萬科商業(yè)地產(chǎn)實戰(zhàn)基礎知識

1商業(yè)地產(chǎn)實戰(zhàn)基礎知識個人共享版

舒東2010-22商業(yè)地產(chǎn)的基本概念一商業(yè)地產(chǎn)最抽象的定義——就是為商品流通/商務及休閑活動提供建筑載體3我的個人定義（適用于中國大陸）：商業(yè)地產(chǎn)，就是采取優(yōu)選的商業(yè)投資組合模式，整合各業(yè)態(tài)商業(yè)資源，為商品交易、商務及休閑活動提供合適的建筑載體，并通過持續(xù)的運營，不斷提高物業(yè)估值，在合適時機退出的過程?！o科班的定義狹義概念——retailrealestate；意指用于各種零售、餐飲、休閑等生活服務類經(jīng)營方式的不動產(chǎn)，包括商場、店鋪、MALL、步行街以及社區(qū)商業(yè)等。廣義概念——commercialrealestate或commercialproperty；除商鋪之外還涵蓋寫字樓、公寓式酒店、連鎖酒店等具有商務屬性的不動產(chǎn)，什么是“商業(yè)地產(chǎn)”？4選址及獲取土地商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)和住宅開發(fā)類似。同樣包括定位、做規(guī)劃、設計、施工等招商招商是一個把商業(yè)建筑“填滿”的過程，但操作過程遠不是直觀上這么簡單，后文還將論述運營管理招商并不是商業(yè)地產(chǎn)的最后一個環(huán)節(jié)，嘔心瀝血的經(jīng)營才是商業(yè)獲得成功的必經(jīng)之路退出機制商業(yè)地產(chǎn)本質上不是開發(fā)，而是投資，建立退出機制，整個產(chǎn)業(yè)鏈條才得以保持完整根據(jù)公司戰(zhàn)略需要，在通過運營提高估值水平后，選擇適當時機和適當渠道退出商業(yè)地產(chǎn)五大模塊5通俗定義：多個相鄰商業(yè)體（包括商鋪、酒店、寫字樓等）組成的區(qū)域什么是“商圈”？北京的商圈6例：重慶公司I地塊項目商圈范圍本案3km金開大道渝長高速金渝大道金山大道經(jīng)開區(qū)管委會鴛鴦立交金渝立交人和立交商圈，未必是個圓圈，交通是商圈地域劃分的首要因素線內(nèi)所圈范圍為實際商圈工作定義：商業(yè)服務所能夠覆蓋的地域什么是“商圈”？7商圈的輻射三層次（以10萬平米左右的購物中心為例）商圈，有很多層次，需要區(qū)別分析核心商圈，也稱“第一商圈”，包括了商業(yè)周邊消費者步行忍耐力范圍內(nèi)的區(qū)域，對于萬科那些位于住宅區(qū)的項目來說，第一商圈是我們需要密切關注的各個城市、甚至各個區(qū)域的居民消費習慣都不相同，步行、騎車、開車出行購物消費的忍耐極限是不同的，需要根據(jù)調(diào)研結果來具體劃分因項目不同，核心、次級、邊緣等各層商圈范圍的大小以及客戶所占比例都不相同邊緣商圈有更豐富的變化，如果是目的地型商業(yè)，則邊緣商圈會延續(xù)很遠，以致邊界比較模糊或者出現(xiàn)飛地型的特征8居住人口（數(shù)量、結構、收入、消費習慣）辦公人口（數(shù)量、結構、收入、行業(yè)、個人和商務消費習慣）客流導入（與周邊商圈的關系）競爭關系（商圈內(nèi)競品的數(shù)量、分布、招商資源的競爭、客戶競爭）業(yè)態(tài)結構（商圈內(nèi)業(yè)態(tài)關系，和其他商圈的關系）交通（吸引客流的基礎條件）其他公共設施配套（醫(yī)院、學校、政務機關、工業(yè)園區(qū)等）如何認識和研究一個綜合商業(yè)項目的商圈——認知維度9重慶市目前擁有眾多的商業(yè)項目，商業(yè)較為繁華，按商業(yè)的聚集程度，重慶市目前擁有解放碑、觀音橋、沙坪壩、楊家坪和南坪五個主要商圈。目前解放碑和觀音橋是重慶市的兩個市級商圈。重慶商業(yè)市場以市級商圈為主、區(qū)域型商業(yè)為輔的商業(yè)分布格局已經(jīng)初具雛形。除了以上幾個主要的商業(yè)集中區(qū)外，重慶還有其他的一些特色商業(yè)區(qū)：石橋鋪地區(qū)聚集了賽博數(shù)碼廣場、佰騰數(shù)碼廣場等多家電子賣場，各類電子產(chǎn)品賣場的總供應量超過了15萬平米，是重慶地區(qū)目前最大的電子賣場集中地；位于南濱路的海棠曉月第一大道匯集了順風123、大蓉和、渝信川菜、陶然居、七娃子等多家大型的餐飲品牌，是重慶市主要的餐飲美食街，吸引了重慶全市的消費者和外地游客前來就餐；位于渝中區(qū)的洪崖洞以最具巴渝傳統(tǒng)建筑特色的“吊腳樓”風貌為主體，引進了星巴克、賽百味、全聚德烤鴨等知名的餐飲品牌進駐；重慶最大的綜合性旅游商品展銷中心也將于2009年9月落戶洪崖洞通過世邦魏理仕統(tǒng)計，目前重慶全市范圍現(xiàn)有優(yōu)質商業(yè)供應量為1,560,016平米（優(yōu)質商業(yè)主要指百貨公司和購物中心）1.商圈概況及分布商圈分布圖解放碑商圈觀音橋商圈沙坪壩商圈楊家坪商圈南坪商圈市級商圈區(qū)域商圈項目位置現(xiàn)有主要商業(yè)供應497,000平米-北城天街-新世界百貨-新世紀百貨-茂業(yè)百貨現(xiàn)有主要商業(yè)供應291,180平米-西城天街-新世紀百貨-大洋百貨-家樂福超市現(xiàn)有主要商業(yè)供應190,00平米-嘉茂購物中心-王府井百貨-新世紀百貨現(xiàn)有主要商業(yè)供應446,800平米-百盛-重百-人人樂購物廣場現(xiàn)有主要商業(yè)供應522,500平米-美美時代百貨-大都會-王府井百貨-中央娛樂廣場項目商圈分析——商業(yè)分析的基礎舉例：重慶萬科河運校及I地塊項目10…………2.主要商圈概況商圈名稱等級位置現(xiàn)有優(yōu)質商業(yè)供應（平米）租金水平(首層)(元/㎡/天)人流量（人次/天）主要特征解放碑市級渝中316,70015-40平時:40萬以上周末:70萬以上是重慶市的傳統(tǒng)市級商業(yè)區(qū)，區(qū)內(nèi)是商務辦公，購物娛樂及酒店的密集地，具有較高知名度，一直是重慶市的核心商業(yè)區(qū)；目標消費者覆蓋了全市范圍，同時也是外地商務和旅游人群的購物首選地；有一定數(shù)量的街鋪，街鋪以休閑服飾和中西快餐為主；區(qū)域內(nèi)集中了一定量的娛樂業(yè)態(tài)如影院、酒吧、KTV等商圈涵蓋了大部分消費檔次，高檔商業(yè)面積要高于其他商圈；商圈商業(yè)業(yè)態(tài)齊全,擁有購物中心、百貨公司、專業(yè)店、餐飲娛樂等多種商業(yè)業(yè)態(tài)觀音橋江北330,00012-35平時:30萬以上周末:50萬以上臨近機場及北部新區(qū)高端住宅區(qū)，交通條件和市場環(huán)境優(yōu)于其他各商圈；商圈建成時間較短，但發(fā)展較快，已從早期以江北區(qū)和渝北區(qū)的客戶為主的區(qū)域型商圈，發(fā)展成為僅次于解放碑的市級商圈；商圈內(nèi)以大型的百貨和購物中為主，街鋪數(shù)量相對較少整體商業(yè)檔次在重慶僅次于解放碑，現(xiàn)有商業(yè)中北城天街檔次最高；商圈商業(yè)業(yè)態(tài)齊全,擁有購物中心、百貨公司、專業(yè)店、餐飲娛樂等多種商業(yè)業(yè)態(tài)，吸引了全市的消費者前來購物商圈分析113.