房地產(chǎn)投資四

房地產(chǎn)投資課程內(nèi)容介紹房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)知識（產(chǎn)權(quán)、用地制度和法律、規(guī)劃、建筑、經(jīng)濟(jì)分析和財(cái)務(wù)評價(jià)等方面基本知識）

房地產(chǎn)開發(fā)投資房地產(chǎn)開發(fā)投資程序、項(xiàng)目可行性研究房地產(chǎn)開發(fā)投資市場研究、投資項(xiàng)目類型分析房地產(chǎn)開發(fā)投資的成本費(fèi)用、收入估算房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益評價(jià)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評價(jià)、風(fēng)險(xiǎn)分析房地產(chǎn)個(gè)人投資房地產(chǎn)個(gè)人置業(yè)投資房地產(chǎn)個(gè)人間接投資（債券、股票投資和購買房地產(chǎn)信托投資基金）開設(shè)本課程的目的了解房地產(chǎn)投資相關(guān)的基本知識（房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)、相關(guān)法律、規(guī)劃、建筑、財(cái)務(wù)分析等）了解房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的可行性研究、市場分析、經(jīng)濟(jì)評價(jià)和財(cái)務(wù)分析的基本方法和步驟，有一定基礎(chǔ)知識的同學(xué)能夠掌握和運(yùn)用一些方法和技巧了解房地產(chǎn)個(gè)人投資渠道、方法和策略主要參考教材1、俞明軒主編的《房地產(chǎn)投資分析》，首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)出版社（2004年）2、劉正山編著《房地產(chǎn)投資分析》，東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社（2000年）3、陳琳、潘蜀健編著《房地產(chǎn)項(xiàng)目投資》第二版，中國建筑工業(yè)出版社（2004年）房地產(chǎn)相關(guān)的媒體和網(wǎng)站報(bào)紙：21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道、中國經(jīng)營報(bào)、第一財(cái)經(jīng)、金融時(shí)報(bào)、經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)、上海證券報(bào)、中國證券報(bào)綜合網(wǎng)站：搜房網(wǎng)、焦點(diǎn)房地產(chǎn)網(wǎng)、新浪房產(chǎn)、21CN房產(chǎn)頻道、南方網(wǎng)房產(chǎn)頻道觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)（）、萬科周刊、世聯(lián)《地產(chǎn)評論》、世聯(lián)地產(chǎn)《樓市中國》、中國地產(chǎn)商中國房地產(chǎn)信息網(wǎng)、廣州市國土資源與房屋管理局陽光家緣王志綱工作室、中國房地產(chǎn)策劃網(wǎng)、房聯(lián)網(wǎng)、贏房網(wǎng)、房策天下、中國策劃師在線課程安排總學(xué)時(shí)：32學(xué)時(shí)（2-17周）課程學(xué)習(xí)形式：課堂講授案例介紹社會(huì)實(shí)踐問題反饋（以提問和作業(yè)的形式）成績評定平時(shí)的課堂考勤、回答問題、作業(yè)、實(shí)踐成果等期末的課程論文第一講房地產(chǎn)投資基礎(chǔ)知識第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述第二節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)及用地制度基本知識第三節(jié)規(guī)劃及建筑學(xué)相關(guān)知識第四節(jié)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評價(jià)的基礎(chǔ)知識第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述一、房地產(chǎn)相關(guān)概述（一）房地產(chǎn)的概念是房產(chǎn)和地產(chǎn)的總稱。也可是單獨(dú)的房產(chǎn)或地產(chǎn)。它包括實(shí)物部分和權(quán)益部分。實(shí)物部分表現(xiàn)為土地及其地上的建筑物、構(gòu)筑物或其他附屬物。權(quán)益部分是指依附于實(shí)物部分的各種權(quán)益（所有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、抵押權(quán)等）。第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述（二）房地產(chǎn)與不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)不動(dòng)產(chǎn)是指不能移動(dòng)或移動(dòng)后嚴(yán)重減損其經(jīng)濟(jì)價(jià)值的財(cái)產(chǎn)，包括土地、地上定著物及其包含的權(quán)益，如房屋、林木等。不動(dòng)產(chǎn)的范圍比房地產(chǎn)的范圍廣，房地產(chǎn)是其中最核心的部分。物業(yè)即房地產(chǎn)，但一般是指微觀的房地產(chǎn)，而房地產(chǎn)則包括微觀、中觀和宏觀三個(gè)層次。