癢算實(shí)施夫細(xì)則）■結(jié)算管士理作要奔求（典漆型案進(jìn)例：29萬(wàn)科預(yù)崇結(jié)算管產(chǎn)理作業(yè)囑指引）■竣工結(jié)恭算項(xiàng)目辰審批（典辦型案亦例：30竣工結(jié)聚算項(xiàng)目聾審批表；31竣工結(jié)剃算造價(jià)約審批表）■工樓程結(jié)算柴總結(jié)愛(ài)、分關(guān)析及漠后評(píng)壓估（典型慌案例：32結(jié)算猛總結(jié)仍及成虎本分鑒析及井后評(píng)裹估報(bào)例告）第三寶典工程結(jié)算管理寶典操作實(shí)務(wù)七、結(jié)確算重要?dú)炇马?xiàng)1、熟悉壟和深刻蠟理解合沫同相關(guān)惕條款。包括承迎包范圍斃、圖紙?zhí)?、設(shè)計(jì)文變更、莫現(xiàn)場(chǎng)簽?zāi)C、結(jié)弄算原則螺、清單托附件、響材料設(shè)態(tài)備品牌欺、規(guī)格就、有關(guān)鋸承諾等車(chē)。曾見(jiàn)過(guò)逆這樣的補(bǔ)結(jié)算：敬打預(yù)制看管樁，悼空樁按邁實(shí)樁計(jì)遷，多算60多萬(wàn)元肆（50院00多根樁債）2、嚴(yán)把慨合同關(guān)饒，按符藥合結(jié)算希要求的岡有效資炭料進(jìn)行漢結(jié)算。按相關(guān)雨責(zé)任部中門(mén)及主尤管領(lǐng)導(dǎo)會(huì)簽字確票認(rèn)的資堆料結(jié)算丟（具體今按結(jié)算好作業(yè)指找引、設(shè)盞計(jì)變更凡作業(yè)指勺引、現(xiàn)憲場(chǎng)簽證盯作業(yè)指廈引等執(zhí)恒行），澆不符合氣要求的饞不予結(jié)挨算。3、嚴(yán)防孔貨不對(duì)籮板，守議住最后插一道防逝線(xiàn)。必要時(shí)怠核對(duì)“子材料設(shè)嘩備進(jìn)場(chǎng)鵝申報(bào)表冊(cè)”、“速材料設(shè)賞備使用仔報(bào)審表盞”、對(duì)麗照供貨愁合同、檔現(xiàn)場(chǎng)核名對(duì)實(shí)物鎮(zhèn)、甚至窄讓供應(yīng)輩商到現(xiàn)胃場(chǎng)驗(yàn)貨孤，發(fā)現(xiàn)漏問(wèn)題，例堅(jiān)決扣響罰。4、將框結(jié)算斜中遇蘆到的例問(wèn)題呼不斷隸反映餡到招曲標(biāo)、律簽定蓋合同目中去經(jīng)，完罪善合嚴(yán)同，墻更好吵地保饒護(hù)招菊標(biāo)成鵲果。確比如對(duì)包光干合同拾，承包腐商經(jīng)常脊提出更兵換某些宮材料、禽設(shè)備的伸要求，特因?yàn)檫@修是承包薄商報(bào)價(jià)芬較低的私項(xiàng)目，曲承包商汁總以供凍貨周期脆長(zhǎng)，不雷能滿(mǎn)足盟施工進(jìn)督度為由級(jí)，迫使絞甲方代能表就范扇，達(dá)到束承包商框調(diào)整差庫(kù)價(jià)獲得尼額外利荷潤(rùn)的目驗(yàn)的。這譽(yù)無(wú)形中電甲方抹筋平了其敵報(bào)價(jià)低軍的窟窿礦，助長(zhǎng)毯了其惡丑意低價(jià)宮中標(biāo)，冷高價(jià)索卵賠的風(fēng)藥氣。為堂此，在熔以后的絮合同中鍬規(guī)定，縱類(lèi)似情膜況加罰酸原價(jià)的30螞%～50胃%，看抹你誰(shuí)返還玩仆這招訪(fǎng)。5、練就醫(yī)一身內(nèi)悲功，精謊打細(xì)算仆，以理賞服人。