房地產(chǎn)項(xiàng)目園林開盤總結(jié)

PAGEPAGE1房地產(chǎn)項(xiàng)目園林開盤總結(jié)房地產(chǎn)項(xiàng)目園林開盤總結(jié)開盤工作總結(jié)我11月8日來到XXXXX項(xiàng)目部，有幸參與到此項(xiàng)目的開盤工作中來，雖然時(shí)間不長，但是也感受頗深。前2周負(fù)責(zé)銷售圍蔽，接下來配合園林園建工作，后來負(fù)責(zé)園區(qū)內(nèi)的衛(wèi)生清理。很開心11月份和所有的同事、施工單位一起日夜奮斗，為項(xiàng)目的順利開盤做了保障。開盤后我一直負(fù)責(zé)園林園建的整改工作，從整改中發(fā)現(xiàn)，雖然開盤中成績(jī)不可磨滅，但是確確實(shí)實(shí)存在一些問題的。為了更好指導(dǎo)以后的工作，現(xiàn)在就園林園建方面，在此好好思考總結(jié)一下：優(yōu)點(diǎn)：1、在工期緊張的情況下，能夠合理組織施工單位進(jìn)行搶工，施工班組輪流施工，確保施工人數(shù)。2、能抓住主要及關(guān)鍵施工工序，保證大面積的施工質(zhì)量。如人工湖湖底、大門口鋪裝廣場(chǎng)等。3、周期長的材料，定貨及時(shí)，如雕塑等。3、整體景觀效果差強(qiáng)人意。重點(diǎn)說說施工中應(yīng)該注意的問題：1、圖紙整體設(shè)計(jì)上沒有無障礙通道，園路臺(tái)階處，未考慮殘疾人坡道。2、首期綜合管網(wǎng)盡量由干園建的施工單位做，因?yàn)闋可娴慕徊媸┕?，管網(wǎng)做不及時(shí)的話，會(huì)延誤工期。管網(wǎng)回填時(shí)，切記要分層夯實(shí)，如果真來不及夯實(shí)，一定要用鏟車分層壓實(shí)。3、加強(qiáng)施工工序的管理及做法管理，否則后期會(huì)形成難以處理的死癥。比如水缽中補(bǔ)水管預(yù)埋不足、下沉廣場(chǎng)坐凳、跌水處壓頂水泥縫、大門口南側(cè)水景邊鋪裝上放空管外露等等。4、水景水池漏水：水池底和壁分期澆注抗?jié)B砼時(shí)，一定要處理好接縫，刷完聚氨酯防水涂料時(shí)，要做一次薄水泥砂漿保護(hù)層，池壁鋼筋砼高度不夠接磚時(shí)，要用水泥砂漿粉實(shí)，并保證聚氨酯防水涂料不破。有時(shí)間，盡量做閉水試驗(yàn)，確保不漏水再貼石材。5、下沉廣場(chǎng)弧形跌水墻100*100石材面開裂、脫落。原因是弧形面積大，受熱脹冷縮影響。比較標(biāo)準(zhǔn)的做法應(yīng)是：澆注抗?jié)B砼墻面釘鐵絲網(wǎng)片水泥砂漿粉刷聚氨酯防水水泥砂漿結(jié)合層面磚。且貼面磚所用的水泥膏應(yīng)用801膠拌，會(huì)粘的比較牢固。6、噴泉要選擇合適的水泵，不能亂用水泵，否則不易調(diào)試水量。涌泉噴頭要低于水面，蘑菇噴頭要使銅噴頭高于水面。7、要求施工單位加強(qiáng)施工材料的管理，尤其是異形石材，工期緊張，班組多時(shí)，會(huì)出現(xiàn)工人亂拉亂用隨意切割異形石材的現(xiàn)象，導(dǎo)致后期局部異性石材無法組合，材料短缺，麻煩很大。8、水池放空管的位置應(yīng)設(shè)計(jì)到泵坑里，現(xiàn)部分設(shè)計(jì)到池壁上，導(dǎo)致泵坑的水無法放干，檢修時(shí)必須用泵抽。9、周期長的材料一定要盡快統(tǒng)計(jì)訂購，而且要隨時(shí)跟蹤。10、在圍蔽之前，栽樹喬木時(shí)，要把人工湖周邊的景石用吊機(jī)擺放到位，否則后期根本沒有道路擺放景石。11、雕塑的噴水管開關(guān)要引到綠地中做井，統(tǒng)一調(diào)試，不能留在雕塑中?，F(xiàn)在就在石鴨子和石鵝下基座側(cè)面開洞，否則無法調(diào)試。12、花缽基座、水池邊角，該做海棠角的地方一定要在施工過程中加強(qiáng)管理，否則后期除了砸掉之外，無法處理。13、水缽安裝時(shí)間應(yīng)盡量放到白天，安裝時(shí)用水平尺進(jìn)行調(diào)平，經(jīng)試水后，沒有問題的情況下，再用云石膠粘牢。