第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述（三）房地產(chǎn)的基本特點(diǎn)自然屬性位置的固定性使用的耐久性異質(zhì)性經(jīng)濟(jì)屬性價(jià)值量大，資金需求量大供給彈性小和經(jīng)營的壟斷性保值增值性投資和消費(fèi)的雙重性第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述法律屬性權(quán)利的可分性（單宗房地產(chǎn)的實(shí)物不可分性）權(quán)利的法律保障性（通過登記公示）社會(huì)屬性易受大眾心理影響（特別是房地產(chǎn)泡沫形成和破滅時(shí)）財(cái)富性（整個(gè)國民財(cái)富、個(gè)人財(cái)富）關(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述（四）房地產(chǎn)市場的參與者土地所有者或使用者（如集體土地所有者和承包經(jīng)營者，城市國有土地所有權(quán)人和使用權(quán)人。特別是房屋拆遷過程中原土地使用人對房地產(chǎn)開發(fā)的周期和進(jìn)度具有重要的影響作用）開發(fā)商和投資商政府各部門（土地管理、城市規(guī)劃、建委或建設(shè)局、房地產(chǎn)管理局或住宅局、市政管理、發(fā)改委等部門）第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述金融機(jī)構(gòu)（銀行、保險(xiǎn)公司、置業(yè)擔(dān)保機(jī)構(gòu)等）承包商（建筑施工、材料、設(shè)備等承包商）購房者（自用型和投資型）和租房者房地產(chǎn)咨詢、中介、服務(wù)機(jī)構(gòu)（包括房地產(chǎn)項(xiàng)目咨詢策劃、評估機(jī)構(gòu)、造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)、工程監(jiān)理機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)（一手房和二手房）、營銷策劃、廣告服務(wù)等）第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述二、房地產(chǎn)投資概述（一）房地產(chǎn)投資的概念經(jīng)濟(jì)主體以獲得未來的房地產(chǎn)資產(chǎn)的增值或收益為目的，預(yù)先墊付一定數(shù)量的貨幣與實(shí)物，直接或間接的從事或參與房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營活動(dòng)的經(jīng)濟(jì)行為。第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述（二）房地產(chǎn)投資的優(yōu)點(diǎn)具有較高收益水平和財(cái)務(wù)杠桿作用（見舉例）能夠得到稅收方面的好處易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持（作為“不動(dòng)產(chǎn)”易于獲得抵押貸款）能抵消通貨膨脹的影響（保值增值性：根據(jù)美國、英國、香港等地研究資料表明，房地產(chǎn)價(jià)格增長率大約是同期一般物價(jià)上漲率的2倍）提高投資者的資信等級

某房地產(chǎn)開發(fā)公司投資一宗房地產(chǎn)，投資總額為1000萬元，2年建成?，F(xiàn)有兩種融資方式：一種為全部用自有資金；另一種為70%向銀行借貸，30%用自有資金。已知銀行貸款利率為8%，建成后銷售收入為1400萬元。開發(fā)階段稅率為5.5%（“兩稅一費(fèi)”——營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加）。比較兩種方式的自有資金收益率如下：第一種融資方式：自有資金1000萬元，銷售收入1400萬元，則毛收入為400萬元。則稅前收益為400－（1400×5.5%）=323萬元。則稅前自有資金收益率為：323÷1000=32.3%。第二種融資方式：自有資金300萬元，借貸資金為700萬元，銷售收入1400萬元，支付銀行利息為：700×【（1＋8%）2－1】=116.48萬元，則毛收入為400－116.48=283.52萬元。則稅前收益為283.52－（1400×5.5%）=206.52萬元。則稅前自有資金收益率為：206.52÷300=68.84%。第一節(jié)房地產(chǎn)投資概述（三）房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)投資對象變現(xiàn)能力差（特別是在建工程、爛尾樓）投資數(shù)額巨大投資回收周期長投資需要專門的知識和經(jīng)驗(yàn)（房地產(chǎn)專業(yè)資格包括：房地產(chǎn)估價(jià)師、房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人、房地產(chǎn)營銷策劃師等）中誠什廣場軍（爛埋尾樓蒜）第一耕節(jié)任房獲地產(chǎn)齊投資秘概述（四籌）房狡地產(chǎn)劃投資攝對象從物理藥形態(tài)來痕劃分，叼主要分庸為土地、建成霉房地培產(chǎn)和在建丑工程按用伸途來劈燕劃分神，居容住物御業(yè)（普通住季宅、高劇級公炮寓、別墅）、管商用亭物業(yè)死（酒店、寫字允樓、超市和商場）、瓜工業(yè)宿物業(yè)害（廠房、倉庫）和特辯殊物業(yè)巨（賽馬場、高爾將夫球柏場、學(xué)良校、寺廟等）第一裹節(jié)管房賽地產(chǎn)苦投資算概述（五偉）房扣地產(chǎn)與投資店形式房地鼠產(chǎn)直催接投酷資房地產(chǎn)技開發(fā)投誓資（土文地開發(fā)膝、房屋習(xí)開發(fā)）房地遞產(chǎn)置乳業(yè)投洋資（旦自用搜、購橋買后鍛轉(zhuǎn)讓臭或出勉租）房地產(chǎn)傘間接投稼資投資于很房地產(chǎn)盡企業(yè)的傷債券和鑄股票投資害于房地產(chǎn)有投資信托基金（REI清Ts：Rea滋lE死sta資te測Inv絞est刃men色tT獅rus福ts）購買住房形抵押惜貸款眨支持姨證券（MB秀S：Ho缸u(yù)s詞in祖g偶Mo鴉rt香ga膚ge肥-b跪ac聰ke果d污Se筑cu俗ri鋼ty）第二警節(jié)姻房地展產(chǎn)產(chǎn)絲式權(quán)及魂用地皮制度一、房嶄地產(chǎn)產(chǎn)孫權(quán)概述（一）各產(chǎn)權(quán)的部概念產(chǎn)權(quán)晉即財(cái)蘆產(chǎn)權(quán)纖利，跨是憑墊借財(cái)柴產(chǎn)所約獲得死的各郊種權(quán)叔利的染總和售。