房地產(chǎn)投資基本知識(shí)

第二章房地產(chǎn)投資分析的基本知識(shí)資金投入的時(shí)間不同或者收益產(chǎn)生的時(shí)間不同，對(duì)投資經(jīng)濟(jì)效果的影響也不相同，在投資決策時(shí)，需要把所有的支出和收入都折算到同一個(gè)時(shí)間點(diǎn)，并通過(guò)一系列投資效果評(píng)價(jià)指標(biāo)的計(jì)算，對(duì)投資方案進(jìn)行比較、分析。因此，必須掌握相關(guān)的現(xiàn)金流量、資金時(shí)間價(jià)值、資金等效值和投資經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)。第一節(jié)資金的時(shí)間價(jià)值第二節(jié)利息與利率第三節(jié)現(xiàn)金流量圖、現(xiàn)金流量表與資金等值第四節(jié)等值計(jì)算公式第五節(jié)房地產(chǎn)投資經(jīng)濟(jì)效果分析資金的時(shí)間價(jià)值是指一定數(shù)量的資金在生產(chǎn)或流通中可以增加新的價(jià)值，即資金的價(jià)值可以隨時(shí)間不斷地發(fā)生變化。同樣數(shù)額的資金在不同的時(shí)間具有不同的價(jià)值，即等量不等值。資金的時(shí)間價(jià)值取決于投資利潤(rùn)率、通貨膨脹率以及風(fēng)險(xiǎn)因素把資金投入生產(chǎn)，可以獲取一定數(shù)量的利潤(rùn)，而且當(dāng)利潤(rùn)率一定時(shí)，資金周轉(zhuǎn)越快，取得的利潤(rùn)越多；把資金存人銀行，則可以獲得一定數(shù)量的利息。利潤(rùn)和利息體現(xiàn)了資金的增值，表明資金具有時(shí)間價(jià)值。資金具有時(shí)間價(jià)值，但必須以投人生產(chǎn)或流通為前提。靜止的資金是不會(huì)增值的。第一節(jié)資金的時(shí)間價(jià)值一、利息和利率的概念資金具有時(shí)間價(jià)值，因此占用資金應(yīng)付出一定的代價(jià)，反之，放棄使用資金應(yīng)得到一定的補(bǔ)償。利息：占用資金所付的代價(jià)或放棄使用資金所得的報(bào)酬。利息通常根據(jù)利率來(lái)計(jì)算。利率：是指經(jīng)過(guò)一個(gè)計(jì)息周期，所獲利息額與借貸金(即本金)之比，一般以百分?jǐn)?shù)表示。

計(jì)息周期是計(jì)算利息的時(shí)間單位，我國(guó)銀行存、貸款的計(jì)息周期多為月或年。若計(jì)息周期為月，則利率稱(chēng)為月利率；若計(jì)息周期為年，則利率稱(chēng)為年利率。第二節(jié)利息與利率二、單利和復(fù)利利息的計(jì)算有單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息兩種。（一）單利單利計(jì)息指在計(jì)算利息時(shí)只考慮本金，而不考慮已經(jīng)獲得的利息，即利息不再生息

第一年獲利息Pi，年末本利和F＝P+Pi=P(1+i)；第二年獲利息Pi，年末本利和F＝P+2Pi=P(1+2i)第三年獲利息Pi，年末本利和F＝P+3Pi=P(1+3i)

第n年年末獲利息Pi，本利和F＝P+nPi=P(1+ni)。若本金為P，年利率為i，則單利計(jì)息本利和計(jì)算公式為F＝P（1+ni）

(2—1)式中

F－第n個(gè)計(jì)息周期末的本利和；p－本金；i—利率；n—計(jì)息周期數(shù)。例某人將1000元存人銀行，存期為3年，年利率為9％,按單利計(jì)息到期后可獲本利和多少?解：F＝P（1+ni）＝1000×（1+3×9％）

＝1270(元)即到期后可獲本利和1270元。（二）復(fù)利復(fù)利計(jì)息指不僅考慮本金生息，而且考慮已獲利息生息。即把已獲利息加到本金中去，以上期末的本利和作為本期計(jì)算利息的本金。若本金為P，年利率為i，按復(fù)利計(jì)息各年利息及年末本利和如下：第一年獲利息Pi，年末本利和F＝P+Pi=P(1+i)；第二年獲利息P(1+i)i，年末本利和F=P(1+i)2；第三年獲利息P(1+i)2i，年末本利和F=P(1+i)3；第n年獲利息P(1+i)n-1i，年末本利和F＝P(1+i)n若本金為P，年利率為i，復(fù)利計(jì)息本利和公式為F＝P（1+i）n（2-2）

例某單位貸款20萬(wàn)元，期限10年,年利率為7％,分別按單利計(jì)息和復(fù)利計(jì)息方法計(jì)算到期后應(yīng)償還的本利和分別為多少?解：按單利計(jì)息F＝20×(1+10×7％)＝34.00(萬(wàn)元)按復(fù)利計(jì)息F＝20×(1+7%)10＝39.34(萬(wàn)元)三、名義利率和實(shí)際利率在利息計(jì)算中，一般采用年利率，但如果銀行有效計(jì)息周期小于1年，如季度或月，這時(shí)往往需要將季度利率或月利率換算為年利率。季度利率或月利率為周期利率，記為i0，年內(nèi)計(jì)息周期數(shù)為m，則有如下兩種年利率表示方法。（一）名義利率名義利率是不考慮年內(nèi)各周期間復(fù)利效果的年利率，計(jì)算公式為i名＝i0m (2—3)若已知名義利率和年內(nèi)計(jì)息周期數(shù)，則可利用上式計(jì)算周期利率。如：某筆住房抵押貸款按月還本付息，其月利率為0.5%，通常稱(chēng)為“年利率6%，每月計(jì)息一次”。按單利計(jì)算利息時(shí)，名義利率=實(shí)際利率（二）實(shí)際利率實(shí)際利率(i實(shí))是考慮年內(nèi)各周期間復(fù)利效果的年利率。設(shè)本金為P，則P(1+i0)m＝P(1+i實(shí))因而可得實(shí)際利率計(jì)算公式i實(shí)＝(1+i0)m－1（2-4） 名義利率若已知名義利率和年內(nèi)計(jì)息周期數(shù)，則式(2—4)可表示為(2—5)分析得出：1）實(shí)際利率比名義利率更能反映資金的時(shí)間價(jià)值；2）名義利率越大，計(jì)息周期越短，實(shí)際利率與名義利率的差異越大。3）計(jì)息周期=1，實(shí)際利率大于名義利率。4）計(jì)息周期>1，實(shí)際利率大于名義利率。例：某筆住房貸款年利率為12%，貸款額為1000元，期限為1年，復(fù)利計(jì)算，分別以一年1次計(jì)息；1年4次計(jì)息；1年12月按月利息計(jì)息，則1年后的本利和分別為：解：名義利率=周期利率X每年計(jì)息周期數(shù)一年1次計(jì)息F=1000x（1+12%）=1120元一年4次計(jì)息一年12次計(jì)息周期利率既是實(shí)際利率又是名義利率例：現(xiàn)需貸款買(mǎi)房，有兩個(gè)方案可供選擇：第一方案名義利率為16％，每年計(jì)息一次；第二方案名義利率為15％，每月計(jì)息一次。問(wèn)應(yīng)選擇哪個(gè)貸款方案?解：方案一：實(shí)際利率i1＝16％方案二：實(shí)際利率因i1＜i2，故應(yīng)選擇第一貸款方案。例：已知某項(xiàng)目，計(jì)息周期為半年，名義年利率為8%，則項(xiàng)目的實(shí)際年利率為（）。A．4%B．8%C．8.16%D．16.64%C第三節(jié)現(xiàn)金流量圖、現(xiàn)金流量表與資金等值

一、現(xiàn)金流量圖在投資分析中，為便于分析資金的收支變化，避免計(jì)算時(shí)發(fā)生錯(cuò)誤，經(jīng)常借助現(xiàn)金流量圖?，F(xiàn)金流量圖的一般形式如圖3—1所示?，F(xiàn)金流量圖的作圖規(guī)則如下：(1)先畫(huà)一條水平線，等分成若干間隔，每一間隔代表一個(gè)計(jì)息周期，在投資分析中一般以1年為計(jì)息周期，計(jì)息周期總數(shù)稱(chēng)為周期數(shù)或計(jì)算期。直線自左向右代表時(shí)間的延續(xù)。始點(diǎn)0代表項(xiàng)目計(jì)算期的開(kāi)始，即第一年年初，1代表第一年年末，2代表第二年年末，其他依次類(lèi)推。

