房地產(chǎn)開發(fā)與管理培訓講義

房地產(chǎn)開發(fā)與管理目錄（一）§1房地產(chǎn)總體經(jīng)濟分析§2房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)概述§3房地產(chǎn)開發(fā)程序§4開發(fā)商及其合作伙伴§5房地產(chǎn)空間市場分析§6房地產(chǎn)資產(chǎn)市場分析

2目錄（二）§7市場研究§8可行性研究§9房地產(chǎn)市場營銷§10房地產(chǎn)資產(chǎn)管理§11美國房地產(chǎn)發(fā)展概述

3§1房地產(chǎn)總體經(jīng)濟分析§1.1房地產(chǎn)空間市場§1.2房地產(chǎn)資產(chǎn)市場§1.3房地產(chǎn)體系§1.4空間市場和資產(chǎn)市場：四象限模型

4§1.1房地產(chǎn)空間市場§1.1.1房地產(chǎn)空間市場§1.1.2房地產(chǎn)空間市場供給§1.1.3房地產(chǎn)空間市場需求§1.1.4房地產(chǎn)空間市場價格

5§1.1.1房地產(chǎn)空間市場空間市場是指不動產(chǎn)(土地或建用地)的使用(或使用權)市場。這種類型的市場通常被稱作房地產(chǎn)使用市場或房地產(chǎn)租賃市場.

6§1.1.2房地產(chǎn)空間市場供給（A）房地產(chǎn)空間市場供給是指房地產(chǎn)的所有者把所有房屋（空間）租賃給租賃者。典型的房地產(chǎn)市場供給曲線是條折線。起初供給曲線一般是垂直線或已完全喪失彈性（至少是在一個短期或中期，甚至更長些時間）。如果租金上漲高于重置成本水平或長期邊際成本（LRMC），新的建設就要產(chǎn)生了。

7§1.1.2房地產(chǎn)空間市場供給（B）

8租金空間數(shù)量節(jié)點

Qnow存量邊際成本上升邊際成本下降長期邊際成本房地產(chǎn)空間市場供給函數(shù)§1.1.3房地產(chǎn)空間市場需求房地產(chǎn)空間市場需求是指那些個人、家庭和公司希望使用的空間為了消費或生產(chǎn)的目的。

9§1.1.4房地產(chǎn)空間市場價格 租金俗稱為在一個相對短期內暫時使用空間所付出的代價（權力）。

10§1.2房地產(chǎn)資產(chǎn)市場§1.2.1資本市場§1.2.2房地產(chǎn)資產(chǎn)價格

11§1.2.1資本市場大致來說，根據(jù)其特性資本市場可分為四類：他們是共或私人市場，以及根據(jù)資產(chǎn)交易特性分為權益或負債。公共市場私人市場權益資產(chǎn)基金房地產(chǎn)證券化共有基金房地產(chǎn)私人公司石油和天然氣合作伙伴負債資產(chǎn)債券房地產(chǎn)抵押貸款證券化貨幣工具銀行貸款整體抵押貸款債務風險

12公共市場和私人市場公眾市場就是許多相類似的所有者，在資產(chǎn)市場里進行公共交易，這里有許多的買者和賣者，以公開的競價方式進行交易。私人市場主要是指私人資產(chǎn)在單個買者與賣者之間進行交易，而他們之間的交易往往通過經(jīng)紀人來完成。

13權益資產(chǎn)和負債資產(chǎn) 負債實質上是指借款人得到的對于未來所支付的現(xiàn)金流量的權利（例如：利息支付）。 權益是指對于先期基礎資產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量的剩余索取權（例如，公司或物業(yè)）。

14§1.2.2房地產(chǎn)資產(chǎn)價格價值（價格）=收益（租金）/資本化率 房地產(chǎn)資產(chǎn)租金，尤其是在商業(yè)地產(chǎn)，是一類似于其他形式的有形資本。 這樣一來，房地產(chǎn)價格表現(xiàn)為收益（即實質上的凈租金）除以資本化率。 Thecaprate：就是資本化率，即房地產(chǎn)收益除以房地產(chǎn)價值或價格。16五月202315如何衡量資本化率資本化率由資產(chǎn)市場上資本投資的供給和需求來確定，基于以下三個因素。1.資本的機會成本2.資本增長預期3.風險16五月202316§1.3房地產(chǎn)體系前面已經(jīng)為大家介紹了房地產(chǎn)系統(tǒng)的三個主要組成部分：空間市場、資產(chǎn)市場和開發(fā)市場。這里將介紹房地產(chǎn)的視覺系統(tǒng)，包括三個主要部分及其關系。16五月202317空間市場供給(土地擁有者)需求(承租者)租金&占有權新增地方&國家經(jīng)濟開發(fā)產(chǎn)業(yè)預測未來資本市場資產(chǎn)市場現(xiàn)金流樓市價格市場確定利率上限供給(業(yè)主出售)需求(投資者購買)現(xiàn)金流信息收集與利用如果有發(fā)展有盈利嗎？建造成本包括土地§1.4空間市場和資產(chǎn)市場:

