金地集團商業(yè)房地產戰(zhàn)略策劃

金地集團商業(yè)房地產戰(zhàn)略定位第一部分 報告摘要第二部分 商業(yè)地產的盈利本質第三部分 商業(yè)地產的發(fā)展趨勢第四部分 金地集團商業(yè)地產發(fā)展戰(zhàn)略內容概要商業(yè)房地產IRR的內在含義

商業(yè)房地產的本質是追求較高、穩(wěn)定的凈營運收益，這是其價值的基礎，也是項目獲得較高IRR的基礎； 選擇在不同時點出售商業(yè)房地產，對項目IRR的影響不一樣；2. 集團商業(yè)房地產戰(zhàn)略定位

集團整體的戰(zhàn)略定位是快速高效滾動發(fā)展，擴大規(guī)模，追求資金的高效運用，因此重點考察資金的投資收益率（IRR）；長期持有穩(wěn)定性收益不是現在的戰(zhàn)略定位；

金地的商業(yè)房地產戰(zhàn)略定位為：適當開發(fā)+中短期銷售。 3. 集團新投資項目策略

純商業(yè)房地產項目稅后IRR大于等于15%；

在2006年6月份之前一律不考慮該類項目投資；

住宅項目的配套商業(yè)，應保證住宅+商業(yè)的整體稅后IRR大于15%，同時對商業(yè)部分現金流單獨測算，其稅后IRR要求大于10%。集團已有商業(yè)房地產物業(yè)的經營調度要求

已有商業(yè)房地產項目是否銷售由集團統(tǒng)一調度，在住宅利潤滿足集團年度利潤要求時，不銷售；否則，集團統(tǒng)一調度商業(yè)房地產的銷售。 在商鋪沒有銷售之前，子公司應抓好商鋪的租賃管理，提升商鋪的凈營運收益水平。 集團每年對各子公司的商業(yè)物業(yè)收益進行評估，如達不到投資收益要求，集團將視作不良資產進行銷售處理。

第一部分商業(yè)房地產的盈利本質（一）主要結論：項目凈營運收益及其穩(wěn)定性決定商業(yè)房地產的價值；對于進入成熟穩(wěn)定期的物業(yè)來說，只要轉售時的資本化率低于投資第一年的凈租金收益率，就能實現比長期持有更高的IRR，而且越早售IRR越高。在商業(yè)還沒有成熟時進行銷售，所實現的IRR較低；一般是在將項目經營到具有較高的穩(wěn)定的租金凈現流的情況下，才會有投資者購買，才能實現項目IRR的最大化。作為商業(yè)房地產開發(fā)為主的公司，應該選擇一個較好的下家（戰(zhàn)略合作伙伴），來以較低的資本化率收購該物業(yè)，實現上家以較高的IRR收益率退出。（1、1）凈營運收益及其穩(wěn)定性決定商業(yè)物業(yè)價值

其本質是由商業(yè)房地產估值方法決定的

——國家標準《房地產估價規(guī)范5.1.5

》規(guī)定：

收益性房地產的估價，應選用收益資本化法作為其中的一種估價方法。

——收益資本化法

（income

capitalization

approach）

預計估價對象未來的正常凈營運收益，選用適當的貼現率將其折現到估價時點后累加，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。

——國外機構投資者如何評價商業(yè)房地產？相關術語的定義凈營運收益（net

operating

income）

凈營運收益=潛在毛收入—空置損失—運營費用貼現率 指將房地產未來每年的凈營運收益折現到估值日期的折現率。它應當與大于等于資金的機會成本。實際上是一項投資的收益率。1234567n該物業(yè)價值多少？第一年凈營運收益CF1貼現率r。。。收益資本化法某商業(yè)房地產于1998年7月1日以出讓方式取得50年土地使用權后經建設并投入使用，利用該宗房地產預期每年可獲得凈營運收益10萬元，該類房地產的貼現率為7.5%，則該房地產在2004年7月1日的價格為多少？估值案例一永久年限12345678910每年凈營運收益增長率g%：該物業(yè)價值多少？第一年凈營運收益CF1貼現率要求為r。。。永久年限有限經營期。某商業(yè)房地產土地使用年限為70年，于估價時點已使用了5年，預計該房地產未來第一年的凈營運收益為8萬元，此后每年的凈營運收益會在上一年的基礎上增長2%，該類房地產的貼現率為9%，試求該宗房地產的價格。估值案例二永久年限在美國，由于商業(yè)房地產的使用年限為無限期，因此只要使用公式：如何簡化估值或者就可以計算出某商業(yè)房地產的價格。因此，他們只要能找到同期市場上已經出售的具有真正可比性的商業(yè)房地產的相關數據，計算出比率系數K，就可以算出被估值的物業(yè)的價格。其方法稱之為直接資本化法，他們又稱比例系數K為資本化率。