現(xiàn)金流量：把某一項(xiàng)投資活動(dòng)作為一個(gè)獨(dú)立的系統(tǒng)，流出系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流出，流入系統(tǒng)的資金叫現(xiàn)金流入。實(shí)際發(fā)生的這種資金流出或流入叫做現(xiàn)金流量，現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入之差，稱(chēng)為凈現(xiàn)金流量。投資、成本、銷(xiāo)售收入、出租收入、稅金、利潤(rùn)等經(jīng)濟(jì)量，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資項(xiàng)目現(xiàn)金流量的基本要素，也是投資分析最重要的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。第三節(jié)現(xiàn)金流量圖、現(xiàn)金流量表與資金等值第三節(jié)現(xiàn)金流量圖、現(xiàn)金流量表與資金等值(2)箭頭表示現(xiàn)金流動(dòng)方向，箭頭向下表示現(xiàn)金流出，即項(xiàng)目的投資或費(fèi)用等，箭頭向上表示現(xiàn)金流人，即項(xiàng)目的效益或收入等，箭頭線長(zhǎng)度一般應(yīng)與現(xiàn)金流量的大小大致成比例。(3)對(duì)于實(shí)際的建設(shè)項(xiàng)目，為便于分析，一般假設(shè)年內(nèi)的現(xiàn)金流出與現(xiàn)金流入都發(fā)生在該年年末，這一假設(shè)對(duì)計(jì)算期較長(zhǎng)的實(shí)際投資項(xiàng)目的評(píng)價(jià)精度影響不大。對(duì)計(jì)算期較短的項(xiàng)目，投資可以畫(huà)在年初。第三節(jié)現(xiàn)金流量圖、現(xiàn)金流量表與資金等值圖3—1所示的現(xiàn)金流量圖表明該項(xiàng)目計(jì)算期為30年，其中前3年為建設(shè)期，各年投資分別為2500萬(wàn)元、3000萬(wàn)元和2000萬(wàn)元，第4年至第30年為正常運(yùn)行期，各年效益均為3200萬(wàn)元，各年運(yùn)行費(fèi)均為500萬(wàn)元。第三節(jié)現(xiàn)金流量圖、現(xiàn)金流量表與資金等值二、現(xiàn)金流量表現(xiàn)金流量表也用于反映現(xiàn)金的收支情況，作用與現(xiàn)金流量圖相似。但由于現(xiàn)金流量表對(duì)現(xiàn)金收支反映得更為具體細(xì)致，而且便于反映凈現(xiàn)金流量、累計(jì)凈現(xiàn)金流量等，便于分析計(jì)算，表格制作也比較方便，因此現(xiàn)金流量表更具有實(shí)用價(jià)值。現(xiàn)金流量表的基本格式如表3—3所示，表中欄目可根據(jù)需要作增減。第三節(jié)現(xiàn)金流量圖、現(xiàn)金流量表與資金等值序號(hào)項(xiàng)目建設(shè)期(年)租售期1234301現(xiàn)金流人量0020002000200022002現(xiàn)金流出量400030005005005005002.1工程投資4000300000002.2年運(yùn)行費(fèi)005005000005003凈現(xiàn)金流量-4000-30001500150015001700表3－3某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目現(xiàn)金流量表

第二節(jié)愁利披息與利艇率例：某房菊地產(chǎn)協(xié)開(kāi)發(fā)暢項(xiàng)目勺建設(shè)慕期為碎兩年擠，第1年投入40真00萬(wàn)元，貼第2年投綁入30壓00萬(wàn)元，淋第3年開(kāi)辟始發(fā)召揮效霸益，押該房束地產(chǎn)淚的租押售期授限為30年，析租期蓮結(jié)束惹一次率性買(mǎi)30潔00萬(wàn)元薪，租化賃期茅間每唉年的磚維護(hù)景費(fèi)用看為500萬(wàn)元乘，租泊金收逆益200紅0萬(wàn)元。屬試?yán)L制座該項(xiàng)目現(xiàn)金統(tǒng)流量戀表。解：頓作現(xiàn)自金流鮮量表鐮如表3—被3所示。第三節(jié)羞現(xiàn)飯金流量衰圖、現(xiàn)底金流量令表與資名金等值三、資北金等值榜與折現(xiàn)許率（一）淋資金等雜值的相隆關(guān)概念1、等值尾資金：指在抹利率萍一定柴的條臘件下所，不同時(shí)間上的數(shù)額不仗等，但殃具有相同角經(jīng)濟(jì)伍價(jià)值的資金影響妄資金拳等值袋的因睬素除擾利率號(hào)外，籃還有獅資金嫩數(shù)額大小走和計(jì)披息周利期的油長(zhǎng)短包。2、等值躲計(jì)算：把某一時(shí)布間上的資你金值按暫照所給定的利炕率換算掀為與之等值的另一嚷時(shí)間上的資羽金值的換算蜜過(guò)程。第三返節(jié)筐現(xiàn)尿金流腰量圖恥、現(xiàn)材金流慣量表銳與資之金等晌值3、折現(xiàn)(貼現(xiàn))：指把將來(lái)某一時(shí)岔間上的鉗資金換叔算成始點(diǎn)時(shí)間的夢(mèng)等值資肝金。將來(lái)時(shí)間上周的資金折現(xiàn)后的資嘩金額稱(chēng)描為“現(xiàn)扛值”，與現(xiàn)值襯等價(jià)的終點(diǎn)時(shí)間的翠資金值揚(yáng)稱(chēng)為“終值支”或“期毫值”。(例如)（二梳）與抗折現(xiàn)啦相關(guān)饑的概臂念1、折現(xiàn)膊率：指把將來(lái)某一御時(shí)間腔上的輛資金陣換算器成始點(diǎn)時(shí)間的隊(duì)等值資享金的利率。銀行郵借貸泄利用植利率悠進(jìn)行遍折現(xiàn)碎計(jì)算蛇或其洽他等宅值計(jì)肯算，利率反映銀行借睜貸活動(dòng)中資金的索時(shí)間價(jià)扯值。例如:10涼00綢0元存5年，2年后吃提取嫌，則2年的本漲利和為勺多少?解:(1源)存5年到響期的但本利借和F5=1良00屯00庫(kù)×（1+5抹.76封%）5=13獎(jiǎng)231元(2)存2年到條期的云本利圍和F2=1諸00強(qiáng)00膨×（1+支4.嘉5%）2=10活920元(3叢)提前支墾取貼現(xiàn)G2=13補(bǔ)231÷（1+7.遷47分%）3=1弓06易59元損失為類(lèi)：10端92帽0-放10飲65檔9=癥26能1元實(shí)際兄按活岔期利歐率計(jì)質(zhì)算H2=1勞00醬00米×（1+0誘.81濟(jì)%）=10梅163元損失猜為:1瘦09查20語(yǔ)-1長(zhǎng)01興63還=7伯57元第四索節(jié)飽等泉值計(jì)艦算公暑式等值昌計(jì)算栗公式毛主要尋有一次支費(fèi)付公式、等額多絮次支付償公式、等差旨多次再支付冶公式和等比多排次支付圾公式四類(lèi)。一、一版次支付界公式（一）蛾一次支曲付終值制公式(1饒)問(wèn)題。已特知現(xiàn)陡值P，利損率i，計(jì)算攻期n，(如圖3—請(qǐng)2)，求與該舉現(xiàn)值等湖值的終邪值F。(2口)計(jì)算豈公式。F＝P(授1+扎i)n（2-礙6)式中(1+選i)n稱(chēng)為一次黨支付識(shí)終值恐系數(shù)，表示窮為(F/做P，i，n)，可直難接計(jì)算偽，也可驕從復(fù)利扁因子表治中查取第四丑節(jié)漸等擔(dān)值計(jì)慰算公冬式PF0劣1采2色3遵4團(tuán)5吵n-位1災(zāi)n圖3-賓2現(xiàn)金流己量圖第四孩節(jié)取等級(jí)值計(jì)殼算公后式例：某工程玩向銀行哲貸款100萬(wàn)元頭，年仇利率像為6％，問(wèn)羽第5年末應(yīng)串償還的境本利和讀為多少?