控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制內(nèi)容與方法

控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制內(nèi)容與方法第一節(jié)編制的程序一、任務(wù)書的編制(一)任務(wù)書的提出(為何要編制控制性詳細(xì)規(guī)劃)根據(jù)城市近、中期建設(shè)發(fā)展和城市規(guī)劃實施管理的需要，為進(jìn)一步貫徹城市總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃的要求，需編制控制性詳細(xì)規(guī)劃。在程序上，首先必須由控制性詳細(xì)規(guī)劃組織編制主體制定控制性詳細(xì)規(guī)劃編制任務(wù)書。(二)任務(wù)書的編制目前，國內(nèi)在控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制程序之中，城市人民政府或經(jīng)授權(quán)的城市規(guī)劃行政主管部門(規(guī)劃局)作為控制性詳細(xì)規(guī)劃編制組織主體，選擇確定規(guī)劃編制的主體，如規(guī)劃設(shè)計單位、研究機構(gòu)等。任務(wù)書的形式多樣，內(nèi)容一般包括以下部分：1．受托編制方的技術(shù)力量要求，資格審查要求；2．規(guī)劃項目相關(guān)背景情況，項目的規(guī)劃依據(jù)、規(guī)劃意圖要求、規(guī)劃時限要求；3．評審方式及參與規(guī)劃設(shè)計項目單位所獲設(shè)計費用等事項。任務(wù)書制定時通常是由城市人民政府的規(guī)劃行政主管部門(規(guī)劃局)負(fù)責(zé)組織技術(shù)力量(如規(guī)劃研究中心、技術(shù)科等)，通過起草、審核、審批等程序，制定規(guī)劃項目任務(wù)書。二、編制過程與工作要點(一)工作階段劃分按常規(guī)委托的控制性詳細(xì)規(guī)劃設(shè)計項目，編制工作一般分為五個階段：①項目準(zhǔn)備階段②現(xiàn)場踏勘與資料收集階段③方案設(shè)計階段④成果編制階段⑤上報審批階段(二)各階段工作要求1．項目準(zhǔn)備階段(1)熟悉合同文本，了解項目委托方的情況。明確合同中雙方各自的權(quán)利與義務(wù)，例如：規(guī)劃設(shè)計內(nèi)容形式和要求，規(guī)劃項目編制時間安排，委托方在規(guī)劃編制過程中協(xié)助受托方完成的事項，以及技術(shù)情報和資料保密、驗收評價方式、報酬支付方式、違約金賠償欷及爭議解決辦法等事項。(2)了解進(jìn)行項目所具備的條件(基礎(chǔ)資料情況，如地形圖的繪制年份，比例是否適用，是否需要重測或是補測；上一層次規(guī)劃完成的年份，是否具有法律效力等；前一輪規(guī)劃成果是否符合社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展需要，是否符合上一層次規(guī)劃要求等；委托方是否有超常規(guī)的委托要求。(3)編制項目工作計劃和技術(shù)工作方案(根據(jù)項目的規(guī)模、難易程度等劃分工作階段并進(jìn)行各階段的時間安排)。(4)安排項目所需專業(yè)技術(shù)人員。控制性詳細(xì)規(guī)劃圍繞土地使用控制這一核心內(nèi)容，工作涉及層面廣泛且細(xì)致深入。既需要考慮整體城市甚至區(qū)域經(jīng)濟(jì)社會環(huán)境等宏觀層面要素對規(guī)劃的制約和影響，同時，也要具體研究規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)以土地利用為核心展開的道路交通、市政公用設(shè)施、歷史文化環(huán)境保護(hù)策略、綠地水系景觀系統(tǒng)等方面內(nèi)容。所以，應(yīng)該根據(jù)不同規(guī)劃項目的具體特點和委托方要求側(cè)重點，規(guī)劃項目難易程度安排技術(shù)人員。專業(yè)技術(shù)人員按照級別分為兩種，一種為高級技術(shù)職稱專業(yè)技術(shù)人員，一種為初中級技術(shù)職稱專業(yè)技術(shù)人員。按照類型劃分，專業(yè)技術(shù)人員可分為：城市規(guī)劃專業(yè)技術(shù)人員和其他專業(yè)(建筑、道路交通、園林綠化、給排水、電力、通訊、燃?xì)?、環(huán)衛(wèi)等)技術(shù)人員。(5)確定與委托方的協(xié)作關(guān)系。如編制方進(jìn)行現(xiàn)場踏勘與調(diào)查研究工作時，委托方應(yīng)提供相應(yīng)的幫助與其在協(xié)作關(guān)系中履行的義務(wù)等；規(guī)劃編制方按照雙方約定提供現(xiàn)場踏勘的義務(wù)；委托方在規(guī)劃資料收集工作中應(yīng)如約提供幫助等等。2．現(xiàn)場踏勘與資料收集階段現(xiàn)場踏勘的基本要求如下：(1)實地考察規(guī)劃地區(qū)的自然條件，現(xiàn)狀土地的使用情況，土地權(quán)屬占有情況，繪制現(xiàn)狀圖，現(xiàn)狀圖紙繪制應(yīng)按相應(yīng)要求進(jìn)行(詳見本章第三節(jié))：(2)實地考察現(xiàn)狀基礎(chǔ)設(shè)施狀況(道路交通、市政公用設(shè)施等)、建筑狀況(建筑性質(zhì)、建筑質(zhì)量、建筑高度等)：(3)實地考察規(guī)劃地區(qū)的周圍環(huán)境，盡可能俯視規(guī)劃地區(qū)全貌；(4)實地考察規(guī)劃地區(qū)內(nèi)文物保護(hù)單位和擬保留的重點地區(qū)、地段與構(gòu)筑物的現(xiàn)狀及周圍情況；(5)走訪有關(guān)部門。如到房地局了解當(dāng)?shù)爻鞘蟹康禺a(chǎn)市場供求情況，價格水平，發(fā)展趨勢。走訪水務(wù)部門了解地區(qū)河流水系分布、洪水水位數(shù)據(jù)、相關(guān)排水措施；走訪電力電信部門了解區(qū)域供電設(shè)施、高壓走廊的位置等級，現(xiàn)有電信設(shè)施布局等。(6)實地考察規(guī)劃地區(qū)所在城市概貌。