房地產(chǎn)開發(fā)流程及各環(huán)節(jié)所涉及文件資料

房地產(chǎn)開發(fā)流程及各環(huán)節(jié)所涉及的文件資料1房地產(chǎn)開發(fā)程序可分為四個大階段項目立項階段項目前期準(zhǔn)備階段項目建設(shè)階段項目銷售及售后服務(wù)階段 也有將其分為8個步驟或其他劃分，本講不著重分析階段步驟劃分及工作內(nèi)容，也重在借一個較為完整的開發(fā)程序說明其中所涉及的相關(guān)文件資料等信息資源管理內(nèi)容。2房地產(chǎn)開發(fā)流程一般8個步驟投資機(jī)會尋找初步可行性研究獲取土地使用權(quán)詳細(xì)可行性研究規(guī)劃設(shè)計與方案報批簽署合作協(xié)議及合同施工建設(shè)與竣工驗收市場營銷與物業(yè)管理3項目設(shè)想1.投資立項申請項目報告年度計劃可行性研究規(guī)劃方案征地勘察設(shè)計地質(zhì)勘查設(shè)計招標(biāo)規(guī)劃設(shè)計方案選定建筑設(shè)計拆遷辦理施工執(zhí)照編制施工組織設(shè)計工程預(yù)算造價2.前期工作審核施工圖七通一平材料設(shè)備訂貨辦理開工報告組織招標(biāo)簽訂施工合同組織施工單位進(jìn)場組織設(shè)計交底審查施工圖組織設(shè)計3.施工準(zhǔn)備施工放線規(guī)劃部門驗線勘察設(shè)計部門驗槽組織樁基驗收隱蔽工程預(yù)驗結(jié)構(gòu)簽訂驗收4.工程管理竣工工程預(yù)驗組織竣工驗收竣工資料歸檔辦理竣工決算商品房預(yù)售商品房價格報批報工程竣工單商品房記賬入庫商品房銷售5.房屋銷售組織交房建立物管機(jī)構(gòu)建立房屋檔案建立服務(wù)制度6.售后服務(wù)日常管理4房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司的設(shè)立進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)要求企業(yè)有開發(fā)資質(zhì),無者,需要進(jìn)行企業(yè)注冊,設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)公司。相關(guān)法律程序：公司設(shè)立準(zhǔn)備申請資質(zhì)等級審批申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)辦理工商注冊登記辦理稅務(wù)登記5房地產(chǎn)項目立項工作程序投資機(jī)會研究——項目設(shè)想 投資是對投資地區(qū)和投資環(huán)境進(jìn)行研究、分析，根據(jù)對自然資源的了解和市場情況的調(diào)查預(yù)測，以及國家的經(jīng)濟(jì)政策和政治環(huán)境等情況，分析是否具有最有利的投資機(jī)會，為投資機(jī)會的選擇提供依據(jù)?？上冗M(jìn)行項目設(shè)想，再尋找合適地塊先找地塊，再進(jìn)行項目設(shè)想項目設(shè)想的具體化，包括：建設(shè)地點(diǎn)初步落實建設(shè)用地自然條件適宜性研究等6 土地信息獲取途徑（1）政府職能部門擬出讓土地（2）其他開發(fā)商擬轉(zhuǎn)讓或?qū)で蠛献鳎?）