它追是財(cái)?shù)a(chǎn)關(guān)腳系的抬法律駛表現(xiàn)隔。第二節(jié)膛房地券產(chǎn)產(chǎn)權(quán)填及用地丘制度（二）查產(chǎn)權(quán)的鴉分類按照促內(nèi)涵遞可將占產(chǎn)權(quán)侄劃分園為物權(quán)自物俘權(quán)（像一般紙是所羊有權(quán)邊）他物權(quán)用益觸物權(quán)北（如闖承包齒經(jīng)營喊權(quán)、壩土地信使用問權(quán)、其地上惜權(quán)、臂典權(quán)嘴、地許役權(quán)稻、永盲佃權(quán)鮮等）擔(dān)保爭物權(quán)罰（如睡抵押貿(mào)權(quán)、愿質(zhì)權(quán)稍等）債權(quán)第二節(jié)雀房地持產(chǎn)產(chǎn)權(quán)器及用地墾制度（三）專房地產(chǎn)祝產(chǎn)權(quán)的江概念房地蓮產(chǎn)產(chǎn)固權(quán)是嗓以房框屋財(cái)艙產(chǎn)和努土地按財(cái)產(chǎn)弟為客株體的野各種偉權(quán)利拉的總味和。房地位產(chǎn)產(chǎn)煤權(quán)是益一組柄權(quán)利替即“依權(quán)利儀束”肅。房搬地產(chǎn)敲權(quán)利鉛束是飯房地客產(chǎn)所洋有權(quán)目及其肆分離糞出來鋼的各絞種權(quán)匯利的他總和暑。所期有權(quán)矩的權(quán)闊能包爛括占影有權(quán)標(biāo)、使為用權(quán)惜、收襲益權(quán)腸和處罷分權(quán)紅。第二節(jié)恒房地亮產(chǎn)產(chǎn)權(quán)趁及用地覆制度（四）粘我國房揭地產(chǎn)產(chǎn)精權(quán)基本富介紹我國房畫地產(chǎn)產(chǎn)絲式權(quán)的內(nèi)正涵：以仇土地為多標(biāo)的、頃以他物嚼權(quán)（土周地使用旨權(quán)）為捉主要內(nèi)擁容的土騙地產(chǎn)權(quán)變和以房兇屋為標(biāo)邀的、以盼自物權(quán)石（房屋逮所有權(quán)搭）為主漠要內(nèi)容妖的房屋喜產(chǎn)權(quán)所值構(gòu)成的厚權(quán)利束坊。我國土滔地使用撓權(quán)可分匹為：1、有圍償出俱讓國托有土繪地使葵用權(quán)激；2、劃緊撥國癥有土春地使細(xì)用權(quán)登；3、臨時(shí)肺用地土御地使用盟權(quán)（一傭般不超股過2年）泰；4、土地恐承包經(jīng)糾營權(quán)；5、宅巡壽基地梢使用悟權(quán)第二許節(jié)閑房地比產(chǎn)產(chǎn)澤權(quán)及肢用地?fù)е贫龋ㄎ澹┛喾康禺a(chǎn)摔產(chǎn)權(quán)的扛一般形衛(wèi)式獨(dú)有祖產(chǎn)權(quán)共同望占有皇。每一個(gè)蔬人擁有浪的房地衰產(chǎn)權(quán)利展都受到盒共同占攻有人的疤制約。孤如同一建棟樓住柳戶對公符共部分盡的權(quán)利俯。聯(lián)合占失有。共有遮者對播房地滔產(chǎn)皆己享有雄使用眠權(quán)，魂如果漂某一醋占有片人逝施世則欺占有冬權(quán)轉(zhuǎn)參移到蜂其他渾占有助人手謠中。驗(yàn)如兄畝弟兩莫人繼斷承父充母的成一棟蕩房屋挎。共同偽共有翁。如夫妻遲間共同霜占有的惰房地產(chǎn)置，一方則逝世則秩另一方結(jié)繼承。第二節(jié)爐房地猛產(chǎn)產(chǎn)權(quán)滴及用地臭制度（六炸）建筑物午區(qū)分所稠有權(quán)區(qū)分所逼有是以瘦建筑物勾的某一毅特定部翠分（即極一棟住襲宅樓中許的一套籌住房）洲為客體芽而成立顯的房地側(cè)產(chǎn)所有趣權(quán)形式投，它是浩一種復(fù)醬合性權(quán)蝦利。包悼括三個(gè)游部分：專有瓣部分合的所邪有權(quán)糞。單相元樓河里的瞎一套蝦住宅拳，其及室內(nèi)殘空間根和內(nèi)職隔墻鴿是專有權(quán)能部分。共有劉部分嶄的持純份權(quán)愧。整依棟樓件的基偉底土輩地、外墻、公共喘樓梯、看電梯、艱一樓大胸廳、上而下水管鎮(zhèn)道等是共有撲持份孟部分。因共衰有而注產(chǎn)生稱的成仁員權(quán)禿。小筐區(qū)居盯民對柔小區(qū)法公共看事務(wù)用的表篇決權(quán)戰(zhàn)、選雕聘物糊業(yè)管錄理公革司的飲權(quán)利攻、制振定本逆小區(qū)迎規(guī)章幕制度閃的權(quán)藍(lán)利。第二節(jié)亮房地每產(chǎn)產(chǎn)權(quán)勤及用地仆制度（七部）房策地產(chǎn)檢相鄰赤關(guān)系房屋羨所有況權(quán)人泡或土何地使硬用權(quán)屑人在次自己束的房寧地產(chǎn)閃內(nèi)從我事各掛種活犧動(dòng)時(shí)文，負(fù)覺有注以意和萬避免母損害繡相鄰陡房地近產(chǎn)的慌義務(wù)眼；相殊對而歡言，括相鄰手房地編產(chǎn)權(quán)使利人踐，則滅享有朝請求棉對方薦注意事預(yù)防謠和避斃免損打害發(fā)遇生的均權(quán)利膠。實(shí)視質(zhì)上撲是對薯房地俯產(chǎn)所積有權(quán)加和使懷用權(quán)齒的一摧種限垃制。一般棉存在薯兩類挽相鄰被關(guān)系秤：通風(fēng)新、采光、排水群、排污廢的相鄰饑關(guān)系倒塌、居易燃、針易爆等踏險(xiǎn)情危額害的相撞鄰關(guān)系第二節(jié)嫌房地聲產(chǎn)產(chǎn)權(quán)瘋及用地蛇制度（八餃）房弄地產(chǎn)遵權(quán)屬南登記是法礦律授本權(quán)的彼機(jī)構(gòu)璃依法毀對房夏地產(chǎn)手權(quán)屬忽現(xiàn)狀贏及變厭更予娃以確抓認(rèn)的剝一項(xiàng)歸重要園活動(dòng)劃，它叢包括瀉了土靠地使消用權(quán)評和房撐屋所鹽有權(quán)卻登記緒。房河地產(chǎn)柱權(quán)屬法登記裳不僅辜是房拘地產(chǎn)斯管理漿的核暗心，佳同時(shí)舌也是址現(xiàn)代倘房地鳴產(chǎn)制蹦度的非基礎(chǔ)令。由于典我國豪對房石地產(chǎn)鹿實(shí)行摟土地巾與房筒屋的怒分部幸門管錘理體重制，末所以障房地蜻產(chǎn)權(quán)欺屬登波記是雪分別悉進(jìn)行事土地方使用掉權(quán)登暑記和棋房屋撕所有樹權(quán)登季記。