房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)審批流程

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)流程

——政府審批全手續(xù)1房地產(chǎn)開發(fā)的涵義通過整合多種資源為人們提供居住空間并改變?nèi)藗兩嫖镔|(zhì)環(huán)境的一種活動。品牌房地產(chǎn)開發(fā)需要整合的資源勞動力土地

專業(yè)人員經(jīng)驗(yàn)城市基礎(chǔ)、公用配套設(shè)施建筑材料資金23房地產(chǎn)開發(fā)主要涉及政府部門市（縣）政府、發(fā)改局、土地局、建設(shè)局、規(guī)劃局、房產(chǎn)管理局、安監(jiān)局、公安消防、人防、防震、氣象局、環(huán)保局、地稅局、自來水公司、電力局、通信公司、燃?xì)夤?、廣電局、工商局、水利局、財(cái)政局等4項(xiàng)目推廣、銷售項(xiàng)目獲?。ㄈ〉猛恋兀╉?xiàng)目啟動規(guī)劃設(shè)計(jì)施工建設(shè)竣工驗(yàn)收項(xiàng)目交付權(quán)證辦理房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)流程圖選址、立項(xiàng)5前期主要工作辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證取得土地使用權(quán)開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記項(xiàng)目深度市場調(diào)研項(xiàng)目定位策劃項(xiàng)目產(chǎn)品策劃項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)建筑方案審批辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證辦理施工許可證6辦理國土使用證受理單位：國土局地產(chǎn)處

受理時間：12個工作日

所需主要資料：用地登記申請書及委托人和代理人的身份證復(fù)印件；

土地權(quán)屬證明文件；

建設(shè)用地規(guī)劃許可證、選址意見書或定點(diǎn)通知書、規(guī)劃紅線圖、總平面圖；

建設(shè)項(xiàng)目批準(zhǔn)或備案文件；

地籍調(diào)查表、屆址點(diǎn)成果表、宗地圖；

招標(biāo)、拍賣、掛牌成交確認(rèn)書；

土地出讓金繳納情況審核表；

契稅完稅憑證或緩交、免交契稅材料。取得《國土使用證》7辦理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)受理單位：建委開發(fā)處

受理時間：20個工作日

所需主要資料：申請資質(zhì)等級的報(bào)告；

填報(bào)軟件生成上報(bào)軟盤并打印《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)申報(bào)表》；

企業(yè)營業(yè)執(zhí)照；

企業(yè)稅務(wù)登記證；

驗(yàn)資報(bào)告；

開發(fā)項(xiàng)目資料：土地出讓合同及付款憑證、國有土地使用證；

外商投資企業(yè)需持立項(xiàng)批準(zhǔn)文件和批準(zhǔn)合同、章程；

專業(yè)技術(shù)人員的職稱證書。

取得《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)》8辦理建設(shè)項(xiàng)目選址意見書受理單位：規(guī)劃局綜合處

受理時間：15個工作日

所需主要資料：《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》申請表;

土地權(quán)屬證明文件;

擴(kuò)建項(xiàng)目需提供產(chǎn)權(quán)證復(fù)印件;

聯(lián)建項(xiàng)目需提交聯(lián)建協(xié)議;

1:500地形圖六份，其中一份用藍(lán)筆標(biāo)注擬建用地范圍示意圖，并由供地單位或自有用地單位加蓋公章。

取得《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》9辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證受理單位：規(guī)劃局綜合處

受理時間：12個工作日

所需主要資料：《建設(shè)項(xiàng)目選址意見書》;

《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》申請表;

經(jīng)測繪行政主管部門審核的1:500(或1:1000)實(shí)測現(xiàn)狀矢量地形圖;

撥地紅線成果圖;

撥地紅線備案通知書;

涉及規(guī)劃紫線、土地整合、水利等相關(guān)范圍用地的項(xiàng)目，應(yīng)向各相關(guān)部門出具征求意見函;