假設市場上已經銷售的某物業(yè)的凈營運收益為10萬元，售價為100萬元，則K=10%，那么與該物業(yè)相類似的另一商業(yè)房地產的凈營運收益為20萬元，其售價為多少？舉例：在中國，由于商業(yè)房地產的使用年限為有限期，因此計算時要考慮年限：或者因此，要使用類似美國的直接資本化法，應注意在計算K值時，要選取具有相同使用年限的，且在其它方面具有可比性的已售物業(yè)數據。已知某拒商業(yè)房頑地產的被年凈營喉運收益特為21蕉0萬元，析受益年極限為45年，眼為利刃用直打接資李本化此法評枕估該謙房地旅產價翼格，鞋可在千與該零估價今對象洽同一是市場碗資料好中，缸選取4宗房女地產植作為胳可比遞實例角，利覺用其促價格遙、凈爐營運滿收益避、使狡用年賊限資很料，編計算K值。舉例：可比實例凈營運收益售價剩余使用年限K=CF1/PV權重124020404511.76%0.2220016604512.04%0.5318014404512.50%0.2432025004512.82%0.112345678910該物社業(yè)價醋值？11CF1CF善2CF3CF星4CF5CF6CF屬7CF飽8CF夫9CF幸10CF1張1CF1劃0=N濫OI1受0+PP=獎CF觀11軍/K貼現伴現值營法實際橋案例—越秀房渡地產信緞托資產—白馬澡市場租金唯收入放增長舒率預貝測轉售資每本化率續(xù)取值折現晉率取紗值費用支猜出預測重要抱提示羨：房地灑產的促收益頸有實歪際收厘益和勻客觀皺收益畜之分莊。實殲際收裝益是關指在舌現狀臣下實捎際取儀得的襯收益輩；客艙觀收章益是渠排除情了實除際收麗益中面屬于檔特殊根的，神偶然倘的因星素后批所能慢得到捷的一就般正覺常收慮益。渾在貸估價插時，轎要采啟用客視觀凈中營運南收益傻。影響膛估值腔的兩猶個重姜要因止素：每年凈類營運收謎益的大藥小，即CF可n：在爽其他才因素電不變弱的前罵提下進，CFn越大秘則價生格越罩高，CF純n越小澤，則妥價格藥越低信；扛獲算得該款凈營塊運收梯益的劈燕可靠破性，充即r：由于趟獲得凈盼營運收暖益是否委可靠將松影響投槳資風險爪的大小亦，而風離險的大齡小又決羊定了貼躲現率r的大吐小。硬件：圍商業(yè)賣項目選蜘址、前啦期定位款、規(guī)劃套設虎計、業(yè)漏態(tài)選擇糾等軟件植：浴招商濾管理振、零橡售管陜理、赴租賃吐管理穩(wěn)定可旬靠的、補較高的鋒租金較高的狀凈營運救收益、會較低的已資本化鍛率較高端的市儉場估透值（1、2）商業(yè)供房地產賀投資IR肢R的因見素分御析在同樣消的租金戒凈收入唐情況下叛，長期完持有出安租與短燈期內銷懼售相比鉆，一定憐會降低印項目的IR疲R嗎？12345678910第一那年凈游營運德收益100粘0萬，租累金凈收盡益率為10海%每年做凈營賞運收途益增減長率5%1億元如果隸是永漠久性針持有恰，該筆忍投資短的IR狠R為多少？商業(yè)通物業(yè)從投資婦的IR套R高低駐取決唯于凈麗營運源收益膜率及傳凈租回金增芒長率12345678910在第糞一年腫轉售在第渴五年隙轉售在第籮十年挖轉售

第一年出售第五年出售第十年出售永久持有轉售的資本化率10%10%10%

實現的項目IRR15.0%15.0%15.0%15%如果邪轉售衛(wèi)的資挑本化出率等掩于第滋一年哨的凈雀營運界收益石率10閉%，各種情唱況下的IR糊R不變，斃即不論跟持有年麻限多長艷再轉售莖，IRR都是敏一樣休的。如果轉怎售的資皺本化率小于第一柴年的鋒凈營瓣運收冤益率10%，變請成8%，則伍越早致銷售碑，IR凝R越高。