賀在大慌多數(shù)營城市秤，一賽宗房骨地產(chǎn)固要辦使理兩獸個(gè)產(chǎn)腦權(quán)證毅書，擁一個(gè)坡是房屋所皮有權(quán)證未書，一槽個(gè)是國有土席地使用駁權(quán)證書。目群前部摸分城證市如美廣州甩，這踩兩個(gè)集證是躺合二賄為一飼。第二交節(jié)病房地隙產(chǎn)產(chǎn)讓權(quán)及麻用地?cái)D制度二、倚用地醫(yī)制度鑼介紹（一）李我國現(xiàn)悉行的土筑地所有低制度集體土授地即農(nóng)聞民集體翁所有土醉地，包招括農(nóng)村蟻、城市蔥郊區(qū)、扛“城中泉村”土搬地?！熬巨r(nóng)民集鬧體”的柿范圍包披括3個(gè)層字次：災(zāi)村農(nóng)芳民集左體、蒜村內(nèi)累兩個(gè)網(wǎng)以上旗農(nóng)村家集體稠經(jīng)濟(jì)寒組織浩的農(nóng)宿民集叨體和死鄉(xiāng)（滴鎮(zhèn)）面農(nóng)民說集體框。國有土娛地一般牛是指城凱市內(nèi)國蜂家所有繭土地，理包括城娃市市區(qū)奪、獨(dú)立狹工礦區(qū)率、一定斥規(guī)模人駱口聚集動(dòng)的建制借鎮(zhèn)等。翅當(dāng)然，牌礦藏、爪森林、社草原、專灘涂等氧自然資柳源屬于幻玉國家所首有。第二盼節(jié)愧房地旨產(chǎn)產(chǎn)油權(quán)及敵用地盆制度（二）英其他土誓地制度土地登辜記制度（縣昌級以擔(dān)上土偉地管溫理部本門進(jìn)舉行土薦地登襪記和益核發(fā)《國有土慣地使用懸證》和《集體土王地使用恰證》，登煎記后蒜即受踩到法刃律?；j護(hù)）土地有圈償有限兼期使用吸制度土地仗用途猶管制堅(jiān)制度耕地保毅護(hù)制度用地制位度的其宵他規(guī)定第二沙節(jié)秒房地靜產(chǎn)產(chǎn)獻(xiàn)權(quán)及唇用地執(zhí)制度（1）國淺有土勝地使腥用權(quán)沙的有晚償出俘讓國家將穴國有土私地使用熔權(quán)在一決定年限兩內(nèi)出讓薄給土地域使用者昆，由土豈地使用秘者向國仗家支付附土地使?fàn)I用權(quán)出隸讓金的感行為。土地使胳用權(quán)出大讓方式犬有4種：招標(biāo)、次拍賣、螺掛牌和肥協(xié)議。經(jīng)營捧性用地駛目前只夫能采用燈前3種方罪式出垂讓。第二節(jié)記房地摩產(chǎn)產(chǎn)權(quán)灘及用地礙制度（2）國白有土漫地使占用權(quán)獻(xiàn)的出紡讓年返限各種謊用途霞的國兩有土偽地出絮讓的削最高遺年限居住虜用地70年工業(yè)寨用地50年教育、欠科技、屆文化衛(wèi)量生、體耍育用地50年商業(yè)習(xí)、旅遭游、灣娛樂扒用地40年綜合毯或其需他用帳地50年第二節(jié)運(yùn)房地權(quán)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)議及用地智制度（三況）現(xiàn)似階段轉(zhuǎn)在我喪國取允得國有騰土地醉使用吹權(quán)的4個(gè)基本蔬途徑：通過行皺政劃撥劑取得（虛如高校敬用地）通過國衡家出讓疑方式取交得（招爸標(biāo)、拍饑賣、掛發(fā)牌和協(xié)獅議四種摸方式，奪其中經(jīng)宇營性用埋地只能步采用前滲三種方飛式）通過哭房地?fù)尞a(chǎn)轉(zhuǎn)香讓方包式取駱得（壘買賣晴、交酸換、誓贈(zèng)與速等）通過土育地或房羽地產(chǎn)租漠賃方式金取得第二李節(jié)語房地崖產(chǎn)產(chǎn)蹲權(quán)及始用地芳制度（四帝）用括地制君度的嫩其他逼規(guī)定在城悼市規(guī)灶劃區(qū)屯范圍槳內(nèi)，泉閑置翁土地1年以詢上按輕出讓旅金的20貿(mào)%以下荒征收攪土地槳閑置研費(fèi)。壁未按襪土地云出讓姨合同陷規(guī)定熊期限梁動(dòng)工濁，連紀(jì)續(xù)2年以升上未克使用席的，峰由縣惡級以銀上政幅府無滴償收絹回。劃撥土庸地使用沃權(quán)的轉(zhuǎn)朝讓或出噴租的解歌決辦法盞，一種襪方式可途補(bǔ)辦出乖讓手續(xù)滾和補(bǔ)交厚土地出收讓金；休另一種補(bǔ)方式是近將轉(zhuǎn)讓尺或出租從的收益演上繳國躁家。土地痛使用莖權(quán)期旋滿后可以傭續(xù)期，但必栗須在出取讓期滿害前1年向土氏地管理盲部門提耀出申請童，重新蟲簽訂出回讓合同愚。第二蠅節(jié)學(xué)房地棒產(chǎn)產(chǎn)系權(quán)及眼用地疑制度（五）羨集體土站地征用由于爹我國赴城市殺郊區(qū)聞的集駝體土蒜地不鞠能直魄接用徒于城舍市的曬房地鉤產(chǎn)開幟發(fā)投稼資。甜因此稍一般淹程序吃是，先由城失市政府乏代表國鑒家征用鏈城郊的偏集體土網(wǎng)地并對渴被征地孩者給與寨補(bǔ)償，魯然后由碌城市土姓地管理絞部門向訊房地產(chǎn)婦開發(fā)商跟出讓該巴宗地。第二販節(jié)跡房地穩(wěn)產(chǎn)產(chǎn)耕權(quán)及須用地搞制度征用集木體土地于的補(bǔ)償頑費(fèi)用包到括土地臘補(bǔ)償費(fèi)肉、安置暗補(bǔ)助費(fèi)惰及地上種附著物蓄和青苗擾的補(bǔ)償陷費(fèi)，具同體標(biāo)準(zhǔn)辭和受償價(jià)人為：土地網(wǎng)補(bǔ)償魂費(fèi)。鏡一般林為耕隱地被反征前3年平模均年懇產(chǎn)值軍的6—聽10倍?？ㄙM(fèi)用逗歸農(nóng)慢村集襯體組席織所綿有。安置補(bǔ)宰助費(fèi)。猜每個(gè)需暢安置農(nóng)池業(yè)人口向可得到鳥耕地被軍征前3年平爐均年毀產(chǎn)值應(yīng)的4—6倍。集倆體安置淘的，該談費(fèi)用集粗體管理鋤和使用劍；其他洋單位安勺置的，暖支付給畫該單位木；不需停安置的動(dòng)，該費(fèi)爽用給個(gè)領(lǐng)人。地上瞇附著享物和肥青苗畢補(bǔ)償灰費(fèi)?？箻?biāo)準(zhǔn)它由省咱級政部府規(guī)蓬定，邀征用號菜地邊要繳糕納新痛菜地陪開發(fā)彎基金榴。該瓣費(fèi)用芽歸附微著物獅和青駁苗的寺所有敗者所匹有。參見湖南旦省湘像潭市散農(nóng)地惜征用棉補(bǔ)償商標(biāo)準(zhǔn)第二蕉節(jié)燈房地稱產(chǎn)產(chǎn)播權(quán)及藝用地液制度（六）群城市房撤屋拆遷參見法嘆規(guī)：《城市房劉屋拆遷身管理?xiàng)l譯例》幾個(gè)訓(xùn)主體逆：拆遷人鹿：一般糊是指取粗得房屋帶拆遷許幣可證的誼建設(shè)單成位。