四象限模型§1.4.1四象限圖§1.4.2空間市場需求增長的變化§1.4.3資產(chǎn)市場需求增長的變化16五月202318§1.今4.1四象限瘋圖03勾五月睛202抵319R*Q*P*C*建設(SF)價格$存量(SF)資產(chǎn)市場:建設空間市場:存量調整空間市場:預測租金租金$資產(chǎn)市場:估價東北象丸限描繪怨的是空舟間市場里租金預騎測。在悼這個象校限里的養(yǎng)水平軸封線代表冰的是房這地產(chǎn)空枯間市場魚里的物隙理存量將，垂直快軸線代老表的是章租金。甘因此，幼這個象光限里的扒軸線表炊示的是脊房地產(chǎn)然空間市僵場里價疼格除以扯數(shù)量的音經(jīng)典模鉆型，下唇斜線DD表示寬的房值地產(chǎn)辰空間崇市場廢的需加求曲損線。03欺五扒月壓20撒2320四象限雀圖(A難)西北絲式象限吳描述臥的是篩資產(chǎn)您市場孤的估蠟價原忘理，就并涉虜及到振了相臭對平砍衡的三房地卵產(chǎn)價銹格和握目前尿租金扭水平磚。西悶北象療限里穿的直汗線代諸表了仿資本慕化率扶。其致中的P*點表幟示房福地產(chǎn)俘的價削格。侍因此呀，兩冬個上旬面的旦象限偉描述榆了資忌本市每場和定空間旋市場卻里短更期或味當前振價格澤變化侄。03響五協(xié)月宵20佛2321四象限芒圖(B餡)西南煎象限材里的甩向外貧傾斜像的建籠筑函晚數(shù)直妙線表密示的錫是高耍房地產(chǎn)價嗎格刺圓激了摟大量憐新建鞋筑的菠增長低。這批個建還筑函念數(shù)直逃線與房地躺產(chǎn)價序格軸蘿線交繡匯于瓶正值仔點，年因為冒當房經(jīng)地產(chǎn)語價格畢低于這個盯水平姓線，忽就不閘會有茶新的外建筑部產(chǎn)生糊。當膽前資洪產(chǎn)市償場價格的P*點將爛與建益設函值數(shù)直舅線交雹叉于C*點，垮這一搶點就楚是每年建邊設市鏈場的籠新增倘量。03渠五月倚202卡322四象限竊圖(C)東南象吐限通過哪建設與贏使用市廚場的可籃用空間鉤總量比陡率完成了時空間娃市場愿和資喬產(chǎn)市棟場長歲期的檢整合隙。東爭南象將限里奇的直線建俗設活動暮水平線C*交于始空間月建設論供給吹總量悅水平泰線Q*。03廣五月衫202棒323四象限挽圖(D)§1.左4.2空間市五場需求具增長的邪變化03怖五月增202折324R*Q*P*C*C*選*Q*雖*R*遵*P**P1D0D1D0D1建設(SF)存量(SF)資產(chǎn)市場:建設空間市場:存量調整空間市場:租金預測租金$資產(chǎn)市場:估價價格$R1在考鄙慮使蟻用空需間需器求增很加效未應的領時候疲，假仆定房罵地產(chǎn)黑資產(chǎn)罵市場覽是恒僵定的字。我超們看縮慧到東病北象旦限里面的需冰求函龜數(shù)往礦右移路動，烏從D0到D1。在短愧期內，墾沒有時爽間來建畜設新的騙空間，雞來回應福使用需凱求的大兆規(guī)模增前長?？v伯軸租金安從原有緞水平R*點暫粉時移氣動到險偏高饞水平R1點，而狼原空間明存量Q*并沒有摟移到新劃的需求庫函數(shù)D1關系。03蝴五庸月犧20完2325空間市茫場需求訪增長的銷變化(A)新長期想的平衡換建立在臨新的D1點。捧新的朵平衡墻就以閉**華點為她代表勁。注貌意的北是，伏當新典的均餐衡租頂金（R*余*）高語于原呢來的撥均衡體租金(R股*)，臨邀時租垂金水吐平R1要低墓些。保另外夸，注筑意到競空間蕩市場獵數(shù)量秀長期刮均衡叫要高臣于其虎原來趁需求譽水平倘（Q**拌>Q*）。03脹五蹤蝶月錢20款2326空間市孩場需求等增長的黎變化(B立)§1緒.4鍵.3資產(chǎn)記市場提需求束增長剩的變施化03鏡五月甚202似327建設(S擦F)存量(SF形)資產(chǎn)呈市場:建設空間靈市場:存量寶調整空間市邊場:租金預貫測租金$資產(chǎn)線市場:估價價格$C*略*Q*觀*R*技*P*災*C*Q*R*P*P1SRLRD08%院OARD111帶%回OA匙R資產(chǎn)市鄰場需求舍增長的根變化(A睬)考慮脂到資項本市勤場的私資產(chǎn)愿投資態(tài)者對兩于房跌地產(chǎn)誓投資光的需悄求增尼加的六效果跑。因桌此，暑喜好為在投坑資者遞不介辰意房給地產(chǎn)街的風描險或該嘗試浙期望兄房地墻產(chǎn)租婦金比昆以前釘更多覺預期屆增長之開始哥相對稻移動辣。所與以他醫(yī)們目街前并列不需陽要更布多的蓄回報.問題是撞，一些譯問題投貫資資者租現(xiàn)在希謝望在房握地產(chǎn)商旋的投資遺高于他諒們以前楊支付的巡壽。這種早類型的光資本市娃場的轉猛變驗證秀了西北擊象限里涉估價線櫻向下移剩動。舉漢例來說構，假設桑當時的結普通利幼率是11%，而現(xiàn)撥在降低竭三個點違到8%。這銷樣一甩來，帶如果行投資執(zhí)者不絞能預伏見新游建設輪，那完么房旗地產(chǎn)僵的價競格在嫂短時感期內敢上升戒到一癥個較鋼高的參水平損，并謎能持怖續(xù)一淹段較學長的膛時間見。這餃也就短說，表短期仿價格逮增長貢由原位來的P*點水平組達到P1水平叢。03劑五月脂202俱328資產(chǎn)飽市場廟需求都增長鳳的變華化(B)這是一督個基于派西北象持限里新平的8%柴OAR（Ov梢er奴al份l趴Ra徹te）線，膏由新矩型連接鳳的四個頸象限的長期赤均衡拿便產(chǎn)來生了虛。這一蔑反映獸房地原產(chǎn)發(fā)疏展景清氣指錄數(shù)新納的均羅衡包薪含了剝空間解建設弱的大軍量增傻加，云并帶疲來了鴿空間棗存量做上升繁到了飼新的Q**點。定這是并投資村者對脆房地辮產(chǎn)的店偏好劉轉移癥。.03嫩五月午202汁329資產(chǎn)授市場洪需求槳增長瓦的變曬化(C)需要六注意日的是栽新的蜓均衡橋包括肉了低噸的租東金（R*晃*<證R*），因押此，要別比原來膜使用更刺多的空居間(Q麥**污>Q看*)。低裝租金受意味紡著資怒產(chǎn)市意場的烤地資皮本化精率并含不能額達到梨我們績起初忍所想嘆的長布期的陡高價煉格。房地慚產(chǎn)市餓場價鎮(zhèn)格新冶的均私衡點P*層*可能比蜻原價格P*點高忘，但回不一義定高胖很多捆。03唉五月娘202旅330問欺題1.例如，絲式如果假禁設房地失產(chǎn)的需柱求是恒射定的，既當房地芬產(chǎn)的價盒格快速腸上升時啟，我們志將會看償?shù)绞裁床拥慕Y瓶果？2.市場膛是否魄有效梯？為陽什么承？3.用四靈象限顛模型激分析弓一下199解8年至200抗6年的鳳國內籮房地層產(chǎn)市攜場。03倡五月濫202惠331§2房地看產(chǎn)與登房地聚產(chǎn)業(yè)盞概述§2.爽1房地產(chǎn)療概述§2深.2房地慌產(chǎn)業(yè)剃概述§2協(xié).3房地閑產(chǎn)業(yè)蛙與國昂民經(jīng)泛濟的繼關系03提五月語202換332§2拴.1房地產(chǎn)倦概述§2.獵1.1房地產(chǎn)丈的含義§2.編1.2房地產(chǎn)公的經(jīng)濟徒特征§2.裕1.3房地腳產(chǎn)的姿分類§2.計1.4房地產(chǎn)暴投資的徹利與弊03贈五鳴月惕20挎2333§2.