主要商圈形成歷程簡介商圈名稱解放碑觀音橋沙坪壩楊家坪南坪2001年以前1997年重慶目前檔次最高，經(jīng)營情況最好的購物中心項目和黃大都會廣場項目建成開業(yè)1996年重百建成開業(yè)1998年重百建成開業(yè)2000年重百商場建成開業(yè)/2001年重百解放碑店建成開業(yè)//富安百貨建成開業(yè)百盛建成開業(yè)2002年////新世紀百貨建成開業(yè)2003年王府井百貨建成開業(yè)/新世紀百貨建成開業(yè)/重百商場建成開業(yè)2004年目前重慶檔次最高的百貨美美百貨建成開業(yè)龍湖地產(chǎn)的北城天街購物中心和茂業(yè)百貨相繼建成開業(yè)/蘇寧電器建成開業(yè)/2005年///新世紀百貨和家樂福超市建成開業(yè)帝景MALL建成開業(yè)2006年茂業(yè)百貨開業(yè)新世紀百貨和新世界百貨相繼建成開業(yè)家樂福沙坪壩店和王府井百貨相繼建成開業(yè)//2007年重慶目前最大的娛樂廣場中央娛樂廣場建成開業(yè)////2008年蘇寧電器解放碑旗艦店開業(yè)/區(qū)域目前唯一的購物中心項目嘉茂購物中心開業(yè)西城天街購物中心和大洋百貨相繼開業(yè)南城尚熙購物廣場建成開業(yè)2009年11月以前/2009年9月北城天街新館建成開業(yè)國美電器沙坪壩旗艦店開業(yè)建瑪特楊家坪店開業(yè)2009年5月萬達廣場商業(yè)街建成開業(yè)商圈分析…………124.各商圈商業(yè)類型對比分析各商圈中都有較多的專業(yè)店（包括電器店、電子產(chǎn)品店、書城、家具家居建材店等）供應；五個主要商圈商圈都有購物中心供應出現(xiàn)；解放碑商圈擁有中央娛樂廣場和得意世界不夜城兩個以餐飲娛樂為主的項目，因此餐飲娛樂類型商業(yè)占了19.1%；南坪商圈擁有萬達廣場、貝迪新城望旺街等幾條較大規(guī)模的商業(yè)街，因此商業(yè)街類型的商業(yè)占了25.9%；對于重慶這樣的城市，百貨業(yè)在零售市場還占據(jù)著比較大比重，但是隨著新項目的不斷入市，重慶市購物中心的比例正在逐漸加大；備注:現(xiàn)有主要商業(yè)供應量只統(tǒng)計了各商圈建筑面積在4,000平米以上的商業(yè)項目;各類商業(yè)類型所占比例只統(tǒng)計了4,000平米以上各類商業(yè)所占的比例商圈名稱現(xiàn)有主要商業(yè)供應量（平米）商圈類型各類商業(yè)類型所占比例百貨公司購物中心超市大賣場專業(yè)店商品市場商業(yè)街餐飲娛樂綜合商業(yè)解放碑522,500市級41.5%19.1%/18.6%/1.7%19.1%/觀音橋497,00038.2%28.2%/11.1%4.4%10.1%/8.0%沙坪壩190,000區(qū)域40.0%18.9%5.3%20.0%15.8%///楊家坪291,18043.3%26.8%3.8%15.8%///10.3%南坪446,80020.8%17.5%9.4%19.7%6.7%25.9%//商圈分析13商圈名稱現(xiàn)有主要商業(yè)供應量（平米）各類商業(yè)業(yè)態(tài)所占比例服裝服飾餐飲休閑娛樂超市美容美體/美甲/健身電器/電子產(chǎn)品家具家居兒童圖書音像服務配套空置解放碑522,50038%12%15%2%2%7%9%1%4%1%9%觀音橋497,00065%6%8%3%2%9%1%1%2%1%2%沙坪壩190,00057%5%3%8%1%18%1%1%4%1%1%楊家坪291,18061%6%5%5%2%9%7%1%1%2%1%南坪446,80045%4%3%11%1%12%7%1%/1%15%上表中，我們能明顯看出由于重慶五大主要商圈中商業(yè)都主要以百貨公司為主，因此五大商圈中都是服裝服飾類業(yè)態(tài)在各商圈中所占比例最高；解放碑商圈由于擁有得意世界不夜城和中央娛樂廣場兩個以餐飲娛樂為主的商業(yè)項目，因此休閑娛樂和餐飲這兩種業(yè)態(tài)分別占區(qū)域現(xiàn)有商業(yè)業(yè)態(tài)的15%和12%；沙坪壩、楊家坪和南坪三個商圈，由于擁有國美、蘇寧、商社電器等多家電器賣場，因此這三個商圈除了服裝服飾類業(yè)態(tài)以外，電器/電子產(chǎn)品業(yè)態(tài)所占比例最高，分別占三個商圈現(xiàn)有業(yè)態(tài)的18%、9%和12%；5.各商圈業(yè)態(tài)結構對比分析商圈分析146.商圈輻射范圍內(nèi)消費者消費模式分析商圈分析156.商圈輻射范圍內(nèi)消費者消費模式分析商圈分析166.商圈輻射范圍內(nèi)消費者消費模式分析商圈分析服裝服飾類：選擇喜愛的消費地點的原因喜愛的娛樂休閑場所光顧本項目的考慮因素服裝服飾類：喜愛的消費地點176.商圈輻射范圍內(nèi)消費者消費模式分析商圈分析對餐飲業(yè)態(tài)的期望餐飲：人均單次消費金額光顧本項目將采取什么交通方式？擁有哪些業(yè)態(tài)你會經(jīng)常光顧？火鍋！典型的重慶人！186.商圈輻射范圍內(nèi)消費者消費模式分析商圈分析…………綜上所述項目目標客群定位在中等收入人群，并考慮加入一部分中高檔品牌；大部分渝北區(qū)居民日常購物、消費有就近消費習慣，本項目周邊目前欠缺大型綜合商業(yè)，本項目將填補本區(qū)域商業(yè)需求空間；本區(qū)域商務人群消費需求主要體現(xiàn)在就餐，建議業(yè)態(tài)定位以生活型消費為主；對本項目業(yè)態(tài)期待主要集中在超市、休閑/運動服飾和餐飲；餐飲類建議強調(diào)火鍋和中餐的比例；娛樂類建議重點考慮引入KTV和電影院；兒童早教、培訓機構的需求也有明顯體現(xiàn)；建議重視停車位的合理配比并考慮設置出租車?？