湖北房地產(chǎn)項目工程前期策劃_第1頁
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本報告僅供客戶內(nèi)部使用,版權(quán)歸武漢漢業(yè)興房地產(chǎn)代理公司所有。未經(jīng)書面許可,不得擅自向其它任何機構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。湖北孝感某項目2期提案2014.03我們面對的是這樣的宏觀環(huán)境。。。隨著中國城鎮(zhèn)化建設(shè)的推進,及居民購買力的提升,加之傳統(tǒng)觀念的催化,房地產(chǎn)行業(yè)需求支撐在未來的一段時間內(nèi)將持續(xù)增長,房地產(chǎn)也將繼續(xù)其“繁榮的一面”;中國通貨膨脹形勢嚴(yán)峻,日益高漲的房價讓購房者望而卻步,龐大的需求量無法釋放;部分城市,特別是三、四線城市房地產(chǎn)過度開發(fā)問題逐漸顯現(xiàn),房產(chǎn)泡沫一觸即破。某樓盤開盤現(xiàn)搶房潮鄂爾多斯“鬼城”寫在之前寫在之前宏觀聲音住建部媒體輿論湖北現(xiàn)狀2014年房地產(chǎn)調(diào)控將采用雙向調(diào)控,具體雙向調(diào)控標(biāo)準(zhǔn)尚未出臺,但雙向調(diào)控的目的必定是防止房價大起大落,保證房地產(chǎn)穩(wěn)定,工業(yè)PMI的低迷和股市的沉淪,讓政府不敢輕易下刀地產(chǎn)行業(yè)。2014伊始,大量媒體宣傳樓市即將破滅傳言,全國多個城市將成為鬼市,湖北黃石、十堰等城市在列。2013湖北的財務(wù)負(fù)債率為全國最高之一,在目前市場經(jīng)濟不景氣,工業(yè)吃老本的現(xiàn)狀下,湖北政府仍將通過大量賣地,保證穩(wěn)定的財政收入,以抵消財政赤字。一方面部分開發(fā)商為追求利益的最大化,熱衷于高檔樓盤的開發(fā)與之相對的是數(shù)量龐大的中低收入者,苦于有房難買的現(xiàn)狀,有效需求受限“過剩”與“短缺”并存我們的未來會怎樣?孝感人口531萬人,市區(qū)人口僅90萬人,目前孝感房地產(chǎn)多個超過百萬的大盤在建在售樓盤80余,目前開發(fā)面積2400萬方,未來五年規(guī)劃面積3000萬方左右,僅可供90余萬人居住,目前的開發(fā)面積和規(guī)劃儲量無法滿足城鎮(zhèn)化需要。孝感政府高負(fù)債率孝感支柱產(chǎn)業(yè)低迷孝感城鎮(zhèn)化加快,剛需占主導(dǎo)孝感東擴融入武漢城市圈孝感房地產(chǎn),至少還有5年加速期,10年發(fā)展期,才會趨于穩(wěn)定形象定位項目發(fā)展背景分析客戶分析競爭市場研究了解項目和市場市場定位項目核心問題界定價格定位項目定位分析營銷策略執(zhí)行策略營銷編排報告框架了解項目和市場形象定位項目發(fā)展背景分析客戶分析競爭市場研究了解項目和市場市場定位項目核心問題界定價格定位項目定位分析營銷策略執(zhí)行策略營銷編排項目核心問題界定/1.地塊情況簡評:道路通達性能佳,交通便利,屬于中心城區(qū),發(fā)展?jié)摿薮蠖嗦饭痪€路通達項目位置,項目周邊人氣較旺。項目周邊配套齊全,距離孝感兩大商圈有一定距離,商業(yè)發(fā)展?jié)摿Υ蟆m椖克闹粒喉椖康貕K目前已經(jīng)平整,達到三通一平要求2路、4路、11路等多路公交可達,交通便利。周邊發(fā)展較為落后,環(huán)境較差。項目臨街部分較少,項目展示面不完全。本案SWOT1、項目地處交通優(yōu)越。2、區(qū)域發(fā)展較慢潛力巨大3、項目一期在孝感有一定人氣1、項目一期銷售不好,口碑較差2、周邊公園、購物等市政配套缺乏3、項目周邊城中村形象較差1、項目區(qū)位優(yōu)勢大,推廣難度較低,宜打造精品項目2、周邊缺乏高品質(zhì)小區(qū)和綜合體商業(yè),商機巨大

1、周邊市政配套較差,轉(zhuǎn)盤附近出行不利2、本區(qū)域的商業(yè)在孝感本地整體競爭力較弱項目核心問題界定/2.SWOT分析項目核心問題界定/3.核心問題提出本案位于孝感中心城區(qū),應(yīng)以中高端定位為發(fā)展指引。在此前提下,我們必須要面對以下問題:如何打造可以抗衡周邊商圈的商業(yè)綜合體,打造出有競爭力的產(chǎn)品?如何樹立高端的項目形象?如何引導(dǎo)住宅部分客戶,把購買欲望,從東城片區(qū)移到本項目?如何聯(lián)動資源,線上線下統(tǒng)一部署,實現(xiàn)最終的銷售目標(biāo)?了解項目和市場形象定位項目發(fā)展背景分析客戶分析競爭市場研究了解項目和市場市場定位項目核心問題界定價格定位項目定位分析營銷策略執(zhí)行策略營銷編排項目發(fā)展背景分析/1.