14、人工湖底要用震動(dòng)壓路機(jī)壓實(shí)，磚砌擋土墻要內(nèi)外粉，土工布的搭接要密實(shí)，放空管要仔細(xì)處理，閥門處清理干凈，不能藏砂子，先灌少量水，經(jīng)試水不漏后，方可大量防水。15、加強(qiáng)施工資料的管理，要及時(shí)分類、歸檔。16、圖紙上有變更的地方，盡早讓總工室出變更。工程二部擴(kuò)展閱讀：蘭亭上筑房地產(chǎn)項(xiàng)目總結(jié)蘭亭上筑項(xiàng)目管理工作總結(jié)在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)下,公司各部門同事的大力支持和協(xié)作下,經(jīng)項(xiàng)目監(jiān)理公司、各承建單位的配合下蘭亭上筑項(xiàng)目管理工作已畫上完美的句號(hào)。蘭亭上筑項(xiàng)目是公司第一個(gè)含有裝修公寓交樓的項(xiàng)目，從開工到竣工按照全面精細(xì)化管理目標(biāo)進(jìn)行工程管理的項(xiàng)目。建設(shè)周期從201*年10月到201*年8月，經(jīng)歷了22個(gè)月的有效管理，同時(shí)是不斷改進(jìn)、完善、推廣廣電地產(chǎn)企業(yè)文化的全過程。通過對(duì)蘭亭上筑項(xiàng)目管理，項(xiàng)目管理人員工程管理水平全面提升，經(jīng)驗(yàn)也日趨成熟。工程管理通過對(duì)集團(tuán)《建造品質(zhì)管理》中的管理流程、制度的實(shí)施，并不斷完善、改進(jìn)、適應(yīng)，最終完成了項(xiàng)目管理的目標(biāo)。就蘭亭上筑項(xiàng)目工程管理總結(jié)的經(jīng)驗(yàn)和發(fā)現(xiàn)的問題匯報(bào)如下：一、工程管理1.工程項(xiàng)目部每月定期組織質(zhì)量檢查，并對(duì)檢查成果下達(dá)整改通知，限期整改，并對(duì)整改措施進(jìn)行復(fù)查，推動(dòng)了項(xiàng)目部工程管理工作。但對(duì)檢查結(jié)果整改落實(shí)情況的復(fù)查和處罰力度不夠，日常的質(zhì)量巡查工作不能堅(jiān)持不懈。2.集團(tuán)運(yùn)營管理中心及公司領(lǐng)導(dǎo)層全面介入日常管理，定期組織巡查，關(guān)注建筑質(zhì)量細(xì)節(jié)，監(jiān)督檢查成果的整改落實(shí)。召開現(xiàn)場(chǎng)檢查會(huì)，提升員工士氣，提高項(xiàng)目部和施工單位的質(zhì)量意識(shí)，對(duì)項(xiàng)目工程品質(zhì)的提升起到了很大的作用；3.完善了質(zhì)量管理和施工工藝流程，完善了部分工程技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)；制定了“樣板工程”制度；這些制度和工藝標(biāo)準(zhǔn)，為工程管理水平的提升提供了有力了支撐。4.公司管理制度、流程日趨完善，一方面使工程管理更加科學(xué)規(guī)范，但另一方面相對(duì)應(yīng)的工程內(nèi)業(yè)資料的整理和內(nèi)業(yè)技術(shù)文件的審批、建檔和收發(fā)等工作任務(wù)加重?，F(xiàn)場(chǎng)工程師從學(xué)習(xí)執(zhí)行，到適應(yīng)，再到自發(fā)自覺的運(yùn)用到工作的每個(gè)環(huán)節(jié)需要一段時(shí)間。由于人員配的局限性，從某種程度上講，高負(fù)荷的工作，需要員工良好的溝通能力和創(chuàng)造性的勞動(dòng)，所以在后期的工程管理過程中應(yīng)更加科學(xué)的配管理資源，以適應(yīng)規(guī)范化、科學(xué)化、精細(xì)化的工程管理要求。5.施工現(xiàn)場(chǎng)管理人員對(duì)日常質(zhì)量檢查的整改工作不夠重視。