奎c；建議規(guī)劃或增加公交車站點，并把站點設計在適當?shù)慕嚯x位置；本商業(yè)業(yè)態(tài)配置的雛形大致出來了——請注意，這只是一個綜合商業(yè)目前馬上能生存的業(yè)態(tài)配置，隨著開業(yè)后的影響逐步擴大，消費者需求也會變化，應該適時調(diào)整197、商圈交通分析重慶軌道交通通車時間：線路開通時間2號線2005年1號線一期2010年底3號線2011年1號線二期2012年六號線（上新街—禮嘉）2012年2號線延長線2012年3號線延長線2012年軌道2號線由大渡口的新山村－解放碑臨江門，已于2005年建成通車；該線路經(jīng)過了解放碑和楊家坪兩個主要的商業(yè)區(qū)；除了已經(jīng)通車的2號線以外，重慶目前還正在建設多條軌道交通線路，未來這些線路開通后，將會對城市商業(yè)有重要影響，從左圖中我們可以看到，重慶目前5個主要商圈都規(guī)劃有軌道交通可以達到；軌道交通1號線一期將會經(jīng)過本項目所在區(qū)域，該線路預計將在2010年底建成通車，但本項目將來是否能和軌道交通站點直接聯(lián)通尚不能確定，因此軌道交通將來很難給本項目帶來較多的客流量；解放碑觀音橋南坪楊家坪沙坪壩本項目商圈分析208、品爬牌分卵布研介究——例：敵服裝認服飾扭類沙坪居壩中高胃檔高端中檔商圈潤名稱南坪楊家廚坪觀音醋橋解放集碑Ca勾lv問in臥K演le團in話J消ea猜ns、La壩co砌st浸e、DK物NY聞J矮EA感NS、PO纖RT安S、Di旅es損elHU筑GO刮B航OS牧S、BA辟LL助Y、MO綿NT同B稻LA返NC、CE皂RR存UT姿I1內(nèi)88氏1、ST喇.D蔬UP驚ON雀T、BU處RB澡ER狡RY、Sa襲lv紐奉at斧or牌e伸Fe渠rr雅ag先am填o、EM叢PO架RI蹲O檢AR栽MA指NI、MA喜X放MA自RA、CA肆RT渡IE鋼R、GI雖VE件NC棍HY、ON涼LY、百懸麗、JA拴CK源&J急O(jiān)N殿ES、HO按TW膠IN瞇D、AM脾AS凈SCa紹lv翅in閱K勿le喇in段J枕ea搶ns、G-漢ST怖AR島R釀AW、GU提ES杯S、NO宜VO。i.霸t、Mi仗ss場S巖ix器ty、EV制IS胞UUN刑IQ薦LO、Oc繁hi橡rl趴y、哥贈弟、2％、VE茅RO庭M宮OD滲A、BA無BY憶F扭OXNO搶VO、Se飛ph辰or拘a、GU景ES將S、PO椒RT郊S、卓冠雅、iz悲zu唇eFO鹽X、KU供HL刑E、VE蓄RO策M已OD傲A、播狐、Ve聾ek黑o哥弟樹、HO貌TW怖IN窮D、Oc累hi勢rl固y、馬古克華獵菲、壞艾維Te姓en達ie賓W等ee存ni習e、法期文箱瘡子、桑播、PR穿IC目H、淑斧女屋卡爾負丹頓港、Po獸rt俗s重慶猜目前塑的高哈端品琴牌主海要分候布在衡解放溪碑商鳥圈；南坪戰(zhàn)商圈段的品陰牌檔杠次相永比其棋他幾護個商漢圈要南低；Ca管lv聞in已K拳le暖in既J架ea獅ns、NA畢UT圈IC楚A、La羨co清st形e、G-響ST束AR泳R遍AW、On商圈勒分析21重慶究各商蔥圈主結要項享目代蘭表品州牌8、品度牌分蒸布研翼究——例：紫服裝續(xù)服飾痛類商圈幻玉分析22商業(yè)議地產(chǎn)調(diào)的分佛類二23健身著服務喂及休京閑功店能商謎業(yè)地倒產(chǎn)（健屠身中女心、略美容拴院、SP頑A）專業(yè)誘商業(yè)臘地產(chǎn)（專役業(yè)批苦發(fā)市仿場、額商貿(mào)汁城，如如義踢烏小穴商品疫批發(fā)陵市場僑）居住旱以及番辦公繪用商電業(yè)地碗產(chǎn)（寫瞧字樓制、酒敘店式悶公寓炎、產(chǎn)顛權式憤酒店榴、老錫年公弟寓）餐飲觀功能認房地明產(chǎn)（大單型酒福樓、繼中西量餐飲倚、快地餐小棵吃、去冷飲蜂店）娛樂揀功能路商業(yè)僑地產(chǎn)（電侵影城哨、娛覽樂城柿、KT精V）零售宗功能泊商業(yè)議地產(chǎn)（百貨漁商場頁、商雷業(yè)街樸、超煮市、鳳家居拔建材調(diào)，以抵及將義上述葛多種驚功能工于一肝身的背大型弊購物禁中心耗和SH挎OP奔PI京NG寫M買AL驗L）按照打行業(yè)魯類別匆分類24超區(qū)尚域型——輻射巷范圍蟻達10公里借以上脅，超驚出本貢地“敵片區(qū)磨”或窄“區(qū)五域”育；總蹈建筑竄面積10小-1壇5萬平符方米噸，主桂力店漿如大杠型百孤貨公目司、膨大型顆超市耗或批宇發(fā)店1-慕3家，告多個時次主舞力店粘，商逮圈人激口＞50萬超級筒型——這就猶是傳知說中筒的超末級購段物中篩心或質者su林pe拒r單Ma鏟ll了。丙建筑跡面積廣通常頂在20臺-5敢0萬平閱方米霧，至浩少3-競5家大體型主賣力店沸，如而百貨離、超喂市、尼家居焦等，穩(wěn)商圈揉人口佩輻射未幾百刪萬甚待至千邁萬人位不等睬，輻光射范課圍通掛常包采括本阿城市種全部斑以及板周邊乓城市區(qū)域蠟型——輻射傅范圍剝?yōu)?-排6公里只，在蕉交通寇便捷梨、商漁業(yè)中搏心較窗遠的奪區(qū)域具，輻冠射范柜圍可啦達8公里爸，總昏建筑遼面積5-鞋10萬平呀方米仍，商哄圈人?？谠?0耕-2熟5萬人巖，主況力店顯為大匪型超子市或講百貨睬店，悉至少假包括4-板5個次搞主力尾店社區(qū)液型——輻射灰范圍≤3公里懼，總飛建筑滴面積≤5萬平飼方米謠，商閱圈人腿口5-裳10萬人昌，主休力店劈燕為標皂超或做大型攪超市虧，根硬據(jù)情漆況也掏可能鐵包含籌影院矩、電柄器賣井場、百體育因用品酒賣場誦、兒突童主顯題等雖多個猾次主地力店鄰里粥型——輻射棵范圍≤1公里鮮，總獸建筑娘面積≤2萬平孟方米驗，商箭圈內(nèi)再人口≤5萬，懇主力稱店為調(diào)中型示超市同或標啞超或司餐飲柜主力磁店按照賄市場翁輻射墻范圍嗎分類目的序地型——依賴繁目的敘性消可費業(yè)魄態(tài)如米旅游待、娛啦樂、個休閑館等吸掃引客焦流，賺輻射紅范圍吵難以絡具體旬界定嶺，主畏力客炕群大羨都在齡項目周所屬鋸區(qū)域雅之外亭，甚舌至是堵外地鑒、呈前現(xiàn)“溝飛地先”特室征。注：1、以責上分雁類均陵按照砌獨立膛商業(yè)冠項目烘一般借區(qū)位么來界論定。系若某菠商業(yè)逼項目且處于CB伍D、傳虎統(tǒng)集懸群商碌圈、撈地鐵痰及公設交系肅統(tǒng)主李要節(jié)脾點出覺入口忍這些洪特殊翅地段抱，則鑄輻射避范圍烏及輻敗射人角口會落大幅倆度增敲加2、抵以上肅商業(yè)濤面積飛指狹釀義商銀業(yè)面爆積，效不包音括同罪樣占增用商卵業(yè)指子標的描寫字仍樓、乖酒店獲等3、不閉同城嫩市消貿(mào)費力柴、交倍通通械達性角、人芝口密冬度差生異很柳大，椒不可彈將以箭上標顧準僵幣化處守理25社區(qū)蔬（Ne神ig假hb量or列ho雙od）型維商業(yè)正舉例深圳哈四季撕花城圖商業(yè)被街深圳妄萬科冬城商叮業(yè)街注：禽深圳言萬科唯城商昂業(yè)面悲積達3萬平誦米，煩相對者于其達服務俊輻射伸鄰里孔商圈罩的定夕位，酬面積彎稍嫌罵過量26社區(qū)遭（Co墓mm聞un貞it子y）型迅商業(yè)伏舉例上海腐瑞虹吩生活讓廣場左，商我業(yè)面這積28俗00據(jù)0平米27區(qū)域藝（Re濾gi騎on吐al）型惕商業(yè)市舉例上海賤大拇健指廣瘦場，浮商業(yè)墓面積6萬平久米28超區(qū)闊域（Su茄pe暗r甜Re登gi稻on煮al）型牌商業(yè)蠢舉例北京抽西單臟大悅腦城，扣商業(yè)萄面積11燃.5萬平穗米西單斑大悅鑄城在聯(lián)業(yè)態(tài)梳組合權上以挺形象退店、枕主力懶店、足餐飲蛋、音搏像休輛閑廣棵場、筍科技為廣場靜與電仆影院講組成剖。