第一年出售第五年出售第十年出售永久持有轉售的資本化率8%8%8%

實現的項目IRR41.2%19.0%16.6%15%

第一年出售第五年出售第十年出售永久持有轉售的資本化率12%12%12%

實現的項目IRR-2.5%11.9%13.8%15%如果已轉售擊的資斷本化冤率大于第一年陽的凈營隸運收益賓率10%，變況成12謝%，則呼越早鑰銷售辱，IRR越低。針對尾尋求蜜資金優(yōu)高回字報率尚（IR眨R）的揪公司煩來說須：當商業(yè)訂物業(yè)達戰(zhàn)到成熟吵期時，蹄盡管租哪金收益尖仍然在浮不斷的泥增長，岸但是，氧只要轉仔售的資被本化率版低于投延資第一崗年凈營刑運收益蹲率，就紗應該轉勾售，從糊而獲得娛較高的IR其R收益。（1、3）商腹業(yè)房及地產汽的三枯種投轟資收助益模巴式1234567891011CF賭1模式一絲式：開發(fā)洗后立即烤銷售模式聰三：功長期邁持有模式欠二：談中短柱期持常有后縣轉售轉售仗估值（1、4） 當掙采用開衫發(fā)后再密銷售的惹模式，屢一般是釀在將蔬項目主經營到恭具有較漢高的穩(wěn)蘿定的租卸金凈現思流過的情況就下，才刺能實現梅項目IR疊R的最胃大化帶。1、如果欺沒有進揉行很好閉的招租屑和商業(yè)膠陪育就探進行銷戰(zhàn)售，一延是租金活沒有達煌到成熟這期的水研平，租濫金收益霉較低；斤二是此斧時投資正者認為寶會面臨準較大的叼風險，省因此在尋估值時巡壽會調高浙資本化串率要求夾。兩者尖結合使舍得估值恢偏低，齒實現的IR自R也低雞。除徒非進北行一踏定的訊價格作折讓伙，不辭然投薄資者膨不會鑰來買煎。12CF握12、進鋪行很頌好的溉租賃頁、經莖營管催理的柏情況對下，掙一般3—5年會料進入吼成熟偷期，雕此時輸凈營主運收猛益實搬現較糧高水內平、土而且意穩(wěn)定筐，估參值時考的資州本化份率取俊得較果低；慚從而乳實現田較高叛的估危值水敏平。終實現張的IRR也高。123456CF弊13、在姐項目Un-斥lev任era駁ge無IRR唇14間.74挽%中，可爛以分解沿為由租條金收入互凈現流靜和由轉墊售收入坑凈現流沒構成的IRR，經撐過計志算發(fā)信現，冊租金帳現金摔流占IR簡R的34宋%，而轉趨售收入陜占IRR的66%。可腰見項沾目轉們售時零的售腳價在萍很大霧程度俗上決聲定了孝該類詞項目字投資斬的回享報高沃低。4、在急不同驕的時丈候進嚇行轉療售，歡項目燃所實爛現的IR甩R是不一保樣的。肺一般會燥在項目釋實現穩(wěn)滑定的、稠較高的痕租金收穗益時轉辦售，且魚資本化上率低于塘穩(wěn)定期挽第一年逮凈租金優(yōu)收益率雙，所實秋現的IRR達到幸最大郵值。乎因此偏，項肢目一靈定要勁通過普恰當驢的估業(yè)計來轎判斷救合適叼的銷頭售時明機，紛以實絨現IR殲R的最大妻化。（1、5） 如愧果采用伶長期持欺有的模煩式，IRR將會太維持禿在固沸定的組水平淘，難黃以實肉現較歸高的揚水平漏，從難而降造低資曾金使踢用效丟率，記不利定于公豪司快駱速滾仇動發(fā)胳展。因此搜，作箱為商紛業(yè)房吩地產遵開發(fā)斤為主粗的公慘司，允應該盞選擇野一個丑較好換的下習家，陸來以柳較低蒜的資丑本化無率收臥購該畫物業(yè)吐，實廉現上革家以矛較高棚的IR利R收益馬率退鄉(xiāng)豐出。目前柜，可訂以找量到很款多機夕構投飽資者削、RE憂IT棉s等川愿日意以而較低宇的資尸本化欺率進派行收膛購。袖因此涌應該猴設計廳一個炭很好棍的商雀業(yè)模股式，濱尋求墾戰(zhàn)略顛合作楚者，稍來進溫行商負業(yè)房蜓地產抖的開泰發(fā)。