房地產(chǎn)開發(fā)流程及手續(xù)流程

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知識培訓房地產(chǎn)開發(fā)流程

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開發(fā)區(qū)土地規(guī)劃建設局辦理相關手續(xù)流程圖房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程四階段：一、項目立項階段二、項目前期準備階段三、項目建設階段四、項目銷售及售后服務階段一、項目立項階段

申領項目《選址意見書》及《項目立項批文》申請定點申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權手續(xù)申領規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設計條件通知等文件投資機會研究申領《建設用地規(guī)劃許可證》1.1投資機會研究首先對投資地區(qū)和投資環(huán)境進行研究、分析，根據(jù)對自然資源的了解和市場情況的調(diào)查以及對國家的經(jīng)濟政策和政治環(huán)境等情況進行綜合分析預測，找到最有利的投資機會，為投資機會的選擇提供依據(jù)1.2申領項目《選址意見書》

及《項目立項批文》《選址意見書》是項目進行設計、開發(fā)和管理的重要依據(jù)；申領《項目選址意見書》時需向主管部門提交地址申請報告、有效的項目建議書等；《項目立項批文》是由計劃管理部門頒發(fā)，確認開發(fā)項目通過審核，是可以進行開發(fā)建設的文件；申領《項目立項批文》的時候需向主管部門提交可行性報告、立項申請書、資金來源說明、房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類型說明等；1.3申請定點到城市規(guī)劃管理部門申請定點；需向規(guī)劃部門提交有效的項目立項批文、選址意見書、申請定點報告、申請用地報告；企業(yè)的資質(zhì)證明、營業(yè)執(zhí)照、法人代表委托書等文件或證書；1.4申請購置土地、

辦理土地產(chǎn)權手續(xù)到土地管理部門辦理土地出讓或轉讓手續(xù)，簽訂土地使用權出讓或轉讓合同，并繳納土地使用權出讓金；1.5申領規(guī)劃紅線圖、

規(guī)劃設計條件通知等文件被申請建設用地現(xiàn)狀地形圖，根據(jù)開發(fā)項目的性質(zhì)和所處地段條件提出用地范圍，外部限制條件；提出規(guī)劃設計要點，包括建筑密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量紅線等1.6申領《建設用地規(guī)劃許可證》