其他土地信息（擬清算可直接開發(fā)或變更手續(xù)簡易且可用于房地產(chǎn)開發(fā)的土地）編制與報批項目建議書進(jìn)行項目環(huán)境影響評價項目可行性研究及報批或備案落實建設(shè)用土地（招標(biāo)、掛牌、拍買等方式）發(fā)改委立項項目土地獲取后，進(jìn)行項目市場深度研究，包括項目定位等，這又涉及到相關(guān)信息收集分析7立項審批階段涉及主要文件材料1、項目立項申請報告書（原件一份）2、項目建議書或項目可行性研究報告（一份）3、建設(shè)用地的權(quán)屬文件或建設(shè)項目用地預(yù)審意見書（一份）4、項目建設(shè)投資概算（一份）5、銀信部門出示的資金證明（原件一份）6、企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件一份）；（房地產(chǎn)項目需提供資質(zhì)證明一份）7、項目地形圖（一份）8、有關(guān)職能部門的意見。其他資料項目環(huán)境影響評價報告（若需要的話）8項目建議書審批主管部門 發(fā)改委所需材料項目建議書項目建設(shè)投資概算銀信部門出示的資金證明企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本9可行性研究審批審批部門 發(fā)展與改革委員會 申報資料編制待批的可行性研究報告項目環(huán)境影響評價報告書項目建議書批復(fù)副本等10項目立項主管部門 發(fā)改委所需資料項目立項申請報告書項目建議書或項目可行性研究報告（及批復(fù)文件）企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照副本（復(fù)印件一份）；（房地產(chǎn)項目需提供資質(zhì)證明一份）有關(guān)職能部門的意見等11在編制項目建議書、項目可行性研究報告、環(huán)境影響評價報告、以及在進(jìn)行項目機(jī)會分析策劃階段，需要收集大量與項目所在地政治、經(jīng)濟(jì)、各種自然與社會環(huán)境等方面信息（見前面關(guān)于信息介紹）12區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀況國內(nèi)生產(chǎn)總值：第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)國家宏觀金融政策：貨幣政策利率13貨幣政策利率房地產(chǎn)按揭政策固定資產(chǎn)投資總額：全國及項目所在地其中房地產(chǎn)開發(fā)比重社會消費(fèi)品零售總額：居民消費(fèi)價格指數(shù)商品住宅價格指數(shù)14對于房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中反映項目地塊相關(guān)信息有：土地性質(zhì)地理位置地質(zhì)地貌狀況土地面積及紅線圖土地規(guī)劃使用性質(zhì)七通一平現(xiàn)狀15土地周邊環(huán)境相關(guān)信息地塊周邊的建筑物綠化景觀自然景觀歷史人文景觀環(huán)境污染狀況地塊交通條件相關(guān)信息地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠(yuǎn)景規(guī)劃項目的水、路、空交通狀況地塊周邊的市政道路進(jìn)入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀16周邊市政配套設(shè)施調(diào)查購物場所文化教育醫(yī)療衛(wèi)生金融服務(wù)郵政服務(wù)娛樂、餐飲、運(yùn)動生活服務(wù)娛樂休息設(shè)施周邊可能存在的對項目不利的干擾因素歷史人文區(qū)位影響17房地產(chǎn)開發(fā)前期準(zhǔn)備階段辦理建設(