法計(jì)算人貌員必須掌酸握熟練嘩的結(jié)算窯技能，赤部門(mén)不先定期地遵召開(kāi)結(jié)秘算討論胞會(huì)、大款家對(duì)不秘同項(xiàng)目現(xiàn)、不同華事情結(jié)發(fā)算處理魚(yú)經(jīng)驗(yàn)進(jìn)羽行交流暗，相互惰學(xué)習(xí)，揀積累經(jīng)狗驗(yàn)，共滿(mǎn)同提高燃。最怕奮的是給郵人家多蝕算了錢(qián)晌，轉(zhuǎn)身論后被人患家罵成老傻瓜，冊(cè)一旦看浪扁了你盈，以后先無(wú)法把李好結(jié)算灑關(guān)。6、不吃送人家一兵頓飯，協(xié)不拿人層家一張?jiān)?，不遮收人家胖一分錢(qián)學(xué)。這是燭涉及地職業(yè)鳴道德浩最基堵本的披問(wèn)題搬。沒(méi)租有顧禾慮，觀(guān)辦事關(guān)一身死輕松怨，人劃家敬即你三些分；待當(dāng)面冒雖不鼓悅，筒其實(shí)壯心里冊(cè)服你調(diào)；再善說(shuō)圈賭子就槳這么健大，鑼要潔識(shí)身自疏好。試想鍋，本估領(lǐng)過(guò)睜硬，罩道德顧過(guò)關(guān)豎，還纏有什大么成縮慧本管剩理不桿好？講座總叛目錄第三部分房地產(chǎn)全過(guò)程精細(xì)化成本四大控制工具操作第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程成本失控的原因分析第一部分房地產(chǎn)全過(guò)程精細(xì)化成本三大管理寶典操作當(dāng)前建放筑業(yè)的長(zhǎng)現(xiàn)狀近年密來(lái)，縮慧建筑蕉市場(chǎng)竭競(jìng)爭(zhēng)旅日趨派激烈返，建豎筑市球場(chǎng)‘僧多粥攤少‘的局面譜造成了續(xù)承包商枯處于被畝動(dòng)地位涂。201嗓0年建筑液業(yè)利潤(rùn)螺率在第轎二產(chǎn)業(yè)38個(gè)行業(yè)尼中排名品倒數(shù)第緩三。據(jù)東統(tǒng)計(jì),我國(guó)大盟多數(shù)上管市公司炒所屬的欲行業(yè)凈頭利率一耳般在9%以上,而建誕筑業(yè)鮮凈利凳率不破超過(guò)3%,還不蜘及全板社會(huì)牲平均陡水平見(jiàn)的40%。承包商亡首先要從爭(zhēng)取中貓標(biāo)，進(jìn)遙而才能絹考慮如澤何增加惱收益。斬而承包嗓商首先檔要中標(biāo)打，一般川采取低諸價(jià)中標(biāo)狹策略；叫而要增艇加收益步主要策君略就是搶有“經(jīng)驗(yàn)”的承包兔商都會(huì)腰該抓四夫個(gè)盈利兼的機(jī)會(huì)招：工程村變更、每現(xiàn)場(chǎng)簽焰證、價(jià)驚款調(diào)整道、工程彈索賠，針力圖通擊過(guò)合法霞途徑增李加自己材的工程淚款收入姑，確保劈燕不承擔(dān)倘經(jīng)濟(jì)虧龜損，并轎獲取相快當(dāng)?shù)睦_(tái)潤(rùn)。第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程成本失控的原因分析蘇通大橋是交通部規(guī)劃的黑龍江嘉蔭至福建南平國(guó)家重點(diǎn)干線(xiàn)公路和江蘇省規(guī)劃的“四縱四橫四聯(lián)”公路主骨架“縱一”線(xiàn)的重要組成部分。它西距江陰長(zhǎng)江公路大橋82km。東距長(zhǎng)江入海口108KM，北接通啟高速公路的小海互通立交，南接沿江高速公路的董濱互通立交與蘇嘉杭高速公路相連。蘇通大印橋概算袍總投資64.職5億元綠。共實(shí)際逃投入點(diǎn)資金椅為86億元皮，超溜概算21.儉5億元。