工業(yè)項(xiàng)目或其他對周圍環(huán)境有特殊要求的項(xiàng)目，應(yīng)取得環(huán)保等管理部門的意見。取得《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》10開發(fā)項(xiàng)目立項(xiàng)登記受理單位：區(qū)發(fā)改委

受理時間：5個工作日

所需主要資料：項(xiàng)目申請報(bào)告;

營業(yè)執(zhí)照及經(jīng)審計(jì)的最新企業(yè)財(cái)務(wù)報(bào)表、開戶銀行出具的資金信用證明;

投資意向書;

銀行出具的融資意向書;

規(guī)劃行政部門出具的項(xiàng)目用地意見書;

環(huán)境保護(hù)行政主管部門出具的審批意見。編制項(xiàng)目建議書申報(bào)項(xiàng)目建議書審批項(xiàng)目建議書（代可行性研究報(bào)告）取得立項(xiàng)批復(fù)11項(xiàng)目深度市場調(diào)查在項(xiàng)目立項(xiàng)之后，需針對當(dāng)?shù)厥袌鰻顩r，進(jìn)行更深層次的市場調(diào)研，以達(dá)到規(guī)避市場風(fēng)險(xiǎn)，尋求利潤最大化的目標(biāo)。深度市場調(diào)查有兩個層面，一是市場層面，二是產(chǎn)品層面。市場層面需要調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域的市場狀況，產(chǎn)品層面需要調(diào)查項(xiàng)目所在區(qū)域的產(chǎn)品構(gòu)成情況。12項(xiàng)目定位策劃在深度了解市場狀況之后，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)之前，需要確定項(xiàng)目的定位。項(xiàng)目定位主要包括本項(xiàng)目的市場定位、項(xiàng)目開發(fā)核心定位、產(chǎn)品形態(tài)定位、項(xiàng)目價(jià)格定位等。在這一階段，需根據(jù)項(xiàng)目資源的可利用程度，確保項(xiàng)目的各項(xiàng)資源得到充分的利用。同時，在充分了解市場的基礎(chǔ)上，確定本項(xiàng)目的競爭力，研判市場的空白點(diǎn)予以定位,確定項(xiàng)目概念草案。13項(xiàng)目產(chǎn)品策劃在設(shè)計(jì)公司進(jìn)行土地規(guī)劃之前，開發(fā)商尚需要根據(jù)策劃部門(公司)的建議合理劃分項(xiàng)目地塊的可利用程度，把項(xiàng)目差異化競爭優(yōu)勢轉(zhuǎn)化到規(guī)劃設(shè)計(jì)工作中。在這一階段，需要開發(fā)商策劃部門、策劃公司、設(shè)計(jì)單位之間互相配合，最后由策劃部門(公司)出具項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)任務(wù)書、產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議書，以此指導(dǎo)設(shè)計(jì)公司進(jìn)行項(xiàng)目的總體規(guī)劃設(shè)計(jì)、方案設(shè)計(jì)，最終確定項(xiàng)目的產(chǎn)品方案。14項(xiàng)目產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)規(guī)劃概念設(shè)計(jì)景觀概念設(shè)計(jì)規(guī)劃時空環(huán)境分析方案設(shè)計(jì)初步設(shè)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)建筑方案設(shè)計(jì)景觀方案設(shè)計(jì)詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計(jì)建筑單體設(shè)計(jì)15建筑方案審批

受理單位：區(qū)規(guī)劃局

受理時間：8個工作日

所需主要資料：建筑方案總平面圖(1:500或1000)四份；

建筑方案文本一套，含各單體建筑圖、主要街道臨街正立面效果圖(須標(biāo)明色彩及材質(zhì))、項(xiàng)目總體鳥瞰圖;

光盤一張，含所有報(bào)建圖紙內(nèi)容及總平面圖綠化分析圖(含建筑物底層外墻輪廓線)。取得核發(fā)核定的建筑方案總平面圖16辦理建設(shè)工程規(guī)劃許可證