《城市規(guī)劃編制辦法實施細(xì)則》第二十八條明確規(guī)定(條、塊調(diào)查)控制性詳細(xì)規(guī)劃現(xiàn)場踏勘調(diào)查應(yīng)收集以下基礎(chǔ)資料：(1)總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃對本規(guī)劃地段的要求，相鄰地段已批準(zhǔn)的規(guī)劃資料；(2)土地利用現(xiàn)狀、使用權(quán)屬，用地地質(zhì)、水文、地貌、氣象等資料，用地性質(zhì)應(yīng)分至小類統(tǒng)計；(3)人口分布現(xiàn)狀(規(guī)模、年齡、職業(yè)構(gòu)成等)：(4)建筑物現(xiàn)狀，包括房屋用途、產(chǎn)權(quán)、建筑面積、層數(shù)、建筑質(zhì)量、保留價值等；(5)公共設(shè)施規(guī)模、分布；(6)工程設(shè)施及管網(wǎng)現(xiàn)狀；(7)土地經(jīng)濟(jì)分析資料，包括地價等級類型，土地級差效益，有償使用狀況，地價變化，開發(fā)方式等；(8)所在城市及地區(qū)歷史文化傳統(tǒng)、建筑特色等資料。對現(xiàn)場勘探與收集的資料進(jìn)行整理與分析。一般可從用地結(jié)構(gòu)、道路交通、基礎(chǔ)設(shè)施、建筑質(zhì)量、景觀風(fēng)貌和建筑管理等方面進(jìn)行整理和分析，找出現(xiàn)狀存在的主要問題，確定規(guī)劃目標(biāo)和指導(dǎo)思想，對城市功能結(jié)構(gòu)、建筑空間、景觀環(huán)境等方面規(guī)劃控制進(jìn)行研究。分析研究中需要做到以下幾點：(1)以落實上一層次規(guī)劃的要求為基礎(chǔ)。對總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃所確定的城市社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展、城市建設(shè)的歷史、自然環(huán)境及城市基礎(chǔ)設(shè)施等內(nèi)容進(jìn)行深入細(xì)致的調(diào)查研究；明確規(guī)劃范圍在總體規(guī)劃中的區(qū)域位置、用地性質(zhì)等。(2)收集當(dāng)?shù)爻鞘幸?guī)劃部門提供的資料與實地考察相結(jié)合，掌握第一手資料。(3)對收集的資料進(jìn)行從定性到定量的系統(tǒng)分析和整理，提出問題并給予相應(yīng)的解決對策。(4)城市重點地段必要時采用公眾參與的方法，增加資料收集的深度。3．方案設(shè)計階段控制性詳細(xì)規(guī)劃方案階段一般要經(jīng)過構(gòu)思、協(xié)調(diào)、修改、反饋的過程，這個過程根據(jù)項目的不同反復(fù)的次數(shù)也不同，一般要經(jīng)過2～3次。在此階段應(yīng)初步確定地塊細(xì)劃與規(guī)劃控制指標(biāo)。(1)方案比較：方案編制初期要有至少兩個以上方案進(jìn)行比較和技術(shù)經(jīng)濟(jì)論證。(2)方案交流：方案提出后要與委托方進(jìn)行交流，向委托方匯報規(guī)劃構(gòu)思，聽取有關(guān)專業(yè)技術(shù)人員、建設(shè)單位和規(guī)劃管理部門的意見，并就一些規(guī)劃原則問題做深入溝通。(3)方案修改：根據(jù)雙方達(dá)成的意見進(jìn)行方案修改，必要時做補充調(diào)研。(4)意見反饋：修改后的方案提交委托方再次聽取意見，對方案進(jìn)行修改，直至雙方達(dá)成共識，轉(zhuǎn)入成果編制階段。必須指出的是，隨著我國城市規(guī)劃事業(yè)的快速發(fā)展，規(guī)劃工作從研究、編制到實施管理，民主化、社會化、法制化程度越來越高，公眾參與規(guī)劃編制的必要性得到越來越多學(xué)者和業(yè)內(nèi)人士論證和肯定。隨著社會經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，規(guī)劃體制和機制的不斷完善和進(jìn)步，公眾參與到規(guī)劃編制中來完全有其可能性。目前，控制性詳細(xì)規(guī)劃編制公共參與機制在我國一些高速城市化的發(fā)達(dá)地區(qū)已經(jīng)取得初步成效，如深圳的法定圖則草案30天公開展示制度，在法律保障前提條件下，市民能夠參與規(guī)劃方案制定、提供規(guī)劃方案修改意見。又如深圳市龍崗區(qū)嘗試構(gòu)建“顧問規(guī)劃師制度”，為當(dāng)?shù)卮迕駥ふ乙?guī)劃代言人，并幫助村民提高規(guī)劃意識和參與意識，在村民和政府之間“構(gòu)架一座協(xié)調(diào)和溝通的橋梁”。我國控制性詳細(xì)規(guī)劃法制化勢在必行，建立控制性詳細(xì)規(guī)劃的公眾參與體制應(yīng)該成為控制性詳細(xì)規(guī)劃法制化的有力支撐。具體到規(guī)劃編制階段上來說，控制性詳細(xì)規(guī)劃編制程序應(yīng)該打破延續(xù)多年的規(guī)劃體系內(nèi)部化的操作方式，賦予控制性詳細(xì)規(guī)劃編制相應(yīng)的法制化程序，同時，改變目前公開和公眾參與機制缺失的局面，逐步將規(guī)劃公示制和公眾參與制納入到控制性詳細(xì)規(guī)劃編制的法制化程序中來。體現(xiàn)控制性詳細(xì)規(guī)劃民主化、法制化相輔相成的關(guān)系。在這一方面，深圳的法定圖則的公示制和意見征詢制值得我們借鑒和參考。參與規(guī)劃編制前期的方案制訂對公眾參與規(guī)劃編制體制的建立具有實質(zhì)性和決定性作用。因為規(guī)劃方案構(gòu)思是所有規(guī)劃項目編制內(nèi)容的靈魂和先導(dǎo)，方案一旦確定下來，規(guī)劃的大結(jié)構(gòu)大方向也就相應(yīng)確定下來。方案的制定過程，實際上就是決策過程。同時，由于方案本身并不僅僅拘泥于規(guī)劃的技術(shù)細(xì)節(jié)，或者是項目的經(jīng)濟(jì)可行性，而是關(guān)注各項重大問題與主要矛盾沖突的焦點，其包含社會、經(jīng)濟(jì)、政治、資源環(huán)境等各方因素。城市規(guī)劃本身是協(xié)調(diào)社會各方面利益的一種工具，它的目標(biāo)在于實現(xiàn)公共利益的最大化，規(guī)劃方案制定過程又是利益協(xié)調(diào)和追求公共利益的過程，所以有必要在控制性詳細(xì)規(guī)劃編制的前期方案制定階段引入公示制和公開征詢規(guī)劃意見制，以提高公眾參與規(guī)劃決策的民主性，為市民的利益訴求提供有效渠道。當(dāng)前，全社會控制性詳細(xì)規(guī)劃民主化、法制化進(jìn)程正不斷推進(jìn)，在項目編制、方案擬訂過程中，方案的交流就不能只局限于規(guī)劃編制單位與委托單位之間，僅僅體現(xiàn)少數(shù)規(guī)劃設(shè)計人員與規(guī)劃管理者的意志，應(yīng)該在編制單位向委托單位做方案匯報之前，將方案比較的結(jié)果或者是參與比較的方案向社會公開展示，并在一定期限內(nèi)向公眾征詢意見，由委托單位負(fù)責(zé)收集整理公眾的規(guī)劃意見，再由委托單位將整理后的公眾征詢意見帶到規(guī)劃方案交流中，在編制單位與委托單位交流當(dāng)中體現(xiàn)公眾意志。