其購中地揪下二腿層到拐五層蜂以零國售為俊主，字包括敲形象壺店與提主力鮮店，ZA迷RA、Be寶st語se究ll宮er、Se統(tǒng)ph耍or桃a等35姜0多個填知名堂品牌軟進駐意大悅墳城，誓其中30余個瞎品牌罷是首循次落克戶北補京。塊讓大佛悅城泳成為匆時尚腰風向奧標。朗除貓了項軌目中博的美儉食城寬外，冒特色配餐飲敏旗艦拼店也當是大紛悅城仿引以刊為豪熱的因蔬素之昏一，扮整個買六層辛至八才層全軌部為池餐飲淡旗艦淋店，軋占到糠商戶倘的30傍%。九巷層為寶全國釋最大濫的70胸00多平叉米的FA偵B音像熱休閑勺廣場屢；十醉、十遇一層睡則是貍全國喪最大齊的數(shù)傻碼影脆院，13個廳繭，18壩00個座沒位。手而回前遷的循西單鐘科技戒廣場蘇設在痰購物憲中心響的五癥層。29超級躲型（Su于pe汗r醋Ma討ll）商混業(yè)舉畫例Ma捏ll俱o躺f渴Am螞er怠ic千a美國襲最大旋的購千物中福心。嬌建筑美面積39萬㎡次（一畜期）蘇，商賤業(yè)面邊積25浙.7萬㎡核，入痕駐商及戶超霉過52嶺0家，廁停車轉位20續(xù)00蓋0個，岡正職斥員工11訊00贈0名30目的攏地（De管st要in逐at塑io遍n）型橡商業(yè)面舉例Te云mp麗e橋Ma煩rk詞et就pl頃ac棍e位于數(shù)亞利毒桑那地州，扇營業(yè)賠面積12萬㎡稅，以沒娛樂剝休閑拐為主甘題吸摔引顧絕客前蜜來消甘費購坊物，教是新梯近流壺行的Re觸ta丑il俗&仿E缺nt替er賠ta慮in愈me銜nt筆D嗽es鼻ti俘na毀ti災on業(yè)態(tài)獄的代雄表。航每年話接待聞客戶20編00萬人煩次。零售壩品牌毀包括鏟：Ba錘rn法es兼&唱N擱ob論le蹤蝶,厲JC唐Pe購nn盛ey灣,劣GA舅P,切B列es內(nèi)t袍Bu陣y,稈O揪ld毒N斑av非y,獎G鼻b姐y立Gu撲es殼s,面T木ar夏ge嘆t；餐筑飲品證牌包扮括：Ca抬li者fo碗rn歇ia社P泳iz棗za政K鄙it職ch傾en拋,既Lu烘ci懶l(wèi)l溉e’鋪s彎Sm很ok淘eh貍ou穩(wěn)se凡B礦ar屆-B都-Q舊ue隨,砌Ca夠di鋼ll睬ac娃R潛an白ch荷,鋤Ma委ri績a臭Ma患ri踢a,令K指ab孫uk東i祥Ja售pa煌ne嚼se悔R窗es脹ta怠ur法an卷t,紛T迷he故K售eg茄S檔te衡ak蟲ho羽us漸e讀&獲Ba柔r；另港有體考育運送動、滔健康毯護理劫、休武閑娛炎樂、皆家居暖等多掠個主諷題消粗費場術所。31專業(yè)孫市場情商業(yè)煤舉例（個潔人認仍為可胡歸類拳于目掏的地蔑型商祝業(yè)）義烏·中國作小商婆品城坐落詞于浙毒江省寇義烏覆市，婚創(chuàng)建拖于19豆82年，切現(xiàn)擁玩有營焰業(yè)面逐積40京0余萬椒平方火米，喉由國叫際商跨貿(mào)城型、篁帖園市糾場、霞賓王負市場拋三個懇市場費簇群必組成靠，商揮位6.婆2萬個偷，從緩業(yè)人拋員20萬多黑，日利客流貫量20多萬肅人次財，是濾全球復最大銜的小伐商品陵批發(fā)壺市場的。32底商冶集中呀商業(yè)（寫烘字樓醒、住積宅或乒酒店特附屬貓底商撕，進依深超毯過40米，幫整體污性較芒好，掉需分哥割出稅數(shù)百置平米蟻以上秩大鋪訴）獨立惠集中材商業(yè)（獨父立占丑地、叨零售輝、娛坦樂為賺主的緣瑞純商那業(yè)，冊層數(shù)涉通常沙在1-蹲6層，把整體旺性較迅強，吃可以底是商春業(yè)街較區(qū)和賺集中嶺商業(yè)勒的搭確配）城市健綜合蠅體（項叼目統(tǒng)疼稱。綠通常落包括衛(wèi)商鋪甚、寫何字樓看、公功寓、裁酒店果等多幻玉種形榆態(tài)）商業(yè)紐奉街區(qū)（2條以芒上商詢業(yè)街筋的組轟合或Bl仔oc全k街區(qū)屑建筑級形式撐商業(yè)猴）商業(yè)謊街（2排街液鋪之秤間圍刻合，禽形成弱相對薦獨立挎的街元道）街鋪（分分散布捉局，冊沿街區(qū)擺放猜、進糖深較且短（憤單排由鋪，韻進深器不大追于30米）悶，最售高不窄超過3層，挽；各誕店鋪被面積駕較小武，通冒常10勺-2潑00平米秀之間抖）按照銳物業(yè)仙形態(tài)勾分類注：BL涉OC均K是5個單花詞的漿縮寫辱：Bu刃si求ne賀ss、Li潛ef撇al哄lo簡w、0p涼en、Cr特ow挪d、Ki新nd。建遺筑特駝點：1、員建筑開高度儲相對滅較矮秤，沒蘋有壓儉抑感泳；2、熄以BL捏OC料K為主巴要居虹住單削元；3、爸道路有尺度飼科學施宜人枝，生指活氛撤圍濃砌厚；4、符豐富庸的商飼業(yè)配柔套和魄休閑怕配套,以及須富有甘情調(diào)凡的景塊觀。33商業(yè)盯地產(chǎn)希開發(fā)亭與住旗宅開鏟發(fā)的喂區(qū)別三34規(guī)劃祝層面不同開發(fā)遙流程不同利益販關系不同住宅過開發(fā)禮的理符論基茅礎是堵產(chǎn)品六供需睜理論掀，商宋業(yè)開包發(fā)遵腥循投唇資理軌論住宅估的本湯質是僅商品汁，商挨業(yè)的精本質綿是有舌長期巧收益樣權的吹金融古工具——住宅嚷定位蛙的依舌據(jù)是擔供需撐理論框，商烈業(yè)定炒位的借依據(jù)軌是投織資和憑金融納理論商業(yè)瀉定價艙的直臣接依萍據(jù)是偶租金燥及其朵預期鍋上升鼓空間——和住悉宅不圍同的捎定價春模型網(wǎng)：資末產(chǎn)定適價模桑型VS市場描供需駛模型袍；削商鋪稠售價短的定稻價基展礎是鈴租金渠，租賽金有踢上升熔空間陵，售憑價才宮會有隱上升此空間商業(yè)尚定位襪的出捷發(fā)點裹必須刷是開免業(yè)后漢整體派經(jīng)營肚成功——商業(yè)率運營乳的“擴馬太視效應陜”非宿常明手顯；涉不能千整體王運營鑄成功承的商糧業(yè)，豆會逐阿漸整崗體衰召落，秩形成嘉真正呆的滯捐重資瀉產(chǎn)；羽大體愁量商甲業(yè)整答體運資營不潛成功紅，會備帶來倒長期腹的巨溫大負頭面影晴響（簡沈陽市萬達魂廣場天因運壟營失僅敗，摘不得奴不拆穗掉重病建）拜；粥即使熄是銷電售型壞的商劉業(yè)，襲如果倒將來訪整體姐運營茂不成閉功，否也必枕將引缺起廣加泛的世社會巷問題筍（如單，沈境陽等配幾處輝一、撓二代房誠萬達肉廣場低群訴原及造頑成巨媽大社悔會影譯響的走事件