1234567891011如果央長期懂持有再，不犧考慮中轉售兔，IRR將維雨持在其固定索的水瞧平，勿不利鴿于提駕升資墾金使觀用效畜率。在較悔低的永資本譯化率率水平伯下，合轉售京之后IRR才能鑄達到膠較高量的水孟平。123456第二割部分齡商口業(yè)房困地產嚷的發(fā)涼展趨兄勢（2、1） 美晉國商業(yè)千房地產皺發(fā)展趨雷勢商業(yè)房彎地產以赴整體持援有，租竭賃為主京；資本再市場遍發(fā)達亞，提阻供長熄期的灶低成足本資片金支陣持；RE這IT芒s發(fā)展帳迅速庸；美國象俊商場、腎辦公樓泰、工廠酬等商業(yè)菜房地產蟻主要以籃租賃為被主要經融營方式撥，雖然值有買賣洋，但比拋例比較粱小，而蘇且買賣酸往往是季整幢轉貫讓，受玩讓者再殃分租，步分割出笑售的很懶少見。胞有以下襲優(yōu)點：有利芒于房可地產堂的專雖業(yè)化霞規(guī)模歌化經光營；可以減捕少了公添共部分御產權分掃割帶來戰(zhàn)的許多虹麻項；有利鮮于租沈戶盤擇活資囑金，課資金縱不會串被套兄在房墻地產砌上，竹且進過退容沾易；有利于偵房地產駛證券化振的發(fā)展女；提高房井地產市重場分析信的“效要率性”登，由于砍房地產申租金水昨平能比變較準確附地反映鬼房地產啟市場的料供求關梯系以及姐社會整對體經濟克形勢，需租賃經顏營將使首房地產萬價格的短透明度快增加，摔收集信價息的效同率提高很，克服胡了房地句產售價國的易變怠和不可元捉摸性跑。資金此來源邊和投湊資對滅象私人資本公眾資本權益直接投資（流動性?。┓康禺a投資信托和房地產營運公司（流動性大）債務抵押貸款商業(yè)抵押貸款證券美國使商業(yè)些房地括產的淡權益籌性資右產結鈔構美國商儀業(yè)房地捐產的債怠務資產罪構成美國Re酒it率s的發(fā)展袋情況房地產焰投資信名托基金稈（Rea拘l(wèi)E閥sta僻te窗Inv凳est鼻men乏tT搏rus悶ts,簡稱REI司Ts）是一屋種以發(fā)遙行收益琴憑證的唇方式匯標集特定敘多數投宴資者的劫資金，廁由專門得投資機估構進行團房地產楊投資經匹營管理涌，并將造投資綜題合收益狗按比例花分配給央投資者碰的一種也信托基陸金。從19遭92年開始挪，Rei銷ts在美國牛得到迅印速的發(fā)蚊展（百萬牲美元）主要優(yōu)運勢：——股本金第低，持息股靈活累：美國REI畜Ts的出現燦為公眾牙提供了懷參與商葉業(yè)性房柳地產權銜益投資時的機會始，民眾烤可以通引過購買RE蹦IT木s收益憑用證的方拋式參與探投資，群分享美排國宏觀綿經濟增枯長帶來顫的收益購。主要摘優(yōu)勢茄：——屬多元吃化組合桐投資，箏市場回隊報高：RE糞IT漆s通過短多元鏟化投坐資組錦合，行選擇叨不同薪地區(qū)由和不享同類哪型的邊房地駛產項定目及兩業(yè)務軌，有餐效地握降低鼻了投噴資風派險，柿也取吸得了圈較高慮的投絡資回宰報。RE倦IT慢s最吸引陡之處，得是定期絮的股息磨收益。無而且股侍息率相威對優(yōu)厚爭，由19龜93年12月至200朗3年1月期間貪的平均規(guī)年度股泛息率達6.9赴6%，較十春年期美決國政府解債券（5.8倡6%）、標篩準普爾宋指數公顧用股（4.吼45笨%）及標秘準普爾500指數（1.7蠟9%）為佳進。主要優(yōu)顆勢：——具有較炊高的流旱動性澤：RE渾IT陳s是一臂種房厲地產壩的證請券化橫產品供，通機常采怎用股磁票或集受益舌憑證釣的形怕式，槳使房宋地產如這種壺不動即產流茶動起濃來。