shè)用地規(guī)劃許可證購置土地相關(guān)后續(xù)工作申領(lǐng)項目選址意見書申請定點(diǎn)申請購置土地辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)（獲得土地使用權(quán)）申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計條件通知書等文件編制規(guī)劃設(shè)計總圖申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證可進(jìn)入拆遷環(huán)節(jié)1819辦理建尼設(shè)工程鏈規(guī)劃許愧可證項目貝選址捐意見似通知名書—獲得建誘設(shè)工程捆設(shè)計條牛件要求獵通知書委托規(guī)汪劃設(shè)計充部門進(jìn)凳行規(guī)劃嶼設(shè)計并耐報批規(guī)劃設(shè)悠計主案是統(tǒng)制及傷報審初步棵設(shè)計匯及送遲審施工圖木設(shè)計及犧送審消防溫、人把防、較衛(wèi)生稍防疫都、環(huán)垂保施倡工圖效審查碌、教宜育報往建、賠園林務(wù)交通尊報建牢、簽訂臺公共遠(yuǎn)配套旅協(xié)議席書建筑證外裝批飾、舊環(huán)境針設(shè)計敗方案辦理獲稠取工程健規(guī)劃許朝可證20需要的妨相關(guān)文奮件資料建設(shè)色項目劉地點(diǎn)生征求駐意見啦函建設(shè)堅項目智規(guī)劃婆審批精申報青表建設(shè)單釣位用地矩申請及滋擬建項惹目情況洗說明擬建方樣案設(shè)想廊總平面適圖規(guī)劃報紐奉建申請色表選址食意見忽書規(guī)劃洪選址湊測繪身成果搞圖測繪部斬門劃定賤規(guī)劃控羅制線放界愚、測席繪圖21控制見性詳舅細(xì)規(guī)去劃報審野圖紙移的電可子文采件豎向設(shè)蠢計、管填線綜合專家評刮審的參紙審方案規(guī)劃許可攤證申請改表施工沙圖說鍛（加卷蓋設(shè)兄計資誦質(zhì)印鳴章，銅建筑籮工程澆僅限刮建施叛圖）猴及其出電子斯文檔土地證廈、用地寧批準(zhǔn)書市建委慈初步設(shè)法計批復(fù)消防濟(jì)、市擇政、緩人防弱、環(huán)旦保、暗防雷味、教過委意彈見施工圖墾設(shè)計文華件審查晨意見書地勘報迫告其他資愁料見例聽子中所紫列，各躺地區(qū)可蜜能不一友樣2223項目建捕設(shè)階段市政并配套尺工程各項猾目市誕政配俯套工積程咨愁詢電信、硬供電、稀供水、限道路方拉案、熱菜力方案否等咨詢市政項頂目綜合勿設(shè)計與股審定項目綜勵合方案吧審定建設(shè)項玻目規(guī)劃慚審批報旺表市政項悔目綜合言方案24審定方授案總圖切及道路掏方案市政燒各專降業(yè)項木目咨巧詢方疲案各單稈位報費(fèi)批雨污水殃方案初雜步設(shè)計市政設(shè)佳計綜合狀方案會資審市政專令業(yè)施工俱圖設(shè)計25辦理施引工許可垂證辦理施伶工許可喬征求意緩見辦理招狀投標(biāo)（摘施工、蝴監(jiān)理)樹木暢采伐鍬手續(xù)地名辦澡批復(fù)質(zhì)量幻玉監(jiān)督稠通知需書安全監(jiān)蝕督通知惠書年度施憲工計劃統(tǒng)計開局登速記通搭知施工圖遺審查意敢見建筑趁工程螞施工晝許可欣證26辦理工蘋程報建施工殖現(xiàn)場糟檢查眨及市政配柄套辦理施工卵圖設(shè)禿計審驚查落實架監(jiān)理蕩單位落實蓮招投堪標(biāo)規(guī)費(fèi)繳前納所在區(qū)司建委審?fù)薏楂@得《建設(shè)工執(zhí)程施工許絡(luò)可證》27涉及廊到的旋文件赴與資捕料（一）唱建設(shè)工違程報建宇，首先課要提供呢如下資瓦料到建女委辦理綿登記手鏡續(xù)。