吵）商業(yè)皆地產(chǎn)尺開發(fā)彩和住纖宅開踏發(fā)的姜不同理論持基礎不同客戶不同35商業(yè)川客戶免研究羅目前像還是柴我們匙不熟您悉的處領域商業(yè)回服務動的客個戶規(guī)漿模遠慚大于圍住宅肆業(yè)主——一般貫來說倦，單墓個小管區(qū)的容業(yè)主鐮難以腦支撐錯大體正量商廈業(yè)的揮存活校；一崖個3-宿4萬平器米商泥場的做輻射毛范圍叢為2-訊3公里共，沿獅交通猛干道坐的輻俊射范萍圍還友要有添所延住長；G類地凳塊商毅業(yè)輻響射的刺客戶你規(guī)模安最大燦，通違常十忍倍乃猴至百尤倍于斃住宅世業(yè)主需要補研究怖投資出者需找求——除了均個人東投資溪者，寒還要療研究釋機構替投資軍者；搜機構校投資擁者的體需求未不同歲于個卸人投誦資者梯，如舞，機竄構投宗資者寄往往渣對整強體運稈營的屬寫字廚樓比核較感廢興趣需要壓研究嬸各業(yè)糖態(tài)商愿家——商業(yè)誰的最艘終使蕩用者來是商富家；霉商家裙經(jīng)營況的好販壞決柱定持旁有型風商業(yè)且的收田益；覺不同線業(yè)態(tài)護商家伴的組侍合可蓄以有頌效分呈享人域流，童增大凈收益商業(yè)竹地產(chǎn)礙開發(fā)睛和住瞞宅開疏發(fā)的汽不同規(guī)劃噴層面不同開發(fā)催流程不同利益晌關系不同理論夜基礎不同客戶不同36規(guī)劃鹽設計仰決定助商業(yè)號地產(chǎn)見項目原的存鹽亡業(yè)態(tài)顏組合奏紛繁豬復雜獎，規(guī)夠劃設女計如皆何滿摟足商細家要活求，窯確保該商家寬利益雪最大鄙化，怖進而苦確保量開發(fā)鋪項目——大型恭商業(yè)給地立閉項目螞業(yè)態(tài)衰和功五能均鄉(xiāng)豐較住蠅宅物懇業(yè)復紋雜，尤各種墨人流口、物梁流、戴水平敞及垂療直交蹦通、廟消防擴疏散降的組芬織相禮當繁針瑣；瞞在滿蛋足功杏能要煩求的停前提多下，世如何浙滿足隱未來眉大量至商家勞的需柄求（期特別亞是可蠢視性度和可虎達性默）以蹲獲得倉最大鑼的商仇業(yè)利宮益，薯進而總為發(fā)紙展商忠獲得赴最大鼠的出岡租和腎出售南回報僚，是美規(guī)劃跳設計紫至關供重要買的問順題。招商厘前置——各種寧業(yè)態(tài)榮對商至鋪的謠要求拋具有俊不可具替代兼性，出商業(yè)更地產(chǎn)所的規(guī)綁劃設歇計必搏須在番招商中的基取礎上激進行興并伴勸隨著尤整個奔招商材過程萬，才耽能避表免因士規(guī)劃率設計采不當灰?guī)砑鹊耐缎≠Y損薦失。商業(yè)扁地產(chǎn)檢開發(fā)下和住命宅開由發(fā)的醒不同規(guī)劃均層面不同開發(fā)涼流程不同利益因關系不同理論尼基礎不同客戶不同37商業(yè)處地產(chǎn)蒙項目壇的選檔址過壯程更聚嚴謹帶；商業(yè)膝地產(chǎn)美的調(diào)慶研比艘住宅悟復雜陜；商業(yè)優(yōu)地產(chǎn)逗開發(fā)由定位夠比住姻宅開將發(fā)定紅位系畝統(tǒng)化挎；商業(yè)悅地產(chǎn)腫的推哪廣比魂住宅繳的推禮廣更惰具針鋤對性竭；商業(yè)魔地產(chǎn)平開發(fā)醋比住鼻宅開萄發(fā)多譜出開澤業(yè)、冠運營遙、管暴理三喝個環(huán)印節(jié)商業(yè)孕地產(chǎn)慨開發(fā)麻和住激宅開舟發(fā)的客不同規(guī)劃鄭層面不同開發(fā)同流程不同利益珍關系不同理論嬸基礎不同客戶不同38商業(yè)腿地產(chǎn)絨與住墳宅開礙發(fā)的替區(qū)別土地圈開發(fā)雀流程土地炮獲取市場序調(diào)研項目給定位規(guī)劃壤設計銷售賺組織營銷釀策劃招商疼或銷步售商業(yè)墾地產(chǎn)沒開發(fā)地段節(jié)選擇稍是關勒鍵經(jīng)濟債環(huán)境乳分析贏和生穴活結線構研恭究區(qū)域份結構毀調(diào)查喬與城敢市發(fā)村展規(guī)刷劃研擁究商業(yè)兆發(fā)展垂規(guī)劃洽及政頓策研蛛究區(qū)域啊零售斥業(yè)結商構、餅商鋪流分布漂及經(jīng)頓營狀況傾的市蝕場調(diào)瀉查與乒分析典型弄性調(diào)什查與胃研究地區(qū)找未來可商業(yè)寺地產(chǎn)虧供應郵量分棋析消費蔽者消粱費行岡為調(diào)候查與獻研究項目凳立地肥條件覆研究商圈詞的確殺定和另研究目標足市場掠定位目標各消費兆群定計位目標外投資范小業(yè)榨主定衫位目標測經(jīng)營藏客戶已定位項目費經(jīng)營饞特色扔定位項目籃經(jīng)營玻方式背定位項目瘋業(yè)態(tài)給定位項目啟功能尤定位項目柿規(guī)模賀定位項目喬形象仇定位整體謹規(guī)劃緩設計建筑掀風格勸與立辜面設爬計商鋪平結構身與內(nèi)責部分或割方挪案根據(jù)彎業(yè)態(tài)檢不同荒的商鑼鋪功零能設激計景觀臺設計豆方案交通盈組織據(jù)設計健方案銷售招商銷售交樓開業(yè)清盤持續(xù)轟經(jīng)營住宅營開發(fā)地段伐選擇徑是關恥鍵宏觀牌市場改調(diào)研微觀狐市場此調(diào)研粥、供泳需分彎析消費巖者調(diào)糕研競品惹分析形象聾定位市場港定位目標領客戶霞群定輝位產(chǎn)品根定位整體關規(guī)劃繁設計建筑刃風格躺與立蓋面設鏟計戶型鏈設計景觀藍設計銷售臘團隊笑組建營銷威方式爹多樣鴿化銷售求團隊疫組建招商冰團隊仔組建以活軌動營披銷為柏主，呆較少俯投放代廣告服，廣叢告訴岡求以危投資攏理念村為主交樓持續(xù)尖經(jīng)營39區(qū)別1：商種鋪定指位首它先要族界定咱最終鐘用途商業(yè)霧最終嗚用途主的形著式及涌其組塊合較老多，嗽如全霞部長磨期持擁有、竿分散選出售昂、整滔體運煉營最呢終整少體出紹售、梢部分滾出售疑部分法持有踐等等杠，用鴿途不左同，麻產(chǎn)品門形態(tài)太也不薪同，赴因此歇需要爺首先躬界定商業(yè)諸定位柱和住幅宅定亮位的吩區(qū)別區(qū)別2：商窯業(yè)的墨可持釀續(xù)經(jīng)墳營至椅關重晴要，星是定軟位的輸立論家基礎無論千銷售億與否忍，判筒別定助位是指否得糕當?shù)陌咦钪卦僖獦怂釡适恰煞裾l可持占續(xù)經(jīng)稿營區(qū)別3：商搖業(yè)定哥位的猾結果華是界汪定效芳益最匪大化靜的業(yè)綿態(tài)組崗合區(qū)別4：與惜住宅港相比憑，商殘業(yè)定烤位更拒接近革于定鉛制生版產(chǎn)同業(yè)括態(tài)商備家對畜于商轉鋪的分需求殿除面君積、遇位置茂不同猴外，查其他鄙要求或基本忌相同理想斜的定豈位方曠法是粉，方嫂案落相地前蛋，至虹少主諷力店端已有記較為栽明確抄的意期向區(qū)別5：商肅業(yè)定呀位不霜是一宅次性揉工作商業(yè)餡定位托需要唐后期珠運營遼才能遇保證壩真正革落地再好侵的商慕業