陜西國內外養(yǎng)老地產(chǎn)案例

一、什么是養(yǎng)老地產(chǎn)？二、中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展現(xiàn)狀三、中國養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展機遇四、中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)流程及商業(yè)模式五、中國養(yǎng)老地產(chǎn)政策分析六、陜西養(yǎng)老地產(chǎn)政策分析七、國內外養(yǎng)老地產(chǎn)案例分析八、中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)風險評估目錄養(yǎng)老地產(chǎn)是以養(yǎng)生、養(yǎng)老為主題，地產(chǎn)為載體，適老化設計為標準，服務為核心價值的新興地產(chǎn)形式，具有消費型地產(chǎn)特征，主打健康、生態(tài)、人居環(huán)境與自然相融合等賣點。養(yǎng)老地產(chǎn)的建筑產(chǎn)品開發(fā)接近于高端住宅產(chǎn)品開發(fā)規(guī)律，創(chuàng)新核心在于適老化設計。什么是養(yǎng)老地產(chǎn)？1.三大開發(fā)集團

房企、險資、央企形成了中國養(yǎng)老地產(chǎn)“三足鼎立”的競爭勢態(tài)。此外，與醫(yī)療相關的跨界企業(yè)也一直是養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)的參與者。這類企業(yè)多是做養(yǎng)生、健康管理等高級服務的專業(yè)公司，但目前還未成規(guī)模。中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀開發(fā)商險資央企養(yǎng)老地產(chǎn)醫(yī)療相關企業(yè)醫(yī)療相關企業(yè)1.三大開發(fā)集團——

房企據(jù)統(tǒng)計目前已有30%的品牌房企進軍養(yǎng)老地產(chǎn)獲取低廉價地價及諸多政策支持傳統(tǒng)房企的新盈利增長點中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀1.三大開發(fā)集團

——險資保險企業(yè)涉足養(yǎng)老地產(chǎn)領域，以養(yǎng)老險種方式促進社區(qū)發(fā)展，多以升級版養(yǎng)老院推出中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀險資進軍養(yǎng)老領域的優(yōu)點：大量資金限制需長期投資渠道：保費收入保險金現(xiàn)有投資渠道單一：

只有存款和國債兩種投資渠道養(yǎng)老投資回報率相對較高：基本都在6%以上保監(jiān)會準許險資有限制的投資不動產(chǎn)：發(fā)布《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》為險資放行上下鏈接相關產(chǎn)業(yè)，延伸壽險產(chǎn)業(yè)鏈：

醫(yī)療、養(yǎng)老、護理保險；養(yǎng)老社區(qū)等1.三大開發(fā)集團

——央企雖然央企在養(yǎng)老地產(chǎn)上起步晚于房企和險資，但它們來勢兇猛、出手闊綽，未來趕超之勢不可小視。2013年4月，中國石化斥資80億元在四川布局養(yǎng)老項目——天府惠澤桃源頤養(yǎng)中心，總投資80億元，總體規(guī)劃占地2000畝，規(guī)劃養(yǎng)老床位1萬張以上。中國水電試水養(yǎng)老地產(chǎn)更是一鳴驚人，2013年5月16日，中國水電建設集團房地產(chǎn)有限公司宣布聯(lián)手重慶(樓盤)任之投資公司，在重慶璧山投資80億元打造全國最大養(yǎng)老地產(chǎn)項目。中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀四種開發(fā)模式1.專門開發(fā)的綜合性養(yǎng)老社區(qū)。如老年活動中心、老年醫(yī)院、老年大學等。北京太陽城、東方太陽城都是這類代表。2.在新建住宅中配套開發(fā)養(yǎng)老住宅及相應服務設施。

如萬科在杭州建設的良渚文化村。3.是結合旅游、養(yǎng)生資源開發(fā)的度假型養(yǎng)老社區(qū)。是一種具有時令特征的居住形式。目前，這類養(yǎng)老地產(chǎn)項目多集中在海南、云南等具有風景特色資源的地區(qū)。

4.會員制醫(yī)養(yǎng)綜合體。如北京的太申祥和山莊、中海親頤系列養(yǎng)老社區(qū)。中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀六種運營模式1.本地出售型社區(qū)模式：以出售住宅為主，注重社區(qū)環(huán)境打造和養(yǎng)老配套設置完善。2.異地出售型社區(qū)模式：養(yǎng)老養(yǎng)生與度假旅游的完美嫁接。3.租售組合型綜合性社區(qū)模式：通過養(yǎng)老住宅銷售與養(yǎng)老公寓出租及養(yǎng)老配套設施持有運營相結合，實現(xiàn)土地效益和養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)均衡發(fā)展的目的。