第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程成本失控的原因分析案例撥一：鏈蘇通睜大橋鑼高價(jià)撥結(jié)算宗案例案例二根：國(guó)家灑大劇院用高價(jià)結(jié)叫算案例國(guó)家撇大劇障院建儲(chǔ)筑設(shè)市計(jì)方亭案為籮法國(guó)元設(shè)計(jì)膽，方頃案復(fù)擦雜，皂設(shè)計(jì)傾深度輩與我億國(guó)定符額不周相符片，沒(méi)熔有相替應(yīng)的搭定額矛標(biāo)準(zhǔn)繪可供即參考紐奉，只投能按鄉(xiāng)豐已完謎工程波估算店造價(jià)案。國(guó)家教大劇險(xiǎn)院工駛程外千部圍碎護(hù)結(jié)附構(gòu)為虜鋼結(jié)笨構(gòu)網(wǎng)爐殼，梢是半燥橢圓糊球形豪，東帥西長(zhǎng)盼軸21啊2.蔬2m，南北扎短軸143李.64肉m，總高惠度46.岔285跨m。內(nèi)設(shè)特歌劇院糧（24茫16席）、失音樂(lè)廳慌（201離7席）及古戲劇院車(chē)（104婦0席）溜及公懼共大懸廳等午。屋星面采牌用鈦覺(jué)金屬悲板，暢整個(gè)記網(wǎng)殼遙外環(huán)戲繞人豎工湖弊（355挎00m2），叨各種饒通道冠及入掠口均網(wǎng)設(shè)在罪水下筋。設(shè)窯計(jì)為峽法國(guó)鋼巴黎視機(jī)場(chǎng)身公司沈安德擱魯建池筑師爪，北旺京市梁建筑土設(shè)計(jì)呢研究催院參慨與主惡體設(shè)電計(jì)，即整體惱結(jié)構(gòu)卵用鋼緣瑞量達(dá)675子0t，195保kg/曬m。第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程成本失控的原因分析1.高價(jià)誦結(jié)算葉的原已因及芬所占春比例序號(hào)高價(jià)結(jié)算的原因所占比例1現(xiàn)場(chǎng)簽證9-16%2價(jià)款調(diào)整16-21%3工程變更23-27%4工程索賠13-23%5材料代用約占1.7%6管理不善約占1.6%7其他約占10%目前結(jié)催算超概育算約占30%左右，訪(fǎng)但也出炎現(xiàn)了一逃些超支緒現(xiàn)象更料為嚴(yán)重拴的特大今工程。訓(xùn)下面通求過(guò)調(diào)查資收集資棒料的方甩法對(duì)一盈般結(jié)算各超概算右現(xiàn)象的螞原因加利以總結(jié)狼。第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程成本失控的原因分析2.高價(jià)結(jié)死算的原胖因及所肯占比例邪統(tǒng)計(jì)圖由上伏圖可奔以看摔出，奪超支事原因順中工櫻程變鞋更、喜現(xiàn)場(chǎng)闊簽證漏、工虹程索報(bào)賠和芽?jī)r(jià)款彩調(diào)整惡四大娛原因隸占了79%。對(duì)于問(wèn)業(yè)主燦來(lái)說(shuō)，變價(jià)更、桃簽證確、索江賠和片價(jià)款密調(diào)整毒是重豎點(diǎn)要硬控制私的內(nèi)悲容。而對(duì)于蔥承包曾商，變更欣、簽證形、索賠辟和價(jià)款個(gè)調(diào)整則病是其創(chuàng)疑收的主傷要工具化，承包沖上可以幸合理利擦用這些但工具為賭自己贏(yíng)籮得利潤(rùn)麗。第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程成本失控的原因分析講座貸總目汗錄第三部分房地產(chǎn)全過(guò)程精細(xì)化成本四大控制工具操作第二部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目工程成本失控的原因分析第一部分房地產(chǎn)全過(guò)程精細(xì)化成本三大管理寶典操作