孝感市簡介中國唯一一座以孝命名的地級城市,中國孝文化之鄉(xiāng)。是距離中部地區(qū),中心城市武漢市最近的城市,是武漢8+1城市圈成員城市之一,也是中部地區(qū)最具潛力和競爭力的城市之一,其綜合競爭力在省內(nèi)排名前六位。現(xiàn)轄孝南區(qū)、漢川、應(yīng)城、安陸三個縣級市,云夢、大悟、孝昌三縣,及一個國家級高新區(qū)和七個省級開發(fā)區(qū)。面積8910平方公里,總?cè)丝?31萬,其中孝感城區(qū)人口55萬,常住人口90萬。孝感分析:投資狀況:2013年孝感市平均每月有約1億元人民幣投資到房地產(chǎn)市場中,充分說明孝感房產(chǎn)市場被業(yè)界廣泛看好成交狀況:

量:2013年全市平均月成交量23.19萬㎡。全年成交首個高峰出現(xiàn)在春節(jié)期間,大批返鄉(xiāng)置業(yè)客戶拉動13年度第一個成交熱。另一個高峰出現(xiàn)在9月。9月、10月一直被業(yè)界認(rèn)為是成交黃金月,但13年下半年的成交旺季提前至7月出現(xiàn),10月卻出現(xiàn)成交量下滑。

價:2013年孝感市商品房成交均價為3288元/㎡。年初第一個購房高峰期時,成交均價上漲約5.6%,年后回落至3300以下,此后趨于平穩(wěn)。在9月成交量達到高峰后,10月商品房成交均價出現(xiàn)上漲,漲幅約5%,與此同時商品房成交量出現(xiàn)下滑。項目發(fā)展背景分析/2.2013年孝感市房地產(chǎn)宏觀概況項目發(fā)展背景分析/3.2013年孝感市土地市場概況分析:隨著新市政東擴遷移,漢孝城際鐵路貫通,槐蔭公園二期的建設(shè)施工,開發(fā)東區(qū)強大的發(fā)展?jié)摿ξ絹碓蕉嗟年P(guān)注,該版塊的熱度也隨之升溫。2013年土地市場無疑是開發(fā)東區(qū)獨占鰲頭。孝感老城區(qū)屬舊城市中心,配套完善,商業(yè)成熟,居住人口眾多。但該區(qū)域?qū)倮吓f城區(qū),拆遷、改造難度大。因此土地交易數(shù)量并不多,但樓面地價卻為全市最高。就價格而言,2013年下半年,土地成交價格呈上升趨勢,意味著未來3年內(nèi),本地房價還會上漲?;仡櫳唐贩砍山粩?shù)據(jù),不難發(fā)現(xiàn)目前孝感市房地產(chǎn)市場供略小于求。項目發(fā)展背景分析/4.2014年1月、2月孝感市房地產(chǎn)市場情況說明:一月全市成交總面積13.13萬㎡,成交套數(shù)1199套。其中東城區(qū)成交435套,均價4586.06元/㎡;開發(fā)南區(qū)成交514套,均價4620.93元/㎡。二月全市成交總面積12.07萬㎡,成交套數(shù)1138套。其中東城區(qū)成交437套,均價4951.41元/㎡;開發(fā)南區(qū)成交311套,均價4262.47元/㎡。較之1月,二月樓市成交均價上漲,同時成交套數(shù)略有下滑,價格對成交量的影響十分明顯。小結(jié):項目發(fā)展背景分析1、孝感市房地產(chǎn)行業(yè)處于快速發(fā)展階段,從投資情況來看,業(yè)界十分看好孝感市場;2、孝感房地產(chǎn)市場發(fā)展情況有明顯的區(qū)域性,開發(fā)東區(qū)與老城區(qū)為熱點板塊,其它板發(fā)展相對緩慢;3、綜合孝感市土地供應(yīng)及市場去化情況來看,孝感市場正處于供略小于求狀態(tài);4、就量價而言,熱點板塊市場對價格較為敏感。但就近期土地成交價格來看,地區(qū)房價在未來3年內(nèi)還會上漲。了解項目和市場形象定位項目發(fā)展背景分析客戶分析競爭市場研究了解項目和市場市場定位項目核心問題界定價格定位項目定位分析營銷策略執(zhí)行策略營銷編排競爭市場研究/1.主要競爭項目位置分布民邦槐蔭東岸2期保麗佳園二期金都九龍城九真明珠馨城恒達華府乾坤新城航天首府宇濟濱湖天地乾坤豪府星河天街鼎觀世界12560㎡70㎡80㎡90㎡100㎡110㎡120㎡130㎡140㎡一房一房三房四房宇濟濱湖天地民邦槐蔭東岸南方國際金都九龍城恒達華府80-83114-118124-125135-1391468090110-1181206538-5673-7781-8795104116124-12987113125131競爭市場研究/2.競爭區(qū)域內(nèi)項目產(chǎn)品情況競爭區(qū)域內(nèi)項目主力產(chǎn)品為100-130㎡三房,按面積又區(qū)分為100-120㎡功能型與120-130㎡舒適型兩種。絕大多數(shù)項目都配有90㎡以下兩房產(chǎn)品,以滿足中等收入客戶需求星河天街鼎觀世界乾坤豪府89.7198.6299.4117.94六房172.738875.4395.97120.05127.3735在整體競爭格局之下,我們又將面對哪些項目的競爭呢?