房地產(chǎn)開發(fā)流程及手續(xù)流程

建風(fēng)集團(tuán)遼濱企業(yè)工程

知識(shí)培訓(xùn)房地產(chǎn)開發(fā)流程

建風(fēng)集團(tuán)

開發(fā)區(qū)土地規(guī)劃建設(shè)局辦理相關(guān)手續(xù)流程圖房地產(chǎn)開發(fā)流程房地產(chǎn)開發(fā)流程四階段：一、項(xiàng)目立項(xiàng)階段二、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段三、項(xiàng)目建設(shè)階段四、項(xiàng)目銷售及售后服務(wù)階段一、項(xiàng)目立項(xiàng)階段

申領(lǐng)項(xiàng)目《選址意見書》及《項(xiàng)目立項(xiàng)批文》申請定點(diǎn)申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知等文件投資機(jī)會(huì)研究申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》1.1投資機(jī)會(huì)研究首先對投資地區(qū)和投資環(huán)境進(jìn)行研究、分析，根據(jù)對自然資源的了解和市場情況的調(diào)查以及對國家的經(jīng)濟(jì)政策和政治環(huán)境等情況進(jìn)行綜合分析預(yù)測，找到最有利的投資機(jī)會(huì)，為投資機(jī)會(huì)的選擇提供依據(jù)1.2申領(lǐng)項(xiàng)目《選址意見書》

及《項(xiàng)目立項(xiàng)批文》《選址意見書》是項(xiàng)目進(jìn)行設(shè)計(jì)、開發(fā)和管理的重要依據(jù)；申領(lǐng)《項(xiàng)目選址意見書》時(shí)需向主管部門提交地址申請報(bào)告、有效的項(xiàng)目建議書等；《項(xiàng)目立項(xiàng)批文》是由計(jì)劃管理部門頒發(fā)，確認(rèn)開發(fā)項(xiàng)目通過審核，是可以進(jìn)行開發(fā)建設(shè)的文件；申領(lǐng)《項(xiàng)目立項(xiàng)批文》的時(shí)候需向主管部門提交可行性報(bào)告、立項(xiàng)申請書、資金來源說明、房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類型說明等；1.3申請定點(diǎn)到城市規(guī)劃管理部門申請定點(diǎn)；需向規(guī)劃部門提交有效的項(xiàng)目立項(xiàng)批文、選址意見書、申請定點(diǎn)報(bào)告、申請用地報(bào)告；企業(yè)的資質(zhì)證明、營業(yè)執(zhí)照、法人代表委托書等文件或證書；1.4申請購置土地、

辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)到土地管理部門辦理土地出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)，簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同，并繳納土地使用權(quán)出讓金；1.5申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、

規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知等文件被申請建設(shè)用地現(xiàn)狀地形圖，根據(jù)開發(fā)項(xiàng)目的性質(zhì)和所處地段條件提出用地范圍，外部限制條件；提出規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)，包括建筑密度、容積率、建筑層數(shù)、高度、體量紅線等1.6申領(lǐng)《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》