解：已知P＝10龜0萬(wàn)元榜，i＝6％，n=5，則F＝P(1+i)n＝10吹0(薪1+丑6％)5＝10毅0×塌1.卵33喝82＝13給3.凈82折(萬(wàn)元)也可查合復(fù)利因番子表得(F根/P，6％，5)＝1.3轟382故F=政P（F/P，i,n)＝100迫×1.完338字2＝13錢(qián)3.獨(dú)82就(萬(wàn)元)第四節(jié)盡等爺值計(jì)算弱公式(二）抽一次桐支付房誠(chéng)現(xiàn)值勞公式(1)問(wèn)題。已知焰終值F，利率i，計(jì)弓算期n，求嗓與該鄉(xiāng)豐終值嫌等值命的現(xiàn)繡值P。(2)計(jì)算公甚式。一次濱支付翠現(xiàn)值駱計(jì)算廉是一楊次支摧付終撲值計(jì)襪算的逆運(yùn)算，因此腰可由式(2-臉6)得(2-裙7)式中正稱(chēng)附為一次支屑付現(xiàn)值粥系數(shù)，表椅示為(P敬/F，i,朱n)，可直棉接計(jì)算投或查表員。第四院節(jié)紅等奧值計(jì)周算公最式例：某開(kāi)勁發(fā)商墓想在10年后擁胖有20吸00您0萬(wàn)元投搖資資金爭(zhēng)，若年薪利率為6%，問(wèn)陡現(xiàn)在家應(yīng)一決次存芽入銀市行多購(gòu)少現(xiàn)位金?解：已知P＝20恐00任0萬(wàn)元，i＝6％，n＝10年，善則或查墳復(fù)利粉因子拌表得(P慈/F，6%，10)＝0.5抵584故P＝F(P/F，6％，10)＝200矛00×睛0.5絲式584＝111尖68(萬(wàn)元)第四釣節(jié)宅等溜值計(jì)宋算公攔式二、等殘額多次韻支付公異式（一堂）等塊額支揀付終瘋值公刻式(1忌)問(wèn)題。已知罪每年年昆末等額狂支付資饑金A，利率i，計(jì)裳算期n，現(xiàn)嚇金流擔(dān)量圖(圖3—聲3所示)，求與該信現(xiàn)金流早量等值療的終值F。(2尖)計(jì)算公理式。利用葵一次支厭付終值謀公式，幫分別計(jì)吊算各年乏值的終脊值并求槳和得F＝A+A鋪(1+帆i)+若A(1歌+i)2+…+哲A(1蟲(chóng)+i)n-奮1等式兩執(zhí)邊同乘完以(1+卡i)，得F(替1+紛i)＝A(1抽+i)定+A(忌1+i崇)2+A暈(1業(yè)+i喇)3+…當(dāng)+A財(cái)(1料+i皆)n第四節(jié)斬等智值計(jì)算峽公式AF0拿1尿2因3派4呢5笑n-千1筐n圖3-逢3現(xiàn)金情流量吹圖第四節(jié)股等虛值計(jì)算秤公式第二攪式減欲第一裝式得F(1責(zé)+i)－F＝A(1待+i)n－A，因己而有(2-鄉(xiāng)豐8)式(2任-8重)即為等額疊支付購(gòu)終值島公式.式中激稱(chēng)為等額終支付俘終值般系數(shù),或年鴨金終姨值系飄數(shù),表示雄為(F/A,i，n),可直接評(píng)計(jì)算或助查表。第四師節(jié)復(fù)等鉆值計(jì)廊算公扒式例：設(shè)每把年年旺末存澇款100萬(wàn)元，范年利率盲為10％，問(wèn)慢第10年末份取得休本利討和為偶多少?(如圖3-4)解：已知A＝100萬(wàn)元，i＝10％，n＝10年，則＝100概×15向.93牛74＝159僻3.7憂(yōu)4(萬(wàn)元)第四假節(jié)載等醋值計(jì)向算公員式A=1汁00萬(wàn)F0童1障2團(tuán)3爭(zhēng)4碼5市9違1竄0圖3-4現(xiàn)金流孫量圖第四簡(jiǎn)節(jié)棟等少值計(jì)瞇算公柄式或查復(fù)久利因子被表，得(F/A，10％，10逮)＝15交.9懼37伯4故F＝A(F/A，10％，10武)＝100鉆×15惱.93凱74＝15政93增.7蒜4(萬(wàn)元)例3：設(shè)10年內(nèi)每年年婚初存款10萬(wàn)元，扔年利率份為10％，問(wèn)輕第10年末本曠利和為多虧少?解：現(xiàn)金流期量圖如圖3—袍4所示。第四節(jié)蠟等屯值計(jì)算骨公式A=1細(xì)0萬(wàn)F0賞1腰2括3改4罷5朽9穗10圖3-膊4現(xiàn)金刪流量群圖F′第四節(jié)醉等煮值計(jì)算觸公式因各年習(xí)存款發(fā)穩(wěn)生于年初，因病此不站能直鉛接采妄用公式2-8?？上葢钟?jì)算出噴第9年末的終值F′,然后闊再利架用一次秀支付疲終值壯公式計(jì)算出簽第10年末甘的本滿(mǎn)利和F，即F'＝A(F/A,10％,10鼠)＝10弱×1叔5.澡93把74＝159屋.37斗4(萬(wàn)元)F＝F'(F/P,10％,1新)＝159孩.37果4×1踢.10＝175雄.31榆1(萬(wàn)元)第四謠節(jié)梅等背值計(jì)看算公促式例：某寫(xiě)字消樓，多膛年年平都均租賃摟效益為8萬(wàn)元，漸利率為7％，嗎問(wèn)第12年末訂累計(jì)矩效益滲為多煮少?(連接萍圖)解：已知A＝8萬(wàn)元，i＝7％，n＝12年，則查玻表得(F/A，7％，12)＝17.擊888云5故F＝A(F／A，i，n)＝8×1屬7.8盾885＝143輕.10坦8(萬(wàn)元)第四坊節(jié)壓等蓋值計(jì)凍算公伸式A=8萬(wàn)F0123451112圖現(xiàn)金流量圖第四蓮節(jié)料等住值計(jì)靠算公績(jī)式（二）望存儲(chǔ)基妖金公式(1)問(wèn)題。已知毒終值F，利率繁為i，期渡數(shù)n，要恢求將紗終值F折算算為每覽年年災(zāi)末的于等額攀年金A。(2)計(jì)算公徐式。存儲(chǔ)冒基金計(jì)纏算是年腎金終值扶計(jì)算的逆運(yùn)怨算，因此竊可由式(2-察8)得(2樸-9負(fù))式(2-摘9)即為猜存儲(chǔ)腫基金勒公式換。式悄中丘為存儲(chǔ)基汽金因子，表球示為(A/F，i，n)，可息直接賽計(jì)算帶或查擇表。第四節(jié)鼓等遭值計(jì)算恒公式例：某房地前產(chǎn)企業(yè)杠為了在5年后籌碑款100萬(wàn)元,在年利率減為8％的條賊件下，遣問(wèn)每年悼年末應(yīng)輸?shù)阮~存竟人多少黨現(xiàn)金?解：已知F＝10圍0萬(wàn)元謠，i＝8％，n＝5年，查勝表得(A／F，8％，5)＝0.1減705故A＝F(A／F，8％，5)＝100天×0.始170碌5＝17.脾05(萬(wàn)元)A=?萬(wàn)F=100萬(wàn)012345現(xiàn)金流量圖第四津節(jié)薦等任值計(jì)露算公冤式（三）待等額支倦付現(xiàn)值芬公式(年金把現(xiàn)值工公式)(1)問(wèn)題。已知n年年嚼末等砌額支付造資金A，折現(xiàn)辯率i，期檔數(shù)n，現(xiàn)玻金流宵量圖如圖3—5所示鐮，求膠與該止現(xiàn)金滲流量眾等值熱的現(xiàn)值P。(2)計(jì)算公貨式。先由來(lái)等額漲支付終值公暑式得第四節(jié)壯等文值計(jì)算躁公式A=?P012345n-1n圖3-5現(xiàn)金流量圖第四驚節(jié)舌等桌值計(jì)柜算公號(hào)式(2次-1磚0)再將F乘以一堂次支付余現(xiàn)值系礎(chǔ)數(shù)模得趴現(xiàn)值式(2-歪10)即為等額支倉(cāng)付現(xiàn)值公式。療式中窩為等額支錘付現(xiàn)值軌系數(shù)，或鳴年金差現(xiàn)值塌系數(shù)葵，表耐示為(P／A，i，n)，可直耀接計(jì)算捐或查表括。第四節(jié)鴉等旅值計(jì)算招公式例:某商短住樓諷，199腦1年興粥建，財(cái)當(dāng)年啊發(fā)揮瓣效益縣，租表賃期繭限為10年，屆年平勾均效淺益為80萬(wàn)元，i＝12％，罷問(wèn)將面全部栗效益莫折算揚(yáng)到19間91年初冰的現(xiàn)藝值為多少?解：現(xiàn)金強(qiáng)流量沃圖(如圖3—6所示)。已我知i＝12％，n＝10年，姑查復(fù)他利因圍子表枯得(P／A，12％，10劉)＝5.漆65策02故P＝A(P／A,12％,1陳0)＝80×鹿5.6環(huán)502＝45沃2.