可1.1房地從產(chǎn)的濱含義房地臟產(chǎn)是唐指土喘地、爸建筑喝物、建建筑無物和檢房屋珠上的踐各種準附著扣物以踐及衍兵生的淡各種集權益友的合炭稱和嗎簡稱您,是緞相對會于動溝產(chǎn)的其概念刻。03可五月波202竭334◆The頁Re秧al籃Est所ate與Re磨al枝P魯ro仔pe川rt蠟y的區(qū)運別03城五噴月械20鋒2335在英語裁中Rea溫lE版sta灘te指土地側及附著念在土地虧上的建逃筑物或秀房屋。Rea麥lP私rop島ert降y是指Rea加lE統(tǒng)sta爭te及Re雄al比E悲st抱at摧e之上首附帶吹的各怪種權溉益?！?飯.1濁.2房地壤產(chǎn)的頂經(jīng)濟杏特征A、房地產(chǎn)霞具有多爆重經(jīng)濟惱身份B、房地態(tài)產(chǎn)通堅常是翁一種怎龐大診的經(jīng)延濟單蘿位C、房地希產(chǎn)具容有供必給稀字缺與妨價值倆升值貞特性D、受外旋界影鞋響大黑，具酸有較曲強的員外部繭性E、房地產(chǎn)洪權利的京可分割技性占有權章(Po藏ss晚es頃si支on胞)使用鞠權(Us或e)受益權扎(En宴jo臥ym止en脊t)處置武權(Dis逗pos運iti塵on)03訴五月尾202刺336§2.匹1.3房地土產(chǎn)的呢分類從物覽理形濤態(tài)上極劃分疤，房駁地產(chǎn)半主要惑分為甚土地夢、建肢成后軋的物業(yè)和垂在建工深程三種鞭類型。03紡五月膏202敞337§2送.1姥.3圈.1土地土地正是房謀地產(chǎn)絨的一島種原上始形負態(tài)。土地又炕分為未陪開發(fā)的泊土地和冶已開發(fā)奴的土地央兩種類吳型，前浩者基本偶屬于鄉(xiāng)姻村集體套土地，話而后者貿(mào)通常屬振于城市呆國有土赴地。03戶五月臨202靠338§2.裳1.3預.2建成澡后的寶物業(yè)所謂撇建成刷后的茄物業(yè)乞，即群我們魂通常蜓所說即的已鏟通過隙竣工多驗收氏、可鍬投入捎正常陪使用鍬的建璃筑物抵及其威附屬主物。博按其綠當前刪的使慌用狀鈴態(tài)，辭可分韻為空兇置和訓已入使?。稍试S掃有部賴分空燒置）慌兩種慨情況脆。按迷照建軟筑物宴的用猜途不藥同，蒜這類既房地銅產(chǎn)可串以分猶為下陽述幾切種形陰式：1.居住物美業(yè)。2.商業(yè)物糾業(yè)。3.工業(yè)物芹業(yè)。4.特殊詳物業(yè)龍。03犯五劈燕月伏20國2339§2.脆1.3內.3居住物罪業(yè)一般是貝指供人恥們生活掃居住的烈建筑，歸包括普屠通住宅京、公寓賤、別墅恥等。這足類物業(yè)假的購買圾者大都散是以滿悄足自用飼為目的斯，也有挎少量作何為投資炭，出租柳給租客沈使用。03白五月各202危340§2走.1更.3嘉.4商業(yè)物獻業(yè)有時也傲稱經(jīng)營央性物業(yè)倆或投資碧性物業(yè)銀，包括升酒店、儲寫字樓裝、商場庭、出租組商住樓切等。03芒五描月重20休2341§2優(yōu).1享.3爛.5工業(yè)物兼業(yè)工業(yè)物知業(yè)是通超常是為的人類的稀生產(chǎn)活萄動提供姨入住空辣間，包葛括重工距業(yè)廠房理、輕工釀業(yè)廠房灑和近年器來逐漸揭發(fā)展起洞來的高呢新技術尼產(chǎn)業(yè)用泊房、研扔究與發(fā)跌展用房探等。工得業(yè)物業(yè)銷既有出室售的市怕場，也疑有出租陪的市場頭。03帽五威月柄20邊2342§2.歌1.3壘.6特殊咱物業(yè)對于賽牛馬場、寇高爾夫禍球場、賣汽車加定油站、質飛機場崇、車站托、碼頭放、高速個公路、捧橋梁、誕隧道等呢物業(yè)，茫我們常朝稱之為呈特殊物采業(yè)。特殊聰物業(yè)彼經(jīng)營木的內裳容通必常要決得到示政府躬的特灘殊許果可。03膛五份月更20位2343§2.孤1.3闖.7在建工祥程在建質工程生是指拴已經(jīng)汪開設典工程銀建設搖但尚證未竣虎工投秋入使刮用的塘房地色產(chǎn)，侄是房倡地產(chǎn)撐開發(fā)漂建設知過程群中的周一種牽中間限形態(tài)圈。03推五跟月紙20定2344§2哥.1景.4房地燈產(chǎn)投極資的堅利與東弊１、聞房地重產(chǎn)投徒資之降利(1孟).相對較竹高的收暫益水平(2盼).能夠拴得到侮稅收的方面稱的好突處(3恐).易于遼獲得卸金融嚷機構騙的支槽持(4)里.能抵鋼消通如貨膨拖脹的希影響(5)霞.提高投柱資者的商資信等感級2、房棄地產(chǎn)才投資卡之弊(1忍).變現(xiàn)相性差(2柳).投資數(shù)賞額巨大(3)態(tài).投資回睛收周期四較長(4)封.需要牛專門剪的知樓識和走經(jīng)驗03雪五月壟202石345§2.欺2房地精產(chǎn)業(yè)兵概述§1.步2.1房地椒產(chǎn)業(yè)朝的含隆義§1猜.2蒸.2房地傾產(chǎn)業(yè)貞的行脆業(yè)細惡分§1.阻2.3房地產(chǎn)達業(yè)的特縣性03哄五月毯202叛346§2.腰2.1房地產(chǎn)工業(yè)的含旗義房地陰產(chǎn)業(yè)焰是指閥進行范房地枕產(chǎn)投斬資、舍開發(fā)遠、經(jīng)潮營、餃管理村、服飯務的邀行業(yè)土，屬儉于第浮三產(chǎn)伸業(yè)，夫是具店有先枯導性頑、基白礎性研、帶民動性浮和風冠險性幻玉的產(chǎn)耽業(yè)。03梅五本月繳20潤2347§2.忘2.2房地產(chǎn)蠢業(yè)的行完業(yè)細分房地產(chǎn)獵業(yè)的細泊分行業(yè)踢主要包早括房地錢產(chǎn)開發(fā)老、房地蒙產(chǎn)中介值服務和段物業(yè)管優(yōu)理。其中猴，房同地產(chǎn)活中介皆服務堂又包鐘括房煮地產(chǎn)后咨詢忘、房騎地產(chǎn)缸價格濫評估隊和房耍地產(chǎn)舒經(jīng)紀繞。03傳五月醬202頂348§2各.2聯(lián).3房地叢產(chǎn)業(yè)裳的特某性房地產(chǎn)康開發(fā)具印有資金俘大、回綁報高、隱風險大披、附加周值高、與產(chǎn)業(yè)關生聯(lián)性強炮等特點協(xié)。03肥五森月用20禍2349§2.滑3房地產(chǎn)喊業(yè)與國纏民經(jīng)濟和的關系(A螺)1.可以為蝕國民經(jīng)塵濟的發(fā)盜展提供咬重要的痰物質條窄件；2.可以改近善人民茫的居住脖和生活事條件；3.可以鑼改善妄投資至環(huán)境暴，加蜓快改型革開睬放的廁步伐襖；4.通過壤綜合填開發(fā)按，避亦免分鴉散建抽設的樓弊端蕉，有匹利于兄城市桐規(guī)劃勵的實歡施；5.可以乎為城俘市建袋設開摩辟重冷要的歸積累述資金失的渠搖道；03姑五月但202蹦350§2郊.3房地醉產(chǎn)業(yè)艇與國魔民經(jīng)劫濟的黃關系(B)6.可以帶束動相關駱產(chǎn)業(yè)，旨如建筑枝、建材再、化工射等工業(yè)喚的發(fā)展衣；7.有利于款產(chǎn)業(yè)結橡構的合析理調整換；8.有利靠于深汁化住傾房制素度的佛改革嘆，調臟整消纖費結滾構；9.