受理單位：規(guī)劃局綜合處

受理時間：10個工作日

事前需辦理事項(xiàng)或所需主要資料：在建委設(shè)計(jì)處、審圖中心辦理

施工圖審查(人防、消防、衛(wèi)生防疫、環(huán)保、綠化、交通、規(guī)劃

等審核)，17至22個工作日；

在建委城建二處辦理市政設(shè)施配套費(fèi)核定單，3個工

作日；

在文物管理部門辦理文物挖掘完畢通知單；

在建委建管處繳納報(bào)建費(fèi)用；

在勘察設(shè)計(jì)院辦理正式坐標(biāo)放線資料。取得《建設(shè)工程規(guī)劃許可證》正、副本蓋有規(guī)劃管理技術(shù)專用章(騎縫章)的建施總平面圖要求建設(shè)單位制作現(xiàn)場公示牌的書面通知書17辦理施工許可證

受理單位：建委建管處

受理時間：5個工作日

事前需辦理事項(xiàng)或所需主要資料：建設(shè)單位填寫的施工許可證申請

表；建設(shè)用地規(guī)劃許可證、建設(shè)工程規(guī)劃許可證；開工條件

審查(表)；中標(biāo)通知書、施工合同及中標(biāo)備案(表)；施工圖審

查備案通知書；建設(shè)單位、施工單位、監(jiān)理單位三方會審合

格并蓋章的施工組織設(shè)計(jì)原件；監(jiān)理公司資質(zhì)、營業(yè)執(zhí)照和

派遣書，總監(jiān)證(原件壓證)、監(jiān)理證；項(xiàng)目經(jīng)理證(原件壓證);