宇01岸6(萬(wàn)元)第四么節(jié)勸等磨值計(jì)惕算公泳式A=鳳80萬(wàn)元A(P／A,1鄭2％,10他)例：某家庭祥預(yù)計(jì)在賣(mài)今后10年內(nèi)的罩月收入股為16燈00色0元，如嗓果其中晴的30隙%可用于目支付住敏房抵押劃貸款的灑月還款值額，年湖貸款利剪率為12醋%，問(wèn)桿該家繞庭有凍償還殃能力埋的最矮大抵連押貸莫款額辯是多紛少？解：該家庭辛每月可謙用于支令付貸款堆的月還色款額A=刷16叨00疲0x清30慘%=姓48墾00（元）月枯貸款利甜率=12拼%/1斑2=1崖%計(jì)息丘周期=10彼X12是=12除0月有償還倍能力的搞最大抵真押貸款機(jī)額，利缺用等額支衰付現(xiàn)值公式第四節(jié)觸等閉值計(jì)算壞公式（四）絡(luò)本利攤廁還公式(資金回首收公式)(1蟲(chóng))問(wèn)題饒。已知現(xiàn)緣瑞值P，利械率i，計(jì)息慣周期數(shù)n，要求梅將該現(xiàn)德值折算海為每年腔年末的吩等額年睬金A。(2)計(jì)算毫公式貨。本利后攤還敗計(jì)算音為等茫額支驗(yàn)付現(xiàn)唱值計(jì)講算的逆運(yùn)扮算，因此盞由式(2-剪10)得(2絹-1矛1)第四節(jié)蝴等蛛值計(jì)算壟公式式(2-屬11)即為仇本利蕩攤還溜公式孟。式俱中枯為本利鏟攤還土系數(shù)段，或闖資金宴回收談系數(shù)，表示旁為(A／P，i，n)，可直科接計(jì)算發(fā)或查表鑰。例：某投資雀者以10萬(wàn)元游資金炎租賃話(huà)一間欠店鋪軋，在教年利躁率為7％的馳條件赴下，微準(zhǔn)備5年內(nèi)回許收全部靠投資，拼問(wèn)每年逝應(yīng)等額楚回收多磨少資金?解：已知P＝10萬(wàn)元，i＝7％，n＝5年，則A＝P(A／P，i，n)＝10(A／P，7％，5)＝10蜘×0樂(lè).2追43召9＝2.這43若9(萬(wàn)元)每年應(yīng)祖等額回承收2.4膛39萬(wàn)元。例：某人棋購(gòu)買(mǎi)費(fèi)一套見(jiàn)價(jià)值25萬(wàn)元的遲住宅，老首期付勵(lì)款為房壺價(jià)的30%，其惑余為早在10年內(nèi)鋸按月湊等額發(fā)償還途的抵享押貸國(guó)款，血年利響率15牧%，問(wèn)豈月還突款額燈為多拿少？解：恭已知P=2勺5x7賭0%=糕17.掏5萬(wàn)元,n掛=1笑2x央10癥=1嫩20厲,i=床15量%/櫻12部=1扇.2系5%利用訴本利她攤還思公式第四節(jié)完等利值計(jì)算均公式三、斜等差捐多次錢(qián)支付砌公式(1)問(wèn)題。已知然第一道年年欺末支睡付為困零，共第二虜年年較末支鳳付為G，第雹三年班年末宿支付促為2G，依芹次類(lèi)虹推，煉第n年末鈴支付何為(n挎-1齒)G，現(xiàn)寶金流因量圖(如圖3—7所示）。求敗其現(xiàn)韻值和處等額府年值梁。(2尼)計(jì)算公弄式。利用一次支墻付現(xiàn)值公式打，分輸別計(jì)輪算各春年支匆付值饒的現(xiàn)杯值，袍并求瓣和第四節(jié)際等悶值計(jì)算隆公式圖3—7等差多殖次支付侄現(xiàn)金流抗量圖第四節(jié)醒等精值計(jì)算回公式上式兩存邊同乘塌以(1+i)得第四節(jié)泉等墳值計(jì)算己公式兩式相恨減得第四朽節(jié)填等撫值計(jì)臨算公樹(shù)式利用怠等比斤數(shù)列它求和忍公式噸得式(2-津12)即為砌等差絨多次橡支付劑現(xiàn)值剖公式淡，為等稼差多么次支糖付現(xiàn)托值系預(yù)數(shù)。享表示務(wù)為(P/G，i，n)，可地直接擱計(jì)算老或查笑表。第四節(jié)紐奉等抹值計(jì)算崇公式由式(3律—1太2)和式(3—叢13)得(3己—1氏4)式(3盜—1富4)為等差躺多次鞠支付柜年金奔公式。式巴中美為等江差多涉次支盼付年號(hào)金因耐子，般表示賄為(A／G，i，n)，可直右接計(jì)算垃或查表笛。第四節(jié)忠等礦值計(jì)算盛公式例3—1炭5某工燙程建工設(shè)期束為4年，各仔年投資失分別為30油0萬(wàn)元、400萬(wàn)元設(shè)、500萬(wàn)元和600萬(wàn)元，i＝7％，饑試計(jì)搖算投巡壽資現(xiàn)宴值和理終值圾。解：現(xiàn)金流素量圖（如附圖3—腎8(a)所示認(rèn)）。圖3—8稻(a)所示的塞現(xiàn)金流餅量不能堂直接利勞用等差騙多次閱支付昆公式計(jì)算，欲因此先穩(wěn)分解為霜圖3—踢8(恢b)和圖3—匪8(身c)。由圖3—絡(luò)8(b)得P1＝A(P／A，7％，4)＝300平×3.膚387叫2＝10塞16臘.1變6(萬(wàn)元)第四節(jié)考等畢值計(jì)算墾公式圖3—8現(xiàn)金驢流量怎圖(單位，化萬(wàn)元)第四節(jié)欠等疫值計(jì)算頓公式由圖3—8錢(qián)(c)得P2＝G(P／G，7％，4)＝10霞0×誘4.杠79勵(lì)47＝479貞.47燦(萬(wàn)元)故投資輛現(xiàn)值為P＝P1+P2＝10肌16收.1教6+原47佛9.救47＝14億95捎.6泉3(萬(wàn)元)投資終治值為F＝P(F/P，7％，4)＝14進(jìn)95獻(xiàn).6柿3×條1.禍31社08＝196敵0.4尿7(萬(wàn)元)第四鏈節(jié)簡(jiǎn)等逃值計(jì)運(yùn)算公睜式四、等翻比多次醒支付公甘式(1)問(wèn)題。已知等各年賤支付閑呈等旋比增麗長(zhǎng)，灶第一壁年末給支付D，第二止年末支悅付(1+j)D，第三凍年末支施付(1+j)2D，依次少類(lèi)推，腳第n年末支氏付(1+位j)n-1D，現(xiàn)腐金流鍋量圖（如圖3—舟9所示蘋(píng)）。求其現(xiàn)值場(chǎng)和等列額年鏈值。(2)計(jì)算菜公式咽。利用一次糧支付憶現(xiàn)值井公式得(3－15聞)第四節(jié)拋等料值計(jì)算挽公式圖3—9等比黨多次孤支付牧現(xiàn)金炕流量出圖第四先節(jié)仰等寺值計(jì)攪算公贏式等式兩殺邊同乘搶以由得第四節(jié)鞠等閉值計(jì)算膀公式兩式相豆減得化簡(jiǎn)嬌得第四族節(jié)糕等棕值計(jì)間算公課式若i=尸j，則聚由上膛式得因此得式(3—絹16)即為等比多擺次支付踏現(xiàn)值公臟式(2-蓬13)第四燦節(jié)抬等獻(xiàn)值計(jì)墊算公仇式由式(2勒-1礙1)和式(2輕-1教3)得(2-猛14)式(3—蒜17)即為等比眉多次烘支付列年金鳳公式。第四節(jié)宜等裂值計(jì)算福公式以上迎介紹撤的公細(xì)式中糊，前兩年類(lèi)6個(gè)公式是資金寺等值計(jì)柏算基本熊公式，運(yùn)在投資侄分析中寫(xiě)運(yùn)用較打多。為換便于記拉憶，現(xiàn)濱將資金解等值計(jì)洋算的6個(gè)基本劃公式基本勞公式匯總于浩表3—4。表3—鎖4資金等帖值計(jì)算音基本公舞式匯總跌表公式名稱(chēng)已知待求公式形式一次支付公式終值公式P,i,nFF＝P(1+i)n＝P(F/P,i,n)現(xiàn)值公式F,i,nP等額多次支付公式終值公式A,i,nF存儲(chǔ)基金公式F,i,nA現(xiàn)值公式A,i,nP本利攤還公式P,i,nA系數(shù)巖相乘=1系數(shù)相套乘=1系數(shù)殘相乘=1第四節(jié)肢等疤值計(jì)算榴公式例:某開(kāi)發(fā)刮商于200特0年底借虛貸到1億元鞠建設(shè)究資金，年塊利率i＝10％。(1搜)若于202五0年末一次償湊還本息，則應(yīng)禿還金額爆為多少?解：已知P＝1億元叼，i＝10％，n＝20年，錦按一次支付擱期值公式(2嫁00鄰0年底為20食01年的年幕初)F＝P(1澆+i)n＝1×賢(1揮+1替0％)20＝6.礦62鄙7(億元)第四節(jié)屢等制值計(jì)算盞公式(2)若規(guī)劍定從20輕01年起每年年繪末等額饒償還，于20丈20年底正招好全部找還清，懸問(wèn)每年光年末應(yīng)陣還多少?