有利禍于吸旺引外為資，泰加速朋經(jīng)濟象建設菠；10捧.可以擴著大就業(yè)互面。03茫五月仗202獲351§2盆.3房地故產(chǎn)業(yè)次與國收民經(jīng)董濟的各關系淺（C）03峰五月炊202景352§2.呈3房地鞏產(chǎn)業(yè)蠢與國猴民經(jīng)完濟的父關系亂（D）03葵五月滔202剪353§2.否3房地產(chǎn)里業(yè)與國拒民經(jīng)濟斥的關系丙（E）03鐮五備月愈20秩2354問鬧題近幾年投，國內片房地產(chǎn)浸發(fā)展迅墊速，為舒控制房積地產(chǎn)價竄格過高蹄國家出耀臺了許較多宏觀局政策來座調控，顏請分析鳴其利弊誦。03貪五得月聽20祝2355§3房地產(chǎn)陽開發(fā)程碎序§3得.1房地徹產(chǎn)開仇發(fā)的撕定義§3.譜2房地揭產(chǎn)開曠發(fā)的代八階反段模逃型§3薄.3房地產(chǎn)許開發(fā)商鬧的眾多出角色03碧五月旦202陸356§3.債1房地產(chǎn)西開發(fā)的很定義房地產(chǎn)紗項目開李發(fā)是指漠在依法井取得國爬有土地愛使用權由的土地濤上進行堆基礎設搏施、房件屋建設蚊，并進謙行出售炊的行為房誠。03貿(mào)五月齒202豆357§3.稻2房地朝產(chǎn)開末發(fā)的織八階疲段模敘型03景五月弟202斧358一：罰提出犁投資匹的設貝想目五插：簽增署正沿式委王托協(xié)館議不可行可行二：投膏資設想曲細化息六：工尺程建設不可著行可行三：悲可行郵性研倘究就七龜：寫竣工賽投入狡使用不可行可行四：重合同毒談判晃八：便房地咬產(chǎn)資共產(chǎn)管列理不能達其成協(xié)議能達成未協(xié)議§3.愚2.1提出載投資請的設膜想開發(fā)商紫在對當恢地房地摔產(chǎn)市場坊有比較附深入地陣了解并壩占有大脊量市場變信息的它基礎上捉，探討濟投資可鋒能性，艷尋找多清個可供誰選擇的到投資機棋會，在爆頭腦中渠快速判浴斷其可活行性。03熄五月蠻202撿359§3捕.2發(fā).2投資鋪設想姓細化開發(fā)商赴選擇出屢實現(xiàn)其攜開發(fā)設固想的開犬發(fā)用地登，探討找技術可負行性，擔與潛在禮的租客獵、業(yè)主匠、銀行猶、合作斷伙伴、贊專業(yè)人貪士接觸告，做出售初步設尊計方案抗，探討允獲取開之發(fā)用地魯?shù)目尚性捫浴?3黨五奶月侍20方2360§3.陰2.3可行性鞏研究開發(fā)匠商進洞行正純式市貞場研薪究，黨估算犧市場令吸納憤率，馬根據(jù)展預估面的成蓮本和刊價格嘉進行集可行子性研畜究，駱將有揮關開懸發(fā)計膠劃報繼送政弟府有聰關部沉門，奶從法好律、拍技術窩和經(jīng)棄濟等京方面罰綜合炊判斷冶項目墻可行侵性。03洽五月階202善361§3.障2.4合同談艱判開發(fā)商朝根據(jù)市災場研究急中得到需客戶需幟求特征爐確定最吉終設計乏方案，省開始合舌同談判潑，得到吉貸款書猶面承諾開，確定凍總承包皆商，確血定租售級方案，彩獲得政小府的用霸地、規(guī)領劃等許擊可。03牽五叨月描20接2362§3.梨2.5簽署常正式定委托準協(xié)議簽署裳合同筋，包倡括合災作開拋發(fā)協(xié)達議、沉建設填貸款補協(xié)議貼和長臘期融輩資協(xié)讓議、抵土地肅出讓出或轉第讓合鼓同、蛛工程腥施工塌合同斑、?？侩U合匠同和漂預租破（售珠）合始同。03激五富月稅20解2363§3.熱2.6工程建蕩設開發(fā)商周根據(jù)預透算進行破成本管結理，批刃準市場什推廣和祖開發(fā)隊主伍提出堤的工程茫變更，史解決建烈設糾紛芹，支付抖工程款林，實施洽進度管巧理。03槍五月平202逐364§3.紀2.7竣工投鞭入使用開發(fā)柏商組不織物乞業(yè)管鴉理隊訂伍、材進行饅市場蓄推廣致活動交，政想府批僅準入摸住，其接入錢市政恒設施慚，租撥客入聚住，蝕償還宣建設導貸款專，長殿期融蘆資到距位。03現(xiàn)五租月戶20拆2365§3.糞2.8房地產(chǎn)包資產(chǎn)管歉理業(yè)主（落開發(fā)商竊或新業(yè)辣主）進肥行物業(yè)槐管理、承更新改亞造、市鋒場推廣濱等工作喊，以延忌長物業(yè)系的經(jīng)濟葬壽命、曠提高資勉產(chǎn)運行尊質量；碗非房地昆產(chǎn)企業(yè)離將其作賢為固定址資產(chǎn)，露進入其問投資組政合中。03男五月素202琴366§3.紐奉3房地右產(chǎn)開議發(fā)商沃的眾伴多角鑼色(A扮)開發(fā)際商要涂成功賤地開配發(fā)一涉?zhèn)€項網(wǎng)目，辣必須瘋很好糠地平拉衡項希目的竄參與鍬者與秤消費圣者之想間的健許多族關系敞（見青圖）輩。首先詢開發(fā)對商需舒要與職地方磁政府倒和開麻發(fā)場浮地周第邊的斤鄰居稿協(xié)調饑好關暖系，侵通常挨情況需下，勁開發(fā)遣商要咸獲得同地方耽政府聯(lián)的批菠準，挎必須快對項猛目建奔設方瘦案進持行多貸次修處改（嘆政治淡），店因此求，使卵當?shù)啬鼙３之a(chǎn)彈性川是開芬發(fā)商相的一來個重遞要特汽征；第二怠，開仍發(fā)商倚需要按尋找杰希望舟購買伙或承否租建撲成后束物業(yè)組的客濾戶，羞進行扔市場曠營銷網(wǎng)工作板（營怒銷）旺；第三悄，開蓮發(fā)商寧要管祖理好裹自己赤內部供的開就發(fā)隊擱伍，陵并協(xié)經(jīng)調好廚與外彈聘專勸業(yè)顧借問機妙構之緞間的楚關系蚊（建亞設監(jiān)薪理、餓過程棟管理京）；第四，浴開發(fā)商續(xù)要通過昏向資本形市場展續(xù)示所開熄發(fā)項目蓋的財務聞可行性臨、支付膛融資費機用以及沾項目權鼓益投資慕回報的部能力，市以進行朗項目融腫資（融革資）。03孤五攔月課20故2367§3扔.3房地產(chǎn)廈開發(fā)商環(huán)的眾多貌角色(B)03凱五月陜202脂368公共部門誰：法規(guī)制定者、政治家、鄰居需要：合理的開發(fā)計劃使用者誰：租客、自由自住的客戶需要：滿足服務、價格和時間需要的建筑空間規(guī)劃師推廣者談判家供應商推廣者談判家借貸者投資合伙人分析師創(chuàng)造者推廣者供應商雇主客戶經(jīng)理開發(fā)商誰：企業(yè)家、風險管理者、開發(fā)隊伍領導者需要：創(chuàng)造財富、保持公司良好財務狀態(tài)、，創(chuàng)造對社區(qū)產(chǎn)生長期正面影響的資產(chǎn)資本市場誰：信貸、股權及其多種形式的組合需要：最低風險、最大限度的融資回報開發(fā)隊伍誰：企業(yè)內部或外部的專業(yè)隊伍需要：比較好的薪酬、積累經(jīng)驗、提高專業(yè)知名度、與一個好的隊伍一同工作§4開發(fā)商霸及其合頁作伙伴(A)§4.還1私營部機門開發(fā)飽商§4傳.2公共部淋門開發(fā)叨商§4棋.3建筑情師§4.熄4工程毯師§4.始5土地倡規(guī)劃逆師§4徹.6景觀建料筑師§4鞠.7承包商§4價.8環(huán)境顧酬問§4.侍9交通顧紐奉問03透五月李202壓369§4開發(fā)商洋及其合敘作伙伴(B尸)§4達.1荷0評估禁師§4催.1嫌1律師和滾會計§4.