我們將對主要競爭樓盤進行逐一掃描,判斷出我們項目未來的可循之機!競爭三市場三研究/3.主要三競爭三項目三概況宇濟.濱湖三天地宇濟.濱湖三天地政務(wù)三區(qū),三園中三園,三五星三至尊均價5500元/㎡地址孝南區(qū)董永路東側(cè)新政府旁開發(fā)商湖北宇濟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時間2010.12.28首開占地面積14.68萬㎡建筑面積47.27萬㎡容積率2.5綠化率36%物業(yè)形態(tài)高層規(guī)劃總戶數(shù)3454“濱三湖天三地”三項目三主體三工程三為高三層居三住樓三,基三礎(chǔ)設(shè)三施完三善,三配套三齊全三。整三個小三區(qū)建三設(shè)用三地地三形為三長方三形,三分為三梅、三蘭、三竹、三菊個三小區(qū)三,19棟居三住房三,樓三距寬三闊,三保證三了小三區(qū)光三的通三透性三和風(fēng)三的穿三透性三;特三有側(cè)三向建三筑,三充分三考慮三了舒三適性三與私三密性三的結(jié)三合,三視野三開闊三又不三會出三現(xiàn)對三視;三每一三個單三位都三暢享三山景三、湖三景、三園景三;宇濟.濱湖三天地項目三推盤三及去三化情三況預(yù)售時間樓棟號銷售率推售套數(shù)剩余套數(shù)2010.12蘭苑1#,2#,3#98%393套8套2011.1蘭苑5#98%157套3套2011.4蘭苑6#,7#89.5%324套34套2011.7蘭苑8#90%132套13套2011.12竹苑6#,7#,8#97.54%408套10套2012.8竹苑1#,2#,5#97.3%411套11套2013.2竹苑3#74.6%138套35套2013.83#93.8%129套8套2013.125#63%160套59套2014.12#57.8%154套65套濱湖三天地三項目三月均推盤三量65套,月三均去化三量58套,月三均去化三率89三.2三%。其中20三12三.7月,三該項三目萬三豪國三際大三酒店三寫字三樓部三分取三得預(yù)三售資三格。推盤三速度三較慢三,去三化率三高宇濟.濱湖三天地產(chǎn)品三分析12三4㎡2*2*2戶型三(二三改三三)優(yōu)勢三簡析三:南北三通透三,雙三陽臺三設(shè)計三舒適三性較三高。三空中三花園三可改三為多三功能三室,三只計三入一三半面三積,三附加三值高三,功三能性三強。13三9㎡3*2*2戶型三(三三改四三)宇濟.濱湖三天地產(chǎn)品三分析19三4㎡5*2*2戶型三(五三改六三)優(yōu)勢三簡析三:南北三通透三,雙三陽臺三設(shè)計三舒適三性較三高。三空中三花園三可改三為多三功能三室,三只計三入一三半面三積,三附加三值高三,功三能性三強。11三2㎡2*2*2戶型三(二三改三三)優(yōu)勢三簡析三:臥室三全南三朝向三,舒三適度三較高三。空三中花三園可三改為三多功三能室三,只三計入三一半三面積三,附三加值三高,三功能三性強三。啟示三與借三鑒“二三改三三”及“三三改四三”戶型三產(chǎn)品三以其三強大三的功三能性三,較三高的三性價三比,三廣受三置業(yè)三客戶三的歡三迎;單獨三二孩三政策三逐步三落地三的情三況下三?!叭乃娜碑a(chǎn)三品市三場有三多大,還三需密三切注三意有三該類三型產(chǎn)三品的三項目三銷售三情況三;該案三位于三新政三府周三邊,三生活三配套三現(xiàn)狀三相對三匱乏三,其三主要三區(qū)域三價值三體現(xiàn)三在未三來的三增值三前景三上。三在推三廣上三,該三案主三打“三政務(wù)三中心三”,三明確三昭示三這一三最重三要特三點。競爭三市場三研究/3.主要三競爭三項目三概況民邦三槐蔭三東岸民邦.槐蔭三東岸核心三地段三,卓三越品三質(zhì)均價5300元/㎡地址孝南區(qū)東城區(qū)董永路(乾坤豪府南面)開發(fā)商湖北民邦房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時間2013.9.20首開占地面積3萬㎡建筑面積12萬㎡容積率3.0綠化率30%物業(yè)形態(tài)小高層,高層主力戶型90㎡-120㎡三房民邦三槐蔭三東岸三位于三孝感三市東三城區(qū)三董永三路中三段(三乾坤三豪府三南側(cè)三),分為三住宅三和商三業(yè)兩三大板三塊。三住宅三共7棟高三層,三面積80三-1三30三㎡。商三業(yè)約3萬方三將打三造的三是孝三感首三條開三放式三小資三風(fēng)情三美食三街。三商業(yè)三分為三地下三負(fù)一三層和三地上4層,三主要三經(jīng)營三特色三餐飲三酒樓三、咖三啡茶三語、三休閑三康體三、汽三車美三容、三教育三培訓(xùn)三等。項目三推盤三及去三化情三況預(yù)售時間樓棟號銷售率推售套數(shù)剩余套數(shù)2013.111#,2#,5#,6#57%454套195套槐蔭三東岸三項目月均三去化三量65套,月三均去三化率14三.3三%。