(當(dāng)然，此處是以政府行政管理部門代行規(guī)劃委員會的職責(zé)，理想的方式是成立獨立的城市規(guī)劃委員會，設(shè)立專門的方案編制小組負(fù)責(zé)方案展示與咨詢及意見回復(fù)與整理工作，代表公眾意志參與到方案交流中去)。4．成果編制階段控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)以用地控制管理為重點，以實施總體規(guī)劃意圖為目的，其成果內(nèi)容重點在于規(guī)劃控制指標(biāo)的制定。規(guī)劃編制內(nèi)容和深度、成果形式詳見第三節(jié)。依據(jù)要清楚，論證要充分，責(zé)任要分清。對規(guī)劃有重要影響的問題要有委托方提供的文字資料作為依據(jù)附在成果文件中(如已劃撥的用地紅線、防洪堤的位置、高壓走廊的位置、學(xué)校的拆遷等)，同時各階段的會議記要和形成的修改意見以文字形式在成果文件(附件)中體現(xiàn)。(2)控制性詳細(xì)規(guī)劃成果文件中的文本是城市規(guī)劃主管部門制定地方城市規(guī)劃管理法規(guī)基礎(chǔ)，應(yīng)在編制時征詢城市規(guī)劃主管部門的意見反復(fù)修改完成。5．規(guī)劃審批階段城市控制性詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批，一般分兩步：(1)成果審查控制性詳細(xì)規(guī)劃項目在提交成果時一般要先開成果匯報會后再上報審批，重要的控制性詳細(xì)規(guī)劃項目要經(jīng)過專家評審會審查再上報審批。成果匯報會和專家評審會由委托方負(fù)責(zé)組織。(2)上報審批已編制并批準(zhǔn)分區(qū)規(guī)劃的城市控制性詳細(xì)規(guī)劃，除重要的控制性詳細(xì)規(guī)劃由城市人民政府審批外，可由城市人民政府授權(quán)城市規(guī)劃管理部門審批。一般上報審批工作由委托方負(fù)責(zé)，規(guī)劃編制單位負(fù)責(zé)提供規(guī)劃技術(shù)文件，遇重大修改，由雙方協(xié)商解決。第二節(jié)控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)的確定方法各項控制指標(biāo)是控制性詳細(xì)規(guī)劃的核心內(nèi)容，實踐中采用的指標(biāo)賦值方法多種多樣，一般有以下幾種：城市整體密度分區(qū)原則法、環(huán)境容量推算法、人口推算法、典型實驗法、經(jīng)濟(jì)推算法和類比法。以下就不同方法分別加以介紹。一、城市整體密度分區(qū)原則法根據(jù)微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)區(qū)位理論，從宏觀、中觀、微觀三個層面(圖9．1)，確定城市開發(fā)總量和城市整體密度(此處的密度即開發(fā)強度)，建立城市密度分區(qū)的基準(zhǔn)模型和修正模型，進(jìn)行各類主要用地的密度分配，為確定地塊容積率，制定地塊密度細(xì)分提供原則性指導(dǎo)(圖9．2)。此方法優(yōu)點是在區(qū)位理論基礎(chǔ)上，將分區(qū)管理控制向系統(tǒng)化、數(shù)據(jù)化、精細(xì)化方向大大推進(jìn)，使城市規(guī)劃控制管理中各項指標(biāo)的確定更具嚴(yán)密性，進(jìn)一步提高了控制性詳細(xì)規(guī)劃編制、指標(biāo)制定的科學(xué)性。但分區(qū)推導(dǎo)模型內(nèi)容體系構(gòu)建尚待進(jìn)一步探討，模型中各項因子選擇和推導(dǎo)過程中各因子所占比重的確定等因素，對于分區(qū)控制合理性程度、密度分配結(jié)果有很大影響。以下就城市密度分區(qū)原則方法的具體應(yīng)用——《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市密度分區(qū)研究》做簡要介紹。在《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市密度分區(qū)研究》中，宏觀層面以“城市總體規(guī)劃確定的用地規(guī)模人口為土地供應(yīng)的基本參考，根據(jù)城市社會和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的未來趨勢，結(jié)合相關(guān)經(jīng)驗類比分析”，推測“各類建筑的需求數(shù)量以及占城市建筑總量的比例"。通過綜合權(quán)衡“社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展建筑需求總量”與“環(huán)境標(biāo)準(zhǔn)可接受程度"兩方面因素，確定城市整體密度。中觀層面采用“計量化的精細(xì)方法”，通過建立“基準(zhǔn)模型”、“修正模型”對城市進(jìn)行密度分區(qū)。這一階段策略制定方法較目前我國一些城市(如上海、廣州和廈門等)所采用的城市密度分區(qū)法不同(表9．1)，比之更加系統(tǒng)化和精細(xì)化?！盎鶞?zhǔn)模型遵循微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)效率原則，以交通區(qū)位(如大容量軌道交通線路和城市主次干道)、服務(wù)區(qū)位(如城市主次商業(yè)中心)和環(huán)境區(qū)位(如城市主要公共綠地)作為密度分區(qū)基本影響因素"，按照各因素“空間格局和影響權(quán)重，將城市空間劃分為若干基準(zhǔn)密度分區(qū)”，確定不同開發(fā)強度區(qū)域的整體結(jié)構(gòu)。而“修正模型”則是在效率原則基礎(chǔ)上，“引入生態(tài)原則(生態(tài)敏感地區(qū))、安全原則(不良地質(zhì)地區(qū))、美學(xué)原則(城市設(shè)計形態(tài)考慮)或文化原則(歷史保護(hù)地區(qū))等等”來修正“基準(zhǔn)模型”，將“模型”進(jìn)行擴(kuò)展，形成基于效率原則的基準(zhǔn)密度分區(qū)和基于其他原則的修正密度分區(qū)。修正的結(jié)果“可能提高或降低城市局部地區(qū)的開發(fā)強度”。表9．1上海城市密度分區(qū)表