第三部分

業(yè)主工程造價(jià)全過(guò)程精細(xì)化管理四大核心控制工具操作價(jià)款另調(diào)整控制足工具堅(jiān)操作摘要領(lǐng)二施工友索賠控制工黎具操作芽要領(lǐng)四工程變怕更控制冶工具憲操作茫要領(lǐng)一三現(xiàn)場(chǎng)雀簽證控制紅工具已操作托要領(lǐng)1.08《計(jì)價(jià)規(guī)瀉范》關(guān)于價(jià)見(jiàn)款調(diào)整界的具體擁規(guī)定和并操作要離領(lǐng)：“量”撫變4.7.2若施工中出現(xiàn)施工圖紙（含設(shè)計(jì)變更）與工程量清單項(xiàng)目特征描述不符的，發(fā)、承包雙方應(yīng)按新的項(xiàng)目特征確定相應(yīng)工程量清單項(xiàng)目的綜合單價(jià)。4.7.3因分部分項(xiàng)工程量清單漏項(xiàng)或非承包人原因的工程變更，造成增加新的工程量清單項(xiàng)目，其對(duì)應(yīng)的綜合單價(jià)按下列方法確定：合同中已有適用的綜合單價(jià)，按合同中已有的綜合單價(jià)確定；（前提：其采用的材料、施工工藝和方法相同，亦不因此增加關(guān)鍵線(xiàn)路上工程的施工時(shí)間）合同中有類(lèi)似的綜合單價(jià)，參照類(lèi)似的綜合單價(jià)確定；（前提：其采用的材料、施工工藝和方法基本相似，不增加關(guān)鍵線(xiàn)路上工程的施工時(shí)間，可僅就其變更后的差異部分調(diào)整。）合同中沒(méi)有適用或類(lèi)似的綜合單價(jià)，由承包人提出綜合單價(jià)，經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)后執(zhí)行。（前提：無(wú)法找到適用和類(lèi)似的項(xiàng)目單價(jià)時(shí)，應(yīng)采用招投標(biāo)時(shí)的基礎(chǔ)資料，按成本加利潤(rùn)的原則，雙方協(xié)商新的綜合單價(jià)）12價(jià)款調(diào)整控制工具操作要領(lǐng)一“量”帶變344.7.4因分部分項(xiàng)工程量清單漏項(xiàng)或非承包人原因的工程變更，引起措施項(xiàng)目發(fā)生變化，造成施工組織設(shè)計(jì)或施工方案變更，原措施費(fèi)中已有的措施項(xiàng)目，按原措施費(fèi)的組價(jià)方法調(diào)整；原措施費(fèi)中沒(méi)有的措施項(xiàng)目，由承包人根據(jù)措施項(xiàng)目變更情況，提出適當(dāng)?shù)拇胧┵M(fèi)變更，經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)后調(diào)整。4.7.5因非承包人原因引起的工程量增減，該工程量變化在合同約定幅度以?xún)?nèi)時(shí)，應(yīng)執(zhí)行原有的綜合單價(jià)；該工程量變化在合同約定幅度以外的，其綜合單價(jià)及措施項(xiàng)目費(fèi)應(yīng)予以調(diào)整。若合同未作約定，本條條文說(shuō)明指出，按以下原則處理：（1）當(dāng)工程量清單項(xiàng)目工程量的變化幅度在10%以?xún)?nèi)時(shí)，其綜合單價(jià)不作調(diào)整，執(zhí)行原有綜合單價(jià)。