1、計劃唇部門核征發(fā)的《固定資委產(chǎn)投資談許可證》或主管趕部門批籌準(zhǔn)的計效劃任務(wù)皇書；2、規(guī)敢劃部罩門核元發(fā)的《建設(shè)角用地托規(guī)劃嘩許可寄證》和《建設(shè)工鳥程規(guī)劃衰許可證》；3、國土搬部門核國發(fā)的《國有錯土地暈使用損證》；4、符承合項氧目設(shè)控計資飼格設(shè)崖計單斧位設(shè)輔計的題施工市圖紙拖和施膽工圖映設(shè)計涂文件極審查墾批準(zhǔn)決書；5、人競防辦嶄核發(fā)爛的《人民規(guī)防空憂工程榮建設(shè)姑許可挖證》；286、消邀防部稻門核緞發(fā)的《建筑烘工程廣消防位設(shè)計懲審核宏意見申書》；7、防咬雷設(shè)普施檢濃測所便核發(fā)庭的《防雷設(shè)沫施設(shè)計攪審核書》；8、地新震辦崇公室盟核發(fā)惱的《抗震設(shè)喇防審核癥意見書》；9、建竟設(shè)資響金證三明；10、工程抓預(yù)算書針和造價薄部門核漢發(fā)的《建設(shè)昨工程耀類別灰核定柔書》；11、法律醉、法規(guī)利規(guī)定的炸其他資洋料。29（二）廟公開招頂標(biāo)的建掙設(shè)工程詢，要補(bǔ)溫充如下草資料到藥招標(biāo)辦昏辦理手暴續(xù)。1、建意設(shè)單復(fù)位法蜂定代據(jù)表人瓶證明議或法刷定代吩表人熄委托盈證明陸；2、建設(shè)督工程施黨工公開殼招標(biāo)申朋請表；3、建設(shè)喊工程監(jiān)罷理公開饞招標(biāo)申血請表。30（三）際邀請招腹標(biāo)的建剖設(shè)工程跟，要補(bǔ)束充如下活資料到鉗招標(biāo)辦凝辦理手瞎續(xù)。1、建順設(shè)單祝位法促定代扮表人兼證明膽或法悠定代職表人認(rèn)委托菜證明勸；2、建桶設(shè)工滴程施鞏工邀攻請招級標(biāo)審魂批表夏；3、建設(shè)箭工程監(jiān)續(xù)理邀請世招標(biāo)審撐批表；4、工商狐部門簽徹發(fā)的私困營企業(yè)優(yōu)證明；5、法人債營業(yè)執(zhí)膽照；6、其沾他申見請邀鋸請招注標(biāo)理墨由證懇明。31（四）尊直接發(fā)門包的建晚設(shè)工程飯，要補(bǔ)盲充如下泊資料到燒招標(biāo)辦哭辦理手遺續(xù)。1、建設(shè)堡單位法謊定代表勻人證明贊或法定術(shù)代表人圈委托證剩明；2、建航設(shè)單濕位申感請安吸排建花設(shè)工繩程施銜工單綠位報扯告；3、建彈設(shè)單米位申賀請安醬排建漏設(shè)工捧程監(jiān)閘理單每位報賄告；4、工通商部拖門簽蜜發(fā)的假私營報企業(yè)銜證明毒；5、法萌人營戚業(yè)執(zhí)縮慧照；6、建脈設(shè)工稈程直釋接發(fā)搞包審裂批表博。32（五）侄辦理建末設(shè)工程遍質(zhì)量監(jiān)羨督，要敏提供如侮下資料招到質(zhì)監(jiān)錯站辦理贊手續(xù)。1、《規(guī)劃許勢可證》；2、工程哪施工中慶標(biāo)通知勵書或工敵程施工蔑發(fā)包審勢批表；3、工覽程監(jiān)挖理中巨標(biāo)通盤知書欺或工困程監(jiān)在理發(fā)錯包審族批表悼；4、施核工合宰同及惕其單紫位資抽質(zhì)證柴書復(fù)婚印件駐；5、監(jiān)狼理合少同及初其單僻位資目質(zhì)證乘書復(fù)板印件盞；6、施工段圖設(shè)計騙文件審老查批準(zhǔn)析書；7、建設(shè)態(tài)工程質(zhì)瘡量監(jiān)督蒜申請表贈；8、法律吃、法規(guī)讀規(guī)定的贏其他資狀料。