解:現(xiàn)金司流量糞圖(如圖3—仙10漫(a)所示),利用本利攤還親公式A＝P(A/P,i,n)＝1×衰(A/P,1圈0％,20業(yè))＝1×0蕩.11嘴75＝0.陳11著75蜻(億元)第四節(jié)射等吼值計(jì)算亦公式圖3—詞10現(xiàn)金辜流量轟圖202腳0年末200儉1年末20贏00年末10P(A/P,10項(xiàng)%,20枯)P(F/P,10%,10)P'(A/P,10露%,10)201嘆1年初201緩0年末第四節(jié)澤等它值計(jì)算贏公式(3)若規(guī)定捆于201膽1年開(kāi)泛始每年孤年底見(jiàn)等額沫償還，仍于20備20年末布正好太還清圾，問(wèn)尸每年揉年末轎應(yīng)還止多少?解:現(xiàn)金流毫量圖(如圖3—1缺0(b)所示)，先利豪用一次支付蓬終值禮公式賢將P折算至20外11年年初怖得P'P'＝P(F/P,i,n)＝1×(穴1+1魄0％)10＝2.5當(dāng)937堆(億元)再利矛用本勻利攤侍還公溝式計(jì)漁算每僻年年輸末償駁還金期額A＝P'(A/P,i,n)＝2.般59套37助×(A/P,10％,10糾)＝2.米59顯37聾×0薄.1鎖62陶7＝0.4牧220圈(億元)第四節(jié)詠等睜值計(jì)算哲公式例：若復(fù)利非年利率臨為8％，要蘭使自今獄后第6年末可提征取50拔00元，第8年末可提取100限00元，第10年末可提取900更0元，恩三次邪把本蘭利和戒提取柳完畢目。問(wèn)現(xiàn)在應(yīng)一吐次性存抄入多少元?若改為前5年籌畜積這側(cè)筆款項(xiàng)，每年年混末應(yīng)等寄額存入多少元?解：繪出櫻現(xiàn)金格流量所圖，(如圖3—1授1所示)。(1)篇P＝500透0(P/F,8％,6)僵+10傭000慶(P/F,8％,8維)+9釀00復(fù)0(P/F，8％，10監(jiān))＝500猴0×0編.63秀02+紛100拳00×匠0.5暫403撤+90她00×斬0.4吹632＝127匆22.反8(元)第四節(jié)樸等廢值計(jì)算饅公式圖3—稠11現(xiàn)金竟流量陡圖第四節(jié)術(shù)等療值計(jì)算啟公式現(xiàn)在應(yīng)誤一次存映入12面72唱2.蠢8元。(2)A＝P(A/P,8％,5拿)＝12狂72償2.導(dǎo)8×舉0.三25站05＝318鏈7.0金6(元)前5年每年叔年末應(yīng)滔存人318消7.0攔6元。例：某房地濕產(chǎn)開(kāi)發(fā)育經(jīng)營(yíng)項(xiàng)斧目200掌0年開(kāi)始剖興建20鍋02年底完康工，200完3年開(kāi)大始租紋賃，臺(tái)租賃計(jì)期限員為20年，年沉平均棗租賃毅效益容為80萬(wàn)元，i=1肯2％，竹問(wèn)將各年租朽賃收益淚折算到20厘00年初的活現(xiàn)值為多尚少?第四移節(jié)難等嗓值計(jì)鄰算公脊式解：現(xiàn)金副流量謠圖(如圖3—1園2所示)。先將兄各年峰效益鹿折算宇到200尖3年年初P'＝P(P/A，12％，20未)＝80×暮7.4虎694＝59椅7.稀55年(萬(wàn)元)再將P'折算到20趕00年年初P＝P'(P/F，12％，3)＝59武7.酒55親×0哨.7助11嶺8＝42客5.風(fēng)34蒸(萬(wàn)元)故折存算到20恐00年初的婦現(xiàn)值為42羅5.館34萬(wàn)元。第四節(jié)蒜等奪值計(jì)算丹公式圖3—蜻12現(xiàn)金流為量圖20記03年末202居220愛(ài)02200伶120注00年末年初P(P/A,1簽2％,2蝴0)P'(P/F,1才2％,3)例：某家爽庭購(gòu)孕買(mǎi)一秤套面看積為80平方米凳的住房祖，單價(jià)富為350巷0元/平方勞米，銹首付稿款為罰房?jī)r(jià)積的25姥%，其余愚申請(qǐng)公堤積金和失商業(yè)貸移款組合叛抵押貸新款。已釋知公積嶼金和商途業(yè)貸款烘的利率鋒分別為4.2雙%和6.屆6%，期限至均為15年，公津積金貸猛款的最皮高限額績(jī)?yōu)?0萬(wàn)元萄。問(wèn)援該家英庭申勉請(qǐng)組淡合抵塑押貸限款后美最低天月還鐮款額瓣是多返少？解：已知P=攀35菊00斬x8牲0x（1-2霞5%）=21細(xì)000濤0元n=1踢5X1晶2=1寸80組合茅貸款睜的月?lián)u最低排還款晃額A=A傘1+A宏2=1惕714冬.03尼(元)復(fù)利潤(rùn)系數(shù)臥的應(yīng)游用復(fù)利系榮數(shù)在房句地產(chǎn)投霞資分析頃與評(píng)估添中的應(yīng)氧用非常店普遍，伙尤其是低在房地莊產(chǎn)抵押換貸款、型房地產(chǎn)綠開(kāi)發(fā)項(xiàng)盒目融資文活動(dòng)中仇，經(jīng)?？s慧涉及到興利息計(jì)胳算、月飾還款額殿估算等粗問(wèn)題。例1：已知統(tǒng)某筆救貸款脾的年嘴利率奏為15%，借達(dá)貸雙下方約房誠(chéng)定按飛季度紹計(jì)息茅，問(wèn)賭該筆懲貸款孝的實(shí)螞際利棗率是枕多少粒？解：已知r=詞15三%，m=1營(yíng)2/3長(zhǎng)=4，則該口筆貸款竭的實(shí)際撓利率例2：某開(kāi)發(fā)孤商向銀酷行貸款200畝0萬(wàn)元麥，期擔(dān)限為3年，年扮利率為8%，若奶該筆蒙貸款弄的還匪款方牧式為蠟期間甚按季謹(jǐn)度計(jì)溝息、抬到期駛后一路次償渴還本轉(zhuǎn)金，班則開(kāi)萍發(fā)商達(dá)每次共為該匯筆貸白款支隙付的調(diào)利息宇總和尿是多追少？裁如果村計(jì)算布先期每支付拿利息貪的時(shí)記間價(jià)谷值，霞則到掌期后臺(tái)開(kāi)發(fā)限商實(shí)慢際支非付的繭利息漫又是陪多少鑰？解：已知p=2棒000萬(wàn)元漸，則開(kāi)發(fā)渾商每次街為該筆窄貸款支件付的利宿息之和計(jì)算濃先期飾支付折利息膽的時(shí)簽間價(jià)加值，稀則到觸期后扶開(kāi)發(fā)砍商實(shí)際支拔付的利懸息例3：某家余庭預(yù)趴計(jì)在膨今后10年內(nèi)的酒月收入逆為16餡00樸0元，杜如果設(shè)其中非的30委%可用蛇于支乎付住掘房抵釋押貸剖款的羊月還將款額被，年漫貸款未利率宇為12%怕,問(wèn)該家史庭有償工還能力末的最大和抵押貸羨款額是重多少？解：（1）已知臥該家庭續(xù)每月可聲用于支餐付抵押器貸款的派月還款竿額（2）該家屑庭有償拘還能力姑的最大乞貸款額例4：某家庭作以抵押上貸款方桿式購(gòu)買(mǎi)乖了一套宴價(jià)值25萬(wàn)元的喂住宅，詢(xún)?nèi)绻摴蚣彝サ膰?yán)首期付通款為房慢價(jià)的30刃%，其余匯在10年內(nèi)繁按月盞等額步償還訊的第雪一貸昨款，凱年貸朵款利滴率為15絕%，問(wèn)威月還列款額飼為多柴少？幫如果摸該家你庭的25膨%的收館入可希用來(lái)進(jìn)支付蹤蝶住房舍抵押獅貸款鑄的月冒還款信額，融問(wèn)該律家庭栽的月巴收入再應(yīng)為鑰多少睛才能赴購(gòu)買(mǎi)鉤上述蛙住宅儀？解：（3）該家?guī)浲ベ?gòu)買(mǎi)舒上述住厘宅，其煤月收入侵應(yīng)為例5：某購(gòu)橡樓這表擬向那銀行賣(mài)申請(qǐng)60萬(wàn)元的日商業(yè)抵嫩押貸款陳，銀行風(fēng)根據(jù)購(gòu)載樓者未羊來(lái)收入境的增長(zhǎng)贊情況，送為他安灰排了等辰比遞增遮還款抵功押貸款救。若年難貸款利第率為6.6襪%，期限們?yōu)?5年，窮購(gòu)樓瞇者的蠢月還殼款額讀增長(zhǎng)谷率為0.傭5%，問(wèn)該小購(gòu)樓者仇第10年最后換一個(gè)月扭的月還詠款額是騙多少？解：（2）抵活押貸休款首轟次月釋還款談?lì)~為（3）第10年最禮后一借個(gè)月忌份的僑還款榮額為例6：某家撲庭欲魯購(gòu)買(mǎi)越一套80平方米弟的經(jīng)濟(jì)濱適用房馳，單價(jià)情為350知0元/平方米濱，首付挪款為房公價(jià)的25結(jié)%，其員余申懲請(qǐng)公沒(méi)積金稿和商供業(yè)組淺合抵令押貸評(píng)款。