項(xiàng)目管理人員對(duì)工程管理制度的細(xì)節(jié)理解不透，執(zhí)行不到位；對(duì)圖紙缺少系統(tǒng)的熟透，責(zé)任分工不夠明確；工作存在忽視、跟蹤檢查不位等現(xiàn)象；工程的進(jìn)度意識(shí)和質(zhì)量意識(shí)有待提高。不能靈活的運(yùn)用圖紙、合同、施工（設(shè)計(jì)）規(guī)范和監(jiān)理單位對(duì)施工單位進(jìn)行管理。在質(zhì)量管理過程中還存在對(duì)產(chǎn)品的使用功能理解不夠透徹，對(duì)圖紙、交樓標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行不徹底的現(xiàn)象。在以后的工程管理中要加強(qiáng)組織學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。二、實(shí)際進(jìn)度情況蘭亭上筑項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的施工完成情況：201*.1.29前完成±0.000節(jié)點(diǎn)：除地下室H交8軸砼3月份完成外，其余部分提前5天完成；201*.4.25前完成銷售節(jié)點(diǎn):1#棟推遲A單元6天、B單元11天、C單元13天；2#、3#棟提前2天、4天。201*.9.2前完成封頂節(jié)點(diǎn):1#棟推遲,A單元1天、B單元4天、C單元8天；2#、3#棟提前12天、14天。201*年10月25日開始對(duì)出屋面機(jī)房、梯間的外墻打底子；外墻磚排版等準(zhǔn)備工作，電梯開始安裝，保溫進(jìn)場(chǎng)施工。201*年02月20日外墻磚貼飾完成情況：1#棟從上至6層，2#棟至10層，3#棟至8層；2#、3#棟商鋪外墻放樣、拉毛等；1#棟：4層以下外墻放樣等，1#棟完成屋面砼找坡，2#、3#棟完成卷材防水；外架拆除：1#棟至17層；2#、3#棟16層。201*年3月15日基本完成外墻磚鋪貼及外架拆除；201*年4月10日完成地下室頂板防水工程（包括防水保護(hù)層完成），實(shí)際完成時(shí)間為5月5日；室外工程5月陸續(xù)施工到7月底。集團(tuán)組織分戶驗(yàn)收時(shí)間為8月16、17，竣工驗(yàn)收日期為201*年8月29日，而合同工期為514天，開工日期為201*年11月1日，至201*年8月29日工期已為667天。對(duì)進(jìn)度的滯后總包方負(fù)主要責(zé)任，現(xiàn)場(chǎng)負(fù)責(zé)人對(duì)工程管理沒有經(jīng)驗(yàn)，也不樂于接受別人的建議，施工員不能及時(shí)有效合理的調(diào)動(dòng)和按排各施工班組的工作；對(duì)計(jì)劃的實(shí)施不跟蹤管理，過于理想化樂觀；總包管理協(xié)調(diào)與執(zhí)行力過弱及施工單位項(xiàng)目部的管理不夠完善長期處于邊施工，邊摸索的階段，對(duì)施工機(jī)械設(shè)備、施工人員、材料調(diào)配不及時(shí)等因素影響施工進(jìn)度。施工過程中常出現(xiàn)更換施工班組的情況，現(xiàn)場(chǎng)的工作面與園林、裝修交叉作業(yè)較多，各單項(xiàng)工程及工種多有穿插，安排合理則相互促進(jìn)，反之則相互制約。項(xiàng)目管理現(xiàn)場(chǎng)提供的施工條件不到位，管理混亂，各班組的交叉作業(yè)協(xié)調(diào)配合不到位。進(jìn)度計(jì)劃中的重點(diǎn)工作，公司在項(xiàng)目開工前制訂了項(xiàng)目關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，在工程建設(shè)的各階段按照進(jìn)度的實(shí)際情況進(jìn)行修正，對(duì)滯后的工期及時(shí)采取措施追趕工期，使各項(xiàng)工作任務(wù)能夠及時(shí)完成，基本上保證了正負(fù)零、開盤、封頂、交樓入住等重要節(jié)點(diǎn)的實(shí)現(xiàn)，積極配合公司營銷等經(jīng)營活動(dòng)。