（2）當(dāng)工程量清單項(xiàng)目工程量的變化幅度在10%以外，且其影響分部分項(xiàng)工程費(fèi)超過(guò)0.1%時(shí)，其綜合單價(jià)以及對(duì)應(yīng)的措施費(fèi)（如有）均應(yīng)作調(diào)整。調(diào)整的方法是由承包人對(duì)增加的工程量或減少后剩余的工程量提出新的綜合單價(jià)和措施項(xiàng)目費(fèi)，經(jīng)發(fā)包人確認(rèn)后調(diào)整。1.08《計(jì)價(jià)桶規(guī)范》關(guān)于如價(jià)款顛調(diào)整留的具怠體規(guī)挨定和萍操作統(tǒng)要領(lǐng)斥：價(jià)款調(diào)整控制工具操作要領(lǐng)一“價(jià)”暈變124.7.1招標(biāo)工程以投標(biāo)截止日前28天，非招標(biāo)工程以合同簽訂前28天為基準(zhǔn)日，其后國(guó)家的法律、法規(guī)、規(guī)章和政策發(fā)生變化影響工程造價(jià)的，應(yīng)按省級(jí)或行業(yè)建設(shè)主管部門(mén)或其授權(quán)的工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)發(fā)布的規(guī)定調(diào)整合同價(jià)款。4.7.6若施工期內(nèi)市場(chǎng)價(jià)格波動(dòng)超出一定幅度時(shí)，應(yīng)按合同約定調(diào)整工程價(jià)款。如合同沒(méi)有約定或約定不明確的，應(yīng)按省級(jí)或行業(yè)建設(shè)主管部門(mén)或其授權(quán)的工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)的規(guī)定調(diào)整。調(diào)整方式：（1）價(jià)格指數(shù)調(diào)整法。此法適用于使用的材料品種較少，但每種材料使用量較大的土木工程，如公路、水壩等工程。（2）利用造價(jià)信息調(diào)整法。此法適用于使用的材料品種較多，每種材料使用量較小的房屋建筑與裝飾工程。因不可抗力事件導(dǎo)致的費(fèi)用，發(fā)、承包雙方應(yīng)按以下原則分別承擔(dān)并調(diào)整工程價(jià)款(承發(fā)包雙方各自的損失各自負(fù)責(zé)，工程損失由發(fā)包人承擔(dān)。)。31.08《計(jì)價(jià)規(guī)緒范》關(guān)于篇價(jià)款擴(kuò)調(diào)整販的具舍體規(guī)蘭定和棉操作瞇要領(lǐng)紐奉：價(jià)款調(diào)整控制工具操作要領(lǐng)一2.確認(rèn)藝工程禿價(jià)款吹調(diào)整您的程揚(yáng)序新《規(guī)范》條文說(shuō)饒明中規(guī)醫(yī)定，當(dāng)款工程價(jià)耀款調(diào)整旋因素確干定后，道發(fā)承包薯雙方按復(fù)合同約售定的時(shí)惰間和程泉序提出幕并確認(rèn)鍬調(diào)整的俗工程價(jià)揭款。當(dāng)姜合同未罰作約定盒或本規(guī)麗范的有育關(guān)條款霞未作規(guī)仿定時(shí)，斜按下列抖程序辦厘理：14天內(nèi)價(jià)款調(diào)整控制工具操作要領(lǐng)一14天內(nèi)3價(jià)款調(diào)燭整的重島點(diǎn)——材料遞價(jià)差掌調(diào)整聰策略

1）《清單計(jì)價(jià)規(guī)范》關(guān)于材料價(jià)差調(diào)整的規(guī)定：基本原則是：有約定按約定無(wú)約定按法定。

2）策略

業(yè)主應(yīng)盡量通過(guò)與承包方談判將材料價(jià)差調(diào)整在合同中明確約定。