(yè)定倡位，2-敬3年，齊最長5年即參必須米進行罪調(diào)整頸，以氧適應鑼新的轎市場下環(huán)境40租金液收入自營貴收入銷售陜收入其他憤收入商業(yè)歇地產(chǎn)央的利紛潤產(chǎn)竄生模茫型更傳為復涌雜商業(yè)洲地產(chǎn)旬開發(fā)邀要平羞衡多盆種權萄益關柳系開發(fā)豆商小業(yè)摟主經(jīng)營碗者管理籍者消費仙者出售出租出租商業(yè)燭地產(chǎn)閥開發(fā)忠生態(tài)趨鏈商業(yè)毀地產(chǎn)桿開發(fā)蘿經(jīng)濟信效益眉基本頁模型住宅榴開發(fā)賓經(jīng)濟攪效益機產(chǎn)生秤模型總銷革售收好入（銷頓售額史）總成緒本利潤總收勇入總成磚本利潤投資溝者商業(yè)管地產(chǎn)慢開發(fā)楚和住窄宅開鑰發(fā)的暗不同規(guī)劃語層面不同開發(fā)扯流程不同利益壤關系不同理論蘆基礎不同客戶不同41商業(yè)思地產(chǎn)墊的三抹種贏范利模即式及爽五大兇贏利燈要點四42只租濤不售只售肉不租又租稿又售扎，且息租且撤售SO獵HO地產(chǎn)09年以欄前的藏萬科六佰擾本大成暢國際仗購物再中心萬象怪城中糧初大悅仔城贏利牲模式搭：在議“租嫂”和舍“售滴”之鋼間進槳行選刊擇注：硬“殺封豬派莊”原淚來是堵沈陽極萬達斯廣場晚事件樹后業(yè)恒內(nèi)送配給萬母達的紹“昵吩稱”倚，不杏過萬獸達現(xiàn)久在偏梳好養(yǎng)約魚了境。43盈利模式優(yōu)點缺點適用類型盈利模式優(yōu)點缺點適用類型只租不售分散出租1、租金高，物業(yè)升值空間大，開發(fā)商收益可最大化；2、容易改變功能或調(diào)整經(jīng)營3、未來容易出售1、需充分重視前期定位工作；2、需設立專業(yè)的經(jīng)營管理公司負責經(jīng)營管理，對招商能力、日常經(jīng)營管理能力的要求極高；3、經(jīng)營風險較大傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)內(nèi)大型商業(yè)、有足夠大的停車場及卸貨區(qū)；有豐富的本地商戶資源整體出租1、不需設立專門的經(jīng)營公司和配備專業(yè)的商業(yè)人員，交易簡單，結算方便；2、物業(yè)可進行抵押貸款；3、升值空間較大；收益低、在3~5%之間的回報率，即使物業(yè)升值，其套現(xiàn)的難度很大，采取這種方式還要加強對租戶的評估。沒有商業(yè)專才、資金實力雄厚、經(jīng)營相對保守的開發(fā)商，其物業(yè)面積一般不超過3萬m2只售不租1、相對省力且風險較低2、資金周轉快1、失去了更大收益前景的可能性；2、商業(yè)經(jīng)營不穩(wěn)定資金實力不夠、融資渠道有限、急于變現(xiàn)的開發(fā)商又租又售，且租且售分層或分片出租模式1、租金比整體出租高一些；2、風險分散、租金相對有一定保證；3、可進行抵押貸款，比整體出租更便于帶租約出售；4、靈活機動，某一層經(jīng)營失敗時，開發(fā)商能重新招租操作較簡便1、需重視前期的商業(yè)定位；2、需設立相應的管理部門及配備相關的商業(yè)專才；3、要求開發(fā)商建立儲備租戶資源庫，并具備極強的招商能力資金實力雄厚、有豐富招商資源和經(jīng)驗的開發(fā)商層（或片）與散結合出租模式1、大小租戶的結構使項目穩(wěn)定性提高；2、主力店的進駐有助于帶動其它小商鋪的銷售；3、有利建立完整的租戶資源庫1、要求具備很雄厚的自有資金；2、需設立專業(yè)的經(jīng)營管理公司和配備相關的商業(yè)專才，對主力店的招租能力要求極高3萬m2以上商場三種模商業(yè)畜地產(chǎn)言的盈舍利模猛式對紗比44端正已心態(tài)一榮同俱榮招商傘前置主題棍定位退出薦機制商業(yè)你地發(fā)遠開發(fā)逗商要煌具備世長線儉贏利鄉(xiāng)豐的心賴態(tài)：成功爛商業(yè)零地產(chǎn)退的利私潤遠漿遠高關于住簽宅開比發(fā)的根利潤商業(yè)之地產(chǎn)乎開發(fā)鋸商應滑具備易正視召風險暢的心恰態(tài)：商業(yè)浴物業(yè)跪長期缸運營鞏管理鬧中存漂在的執(zhí)風險挨也遠株比住睛宅開漆發(fā)來雀得更純大，炕因此樣需要竹有長慰期經(jīng)臨營、琴持續(xù)葬人力婦物力但投入餓的打腦算，刻不要覽期望搖輕松籃收獲長線齊贏利混與正茶視風盛險，虎就是沃應了姨“說堅得容極易做宏到難剃”的譽老話商業(yè)友地產(chǎn)努贏利繪要點45商業(yè)佩地產(chǎn)享贏利呼要點消費池需求缺得到刪便捷挨滿足開發(fā)拖商投資非者經(jīng)營擦者消費顯者管理薄者城市軍形象效、政擔績、難稅收殖增長拆、就孤業(yè)租金熱收入奴和估慰值的客增長挖掘般客戶役潛力家，實蝦現(xiàn)盈獵利和湊現(xiàn)金貪流穩(wěn)叨定，斯保證恥未來水發(fā)展客流訪穩(wěn)定勒增長撓、平沉衡消擴費者后和商耐家政府商業(yè)鼓地產(chǎn)澡開發(fā)遍經(jīng)營灰的利眾益共呢同體端正齒心態(tài)一榮北俱榮招商笨前置主題天定位退出搬機制46商業(yè)妹地產(chǎn)架贏利尊要點產(chǎn)品撥設計靠要以似最終糧使用揀者的豪要求某為準需要高事先供對商屈家進層行調(diào)戶研、靈征求正意見拘，對酒產(chǎn)品扇有特杰殊要仰求的貨業(yè)態(tài)套盡可鴉能提皆前簽愿訂意雕向書商業(yè)獄建筑桿開發(fā)禍周期寨長，盈招商她存在野競爭閑，要踢先下慢手為艱強商家物對消舞費者段的理霞解比刃我們焰深刻釣，開爬發(fā)商什的信址心基章礎是父商家榮的信饑心不當川家不例知柴測米油晉鹽貴圣。商炸家成躺功是遺整個配商業(yè)南物業(yè)工成功員的基英礎。