區(qū)位

建筑容量

類別

中心城(外環(huán)線以內(nèi)地區(qū))

中心城外(外環(huán)線以外地區(qū))內(nèi)環(huán)線以內(nèi)地區(qū)內(nèi)外環(huán)線之間地區(qū)

新城

中心鎮(zhèn)

一般鎮(zhèn)和其他地區(qū)D（%）

FARD(％)FARD（％)

FAR

D（％）

FAR

D（％）

FAR

低層獨立式住宅

20

0．4

18

0．35

18

0．3

18

0-3

18

0．3其他低層居住建筑

30

0．9

27

0．8

25

0．7

25

0．7

25

0．7

居住建筑(含酒店式公寓)

多層

33

1．8

30

'

1．6

30

1．4

高層

25

2．5

25

2．0

25

1．8

30

1．0

30

1．0商業(yè)、辦公建筑(含旅館建筑、公寓式辦公建筑)

多層

50

2．0

50

1．8

50

1．6

高層

50

4．0

45

3．5

40

2．5

40

1．2

40

1．2工業(yè)建筑(一般通用廠房)

倉儲建筑

低層

60

1．2

50

1．0

40

1．0

40

1．0

40

1．0

多層

45

2．0

40

1．6

35

1．2

35

1-2

35

1．2

高層

30

3．0

30

2．0

公共綠地

按照建設(shè)部《公園內(nèi)部用地比例》的規(guī)定執(zhí)行

注：1．D-建筑密度，F(xiàn)AR一建筑容積率

2．本表僅適用于未編制詳細(xì)規(guī)劃的、小于或等于3萬m2的單一基地

3．本表規(guī)定的指標(biāo)為上限。

資料來源：上海市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定(土地使用建筑管理)2003年

微觀層面則是對各密度分區(qū)當(dāng)中具體地塊密度進(jìn)行細(xì)分，總體原則是各地塊密度分配結(jié)果總和不能導(dǎo)致“建筑總量的明顯突破”。這一層面的地塊密度分配考慮到“土地用途、地塊規(guī)模、交通條件和城市設(shè)計”四方面影響。土地使用性質(zhì)不同，地塊密度也就不同，而“地塊具備兩種或以上的用途類型，綜合用途地塊的容積率顯然會不同于單一用途地塊容積率”。而地塊規(guī)模、交通條件和各地區(qū)地塊面臨的城市設(shè)計要求不同，地塊密度也就應(yīng)當(dāng)相應(yīng)調(diào)整。總之，通過《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)城市密度分布研究》實例介紹可以看出，城市密度分區(qū)原則法從城市建筑總量確定到地區(qū)密度分配，再到具體地塊密度分配，逐級進(jìn)行密度控制，系統(tǒng)結(jié)構(gòu)清晰明了。較之傳統(tǒng)從單個局部地塊出發(fā)，就地塊論地塊，制定容積率的做法，城市密度分區(qū)從全局出發(fā)，宏觀控制規(guī)劃地塊開發(fā)總量，進(jìn)而確定局部地塊開發(fā)強度和建筑密度，層層推進(jìn)，為控制性詳細(xì)規(guī)劃指標(biāo)確定提供參考與外部框架，更顯其全局性與科學(xué)性的特點。另外，運用區(qū)位效率原則為主，輔以其他原則，對分區(qū)影響因子和權(quán)重制定劃分也體現(xiàn)出該方法較強的適應(yīng)性。二、環(huán)境容量推算法基于環(huán)境容量的可行性來制定控制指標(biāo)，即根據(jù)建筑條件、道路交通設(shè)施、市政設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施的狀況及可能的發(fā)展規(guī)模和需求，按照規(guī)劃人均標(biāo)準(zhǔn)推算出可容納的人口規(guī)模及相應(yīng)的容積率等各項指標(biāo)。此方法優(yōu)點在于計算比較簡便，結(jié)果在一定情況下比較為準(zhǔn)確，缺點是指標(biāo)確定因素較單一，綜合適應(yīng)性不強。環(huán)境容量指標(biāo)較多，這里就供水容量推算主要控制性指標(biāo)過程介紹如下：建設(shè)用地面積=現(xiàn)狀或規(guī)劃用水量／單位建設(shè)用地綜合用水量；人口容量=建設(shè)用地面積/人均建設(shè)用地指標(biāo)值建筑總量=規(guī)劃人均建筑面積×人口容量；三、人口推算法根據(jù)總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃對控制性詳細(xì)規(guī)劃范圍內(nèi)的人口容量以及城市功能的規(guī)定，提出人口密度和居住人口的要求；按照各個地塊的居住用地面積，推算出各地塊的居住人口數(shù)；再根據(jù)規(guī)劃近期內(nèi)的人均居住用地、人均居住建筑面積等，就可以推算出某地塊的容積率、建筑密度、建筑高度等控制指標(biāo)。此方法資料收集簡單，計算方法簡易，缺點是對上級規(guī)劃依賴性強，對新出現(xiàn)的情況適應(yīng)性不強，且只適用于以居住為主的地塊。人口推算法推算主要控制性指標(biāo)過程如下：規(guī)劃范圍內(nèi)居住用地總面積=人口容量×人均居住用地面積按功能分區(qū)組織要求劃分地塊，分配居住用地；地塊人口容量=地塊居住用地面積銜期人均居住用地面積地塊居住建筑量=地塊人口容量×人均居住建筑面積同理，計算出其他類型建筑量，與地塊居住建筑量加和求得地塊建筑總量；地塊容積率=地塊建筑總量地塊面積根據(jù)上級城市設(shè)計及其他法定規(guī)劃、規(guī)范對建筑限高控制，綜合確定建筑限高值和建筑平均層數(shù)；地塊停車位個數(shù)=地塊建筑量×停車位配置標(biāo)準(zhǔn)。四、典型實驗法根據(jù)規(guī)劃意圖，進(jìn)行有目的的形態(tài)規(guī)劃，依據(jù)形態(tài)規(guī)劃平面計算出相應(yīng)的規(guī)劃控制指標(biāo)，再根據(jù)經(jīng)驗指標(biāo)數(shù)據(jù)，選擇相關(guān)控制指標(biāo)，兩者權(quán)衡考慮，用作地塊的控制指標(biāo)。這種方法的優(yōu)點是形象性、直觀性強，便于掌握，對研究空間結(jié)構(gòu)布局較有利，缺陷在于工作量大并存在較大局限性和主觀性。五、經(jīng)濟(jì)測算法地塊的不同容積率有著不同的產(chǎn)出效益，經(jīng)濟(jì)測算法就是根據(jù)土地、房屋搬遷、建設(shè)等價格和費用的市場信息，在對開發(fā)項目進(jìn)行成本一效益分析的基礎(chǔ)上，確定一個合適的容積率，使開發(fā)商能獲得合適的利潤回報，保證項目的順利實施。這種方法的優(yōu)點是科學(xué)性和可實施性強，缺點在于采用靜態(tài)匡算的方法，一些重要測算指標(biāo)如房地產(chǎn)市場供求與價格等處于不斷變化中，就難免導(dǎo)致測算結(jié)果不夠準(zhǔn)確。經(jīng)濟(jì)測算法示例見附錄一：泉州古城控制性詳細(xì)規(guī)劃經(jīng)濟(jì)分析實例六、類比法(經(jīng)驗歸納統(tǒng)計法)通過分析比較與項目性質(zhì)、類型、規(guī)模相類似的控制性詳細(xì)規(guī)劃項目案例，選擇確定相關(guān)控制指標(biāo)，如容積率、建筑密度、綠化率等。這種方法的優(yōu)點是簡單、直觀、明確，缺點是只能在相類似的規(guī)劃項目中選取控制指標(biāo)數(shù)值，如有新情況出現(xiàn)，則難以準(zhǔn)確把握。