去三化速三度較三快,三項目三當(dāng)前三住宅三部分三推盤三量已三超過三總量三的一三半,三目前三還有3#,4#及7#樓未三推民邦.槐蔭三東岸民邦.槐蔭三東岸產(chǎn)品三分析80三.9㎡2*2*1戶型簡析三:90㎡小三三房三為剛?cè)柚魅羧?,三市場三需求三量龐三大?0三/1三05㎡3*2*2戶型產(chǎn)品三分析11三0/三13三0㎡3*2*2戶型優(yōu)勢三簡析三:南北三通透三,雙三陽臺三設(shè)計三舒適三性較三高。11三8㎡3*2*2戶型優(yōu)勢三簡析三:臥室三全南三朝向三,舒三適度三較高三。民邦.槐蔭三東岸產(chǎn)品三分析12三0㎡3*2*2戶型優(yōu)勢三簡析三:三陽三臺設(shè)三計舒三適性三較高三。民邦.槐蔭三東岸啟示三與借三鑒90㎡小三三房戶型三產(chǎn)品三以其三強大三的功三能性三,較三高的三性價三比,三廣受三置業(yè)三客戶三的歡三迎,三但該三案只三有一三款此三類產(chǎn)三品,三其余三產(chǎn)品三設(shè)計三一般三,并三無太三大亮三點;該案三最大三亮點三為3萬方三美食三商業(yè)三街,三在推三廣上三所占三比重三較大三。競爭三市場三研究/3.主要三競爭三項目三概況恒達三華府恒達三華府城中三央,三優(yōu)生三活均價5100元/㎡地址孝南區(qū)孝感市槐蔭大道197號(大潤發(fā)隔壁)開發(fā)商湖北恒大置業(yè)有限公司

開盤時間2013.10首開占地面積0.67萬㎡建筑面積4萬㎡容積率5.44綠化率15%物業(yè)形態(tài)高層主力戶型69㎡-136㎡兩-三房項目三位于三槐蔭三大道三與長三征路三交匯三處,三屬于三孝感三核心三地段三,向三西連三接老三城區(qū)三的繁三華地三帶,三向東三與去三武漢三的10三7國道三相連三,地三理環(huán)三境十三分優(yōu)三越。項目三推盤三及去三化情三況預(yù)售時間樓棟號銷售率推售套數(shù)剩余套數(shù)2013.101#42.53%308套177套恒達三華府三項目月均三去化三量33套。該三項目三位于三市中三心商三業(yè)區(qū)三,相三對單三價較三低,三且項三目體三量小三,容三積率三高,三居住三舒適三性相三對較三差,去化三速度三相對三較慢三。在推三廣上三投入三較少三,品三牌推三廣沒三有效三的釋三放。恒達三華府產(chǎn)品三分析38三-5三6㎡1*2*1戶型簡析三:該項三目位三于商三業(yè)區(qū)三,1-三2房小三戶型三設(shè)計三適宜三投資87㎡2*2*1戶型恒達三華府產(chǎn)品三分析10三4㎡3*2*1戶型簡析三:該項三目所三有產(chǎn)三品均三無南三北通三透戶三型設(shè)三計,三盡管12三0㎡以三上大三三房三產(chǎn)品三設(shè)計三有三三陽臺三,但三非通三透型三設(shè)計三仍讓三產(chǎn)品三舒適三性打三折。12三5㎡3*2*1戶型恒達三華府啟示三與借三鑒精準(zhǔn)三的市三場定三位和三產(chǎn)品三定位三是項三目成三功的三必備三因素三;靈活三運用三諸如三配套三、交三通、三商業(yè)三氛圍三等優(yōu)三勢,三彌補三項目三自身三的不三足。競爭三市場三研究/3.主要三競爭三項目三概況乾坤三新城均價5200元/㎡地址孝感市長征南路開發(fā)商湖北乾坤房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開盤時間2014.1首開占地面積12.98萬㎡建筑面積48萬㎡容積率-綠化率-物業(yè)形態(tài)高層主力戶型98-109㎡乾坤三新城三位于三長征三南路三到澴三河一三公里三處,三由乾三坤集三團投三資40億元三打造三的乾三坤新三城,三在長三征南三路兩三側(cè)投三資的三建筑三物和三景觀三將大三大超三過乾三坤大三道兩三側(cè)的三建筑三物和三景觀三,成三為孝三感的三新名三片。乾坤三新城項目三推盤三及去三化情三況預(yù)售時間樓棟號銷售率推售套數(shù)剩余套數(shù)2014.11#,2#5.6%517套488套乾坤三新城三項目月均三去化三量14套。該三項目三目前三在推三廣上三投入三并不三大,三這是三導(dǎo)致三該項三目去三化速三度相三對較三慢的三主要三原因三之一三。乾坤三新城啟示三與借三鑒充分三利用三開發(fā)三商名三氣進三行炒三作;不可三忽視三推廣三的作三用,三即便三是認(rèn)三可度三較高三的大三開發(fā)三商的三項目三,也三應(yīng)注三意項三目推三廣。競爭三市場三研究/3.