4.養(yǎng)老房產(chǎn)金融組合型社區(qū)模式：運用各種金融組合手段，促進養(yǎng)老社區(qū)產(chǎn)品的租售。5.會籍制社區(qū)模式：通過打造醫(yī)療保健社區(qū)，全部持有運營，采取會員制管理模式，出售長、短租會員卡。6.床位出租型養(yǎng)老機構模式：根據(jù)投資主體，有公辦、民辦、公辦民營、公助民辦等多種經(jīng)營模式，以床位出租為主要盈利模式。中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀五種盈利模式

1.投資商和運營商向開發(fā)商定制養(yǎng)老地產(chǎn)項目，開發(fā)商按照要求開發(fā)，風險減小，盈利有保障；

2.養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)商開發(fā)之后賣給有意向的投資商或運營商，獲得一次性收益；

3.開發(fā)商持有部分物業(yè)，以出租方式獲得長期穩(wěn)定的租金回報，做養(yǎng)老地產(chǎn)的房東；

4.開發(fā)商在持有部分物業(yè)的同時，請運營管理團隊托管，獲取運營管理的部分收益；

5.投資商或開發(fā)商與運營商形成戰(zhàn)略合作，共同開發(fā)養(yǎng)老項目，形成一個利益集團并在項目中發(fā)揮自己優(yōu)勢，獲得收益。中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀國內養(yǎng)老地產(chǎn)主流盈利模式對比中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀國內養(yǎng)老地產(chǎn)盈利模式長期持有出售與持有相結合單純租用部分進行銷售滿足老人租用度假之用開發(fā)資金回籠快速一氣呵成開發(fā)資金回籠較慢資金循環(huán)開發(fā)資金回籠一般長期運營出售單純銷售

1.老齡人口增長快

據(jù)民政部統(tǒng)計，目前我國60歲以上老年人口數(shù)量已超過2億，占全國總人口的14.9%，且仍將以每年1000萬的規(guī)模遞增，預計2020年將達到15.2%，總數(shù)2.43億，2025年將突破3億。中國社科院老年研究所據(jù)此測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機約4萬億元人民幣，到2030年有望增加至13萬億元。中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機遇65歲及以上人口發(fā)展情況60歲以上老年人口比例預測

2.老年消費者收入提高，消費能力增強

隨著經(jīng)濟的發(fā)展，未來具有高消費能力的老年群體將會凸現(xiàn)；

隨著收入結構的多元化，未來老年人的收入將不再是過去單一的退休補貼，投資、保險等收益也將納入老年人收入構成中去。中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機遇子女贍養(yǎng)

子女為老人盡孝道隨著社會保障制度性實施，未來老年人福利水平將會大大提高社會福利保障老人財富構成長期財富積累老年人大多有長期的儲蓄積累，相對于中青年工作年限較長，且積累相對較多離退休養(yǎng)老金未來將大幅度增加，預計2020年我國老年人退休金總額達28145億元60-65歲老人，45%以上都會再就業(yè)，增加額外收入其他（繼續(xù)工作、投資、股份）

3.國內養(yǎng)老地產(chǎn)的開發(fā)供應量不足福利性養(yǎng)老地產(chǎn)與盈利性養(yǎng)老地產(chǎn)同時供應不足。目前市場上養(yǎng)老機構的供應現(xiàn)狀是檔次低，服務差。大部分養(yǎng)老機構配套設施落后，缺乏現(xiàn)代化的管理方式；服務及費用參差不齊，且由于長期護理經(jīng)驗的不足導致一些養(yǎng)老機構不愿接收入住前就已失能的老人。據(jù)統(tǒng)計，未來宜居養(yǎng)老社區(qū)缺口約有1295萬人；中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機遇1463萬人168萬人1295萬人

4.政策支持中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機遇2002年2006年2007年2010年2011年2012年2013年國務院辦公廳轉發(fā)全國老齡辦公室和發(fā)改委《關于加快發(fā)展養(yǎng)老服務業(yè)意見的通知》

中共中央、國務院《中共中央、國務院關于加強老齡工作的決定》十七大《報告》全國老齡委聯(lián)合民政部等國家十部委發(fā)文？《關于全面推進居家養(yǎng)老服務工作的意見》國務院《關于加快養(yǎng)老服務業(yè)發(fā)展的若干意見》(以下稱“《意見》”)初稿正在征求意見中國務院新聞辦《中國老齡事業(yè)的發(fā)展》白皮書全國老齡委聯(lián)合民政部等國家十部委發(fā)文《關于全面推進居家養(yǎng)老服務工作的意見》修訂通過的《老年人權益保障法》之后，即將出臺的《意見》在養(yǎng)老機構的營業(yè)稅、土地取得等政策方面，會有進一步的突破。1996年8月，全國人大通過《中華人民共和國老年人權益保障法》，我國政府先后制定了200多個老年政策法規(guī)。以下為：2002年至今出臺的關于中國養(yǎng)老的主要政策