被拆遷湯人：是法指被拆店遷房屋裕的所有交人，不驕包括被羽拆遷房毯屋的使奏用人。房屋好拆遷徑管理劉部門厘不得匯作為柔拆遷敘人，癥也不腹得接渾受拆切遷委圍托。第二節(jié)匹房地堅(jiān)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)笨及用地法制度（六褲）城憂市房妙屋拆惱遷拆遷工篩作一般榮程序：1、房屋點(diǎn)拆遷申奸請的提賽出2、拆遷驚審批和《房屋拆后遷許可祥證》的取份得3、拆遷乓協(xié)議的緊簽訂（滴實(shí)際是型以合同沒形式）4、拆嬌遷的漫實(shí)施茶（包劣括自險(xiǎn)行拆鮮遷和器委托泡拆遷零）5、拆斷遷補(bǔ)豬償安愛置資神金的膛監(jiān)管踐（拆獨(dú)遷單源位須筆出具姜拆遷韻安置靜資金論的存瘦款證貌明）第二翼節(jié)枯房地設(shè)產(chǎn)產(chǎn)凍權(quán)及體用地柄制度（六）劇城市房景屋拆遷拆遷萌的補(bǔ)存償對惠象：駛主要梯是被并拆遷肢房屋蠟的所贏有人叔，也朋會(huì)考稅慮到拘使用旬人的奸利益大。一蒸般是叫由被窗拆遷蘆人對貸承租嗎人（芬即使梅用人樸）進(jìn)牙行補(bǔ)嬸償或藏安置愈，拆決遷人方對被引拆遷嚷人給利與相緩應(yīng)補(bǔ)日償。拆遷補(bǔ)鑄償方式丟：貨幣兔補(bǔ)償和佩房屋產(chǎn)漠權(quán)調(diào)換補(bǔ)償果標(biāo)準(zhǔn)蝕：按勇照“樹等價(jià)初有償置”的著原則納，根瘦據(jù)房墨屋的散市場受價(jià)格齊補(bǔ)償盞。第二挨節(jié)拋房地露產(chǎn)產(chǎn)拆權(quán)及甚用地射制度（六塔）城書市房召屋拆顆遷對特衣殊情挎況的董處理塘：1、產(chǎn)融權(quán)不躺明確外房屋答（不腹包括潮臨時(shí)兼違章園建筑腹）補(bǔ)步償安視置的周具體晝規(guī)定迎：由褲拆遷抓人提種出補(bǔ)均償方意案，艱報(bào)房歷屋拆鍬遷管鉗理部追門審衰核同洽意后派實(shí)施跌拆遷安。2、抵芝押房恐屋的蝴補(bǔ)償濫安置軟的基烘本程暈序：（1）認(rèn)定抵抵押的喪有效性（2）應(yīng)及災(zāi)時(shí)通知茂抵押權(quán)仿人（如戶貸款銀擔(dān)行）（3）能解普除抵押畢合同的拴，補(bǔ)償適款付給奸被拆遷月人；不板能解除屢抵押合貢同的，燭按照法艇律規(guī)定框順序進(jìn)拴行原債琴務(wù)的清進(jìn)償，不脂足的向弟抵押人流（借款晝者）進(jìn)衫行追償徑。第二東節(jié)沾房地樣產(chǎn)產(chǎn)戒權(quán)及孟用地院制度（六）頌城市房壁屋拆遷對特暢殊情停況的西處理舅：3、公益檢事業(yè)房稿屋的拆通遷安置脫：按照破城市規(guī)結(jié)劃要求喪，或者火重新建針設(shè)或者貌補(bǔ)償。4、臨耽時(shí)建濾筑的宿補(bǔ)償嶼安置接和違緞?wù)陆▌t筑由城礦市規(guī)螞劃部傅門判抓定建墓筑是醫(yī)否違水章，本原則碧上對加違章金建筑艷不予歌補(bǔ)償桿，具頭體情帥況具鴿體處稈理。臨時(shí)側(cè)建筑快（結(jié)懷構(gòu)簡未易、疊限期伏拆除鞏），承分為儀超過酒期限歌的和服未超后過期靈限的是。超丙過期商限的緊是非惰法建佩筑和棒未超鴿過期客限的某是合爬法建活筑。第三節(jié)使規(guī)劃練和建筑風(fēng)學(xué)相關(guān)序知識一、西住宅努區(qū)規(guī)封劃的同基本掀知識（一）名城市規(guī)糧劃的基賺本分類根據(jù)怨城市戰(zhàn)建設(shè)逝階段總，可粱以把擺城市帝詳細(xì)迫規(guī)劃留分為箏控制胞性詳慶細(xì)規(guī)攏劃和繡修建慚性詳嶼細(xì)規(guī)蹄劃。按功攀能可飲分為居住況區(qū)規(guī)萬劃、工業(yè)區(qū)充規(guī)劃、商貿(mào)堤區(qū)規(guī)劈燕劃。第三節(jié)改規(guī)劃漿和建筑幼學(xué)相關(guān)餐知識（二）百控制性骨詳細(xì)規(guī)枝劃的內(nèi)印容用地控設(shè)制指標(biāo)燒：用地餓性質(zhì)、恐用地面拆積、土獻(xiàn)地與建導(dǎo)筑使用炒相容性蠅（廣州售市的堪居住科用地單控制門指標(biāo)）環(huán)境逐容量敢控制怠指標(biāo)礎(chǔ)：容積率、建筑密移度、綠按地率班、人歉口容分量建筑園形態(tài)拔控制關(guān)指標(biāo)煙：建距筑高欄度、壺建筑棉間距而、建次筑后搜退紅柳線距播離、婆沿路彎建筑腸高度蜘、相份鄰地曲段的凝建筑炭規(guī)定交通錄控制抖指標(biāo)富：交圍通出元入口趴方位漆、爹停車村位配套設(shè)這施體系覽：生活鞏服務(wù)設(shè)察施布置至、市政忌公用設(shè)廚施、交矩通設(shè)施辮和管理膜要求第三茅節(jié)鐵規(guī)劃風(fēng)和建基筑學(xué)碰相關(guān)催知識（三）祝修建性掘詳細(xì)規(guī)驅(qū)劃的內(nèi)任容建設(shè)司條件稼分析紡和綜僵合技漿術(shù)經(jīng)里濟(jì)論犁證建筑筋和綠交地的趴空間陣布局久、景須觀規(guī)叉劃設(shè)習(xí)計(jì)，呼布置炭總平嘩面圖道路柳系統(tǒng)慚規(guī)劃欄設(shè)計(jì)綠地系柜統(tǒng)規(guī)劃火設(shè)計(jì)工程管股線規(guī)劃溉設(shè)計(jì)豎向寄規(guī)劃扎設(shè)計(jì)估算列工程志量、花拆遷抵量和腦總造蹈價(jià)，摸分析彈投資餃效益第三圖節(jié)渡規(guī)劃掌和建哄筑學(xué)誓相關(guān)游知識（四且）居圖住區(qū)肚可分彈為居干住區(qū)膛、居替住小灰區(qū)、私居住威組團(tuán)湯三級佩：居住區(qū)三是由城煮市干道夜或自然掌分界線襲所圍合跡，居住仍人口規(guī)軟模為3-什5萬人遞，居梨住戶疤數(shù)為1-元1.宴6萬戶，洽并具有眼一整套此與之對相應(yīng)規(guī)模簽的公共茫服務(wù)設(shè)擦施的居邊住生活拖聚集地沸。（如捧番禺的舍華南新禮城、華帖南碧桂糊園、駿異景花園鉗等）居住小侄區(qū)是指熱城市道稈路或自燭然分界叫線所圍赴合，居島住人口肚規(guī)模為1-幣1.撫5萬人所，居音住戶租數(shù)為30層00下-5秀00絕0戶，趣并具國有一通套與屆之對評應(yīng)規(guī)注模的習(xí)公共凝服務(wù)蓬設(shè)施揭的居梨住生蚊活聚乞集地共。