端正計心態(tài)一榮流俱榮招商挎前置主題偉定位退出雕機制47商業(yè)摧地產(chǎn)寬贏利趕要點綜合海商業(yè)閱主題川定位這的自布主性曬是商參業(yè)能能力的碰集中淡體現(xiàn)東，也鈔是未疊來商均業(yè)物至業(yè)研犧發(fā)能田力的航基礎包括灑市場切定位艷、客痛戶定圈位、落業(yè)態(tài)繁定位主題菜定位鄙會隨筋著市庫場變拌化而坊不斷蓮優(yōu)化枝調(diào)整壓，這民是對疤運營沒管理鏡能力選的考凝驗端正銅心態(tài)一榮熄俱榮招商籠前置主題光定位退出懸機制48商業(yè)債地產(chǎn)技贏利賴要點選擇勒合適搞時機姓退出捉，是生中國麻商業(yè)怠地產(chǎn)撓運營須鏈條撈必須扯解決既的最轟后一谷個問利題退出聾機制辦是提揭高項岸目IR幼R水平困的關傍鍵可選稿擇的梢退出祝機制悉有：木發(fā)行RE盤IT茄s、投池行或悔基金鬼收購京、分辮拆后IP收O、股忌權交湊易、氧資產(chǎn)壩置換蕩、整標售、勇散售驅等端正童心態(tài)一榮椒俱榮招商誓前置主題港定位退出割機制49如何交進行揭商業(yè)段定位五如何廁進行隨商業(yè)誕市場回定位如何臘進行痰商業(yè)引業(yè)態(tài)煩定位如何緊進行驕商業(yè)資客戶晌定位如何叢進行究商業(yè)女價格算定位商業(yè)生定位拼的內(nèi)蹄部資拼源整殖合50如何痰進行經(jīng)商業(yè)租市場辰定位項目保立地采條件需研究項目仍經(jīng)濟趕環(huán)境鼓的分他析和捐生活轟結構接研究區(qū)域甚城市神結構接調(diào)查饑與城罷市發(fā)頌展規(guī)羊劃調(diào)查商業(yè)怒發(fā)展夜規(guī)劃銅和政水策研魯究輻射秒?yún)^(qū)域晝（商代圈）碑的確銷定和散商圈錫結構姻分析競品夠及消示費者鮮分流炸、招母商資灰源競抵爭性太研究市場你定位梳的推耍導思畝路本案輔市場椒定位＋＋＋＋＋51[項目纖立地肢條件堵研究]項目秀基本憂指標——與北敢美洲巡壽和歐種洲相土比，愚中國籠商業(yè)懸用地廟地塊很相對司較小鹿、容尼積率蓋較高付，加添上一過些限蘋高等不因素件，商散業(yè)設川計很摔考驗吃功夫吵；有頭些城艙市對托于用妥地性火質分訪類更耐細，說要特鄭別注扔意，演如北姨京，滑寫字忽樓和燃零售戲商業(yè)亭的用幕地是棵有區(qū)臣別的桶。道路胖類別編研究——依用昌途分蚊交通湊樞紐脹、連畫接通故道、廟交通賽干道抬、商批業(yè)干烏道，菠如王虛府井甚大街驢商業(yè)腎干道闖，朝脂外大浪街兼測具商仇業(yè)干萄道和賣交通慘干道支雙重曠功能砍，商業(yè)印干道糟是最規(guī)好的午道路睜類別技，其襪次就步是靠鎖近商紐奉業(yè)區(qū)閉的交思通干矩道；交通牙易達裁性研剃究——是否科有障丸礙物沈（如課交通群欄隔哄），令消費老人群燙本項氣目的喪車行啟和人班行來慨外部紋交通格動線伐；周邊裙環(huán)境計和目跑前商堆業(yè)設賞施研釣究——類似駛我們治的競俊品研蒙究，蕩但也辨不完段全相興同。月對于翼商業(yè)洲來說講，“扎堆”往往副是個橡好事圾。宜混利用肝可借累鑒資信源，稈進行旱業(yè)態(tài)賓錯位殘或互畫補性蠅經(jīng)營陶，共五享客來流；如何騎進行茶商業(yè)喘市場頁定位52[項目換經(jīng)濟顯環(huán)境乘的分處析和享生活顆結構雁研究]總人肝口及艦地區(qū)躺人口堪結構首、職白業(yè)構題成、欣家庭業(yè)戶數(shù)墊構成樹、收附入水泳平、殖消費疊水平巧等GD悉P發(fā)展結狀況帽及產(chǎn)巨業(yè)結剛構情糕況政策時分析盤（城格市發(fā)要展規(guī)秤劃、墊商業(yè)灘網(wǎng)點齡規(guī)劃推、商堡業(yè)相階關政某策）全社芳會消盯費品村零售嘴總額全市融商業(yè)而增加偷值城鄉(xiāng)寫居民型的人灘均可測支配驕收入城鄉(xiāng)凝居民渡儲蓄侍存款愚余額開發(fā)郵任何膝一個翼項目盒都涉亭及經(jīng)甩濟環(huán)邁境的竊分析任和研攤究，拼尤其臉是商新業(yè)房羅地產(chǎn)暢項目姓，其留開發(fā)慘周期丸長、康投資統(tǒng)大，質受經(jīng)壺濟發(fā)跨展和論政策諸的影少響更首大。如何栽進行腥商業(yè)烏市場結定位53[區(qū)域夢城市戰(zhàn)結構雹調(diào)查諒與城綿市發(fā)謠展規(guī)兄劃調(diào)劇查]公共濃設施宮狀況交通挽體系平狀況道路周狀況柱、通哥行量城市般性質團與功瘦能特剩點各項級城市果的機洽能城市和規(guī)劃如何燃進行臭商業(yè)貌市場斯定位54[商業(yè)不發(fā)展察規(guī)劃切和政寬策研團究]城市云商業(yè)爬發(fā)展遍目標城市于商業(yè)促網(wǎng)點惹規(guī)劃商業(yè)不流通嚼領域屑的主悼管部餐門是巧商務震部（蓬局）躲系統(tǒng)肝，娛同樂休屋閑業(yè)厭態(tài)的扯主管引部門老是文澆化部幟（局所），議需要船加強搬密切究的聯(lián)孕系，區(qū)以獲奮得必自要的鎖政府尚資源相關模部委府（發(fā)少改委勇、商文務部晃）對匯于商雙業(yè)，生特別毅是社晨區(qū)型卻商業(yè)替會出噴臺相份應規(guī)痛范性督文件怎；建設林主管踢部門焰、商粘務局擔會對座有關蓮商業(yè)鑰的規(guī)響劃、輩設計硬制定情一些梨標準陡；所在漿城市真商務香局會連根據(jù)寇國家賀十一窄（二……）五制規(guī)劃白，制豪定相政應的悅中期努商業(yè)劑發(fā)展路規(guī)劃如何失進行魚商業(yè)朝市場類定位55[輻射掘區(qū)域螞的確原定和埋零售暮業(yè)結筆構研虜究]地區(qū)推間的族銷售餐動向商業(yè)聯(lián)地區(qū)脈間的振競爭纖狀況業(yè)種堆間的功銷售磨動向大型致主力劃店的齊動向以上綁綜合喂反映德的各仍項指陶標和刷內(nèi)容辣為項鋒目的輔市場羞定位插、業(yè)陵態(tài)設糞計、經(jīng)濟湖效益預測屈提供定性的參少考分安析。如何鐘進行漠商業(yè)熄市場菌定位56[競品秀及典幻玉型性哄案例糠研究]規(guī)?？土髑辶刻峁╄b的產(chǎn)哲品或健服務鍵、收騰益情諷況交通鞭來源優(yōu)劣茶和劣捐勢從以符上幾苗個方襯面分搞析其讓現(xiàn)狀挑及結費構特急點，庭以便盾做競罪爭分個析，禾進行差異棒化的定瞧位，奴同時難提煉歷出本豪項目可可借鑒和需鄭要規(guī)避的因優(yōu)素。策重點均在于襲能否“借力逃打力”，共阻享客疫流。如何傭進行盲商業(yè)兼市場狂定位57[消費閥者消許費行踢為的繭調(diào)查倘與研繁究]人口始結構消費利水平消費燦行為染分析收入騰水平交通亮和出顛行方惑式通過剝以上途方面倡對消涉費者哲消費劑行業(yè)尊進行嚼定量乳和定仇性研農(nóng)究。如何獵進行旬商業(yè)振市場酸定位58市場鈔定位嘉傳達歌的是平項目炎的精猴髓、浴項目誓的宗研旨籠統(tǒng)譜說，押或通俗俗地沸說，淋定位明手法珠有兩濕大風賣格穩(wěn)健社定位VS品牌躍定位穩(wěn)健火（大慢眾化溝）定沾位法罪：該定算位方帖式可違以取氣得穩(wěn)供定收抄益，核市場盛風險聯(lián)小。擱適用結于兩遣種情吊況：1、區(qū)蒜位相聚對較傻好，討所在背地有盯足夠獅消費逢群；2、沒閱有激泰烈競蓋爭；3、公族司傾犬向采冠取穩(wěn)京健的巡壽經(jīng)營面策略——先存纖活，巷以后線根據(jù)葵市場殿情況致再優(yōu)丘化調(diào)鐵整業(yè)媽態(tài)品牌皺（特尚色化令）定綱位法結：表現(xiàn)驕在兩哈方面意：特湯色主層題、鴿特色捷服務圈。該霞定位宗方式大市場蕉風險灣較大琴，但純一旦勵成功產(chǎn)，較疑易形靜成品標牌，利具備訓不可節(jié)替代絮性，贊從而午具有屠競爭章力。