賢而且慶由于REI君Ts股份基戶本上都凱在各大食證券交擺易所上督市，與應傳統(tǒng)的陶以所有因權為目買的房地攜產投資菊相比，瘦投資者仗可以根窯據自己言的情況唉隨時處縣置所持REI蘆Ts的股瘋份，鼓具有醫(yī)相當照高的金流動輸性。主要優(yōu)均勢：——稅收優(yōu)豎惠、股娃東收益嚴高：根據《1唇96鏈0年美國掃國內稅蛾收法案》規(guī)定燙，如碌果REI歡Ts將每年辮度盈利媽的大部結分以現堪金紅利寧方式回件報投資債者，則串無需繳在交公司睬所得稅距，這就例避免了緩對REI讓Ts和股物東的吸雙重光所得相課稅廁。通姑常房膛地產值投資扎信托佛公司揉是將出每年丸盈利岡的大守部分悄以現童金紅寒利方丑式回半報給刷投資絹者，那再由霸投資聲者自碎己繳外納個柴人所鳴得稅筒，因董此RE挨IT脂s所發(fā)紅貿利特別糠高。（2、2） 中菠國商業(yè)脹房地產勒發(fā)展趨翠勢商業(yè)房團地產的懷發(fā)展主童要力量悔為國有圣企業(yè)、猴外資；資金渠功道單一窩，集中匠在銀行佩，而且酸絕大多卷數為短計期貸款復；通常呼持有模粘式是利旋用高溢旋價評估狗，將項邁目抵押惑給銀行友，把前摟期投資緣瑞的錢拿帳回來，責用低回專報維持商經營，咬等待升論值。以商工業(yè)房乓地產蒜開發(fā)哄為主靜營業(yè)疫務的兄公司感很少源，即母使開睛發(fā)商于業(yè)房甜地產牙，仍雨然以蘭開發(fā)吹后銷伍售（后甚至役是散捉售為展主要燈方式散，比絹如深盯圳CBD）為主缸，即延壯續(xù)住宅畢開發(fā)的創(chuàng)模式；境外追投資市機構暫紛紛前涌入蠢，收傅購國徒內優(yōu)肆質商化業(yè)資飲產；隨著香槍港、新盲加坡RE廊IT陳s的發(fā)行王，境內箭企業(yè)以REI塑Ts上市王為目驢標的副企業(yè)耐逐漸匙涌現磚；專業(yè)暖化商吧業(yè)房世地產望開發(fā)科商開媽始出般現；對于摩大型懷商業(yè)哪房地聯(lián)產，犧以開建發(fā)后惑散售律為主濱要方姑式的征盈利古策略丘將難彼以為更繼；在當悼前的淋融資糞環(huán)境榴和產政業(yè)政晌策下現，以糧長期庫持有冶出租抗為目撇的的誤房地牛產公盜司將臺面臨赤資金襖上的涉較大墓壓力爺，難傍以快盼速發(fā)鉆展；尋求商與機鹽構投惕資者對合作淘，引捏入長甜期戰(zhàn)閉略性師投資串；或厲者尋喊求REI牛Ts上市是逐取得突綱破的方腳法；大連萬居達的商嗽業(yè)房地句產發(fā)展彼經驗主力難店單店+持有銷售快速表擴張調整，怪只租不心散賣原有散刃售模式吵行不通賣給機誓構投資乏者發(fā)行RE鍋IT暖s新的開炒發(fā)回收資乖金增發(fā)繼續(xù)賣持有部織分股份實現增畢值“只租不犬售”萬達釣前10個購物野中心，屢有部分威商鋪是嚼銷售的毫，一共簡賣了9萬多平豬方米，扎全國平躍均單價3萬多/平米割，回酸收將領近30個億勁。但除債了南謙京、袖青島疏等項覆目，涌都翼出了稈問題須，商圍鋪在落銷售天之后浸，再踏進行鵝商業(yè)筆規(guī)劃簡、整胳合，酬有兩幟個方兇面保說證不居了，沸一是孕經營炊的整含體性悶，二關是經箭營的慕有效許性。傲小業(yè)覺主的招投資百回報緒無法晚滿足份。絕大部大分出售啊商鋪全牽都拿回略來，保島證業(yè)主械若干年8%的回撐報率鄙，個命別地撿區(qū)9%。200磚4年，氏做出產決定私，購套物中妹心只奸租不冰售，頃以租尿為主敘也不您行，抄只能嚴只租等不售繁。“在這個株行業(yè)里疤，最需葉要的就互是資金椅，而且乓是低成害本的、忌能長期粉使用的混資金。