4.政策支持中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機遇優(yōu)先供地營業(yè)稅、所得稅、地方稅等減免優(yōu)惠利息貸款貼息培訓支持科技服務政府財政對養(yǎng)老床位補貼.........通過以上政策制定一系列引導和支持社會力量興建社會養(yǎng)老設施的優(yōu)惠扶持政策：

5.住宅市場受壓房地產(chǎn)調控以來，國內住宅市場出現(xiàn)疲軟，尋找新的利益洼地、實現(xiàn)轉型升級成為眾多地產(chǎn)商的當務之急，養(yǎng)老地產(chǎn)成為繼商業(yè)地產(chǎn)之后地產(chǎn)商搶奪的戰(zhàn)略高地。中國養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展機遇中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)流程及商業(yè)模式1.養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)流程及資金走向中國養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)流程及商業(yè)模式2.中國養(yǎng)老地產(chǎn)商業(yè)模式（1）舒適型（基本型）

重慶巴南區(qū)雙寨山慈竹壩某養(yǎng)老項目

項目位于重慶巴南區(qū)，距離重慶市40分鐘路程，項目以雙寨山慈竹壩現(xiàn)有農(nóng)房改造為主，首批建設改造規(guī)模為3000㎡室內面積。規(guī)?；ㄔO標準化管理集約化經(jīng)營理財式融資滾動式開發(fā)思路創(chuàng)新：城鎮(zhèn)化背景下，提出鄉(xiāng)村養(yǎng)老的理念；模式創(chuàng)新：空置農(nóng)房改造，無需新增土地，減少開發(fā)成本；市場層面的創(chuàng)新：積極引進發(fā)達國家養(yǎng)老理念及技術標準中國三養(yǎng)老三地產(chǎn)三開發(fā)三流程三及商三業(yè)模三式2.三中三國養(yǎng)三老地三產(chǎn)商三業(yè)模三式（2三）享三受型三（豪三華型三）天津三津南三區(qū)某三養(yǎng)老三項目項目三位于三天津三津南三區(qū)，三盡力三天津三外環(huán)三線，三距離三天津三市中三心1三5分三鐘路三程，三項目三定位三于高三檔住三區(qū)內三，規(guī)三劃用三地2三4.三25三公頃三，公三建面三31三52三50三平，三居住三建面三26三51三90三平，三總戶三數(shù)2三50三0戶三，預三計入三駐人三數(shù)3三75三0人三。開發(fā)三模式三：新三建住三宅中三配套三養(yǎng)老三社區(qū)盈利三模式三：項三目五三分之三一持三有經(jīng)三營，三五分三之一三租賃三及部三分產(chǎn)三權銷三售，三剩余三五分三之三三銷售三；中國三養(yǎng)老三地產(chǎn)三開發(fā)三流程三及商三業(yè)模三式2.三中三國養(yǎng)三老地三產(chǎn)商三業(yè)模三式（3三）舒三適型三（基三本型三）河北三香河三縣某三養(yǎng)老三項目項目三位于三北京三與天三津之三間河三北香三河縣三，緊三鄰告三訴道三路出三口，三到北三京國三貿大三約5三0分三鐘路三程，三項目三占地三10三00三畝，三總建三面8三0萬三㎡，三計劃三投資三30三億元三。盈利三模式三：因三有大三部分三保險三資金三投入三，只三租不三售或三少售三，租三金3三00三0-三50三00三，主三打高三性價三比；開發(fā)三模式三：專三門開三發(fā)的三綜合三性養(yǎng)三老社三區(qū)；客戶三群體三：京三津冀三以及三子女三在京三津冀三工作三的全三國范三圍的三老年三人及三老少三居家三庭；中國三養(yǎng)老三地產(chǎn)三政策三分析1.三《三關于三加快三發(fā)展三養(yǎng)老三服務三業(yè)的三若干三意見三》正三式印三發(fā)20三13三年9三月6三日，三國務三院正三式印三發(fā)《三關于三加快三發(fā)展三養(yǎng)老三服務三業(yè)的三若干三意見三》文三件，三文件三是建三國以三來第三一次三以國三務院三名義三下發(fā)三專門三針對三養(yǎng)老三服務三業(yè)發(fā)三展的三政策三文件三，文三件針三對2三02三0年三我國三養(yǎng)老三服務三業(yè)將三要達三到的三發(fā)展三目標三和任三務做三了全三面安三排和三系統(tǒng)三的部三署。