3）雙方合同對(duì)于材料漲價(jià)風(fēng)險(xiǎn)未明確（約定）時(shí)的處理方法

材料價(jià)格的法定幅度為5%，即5%以?xún)?nèi)的有承包方承擔(dān)，以外的由發(fā)包方承擔(dān)。

4）操作辦法

施工期內(nèi)，當(dāng)材料價(jià)格變化，超過(guò)省級(jí)行業(yè)工程造價(jià)管理機(jī)構(gòu)發(fā)布的幅度或約定的時(shí)應(yīng)予調(diào)整，承包人采購(gòu)材料前應(yīng)將新的材料單價(jià)和采購(gòu)數(shù)量報(bào)發(fā)包人審核，確認(rèn)用于本合同工程時(shí)，發(fā)包人應(yīng)審核確定需調(diào)整的材料單價(jià)及數(shù)量。發(fā)包人在收到承包人報(bào)送的確認(rèn)資料后3個(gè)工作日不予答復(fù)的視為認(rèn)可，作為調(diào)整工程價(jià)款依據(jù)。如果承包人未報(bào)經(jīng)發(fā)包人審核即自行采購(gòu)材料，再報(bào)發(fā)包人確定調(diào)整材料價(jià)格及其數(shù)量，并調(diào)整工程價(jià)款的，如發(fā)包人不同意，則不作調(diào)整。價(jià)款調(diào)整控制工具操作要領(lǐng)一4建設(shè)誕單位揀在工恒程價(jià)題款調(diào)課整中倆的應(yīng)頃對(duì)策餃略合同中應(yīng)明確承包商可進(jìn)行價(jià)款調(diào)整的范圍和流程，對(duì)未在可調(diào)范圍內(nèi)的、或承包商未在規(guī)定時(shí)間內(nèi)向業(yè)主發(fā)出調(diào)整報(bào)告的，不予調(diào)整。做好施工圖設(shè)計(jì)及清單編制工作，避免施工圖設(shè)計(jì)或工程量清單中標(biāo)明的工程量小，在施工過(guò)程中又必不可少的大幅增加工程量，同時(shí)，應(yīng)規(guī)定在一定范圍內(nèi)，工程量變化的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)由承包商承擔(dān)。評(píng)標(biāo)過(guò)程中注意是否有單價(jià)遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)，或單價(jià)波動(dòng)比較頻繁的情況，材料、設(shè)備是否有報(bào)價(jià)很低的情況存在。

要關(guān)注、預(yù)測(cè)法規(guī)及政策性變化，如法律及政策性風(fēng)險(xiǎn)較大，業(yè)主方可在合同專(zhuān)用條件中規(guī)定，將法律變化的風(fēng)險(xiǎn)適當(dāng)?shù)剞D(zhuǎn)移給承包商。如果確實(shí)屬于業(yè)主應(yīng)承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)，則業(yè)主應(yīng)及時(shí)進(jìn)行調(diào)整，并隨進(jìn)度款支付，否則可能會(huì)影響整個(gè)施工工期，引起更大損失業(yè)主在應(yīng)工程價(jià)款調(diào)沖整中的應(yīng)對(duì)纏策略

第三部分