主要三競爭三項目三概況南方三國際南方三國際均價3800元/㎡地址孝感市槐蔭大道小轉(zhuǎn)盤開發(fā)商寰城·南方國際開盤時間尚未開盤占地面積67萬㎡建筑面積150萬㎡容積率-綠化率-物業(yè)形態(tài)專業(yè)市場、綜合體主力戶型認(rèn)籌公寓35-60㎡孝感三目前三規(guī)劃三面積三最大三的城三市綜三合體三和專三業(yè)市三場集三群,三南大三經(jīng)濟三開發(fā)三區(qū)龍三頭產(chǎn)三業(yè),三南方三國際三在業(yè)三態(tài)上三不和三本項三目形三成競?cè)隣庩P(guān)三系,三但其三宣傳三興起三對本三案的三發(fā)展三有較三好的三促進三作用三。啟示三與借三鑒利用三市政三府規(guī)三劃,三主打三發(fā)展三牌,三迅速三的建三立影三響力;項目三作為三孝感三最大三的專三業(yè)市三場集三群和三綜合三體,三必須三經(jīng)過三大量三的宣三導(dǎo)和三炒作三才能三有所三發(fā)展三,本三項目三的住三宅和三南方三國際三相比三優(yōu)勢三明顯三,項三目商三業(yè)要三完全三和南三方國三際走三差異三化,三南方三國際三的知三名度三提升三和成三功會三給本三項目三帶來三大量三的正三面影三響,如何三有效三的利三用南三方國三際的三宣傳三,乘三好東三風(fēng),三是本三案后三期研三究重三點。競爭三市場三研究/4.本案三概況均價?地址孝感槐蔭大道小轉(zhuǎn)盤開發(fā)商XXXXX開盤時間?占地面積7.05萬㎡建筑面積17.47萬㎡容積率3.09綠化率30.6%物業(yè)形態(tài)高層住宅、裙樓商業(yè)組成的綜合體主力戶型63-159㎡兩-三房項目三地處三孝感三小轉(zhuǎn)三盤,三交通三優(yōu)勢三十分三明顯三,項三目所三處地三段人三流車三流極三大,三項目三推廣三難度三較低三,但三周邊三的市三政配三套缺三失和三環(huán)境三嘈雜三給項三目帶三來諸三多不三利,如何三讓購三房群三體有三效的三從東三城區(qū)三分流三是項三目的三研究三重點三。本案競爭三市場三研究/5.綜合三對比項目三戶型三分析63.8一室一廳78.9一室一廳94.3二室一廳103.43二室一廳132三室一廳141三室一廳152三室一廳精品三小一三房,三產(chǎn)權(quán)三優(yōu)于三周邊三項目三,有三明顯三優(yōu)勢作為三一房三,面三積過三大,三空間三分布三不合三理小兩三房,三內(nèi)部三舒適三度高三,缺三點是三沒能三做成三三房作為三三面三,舒三適有三余,三但是三面積三過大項目三主力三戶型三普遍三面積三過大三,面三對的三人群三是消三費能三力較三強,三對居三住舒三適度三要求三較高三的人三群,三市場三較小三。且三項目三戶型三分布三跳度三過大三,沒三有小三三房三,項三目三三房普三遍總?cè)齼r過三高,三不利三于銷三售。我們?nèi)x擇三三個三能涵三蓋區(qū)三域內(nèi)三大部三分項三目主三要特三征的三案例三與本三案進三行對三比(三單項5分滿三分)項目名稱配套區(qū)域價值交通品牌影響力商業(yè)規(guī)模產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品附加值本案34.553.84434.2南方國際34.554.74.5544民邦槐蔭東岸34.34.34.34.844.53.5恒達華府55544.83.53.83本案三各單三項指三標(biāo)與三其它三項目三相比三處于中等水平,項三目產(chǎn)三品設(shè)三計低三于平三均水三平,但項三目的三地理三位置三優(yōu)勢三明顯三,宣三傳難三度較三低,在三價格三定位三合理三的情三況下三,本三案屬三于市中三心、三高升三值附三加值三的高三檔綜三合體三。競爭三市場三研究/5.綜合三對比項目三定位三分析形象三定位項目三發(fā)展三背景三分析客戶三分析競爭三市場三研究了解三項目三和市三場市場三定位項目三核心三問題三界定價格三定位項目三定位三分析營銷三策略執(zhí)行三策略營銷三編排除項三目自三身環(huán)三境、三區(qū)位三、配三套、三產(chǎn)品三等因三素外客戶也是三項目三的核三心價三值點三,客三戶的三需求三是引三導(dǎo)市三場發(fā)三展的三重要三動力我們?nèi)仨氁钥腿龖舻娜暯菍椚績r三值進三行梳三理客戶三分析我們?nèi)娜┛腿龖舻娜H睞三?客戶三分析他們?nèi)际侨l?客戶具體屬性細(xì)分屬性消費層類別年收入水平政府行政機關(guān)政府及行政機關(guān)官員高消費層10萬以上政府及行政機關(guān)公務(wù)員(中級)較高消費層6-10萬元普通公務(wù)員中等消費層3-6萬元企事業(yè)單位高層管理人員高消費層10萬元以上中屋管理人員較高消費層6-10萬元普通管理人員中等消費層3-6萬元私營企業(yè)私企業(yè)主高消費層10萬元以上外資企業(yè)中高管理人士較高消費層6-10萬元個體工商戶商貿(mào)個體戶高消費層10萬元以上個體工商戶較高消費層6-10萬元城市新興白領(lǐng)中產(chǎn)階層職業(yè)經(jīng)理人較高消費層8-10萬元外企或大型企業(yè)員工中等消費層4-6萬元專業(yè)人士較高消費層8-10萬元知識型自由職業(yè)者中等消費層6-8萬元中高三收入三階層三剛需三客戶客戶三分析/1.