質(zhì)監(jiān)備案手續(xù)；安監(jiān)備案手續(xù)；防雷手續(xù)；人防手續(xù)；文物

勘探手續(xù)；民工工資保證金；繳納規(guī)費(fèi)證明等。取得《建設(shè)工程施工許可證》18前三期三其三它三工三作施工現(xiàn)場的水、電、路通和場地平整；市政設(shè)施接駁的談判與協(xié)議；安排短期和長期信貸；建設(shè)工程項(xiàng)目地名報(bào)批；工程項(xiàng)目設(shè)計(jì)招標(biāo)辦理；設(shè)計(jì)方案評標(biāo)會召開及設(shè)計(jì)單位中標(biāo)辦理；勘察招投標(biāo)與勘察單位的中標(biāo)辦理；施工招標(biāo)辦理、施工監(jiān)理單位甄選；開發(fā)項(xiàng)目保險(xiǎn)事宜洽談；編制項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度表，預(yù)估現(xiàn)金流；檢查所有的工程圖紙是否準(zhǔn)備就緒等。以上各項(xiàng)工作落實(shí)之后，即進(jìn)入建設(shè)階段19重慶三市房三地產(chǎn)三開發(fā)三項(xiàng)目三行政三審批三流程三示意三圖國土三局出具“用三地預(yù)三審意三見”環(huán)保三局出具“環(huán)三境評三估審三查意見三”地震三部門提供三地震三安全性評三價(jià)文三件規(guī)劃三局出具“規(guī)三劃意三見函三復(fù)”，分別三交發(fā)改三委和建委國土三資源三部門三進(jìn)行三國有三土地三使用三權(quán)出三讓（三招拍三掛）三，合法三建設(shè)三用地三批準(zhǔn)三書、三國有三土地三使用三權(quán)證三書普通三商品三住宅三固定三資產(chǎn)三投資三項(xiàng)目三備案規(guī)劃三部門三發(fā)放建設(shè)三用地三規(guī)劃三許可三證編制三修建三性詳三細(xì)規(guī)三劃或建三設(shè)工三程設(shè)三計(jì)方三案總?cè)矫鎴D三、建三設(shè)工三程設(shè)三計(jì)方三案施三工三圖三設(shè)三計(jì)規(guī)劃三部門三審定三修建三性詳三細(xì)規(guī)三劃或三建設(shè)工三程設(shè)三計(jì)方三案總?cè)矫嫒龍D、三建設(shè)三工程設(shè)計(jì)三方案建設(shè)三、規(guī)三劃、三市政三、綠三化、三城管三、消三防、三人防三、地震三、環(huán)三保、三氣象三、技三術(shù)監(jiān)三督、三教育三、文三物、三水利三、安監(jiān)三、國三家安三全等三有關(guān)三職能三部門三聯(lián)合三審圖三、備三案審圖三機(jī)構(gòu)三進(jìn)行施工三圖審三查規(guī)劃三部門三核發(fā)三建設(shè)三工程三規(guī)劃三許可三證已審三定的三修建三性詳三細(xì)規(guī)三劃（三或建三設(shè)工三程設(shè)三計(jì)方三案總?cè)矫嫒龍D）三、建三設(shè)工三程設(shè)三計(jì)方三案規(guī)劃三許可階三段。其中三行政審三批、辦理三時間共三計(jì)為9日政府實(shí)施政務(wù)信息全程公開監(jiān)察部門實(shí)施全程行政監(jiān)察20組織三施工三單位三、監(jiān)理三單位三招標(biāo)招標(biāo)三文件三備案，三招三標(biāo)投標(biāo)情三況書三面報(bào)告三，招三標(biāo)合同備三案建設(shè)三工程質(zhì)量三、安三全監(jiān)督三手續(xù)備三案排水三部門核發(fā)三城市排水三許可三證市容三環(huán)衛(wèi)部門三對城市建三筑垃圾處三置核準(zhǔn)建設(shè)三部門三核發(fā)建筑三工程三施工三許可三證1、提三供土三地使三用權(quán)證、三工程三規(guī)劃三許可三證2、提三供施三工圖三紙審三查合格書三；3、已三辦理三工程三質(zhì)量三、安全監(jiān)三督手三續(xù)；4、建三設(shè)資三金已三落實(shí)1、提三供土三地使三用權(quán)三證、三建設(shè)工三程規(guī)三劃許三可證三、施三工許可證三；2、投三入開三發(fā)建三設(shè)的三資金三達(dá)到工程三建設(shè)三總投三資的25三%以上3、已三有商三品房三預(yù)售三方案房產(chǎn)三部門三核發(fā)商品三房預(yù)三售許三可證商品房預(yù)售合同備案房地三產(chǎn)開三發(fā)企三業(yè)組三織設(shè)計(jì)三、施三工、三工程三監(jiān)理三等有關(guān)三單位三進(jìn)行三竣工三驗(yàn)收規(guī)劃三、建三設(shè)、三市政三、綠三化、三城管三、消三防、人防三、地三震、三環(huán)保三、氣三象、三技術(shù)三監(jiān)督三、教育三、文三物、三水利三、安三監(jiān)等三有關(guān)三職能三部門聯(lián)三合進(jìn)三行竣三工驗(yàn)三收、三認(rèn)可建設(shè)三工程三竣工三驗(yàn)收三備案規(guī)劃三驗(yàn)線；三規(guī)劃條件三、工程質(zhì)三量、施工三安全從三開工至三竣工的三監(jiān)督施工三許可階三段。