濫12房地產(chǎn)域經(jīng)紀人/租務代招理§4維.1薦3金融繼伙伴§4聚.1碰4物業(yè)管虧理者§4趁.1億5市場分土析師§4銳.1胞6營銷與它公共關憐系顧問§4息.1亡7政府倍機構§4.擁18最終疾用戶03秘五孟月敏20簡2370§4呼.1私營努部門種開發(fā)唯商私營部塵門開發(fā)企商總是幟在時間腹和金錢府投入盡繼可能少晨的情況忘下，尋岔求最大旬可能的僚回報。私營遲部門豎開發(fā)踢商是響通過事?lián)碛薪Y向房術地產(chǎn)蠅開發(fā)奴過程然提供輔服務沸的機愁構而上獲取很利潤險，這累些機懲構包單括保斗險代劍理、南抵押夸擔保布公司達、租請賃公智司、闖管理逝公司畝或總燭承包欺公司篩。03扮五鑰月邪20秘2371§4.敗2公共部乒門開發(fā)上商公共振部門渣涉足策房地竹產(chǎn)開樸發(fā)的陸主要照目標吧，即行建設叫社區(qū)首住宅捕、促落進經(jīng)烈濟發(fā)廚展。鵝我們茂可以姐稱她孩們?yōu)槠濉肮碃I企跌業(yè)家茂”。公營企跌業(yè)家是眉指那些竊從事公禮共開發(fā)潑的專業(yè)篩人員，救他們負霜責公共快項目的羽規(guī)劃、部設計、提融資，勞這些項風目通常堵規(guī)模很刻大，而將且對社夠區(qū)的發(fā)素展有益種，政府角不僅承傳擔了公繪共項目杜的成本展，而且尸還承擔獄了相應效的風險違。03絮五銷月圣20守2372§4.誦3建筑師在開蝴發(fā)項腦目前熄期工氏作中胸，建紅筑師徐要負忠責：勒場地熔調研澡與分半析；夕與公墻共團隨體溝貼通，鞠了解擠他們遍的需使要及因對擬典建項蹦目的福態(tài)度嘗；與寫政府怕聯(lián)系構，保揚證建血設方清案能駐夠獲歉得政培府規(guī)條劃管何理部露門的設批準攜。此弦外，游建筑蠅師還糕可以斧在開精發(fā)商護選擇關開發(fā)盡項目清用地肉、提郊供可直供選躲擇的鉤開發(fā)捕方案開時，泳向開窯發(fā)商填提供簽幫助鳳。03嶄五月著202墓373§4光.4工程煩師工程師之包括結德構工程仿師、機掛械工程練師、電叢氣工程廁師、土木售工程猛師、港土壤球（地梅質）皺工程闖師、必環(huán)境乖工程熱師。03筒五月蹤蝶202習374§4.獸5土地替規(guī)劃林師在大型寨或成片強開發(fā)的研房地產(chǎn)嗽項目中蟲，經(jīng)常淺需要土司地規(guī)劃幼師，根俊據(jù)場地托的地形容地貌特愚征，從出土地最勇大價值計的角度騙出發(fā)，拜制定土遲地利用沾規(guī)劃，熱以確定更土地的舅具體使鼠用方式棗和建筑鑼的位置鉤。土地豆規(guī)劃迷師要宇注意碌充分恢利用聲場地箭的自切然特南性，俊認真褲分析巧場地置的承脅載能釣力，非并基朗于對爬市場緞需求少特征琴的理額解，顧為開靜發(fā)商掠提供跪低成騰本、命高附威加值久的規(guī)幣劃方扮案。03宜五濾月巨20信2375§4幕.6景觀余建筑羊師景觀固建筑征師負廢責對錄開發(fā)桿項目挽占地工范圍彩內所由有裸串露空蔬間的展景觀執(zhí)規(guī)劃廟，通賺過選殿擇和階種植喬各種映植物鳳、選壟擇景軍觀形餅式、感很好移地利司用燈弊光和陷陰影毀，以豆及配勾合自瞧然環(huán)撐境，跟創(chuàng)造宜出良嚇好的擊景觀緊環(huán)境允。汽車和鐮人行道多、燈光懂、符號培、水流洋、戶外石座椅、冒臺階、籍車棚、熟小徑、價小品、庫綠地、助花園、勢室外公懸共活動捉區(qū)域、憲自行車兼和人性蹦路線等蓋景觀因菜素，都撥是景觀特建筑師眨營造景恒觀環(huán)的耀有效手班段。03蒜五月佳202合376§4.騙7承包減商承包商倘是建造纏者和管闖理者,他們濤能把偶圖紙藏上的還想法灘變成怖實實默在在假的東堪西：辣住宅巾、公校寓、訪倉庫予、商巴場、且寫字粗樓或歇公共嘴建筑簡。開發(fā)商已常常把李工程建柱設任務裕發(fā)包給宗總承包壓商，由董總承包宅商根據(jù)絨建筑師峽和工程飾師提供底的設計獸方案和皂施工圖顆紙，以疤合同約暗定的價鏈格和工下期，完鬼成項目損的建設培工作。奮總承包百商獲得患總包合僻同后，狀依據(jù)工織作任務賞的不同惡，將合創(chuàng)同分給峰不同的扭分包商機。總承朵包商分短包的工猛作包括肺：土方依工程、挺混凝土街工程、各模板工潮程、機段械設備稀、電氣吐和給排莫水系統(tǒng)禍安裝工識程、裝指修工程艱等?？偝邪特斨苯訉烽_發(fā)商子負責，纖分包商仗向總承跟包商負禾責?？偪赋邪探痈挥袇f(xié)非調分包螞商工程忍進度、襲監(jiān)督其貨施工質設量的責浩任。03續(xù)五月侄202盛377§4.哨8環(huán)境顧蓮問開發(fā)蕩商在擴許多假情況顏下，和需要諷聘請腥環(huán)境梨顧問拆，環(huán)禽境顧或問就鏟開發(fā)閃項目攏所面墳臨的摸環(huán)境貞問題像提供使專業(yè)沙意見尿，為嫌開發(fā)色商提抗供開帥發(fā)項稻目的繪環(huán)境紗影響近評價愚報告咱，協(xié)蚊助開征發(fā)商興解決乘政府豎環(huán)境掀審批化手續(xù)謝、避哈免開播發(fā)商泰未來管可能擇面臨備的環(huán)畝境責虎任。03內五將月椒20岔2378例如，桿一宗開漁發(fā)項目裁用地范約圍內可賺能包括穿了一個沾有放射是性污染摘物的垃彼圾填埋遙場，處臨理這些饅污染物丈的成本要會極大偏地影響晴著購買盞土地的紋價格；初又例如渴，一些跟在野生府動植物擔保護區(qū)祖或自然希景觀保疊護區(qū)范拋圍內的柄開發(fā)項斜目，可坑能會在增建設過忽程中夭賀折，甚置至有些竭在項目扔建成后勁也要拆軌除。03厭五月享202從379舉例§4退.9交通診顧問交通顧橋問可以追估算項辜目建成趨后不同謀時段的劇交通流濾量，評發(fā)估項目棄當前的他交通通躬行能力差，就項尊目內部賊交通流概組織、擋項目與道市政道記路體系條的廉潔澡、停車檢位的數(shù)隨量與布良局等進咳行規(guī)劃艙設計。03躺五霜月痕20悲2380舉然例例如，確地面停裝車、地疊上立體令車停車堪和地下郊停車的稀成本有繭較大差圓異，如張何進行刺停車位塵的布局且？又例臘如，在胡一個居杠住小區(qū)授，如何增協(xié)調人急行道和所車行道駝，以盡荒可能減遠少交叉禮干擾？巧在商業(yè)施綜合用啊途的開惰發(fā)項目舌中，可艘能同時殃存在居賽住、辦尤公、購屈物等行炕為引致喉的交通晴流，如介何很好住地區(qū)分蟻和協(xié)調鬧？交通啞顧問可術以就這忠些問題炕，向發(fā)撿展商提藝供專業(yè)吸的解決營方案。03均五月著202絨381§4.捉10評估口師評估創(chuàng)師可殘以在粱開發(fā)導過程喪的每遼一個株階段狐為開弱發(fā)商績提供雁服務刮，包見括項責目前扁期、坑建設竄過程攻中和吊項目謹建成赤后。況評估字師主顛要負殃責項扭目的滴估價稻工作稍，即每估算元項目艘的市壁場價穴值、馬撰寫頁估價瘦報告留。開著發(fā)商擋在涉牽及產(chǎn)刊權轉層移、谷尋找溪項目橫融資齒和貸蠅款、白處理腦有關姑房地牲產(chǎn)稅膠項，貝以及杏處理含法律餅訴訟院中的龜補償吵事宜咽時，乓需要漠評估幣師提悉供的勇服務饑。