番”目前國席內資金而主要來片源都是塔銀行短千期貸款淹，最長2-3年，龍短融繩長投繁的弊羊端非毒常明對顯。往原來愁靠出環(huán)售商屠鋪回鐮收資拒金，倦解決攪銀行企還款區(qū)的問蜻題，賺共賣途了9萬平米脖的商鋪察，平均不售價3萬/平米，榮解決了上大部分變資金問睡題；現脂在改為餡只租不邪售，資掃金鏈非謙常緊張捆；由原覺計劃的潑“保5爭8”調整巴為“限保3爭5”。解決挽不了游長期音資金難的問慈題，尚商業(yè)薯地產伏是很汗難做竭的，跟即使濱能做效，也姨走不鎖遠。檢所以梳最重蟲要的濃，做靈商業(yè)級地產龜，首生先要含有資章金實朗力，索或者合有長聾期能頂使用霧的資色金平句臺?！跋日猩掏箝_發(fā)五”做購物紐奉中心，隨非常重團要的是即做對程重序。一砍定要先周租后建奸，招商長在前，襖建設在夫后。維主要原隱因：如果題建好雖再招啞商，梯談判悟時處光于弱拼勢，需只能芹被迫坐接受壞租戶裝提出杠的價聾格事；做一個佛購物中店心，一精般有七怪、八家里主力店痕，主力太店一定繼要是不斤同業(yè)態(tài)調的組合幸在一起肺，這樣支才能滿淘足一站駐式購物刃的需求蘿，同時叫提高大渾家的比間較效益學，而且泡很多大誕的主力吳店簽約并時都要監(jiān)求排他稠性，不挺能出現紀同業(yè)態(tài)醋的競爭障對手。招商在絕前還有握個明顯陰的好處華，能節(jié)饑省巨大況的投資灶，根據松需求進謹行設計案，避免礎無效面摸積。萬達的變啟示：一定音要解藏決資伏本途象徑，幅同時漠要有冠較強盛的商筐業(yè)開伯發(fā)管音理能村力，部才能掌保證斷商業(yè)蒙房地謎產開靈發(fā)的齊成功冰。第三泥部分哄金紀地商替業(yè)房冰地產跳發(fā)展從戰(zhàn)略目標講：商業(yè)健房地似產開傾發(fā)經虛營屬伯于戰(zhàn)傍略新截舉措握，短擦期內太不會揚占用辟公司蔑大量致資源悠而大蘇規(guī)模猴介入股，3年內屬脈于能力揭積累期潮。不以團長期持肅有為目廟的，通樂過參與拜商業(yè)房辦地產開皇發(fā)及整怕體經營替、轉售遷，實現桐較高的IRR回報，忠實現資喉金的高評效利用害。投資標懸準：項目稅大后IRR大于15%；實現路蒸徑：尋求房誠商業(yè)原房地小產戰(zhàn)咱略合組作伙能伴，洽成立家商業(yè)好房地殘產合見作公農司，督共同核開發(fā)熔，共已同經秀營，萄中短娃期內私銷售擔給機琴構投漿資者療。（3、1）為吊什么桃不長糠期持貪有？服從傭公司旗整體絹戰(zhàn)略林定位破，尋如求高盾的項卡目投罰資回革報，派即較攤高的做項目IRR水平愛。第一部佛分的分肥析已經述很清楚市，持有邀商業(yè)房抗地產的IRR水平比雖較固定棟，而選己擇在合塵適的時合機轉售嗎，能實健現更高累的IR漏R回報。雖然見持有壩能帶太來穩(wěn)謀定的電現金悟流，身但在述公司恨規(guī)模瞧較小瓦的時肆候，腔持有瓦大量之的商羨業(yè)物晨業(yè)將民不利茫于公輔司快腐速發(fā)哪展。（3、2）投資耽標準為腫什么為似項目稅延后IR刪R1揚5%；公司的薪戰(zhàn)略定用位為快挖速滾動奇發(fā)展，爆住宅項年目的投心資標準摸為項目拌稅后IR膝R大于賀等于15別%。商業(yè)房衫地產項巖目的投扁資同樣交應為項俘目稅后IR吵R大于等搖于15劇%，否則孫不如去夏做住宅吩開發(fā)。（3、3）為什城么要尋拾求戰(zhàn)略合作？目前刺公司乒商業(yè)哲地產果開發(fā)氧的能延力較紅弱，躁商業(yè)榴物業(yè)桿的價納值難劉以得贏到較耳好的烘