業(yè)主工程造價(jià)全過(guò)程精細(xì)化管理四大核心控制工具操作價(jià)款璃調(diào)整控制工敬具操作噴要領(lǐng)二施工索幟賠控制瀉工具達(dá)操作閥要領(lǐng)四工程概變更控制喂工具摘操作排要領(lǐng)一三現(xiàn)場(chǎng)美簽證控制工揀具操作登要領(lǐng)1.工程變婦更定義倘和范圍工程項(xiàng)恒目的復(fù)黨雜性決封定發(fā)包屈人在招幟投標(biāo)階昨段所確騙定的方敗案往往奔存在某裹方面的繳不足。蒙隨著工列程的進(jìn)皂展和對(duì)浪工程本就身認(rèn)識(shí)神的加深梅，以及苗其他外后部因素腿的影響患，常常徐在工程增施工過(guò)菊程中需濾要對(duì)工矛程的范浙圍、技浩術(shù)要求糖等進(jìn)行脊修改，有形成工旗程變更胡。工程變錄更是指群在合同盼實(shí)施過(guò)帽程中，朱當(dāng)合同蟲(chóng)狀態(tài)改覺(jué)變時(shí)，禍為保證換工程順韻利實(shí)施帥所采取叫的對(duì)原繞合同文乏件的修迫改與補(bǔ)淚充的一太種措施燭。1.1工程匆變更宴定義1.2工程變練更的范與圍1、更改有關(guān)部分的標(biāo)高、基線(xiàn)、位置和尺寸；2、增減合同中約定的工程量；3、改變有關(guān)工程的施工時(shí)間和順序；4、其他有關(guān)工程變更需要的附加工作。5、合同履行中發(fā)包人要求變更工程質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及發(fā)生其他實(shí)質(zhì)性變更等。二工程變更控制工具操作要領(lǐng)工程變更生成因素主觀(guān)因素主體行為因素個(gè)體行為因素客觀(guān)因素政策法規(guī)因素環(huán)境因素市場(chǎng)因素合同因素制度因素成本因素質(zhì)量因素2.工程變創(chuàng)更原因的分析在工伍程變舌更管詢(xún)理實(shí)腥踐中照，工由程變抗更生耽成的吉主觀(guān)諒因素踐可控俊性較宇差，量一些翁不合尺理工聾程變胸更甚腳至惡伸意工粗程變魄更一暗般均擋由主姻觀(guān)因統(tǒng)素引居起。柿因此吼，主因觀(guān)因摧素是次建設(shè)勤項(xiàng)目械工程丘變更社控制扯的重店點(diǎn)和者難點(diǎn)攏；同典時(shí)也掀是項(xiàng)稀目效菌益來(lái)?yè)卧吹嫩櫟粭l巷捷徑轎。工程變積更雖然奸種類(lèi)比撇較多，量發(fā)生原咽因也形知形色色冶，但從本質(zhì)上表現(xiàn)隆為價(jià)與量的變信化。熱點(diǎn)王難點(diǎn)二工程變更控制工具操作要領(lǐng)設(shè)計(jì)變更主要原令因（80%）3工程變斷更發(fā)生洞后的處肅理流程明確指令承包商對(duì)合同工作范圍內(nèi)規(guī)定的工程進(jìn)行變更符合合同有關(guān)變更處理程序書(shū)面形式確認(rèn)工程變更指令性變更不滿(mǎn)足上述條件推定性變更條件1條件2條件3要證明疼已發(fā)生“推定性燈變更”，承包虧商必須介證明:①什么艷是合闖同規(guī)慶定的叔施工里要求;②實(shí)際施刊工的工帖作已超描出了這志一要求;③這是遵巷守工程油師或其途授權(quán)代殊表要求視的結(jié)果夾。對(duì)“指令速性變?cè)旄?，業(yè)纏主在重提出秋變更臂口頭聯(lián)指令7天之內(nèi)，承帳包商孩必須銳向業(yè)諷主書(shū)忍面確怕認(rèn)，懲業(yè)主防在接脖到確械認(rèn)書(shū)陣的48小時(shí)內(nèi)應(yīng)季給與鼻回應(yīng)臟，否惑則視欺為業(yè)圾主確泥認(rèn)。二工程變更控制工具操作要領(lǐng)34.業(yè)主獸對(duì)工乳程變新更的溪控制4.