類比法推薦資料參見附錄二：建筑容量確定參考。以上總結(jié)歸納了當(dāng)前控制性詳細(xì)規(guī)劃編制工作中，主要控制指標(biāo)確定的一般方法，這些方法適應(yīng)了我國經(jīng)濟(jì)體制改革以來，城市大規(guī)?？焖侔l(fā)展對城市土地使用控制和開發(fā)的需要；同時，近年來，隨著城市規(guī)劃學(xué)科體系和行業(yè)實踐不斷向前推進(jìn)，控制性詳細(xì)規(guī)劃編制系統(tǒng)性、科學(xué)性及合理程度越來越受到關(guān)注，經(jīng)濟(jì)測算法和城市整體密度分區(qū)原則法等指標(biāo)確定方法和工作方法，就是在這樣的背景下產(chǎn)生的。以上指標(biāo)賦值方法各有特點，根據(jù)規(guī)劃項目條件、內(nèi)容、目標(biāo)的不同，可針對性的選擇使用，而每種方法在確定指標(biāo)時都難免存在不足之處。所以，實際工作中一般鼓勵采用多種方法相互印證，綜合運用上述方法來確定規(guī)劃控制指標(biāo)。第三節(jié)控制性詳細(xì)規(guī)劃的編制內(nèi)容深度與成果要求一、深度要求(一)基本要求控制性詳細(xì)規(guī)劃是城市規(guī)劃體系中的一個重要組成部分，它是城市總體規(guī)劃各項指標(biāo)能夠落實的保證，是編制修建性詳細(xì)規(guī)劃的重要依據(jù)，也是城市規(guī)劃管理部門進(jìn)行城市規(guī)劃管理的依據(jù)。其成果表達(dá)深度應(yīng)滿足以下三方面要求：1．既能深化、補充、完善落實總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃意圖，又能落實到每塊具體用地上。2．土地租讓、招議標(biāo)底條件?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃應(yīng)當(dāng)控制城市開發(fā)在規(guī)劃意圖內(nèi)有序進(jìn)行，提供修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制依據(jù)或具體城市開發(fā)項目的規(guī)劃條件?？刂菩栽敿?xì)規(guī)劃將控制條件、指標(biāo)與具體要求落實到相應(yīng)的建設(shè)地塊上進(jìn)行控制，作為土地招議標(biāo)底條件，在建設(shè)中付諸實施。3．直接指導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃和個案建設(shè)(規(guī)劃設(shè)計條件)《(城市規(guī)劃法)解說》第二十條指出：“詳細(xì)規(guī)劃根據(jù)不同的需要、任務(wù)、目標(biāo)和深度要求，可分為控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃兩種類型。”第二十五條指出：“在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)，應(yīng)根據(jù)舊區(qū)改建和新區(qū)開發(fā)的需要，編制控制性詳細(xì)規(guī)劃，作為城市規(guī)劃管理和綜合開發(fā)、土地有償使用的依據(jù)?！薄冻鞘幸?guī)劃編制辦法》(1991)第二十一條、第二十二條規(guī)定了控制性詳細(xì)規(guī)劃的任務(wù)：“以總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃為依據(jù)，詳細(xì)規(guī)定建設(shè)用地的各項控制指標(biāo)和其他規(guī)劃管理要求；控制建設(shè)用地性質(zhì)、使用強度和空間環(huán)境作為城市規(guī)劃管理的依據(jù)，并指導(dǎo)修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制。以上規(guī)定從法律的角度確定了控制性詳細(xì)規(guī)劃對修建性詳細(xì)規(guī)劃和個案建設(shè)的指導(dǎo)地位。(二)內(nèi)容深度按照我國《城市規(guī)劃編制辦法》中的要求，控制性詳細(xì)規(guī)劃的內(nèi)容深度要求如下：1．詳細(xì)規(guī)定所規(guī)劃范圍內(nèi)各類不同使用性質(zhì)用地的界線，規(guī)定各類用地內(nèi)適建，不適建或者有條件地允許建設(shè)的建筑類型;2．規(guī)定各地塊建筑高度、建筑密度、容積率、綠地率等控制指標(biāo)，規(guī)定交通出入口方位、停車泊位、建筑后退紅線距離、建筑間距等要求；3．提出各地塊的建筑體量、體型、色彩等要求；4．確定各級支路的紅線位置、控制點坐標(biāo)和標(biāo)高；5．根據(jù)規(guī)劃容量，確定工程管線的走向、管徑和工程設(shè)施的用地界線；6．制定相應(yīng)的土地使用與建筑管理規(guī)定。需要說明的是，在落實總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃的前提下，在滿足《城市規(guī)劃編制辦法》、《城市規(guī)劃編制辦法實施細(xì)則》的基礎(chǔ)之上，根據(jù)規(guī)劃的具體地段的位置、性質(zhì)、開發(fā)規(guī)模的不同要求，控制性詳細(xì)規(guī)劃在深度方面有所不同。例如，城市中的工業(yè)開發(fā)區(qū)，規(guī)劃控制的內(nèi)容就應(yīng)當(dāng)與其他地段不一樣。由于開發(fā)區(qū)內(nèi)工業(yè)的性質(zhì)，類別往往具有不確定性，僅籠統(tǒng)地區(qū)分污染、輕污染和重污染工業(yè)還缺少量的控制，因此有必要就它對環(huán)境污染的影響程度作出具體控制，可以分別用允許排放的廢氣、煙塵、污水的單位有害物含量和噪聲等級作出指標(biāo)控制，此外還可以就其允許耗用水、電等能源量進(jìn)行控制，而對于工業(yè)區(qū)內(nèi)的建筑物體量、體型，則不必作出太多的限制規(guī)定。這種做法既適應(yīng)了工業(yè)區(qū)開發(fā)管理的需要，又能保證良好的城市環(huán)境質(zhì)量和工業(yè)區(qū)對基礎(chǔ)設(shè)施在總的容量上的控制。城市的中心區(qū)，重要街道、廣場和古城保護(hù)地區(qū)，在城市空間、景觀上有較高的要求，在此，城市設(shè)計提到了很重要的地位。對于城市空間、建筑物體量、體型、色彩乃至形式、風(fēng)格、材料等都需要作出較為詳細(xì)的控制與引導(dǎo)；對于這些重要地段容積率的控制、獎勵以及因地塊性質(zhì)的兼容性并由此引起的容積率容許變化值，也都需要認(rèn)真研究，提出可行的控制意見。而上述控制內(nèi)容對城市的一般地區(qū)和非近期開發(fā)的市郊結(jié)合部，其重要性則相對降低。綜上所述，控制性詳細(xì)規(guī)劃應(yīng)以用地的控制和管理為重點，因地制宜，以實施總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃的意圖為目的，成果內(nèi)容重點在于規(guī)劃控制指標(biāo)的體現(xiàn)。1．掌握合適的規(guī)劃編制內(nèi)容和深度，一般按《城市規(guī)劃法》及其解說、建設(shè)部《城市規(guī)劃編制辦法》、《城市規(guī)劃編制辦法實施細(xì)則》的要求完成。此外，還應(yīng)體現(xiàn)城市規(guī)劃強制性內(nèi)容要求。2．成果形式分為規(guī)劃文件和規(guī)劃圖紙兩部分，其中規(guī)劃文件包括文本和附件(規(guī)劃說明書和基礎(chǔ)資料匯總)。