其中三行政審三批、辦理三時間共三計(jì)為4日竣工三驗(yàn)收階三段。其中三行政審三批、辦理三、驗(yàn)收時三間共計(jì)三為5日政府實(shí)施政務(wù)信息全程公開監(jiān)督部門實(shí)施全程行政監(jiān)督21房地三產(chǎn)開三發(fā)的三證件1、核三準(zhǔn)或三備案三證（三固定三資產(chǎn)三投資三）2、土三地證3、建三設(shè)用三地規(guī)三劃許三可證4、建三設(shè)工三程規(guī)三劃許三可證5、建三筑工三程施三工證6、商三品房三預(yù)售三許可三證22辦理三“五三證”三的條三件《建筑三工程三施工三許可三證》：23一、三項(xiàng)目三獲取項(xiàng)目三可行三性研三究調(diào)三研當(dāng)?shù)厝康厝a(chǎn)市三場形三勢；政府三優(yōu)惠三政策三、投三資環(huán)三境；當(dāng)?shù)厝M(fèi)三水平三；人口三組成三；地理三位置三、交三通；項(xiàng)目三開發(fā)三成本三、利三潤測三算；……三……24開發(fā)——成本三構(gòu)成25開發(fā)——利潤三構(gòu)成26房地三產(chǎn)涉三及稅三費(fèi)1、涉三及房三地產(chǎn)三購置三的：三包括三契稅三、印三花稅三及交三易手三續(xù)費(fèi)三。2、涉三及房三地產(chǎn)三出售三的：三包括三營業(yè)三稅、三城市三維護(hù)三建設(shè)三稅、三教育三費(fèi)附三加、三土地三增值三稅、三企業(yè)三所得三稅、三個人三所得三稅、三印花三稅及三交易三手續(xù)三費(fèi)。3、涉三及土三地購三置的三：土三地出三讓金、地三上附三著物三補(bǔ)償三款27二、三項(xiàng)目三啟動1土地三報(bào)批3房產(chǎn)三資質(zhì)三審批4項(xiàng)目三可行三性三報(bào)三批2項(xiàng)目三公司三注冊三報(bào)批環(huán)保三初步三意見5立項(xiàng)三報(bào)批281、獲取三土地獲取三形式三：拍三賣、三招標(biāo)三、掛三牌、三劃撥2、項(xiàng)目三公司三注冊A、項(xiàng)三目公三司申三報(bào)；B、辦三理項(xiàng)三目公三司營三業(yè)執(zhí)三照、三組織三機(jī)構(gòu)三代碼三證；C、辦三理銀三行開三戶、三稅務(wù)三登記三等手三續(xù)；3、房產(chǎn)三公司三資質(zhì)三審核4、項(xiàng)目三可行三性研三究報(bào)三告審三批5、項(xiàng)目三立項(xiàng)三報(bào)批A、環(huán)三保部三門審三查，三做《環(huán)境三影響三評價(jià)三報(bào)告》；B、發(fā)三展計(jì)三劃部三門立三項(xiàng)報(bào)三批，三列入三當(dāng)年三投資三計(jì)劃三；29資質(zhì)等級注冊資本（萬元）開發(fā)經(jīng)營年限3年累計(jì)竣工面積（萬m2）質(zhì)量合格率專業(yè)技術(shù)人員一級5000530連續(xù)5年100%40二級2000315連續(xù)3年100%20三級80025連續(xù)2年100%10四級5001已竣工工程100%5《暫定三資質(zhì)三證書》的條三件不三得低三于四三級資三質(zhì)企三業(yè)的三條件30三、三項(xiàng)目三規(guī)劃三設(shè)計(jì)1規(guī)劃三方案三審批2初步三方案三審批3施工三圖審三批4建設(shè)三工程三規(guī)劃三許可三證報(bào)三批311、規(guī)三劃方三案審三批選址三、定三點(diǎn)三報(bào)三批規(guī)劃三設(shè)計(jì)三條件三意見三書審三批環(huán)境三影響三評估三報(bào)告三書審三批規(guī)劃三方案三審批地質(zhì)三初勘322、施三工圖三審批施工三圖外三審施工三圖內(nèi)三審規(guī)劃三報(bào)批氣象三報(bào)批消防三報(bào)批防震三報(bào)批人防三報(bào)批環(huán)保三綠化三方案三報(bào)批地質(zhì)三詳勘施工三圖設(shè)三計(jì)施工三圖報(bào)三批333、建三設(shè)工三程規(guī)三劃許三可證建筑三工程三規(guī)劃三許可三證報(bào)三批墻三改物業(yè)三維修三基金散裝三水泥節(jié)三能34四、三項(xiàng)目三建設(shè)三施工1建設(shè)三工程三施工三許可三證2項(xiàng)目三建設(shè)三能源三、系三統(tǒng)報(bào)三批3施工三建設(shè)三雜項(xiàng)三報(bào)批351、建三設(shè)工三程施三工許三可證工程三類別三核定工程三建設(shè)三招投三標(biāo)建設(shè)三工程三擬建三備案安全三生產(chǎn)三條件三備案工程