提交建設用地規(guī)劃設計總圖，供規(guī)劃管理部門審核，然后由規(guī)劃管理部門核定用地面積，報經(jīng)政府批準，發(fā)給開發(fā)商《建設用地規(guī)劃許可證》二、項目前期準備階段選擇勘探隊伍和設計單位申領《工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》申領《房屋拆遷許可證》做好“七通一平”工作選擇監(jiān)理單位選擇承包單位2.1選擇勘探隊伍和設計單位通過招標選擇勘察隊伍進行地質(zhì)勘察和設計單位進行建筑設計2.2申領《工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》《建設工程許可證》是由規(guī)劃管理部門審批頒發(fā)的；《施工許可證》是由建設單位（即開發(fā)商）而不是有施工單位負責申領；在開工前辦理。未經(jīng)許可，不得擅自開工；2.3申領《房屋拆遷許可證》房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門經(jīng)過審查后，為符合條件的折遷人頒發(fā)的據(jù)以實施拆遷的有關證書。2.3.1拆遷程序拆遷調(diào)查↓制定拆遷安置計劃↓申領房屋拆遷許可證↓發(fā)布拆遷公告↓與被拆遷人簽訂協(xié)議↓動遷驗收↓辦理拆遷房屋產(chǎn)權滅籍和土地使用證2.4做好“七通一平”工作使土地(生地)在通過一級開發(fā)后，能達到具備通水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進場后迅速開發(fā)建設。主要包括：通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃氣、通熱力以及場地平整。2.5選擇監(jiān)理單位通過招標方式選擇監(jiān)理單位（接受建設單位的委托，承擔其項目管理工作）2.6選擇承包單位通過招標選擇承包商招標一般流程：擬定招標方式，準備文件↓編制標書↓向招標主管部門申請招標↓發(fā)布招標通告↓對承包企業(yè)的資格進行預審↓發(fā)送招標文件↓招標工程交底與解答↓開標、評標、決標發(fā)出中標通知及簽訂合同三、項目建設階段組織承包商進場加強開發(fā)項目工程管理與監(jiān)控申領《商品房預售許可證》項目的竣工驗收3.1組織承點包商進赤場1、組織顛監(jiān)理單脊位進行怠監(jiān)理2、組織襪業(yè)主負累責供應弊的材料煉、設備澆訂貨3.茫2加強壩開發(fā)來項目訊工程配管理午與監(jiān)方控1、配稿合承占包商銳做好聽各項城工作2、按時胖提供施古工現(xiàn)場蘆，完成特場地的差“七通墊一平”3、及時碑提供以補約定數(shù)隙量的圖喉紙，組紡織以約燙定的由運開發(fā)商餃負責訂鄭購的材座料設備巷及時進靜場。4、協(xié)婦助承裁包商止做好孝接受吩驗查夫工作5、對項花目的投斤資、進那度和施正工質(zhì)量霉進行監(jiān)氧控。6、進行營合同管痛理7、有效鐘地協(xié)調(diào)于參與項橋目單位矮的關系濁。3.3申領《商品兵房預菜售許灘可證》到房地菌產(chǎn)市場福管理部糾門申請旨；應具備建條件：建設跟項目白各種膝批準晨手續(xù)跡齊備減，且毅已確減定竣諸工交您付使撿用日聞期；一般規(guī)叔定已完茫成建設竟項目投段資的25襯%或已完袍成單體揮項目的憑主體結階構（即肯結構封捕頂）（編不同地汪區(qū)有所逐不同）染；已確套定預多售的寬監(jiān)管浙機構蒙和監(jiān)蓄管方敢案已制潑定房凱屋使獵用維梢修公霉約應提藥交的描材料藥：開發(fā)跪商的起營業(yè)波執(zhí)照菌，建濟設項追目的好投資卵立項位、規(guī)粥劃、臟用地獅和施板工等踢批準剃文件槳或證俯件。工程干施工繳進度館計劃贊。一般曲規(guī)定寧投入跑開發(fā)趕建設轉的資攏金已購達工材程建休設總靠投資泛的25燈%以上候的證仙明材逮料。商品辭房的諷預售賠方案叨，方那案應析說明伶商品嘉房位瓣置、炭裝修丟標準糕、交漢付使抽用日華期、胃預售而總面勢積和降交付叼使用抓后的淋物業(yè)昌管理圣等內(nèi)置容；捏應附釋有商瘡品房自預售基總平筋面圖礙。3.飾4項目糟的竣挖工驗悲收建設捐工程鴉竣工拜驗收貼應當茅具備親下列餐條件愿：完成監(jiān)建設頓工程蜜全部已設計莫和合侮同約悟定的脅各項巷內(nèi)容素，達晶到使芬用要趙求；有完整剩的技術檔案伴和施倦工管醋理資若料；有工涂程使走用的般主要始建筑倡材料墓、建提筑構幫配件滴和設盡備的異進場練試驗推報告亭；有勘里察、敲設計仍、施世工、寒工程拖監(jiān)理蓬單位末、建塌設單換位分孤別簽橫署的烏質(zhì)量瘋合格液文件掛；有施鈴工單攤位簽株署的貫工程繡保修墨書。攏不運符合姨上述韻條件濫的工蜘程，危建設劣單位基不得牛組織塵工程早的竣冤工驗慶收。3.4項目的尤竣工驗言收應提交壓材料：項目忘開工搶報告脾、竣毒工報冊告、膊分部銜分項盒工程脆技術汽人員寧名單摔、圖你紙會利審及屋交底伍記錄奏、設改計變踢更通升知、本技術蔽變更蛛核定確單、賞工程怪質(zhì)量位事故益調(diào)查軍處理偉資料彎、測秘量放門線資益料、卷材料林構件填設備規(guī)合格太證明坐、試繞驗檢右驗報繡告、繡隱蔽漢工程稿驗收合記錄綁、施疑工日是志、經(jīng)竣工螺圖、系質(zhì)量游檢驗雜評定毯資料森、竣滋工驗價收資伯料等四、獻項目模銷售辦及售廊后服沈務階資段辦理竣墨工后的消產(chǎn)權登攏記手續(xù)申領《封商品房育銷售許脅可證》與物業(yè)味公司簽均訂物業(yè)嚷委托管若理合同提交秒相關亦材料與用賣戶簽絡訂商袍品房啊銷售仰合同若或租梳賃合積同做好物義業(yè)管理造工作4.艇1辦理竣畝工后的晚產(chǎn)權登收記手續(xù)新房夢竣工彎后3個月內(nèi)申請尤辦理雷所有單權登得記；登記時塊需提交虹建設許所可證和紗建筑圖圈紙等資辟料；4.2申領《商品緩房銷床售許擦可證》向主管藏部門交俱驗主要迅的證明輔文件及勵相關資捆料（如窄：項目價批文、征規(guī)劃紅詞線圖、萬土地權閑屬證明攔文件、堅建設用猜地規(guī)劃害許可證巡壽、建設盡工程規(guī)受劃許可鄙證、房印屋竣工戀驗收資相料及平腸面圖、悶價格申守請表等飯。4.3與物左業(yè)公融司簽捧訂物瓦業(yè)委蛛托管乞理合喂同物業(yè)管兩理服務是物業(yè)屬管理笨企業(yè)受物業(yè)榜產(chǎn)權犁人、使用人篇委托，以賤有償澤方式檢對物豬業(yè)項孔目進絞行日爺常維托護、恨修繕膀與整宇治等擦服務蘭。4.曠4提交箏相關支材料開發(fā)綱企業(yè)盯將物殼業(yè)交陰付物倦業(yè)管偉理公幕司接罪管時揀，應減提交頑以下童資料時：房取屋建廣設的解各項西批準衣文件夕、竣夜工總追平面導圖、截房屋狗及配騎套基些礎設奧施、嶄設備證的竣且工圖寄，地近下管辟道網(wǎng)杯圖及衫其他舟必要建資料4.5與用戶智簽訂商汪品房銷胳售合同區(qū)或租賃條合同購買人疊應當自料銷售合飯同簽訂遵日起，柔一般規(guī)栽定90天內(nèi)辦理塞土地備使用窩權和廢房屋籌所有廊權登鑰記手余續(xù)。(具體應攤根據(jù)當報地情況銷而定)4.曠6做好物鵝業(yè)管理案工作包括管禽理和服驅務兩方犬面：管理鉛：掌義握物售業(yè)的貢變動探、使樓用狀白況、若使房沸屋設早備和篩配套言設施苦及時先得到法修復杯、更雁新、剃保養(yǎng)蔥；服務純：以散充分國保障袋產(chǎn)權區(qū)所有濃人、悉居住罩