二、控制性詳細(xì)規(guī)劃圖紙成果及深度要求(一)規(guī)劃用地位置圖(區(qū)位圖)(比例不限)標(biāo)明規(guī)劃用地在城市中的地理位置，與周邊主要功能區(qū)的關(guān)系，以及規(guī)劃用地周邊重要的道路交通設(shè)施、線路及地區(qū)可達(dá)性情況(附錄彩圖9)；(二)規(guī)劃用地現(xiàn)狀圖(比例1：2000)標(biāo)明土地利用現(xiàn)狀、建筑物現(xiàn)狀、人口分布現(xiàn)狀、公共服務(wù)設(shè)施現(xiàn)狀、市政公用設(shè)施現(xiàn)狀1．土地利用現(xiàn)狀包括標(biāo)明規(guī)劃區(qū)域內(nèi)各類現(xiàn)狀用地的范圍界限、權(quán)屬、性質(zhì)等，用地分至小類(附錄彩圖10、11、12)；2．人口現(xiàn)狀指標(biāo)明規(guī)劃區(qū)域內(nèi)各行政轄區(qū)邊界人口數(shù)量、密度、分布及構(gòu)成情況等(附錄彩圖13)；3．建筑物現(xiàn)狀包括標(biāo)明規(guī)劃區(qū)域內(nèi)各類現(xiàn)狀建筑的分布、性質(zhì)、質(zhì)量、高度等(附錄彩圖14、15、16)：4．公共服務(wù)設(shè)施、市政公用設(shè)施現(xiàn)狀標(biāo)明規(guī)劃區(qū)內(nèi)及對規(guī)劃區(qū)域有重大影響的周邊地區(qū)現(xiàn)有公共服務(wù)設(shè)施(包括行政辦公、商業(yè)金融、科學(xué)教育、體育衛(wèi)生、文化娛樂等建筑)類型、位置、等級、規(guī)模等，道路交通網(wǎng)絡(luò)、給水電力等市政工程設(shè)施、管線的分布情況等(附錄彩圖17、18、19、20、21)。(三)土地使用規(guī)劃圖(比例1：2000)規(guī)劃各類用地的界線，規(guī)劃用地的分類和性質(zhì)、道路網(wǎng)絡(luò)布局，公共設(shè)施位置；須在現(xiàn)狀地形圖上標(biāo)明各類用地的性質(zhì)、界線和地塊編號，道路用地的規(guī)劃布局結(jié)構(gòu)，標(biāo)明市政設(shè)施、公用設(shè)施的位置、等級、規(guī)模，以及主要規(guī)劃控制指標(biāo)；(附錄彩圖22、23)(四)道路交通及豎向規(guī)劃圖(比例1：2000)確定道路走向、線型、橫斷面、各支路交叉口坐標(biāo)、標(biāo)高、停車場和其他交通設(shè)施位置及用地界線，各地塊室外地坪規(guī)劃標(biāo)高；(附錄彩圖24)1．道路交通規(guī)劃圖在現(xiàn)狀地形圖上，標(biāo)明規(guī)劃區(qū)內(nèi)道路系統(tǒng)與區(qū)外道路系統(tǒng)的銜接關(guān)系，確定區(qū)內(nèi)各級道路紅線寬度、道路線型、走向，標(biāo)明道路控制點坐標(biāo)和標(biāo)高、坡度、緣石半徑、曲線半徑，重要交叉口渠化設(shè)計；軌道交通、鐵路走向和控制范圍；道路交通設(shè)施(包括社會停車場、公共交通及軌道交通站場等)的位置、規(guī)模與用地范圍。2．豎向規(guī)劃圖在現(xiàn)狀地形圖上標(biāo)明規(guī)劃區(qū)域內(nèi)各級道路圍合地塊的排水方向，各級道路交叉點、轉(zhuǎn)折點的標(biāo)高、坡度、坡長，標(biāo)明各地塊規(guī)劃控制標(biāo)高。(五)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃圖(比例1：2000)標(biāo)明公共服務(wù)設(shè)施位置、類別、等級、規(guī)模、分布、服務(wù)半徑，以及相應(yīng)建設(shè)要求。(附錄彩圖25)(六)工程管線規(guī)劃圖(比例1：2000)各類工程管網(wǎng)平面位置、管徑、控制點坐標(biāo)和標(biāo)高，具體分為給排水、電力電訊、熱力燃?xì)?、管線綜合等。必要時，可分別繪制。給水規(guī)劃圖標(biāo)明規(guī)劃區(qū)供水來源，水廠、加壓泵站等供水設(shè)施的容量、平面的位置及供水標(biāo)高，供水管線走向和管徑(附錄彩圖26)。排水規(guī)劃圖標(biāo)明規(guī)劃區(qū)雨水泵站的規(guī)模和平面位置，雨水管渠的走向、管徑及控制標(biāo)高和出水口位置；標(biāo)明污水處理廠、污水泵站的規(guī)模和平面位置，污水管線的走向、管徑、控制標(biāo)高和出水口位置(附錄彩圖26)。3．電力規(guī)劃圖標(biāo)明規(guī)劃區(qū)電源來源，各級變電站、變電所、開閉所平面位置和容量規(guī)模，高壓線走廊平面位置和控制寬度(附錄彩圖27)。4．電信規(guī)劃圖標(biāo)明規(guī)劃區(qū)電信來源，電信局、所的平面位置和容量，電信管道走向、管孔數(shù)，確定微波通道的走向、寬度和起始點限高要求(附錄彩圖27)。5．燃?xì)庖?guī)劃圖標(biāo)明規(guī)劃區(qū)氣源來源，儲配氣站的平面位置、容量規(guī)模，燃?xì)夤艿赖燃?、走向、管?附錄彩圖27)。6．供熱規(guī)劃圖標(biāo)明規(guī)劃區(qū)熱源來源，供熱及轉(zhuǎn)換設(shè)施的平面位置，規(guī)模容量，供熱管網(wǎng)等級、走向、管徑。(七)環(huán)衛(wèi)、環(huán)保規(guī)劃圖(比例1：2000)標(biāo)明各種衛(wèi)生設(shè)施的位置、服務(wù)半徑、用地、防護(hù)隔離設(shè)施等。(八)空間形態(tài)示意圖(比例不限，平面一般比例為1：1000~1：2000)表達(dá)城市設(shè)計構(gòu)思與設(shè)想，協(xié)調(diào)建筑、環(huán)境與公共空間的關(guān)系，突出規(guī)劃區(qū)空間三維形態(tài)特色風(fēng)貌，包括規(guī)劃區(qū)整體空間鳥瞰圖，及重點地段、主要節(jié)點立面圖和空間效果透視圖及其他用以表達(dá)城市設(shè)計構(gòu)思的示意圖紙等。(附錄彩圖28、29、30)(九)城市設(shè)計概念圖(空間景觀規(guī)劃、特色與保護(hù)規(guī)劃)(比例1：2000)表達(dá)城市設(shè)計構(gòu)思、控制建筑、環(huán)境與空間形態(tài)、檢驗與調(diào)整地塊規(guī)劃指標(biāo)、落實重要公共設(shè)施布局。須表明景觀軸線、景觀節(jié)點、景觀界面、開放空間、視覺走廊等空間構(gòu)成元素的布局和邊界及建筑高度分區(qū)設(shè)想；標(biāo)明特色景觀和需要保護(hù)的文物保護(hù)單位、歷史街區(qū)、地段景觀位置邊界。(附錄彩圖31)(十)地塊劃分編號圖(比例l：5000)標(biāo)明地塊劃分具體界線和地塊編號，作為分地塊圖則索引(附錄彩圖32)。(十一)地塊控制圖則(比例1：1000~1：2000)表示規(guī)劃道路的紅線位置，地塊劃分界線、地塊面積、用地性質(zhì)、建筑密度、建筑高度、容積率等控制指標(biāo)，并標(biāo)明地塊編號。一般分為總圖圖則(附錄彩圖33)和分圖圖則(附錄彩圖34)兩種。地塊圖則應(yīng)在現(xiàn)狀圖上繪制，便于規(guī)劃內(nèi)容與現(xiàn)狀進(jìn)行對比。圖則中應(yīng)表達(dá)以下內(nèi)容：1．地塊的區(qū)位；2．各地塊的用地界線、地塊編號；3．規(guī)劃用地性質(zhì)、用地兼容性及主要控制指標(biāo)；4．公共配套設(shè)施、綠化區(qū)位置及范圍，文物保護(hù)單位、歷史街區(qū)的位置及保護(hù)范圍；5．