客源三分析他們?nèi)荚谌模砍悄先铣侨齾^(qū)城東三新區(qū)客戶三主要三來源不滿三老城三區(qū)高三房價三及居三住環(huán)三境的三本地三客戶不滿三城東三新區(qū)三生活三配套三的本三地客三戶周邊三鄉(xiāng)縣三改善三型需三求客三戶重視三增值三前景三的投三資型三客戶改善外溢周邊三鄉(xiāng)縣改善客戶三分析/1.客源三分析周邊三鄉(xiāng)縣特征三描述三:年齡三:在三30三-5三5歲三之間三,經(jīng)濟三狀況三:已三經(jīng)有三一定三積蓄三,且三首付三能力三在2三0萬三以上家庭三結(jié)構(gòu)三:兩三代居三。有三良好三教育三背景三的共三同特三點關(guān)注三點:三子女三的教三育;三生活三配套三;交三通狀三況;三居住三環(huán)境個體三特征三:自三信,三講排三場,三對身三份地三位不三斷的三追求三!也三樂于三接受三外界三新鮮三事務(wù)業(yè)余三活動三:業(yè)余三活動三較為三單一三,除三了不三固定三的商三業(yè)活三動,三客戶三之間三交流三外,三較多三流連三于棋三牌室三、桑三拿、KT三V及中三高檔三餐飲三等場三所,三一年三內(nèi)有1-三3次中三長途三旅行客戶三分析/2.特征三分析追求居住三品質(zhì)三和居三住形三象,對三生活三質(zhì)量三有較三高要三求;理性三而現(xiàn)三實,三喜愛性價三比高三、功三能性三強產(chǎn)品三;濃烈三的家三庭觀三念,三追求三和睦三幸福三的家三庭生三活;購房三時注三重區(qū)三域未三來的升值空間三,傾三向于三選擇三區(qū)域三第一三品牌三;重視三生活三品位三,擇鄰三而居意態(tài)三明朗三,重三視生三活環(huán)三境,三強調(diào)三同質(zhì)三階層三的聚三合??腿喝齼r值三研判客戶三分析/2.特征三分析區(qū)域三成交三客戶三與成三交產(chǎn)三品關(guān)三聯(lián)分三析現(xiàn)總價段戶型偏好成交產(chǎn)品面積段占比70萬元以上全功能豪華戶型,注重主臥私密性140㎡以上四房2%65-70萬元實用性強,注重主臥尺度,各功能區(qū)空間充足130-140㎡三房60萬元左右注重私密,保證南面采光度高,居住舒適120-130㎡三房13%50-60萬元功能性強100-120㎡三房28%45萬-50萬元南北通透,注重空間舒適感或功能性90-100㎡兩-三房33%40萬元左右空間緊湊,浪費面積小,注重功能性80-90㎡兩房20%30-40萬元南北通透,居住舒適80㎡以下兩-三房3%30萬元左右投資型,重視區(qū)位60㎡以下一-兩房<1%產(chǎn)品價格成交三客戶三較為三親睞90三-1三30三㎡兩-三房戶型三,其三次為80三-9三0㎡兩房,其三中小三三房三為熱三門戶三型,三去化三較快三。未三來區(qū)三域內(nèi)三該類三型產(chǎn)三品需三求平三穩(wěn),三這兩三種產(chǎn)三品仍三為需三求主三力。20三13年,三孝感三主城三區(qū)購三房客三戶以50萬為心三理界三限。20三13年初三至今三,孝三感房三價總?cè)w趨三于穩(wěn)三定,三只在三個別三時期三有5%左右三漲幅三,隨三即略三有回三落。三照此三情況三,未三來3年內(nèi)三主力三戶型三總價三區(qū)間三會在60三-8三0萬。客戶三分析/3.關(guān)聯(lián)三分析項目三定位三分析形象三定位項目三發(fā)展三背景三分析客戶三分析競爭三市場三研究了解三項目三和市三場市場三定位項目三核心三問題三界定價格三定位項目三定位三分析營銷三策略執(zhí)行三策略營銷三編排綜合三以上三所有三分析三,我三們可三以這三樣重三塑項三目價三值項目三定位三分析項目三本體交通三便利三,未三來商三業(yè)配三套完三善,三生活三資源三豐富三,客三戶覆三蓋范三圍廣市場三特征競爭三格局客戶三特征產(chǎn)品三趨勢在供三略小三于求三的市三場格三局下三面世三,緊三抓市三場機三遇東城三區(qū)與三老城三區(qū)連三接處三,房三地產(chǎn)三發(fā)展三熱點三板塊三,多三為高三端項三目,三競爭三十分三激烈三。走三差異三化路三線方三可突三圍有一三定的三價格三承受三力,三追求三生活三品質(zhì)三,理三性而三且現(xiàn)三實,三追求三產(chǎn)品三性價三比三房三為主三力戶三型,三不同三面積三滿足三首置三及首三改剛?cè)杩腿龖簦诟側(cè)隣幹腥癸@三機會營造三濃厚三的高三端生三活化三氛圍性價三比高三,功三能性三強可滿三足挑三剔客三戶的三要求以客三戶主三體需三求作三為項三目最三大賣三點項目三定位三分析/三1.市場三定位極具三升值三價值三的未三來東三城發(fā)三展中三心,三最具三收藏三投資三價值三的城三市綜三合體項目三定位三分析/三1.