評施估師緒還可島以幫顛助開巖發(fā)商巴進行郵市場想研究矩、市偷場能代力分帶析和晨可行撤性分顏析。曬評估寄師還勺能提延供領昨域廣伴泛的弓咨詢載服務艱，包霜括投扇資分儀析、職訴訟標證人粱等。03謙五月謙202穩(wěn)382§4.貨11律師笑和會靈計師律師可拜以代表燦開發(fā)商陡與政府丙有關部袋門處理臺各類審傻批事宜毯。律師憶還可以笛幫助開者發(fā)商起暢草有關繪合同，依以盡量這避免將胡來可能改出現(xiàn)的泉糾紛，鈔或在糾全紛出現(xiàn)常時，使拖開發(fā)商陜處在有逮力的地塞位。會計師熔從事開戚發(fā)投資盆企業(yè)的痕經(jīng)濟核雞算等多伯方面工做作，從事全局的惱角度為晨項目投兄資提出將財務安哨排或稅攀收方面慘的建議鵲，包括拴財務預暈算、工叫程預算扮、付稅她與清賬做、合同渠監(jiān)督、裁提供付告款方式斜等，并押及時向鋪開發(fā)商掀通報財鄉(xiāng)豐務狀況艘。03旦五休月勁20券2383§4.煎12房地產(chǎn)書經(jīng)紀人/租務薯代理房地污產(chǎn)經(jīng)虜紀人哲或租葉務代裂理通消常受交開發(fā)并商的尚委托瀉，代蔬理物雨業(yè)租岸售事贏宜。在大淘型工勝業(yè)和奪商用丈房地伏產(chǎn)項堪目的擴租售蹤蝶過程狡中，桐經(jīng)紀恥人的夢另外匠一個誘重要美服務叨內容撈是幫消助開蒼發(fā)商寒與客臂戶進泉行有樂關財庭務談腦判，悔通過坐平衡富開發(fā)譯商的邊財務姿模式籍與客厭戶需延求，赴使客盜戶支搜付的梁租金脫或售格價與壟開發(fā)蒜商對深項目存收益劃現(xiàn)金蒜流分明布模麗式的籃要求漸相適殊應。祥房地核產(chǎn)經(jīng)便紀人堪或租鉗務代燒理在葬執(zhí)行趨項目充營銷井計劃炮方面宋，發(fā)蜘揮著失關鍵程的作失用。罰可以超幫助禍開發(fā)塞上進誤行項掃目的精市場暮定位濱和產(chǎn)基品定千位，止協(xié)助禁開發(fā)濱商制帖定并補執(zhí)行名營銷莊計劃啊與策甩略。在開移發(fā)過付程中片，開白發(fā)商責必須雹盡早扯決定既是利左用公警司內踐部的抹銷售諷隊伍廟，還凈是聘訴請專雁業(yè)的猶經(jīng)紀喜或代坐理機激構。03愿五倦月挑20使2384§4蘋.1開3金融磁伙伴(A最)合資劇伙伴(j茅oi盞nt盟v玩en豬tu獨re涉p己ar級tn臺er奇):是指香任何聲個人黎或機包構，錯他們釋在項愉目開曬發(fā)過改程中街，向沾開發(fā)栽商提柄供權邪益融驕資，冠占有發(fā)項目曾一定保比例娛的股稱份，漆并按斷股份黃比例導或的口項目苗開發(fā)奸利潤塑。建設貸艷款的貸突方(通常是業(yè)商業(yè)銀劃行):負責提究供項目賭建設過惠程中的橡融資，散并負責憑監(jiān)督開曲發(fā)商在餐預算范仔圍內，戒按照預喜定計劃滾和條件生完成項銳目的建據(jù)設。建狠設貸款理的撥付修，通常搖按照項且目施工粉實際完福成的工是作量，虹分期撥減付。03詞五族月尼20崇2385§4擠.1挑3金融伙嶄伴(B)長期投貸款往的貸杰方：提供長畝期貸款慌（長期壘抵押貸吧款）的潔金融機累構。長期廳權益駛投資蟻者:在項目獅建設期嘗間，長鞋期權益粒投資者華可能參聾與，也肯可能不嶼參與。疼他們可稅能在項插目開工川前就簽過約購買照將要建洋成的物預業(yè)（以蒜開工前濾的估算斧價格為可基礎定勁價），似或在項靜目竣工換后投資僻。03僅五月爐202卵386§4牧.1歇4物業(yè)利管理緣瑞者從常規(guī)季上講，賴項目竣訓工投入嗽使用時扯才會聘眾請物業(yè)包管理，調來負責惱項目運次營期間鎮(zhèn)的管理灘。03畜五月尿202沃387§4壟.1轉5市場分致析師市場研亞究專家可以咸幫助弄開發(fā)矛商了鄙解其度擬開鏡發(fā)的頭項目撞是否填有足低夠的步市場聾需求宴、競靈爭項駐目的扁情況雜、目涌標市拿場以雨及項底目銷封售或孕出租勉的預回期速瞇度（騎市場誤吸納據(jù)率和偷吸納能速度孕）、繳預期望的價勤格或晉租金糾水平湖等。03齡五匯月告20港2388§4.傍16營銷適與公炮共關鎮(zhèn)系顧攜問營銷替與公墊共關腦系人乖員參能與幫絨助開倦發(fā)商哪為其椅開發(fā)稼的產(chǎn)被品設嬸計一趟個營事銷戰(zhàn)捧略，惡提供嶄營銷刻與媒層體關賢系服楊務。03作五導月悲20拋2389§4覽.1禽7政府帝機構從理偷論上條來說利，開電發(fā)過農(nóng)程中趙的公匯共關元系應賄該能圾夠營壺造一厲個公縮慧平高瞇效的盜體系清，以詠保證鑄項目命土地圓利用市的合及理性冊和高俊質量甩的開飼發(fā)。開發(fā)商灶強化最翼終產(chǎn)品選質量的腫唯一途指徑，就福是將政俘府部門航作為一堤個開發(fā)牌隊伍的擇主動參音與者來兔對待。03坊五至月君20葬2390§4.母18最終用亮戶最終用鞋戶是指枝建造空勞間的最半終使用嗓者（最亂終產(chǎn)品補的直接青消費者饒）。03悲五月兼202秋391§5房地產(chǎn)沿空間分對析§5赴.1城市終中心隆論與飼城市稍體系§5.俱2競爭拖與城叮市價枝值§5.射3城市土駁地使用遭結構§5猜.4單中輸心城盯市原閥則§5.潔5其它城痛市土地鞭使用理宋論03旬五繁月爺20繁2392§5.乏1城市判中心棋論與養(yǎng)城市贈體系§5盯.1映.1城市借格局員與城預市規(guī)抓?！?.鉛1.2城市位末置分布§5股.1外.3布局基志本因素:向心勞力和釋離心慨力§5枯.1植.4經(jīng)濟低基礎董與城建市增界長03面五月績202瞞39303沸五月乓202懸394§5.燒1.1城市格玻局與城嘴市規(guī)模假設人拒口最多延的城市匆等級定伏為1，那主么每疤個城圈市的右人口賣大約贊等于群最大裁城市粒人口扯除以濾該城召市的哲等級現(xiàn)。等級/規(guī)模規(guī)扣則可以夾表述如疲下:城市人口=最大城市人口城市排名等級/規(guī)模理屑論規(guī)則03芒五食月懂20嚇2395美國城誘市等級/規(guī)模規(guī)宋則03請五煌月抖20鑰2396中國城貼市等級/規(guī)模譜規(guī)則03誦五茅月脅20狡2397中美兩滾國城市砌排名/規(guī)模饅比較03裙五月稿202旋398§5防.1修.2城市喂位置乳模式03忠五交月順20撈2399美國20個大既都市§5.暮1.3影響牌模式汽的主叛要因賄素:向心力絕和離心損力◆向心力◆離心栗力◆平衡力◆中央是區(qū)位弄論與樂城市喂等級03乎五月飾202斷3100向心力向心寫力（味或集肢中力已）是俘指引糞起城豆市在有初始輕地形冰成，澇并逐堂漸傾澆向于鬧集聚流從而再形成鎖大城籍市的拌力量賤。03快五月灶202考310故1離心勸力離心滾力（裂或分頸散力漠）指扔的是株與這悠種向棄心力卸背道溉而馳紅的力哲量。盛這種像力量湯往往扣限制間城市由的增川長，暑并導悶致更證多小嶼城市姓在區(qū)頑域內叮分散舊分布酬。03泊五參月兄20原2310兵2影響區(qū)乳域集中年力和分身散的力非量03嘴五月那202恰310撇3向心力分散力關聯(lián)厚市場知識外溢和其他經(jīng)濟外部性固定因素地租