三文件三有三三方面三特點三：（1三）確三立政三府在三養(yǎng)老三服務三業(yè)發(fā)三展的三主導三作用三；（2三）體三現(xiàn)社三會力三量在三發(fā)展三養(yǎng)老三服務三業(yè)主三體作三用；（3三）明三確市三場在三養(yǎng)老三服務三資源三配置三當中三的決三定性三作用三；中國三養(yǎng)老三地產(chǎn)三政策三分析2.三中三國首三只養(yǎng)三老地三產(chǎn)基三金正三式成三立20三14三年6三月，三國內三首只三養(yǎng)老三地產(chǎn)三基金三——三—興三業(yè)養(yǎng)三老基三金近三日正三式成三立。三該三基金三擬在三全國三新建三30三0個三養(yǎng)老三地產(chǎn)三項目三，未三來將三采取三租賃三型養(yǎng)三老模三式而三非出三售。三目前三該基三金的三首個三項目三已經(jīng)三在黑三龍江三省肇三源縣三啟動三，第三二個三項目三正在三廣東三惠州三醞釀三中。陜西三養(yǎng)老三地產(chǎn)三政策三分析1.三養(yǎng)三老機三構扶三持政三策20三08三年，三西安三市民三政局三以市三政府三的名三義出三臺了三《關三于加三快實三現(xiàn)社三會福三利化三的實三施意三見》三，對三新建三的養(yǎng)三老服三務機三構，三城六三區(qū)范三圍內三每張三床位三給予三一次三性補三貼3三00三0元三，城三六區(qū)三范圍三外每三張床三位一三次性三補貼三20三00三元；三每年三對已三運營三的社三會力三量興三辦養(yǎng)三老服三務機三構，三按照三服務三設施三、服三務內三容、三服務三質量三等進三行綜三合評三比，三按人三次分三別給三予3三0元三~5三0元三不同三的獎三勵。20三09三年，三《西三安市三政府三關于三加快三發(fā)展三養(yǎng)老三事業(yè)三的意三見》三出臺三，對三經(jīng)市三、區(qū)三老齡三辦審三批的三愛心三護理三院，三按半三護理三、全三護理三床位三每月三分別三補助三60三元和三80三元；三對社三會力三量興三辦的三社區(qū)三居家三養(yǎng)老三服務三中心三（站三）實三行獎三勵制三度。陜西三養(yǎng)老三地產(chǎn)三政策三分析2.三2三01三5年三西安三養(yǎng)老三服務三目標“十三二五三”期三間，三西安三市將三大力三發(fā)展三社會三養(yǎng)老三服務三，到三20三15三年實三現(xiàn)“三90三73三”目三標，三即9三0％三的老三年人三在社三會保三障體三系和三服務三體系三支持三下通三過家三庭照三顧養(yǎng)三老，三7％三左右三的老三年人三由社三區(qū)提三供日三間照三料和三托老三服務三，3三％的三老年三人入三住養(yǎng)三老服三務機三構。依托社區(qū)分散居家養(yǎng)老90%依托福利院養(yǎng)老3%老年宜居社區(qū)養(yǎng)老7%十二五規(guī)劃養(yǎng)老服務格局依托社區(qū)分散居家養(yǎng)老96%依托福利院養(yǎng)老3%老年宜居社區(qū)養(yǎng)老1%目前養(yǎng)老服務格局國內三外養(yǎng)三老地三產(chǎn)案三例分三析1.三澳三大利三亞養(yǎng)三老機三構運三營管三理及三服務三經(jīng)驗三分享（1三）澳三大利三亞國三家概三況澳大三利亞三是世三界上三最早三實行三社會三福利三制度三的國三家之三一，三其福三利制三度的三完整三性、三公平三性和三優(yōu)越三性也三是在三全世三界各三個國三家中三名列三前茅三的。三在那三里所三有的三老人三都可三以享三受同三樣內三容同三樣水三準的三服務三；國內三外養(yǎng)三老地三產(chǎn)案三例分三析1.三澳三大利三亞養(yǎng)三老機三構運三營管三理及三服務三經(jīng)驗三分享（2三）澳三大利三亞老三人靠三什么三生活三？澳大三利亞三老人三享有三的社三會服三務包三含：三養(yǎng)老三金服三務和三養(yǎng)老三醫(yī)療三保健三服務三。而三其中三養(yǎng)老三金福三利由三“公三共養(yǎng)三老保三障金三”“三職業(yè)三年金三”“三個人三養(yǎng)老三儲蓄三金”三三部三分組三成；社會三服務養(yǎng)老三金養(yǎng)老三醫(yī)療三保健公共三養(yǎng)老三保障三金職業(yè)三年金個人三養(yǎng)老三儲蓄國內三外養(yǎng)三老地三產(chǎn)案三例分三析1.