對(duì)總包單位進(jìn)度計(jì)劃的管理思考。在對(duì)總包單位的施工進(jìn)度管理中，存在總包單位未按照我公司項(xiàng)目整體計(jì)劃施工，安排各分項(xiàng)、分部工程的施工進(jìn)度計(jì)劃均有滯后，為后期公司對(duì)總包單位的工期控制造成困難。項(xiàng)目管理部未對(duì)總包進(jìn)場(chǎng)后，根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)，就項(xiàng)目重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)向總包單位提出詳細(xì)要求，由總包單位根據(jù)總工期制訂詳細(xì)的施工計(jì)劃，同時(shí)考慮好所有分包單位的計(jì)劃施工時(shí)間，做為公司和總包單位對(duì)工期的補(bǔ)充約定。或根據(jù)總包合同工期作為《施工組織設(shè)計(jì)》附件上報(bào)詳細(xì)的施工進(jìn)度計(jì)劃。避免在施工過程中由于甲供材或總包與分包單位交叉施工引起的扯皮、推諉，造成關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的延誤?，F(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部管理人員要靈活掌握使用經(jīng)濟(jì)手段與專業(yè)技術(shù)措施使各承包商嚴(yán)格按公司要求組織施工，以便公司能更好的把控項(xiàng)目施工進(jìn)度節(jié)奏。三、質(zhì)量管理1.樣板工程管理；在蘭亭上筑項(xiàng)目中實(shí)現(xiàn)了先對(duì)分項(xiàng)工程進(jìn)行技術(shù)交底做施工樣板后再大面積開始施工的工作制度。在關(guān)鍵效果工程施工前均進(jìn)行了樣板施工，如：室內(nèi)墻體和抹灰、外墻磚、墻面涂料、外墻石材施工等為工程整體質(zhì)量的提升奠定了良好的基礎(chǔ)。項(xiàng)目部管理人員在工程施工前需對(duì)施工圖有深刻的認(rèn)識(shí)，在熟練掌握?qǐng)D紙的基礎(chǔ)上，通過現(xiàn)場(chǎng)巡查，及時(shí)的發(fā)現(xiàn)問題。能夠在下一階段工程開始施工前，組織施工單位進(jìn)行技術(shù)交底，并在施工過程中將發(fā)現(xiàn)的問題及時(shí)采取措施（現(xiàn)場(chǎng)工程師應(yīng)有能力在不改變?cè)O(shè)計(jì)意圖的前提下，獨(dú)立制訂出技術(shù)核定方案）進(jìn)行糾正。如果必須發(fā)變更的，應(yīng)盡快按照是設(shè)計(jì)部協(xié)商。樣板工程的組織施工、報(bào)驗(yàn)和驗(yàn)收后標(biāo)準(zhǔn)的推行等還存在不足。在施工過程中沒有嚴(yán)格執(zhí)行樣板報(bào)驗(yàn)制度。其次，是對(duì)樣板施工沒有明確的計(jì)劃，樣板工程的范圍不明確。在后期的項(xiàng)目管理中，應(yīng)在施工前就對(duì)工程樣板制作節(jié)點(diǎn)進(jìn)行計(jì)劃，制訂具體的落實(shí)方案，嚴(yán)格按規(guī)范施工；避免再次出現(xiàn)3#棟精裝修單位類似情況不送樣板、不報(bào)驗(yàn)，不經(jīng)樣板確認(rèn)就定購材料，自私施工；確保施工樣板起到真正的意義。2.隱蔽工程質(zhì)量控制；由于隱蔽工程的質(zhì)量控制對(duì)于建筑產(chǎn)品的質(zhì)量至關(guān)重要，因此施工單位在施工過程中也比較重視。蘭亭上筑項(xiàng)目按照施工驗(yàn)收規(guī)范全部做到了先驗(yàn)收后隱蔽，確保了工程質(zhì)量。但在對(duì)隱蔽工程的管理過程中，還存在隱蔽工程資料滯后；對(duì)隱蔽工程的驗(yàn)收整改不到位；缺乏對(duì)監(jiān)理工程師旁站監(jiān)督的管理等。質(zhì)量通病還沒有完全避免。