返已知擱公積褲金和卷商業(yè)爽貸款沃的利刺率分瞞別為4.知2%和6.醋6%，期限左為15年，公先積金貸寸款的最馬高限額疑為10萬(wàn)元。潑問(wèn)該家招庭申請(qǐng)獲組合抵純押貸款膊的最低境月還款備額是多競(jìng)少？解：（2）計(jì)清算等泊額償朗還公濫積金瀉貸款籮和商悶業(yè)貸騎款本恰息的務(wù)月還存款額（3）組該合貸箱款的燥月最密低還法款額作業(yè)作：1、某家庭恢以40鼻00元/平方米鎖的價(jià)格鏡購(gòu)買(mǎi)一傭套建筑物面積為120平方米無(wú)的住宅魯，銀行矛為其提圈供了15年的住糾房抵押備貸款，窩貸款的奮年利率貞為6%，抵押撕貸款價(jià)榴值比例創(chuàng)為70做%。如崗果該雕家庭像按月蟻等額訪還款5年后于響第6年初除一次優(yōu)性提冒前償終還了腹貸款傍本金8萬(wàn)元醬，問(wèn)鑰從第6年開(kāi)始員的抵押膨貸款月滅還款額厚是多少譜？解：（3）第6年年大初一抗次償蓋還本鼻金8萬(wàn)元后員，第6年到第15年內(nèi)更減少乳的月戚還款釀?lì)~為掀：（4）從曾第6年開(kāi)蘋(píng)始的挖抵押栗貸款否月還幕款額田是：28瀉35幫.3桿6-節(jié)88蔥8.床16聽(tīng)=1非94檔7.剛20（元）2、某家俱庭以35影00元/平方米豈的價(jià)格播購(gòu)買(mǎi)一捷套建筑微面積為80平方米迷的住宅餐，銀行蝦為其提私供了15年的許住房斬抵押潛貸款允，貸室款的飽年利短率為6%，抵押穗貸款價(jià)道值比例辮為70筑%，月還櫻款常數(shù)薪為0.6濕5%。問(wèn)抵協(xié)押到期依后該家絨庭向銀蝕行償還友的剩余聰本金金藍(lán)額是多生少？解：（3）實(shí)美際每渡月的揀月還挪款額索為：（4）借款襯人每月武欠還的窮本金為剝：（5）抵速押貸額款到堆期后敘應(yīng)向諒銀行占償還令的剩嶼余本拔金為駛：第五節(jié)同房栗地產(chǎn)投偶資經(jīng)濟(jì)顯效果評(píng)葡價(jià)一、鄙房地滿(mǎn)產(chǎn)投張資的陵形式（一贈(zèng)）直擱接投腸資是指弓投資購(gòu)者直幣接參封與房貝地產(chǎn)扎開(kāi)發(fā)幣或買(mǎi)辟賣(mài)房杏地產(chǎn)賣(mài)的過(guò)市程，摧參與摧有關(guān)少的管蓬理工孔作。1、房厘地產(chǎn)仆開(kāi)發(fā)臟投資：是指藏從購(gòu)買(mǎi)前土地使請(qǐng)用權(quán)開(kāi)塘始，通烈過(guò)在土燥地上的選進(jìn)一步位投資活別動(dòng)，即劑經(jīng)過(guò)規(guī)長(zhǎng)劃設(shè)計(jì)賠和施工象建設(shè)等掀過(guò)程，畏建成可東以滿(mǎn)足水人們某殖種入住席需要的井房地產(chǎn)閉產(chǎn)品，腔然后將蠅其推向品市場(chǎng)進(jìn)著行銷(xiāo)售騰，轉(zhuǎn)讓孫給新的蘿投資者錢(qián)或使用喜者，并經(jīng)通過(guò)該藍(lán)轉(zhuǎn)讓過(guò)兆程收回壩投資獲貍?cè)￠_(kāi)發(fā)艱利潤(rùn)的旋過(guò)程。房地單產(chǎn)開(kāi)挑發(fā)投易資屬疏于短艘期投并資，耽形成劇房地濱產(chǎn)市葵場(chǎng)上序的增予量供涼給。極如由講于出很租或持自營(yíng)固則變?yōu)V為長(zhǎng)模期置斗業(yè)投嫂資。2、房縮慧地產(chǎn)巧置業(yè)遷投資置業(yè)爭(zhēng)投資糟從長(zhǎng)示期投飽資的轉(zhuǎn)角度曲，期擋望獲揉得收即益、羞保值、增獲值和消蛙費(fèi)四方展面的利方益。房地竟產(chǎn)置旗業(yè)投副資的旬對(duì)象搜可以修是開(kāi)計(jì)發(fā)商填新建踐成的傾物業(yè)（市場(chǎng)頓上的增伏量房地冰產(chǎn)），或也可以蜂是二手餃貨（市酷場(chǎng)上的存量者房地仔產(chǎn)）房地產(chǎn)組置業(yè)投罵資的目嬌的：一內(nèi)是滿(mǎn)足崖自身的畝生活居齒住或生產(chǎn)袖經(jīng)營(yíng)的伐需要；禽二是作曠為投資瞞將購(gòu)入逆的物業(yè)殘出租給最終的偶使用者楚，并獲漁取較為漿穩(wěn)定的拉經(jīng)營(yíng)收侵入。當(dāng)罰不愿再持有該證物業(yè)時(shí)銹可以轉(zhuǎn)能售給其華他的置潑業(yè)者。例：某公司小以30拳0萬(wàn)元晴購(gòu)買(mǎi)塑了一毛個(gè)250平方最米的木寫(xiě)字緩樓單位，并酷將其中蹦的100平方米餃作為本雅公司的射辦公室執(zhí)，其余的15煉0平方炮米租帆給另振一單籠位使晚用，名每年暴扣除冠維修強(qiáng)管理漲費(fèi)用后秧的凈參租金注收入廟是30萬(wàn)元。10年后，弓該公司逼將購(gòu)買(mǎi)的250平方箱米的凝寫(xiě)字等樓全圾部轉(zhuǎn)盡售，灣扣除拒銷(xiāo)售焦稅費(fèi)臘后的嫩凈轉(zhuǎn)售唐收入伐為450萬(wàn)元腸。達(dá)基到了表自用遇、獲遵取經(jīng)乏常性憶收益?zhèn)颉⑼顿Y保跳值和增注值等目金的。（二）崖房地產(chǎn)碌間接投買(mǎi)資是指什將資感金投括入與飼房地未產(chǎn)相民關(guān)的證券順市場(chǎng)殼的行競(jìng)為，門(mén)投資蝕者不鋼直接醬參與豬有關(guān)逝投資歪管理槍的工作。1、購(gòu)買(mǎi)痛住房抵車(chē)押支持石證券2、購(gòu)買(mǎi)尖房地產(chǎn)茶開(kāi)發(fā)投內(nèi)資企業(yè)員的債券咽、股票3、投圓資于貸房地性產(chǎn)投便資信牙托基夜金二、榜房地丸產(chǎn)投恨資的政利弊（一）魔房地產(chǎn)型投資的鎮(zhèn)優(yōu)點(diǎn)：相莖對(duì)較成高的儲(chǔ)收益矛水平農(nóng)、能游夠得簽到稅誤收方權(quán)面的鄙好處走、易旗獲得茅金融追機(jī)構(gòu)冷的支寶持、館能抵地消通躍貨膨息脹的倡影響悶、提兇高投羞資者培的資呼信等添級(jí)（二奔）房升地產(chǎn)斷投資莊的缺智點(diǎn)：變現(xiàn)帆性差、成投資數(shù)均額巨大四、投資門(mén)回收周竄期長(zhǎng)、第需要專(zhuān)交門(mén)的知芹識(shí)和經(jīng)卡驗(yàn)三、嶄房地私產(chǎn)投趨資分羅析的賢投資謊與成偉本廣義飄的投別資是指離人們烤的一樸種有甜目的卻的經(jīng)仆濟(jì)行膊為，撞即以盾一定肆的資嘆源投惡入某藥項(xiàng)計(jì)泳劃，豎以獲絹取所優(yōu)期望凍的報(bào)幟酬。杜（資徒金、稠土地鎖、人笑力、志技術(shù)拆、管固理經(jīng)腦驗(yàn)或腿其他嘩資源廁）房地產(chǎn)徹投資分謠析在的劉投資是狹義仇的投鞠資：是指勿人們?cè)跒┓康禺a(chǎn)隙開(kāi)發(fā)或挎投資活握動(dòng)中，豈為實(shí)現(xiàn)罵某項(xiàng)預(yù)秒定的開(kāi)理發(fā)、經(jīng)疫營(yíng)目標(biāo)具而預(yù)先教墊支的舍資金。廣義的及成本是指已人們殺為達(dá)慌成一慮事或貌取得祖一物雁所必其須付遙出或謠已經(jīng)史付出中的代鹽價(jià)。（一亭）開(kāi)濱發(fā)項(xiàng)憑目總察投資：包懷括開(kāi)問(wèn)發(fā)建組設(shè)投瓜資和鼠經(jīng)營(yíng)該資金1、開(kāi)窯發(fā)建疑設(shè)投始資是指在蠻開(kāi)發(fā)期所內(nèi)為完悄成房地嫌產(chǎn)產(chǎn)品狡開(kāi)發(fā)建蠟設(shè)所需原投入的諒各項(xiàng)費(fèi)懲用。2、經(jīng)營(yíng)否資金是指敏開(kāi)發(fā)炮企業(yè)弦用于料日常膏經(jīng)營(yíng)富的周外轉(zhuǎn)資孟金。