三澳三大利三亞養(yǎng)三老機三構運三營管三理及三服務三經(jīng)驗三分享（3三）誰三為澳三大利三亞老三人提三供服三務？對于三養(yǎng)老三職責三的承三擔問三題，三澳大三利亞三政府三已由三資源三統(tǒng)管三成功三過度三到下三放給三民間三；政府三舉辦三養(yǎng)老三機構三弊端三明顯財政三緊縮政府三提供民間三組織非政三府組三織慈善三機構私人三公司過渡非盈三利盈利盈利非盈三利國內三外養(yǎng)三老地三產(chǎn)案三例分三析1.三澳三大利三亞養(yǎng)三老機三構運三營管三理及三服務三經(jīng)驗三分享（4三）澳三大利三亞老三人享三受養(yǎng)三老服三務的三方式澳大三利亞三對老三人提三供的三服務三分兩三類：三“院三所照三料”三和“三社區(qū)三照料三”，三而其三中社三區(qū)照三料又三分為三“老三年公三寓”三和“三老年三護理三院”三；養(yǎng)老三服務院所三照料社區(qū)三照料老年三公寓老年三護理三院個人三養(yǎng)老三儲蓄老年三護理三院的三服務三對象三基本三屬于“介三護老三人”，是三以高三水平三醫(yī)護三照料三為主三，三如醫(yī)三院手三術后三的照三料、三臨終三關懷三等，三老三人大三都是三一些三失去三自理三能力三，三有特三殊醫(yī)三療、三生理三和心三理保三健需三要的三。老年三護理三院的三服務三對象三基本三屬于“自三理老三人”三和“介助老人三”，以生三活照三料為三主，三需要三一定三的醫(yī)三療保三健國內三外養(yǎng)三老地三產(chǎn)案三例分三析1.三澳三大利三亞養(yǎng)三老機三構運三營管三理及三服務三經(jīng)驗三分享（5三）澳三大利三亞養(yǎng)三老機三構的三建設三及運三營管三理澳大三利亞三政府三制定三的目三標是三每千三名7三0歲三以上三的老三年人三口擁三有1三08三個養(yǎng)三老機三構，三其中三護理三院5三8個三，老三年公三寓5三0個三。目三前老三年公三寓和三護理三院的三床位三在澳三供不三應求三，三很多三老年三人都三在等三待的三名單三上，三盡三管政三府已三經(jīng)批三準興三建，三但三目前三床位三仍十三分緊三張。三其建三設運三營主三要特三征有三：政府三總體三規(guī)劃機構三準入三制度人員三準入三制度準入三監(jiān)管三機制服務三機構三競爭三機制國內三外養(yǎng)三老地三產(chǎn)案三例分三析1.三澳三大利三亞養(yǎng)三老機三構運三營管三理及三服務三經(jīng)驗三分享（6三）澳三大利三亞養(yǎng)三老機三構服三務經(jīng)三驗分三享服務三提供三者配三置合三理化服務三內容三細化三、標三準化服務三方式三人性三化員工三培訓三職業(yè)三化服務三質量三控制三制度三化國內三外養(yǎng)三老地三產(chǎn)案三例分三析1.三澳三大利三亞養(yǎng)三老機三構運三營管三理及三服務三經(jīng)驗三分享（7三）澳三大利三亞養(yǎng)三老地三產(chǎn)的三開發(fā)三模式三對中三國的三啟發(fā)中國三的養(yǎng)三老產(chǎn)三業(yè)剛三剛起三步，三政府三、醫(yī)三療機三構、三民間三資本三、企三業(yè)、三非盈三利機三構、三社團三、社三區(qū)、三志愿三者等三社會三各方三力量三的參三與是三大勢三所趨三和必三由之三路。三澳大三利亞三成功三的養(yǎng)三老模三式和三運營三機制三對中三國養(yǎng)三老產(chǎn)三業(yè)發(fā)三展有三著重三要的三借鑒三和指三導意三義。養(yǎng)老三地產(chǎn)三開發(fā)國內三外養(yǎng)三老地三產(chǎn)案三例分三析2.三美三國太三陽城三開發(fā)三模式（1三）美三國"三太陽三城"三的主三要項三目分三布、三規(guī)模三、配三套和三產(chǎn)品三類型美國三“太三陽城三”目三前有三14三個項三目，三其中三亞利三桑那三州鳳三凰城三的“三太陽三城”三，是三“太三陽城三”的三發(fā)源三地。國內三外養(yǎng)三老地三產(chǎn)案三例分三析國內三外養(yǎng)三老地三產(chǎn)案三例分三析2.三美三國太三陽城三開發(fā)三模式（2三）"三太陽三城"三開發(fā)三模式三的九三大特三征屬于三住宅三開發(fā)三性質三；依靠三銷售三回款三盈利三；限定三55三歲以三上老三人才三能入三??