上漲擁擠和其他純非經(jīng)濟平衡力當集椅中力呀越來弓越強根大、悼越來霞越重陽要的三時候哪，一緣瑞個或擴幾個蹄大城購市的鋸人口漫增長接和城四市發(fā)頸展往梢往快伴于小執(zhí)城市可。相反，肥當分散讀的力量腎更加強三大或者勇更重要斤時，中罷小型城糾市將獲懂得人口備過快增漸長。03船五月嗓202陶310鋸4中央點區(qū)位磁論與暑城市政等級早期最經(jīng)驗再地理耗觀察抱和經(jīng)飼濟分逼析已雀經(jīng)發(fā)怖展成搞一個餓實體教地里跳理論殊，通規(guī)常稱肯作中筑央?yún)^(qū)婚位論厘，主灶要包央括城聾市等殿級理依論（量城市腦擴張嫁）。因此至，中之央?yún)^(qū)辜位論濫和城叼市等婚級理陶論描鍵述如慈下：為了減靜少空間償摩擦，家許多大珠小、規(guī)銷模和功姥能類似溝的地區(qū)稈傾向于販地理空描間和人堂口的均點勻分布丹。03墳五月醉202限3105中央?yún)^(qū)誘位論與粉城市等株級03堵五限月濫20器2310熊6·······································圖表中返顯示了39個低何階城圈市（記單點弓）和5個高制階城膠市（琴圓圈讓點）化的理獻論結編構，鈔假定金其腹胸地區(qū)焰域是備平原亮。六秤邊形滋的能鈔夠使來我們輝的運碎輸成設本降韻低，咸這就吉形成鳥了以符原點駕為中喂心的夢大六描邊形掩。§5.眾1.4經(jīng)濟基倆礎與城忽市增長§5普.1遠.4馳.1定義邪經(jīng)濟枝基礎§5.幫1.4粘.2出口直基數(shù)§5撇.1禽.4類.3位置商酷數(shù)§5拋.1鞋.4姥.4服務附行業(yè)歉與出錫口乘骨數(shù)03鋸五咐月暢20退23107§5雕.1并.4臘.1定義授經(jīng)濟托基礎(A膏)一般刷來說,經(jīng)濟基木礎是指設推動和丑促進地抽區(qū)帶房隙地產(chǎn)活肉動和價扔值的引隨擎。03鉆五月膠202橡310葉8§5釀.1液.4蠅.1定義經(jīng)憤濟基礎(B吸)從概念樹上看，獅一個地爭區(qū)的經(jīng)凈濟基礎此主要包六括三個勿部分：（1）滿朝足當著地需聞求和統(tǒng)其他塘城市逝地區(qū)辮出口接的商吹品和艘服務華產(chǎn)量知；（2）區(qū)域劇投資產(chǎn)燦出或資破本回報砍；（3）政攔府的宮轉移眨支付挑功能雙，如苦社會憤保險志。03杜五彩月徑20偽2310喊9§5.凈1.4均.2輸出皺基數(shù)我們珍看到電輸出路產(chǎn)品叔的重籌要性晴，為丹了更藝廣泛碎地、盯合理款地使葡用本踢地經(jīng)采濟增鉗長的酷城市知經(jīng)濟撐理論摘，即嗓出口艘基數(shù)季理論侵。主半要的宗輸出灰基數(shù)號理論釋原則呼規(guī)定諸：城市貓或地肉區(qū)的縱經(jīng)濟欲增長新完全霞依賴聚于本噸地經(jīng)敵濟的穩(wěn)出口匪部分淺的增膊加。03盤五月浸202都311彎0§5育.1寺.4覺.3位置觸商數(shù)LQ通常研被看輪作是援商指奇數(shù)的捷簡寫封。位置院商數(shù)戰(zhàn)的定鳳義是燙指本述地第則一產(chǎn)耐業(yè)就肆業(yè)總青數(shù)的凍比例拳除歌以緩全國堪同一麗產(chǎn)業(yè)涉就業(yè)森總數(shù)陳比例.這個由公式便就是其中舟，N殖mi械=城市m產(chǎn)業(yè)i的就礦業(yè)人昏數(shù)Nm腹=城市m所有產(chǎn)陵業(yè)總就淺業(yè)人數(shù)Ni永=國家敘產(chǎn)業(yè)i就業(yè)人蛋數(shù)N佛=國家更所有燒產(chǎn)業(yè)勉的就嚴業(yè)總塞人數(shù)當LQ高，表棋示該區(qū)釘域的重疊要性大公。03喊五罵月泊20憂2311憑1N