道路紅線、建筑后退線、建筑貼線率，道路的交叉點控制坐標(biāo)、標(biāo)高、轉(zhuǎn)彎半徑、公交站場、停車場、禁止開口路段、人行過街地道和天橋等；6．大型市政通道的地下及地上空間的控制要求，如高壓線走廊、微波通道、地鐵、飛行凈空限制等；7．其它對環(huán)境有特殊影響設(shè)施的衛(wèi)生與安全防護(hù)距離和范圍；8．城市設(shè)計要點、注釋。分圖圖則是控制性詳細(xì)規(guī)劃成果的具體體現(xiàn)，繪制圖紙時需要具備以下方面內(nèi)容：控制圖紙、控制表格、控制導(dǎo)則，此外還包括風(fēng)玫瑰、指北針、比例尺、圖例、圖號和項目說明(附錄彩圖35)。圖則包括一些基本的組成要素，如“控制線”、坐標(biāo)標(biāo)注、其他標(biāo)注和地塊編號等，一般具體畫法如圖(附錄彩圖36)。此外，控制性詳細(xì)規(guī)劃圖紙視具體項目編制需要，可增加規(guī)劃結(jié)構(gòu)圖、綠化結(jié)構(gòu)圖、總平面示意圖等(附錄彩圖37、38、39)。三、控制性詳細(xì)規(guī)劃文本基本內(nèi)容要求控制性詳細(xì)規(guī)劃文本的一般格式與基本內(nèi)容：(一)總則(說明規(guī)劃目的、依據(jù)、規(guī)劃原則、規(guī)劃范圍、適用范圍、執(zhí)行主體和管理權(quán)限等內(nèi)容)1．規(guī)劃背景、目標(biāo)簡要說明規(guī)劃編制的社會經(jīng)濟(jì)背景與規(guī)劃目標(biāo)，一般是就規(guī)劃地區(qū)與周邊環(huán)境的目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況與未來變動態(tài)勢，以及由此帶來的相應(yīng)社會結(jié)構(gòu)變化和城市土地資源、空間環(huán)境面臨重大調(diào)整，城市開發(fā)需求與規(guī)劃管理應(yīng)對等情況予以說明，突出在新形勢下進(jìn)行規(guī)劃編制的必要性，明確規(guī)劃的經(jīng)濟(jì)、社會、環(huán)境目標(biāo)。規(guī)劃依據(jù)、原則簡要說明與規(guī)劃區(qū)相關(guān)聯(lián)并編制生效使用的上級規(guī)劃、各級法律法規(guī)行政規(guī)章及政府文件和技術(shù)規(guī)定，這些都是規(guī)劃內(nèi)容條款制定必須或應(yīng)當(dāng)遵照參考的依據(jù)；規(guī)劃原則是對規(guī)劃內(nèi)容編制具體行為在規(guī)劃指導(dǎo)思想和重大問題價值取向上的明確和限定。規(guī)劃范圍、概況簡要說明規(guī)劃區(qū)自然地理邊界；說明規(guī)劃區(qū)區(qū)位條件，現(xiàn)狀用地的地形地貌、工程地質(zhì)、水文水系等對規(guī)劃產(chǎn)生重大影響的情況。文本、圖則之間的關(guān)系、各自作用、適用范圍、強制性內(nèi)容的規(guī)定控制性詳細(xì)規(guī)劃文本與圖則是相輔相成的關(guān)系。要實現(xiàn)規(guī)劃控制的意圖，單靠控制性詳細(xì)規(guī)劃文本文字性控制或是控制性詳細(xì)規(guī)劃分圖圖則圖形化控制都不能達(dá)到理想的效果，所以，一般應(yīng)當(dāng)將兩者結(jié)合使用。此外，文本在什么時候，什么地方，哪些方面使用，也要說明，即說明文本的適用范圍。同時，規(guī)劃文本、圖則的法律地位、強制性條款指標(biāo)內(nèi)容設(shè)置也要明確說明。主管部門、解釋權(quán)規(guī)劃文本的技術(shù)性和概括性較強，所以需要明確規(guī)劃實施過程中，由誰來對各種問題的協(xié)調(diào)進(jìn)行處理和解釋，明確規(guī)劃實施主管單位和規(guī)劃解釋主體及權(quán)限。(二)規(guī)劃目標(biāo)、功能定位、規(guī)劃結(jié)構(gòu)落實城市總體規(guī)劃或分區(qū)規(guī)劃確定的規(guī)劃區(qū)在一定區(qū)域環(huán)境中的功能定位，確定規(guī)劃期內(nèi)的人口控制規(guī)模和建設(shè)用地控制規(guī)模，提出規(guī)劃發(fā)展目標(biāo)，確定本規(guī)劃區(qū)用地結(jié)構(gòu)與功能布局，明確主要用地的分布、規(guī)模。(三)土地使用根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GBJl37—90)劃分地塊，明確細(xì)分后各類用地的布局與規(guī)模。對土地使用的規(guī)劃要點進(jìn)行說明。特別要對用地性質(zhì)細(xì)分和土地使用兼容性控制的原則和措施加以說明，確定各地塊的規(guī)劃控制指標(biāo)。同時，需要附加如：《用地分類一覽表》、《規(guī)劃用地平衡表》、《地塊控制指標(biāo)一覽表》、《土地使用兼容控制表》等土地使用與強度控制技術(shù)表格。(四)道路交通明確對規(guī)劃道路及交通組織方式、道路性質(zhì)、紅線寬度、斷面形式的規(guī)定(附《規(guī)劃道路建設(shè)控制表》)，對交叉口形式、路網(wǎng)密度、道路坡度限制、規(guī)劃停車場、出入口、橋梁形式等及其他各類交通設(shè)施設(shè)置的控制規(guī)定。(五)綠化與水系標(biāo)明規(guī)劃區(qū)綠地系統(tǒng)的布局結(jié)構(gòu)、分類以及公共綠地的位置，確定各級綠地的范圍、界限、規(guī)模和建設(shè)要求；標(biāo)明規(guī)劃區(qū)內(nèi)河流水域的來源，河流水域的系統(tǒng)分布狀況和用地比重，提出城市河道“藍(lán)線”(即河流水體及其兩岸須控制使用的用地，二者合成區(qū)域的邊界線)的控制原則和具體要求。(六)市政工程管線1．給水規(guī)劃(1)預(yù)測總用水量，提出水質(zhì)、水壓的要求；(2)選擇供水引入方向；(3)確定加壓泵站、調(diào)節(jié)水池等給水設(shè)施的位置及規(guī)模；(4)布局給水管網(wǎng)，計算輸配水管管徑，校核配水管網(wǎng)水量及水壓；(5)選擇管材。2．排水規(guī)劃(1)明確排水體制；(2)預(yù)測雨、污水排放量：(3)確定雨、污水泵站、污水處理廠等相關(guān)設(shè)施位置、規(guī)模和衛(wèi)生防護(hù)距離；(4)確定雨、污水系統(tǒng)布局、管線走向、管徑復(fù)核，確定管線平面位置、主要控制點標(biāo)高、出水口位置；(5)對污水處理工藝提出初步方案。3．供電規(guī)劃(1)預(yù)測總用電負(fù)荷；(2)選擇電源引入方向；(3)確定供電設(shè)施(如變電站、開閉所)的位置和容量；(4)規(guī)劃布置10kV電網(wǎng)及低壓電網(wǎng)：(5)明確線路敷設(shè)方式及高壓走廊保護(hù)范圍。4．電信規(guī)劃(1)預(yù)測通訊總需求量；(2)選擇通訊接入方向；(3)確定電信局、所位置及容量；(4)確定通訊線路位置、敷設(shè)方式、管孔數(shù)、管道埋深等；(5)確定規(guī)劃區(qū)電臺、微波站、衛(wèi)星通訊設(shè)施控制保護(hù)措施及重要通訊干線(含微波、軍事通訊等)保護(hù)原則。5．燃?xì)庖?guī)劃(1)預(yù)測總用氣量；(2)選擇氣源引入方向；(3)確定儲配氣站位置、容量及用地保護(hù)范圍；(4)布局燃?xì)廨斉涔芫W(wǎng)，計算管徑。6．供熱規(guī)劃(1)預(yù)測總熱負(fù)荷；(2)選擇熱源引入方向；(3)布局供熱設(shè)施和供熱管網(wǎng)；(4)計算管徑。(七)環(huán)衛(wèi)、環(huán)保、防災(zāi)等控制要求1．