；專為三健康三活躍三老人三提供三會所三和戶三外運三動設三施無醫(yī)三療配三套，三主要三依靠三項目三所在三區(qū)域三的大三市政三配套一般三位于三郊區(qū)三，占三地大三，容三積率三低，三拎包三入住房價三便宜三，為三洛杉三磯市三內的三三分三之一附近三一般三都配三有專三為社三區(qū)服三務的三商業(yè)三中心兼有三旅游三度假三功能國內三外養(yǎng)三老地三產(chǎn)案三例分三析2.三美三國太三陽城三開發(fā)三模式（3三）“三太陽三城”三的開三發(fā)商三和開三發(fā)理三念開發(fā)三商：三De三l三We三bb三和三Pu三lt三e三Ho三me三s在美三國太三陽城三的各三個項三目的三展示三大廳三中，三都張三掛著三太陽三城的三開發(fā)三商—三—D三el三W三eb三b三和P三ul三te三H三om三es三的三合作三歷程三與合三作理三念。三"D三el三W三eb三b三An三d三Pu三lt三e三Ho三me三s:三T三wo三l三eg三ac三ie三s,三o三ne三c三om三pa三ny三."三Pu三lt三e三Ho三me三s,三美三國三最大三的住三宅制三造商三之一三，D三el三W三eb三b，三美國三活躍三老人三住區(qū)三建設三的領三導者三，三共同三分享三輝煌三的歷三史。Pu三lt三e三始于三19三50三年三，而三De三l三We三bb三始三于1三92三8三年，三并三于1三96三0三年在三鳳凰三城西三部建三設了三第一三個退三休老三人的三社區(qū)三?，F(xiàn)三在，三Pu三lt三e三和D三el三W三eb三b三像一三個公三司一三樣在三一起三合作三，整三合了三他們三的資三源和三數(shù)十三年三的經(jīng)三驗，三一起三開發(fā)三高質三量的三老年三住宅三和社三區(qū)。開發(fā)三理念三：三"Y三ou三r三Co三mm三un三it三y,三Y三ou三r三Ho三me三.三Bo三th三R三ef三le三ct三W三ho三Y三ou三A三re三"。國內三外養(yǎng)三老地三產(chǎn)案三例分三析2.三美三國太三陽城三開發(fā)三模式（4三）"三太陽三城"三開發(fā)三模式三對中三國的三啟發(fā)四點三值得三借鑒三：住宅三立項三，依三靠銷三售迅三速回三款；客戶三定位三精準三，以三健康三活躍三老人三為主三要客三群，三為其三進行三產(chǎn)品三定三位，三滿足三其特三殊的三生活三、交三往、三活動三等的三需求三；不設三醫(yī)療三、護三理等三配套三設施三，降三低了三前期三投入三成本三，提三高了三資三金使三用效三率，三降低三了開三發(fā)風三險；在市三場和三產(chǎn)業(yè)三鏈日三趨成三熟時三，可三與分三時度三假管三理公三司緊三密合三作，三在三項目三開始三時便三實現(xiàn)三訂單三生產(chǎn)三。國內三外養(yǎng)三老地三產(chǎn)案三例分三析2.三美三國太三陽城三開發(fā)三模式（4三）"三太陽三城"三開發(fā)三模式三對中三國的三啟發(fā)兩點三不值三得借三鑒：中國三地少三人多三的國三情，三不適三合大三量興三建低三密度三、單三層的三單體三建筑三，應三以多三層或三小高三層的三單體三形態(tài)三為主三；中國三的公三共醫(yī)三療資三源匱三乏，三如社三區(qū)內三不能三提供三一定三的醫(yī)三療、三護理三配套三、市三政配三套的三公共三資源三又跟三不上三，就三會影三響老三人的三入住三選擇三。三中國三的老三人和三子女三，選三擇老三年住三區(qū)最三為關三系的三，還三是所三在社三區(qū)能三否提三供三及時三、持三續(xù)的三醫(yī)療三、護三理條三件。國內三外養(yǎng)三老地三產(chǎn)案三例分三析2.三美三國C三CR三C三持續(xù)三照料三退休三社區(qū)三及其三精細三化管三理服三務（1三）C三CR三C三的概三念CC三RE三是指三Co三nt三in三ue三C三ar三e三Of三R三et三ir三em三en三t三Co三mm三un三it三y，三持續(xù)三照料三退休三社區(qū)三。三一般三將老三人按三其健三康活三躍或三需要三照料三的程三度，三分為三以下三三類三：持續(xù)三照料三退休三社區(qū)是指三：在一三個綜三合社三區(qū)中三，為三上述三三三類老三人都三能提三供相三應的居三住產(chǎn)三品，三以滿三足老三人在三不同三生理三年齡三階段三，三對居三住和三配套三服務三的要三求老人半護三理老三人全護三理老三人個人三養(yǎng)老三儲蓄一般三在6三5三歲～三7三5三歲之三間，三可以三部分三自理三，三或在三醫(yī)院三醫(yī)治三后可三以回三家康三復理三療的三老人三。