mi/NmNi/NLQ

mi

=§5.識1.4呆.4服務行懇業(yè)與輸歸出乘數(shù)(A舍)非基本太行業(yè)也界被稱為胸服務業(yè)鄉(xiāng)豐領域.區(qū)域臘經(jīng)濟賤的一演個重憲要特痛點是矛非基述本或讀一般倡服務久行業(yè)繞就業(yè)牛人數(shù)弊大大貓超過洋了出權口行墾業(yè)直攔接就鑄業(yè)人忍數(shù).結果廢：出口仰行業(yè)懂的擴癢充創(chuàng)鳳造了寸當?shù)財?shù)就業(yè)績總數(shù)浩的就您業(yè)效霸應倍行增。03迷五月例202除3112§5.攏1.4軟.4服務行螞業(yè)與輸俱出乘數(shù)(B)如果擴出口圍行業(yè)志丟失磨工作違，間籌接導廚致了傷服務衣行業(yè)原和人漢口的添丟失奔。03稿五月死202戰(zhàn)311線3兩類乘陷數(shù)往往攏被認為催是預測援出口基驚數(shù)變化豈效應成首長:1.就業(yè)廊乘數(shù)凈總就械業(yè)增加出口凝就業(yè)糕增加2.人口盲乘數(shù)凈總槍人口銹增加出口缺就業(yè)脆增加§5.攻1.4菠.5用經(jīng)缺濟基體礎進比行城枕市分摩類格林蛇米勒(1提99技3)將城墳市分對為九兔組:農(nóng)場;金融、秩保險、田房地產(chǎn);政府;制造業(yè);軍事;礦業(yè)(含油捎氣)服務;運輸;多樣化劑。03沃五月洗202砍311光4§5.闖2競爭與巖城市價序值§5蹲.2殃.1最高吼最好叛使用§5.校2.2運輸成針本的角菠色:叫價租鋤金曲線03她五角月鉤20周2311氣5§5.栽2.1最高最脖好使用最高及吧最佳使陶用(HB稈U)意味沉著每稈塊地囑都通求過競暴爭來饅使用令，平陡衡效襲應的粱結果于達到補最具尿生產(chǎn)渡力的史位置.03貧五月笨202雕3116§5搬.2逼.2運輸成巧本的角癥色:叫價租歌金曲線運輸成鄉(xiāng)豐本包括茶投入和激產(chǎn)出等爹移動成稅本,費用由愿賣方直往接和買貿(mào)家間接支承擔.運輸需成本踩的角伴色在胖決定瘋最高把最佳落使用搞和土摸地價族值中朝產(chǎn)生予了經(jīng)冤典經(jīng)晝濟學陰重要隙概念表，即濃出價碰租金徐曲線(或出價到租金函淚數(shù)).03其五月綿202譯3117三種土崇地使用照對于產(chǎn)支量和運友輸成本扇的敏感它性差異購性的出干價地租估曲線03哭五踏月邀20哈23118地租ABC中心B使用空至間距離三類槽土地狀使用捏對于價運輸菊成本立的生誘產(chǎn)性量和敏持感性挪差異動性出妹價地休租曲擴線圖中出容價地租藥曲線顯勢示了三魚種不同脂的土地太使用，益標記為A、B、C。當鉗運輸簡成本腰降低曠時，A有最大匆的生產(chǎn)聽量，在餓中心點狼出價地尺租出現(xiàn)榴較高點構。C有最低塘的生產(chǎn)熟量，與萄運輸成疤本有較卡小的敏粗感性，鞭出價地快租曲線尼最平緩般。B處在兩忘者之間宵。結果捏就是，散在土地睬市場的模平衡中符，假定偷三種土欲地使用憶方式有搶共同的績中心點水，A的價格筐比其他譯兩個更蠻有優(yōu)勢童接近中要心點，B更遠些飄離中心處點，C最遠。03霜五月蝕202織3119§5頓.3城市土腸地使用偉結構§5葡.3青.1城市土定地使用鼠結構同弄心圈模如型§5績.3除.2城市衫土地播使用捷結構廁部門猜模型§5.祖3.3差異03浙五祖月本20焰23120城市毅土地陣使用快結構喪同心捎圈模箏型03促五秧月稈20嘆23121CBD遷徙者低收入者中等和較高收入者Ne挪we清st城市土我地使用要結構同鄭心圈模沈型如果襲把這水種敏射感性報結果谷與單室中心壁城市青模型哈結合錄，我鋒們就等得到臣一個薄經(jīng)典格的城琴市模螞式——同心拍圓模壩型；收模型蜘顯示做了類半型相糕似的遲土地蟲使用史傾向彈于土所地離御城市降中心尿的距既離類持似，工結果義就形杰成了枕環(huán)繞CB荒D的同某心圓哲模式騎。03猴五歌月面20摧2312仰2§5.笛3.2城市容土地省使用鳳結構醬模型03敢五范月熊20接2312紡3CBD中等收入低收入重工業(yè)輕工業(yè)中等收入上層收入低收入流行永趨勢城市土呢地使用宇結構模話型霍伊特待扇形模舅式是至指一些絮土地使洽用能夠墊互相共厚榮并且日往往這巡壽些扇形嗎相互毗他鄰。因如此低收壁入住房散比高收否入住房勵更有可察能與工稿業(yè)發(fā)展況鄰近.03穗五斧月梁20殘2312貍4§5鐮.3百.3兩者的曉差異同心標環(huán)模猶型與念扇形煉模型杠對城長市結巴構的阿看法孫截然檔相反房誠。但質是，看我們護依然湊發(fā)現(xiàn)休了兩言者之噸間存摔在一起些實嬸質性抹的共擱同點類。大泥多數(shù)園的城劑市的委部分臉解釋描透過伏這兩輪種觀軍點。03識五月羊202痛312協(xié)5§5沸.4單中心幼城市原疫則§5.佛4.1單中重心城柏市與層土地涼使用艷橫斷湊面§5.設4.2原則§5短.4句.3單中錫心城記市模藥型03約五避月占20絨23126單中載心城跌市與井土地域使用照橫斷耀面簡單扮的單層中心酒城市,是一個貸從中心貌點延伸蠻出來的艷有一定月半徑的閣圓圈.單中心剛模型是管一個典嫌型的理踐論例子磁，將現(xiàn)贈實簡單曬化，來捧揭示現(xiàn)呀實中重盤要的共組性。03陽五月數(shù)202晌312亂7單中心奮城市與游土地使迅用橫斷綢面03歲五團月藍20惠23128LLCCAABBCBDA=農(nóng)業(yè)分租金;贈C=建設災租金;遞L怒=位置租弊金;CBD耕=中央商舌務區(qū);每B莊=城市邊潮緣§5.設4.2原則原則1：其他俯因素角平等敞的條照件下,大城市偏將有較斥高的平拖均租金.03擇五疼月烘20犯23129假定密注度和運尸輸成本漠不變，虜人口增帥長的影鹿響03癥五俱月適20驗23130LLCCAABBCBD假定密