市場三定位案名三建議項目三案名三在孝三感已三經(jīng)有三一定三知名三度和三影響三,項三目主三案名三不變?nèi)谌N售三時有三利引三導(dǎo),三改觀三客戶三對項三目的三前期三印象三。建議三案名XX三XX三XX三XX三X只有三城市三的中三心,三才有三中心三的風(fēng)三景,三中心三的地三位,三中心三的享三受,你就三是中三心項目三定位三分析/三2.形象三定位時尚三、高三端、三享受三主義營銷三中心項目三定位三分析/三2.形象三定位與項三目風(fēng)三格一三脈相三連,三用利三落剛?cè)驳娜b飾三線條三特點三,營三造高三端氛三圍。三室內(nèi)三鏡面三元素三的采三用,三可中三和沉三悶感三,增三添時三尚氣三息項目三定位三分析/三3.價格三定位項目名稱c配套區(qū)域價值交通品牌影響力商業(yè)規(guī)模產(chǎn)品設(shè)計產(chǎn)品附加值均價本案44.853.8443.74.5南方國際34.854.544.84.84.84000民邦槐蔭東岸34.34.344.844.53.55400恒達華府55544.83.53.834800根據(jù)三項目三與周三邊項三目的三屬性三對比三,項三目的三綜合三指數(shù)三為4.三1因此三項目三住宅三的理三想價三格是45三00三元/三平方三米項目三定位三分析/三3.商業(yè)三價格三定位業(yè)態(tài)建材家居成人服裝童裝孕嬰其他占比79%7%7%7%月租44元/平米/月香澳三路業(yè)三態(tài)分三析內(nèi)街三銷售三價格三=4三4三元/三平米三/月三*三(1三2-三15三年)三*三1三2個三月=80三00三元/三平米臨街三裙樓三建議三:只三租不三售,三統(tǒng)一三招商三,統(tǒng)三一管三理。形象三定位項目三發(fā)展三背景三分析客戶三分析競爭三市場三研究了解三項目三和市三場市場三定位項目三核心三問題三界定價格三定位項目三定位三分析營銷三策略執(zhí)行三策略營銷三編排營銷三策略房產(chǎn)三營銷三環(huán)形三思考三模式這是三一個三什么三樣的三樓盤三?我要三把它三賣給三誰?項目三本體三分析目標(biāo)三客戶三分析怎么三賣?推盤三策略三及推三廣策三略能賣三得更三好嗎三?提出三利潤三與去三化速三度間三矛盾三問題我們?nèi)臓I三銷推三廣策三略能三跟客三戶產(chǎn)三生共三鳴嗎三?解決三利潤三與去三化速三度間三矛盾三問題營銷三編排在首三輪循三環(huán)里三,我三們已三經(jīng)解三決了三“什三么樣三的樓三盤”三及“三賣給三誰”三的問三題。接下三來我三們要三解決“怎三么賣三”的問三題。營銷三編排銷售三順序綜合三體,三臨街三裙樓項目三周邊三商業(yè)三配套三主要三以建三材為三主,三項目三距離三兩大三商圈三有一三定距三離,三周邊三缺乏三較完三備的三商業(yè)三、娛三樂配三套;項目三的小三戶型三住宅三銷售三難度三較低三,大三戶型三推廣三難度三較大三,必三須在三項目三區(qū)位三概念三成熟三后銷三售,三才能三得到三比較三好的三收益三;項目三位置三優(yōu)越三,推三廣難三度較三低,三便于三迅速三建立三知名三度。原因處理三方法1.三項目三從主三力店三入手三,通三過主三力店三的招三商提三升區(qū)三域價三值。2.三全力三打造三集吃三喝玩三樂購三為一三體的三臨街三裙樓三,便三于后三期后三街銷三售。3.三充分三發(fā)揮三項目三地段三優(yōu)勢三,借三南方三國際三宣傳三爭奪三客戶三資源三。炒熱三概念三,快三速招三商營銷三編排施工三方向綜合三體,三住宅三部分商業(yè)三部分三招商三后,三項目三區(qū)域三價值三得到三極大三提升三;項目三住宅三部分三有一三期作三為參三照,三住房三品質(zhì)三口碑三較好三;在南三方國三際住三宅部三分推三出前三,搶三先開三賣,三避免三競爭三。原因處理三方法項目三前期三釋放三小戶三型和三較大三戶型三房源三,限三時推三出中三間房三源,三降低三后期三銷售三難度三;視綜三合體三招商三完成三后的三區(qū)域三反應(yīng)三住宅三部分三的銷三售價三格可三有所三提高三。大步三跑量營銷三編排營銷三編排施工三方向綜合三體,三后街項目三內(nèi)街三不臨三街銷三售難三度大三,在三前期三人氣三和影三響力三上升三后發(fā)三售,三才能三水到三渠成三;后街三招商三難度三較大三,需三要重三新規(guī)三劃。原因處理三方法根據(jù)三前期三臨街三裙樓三的銷三售反三應(yīng),三擬定三后街三的業(yè)三態(tài)分三布。在完三成前三期蓄三客和三人氣三聚集三后,三后街三的銷三售自三然水三到渠三成。穩(wěn)步三去化營銷三編排項目三利用三好項三目地三理優(yōu)三勢,三鋪設(shè)三項目三圍擋三,圍三擋相三應(yīng)的三做高三處理三,轉(zhuǎn)盤三拐角三處設(shè)三立臨三時售三樓部,不三要設(shè)三在項三目內(nèi)三,充三分利三用項三目地三理優(yōu)三勢,三做好三展示三面。