一般三在7三5三歲以三上，三行動三不便三或患三有老三年癡三呆癥三的老三人，三需要三24三小三時看三護和三照料三的老三人。自理三老人一般三在5三5三歲～三6三5三歲之三間。國內三外養(yǎng)三老地三產(chǎn)案三例分三析2.三美三國C三CR三C三持續(xù)三照料三退休三社區(qū)三及其三精細三化管三理服三務（2三）CC三RC三開發(fā)三模式三有九三大特三征：滿足三上述三3類三老人三居住三需求三；根據(jù)三三類三老人三的基三本特三征，三產(chǎn)品三類型三有所三區(qū)別三；三類三產(chǎn)品三配比三：1三2:三2:三1；附近三緊鄰三醫(yī)院三，社三區(qū)內三有醫(yī)三療室三，每三層設三置護三士站三；無大三會所三，但三提供三豐富三的活三動設三施；設老三人專三屬食三堂；只租三不售三，收三取年三費及三入門三費；項目三多在三郊區(qū)三，以三多層三為主三；服務三人員三與老三人比三例1三:1三；國內三外養(yǎng)三老地三產(chǎn)案三例分三析2.美國三CC三RC三持三續(xù)照三料退三休社三區(qū)及三其精三細化三管理三服務（3三）美三國C三CR三C區(qū)域三劃分美國三相對三歐洲三及其三他發(fā)三達國三家而三言，三其老三齡化三程度三較輕三，與三中國三當前三的老三齡化三階段三較為三接近三。美三國cc三rc社區(qū)三采取三自費三的模三式，三依住三民與三其簽三定的三契約三內容三，提三供各三種型三態(tài)的三住屋三、住三民的三服務三和健三康服三務。CC三RC區(qū)域三劃分三（如三圖）三：獨立三生活三區(qū)協(xié)助三生活三區(qū)專業(yè)三護理三區(qū)老年三癡呆三照顧三區(qū)國內三外養(yǎng)三老地三產(chǎn)案三例分三析2.美國三CC三RC三持三續(xù)照三料退三休社三區(qū)及三其精三細化三管理三服務（4三）對比三：美國三CC三RC三居民三與傳三統(tǒng)社三會族三群雖然CC三RC住民三在住三入護三理之三家，三所花三費的三醫(yī)師三照顧三費用三遠高三于傳三統(tǒng)社三會族三群。三但在三門診三上花三費的三，卻三比傳三統(tǒng)社三區(qū)老三人低三許多三。此三外CC三RC居民三對自三己的三壽命三有較三高期三望，三其死三亡率三也低三于一三般人三口死三亡率三。住院三照顧三方面天數(shù)三短、三次數(shù)三少一般三保守三老人平均三價格貴、次三數(shù)多三時間長在護三理之三家照三顧方三面次數(shù)三、天三數(shù)多在護三理之三家照三顧方三面次數(shù)三、天三數(shù)少在機三構式三照顧三方面居住三天數(shù)三多、三花費三少在機三構式三照顧三方面居住三天數(shù)少、花三費多CC三RC居民比較國內三外養(yǎng)三老地三產(chǎn)案三例分三析2.美國三CC三RC三持三續(xù)照三料退三休社三區(qū)及三其精三細化三管理三服務（5三）美國三CC三RC三的消費三群集三及盈三利方三式CC三RC三面三對的三是高三端的三老齡三人群，以入門三費和三月服三務費三為基三本收三費方三式，可三返回三押金三。當然三除了三以上三的兩三種類三型之三外還三有其三他的三收費三方式三和類三型，三也三有為三了吸三引顧三客所三采取三的折三扣或三提供三一定三時間三的免三費入三住等三各種三營銷三的手三段。國內三外養(yǎng)三老地三產(chǎn)案三例分三析2.美國三CC三RC三持三續(xù)照三料退三休社三區(qū)及三其精三細化三管理三服務（6三）C三CR三C三開發(fā)三模式三對中三國的三啟發(fā)三和借三鑒三點三值得三借鑒三：滿足三了老三人對三健康三管理三、護三理和三醫(yī)療三等基三本養(yǎng)三老需三求；在同三一社三區(qū)中三滿足三了老三人不三同生三理年三齡階三段的三不同三養(yǎng)老三需求三；經(jīng)營三方式三上的三可取三之處三：通三過會三員費三的收三取，三迅速三回籠三資金三；開發(fā)三商持三有產(chǎn)三權可三以獲三得抵三押貸三款進三一步三擴張三；通過三年費三（或三月費三）獲三得日三常經(jīng)三營收三益；三通三過出三租店三面獲三得租三金收三益。國內三外養(yǎng)三老地三產(chǎn)案三例分三析2.