如：現(xiàn)澆混凝土工程中由模板固定不到位引起的跑模、脹模、漏漿問題，給后期粉刷施工質(zhì)量控制的增加難度。還有由于穿線管在混凝土澆筑過程中破損造成后期無法穿電線等情況。所以，在后期項(xiàng)目建設(shè)過程中應(yīng)采取增加對(duì)隱蔽工程的監(jiān)督管理，加大整改管理力度，對(duì)監(jiān)理旁站提出明確要求等管理手段。3.工程驗(yàn)收及交接；由于工期滯后，趕工造成實(shí)體工程質(zhì)量下降，雖然順利通過竣工驗(yàn)收，確保了交樓入住節(jié)點(diǎn)的實(shí)現(xiàn)，卻遺留好多質(zhì)量問題。按照集團(tuán)要求，執(zhí)行分戶驗(yàn)收制度，對(duì)工程品質(zhì)的提升起到很好的效果。遇到的主要問題是，各承包單位質(zhì)量整改落實(shí)不到位。一是施工單位組織不起來有效的施工力量，同時(shí)也不愿意對(duì)整改過多地投入；二是對(duì)整改完成標(biāo)準(zhǔn)理解的差異。在后期項(xiàng)目中，分戶驗(yàn)收工作應(yīng)提前著手進(jìn)行，并制訂嚴(yán)格的驗(yàn)收質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)和整改質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，明確整改結(jié)果落實(shí)責(zé)任人，合理的調(diào)配，合理的安排驗(yàn)收時(shí)間，使分戶驗(yàn)收組織更加科學(xué)、規(guī)范。對(duì)分包工程的驗(yàn)收沒有嚴(yán)格的內(nèi)部竣工驗(yàn)收流程，使分包施工單位沒有整改的動(dòng)力，質(zhì)量問題不能及時(shí)得到整改落實(shí)。工程變更和簽證的驗(yàn)收及辦理流程，已經(jīng)日趨完善。但是對(duì)變更和簽證工程的驗(yàn)收常有滯后的現(xiàn)象（有些是在項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后才開始）。這樣不利于對(duì)簽證合理性和時(shí)效性的控制，同時(shí)無法實(shí)現(xiàn)對(duì)變更工程的質(zhì)量監(jiān)督管理。4.蘭亭上筑項(xiàng)目施工中出現(xiàn)的質(zhì)量問題；1)毛坯房室內(nèi)墻面抹灰層存在較多空鼓和裂縫，多數(shù)是梁底和墻體交接處，有多條通長裂縫，施工工藝存在問題，砂漿配合比與原材料質(zhì)量把控不嚴(yán)；2)多數(shù)房間梁、墻陰陽角不順直，垂直度和觀感比較差；3)樓面有開裂現(xiàn)象，原材料、配比及施工工藝存在問題；4)地下室底板等存在質(zhì)量問題，多處有滲水，致使地下室有積水現(xiàn)象；5)配套工程收口質(zhì)量把控不嚴(yán)；6)3#棟精裝修施工的墻面油漆和細(xì)部做法質(zhì)量要求不嚴(yán)格，粗糙不平、掉灰、漏刷、流墜等質(zhì)量通病較多，致使公寓交房期間返修量大；7)各承包單位的成品保護(hù)意識(shí)薄弱，成品保護(hù)費(fèi)用投入很少或者不投入，對(duì)別人的成品保護(hù)更是毫不在意，使得造成大量的成品損壞。上述問題，需在后期項(xiàng)目建設(shè)過程中，做好事前控制，提前采取相應(yīng)的措施避免。四、現(xiàn)場(chǎng)施工技術(shù)措施管理及基礎(chǔ)資料管理上筑項(xiàng)目工程施工現(xiàn)場(chǎng)大門口出現(xiàn)多條高壓電纜、國防光纜、國安有線、網(wǎng)絡(luò)、煤氣管道等地下管網(wǎng)工程，施工階段沒有相關(guān)的參考資料導(dǎo)致對(duì)管網(wǎng)的破壞造成不必要的損失和工期延誤。后期項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)管理過程中應(yīng)對(duì)項(xiàng)目施工現(xiàn)場(chǎng)周邊