（資如美旺林湖矩畔）居住組妥團(tuán)是指烘被小區(qū)等道路分割割，居聚住人口性規(guī)模為10針00儲(chǔ)-3圍00鉆0人，居政住戶數(shù)反為300院-10薦00戶，并單具有居督民所需劇的基本嶼公共服樓務(wù)設(shè)施辣的居住眠生活聚炕集地。銅（如五抄山花園型）第三括節(jié)哈規(guī)劃猴和建摸筑學(xué)虎相關(guān)煉知識（五）乳廣州市乎城市規(guī)掩劃簡介1、整個(gè)守市域的鐵總體規(guī)陸劃方向致（南拓雹、北繳優(yōu)、吼東進(jìn)暴、西雷聯(lián)）2、各大區(qū)會(huì)規(guī)劃的決職能3、交通訪干線、環(huán)城高和速、地鐵線第三節(jié)網(wǎng)規(guī)劃漲和建筑酒學(xué)相關(guān)騎知識二、低建筑違學(xué)基耕本知溉識（一翁）建裕筑面拆積（蓮首先擦認(rèn)識一套住相房）整棟住插宅樓的鳳建筑面敞積包括障主要使柳用面積預(yù)、輔助索使用面幅積和結(jié)澆構(gòu)面積贊三項(xiàng)。主要使追用面積英是建筑掘各層平傍面中直難接為生蹤蝶產(chǎn)或生眼活使用葛的凈面零積之和等（如住宅樓藥的主要飛使用面晉積是起或居室（像客廳）跳、餐廳述、臥室救等面積舞的總和）。輔助使勒用面積支是建筑下物各層含平面中球?yàn)檩o助攪生產(chǎn)或暈生活所頁占凈面灘積的總薯和（如撲住宅樓贏的輔助越使用面果積是廚副房、盥愧洗間、每廁所、量陽臺(tái)、腳儲(chǔ)藏室微等面積身的總和支）。結(jié)構(gòu)面永積是建木筑物各墻層平面蔑中墻體磨、柱等明結(jié)構(gòu)體維所占面暑積的總圍和。第三節(jié)鏟規(guī)劃呈和建筑干學(xué)相關(guān)仿知識（二火）建宵筑面胳積的州計(jì)算獄規(guī)則單層建脫筑物不匙論其高代度如何嚷，均按鞭一層計(jì)暫算建筑爪面積。被多層建廳筑物自窯然層的膀?qū)痈咴?.2米及披以上稀者，側(cè)方可暗計(jì)算盯建筑泛面積窯。單層建牽筑物的箭建筑面橋積和多濁層建筑友物首層麥的建筑獄面積，病均應(yīng)按傍建筑物縣外墻勒窮腳以上存結(jié)構(gòu)外疑圍水平古面積計(jì)防算。地下侄室、殿地下安倉庫胖、地下開停車首場等建筑刷面積，介應(yīng)按其質(zhì)外墻上儲(chǔ)口外圍吵水平面謎積計(jì)算奶建筑面御積。建于坡蘋地的建僵筑物吊腳芬架空旦層、深荷基礎(chǔ)鑼下架選空層政，設(shè)閱計(jì)加其以利才用時(shí)裂，有珍圍護(hù)另結(jié)構(gòu)喉且層小高在2.伍2米以號上的腰部位礦，按童該部液位的嚼水平羨面積敲計(jì)算皮建筑錘面積評。第三節(jié)廈規(guī)劃退和建筑復(fù)學(xué)相關(guān)營知識（二）昏建筑面合積的計(jì)班算規(guī)則室內(nèi)樓幫梯間、紗電梯井儀、觀光爛電梯井啊、自動(dòng)德扶梯，稠應(yīng)按建吉筑物的涼自然層比計(jì)算建軟筑面積茄。室內(nèi)率提物攏井、奶管道術(shù)井、茶抽油姐煙機(jī)霸風(fēng)道熄、通蓋風(fēng)排素氣豎寬井、趨垃圾驅(qū)道、羅附墻賠煙囪累等，踢應(yīng)按荒首層叉面積售計(jì)算執(zhí)建筑米面積梨。坡屋呼頂內(nèi)刊和場館看畝臺(tái)下的出建筑空貫間，設(shè)片計(jì)并褲利用戚時(shí)，團(tuán)凈高幻玉超過2.稀2米及以喪上部位縮慧，按水舍平面積雜計(jì)算建襖筑面積針。凈高侍在1.2米至2.2米的弱部位飼，應(yīng)承按該魚部位銜水平隔面積圓的一杠半計(jì)桂算建懶筑面欺積。第三節(jié)惕規(guī)劃裙和建筑趟學(xué)相關(guān)姑知識（二）孟建筑面前積的計(jì)瞎算規(guī)則建筑范物外商有圍卻護(hù)結(jié)遲構(gòu)的挎挑廊僵、走蛾廊、鉗眺望涂間、減落地成櫥窗餅、陽臺(tái)、兩坑建筑得物間搜有圍母護(hù)結(jié)酷構(gòu)的架空走昂廊等，層獻(xiàn)高在2.僑2米以代上的插，應(yīng)貧按其塵圍護(hù)濫面積恢計(jì)算豈建筑晌面積完。若炒以上遍部位無圍嫩護(hù)結(jié)統(tǒng)構(gòu)，則按擱照其頂擾蓋水平蠟投影面塔積的一蒼半來計(jì)漆算建筑蔑面積。有頂維蓋但嗎無圍股護(hù)結(jié)憤構(gòu)的塵車棚尸、貨與棚、站臺(tái)、加油站、收費(fèi)站等，墨應(yīng)按隔其頂之蓋水兆平面禁積的倘一半猴計(jì)算哀建筑瘡面積耕。雨篷的外狂邊線潑至外吸墻結(jié)賢構(gòu)外陡邊線雹的寬伯度超殺過2.1米時(shí)，脊應(yīng)按其眾水平投胞影面積罩的一半享計(jì)算建族筑面積嶺。第三炸節(jié)板規(guī)劃暗和建巾筑學(xué)膝相關(guān)貨知識（三愛）商奔品房鐵銷售街面積1、商品匯房銷售餃面積、睡套內(nèi)建駛筑面積眉和分?jǐn)倓诺墓幂x建筑面槐積之間山的關(guān)系商品夾房銷渡售面蒙積＝惰套內(nèi)駁建筑奸面積硬＋分日攤的瀉公用比建筑笑面積套內(nèi)則建筑鄭面積閃包括站三個(gè)厚部分福：套衰內(nèi)使稠用面匠積、債套內(nèi)匯墻體盛面積劃、陽愚臺(tái)建惰筑面委積第三節(jié)捎規(guī)劃遭和建筑居學(xué)相關(guān)掘知識2、套內(nèi)背墻體面勾積商品房相各套內(nèi)混使用空翠間周圍君的維護(hù)野或承重快墻體，棚有共用杯墻及法非共礙用墻兩種。商品蛋房各剛套之餐間的略分隔濫墻、距套（養(yǎng)單元污）與峽公用號建筑外空間榜之間眼的分就隔墻售以及雕外墻翁（包扎括山艘墻）諒均為掩共用攔墻，臺(tái)共用覽墻墻齒體水喘平投嬌影面視積的圓一半蓬計(jì)入貧套內(nèi)擔(dān)墻體齡面積辜。非共用坡墻墻體疑水平投渾影響面趴積全部息計(jì)入套錯(cuò)內(nèi)墻體臣面積。第三節(jié)腫規(guī)劃南和建筑開學(xué)相關(guān)填知識3、公用筒建筑面銷積包括賴兩個(gè)礦部分汽：電梯井魯、樓梯辟間、垃取圾道、箏變電室館、設(shè)備尺間、公共需門廳和過道殼、地下網(wǎng)室、值礦班警衛(wèi)逐室以及浴其他功摘能上為從整棟建誕筑服務(wù)醒的公共猴用房和詞管理用預(yù)房建筑圣面積；套（單廳元）與掃公用建禾筑空間伴之間的屑分隔墻憶以及外居墻（包荒括山墻械）墻體槍水平投色影面積慚的一半尋。另外提凡已釘作為儉獨(dú)立午使用柳空間漲銷售側(cè)或出謀租的鍛地下凍室、涉車棚莫等，昂不應(yīng)福計(jì)入倦公用毛建筑呢面積央部分廉。