為保三證臨三時接三待中三心功能三性建議三在10三0平方三左右預(yù)計三完成三時間三:20三14年6月營銷三編排在5月份三正是三處于三項目三的形三象塑三造期三,開三始面三對市三場炒三作公三司品三牌形三象該階三段主三要任三務(wù):三讓孝三感人三知道三,東方三龍城三2期三,攜三綜合三體載三譽歸三來表現(xiàn)三形式項目三工地三圍墻三廣告孝房三網(wǎng)軟三文——伏蟄三三年三,打三造城三市新三中心三,載三譽歸三來。5月企業(yè)三品牌三形象三塑造三期營銷三編排在6月份三項目三臨時三接待三中心三完成三,正三式對三外開三放。該階三段主三要任三務(wù):三項目三開始三蓄客三,進三行誠三意登三記。三搜集三客戶三信息三,對三外展三示形三象表現(xiàn)三形式主廣三告語三:唯有三中心三,擁三有一三切,三你就三是中三心6月開始三區(qū)域三炒作5月圍墻三廣告戶外三廣告報廣三夾報注:三炒作三區(qū)域三,說三明項三目是三孝感三的中三心城三區(qū),三目前三而言三中心三城區(qū)三土地三已經(jīng)三利用三完畢后期三很難三再有三這樣三中心三位置三的房三子了三,要三抓住三最后三的機三會營銷三編排在7、8月份三由于三孝感三天氣三的炎三熱,三房地三產(chǎn)市三場屬三于一三個低三迷期該階三段主三要任三務(wù):三完成三臨街三裙樓三招商三。表現(xiàn)三形式主廣三告語三:三城三市圍三繞我三而轉(zhuǎn)三動6月項目三配套三炒作5月圍墻三廣告戶外三廣告報廣三夾報網(wǎng)絡(luò)三媒體電商注:三利用三南方三國際三在暑三期的三宣傳三,為三項目三拉攏三人氣三,通三過較三大型三的線三下活三動,三完成三綜合三體的三推廣三。7月,8月營銷三編排該時三期迎三來孝三感房三市金三九月該階三段主三要任三務(wù):三開始三正式三的項三目認(rèn)三籌,三預(yù)計三該階三段項三目工三程節(jié)三點上三出正三負(fù)0客戶三已經(jīng)三可以三看到三項目三的建三立,三增加三客戶三的信三心情三況下三進行三認(rèn)籌三活動表現(xiàn)三形式主廣三告語三:搶籌5千抵2萬6月項目三集中三認(rèn)籌三,產(chǎn)三品炒三作5月圍墻三廣告戶外三廣告報廣三夾報網(wǎng)絡(luò)三媒體電商DM單張三派發(fā)短信釋放三項目三價格三信息三,通三知客三戶交三錢認(rèn)三籌。三開盤三享受三優(yōu)惠三。7月,8月9月營銷三編排該時三期迎三來孝三感房三市銀三十月該階三段主三要任三務(wù):三持續(xù)三性的三認(rèn)籌三。積三累有三效客三戶迎三接11月份三的開三盤表現(xiàn)三形式主廣三告語三:5千抵2萬特惠倒計三時6月項目三優(yōu)勢三聯(lián)合三炒作三,持三續(xù)認(rèn)三籌5月圍墻三廣告戶外三廣告報廣三夾報網(wǎng)絡(luò)三媒體電商DM單張三派發(fā)短信持續(xù)三認(rèn)籌三,迎三接開三盤7月,8月9月10月營銷三編排根據(jù)三之前三的孝三感市三場分三析,11月份三是孝三感的三熱銷三期,三務(wù)工三人員三回歸三等因三素影響三下,三樓市三進入三爆發(fā)三期。表現(xiàn)三形式主廣三告語三:沖三擊孝三感中三心城三區(qū)房價三底線三,同比三周邊三項目三便宜10三006月開盤5月圍墻三廣告戶外三廣告報廣三夾報網(wǎng)絡(luò)三媒體電商DM單張三派發(fā)短信就是三價格三,項三目低三價入三市。三同時三暗指三名邦三等周三邊項三目最三高價三格已三經(jīng)到三了58三00多而三我們?nèi)?8三007月,8月9月10月11月形象三定位項目三發(fā)展三背景三分析客戶三分析競爭三市場三研究了解三項目三和市三場市場三定位項目三核心三問題三界定價格三定位項目三定位三分析營銷三策略執(zhí)行三策略營銷三編排營銷三策略執(zhí)行三策略/三1.推廣三執(zhí)行推廣三策略板塊三炒作形象三樹立商業(yè)三招商板塊三炒作三:未三來中三心,三最具三升值三價值三的孝三感中三心地三段。商業(yè)三招商三:通三過項三目后三期發(fā)三展和三優(yōu)越三的地三理位三置吸三引商三家進三駐。形象三樹立:在三項目三獲得三一定三認(rèn)可三度后三,樹三立項三目形三象廣告三策略項目三導(dǎo)入三期項目三預(yù)熱三期開盤三引爆三期項目三強銷三期持續(xù)三銷售三期孝感三中心三城區(qū)高效三覆蓋孝感三及周三邊鄉(xiāng)三縣大面三積覆三蓋孝感三中心三城區(qū)廣覆三蓋,三媒體三轟炸孝感三及周三邊鄉(xiāng)三縣增加三媒體三種類重點三單位三及老三客戶點對三點執(zhí)行三策略/三1.推廣三執(zhí)行

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