（二）娃房地產(chǎn)呀投資分這析成本1、開(kāi)發(fā)鮮產(chǎn)品成釘本是指何房地虹產(chǎn)開(kāi)棋發(fā)項(xiàng)簽?zāi)慨a(chǎn)番品建堆成時(shí)怖，按褲照國(guó)斯家有屋關(guān)財(cái)別務(wù)和召會(huì)計(jì)贏制度羅轉(zhuǎn)入創(chuàng)房地支產(chǎn)產(chǎn)刮品的虎開(kāi)發(fā)偽建設(shè)塊投資字。2、經(jīng)營(yíng)圖成本是指閣房地方產(chǎn)產(chǎn)愉品出廢售、筋出租揮時(shí)，賢將開(kāi)湯發(fā)產(chǎn)纖品成蕉本按愛(ài)照國(guó)過(guò)家有彎關(guān)財(cái)淹務(wù)和變會(huì)計(jì)遇制度籍結(jié)轉(zhuǎn)泊的成活本，洋主要衛(wèi)包括樓：土帽地轉(zhuǎn)燭讓成色本、梳出租份土地賠經(jīng)營(yíng)動(dòng)成本緊、房拼地產(chǎn)兵銷(xiāo)售洞成本偏、房聲地產(chǎn)萬(wàn)出租敘經(jīng)營(yíng)漫成本幅。開(kāi)發(fā)項(xiàng)目總投資開(kāi)發(fā)建設(shè)投資經(jīng)營(yíng)資金土地費(fèi)用前期工程費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)用建筑安裝工程費(fèi)用公共配套設(shè)施建設(shè)費(fèi)用開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用財(cái)務(wù)費(fèi)用管理費(fèi)用銷(xiāo)售費(fèi)用開(kāi)發(fā)期稅費(fèi)其他費(fèi)用不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用固定資產(chǎn)及其他資產(chǎn)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品成本開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)成本房地霧產(chǎn)開(kāi)拜發(fā)經(jīng)壇營(yíng)項(xiàng)瓶目總略投資膜的構(gòu)留成四、銹經(jīng)營(yíng)慚收入刃、利謠潤(rùn)和另稅金（一）預(yù)經(jīng)營(yíng)收騙入是指房趴地產(chǎn)企減業(yè)向社塔會(huì)出售刺、出租拒房地產(chǎn)詢(xún)產(chǎn)品或秋利用房黃地產(chǎn)自島營(yíng)時(shí)所釘獲得的雹貨幣收運(yùn)入。包藝?yán)ㄤN(xiāo)售您收入、領(lǐng)出租收評(píng)入和自稠營(yíng)收入葛。銷(xiāo)售仆收入=銷(xiāo)售敏房屋飛面積×房屋飄銷(xiāo)售返單價(jià)出租憂(yōu)收入=出租監(jiān)房屋紡面積×房屋驗(yàn)租金畜單價(jià)自營(yíng)沈收入=營(yíng)業(yè)初額-商業(yè)營(yíng)封業(yè)成本-自營(yíng)蛛中的艘商業(yè)嚼經(jīng)營(yíng)紗風(fēng)險(xiǎn)伐回報(bào)2、利充潤(rùn)企業(yè)重利潤(rùn)混可分費(fèi)為利齊潤(rùn)總稀額、際經(jīng)營(yíng)切利潤(rùn)可、稅壤后利導(dǎo)潤(rùn)（猛凈利緣瑞潤(rùn)）蹈和可杰分配馬利潤(rùn)腥等四往個(gè)層千次。經(jīng)營(yíng)利押潤(rùn)=經(jīng)營(yíng)收島入-經(jīng)營(yíng)成扶本-期間費(fèi)外用-銷(xiāo)售稅撕金利潤(rùn)煮總額=經(jīng)營(yíng)究利潤(rùn)+營(yíng)業(yè)追外收播支凈將額稅后利閥潤(rùn)=利潤(rùn)總奴額-所得虛稅可分壩配利完潤(rùn)=稅后慘利潤(rùn)-（法厚定盈暮余公隆積金+法定公今益金+未分第配利詠潤(rùn)）3、稅金室（房地住產(chǎn)開(kāi)發(fā)顏投資企礎(chǔ)業(yè)應(yīng)納且的主要尋稅種）（1）銷(xiāo)售憤稅金：負(fù)包括營(yíng)球業(yè)稅（5%）、復(fù)城市駝維護(hù)黑建設(shè)郵稅（7%）和啊教育爐費(fèi)附咐加（3%）營(yíng)業(yè)稅帳稅額=應(yīng)納稅路銷(xiāo)售（忌出租）應(yīng)收入×稅率（2）土地粉使用稅涼和房產(chǎn)誕稅：在聞所得稅朵前列支（3）企業(yè)欄所得稅嗚（33怖%）應(yīng)納旱所得城稅額=收入總攀額-準(zhǔn)予扣您除項(xiàng)目支金額所得括稅稅賞額=應(yīng)納資所得悔稅額×稅率五、寇房地陜產(chǎn)投腿資經(jīng)女濟(jì)效滔果的衰表現(xiàn)洞形式（一）鑼置業(yè)投顧資四種表雷現(xiàn)形式螞：租金；簽減少納盾稅；物隊(duì)業(yè)增值鄙；股權(quán)卻增加。置業(yè)投餐資效果緣瑞的好壞買(mǎi)受市場(chǎng)最狀況和物業(yè)特紡性變化的影響決。置業(yè)興投資鴿經(jīng)濟(jì)鋸效果省的四種量表現(xiàn)賞形式霸是一逐個(gè)模悄糊的繭期望州，僅綱說(shuō)明些投資偶者可手獲得票的利完益類(lèi)臺(tái)型，扭在沒(méi)先有轉(zhuǎn)仗換為椅一個(gè)版特定港時(shí)間嶺點(diǎn)的?，F(xiàn)金括流量磨之前商，經(jīng)尾濟(jì)效吧果是冷無(wú)法莊定量噴描述吊或量爸測(cè)的盾。（二）看開(kāi)發(fā)投碌資經(jīng)濟(jì)贏效果廚表現(xiàn)藍(lán)為銷(xiāo)容售收暗入，藍(lán)效果送的大堆小可衰用開(kāi)籍發(fā)利逮潤(rùn)、擔(dān)成本草利潤(rùn)棟率、類(lèi)投資勻收益同率等差指標(biāo)島來(lái)衡身量投資執(zhí)回收：投資者陽(yáng)對(duì)其所尼投入資斑本的回收房地暖產(chǎn)投資賣(mài)收益投資奮回報(bào)氏：投資趨者所逮投入興資本趨在使芽用中美所獲得的報(bào)酬例如癥：貸款對(duì)桶于金融僵機(jī)構(gòu)來(lái)棕說(shuō)，借采款人還蝦本的部瀉分是投倡資回收妹部分；外借款人嫌所支付校的利息蓄，是投笨資回報(bào)捉。房地芳產(chǎn)開(kāi)斗發(fā)投態(tài)資中沈，投桶資回?cái)∈帐怯谥搁_(kāi)湖發(fā)商宇所投原入的弓總開(kāi)笑發(fā)成胖本的闊回收色，投歌資回消報(bào)表洞現(xiàn)為握開(kāi)發(fā)損商的脫利潤(rùn)剃。六、投持資回收麥與投資過(guò)回報(bào)七、泛投資捧經(jīng)濟(jì)汽效果血評(píng)價(jià)儲(chǔ)指標(biāo)(一)凈現(xiàn)疲值1、凈現(xiàn)脅值：按設(shè)定固的基準(zhǔn)笛折現(xiàn)率哲將各年濾凈現(xiàn)金咸流量折算到計(jì)算清期初的現(xiàn)值累鑄計(jì)值,用符壘號(hào)NPV表示贏。凈枕現(xiàn)值五是項(xiàng)目經(jīng)量濟(jì)評(píng)價(jià)鴉的一個(gè)榜重要評(píng)士?jī)r(jià)指標(biāo)掃，2、計(jì)戲算公弄式式中CI靠——現(xiàn)金撕流人溪量；CO—酷—現(xiàn)金群流出輝量；(C平I－CO艙)t——第t年項(xiàng)目獨(dú)的凈現(xiàn)巷金流量遵；n—毫—計(jì)算期(包括建設(shè)期無(wú)、運(yùn)行烈初期和姑正常運(yùn)佩行期)；t—壤—計(jì)算莖期的關(guān)年份伯序號(hào)里；i0——基準(zhǔn)折只現(xiàn)率。當(dāng)NP琴V＞0時(shí)，香項(xiàng)目旱收益職不僅億達(dá)到環(huán)設(shè)定虧的基算準(zhǔn)折匯現(xiàn)率先水平，吸還能愈取得超額收?qǐng)鲆?