33（六鵲）辦抄理建狼設(shè)工耀程施聽工安新全監(jiān)鴉督，西要提簡供如蒸下資欲料到劣安監(jiān)追站辦卸理手陶續(xù)。1、建設(shè)音單位提坐供的資頌料：（１）泰工程施顧工安全艙監(jiān)督報號告；（２）憲工程施川工中標(biāo)妙通知書斤或工程對施工發(fā)佛包審批指表；（３蠢）工造程監(jiān)起理中茫標(biāo)通挑知書看或工行程監(jiān)臺理發(fā)郊包審材批表搖；（４蹦）工掏程項嶺目地狀質(zhì)勘琴察報狡告（狂結(jié)論蛋部分爽）；（５傍）施侍工圖因紙（晨含地腳下室眾平、治立、貼剖）約；（６房誠）工躬程預(yù)栽算書徐（總鎖建筑夫面積令、層烤數(shù)、講總高軋度、秘造價嫌）；342、施工寺單位提井供的資滔料：（１千）安傲全生三產(chǎn)、休文明鉆施工績責(zé)任抬制；（２來）安丑全生柿產(chǎn)、汗文明族施工石管理現(xiàn)目標(biāo)娘；（３）報施工組敢織設(shè)計點(diǎn)方案和痕專項技蒸術(shù)方案育；（４）蘿安全生負(fù)產(chǎn)、文偵明施工痕檢查制翅度；（５洗）安寬全生周產(chǎn)、爐文明傻施工卡教育能制度叢；（６）瘦項目經(jīng)凍理資質(zhì)忽證書復(fù)速印件，季安全員亦、特種席作業(yè)人忘員上崗沃證原件違和復(fù)印頭件；（７蘇）現(xiàn)漿場設(shè)燦施、是安全云標(biāo)志濕等總槐平面喇布置蚊圖；（８枕）購便買安殼全網(wǎng)弦的合坐格證壯、準(zhǔn)霧用證鐵發(fā)票牢原件召和復(fù)臘印件猶；（９仍）建積設(shè)工厭程施幕工安斬全生皺產(chǎn)責(zé)惑任書木；（10）建設(shè)鼠工程施備工安全掛受監(jiān)申晃請表；（11）法律燦、法規(guī)生規(guī)定的兆其他資流料。35（七喝）領(lǐng)勺取《施工許欺可證》，除第漠（一）江條規(guī)定袍提供的寧資料外胞，要補(bǔ)薯充如下禍資料到勝建委辦獻(xiàn)理手續(xù)驅(qū)。1、工現(xiàn)程施爭工中攻標(biāo)通群知書鵲或工模程施嚷工發(fā)膠包審姓批表雹；2、工握程監(jiān)輪理中醒標(biāo)通挽知書晴和工眼程監(jiān)監(jiān)理合沈同；3、施僑工單栽位項田目經(jīng)構(gòu)理資朝質(zhì)證籠書（儀樁基鑄礎(chǔ)工罰程要序提供怒建設(shè)放行政奔主管小部門透核發(fā)麥的樁筍機(jī)管查理手衡冊）基；4、使賽用商港品混蓬凝土《購銷來合同》或經(jīng)戴建設(shè)哭行政得主管際部門斗批準(zhǔn)棍現(xiàn)場梅攪拌乖的批幫文；5、質(zhì)量該監(jiān)督申湖請安排學(xué)表；6、安濟(jì)全監(jiān)清督申幼請安向排表決；7、建設(shè)五工程質(zhì)剃量監(jiān)督敬書；8、建設(shè)落工程施瞎工安全訊受監(jiān)證扶；9、施憶工許泰可申栗請表晉；36四、挪建設(shè)諷工程伏竣工龍驗收（一）翻建設(shè)工暢程竣工厚驗收，柿要提供散如下資員料到質(zhì)獸監(jiān)站審送核，質(zhì)仁監(jiān)站在7個工嶺作日劍內(nèi)審彩核完孔畢；拔建設(shè)妙單位醫(yī)組織碎有關(guān)繞單位綁驗收西時，舅質(zhì)監(jiān)需站派弄員現(xiàn)傳場監(jiān)梅督。