提交建設(shè)用地規(guī)劃設(shè)計(jì)總圖，供規(guī)劃管理部門審核，然后由規(guī)劃管理部門核定用地面積，報(bào)經(jīng)政府批準(zhǔn)，發(fā)給開發(fā)商《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》二、項(xiàng)目前期準(zhǔn)備階段選擇勘探隊(duì)伍和設(shè)計(jì)單位申領(lǐng)《工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》申領(lǐng)《房屋拆遷許可證》做好“七通一平”工作選擇監(jiān)理單位選擇承包單位2.1選擇勘探隊(duì)伍和設(shè)計(jì)單位通過招標(biāo)選擇勘察隊(duì)伍進(jìn)行地質(zhì)勘察和設(shè)計(jì)單位進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)2.2申領(lǐng)《工程規(guī)劃許可證》和《施工許可證》《建設(shè)工程許可證》是由規(guī)劃管理部門審批頒發(fā)的；《施工許可證》是由建設(shè)單位（即開發(fā)商）而不是有施工單位負(fù)責(zé)申領(lǐng)；在開工前辦理。未經(jīng)許可，不得擅自開工；2.3申領(lǐng)《房屋拆遷許可證》房屋所在地的市、縣人民政府房屋拆遷管理部門經(jīng)過審查后，為符合條件的折遷人頒發(fā)的據(jù)以實(shí)施拆遷的有關(guān)證書。2.3.1拆遷程序拆遷調(diào)查↓制定拆遷安置計(jì)劃↓申領(lǐng)房屋拆遷許可證↓發(fā)布拆遷公告↓與被拆遷人簽訂協(xié)議↓動(dòng)遷驗(yàn)收↓辦理拆遷房屋產(chǎn)權(quán)滅籍和土地使用證2.4做好“七通一平”工作使土地(生地)在通過一級開發(fā)后，能達(dá)到具備通水、雨污水、電力、暖氣、電信和道路通以及場地平整的條件，使二級開發(fā)商可以進(jìn)場后迅速開發(fā)建設(shè)。主要包括：通給水、通排水、通電、通訊、通路、通燃?xì)狻⑼崃σ约皥龅仄秸?.5選擇監(jiān)理單位通過招標(biāo)方式選擇監(jiān)理單位（接受建設(shè)單位的委托，承擔(dān)其項(xiàng)目管理工作）2.6選擇承包單位通過招標(biāo)選擇承包商招標(biāo)一般流程：擬定招標(biāo)方式，準(zhǔn)備文件↓編制標(biāo)書↓向招標(biāo)主管部門申請招標(biāo)↓發(fā)布招標(biāo)通告↓對承包企業(yè)的資格進(jìn)行預(yù)審↓發(fā)送招標(biāo)文件↓招標(biāo)工程交底與解答↓開標(biāo)、評標(biāo)、決標(biāo)發(fā)出中標(biāo)通知及簽訂合同三、項(xiàng)目建設(shè)階段組織承包商進(jìn)場加強(qiáng)開發(fā)項(xiàng)目工程管理與監(jiān)控申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》項(xiàng)目的竣工驗(yàn)收3.1組織承點(diǎn)包商進(jìn)赤場1、組織顛監(jiān)理單脊位進(jìn)行怠監(jiān)理2、組織襪業(yè)主負(fù)累責(zé)供應(yīng)弊的材料煉、設(shè)備澆訂貨3.茫2加強(qiáng)壩開發(fā)來項(xiàng)目訊工程配管理午與監(jiān)方控1、配稿合承占包商銳做好聽各項(xiàng)城工作2、按時(shí)胖提供施古工現(xiàn)場蘆，完成特場地的差“七通墊一平”3、及時(shí)碑提供以補(bǔ)約定數(shù)隙量的圖喉紙，組紡織以約燙定的由運(yùn)開發(fā)商餃負(fù)責(zé)訂鄭購的材座料設(shè)備巷及時(shí)進(jìn)靜場。4、協(xié)婦助承裁包商止做好孝接受吩驗(yàn)查夫工作5、對項(xiàng)花目的投斤資、進(jìn)那度和施正工質(zhì)量霉進(jìn)行監(jiān)氧控。6、進(jìn)行營合同管痛理7、有效鐘地協(xié)調(diào)于參與項(xiàng)橋目單位矮的關(guān)系濁。3.3申領(lǐng)《商品兵房預(yù)菜售許灘可證》到房地菌產(chǎn)市場福管理部糾門申請旨；應(yīng)具備建條件：建設(shè)跟項(xiàng)目白各種膝批準(zhǔn)晨手續(xù)跡齊備減，且毅已確減定竣諸工交您付使撿用日聞期；一般規(guī)叔定已完茫成建設(shè)竟項(xiàng)目投段資的25襯%或已完袍成單體揮項(xiàng)目的憑主體結(jié)階構(gòu)（即肯結(jié)構(gòu)封捕頂）（編不同地汪區(qū)有所逐不同）染；已確套定預(yù)多售的寬監(jiān)管浙機(jī)構(gòu)蒙和監(jiān)蓄管方敢案已制潑定房凱屋使獵用維梢修公霉約應(yīng)提藥交的描材料藥：開發(fā)跪商的起營業(yè)波執(zhí)照菌，建濟(jì)設(shè)項(xiàng)追目的好投資卵立項(xiàng)位、規(guī)粥劃、臟用地獅和施板工等踢批準(zhǔn)剃文件槳或證俯件。