作守為人察防工勞程的煌地下拍室也拾不計(jì)偉入公立用建乞筑面恰積。豆車庫會(huì)、會(huì)壞所等蝴具備恭獨(dú)立專使用陣功能秤的空勞間；封售樓虹單位粘自營葉、自斯用的鑼房屋尺；為稠多棟舉房屋卻服務(wù)姑的警槐衛(wèi)室雁、管熄理用強(qiáng)房、胖設(shè)備張間等裳都不渠應(yīng)記階入公孕用建銅筑面樹積進(jìn)伸行分仇攤。第三艷節(jié)援規(guī)劃故和建轎筑學(xué)責(zé)相關(guān)糾知識4、公社用建罩筑面碗積分狠攤計(jì)榴算（1）公用錢建筑妻面積銀分?jǐn)偟芟禂?shù)殺計(jì)算將整棟伯建筑物拾的公用畫建筑面倍積除以孟整棟建危筑物的訴各套套緊內(nèi)建筑野面積之蘭和，得她到建筑峽的公用擋建筑面坑積分?jǐn)偼Ｏ禂?shù)。（2）公平用建鞏筑面籃積分嫁攤計(jì)詢算各套（拋單元）在的套內(nèi)停建筑面剃積乘以燙公用建鍬筑面積浮分?jǐn)傁底饠?shù)，得地到購房朋者應(yīng)合州理分?jǐn)傆|的公用妙建筑面睛積。分?jǐn)偟牡枪媒ㄗg筑面積內(nèi)＝公用振建筑面域積分?jǐn)傄?guī)系數(shù)×套內(nèi)虜建筑載面積得房率與公用叢建筑面番積分?jǐn)傊e系數(shù)的何關(guān)系。第三節(jié)滾規(guī)劃罷和建筑啊學(xué)相關(guān)性知識5、關(guān)話于住玩宅的拾幾組侄專業(yè)備用語（1）戶型劑（？房災(zāi)？廳？疫衛(wèi)？陽堵臺(tái)）一房（30求㎡—6勺0㎡）1房1廳1衛(wèi)、1房2廳1衛(wèi)、1房2廳2衛(wèi)兩房（60浪㎡—9蛾0多㎡）2房1廳1衛(wèi)、2房2廳1衛(wèi)、2房2廳2衛(wèi)三房斥（80㎡—14減0㎡甚至宇更大面罵積）3房1廳1衛(wèi)、3房2廳1衛(wèi)（樣小三莖房80㎡—9燭0多㎡）夠、3房2廳2衛(wèi)、3房2廳3衛(wèi)四房餅（100㎡—3摸00㎡或更紋大）4房2廳2衛(wèi)、4房2廳3衛(wèi)、4房3廳3衛(wèi)；第三剩節(jié)束規(guī)劃庸和建燥筑學(xué)釀相關(guān)拴知識（2）樓賀型（差？梯訴？戶龍）1梯2戶（號常見脫于200始0年以索前建煩造的9層以下腹的樓梯寶樓，即1個(gè)單衛(wèi)元1層只蚊有兩方戶門乎對門棄，可雷以很糟好實(shí)究現(xiàn)房灶屋內(nèi)項(xiàng)的南坊北對常流）1梯3戶或4戶（帶甚至艇更多窄）（詢常見殺于土胸地稀概缺地免段的9層以下炕的樓梯缸樓，有閱可能是材點(diǎn)式樓座，也有神可能是爬條式樓察）2梯2戶或3戶或6戶或8戶（胸常見配于土罷地稀辦缺地秩段的9層以上副的電梯羞樓（1部電梯1個(gè)消攻防樓謠梯）爪，有鐵可能壇是點(diǎn)損式樓投，也咱有可中能是遷條式桶樓）3梯6戶或8戶甚至10幾戶搜（常杜見于剖土地萄稀缺撞地段菊的9層以不上的當(dāng)電梯講樓（2部電尋梯1個(gè)消棗防樓迅梯）堪，一獻(xiàn)般都可是點(diǎn)萬式樓刮）第三節(jié)進(jìn)規(guī)劃點(diǎn)和建筑薪學(xué)相關(guān)折知識5、關(guān)于艱住宅的嫁幾組專券業(yè)用語（3）建筑領(lǐng)結(jié)構(gòu)形份式按照臺(tái)所用懸材料橡不同娃可以嚷分為姐：木廚結(jié)構(gòu)芒、磚歲木結(jié)艙構(gòu)、唉磚混鵝結(jié)構(gòu)晴、鋼棋筋混杏凝土雕結(jié)構(gòu)向、鋼陽和混膜凝土醫(yī)組合框結(jié)構(gòu)儲(chǔ)、鋼各結(jié)構(gòu)按照于墻體織不同麥可分險(xiǎn)為：班框架坊結(jié)構(gòu)兩、框驕架剪鼻力墻魚結(jié)構(gòu)反、框鑼架筒淺體結(jié)旋構(gòu)（肯高層捐）、限筒中強(qiáng)筒結(jié)暢構(gòu)（毯超高庸層）第三京節(jié)扒規(guī)劃孤和建腎筑學(xué)遮相關(guān)巾知識5、關(guān)于忘住宅的成幾組專逆業(yè)用語（4）建圖筑風(fēng)狀格歐式液外觀脈（羅勉馬風(fēng)筒格、皂西班濁牙式律、德乖國式血）中式風(fēng)扮格（江餅?zāi)巷L(fēng)格劉、北方頸四合院傍式）（5）樓的壟層別劃甜分低層（1—道3層）晉：如訪獨(dú)立膨別墅桌、連匪排別富墅（Tow立nho稻use）多層頁（4—6層）：小高擴(kuò)層（7—9層）高層飼（10層以網(wǎng)上）朗，100米或30層以上色為超高倒層。另一剃種劃潛分為鹿：1—3、3—陰7、8—鳴12、12層以深上第三急節(jié)肝規(guī)劃得和建星筑學(xué)杏相關(guān)玻知識（四副）建蕩筑密嘩度一定用溪地范圍攤內(nèi)的所勢有建筑題物的基配底面積交與土地看總面積腫之比。捕一般是您百分比藏形式，揚(yáng)可反映旺一定用負(fù)地范圍剛內(nèi)的空納地率和忙建筑物認(rèn)的密集照程度。（五）征容積率一定用耀地范圍浮內(nèi)總建絞筑面積種與用地貓總面積上之比。蒼一般用我小數(shù)表刑示，它共反映了遭城市土互地利用羊率。第三耕節(jié)第規(guī)劃編和建孔筑學(xué)歉相關(guān)窯知識（六才）建撥筑設(shè)惡計(jì)的臉經(jīng)濟(jì)驗(yàn)性問瓶題1、建動(dòng)筑層縣數(shù)的仍經(jīng)濟(jì)命性一般地懼，增加茂建筑層獲數(shù)有利微于節(jié)約耀用地。災(zāi)當(dāng)然，飽層數(shù)增貪加，日輩照、采伸光、通緣瑞風(fēng)所需寺要的間添距也要趴增大。磚住宅層戴數(shù)為3-6層時(shí)夾，每午增加1層，艘每公廢頃可冰相應(yīng)屯增加新建筑赤面積10體00平方康米；炸而6層以上投，節(jié)地妙的效果令會(huì)顯著歌下降。餡根據(jù)國劍內(nèi)外經(jīng)油驗(yàn)，5-浴6層的多謹(jǐn)層住宅昌無論從均建筑造丙價(jià)和節(jié)錦約用地巧來看都竹是比較雙經(jīng)濟(jì)的設(shè)。就建筑懇成本來危說，低譯層住宅餓比多層弊住宅經(jīng)俯濟(jì)，而處多層住株宅又比棕高層住顯宅經(jīng)濟(jì)遲。主要碎是電梯版、供水供加壓設(shè)椅備、基焦礎(chǔ)處理拆、防火深設(shè)備、堂建材費(fèi)蕉用和施絲式工成本槽等。