1、已完長成工程顫設(shè)計和烈合同約掃定的各準(zhǔn)項內(nèi)容班；2、工程占竣工驗櫻收申請倍表；3、工程請質(zhì)量評化估報告弊；4、勘桐察、撞設(shè)計飯文件帥質(zhì)量搏檢查叨報告筒；5、完桐整的凝技術(shù)煤檔案勤和施抄工管綠理資前料（授包括劣設(shè)備刊資料洪）；376、工荷程使梳用的斤主要庭建筑趙材料謀、建橋筑構(gòu)賴配件苦和設(shè)蘿備的尖進(jìn)場報試驗青報告鐮；7、地基鵝與基礎(chǔ)滲、主體劉砼結(jié)構(gòu)痕及重要訪部位檢浩驗報告第；8、建設(shè)捉單位已辦按合同盜約定支饞付工程易款；9、施工才單位簽帆署的《工程存質(zhì)量變保修愚書》；10、市野政基虛礎(chǔ)設(shè)拒施的模有關(guān)射質(zhì)量辭檢測稻和功嘆能性粒試驗釀資料志；11、規(guī)邊劃部娛門出伍具的破規(guī)劃福驗收無合格概證；12、公各安、西消防琴、環(huán)苦保、胳防雷部、電集梯等凝部門隙出具送的驗棚收意市見書樣或驗職收合擱格證溜；13、質(zhì)晃監(jiān)站啟責(zé)令段整改琴的問擊題已套全部體整改肉好；14、造價權(quán)站出具潑的工程噴竣工結(jié)斧算書。38（二）扶建設(shè)工提程竣工延驗收前預(yù)，施工推單位要判向建委賽提供安遠(yuǎn)監(jiān)站出聽具的工脅程施工鉤安全評逼價書。（三）棕建設(shè)工潮程竣工予驗收備剝案，自殖工程竣細(xì)工驗收廳之日起15個工作灘日內(nèi)，日要提供趁如下資貓料到質(zhì)奮監(jiān)站辦墾理手續(xù)歐。1、工程忘竣工驗柴收報告她；2、《施工椒許可甲證》；3、竣傳工驗遺收備神案表蔑；4、工拆程質(zhì)昏量監(jiān)卵督報外告；395、工笛程竣鍛工驗膏收申饑請表駝；6、工程慮質(zhì)量評粘估報告澡；7、工程親施工安柿全評價首書；8、工程瓜質(zhì)量保桂修書；9、工街程竣迅工結(jié)改算書三；10、商閣品住偽宅要果提供《住宅質(zhì)本量保證襯書》和《住宅使粒用說明謹(jǐn)書》；11、法律巷、法規(guī)尖規(guī)定的秩其他資肥料。40（四）璃建設(shè)工某程竣工犧結(jié)算審慕核，要貪提供如喊下資料頓到造價除站辦理甚手續(xù)。1、工程榜按實際始結(jié)算的柄，要提媽供如下墨資料：（1）建設(shè)環(huán)單位和輸施工單跌位的委葉托書；（2）工斜程類至別核脹定書讓；（3）工帝程施除工中桿標(biāo)通著知書檢或工箏程施琴工發(fā)趙包審厭批表過；（4）工踢程施濁工承手發(fā)包塵合同趁；（5）施班工組話織設(shè)銜計方摔案；（6）圖跟紙會外審記虛錄；（7）工尿程施鋒工開抹工報叛告；（8）隱蔽績工程驗劉收記錄鎮(zhèn)；（9）工財程施熄工進(jìn)挪度表員；41（10）工計程子善目換儉算和舅抽料右（筋課）表挨；（11）工程毯設(shè)計變際更資料棟；（12）施環(huán)工現(xiàn)劇場簽筍證資障料；（13）竣饒工圖雙。2、工程鋪按甲乙款雙方約飲定的固家定價格錫（或總輛造價）噸結(jié)算的慎，要提帆供如下遭資料：（1）建設(shè)傻單位和繭施工單招位的委她托書；（2）工程杠承包合監(jiān)同原件永；（3）竣偷工圖殘。42五、辦修理預(yù)售堆許可證l、預(yù)售視人已取綿得房地辮產(chǎn)開發(fā)泰證書、設(shè)營業(yè)執(zhí)席照。2、已取厘得土地是管理部草門出具派的用地托批文及雞土地使泄用證。3、持有《建設(shè)工刮程規(guī)劃槍許可證》及《建設(shè)工墳程施工妖許可證》。4、計劃岡部門簽欲發(fā)的《項目投踢資許可敬證》。5、如膝向境仇外銷匆售，畢需提董供境耀外銷喪售商青品房甘批文沈。6、已衫簽房抹屋施爸工合請同。437、三懶層以以下的湊商品箱房項配目已窄完成餡基礎(chǔ)疊和結(jié)膊構(gòu)工租程；歡四層異以上蘇的商悶品房潔項目宵，