婦1業(yè)主裳對(duì)工適程變錘更的路控制今策略加強(qiáng)驅(qū)施工節(jié)圖設(shè)連計(jì)及章清單中編制浮工作詢(xún)，避兼免設(shè)抱計(jì)出康現(xiàn)重捏大疏舟漏，披避免推清單匪編制拉出現(xiàn)凍漏項(xiàng)忙和漏迷量，謠這些襲都會(huì)鄙導(dǎo)致兇重大真變更朝發(fā)生倚。合理員地發(fā)煙布變且更指日令、缸估算宋變更惑價(jià)款數(shù)，取望得監(jiān)撞理工黎程師鍬和承叫包商浸的信檢任，黎為工眉程順段利實(shí)芹施打那下良泥好基斷礎(chǔ)。及時(shí)處合理變更斃，合理頂計(jì)算變夢(mèng)更價(jià)款殃，防止羽變更價(jià)條款支付淘不及時(shí)據(jù)導(dǎo)致承交包商拖郊延進(jìn)度虹或暫停即施工，咳引起索帳賠訴訟丸，進(jìn)而蹄影響正問(wèn)常工程幫交付，結(jié)增加業(yè)挎主損失亂；4運(yùn)用價(jià)蝕值工程隱，嚴(yán)格橡審查承挺包商提拍出的變阻更建議牧，是否暖損害了匹業(yè)主利哭益，對(duì)肝于承包罪商提出懶的對(duì)雙厭方都有覆益的變勻更，應(yīng)拾進(jìn)行合脈理化建壤議的獎(jiǎng)混勵(lì)；二工程變更控制工具操作要領(lǐng)4.業(yè)主舒對(duì)工慶程變旗更的握控制4.使1業(yè)主對(duì)合工程變砌更的控案制策略6靈活運(yùn)偵用補(bǔ)償滿(mǎn)方式，您如果是隔工期緊浴張的項(xiàng)殼目，則門(mén)可以少譽(yù)增加工宇期補(bǔ)償謎，多增僅加費(fèi)用存補(bǔ)償，律反之亦杰然，最鉛終目的魔是保證走工程順交利投入得使用。7審查顏承包躺商的陰變更并項(xiàng)目貫，大袖多數(shù)事承包猶商在瓦變更愛(ài)中會(huì)探向單坑價(jià)比顏較高士的材分料和濱設(shè)備師變更摸，或滔者向這新工哨藝、引新技口術(shù)變慢更，形這些否變更將的利固潤(rùn)往妥往是唇比較淡高的忘，業(yè)環(huán)主方文應(yīng)仔肉細(xì)審?qiáng)什檫@盜些變跡更是年否確詠實(shí)有材利于存工程俯的質(zhì)嚼量或午安全活；5審查閉承包誓商要驅(qū)求，慘對(duì)承獲包商屋要求復(fù)變更妻所增積加的農(nóng)費(fèi)用縮慧和工特期進(jìn)趁行核候算，團(tuán)在合游理的傷范圍屑內(nèi)對(duì)洽承包榆商進(jìn)屑行補(bǔ)著償；二工程變更控制工具操作要領(lǐng)工程變要更在工爆程建設(shè)停中是不榜可避免核的。其渣發(fā)生和蹲形成是笨動(dòng)態(tài)的俘過(guò)程，臟在控制召過(guò)程中關(guān)鍵啞在于藏業(yè)主罵盡量博做到可事前導(dǎo)控制股、事蝦中控澤制和蜓事后庫(kù)控制員。事前爬控制事中馬控制事后控墨制下達(dá)竄設(shè)計(jì)則責(zé)任框成本興指標(biāo)角，推據(jù)行限延額設(shè)艘計(jì)，暮控制棗設(shè)計(jì)愉缺陷重視合枝同管理彩，健全教工程變液更管理噸制度（1）建株立變羅更臺(tái)金賬，姥對(duì)比靠目標(biāo)汽責(zé)任素成本縮慧，加插強(qiáng)成踐本動(dòng)夢(mèng)態(tài)實(shí)贏(yíng)施監(jiān)重控，授補(bǔ)回命成本冊(cè)損失身。（2）追蛋查引烘發(fā)變魯更單銀位責(zé)怒任，愉一查淺到底拼，補(bǔ)份償變俗更損特失。（3）總結(jié)硬教訓(xùn)，肚建立警咳告機(jī)制章。（1）簽破好設(shè)欄計(jì)合炎同，怨控制救設(shè)計(jì)葛過(guò)程盛責(zé)任復(fù)成本此。（2）做好系設(shè)計(jì)優(yōu)閥化，推男行限額足設(shè)計(jì)。（3）加蓬