第三旦節(jié)象規(guī)劃騾和建乎筑學(xué)捕相關(guān)掘知識2、建騙筑層細(xì)高的巧經(jīng)濟(jì)井性日照間斯距系數(shù)伸一定的窮情況下豪，降低攔層高，戴可以降旁低住宅艱總高度信，從而邪縮小日維照間距劫，節(jié)約漏用地；膝同時(shí)也偶可以降年低造價(jià)恩。根據(jù)遵經(jīng)驗(yàn)數(shù)能據(jù)，住革宅層數(shù)赴由5層增統(tǒng)至7層，可赤以節(jié)約賞用地7.串5%～9.注5%；而須層高軋從3.域2米降至2.8米，可險(xiǎn)以節(jié)約苗用地8.閘3%～10.莊5%。一摧般地認(rèn)，在逃建筑嶺密度雨不變鏡的情浩況下萄，層綱高每譯降低10c介m，能腎節(jié)約峰用地2%，降低鄉(xiāng)豐造價(jià)1%。一般匯情況撞下，句每層跪凈空洲高度禮低于2.6米，人時(shí)就會(huì)有子較明顯械的空間反壓抑感屈。第三健節(jié)段規(guī)劃榴和建釀筑學(xué)均相關(guān)雙知識3、建口筑進(jìn)絹深的淚經(jīng)濟(jì)惱性在同樣盛面積標(biāo)槳準(zhǔn)的條鵲件下，加大舟進(jìn)深還，對滲節(jié)約惕用地域的效覽果是很珠明顯炕的。一般說認(rèn)為槍，建仆筑進(jìn)話深在11米以受下時(shí)狐，進(jìn)配深每會(huì)增加1米，傳每公聲頃可怕增加享建筑伏面積100泉0平方還米，組即提薯高住貴宅容位積率0.1。因?yàn)橄略黾舆M(jìn)艘深，等撲于縮小城了面寬級。進(jìn)深駕在11米以俘上，次節(jié)地監(jiān)效益犯相應(yīng)墊降低益。一爐般住裳宅的蝕建筑炕進(jìn)深體在11米～13米之間齡。第三節(jié)矩規(guī)劃碗和建筑費(fèi)學(xué)相關(guān)職知識4、建筑劍物布置挺的經(jīng)濟(jì)晉性東西向劇布置的條狀住宅，昂由于正面間澆距比南晃北向布絕置的正階面間距撕小，因而急在用地弄上較節(jié)割省。但畝東西向忽住宅在刷采光、嚴(yán)通風(fēng)方烏面效果優(yōu)較差。一般地然，點(diǎn)狀住宅覆組團(tuán)妥比條狀住宅組呆團(tuán)用地霸經(jīng)濟(jì)。6層以下狗的點(diǎn)狀濁住宅組別團(tuán)并不贏比條狀稻住宅用崖地經(jīng)濟(jì)沃，只有牲高層點(diǎn)幟狀住宅司組團(tuán)才候能顯示剩這方面需的經(jīng)濟(jì)嚼性。第三節(jié)搜規(guī)劃碎和建筑構(gòu)學(xué)相關(guān)直知識5、其他敵方面的櫻用地經(jīng)撕濟(jì)性利用道虜路和河道失空間劇兼作減間距慎用地利用趟間距幸用地忍，布謙置日亭照要樂求不停高的伴建筑目（如夫?qū)懽执艠堑娜箻窃O(shè)計(jì)）開辟地紀(jì)下建筑和空間（鍬如廣州獲中山三彎路中華競廣場附朵近的地王塞廣場）第四節(jié)嬌項(xiàng)目肝經(jīng)濟(jì)評快價(jià)基礎(chǔ)岔知識一、現(xiàn)紙金流量1、現(xiàn)立金流對量的竹概念如果我蒼們把某搖項(xiàng)房地宜產(chǎn)投資龜活動(dòng)看音作一個(gè)咐獨(dú)立的內(nèi)系統(tǒng)，少那么一碧定時(shí)期告各時(shí)間兩點(diǎn)上實(shí)屯際發(fā)生內(nèi)的資金傍流出或丘流入就婚叫做現(xiàn)盟金流量史。其中堅(jiān)，流出秘系統(tǒng)的費(fèi)資金叫吸做現(xiàn)金灘流出，豬流入系伙統(tǒng)的資旱金叫做銹現(xiàn)金流猛入。現(xiàn)戴金流出耽與現(xiàn)金題流入之妨差稱為預(yù)凈現(xiàn)金炸流量。第四所節(jié)傭項(xiàng)目修經(jīng)濟(jì)蓬評價(jià)說基礎(chǔ)楊知識2、現(xiàn)金索流量圖現(xiàn)金顯流量常圖是紋用以腳反映盯投資偏項(xiàng)目純在一屬定時(shí)這期內(nèi)胃資金偉運(yùn)動(dòng)虹狀態(tài)秘的簡鍬化圖與，即纏把經(jīng)竊濟(jì)系寬統(tǒng)的削現(xiàn)金第流量滋繪入魚一個(gè)善時(shí)間府坐標(biāo)麻圖中她，表幸示出挪各現(xiàn)擠金流嘩入、鎖流出洋與相競應(yīng)時(shí)將間的刑對應(yīng)伍關(guān)系掏。以橫軸域?yàn)闀r(shí)間怨軸，向李右延伸塌表示時(shí)再間的延閑續(xù)，軸佛上的每犬一刻度炊表示一括個(gè)時(shí)間曠單位，言兩個(gè)刻新度之間慶的時(shí)間膊長度稱密為計(jì)息穗周期，叨可取年玻、半年望、季度揮或月等聾。橫坐朗標(biāo)軸上鍬“0”點(diǎn)，廈通常粘表示候當(dāng)前畏時(shí)點(diǎn)泛，也棋可表顏示資踏金運(yùn)秋動(dòng)的管時(shí)間墳始點(diǎn)型或某猴一基趨準(zhǔn)時(shí)烘刻。注意：為了鞏簡化計(jì)顏算，公粉認(rèn)的習(xí)得慣是將水現(xiàn)金流潮量的代鄭數(shù)和看洽成是在冊計(jì)算周辮期末發(fā)朽生，稱蘿為期末驚慣例法香。第四寨節(jié)仆項(xiàng)目利經(jīng)濟(jì)乒評價(jià)恐基礎(chǔ)騙知識相對振于時(shí)落間坐飲標(biāo)的柔垂直璃箭線胃代表腐不同睬時(shí)點(diǎn)孔的現(xiàn)昆金流綱量。嶺現(xiàn)金隔流量幫圖中貫垂直肢箭線瓶的箭渾頭，友通常錘是向砍上者味表示繡正現(xiàn)桿金流肥量，那向下熱者表尚示負(fù)卻現(xiàn)金斑流量逗。某答一計(jì)看息周撈期內(nèi)緒的凈岸現(xiàn)金貓流量特，是堆指該漢時(shí)段豎內(nèi)現(xiàn)套金流階量的渾代數(shù)暮和。012345-+現(xiàn)金尊流量第1個(gè)計(jì)瞞息周修期第5個(gè)計(jì)術(shù)息周廳期PFA112345R1R2I房地臭產(chǎn)開幣發(fā)投殖資的斧現(xiàn)金悠流量濱圖0123n-杜1nr10Ir2r3rn-取1rn房地口產(chǎn)出沖租經(jīng)厚營投最資的攝現(xiàn)金領(lǐng)流量敵圖第四節(jié)怕項(xiàng)目陵經(jīng)濟(jì)評圍價(jià)基礎(chǔ)霧知識二、型資金輕時(shí)間穩(wěn)價(jià)值在不同墨的時(shí)間宏付出或怕得到同灣樣數(shù)額絡(luò)的資金環(huán)在價(jià)值揉上是不會(huì)等的，毀即資金呼的價(jià)值齊會(huì)隨時(shí)撤間發(fā)生丘變化。同樣江數(shù)額叨的資價(jià)金在緞不同決時(shí)