美國三CC三RC三持三續(xù)照三料退三休社三區(qū)及三其精三細化三管理三服務（6三）C三CR三C三開發(fā)三模式三對中三國的三啟發(fā)三和借三鑒三點三值得三商榷三：由于三配套三設施三要求三較高三，導三致前三期資三金投三入較三大、三資金三回籠三相對三較慢三；對于三開發(fā)三商而三言，三特別三是新三公司三，入三門費三的收三取難三度較三大；對于三老人三而言三，入三門費三提前三預付三有風三險；國內三外養(yǎng)三老地三產(chǎn)案三例分三析2.美國三CC三RC三持三續(xù)照三料退三休社三區(qū)及三其精三細化三管理三服務（7三）總三結：三建設三"復三合型三的老三年住三區(qū)"三是中三國養(yǎng)三老地三產(chǎn)的三必由三之路居住三人群三的復三合服務三功能三的復三合產(chǎn)品三形態(tài)三的復三合產(chǎn)業(yè)三的復三合盈利三方式三的復三合國內三外養(yǎng)三老地三產(chǎn)案三例分三析3.三從三上海三親和三源看三中國三社區(qū)三居家三型養(yǎng)三老地三產(chǎn)發(fā)三展（1三）上三海親三和源三項目三概況秀沿路申江路開發(fā)商親和源股份有限公司投資商親和源股份有限公司占地面積8.33萬㎡建筑面積10萬㎡容積率1.2綠化率51%開盤時間2010年1月入住時間2010年4月產(chǎn)權年限50年總戶數(shù)838戶資金回籠周期7年項目三位于三上海三浦東三新區(qū)三康橋三鎮(zhèn)，三是中三國首三家集三居家三養(yǎng)老三和機三構養(yǎng)三老為三一體三的老三年會三員制三社區(qū)三。國內三外養(yǎng)三老地三產(chǎn)案三例分三析3.三從三上海三親和三源看三中國三社區(qū)三居家三型養(yǎng)三老地三產(chǎn)發(fā)三展（1三）上三海親三和源三自身三配套商業(yè)商業(yè)街，室外茶座，度假酒店醫(yī)療市三級甲等醫(yī)院老年?？祁U養(yǎng)院，護理中心文化娛樂老年大學，健康會所生活休閑泛會所，迷你高爾夫，活動廣場球場，舞蹈廣場，功能活動區(qū)其他農(nóng)耕莊園國內三外養(yǎng)三老地三產(chǎn)案三例分三析3.三從三上海三親和三源看三中國三社區(qū)三居家三型養(yǎng)三老地三產(chǎn)發(fā)三展（1三）上三海親三和源三綜合三服務社區(qū)三服務：家三政服三務、三事務三代理三、專三業(yè)配三餐、三親情三服務三等；健康三服務：健三康咨三詢、三健康三巡檢三、健三康檔三案、三健康三指導三、護三理照三料、三體格三檢查三、疾三病治三療、三心理三輔導三等；快樂三服務：主三題活三動、三親和三俱樂三部、三親和三學堂三、度三假旅三游、三義工三服務三、理三財咨三詢等三；ER三P信三息管三理系三統(tǒng)國內三外養(yǎng)三老地三產(chǎn)案三例分三析3.三從三上海三親和三源看三中國三社區(qū)三居家三型養(yǎng)三老地三產(chǎn)發(fā)三展（3三）上三海親三和源三收費三經(jīng)營三模式親和三源會三員制三社區(qū)三的盈三利模三式：三一種三是購三買產(chǎn)三權（三50三年）三，一三種是三會員三制（三分為三記名三和不三記名三）；中國三養(yǎng)老三地產(chǎn)三開發(fā)三風險三評估“銀三發(fā)經(jīng)三濟”三的龐三大市三場預三示著三中國三“夕三陽產(chǎn)三業(yè)”三正在三成為三蒸蒸三日上三的朝三陽產(chǎn)三業(yè)。然而三，因三為缺三乏配三套政三策和三監(jiān)管三，持三有經(jīng)三營要三考慮三資金三風險三，經(jīng)三營收三益不三足1三0%，開發(fā)三與經(jīng)三營的三截然三分開三勢在三必行，養(yǎng)三老地三產(chǎn)面三臨著三很大三風險。中國三養(yǎng)老三地產(chǎn)三開發(fā)三風險三評估風險三評估三一新興市三場不三穩(wěn)定老年三地產(chǎn)三作為三一個三新興三的市三場自三然要三面對三新興三市場三所要三面對三的風三險。三由于三人們三多這三一產(chǎn)三業(yè)還三不熟三悉，三所以三可能三需要三一個三適應三期，三再加三上老三年人三風險三意識三很強三，行三事謹三慎等三原因三，是老年三地產(chǎn)三的投三資者三可能三出現(xiàn)三面對三著巨三大的三消費三群體三卻賣三不出三房子三的風三險。中國三養(yǎng)老三地產(chǎn)三開發(fā)三風險三評估風險三評估三二政策三優(yōu)惠三無保三障由于三老年三地產(chǎn)三的帶三有一三定的三社會三福利三性質三，所三以政府三的政三策扶三持對三老年三地產(chǎn)三的發(fā)三展至三關重