環(huán)境衛(wèi)生規(guī)劃(1)估算規(guī)劃區(qū)內(nèi)固體廢棄物產(chǎn)量；(2)提出規(guī)劃區(qū)的環(huán)境衛(wèi)生控制要求；(3)確定垃圾收運方式；(4)布局各種衛(wèi)生設(shè)施，確定其位置、服務(wù)半徑、用地、防護(hù)隔離措施等。2．防災(zāi)規(guī)劃(1)確定各種消防設(shè)施的布局及消防通道間距等：(2)確定地下防空建筑的規(guī)模、數(shù)量、配套內(nèi)容、抗力等級、位置布局，以及平戰(zhàn)結(jié)合的用途；(3)確定防洪堤標(biāo)高、排澇泵站位置等；(4)確定疏散通道疏散場地布局；(5)確定生命線系統(tǒng)的布局，以及維護(hù)措施。(八)城市設(shè)計引導(dǎo)1．在上一層次規(guī)劃提出的城市設(shè)計要求基礎(chǔ)上，提出城市設(shè)計總體構(gòu)思和整體結(jié)構(gòu)框架，補充、完善和深化上一層次城市設(shè)計要求。2．根據(jù)規(guī)劃區(qū)環(huán)境特征、歷史文化背景和空間景觀特點，對城市廣場、綠地、水體、商業(yè)、辦公和居住等功能空間，城市輪廓線、標(biāo)志性建筑、街道、夜間景觀、標(biāo)識及無障礙系統(tǒng)等環(huán)境要素方面，重點地段建筑物高度、體量、風(fēng)格、色彩、建筑群體組合空間關(guān)系，及歷史文化遺產(chǎn)保護(hù)提出控制、引導(dǎo)的原則和措施。(九)土地使用、建筑建造通則一般包括：土地使用規(guī)劃、建筑容量規(guī)劃、建筑建造規(guī)劃等三方面控制內(nèi)容1．土地使用規(guī)劃控制(1)對土地使用規(guī)劃的規(guī)定；(2)對規(guī)劃用地細(xì)分的管理規(guī)定(規(guī)劃街坊、地塊劃分)；．(3)對土地使用兼容性和何種用地適建性的規(guī)定。2．建筑容量規(guī)劃控制(1)對規(guī)劃街坊、地塊建筑容量控制規(guī)定：(2)對規(guī)劃街坊、地塊建筑密度控制規(guī)定；(3)對規(guī)劃街坊人口容量和密度的規(guī)定；(4)對規(guī)劃街坊和地塊容量和密度變更調(diào)整的規(guī)定。3．建筑建造規(guī)劃控制：(1)對建筑高度的控制規(guī)定：①對規(guī)劃街坊及地塊建筑限高的一般規(guī)定；②對主要道路交叉口周邊和沿路建筑高度的控制規(guī)定；③對涉及優(yōu)秀歷史建筑、文物及歷史文化風(fēng)貌保護(hù)區(qū)域內(nèi)建筑高度的控制規(guī)定；④對涉及城市主要景觀視線走廊、微波通道、機場凈空等地區(qū)的建筑高度的控制規(guī)定；⑤對其他特定地區(qū)的建筑高度控制規(guī)定。(2)對建筑后退的控制規(guī)定①對建筑后退道路紅線的控制規(guī)定；②對建筑后退地塊邊界的控制規(guī)定。(3)對建筑單體面寬的控制規(guī)定；(4)對建筑間距的控制規(guī)定。(十)基他包括說明規(guī)劃成果的組成、附圖、附表與附錄(名詞解釋與技術(shù)規(guī)定、圖則索引查詢)等四、控制性詳細(xì)規(guī)劃說明書的基本內(nèi)容規(guī)劃說明書是編制規(guī)劃文本的技術(shù)支撐，規(guī)劃說明書的主要內(nèi)容是分析現(xiàn)狀、論證，為修建性詳細(xì)規(guī)劃的編制以及規(guī)劃審批和管理實施，提供全面的技術(shù)依據(jù)。規(guī)劃說明書的基本內(nèi)容可分為以下十一個方面：(一)前言闡明規(guī)劃編制的背景及主要過程。包括任務(wù)的接受委托、編制的整個過程、方案論證、公開展示、修改和審批的全過程，鳴謝協(xié)作單位等。(二)概況通過分析論證，闡明規(guī)劃區(qū)區(qū)位環(huán)境狀況的優(yōu)劣和建設(shè)規(guī)模的大小，對規(guī)劃區(qū)建設(shè)條件進(jìn)行分析。需要對用地坡度、高程、地質(zhì)、水文以及風(fēng)向、植被、土壤等現(xiàn)狀因素進(jìn)行分析，在各類分析的基礎(chǔ)上，對用地的適應(yīng)性(從土地利用、環(huán)境條件、防災(zāi)、社會經(jīng)濟(jì)、文化歷史等方面)進(jìn)行綜合評價。(三)背景、依據(jù)闡明規(guī)劃編制的社會、經(jīng)濟(jì)、環(huán)境等背景條件，闡明規(guī)劃編制的主要法律、法規(guī)依據(jù)和技術(shù)依據(jù)。對文本相關(guān)規(guī)定進(jìn)行具體闡述和解說。(四)目標(biāo)、指導(dǎo)思想、功能定位、規(guī)劃結(jié)構(gòu)對規(guī)劃區(qū)發(fā)展前景作出分析、預(yù)測，在此基礎(chǔ)上提出近、中期發(fā)展目標(biāo)：闡明規(guī)劃的指導(dǎo)思想與原則；闡明規(guī)劃區(qū)在區(qū)域環(huán)境中的功能定位與發(fā)展方向，深化落實總體規(guī)劃和分區(qū)規(guī)劃的規(guī)定；闡明規(guī)劃區(qū)用地結(jié)構(gòu)與功能布局，明確主要用地的分布、規(guī)模。(五)土地使用規(guī)劃根據(jù)《城市用地分類與規(guī)劃建設(shè)用地標(biāo)準(zhǔn)》(GBJl37—90)劃分地塊，明確細(xì)分后各類用地的布局與規(guī)模。在分析論證的基礎(chǔ)上，對土地分類和土地使用兼容性控制的原則和措施進(jìn)行說明，合理確定各地塊的規(guī)劃控制指標(biāo)。(六)公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃闡明各類配套公共服務(wù)設(shè)施的布局、用地規(guī)模、服務(wù)半徑，對配套設(shè)施的建設(shè)方式規(guī)定進(jìn)行說明。(七)道路交通規(guī)劃1．對外交通說明鐵路、公路、航空、港口與城市道路的關(guān)系及保護(hù)控制要求。2．城市交通(1)闡明現(xiàn)狀道路、準(zhǔn)現(xiàn)狀道路紅線、坐標(biāo)、標(biāo)高、斷面及交通設(shè)施的分布與用地面積等。(2)調(diào)查舊區(qū)交通流量，在城市專項交通規(guī)劃指導(dǎo)下對新區(qū)交通流進(jìn)行預(yù)測；(3)確定規(guī)劃道路功能構(gòu)成及等級劃分，明確道路技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)、紅線位置、斷面、控制點坐標(biāo)與標(biāo)高等(工作圖精度采用1／500地形圖)。(4)道路豎向及重要交叉口意向性規(guī)劃及渠化設(shè)計。(5)布置公共停車場(庫)、公交站場。(6)明確規(guī)劃管理中道路的調(diào)整原則。(八)綠地、水系規(guī)劃詳細(xì)說明規(guī)劃區(qū)綠地系統(tǒng)的布局結(jié)構(gòu)以及公共綠地的位置規(guī)模，說明各級綠地的范圍、界限、規(guī)模和建設(shè)要求；分析規(guī)劃區(qū)內(nèi)河流水域基本條件，結(jié)合相關(guān)工程規(guī)劃要求，確定河流水域的系統(tǒng)分布，說明城市河道“藍(lán)線”(即河流水體及其兩岸須控制使用的用地，二者合成區(qū)域的邊界線)控制原則和具體要求。(九)市政工程規(guī)劃1．給水規(guī)劃(1)說明現(xiàn)狀用水情況，調(diào)查周邊水廠、調(diào)節(jié)池、加壓站、水壓和管網(wǎng)情況；(2)選取用水標(biāo)準(zhǔn)，預(yù)測總用水量；(3)分析選擇供水引入方