工程干施工繳進(jìn)度館計(jì)劃贊。一般曲規(guī)定寧投入跑開發(fā)趕建設(shè)轉(zhuǎn)的資攏金已購達(dá)工材程建休設(shè)總靠投資泛的25燈%以上候的證仙明材逮料。商品辭房的諷預(yù)售賠方案叨，方那案應(yīng)析說明伶商品嘉房位瓣置、炭裝修丟標(biāo)準(zhǔn)糕、交漢付使抽用日華期、胃預(yù)售而總面勢積和降交付叼使用抓后的淋物業(yè)昌管理圣等內(nèi)置容；捏應(yīng)附釋有商瘡品房自預(yù)售基總平筋面圖礙。3.飾4項(xiàng)目糟的竣挖工驗(yàn)悲收建設(shè)捐工程鴉竣工拜驗(yàn)收貼應(yīng)當(dāng)茅具備親下列餐條件愿：完成監(jiān)建設(shè)頓工程蜜全部已設(shè)計(jì)莫和合侮同約悟定的脅各項(xiàng)巷內(nèi)容素，達(dá)晶到使芬用要趙求；有完整剩的技術(shù)檔案伴和施倦工管醋理資若料；有工涂程使走用的般主要始建筑倡材料墓、建提筑構(gòu)幫配件滴和設(shè)盡備的異進(jìn)場練試驗(yàn)推報(bào)告亭；有勘里察、敲設(shè)計(jì)仍、施世工、寒工程拖監(jiān)理蓬單位末、建塌設(shè)單換位分孤別簽橫署的烏質(zhì)量瘋合格液文件掛；有施鈴工單攤位簽株署的貫工程繡保修墨書。攏不運(yùn)符合姨上述韻條件濫的工蜘程，危建設(shè)劣單位基不得牛組織塵工程早的竣冤工驗(yàn)慶收。3.4項(xiàng)目的尤竣工驗(yàn)言收應(yīng)提交壓材料：項(xiàng)目忘開工搶報(bào)告脾、竣毒工報(bào)冊告、膊分部銜分項(xiàng)盒工程脆技術(shù)汽人員寧名單摔、圖你紙會(huì)利審及屋交底伍記錄奏、設(shè)改計(jì)變踢更通升知、本技術(shù)蔽變更蛛核定確單、賞工程怪質(zhì)量位事故益調(diào)查軍處理偉資料彎、測秘量放門線資益料、卷材料林構(gòu)件填設(shè)備規(guī)合格太證明坐、試?yán)@驗(yàn)檢右驗(yàn)報(bào)繡告、繡隱蔽漢工程稿驗(yàn)收合記錄綁、施疑工日是志、經(jīng)竣工螺圖、系質(zhì)量游檢驗(yàn)雜評定毯資料森、竣滋工驗(yàn)價(jià)收資伯料等四、獻(xiàn)項(xiàng)目模銷售辦及售廊后服沈務(wù)階資段辦理竣墨工后的消產(chǎn)權(quán)登攏記手續(xù)申領(lǐng)《封商品房育銷售許脅可證》與物業(yè)味公司簽均訂物業(yè)嚷委托管若理合同提交秒相關(guān)亦材料與用賣戶簽絡(luò)訂商袍品房啊銷售仰合同若或租梳賃合積同做好物義業(yè)管理造工作4.艇1辦理竣畝工后的晚產(chǎn)權(quán)登收記手續(xù)新房夢竣工彎后3個(gè)月內(nèi)申請尤辦理雷所有單權(quán)登得記；登記時(shí)塊需提交虹建設(shè)許所可證和紗建筑圖圈紙等資辟料；4.2申領(lǐng)《商品緩房銷床售許擦可證》向主管藏部門交俱驗(yàn)主要迅的證明輔文件及勵(lì)相關(guān)資捆料（如窄：項(xiàng)目價(jià)批文、征規(guī)劃紅詞線圖、萬土地權(quán)閑屬證明攔文件、堅(jiān)建設(shè)用猜地規(guī)劃害許可證巡壽、建設(shè)盡工程規(guī)受劃許可鄙證、房印屋竣工戀驗(yàn)收資相料及平腸面圖、悶價(jià)格申守請表等飯。4.3與物左業(yè)公融司簽捧訂物瓦業(yè)委蛛托管乞理合喂同物業(yè)管兩理服務(wù)是物業(yè)屬管理笨企業(yè)受物業(yè)榜產(chǎn)權(quán)犁人、使用人篇委托，以賤有償澤方式檢對物豬業(yè)項(xiàng)孔目進(jìn)絞行日爺常維托護(hù)、恨修繕膀與整宇治等擦服務(wù)蘭。4.曠4提交箏相關(guān)支材料開發(fā)綱企業(yè)盯將物殼業(yè)交陰付物倦業(yè)管偉理公幕司接罪管時(shí)揀，應(yīng)減提交頑以下童資料時(shí)：房取屋建廣設(shè)的解各項(xiàng)西批準(zhǔn)衣文件夕、竣夜工總追平面導(dǎo)圖、截房屋狗及配騎套基些礎(chǔ)設(shè)奧施、嶄設(shè)備證的竣且工圖寄，地近下管辟道網(wǎng)杯圖及衫其他舟必要建資料4.5與用戶智簽訂商汪品房銷胳售合同區(qū)或租賃條合同購買人疊應(yīng)當(dāng)自料銷售合飯同簽訂遵日起，柔一般規(guī)栽定90天內(nèi)辦理塞土地備使用窩權(quán)和廢房屋籌所有廊權(quán)登鑰記手余續(xù)。(具體應(yīng)攤根據(jù)當(dāng)報(bào)地情況銷而定)4.曠6做好物鵝業(yè)管理案工作包括管禽理和服驅(qū)務(wù)兩方犬面：管理鉛：掌義握物售業(yè)的貢變動(dòng)探、使樓用狀白況、若使房沸屋設(shè)早備和篩配套言設(shè)施苦及時(shí)先得到法修復(fù)杯、更雁新、剃保養(yǎng)蔥；服務(wù)純：以散充分國保障袋產(chǎn)權(quán)區(qū)所有濃人、悉居住罩