濟適用壩于兩息種情摘況：1、C、T類土警地，上本地砍消費板群體半不足殃；2、商蹲圈內(nèi)刮競爭蛙激烈敞，不良得不淋采取繁互補磚經(jīng)營炊策略菌；3、爭段創(chuàng)品裹牌的濤項目如何炮進行扯商業(yè)針市場蛛定位59如何綠進行涂商業(yè)幣定位五如何倦進行抗商業(yè)事市場煤定位如何望進行去商業(yè)員業(yè)態(tài)退定位如何倉進行致商業(yè)族客戶尤定位如何鐘進行北商業(yè)傭價格勝定位商業(yè)踢定位苗的內(nèi)購部資備源整厚合60如何主進行馳商業(yè)維業(yè)態(tài)賓定位商業(yè)漆地產(chǎn)但項目辭的業(yè)恰態(tài)組名合定欄位不是吳一成絕不變的，幣隨著飽客觀葬市場項條件環(huán)的變變化，絡項目刪的業(yè)傍態(tài)組布合會滲發(fā)生伙一定穩(wěn)的變淘化，居從最姓初的鍬業(yè)態(tài)籌組合新到穩(wěn)定的業(yè)恩態(tài)組夫合，殲必定綠要經(jīng)若過一狗個陣痛代期。61初步貢業(yè)態(tài)倦規(guī)劃根據(jù)份商業(yè)凈地產(chǎn)堡項目嗚所輻請射的度商圈船消費棋群的揮特性毅，消灣費習勝性及俯潛力隱后，房誠評選集客這力強仰且具始市場棚競爭告力的嘴業(yè)態(tài)請組合。初步雷業(yè)態(tài)哨組合驗定位商圈業(yè)態(tài)普查供給面調(diào)查消費者意見調(diào)查需求面調(diào)查根據(jù)掙商業(yè)相地產(chǎn)肝項目我所輻另射的顏商圈獸范圍體的業(yè)紗態(tài)普臉查結飛果，稼選出商業(yè)滾機能里較強旬的業(yè)井態(tài)，并委兼顧呼涵蓋冒各類脆型的鑼業(yè)態(tài)厭。參照國內(nèi)外標桿商業(yè)地產(chǎn)項目的經(jīng)驗，并配合租賃管理，使店鋪均能在效的經(jīng)營管理制度下運作，可以達到績效相互補充的功能。國內(nèi)外標桿項目經(jīng)驗參照如何河進行賤商業(yè)謙業(yè)態(tài)慢定位62項目幅初步敞經(jīng)營購業(yè)態(tài)似比例茄試算爽方法壤：供給蔥面商縫圈各業(yè)態(tài)違營業(yè)忍額的惡比例，與賽需求徑面的肌消費鐘者最配常去敬的業(yè)態(tài)洽的消則費比班例，再援加上堆消費墾者最希望正增加尺業(yè)態(tài)汁的消詠費金洞額的鐮比例，三碑項比菌例平蒜均之孤后，陸得出瘡商業(yè)盆地產(chǎn)睡項目業(yè)態(tài)辨發(fā)展鈔規(guī)劃下比例族及面散積分姻配比巴例。如何秀進行穴商業(yè)舉業(yè)態(tài)預定位一個王關鍵役概念濤：坪效簡單轟說，誘就是丟某業(yè)粉態(tài)每竄平米任的營耍業(yè)額否。我們勵知道下了某俯業(yè)態(tài)部營業(yè)鋼額合逗理總星量，創(chuàng)就需棒要根據(jù)憐經(jīng)驗確定效坪效圍參數(shù)跪，根吳據(jù)坪罷效，乒即可褲推得顧我們失所需壘要的皆某業(yè)期態(tài)商欣業(yè)面曬積。63項目駛業(yè)態(tài)屋定位豆最終廊確定脆：初步醬業(yè)態(tài)著定位主力油店招訓商反嚼饋調(diào)整粥業(yè)態(tài)臨組合確定靠設計汗方案娛、政格府報取批如何堡進行猶商業(yè)芳業(yè)態(tài)與定位64如何族進行答商業(yè)飼定位五如何吩進行草商業(yè)同市場階定位如何喘進行起商業(yè)師業(yè)態(tài)脖定位如何恥進行催商業(yè)捐客戶貢定位如何沖進行摟商業(yè)楚價格便定位商業(yè)盡定位鋒的內(nèi)蘆部資皂源整擊合6566如何敗進行遼商業(yè)老定位五如何納進行饅商業(yè)隸市場才定位如何程進行策商業(yè)訪業(yè)態(tài)姿定位如何靠進行個商業(yè)的客戶康定位如何鉆進行秩商業(yè)乞價格配定位商業(yè)悠定位盤的內(nèi)眼部資似源整設合67價格羊定位倘的重季要性地段與價格是影調(diào)響商塞業(yè)物落業(yè)成命交的糟兩大末因素疫，而牢其中地段眉是一法個固攜定不俘變的因概素，磁可塑桂性程臂度不殘高，價格骨則是末一個淺可變手因素，在處市場稠競爭芝中可遮根據(jù)竊對手蕉的情云況進弟行調(diào)味整，旅在地湯段因忘素基暑本一螺定的織情況逼下，林價格保因素男對商斧鋪成如交將晚起決搭定作羞用。如何響進行敏商業(yè)檔價格艱定位請記桿?。涸谥胁蕠螳I陸的運土地驚制度撞現(xiàn)狀糾條件個下，霧不管暗我們持的口暗號是枝不是幫：只愁租不捎售，銳我們治的終諷極目卸標仍定然是謠：賣掉鉤?。ㄕ嫫に祝№撐覀儔艖摬m更文積雅一玻些，基那應窄該叫交：退出綱?。?8市場壤比較舟法成本駕定價無法銷售讓價格=開發(fā)芽成本+發(fā)展瘦商目麻標利追潤租金愛反推澡法這就投是大茫家熟南悉的悶、萬決科多驢年來泄在住許宅行拿業(yè)使儀用的澡定價那方法。從橫理論騾上看敲，這我個定疤價方則法能叢夠達良到發(fā)筋展商著收回壟投資鏟、賺愿取利干潤的腥開發(fā)久目的額，但站亦在投亮資者污的角饑度來爆說，夜這個系定價襪只能播作為爸參考嚼價格，銷蠢售價氣格的拌確定淘必須黎符合牙商業(yè)讓物業(yè)奴市場母需求續(xù)狀況濟和租伸金水掏平。由于頌開發(fā)射成本高和目見標利悔潤兩薦個方年面都演是由曬發(fā)展蔥商決織定，殺以成睛本來性衡量壘和擬刑定商廢鋪價但格是產(chǎn)不科甩學和賣不全哀面的艘，很牢容易琴會造亭成銷董售價筒格與彎市場屈需求頌脫節(jié)縮慧。如何芒進行寇商業(yè)艦價格烈定位69區(qū)域濃商鋪蓋價格分平均顧水平+項目店硬件械條件負特征+類比貓項目爆商鋪就售價市場榆比較挨法成本筐定價徹法租金勤反推霧法如何晨進行碰商業(yè)爬價格內(nèi)定位701地理位置2交通通達性3周邊消費者覆蓋能力/客流通達性4區(qū)域商業(yè)發(fā)展及競爭態(tài)勢5項目物業(yè)條件基礎規(guī)劃布局商鋪層數(shù)業(yè)態(tài)限制6項目物業(yè)結構進深面寬設施配備情況內(nèi)部交通差及視野差問題市場刃比較避法影跳響租猴售價饑格因弄素如何配進行千商業(yè)危價格絞定位71市場淘比較麗法確執(zhí)定項升目價容格均散值：因素地段外部交通條件周邊住宅及人流量商業(yè)競爭環(huán)境項目物業(yè)條件項目物業(yè)結構總分售價分數(shù)2620710730100***對比項目***************************本案樓層焦差價衰的考芬慮：樓層價格關系對比首層項目均價水平的110%-130%二層項目首層價格的65%-75%三層項目首層價格的40%-60%如何殖進行腸商業(yè)批價格