；?dāng)NP聽(tīng)V=粗0時(shí)，哄項(xiàng)目舌收益恰好訊達(dá)到設(shè)定的艙基準(zhǔn)折卡現(xiàn)率水掉平當(dāng)NPV＜0時(shí)，壩項(xiàng)目跑收益未達(dá)到設(shè)定的閘基準(zhǔn)折江現(xiàn)率水副平3、凈它現(xiàn)值步的評(píng)液價(jià)準(zhǔn)橡則當(dāng)NP揭V≥作0時(shí)，以項(xiàng)目可以帝接受，NP病V愈大，項(xiàng)爐目的經(jīng)濟(jì)效朝果愈好，當(dāng)NP譜V＜0時(shí)，項(xiàng)介目應(yīng)拒扔絕。例：某項(xiàng)目莊兩年建跟成，第猶一年投狹資P1＝100萬(wàn)元，菊第二年勸投資P2＝60萬(wàn)元睡，第倚三年冠開(kāi)始請(qǐng)正常笨運(yùn)行崗，使顫用期讀為28年，使糟用期末枯固定資翁產(chǎn)余值付為零，貝運(yùn)行期每年效滋益32萬(wàn)元，年運(yùn)舟行費(fèi)4萬(wàn)元，i0＝10％，釘求該耗項(xiàng)目陰的凈現(xiàn)值，并判熄斷項(xiàng)目是否可培以接受。解：現(xiàn)金改流量唯圖(如圖4—垃1所示)。NP姜V＝－100古(P/F,1評(píng)0%趕,1珍)－60(P/F,10釀%,2筒)+(疤32－4)晝(P/A,1逗0%徒,2牧8)虹(P/F,1睡0%位,2惕)＝－100奴×0.鬼909透1－60×支0.8蓮264+28錯(cuò)×9.妨306匯6×0蔬.82殿64＝74.幼85(萬(wàn)元)該項(xiàng)騾目?jī)衄F(xiàn)值瞞大于零，因此可以焰接受。圖4—1某項(xiàng)教目現(xiàn)傾金流銳量圖(單位勁：萬(wàn)倡元)A(P/A,10軌%,2跪8)F(漫P/菊F,滔10袋%,怕2)F(P套/F,篇10%趟,2)F(逗P/稼F,悠10高%,真1)A(P/A,10隨%,2意8)3、凈現(xiàn)圾值的特志點(diǎn)與其棟他應(yīng)用(1健)凈現(xiàn)值抵的大小亭與折現(xiàn)這率有關(guān)，對(duì)一療般的投桃資項(xiàng)目所凈現(xiàn)值采隨折米現(xiàn)率柔的增剖大而暴減?。ㄈ鐘^圖4—膜2所示斬）。凈奴現(xiàn)值(NPV)與折現(xiàn)神率(i)的函視數(shù)關(guān)異系稱(chēng)稍為凈乖現(xiàn)值美函數(shù)浙，其需數(shù)學(xué)表達(dá)式昏為從圖4—流2可看出勿，基準(zhǔn)賊折現(xiàn)端率越希大，NPV越小秀，項(xiàng)江目經(jīng)翅濟(jì)評(píng)扇價(jià)越蓬難通源過(guò)。IR緣瑞R0(2燈)根據(jù)凈器現(xiàn)值的前定義，殊第1至第T(T≤n)年凈棗現(xiàn)金肯流量等的現(xiàn)偶值累盜計(jì)值圈為當(dāng)式膨中T＝n時(shí)，NP聚V(荷T)即為伶項(xiàng)目產(chǎn)的凈現(xiàn)值；當(dāng)NP寧V(沙T)＝0時(shí)，T值為項(xiàng)袍目的動(dòng)態(tài)湖投資奴回收龜期：(根據(jù)累描計(jì)凈現(xiàn)皇值計(jì)算)若不考寇慮折朗現(xiàn)率，當(dāng)朝時(shí)，T值為項(xiàng)巖目的靜態(tài)貧投資詞回收廈期。一天般而耀言，習(xí)項(xiàng)目即的動(dòng)銷(xiāo)態(tài)投屢資回蹄收期大于靜態(tài)報(bào)投資渴回收耗期。(根據(jù)裳累計(jì)壞凈現(xiàn)惑金流兆量計(jì)孩算)例：某項(xiàng)卸目現(xiàn)羞金流拿量見(jiàn)服表4—1，基準(zhǔn)腔折現(xiàn)率逐為12％試計(jì)算績(jī)凈現(xiàn)已值，并捏分析投資回埋收期。解:計(jì)算息過(guò)程彎見(jiàn)表4－2，計(jì)坐算結(jié)斤果NPV＝96弦3.西61放(萬(wàn)元)表4—1某項(xiàng)珍目現(xiàn)酷金流象量表(單位誦：萬(wàn)舒元)時(shí)間(年末)1234～89～14費(fèi)用800400100250300效益350700700表4－2凈現(xiàn)金零流量和傾凈現(xiàn)值飄流量計(jì)榨算表時(shí)間(年末)費(fèi)用①效益②凈現(xiàn)金流量③=②－①累計(jì)凈現(xiàn)金流量④＝∑③凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值

⑤＝③累計(jì)凈現(xiàn)值流量⑥＝∑⑤123456789101112131480040010025025025025025030030030030030030000350700700700700700700700700700700700-800-400250450450450450450400400400400400400-800-1200-950-500-504008501300170021002500290033003700-714.29-318.88177.95285.98255.35227.98203.56181.75144.24128.79114.99102.6791.6781.85-714.29-1033.17-855.22-569.24-313.89-85.91117.65299.40443.64572.43687.42790.09881.76963.61分析幸：由表4—嘗2可看出拐，到第6年末，共累計(jì)凈現(xiàn)金扭流量開(kāi)始好為正阿值，繡因此井靜態(tài)秒投資艱回收平期為6年，剪也可真對(duì)第5年末和第6年末的型累計(jì)凈該現(xiàn)金流形量進(jìn)行秤線性?xún)?nèi)喪插，得靜態(tài)投資沉回收慘期為5.11年。至第7年末成，累計(jì)凈殘現(xiàn)值流錘量開(kāi)始乒為正接值。嚷同理歐，對(duì)第6年末蠟與第7年末準(zhǔn)累計(jì)究?jī)衄F(xiàn)填值進(jìn)跨行線恢性?xún)?nèi)初插，脾求得動(dòng)態(tài)投資回帖收期為6.4撤2年。（利用脊線行步內(nèi)插幻玉法進(jìn)勒行計(jì)鄙算）NP肢VＴ５６-50400X0年靜態(tài)投偷資回收提期Ｔ67-85.91117.95X0NPV動(dòng)態(tài)投懲資回收刮期為了允更清棄楚地欲了解撓整個(gè)甘計(jì)算擁期內(nèi)爽累計(jì)癥凈現(xiàn)勾金流量和累為計(jì)凈現(xiàn)筑值流量洗的變化您過(guò)程，國(guó)可繪出累計(jì)凈企現(xiàn)金流斜量曲煤線和拜累計(jì)壓凈現(xiàn)吐值流吉量曲播線(如圖4—類(lèi)3所示)。在圖4—3中，AB為投資釋階段，BE為獲利階厭段AC為靜態(tài)投資回廉收期，AD為動(dòng)態(tài)投資回祥收期；BF為靜態(tài)總投怨資額披；BG為總程投資現(xiàn)值；EH為項(xiàng)目累計(jì)凈望現(xiàn)金，EI為項(xiàng)恥目?jī)衄F(xiàn)值。圖4—3累計(jì)愛(ài)凈現(xiàn)揭金流眠量曲攔線與浙累計(jì)精（二）塘內(nèi)部它收益含率1、內(nèi)部鑒收益率是各年迅凈現(xiàn)金剖流量現(xiàn)步值之和等于粱零時(shí)的折現(xiàn)率，用流符號(hào)IRR表示，它妥是經(jīng)濟(jì)搬評(píng)價(jià)中聞最重要也的評(píng)價(jià)指愚標(biāo)之聽(tīng)一。2、數(shù)卸學(xué)表牢達(dá)式由圖4—2可知搏，凈榴現(xiàn)值龍函數(shù)睛曲線滾與橫憑坐標(biāo)鈴的交點(diǎn)的橫坐蛇標(biāo)值即粘為內(nèi)部肝收益率既，由于謎凈現(xiàn)值衛(wèi)隨折現(xiàn)少率的增晃大而減腸小，要和使NP精V≥龜0，IRR必須大于或梳等于基準(zhǔn)折雷現(xiàn)率。由圖4—珍2可知味，凈賢現(xiàn)值章函數(shù)弱曲線姨與橫虧坐標(biāo)駐的交點(diǎn)的橫坐歉標(biāo)值侮即為暈內(nèi)部槽收益某率，字由于殿凈現(xiàn)偽值隨羨折現(xiàn)狹率的增大而御減小，猶要使NP頑V