年南京某商業(yè)地產(chǎn)項目市場

南京****

項目商業(yè)部分市場研究

****集團商業(yè)地產(chǎn)事業(yè)中心2005年7月20日

本報告的主要目的在于為****南京**·**項目商業(yè)部分的銷售提供支持，為該項目的商業(yè)策劃、廣告推廣、銷售等環(huán)節(jié)提供市場研究方面的依據(jù)，并且明確項目的商業(yè)規(guī)劃和業(yè)態(tài)經(jīng)營布局，制定招商執(zhí)行和營銷推廣策略，最終達(dá)成促進(jìn)項目商鋪去化的目的。本報告的主要目的本報告的邏輯思路市場研究項目分析產(chǎn)品建議商業(yè)規(guī)劃招商策劃營銷推廣商鋪去化邏輯推理雙向互動目標(biāo)指向項目概述篇——內(nèi)容提要項目所在地塊分析項目基本情況分析

項目所在區(qū)域交通環(huán)境分析項目SWOT分析********配套商業(yè)項目位于南京市河西新城西南部的奧體中心板塊，與已建成的南京奧體中心斜對，與建設(shè)中的藝蘭齋美術(shù)館和金陵圖書館隔路相望。項目所處位置屬于未成熟區(qū)域，是河西新城的西南板塊，屬于南京市最西南片區(qū)，但是未來南京市規(guī)劃中兩大市級商業(yè)中心之一，也是地鐵1、2號線交匯處。項目南臨河西新城東西向主干道夢都大街，東靠建設(shè)中的奧體新城，向西遠(yuǎn)眺長江和江心洲，和建設(shè)中的**景觀大道和綠博園比鄰而居。項目區(qū)域位置和方位分析項目位置示意圖(圖略)N項目商業(yè)部分位置和分區(qū)示意圖12345項目商業(yè)部分實景項目概述篇——內(nèi)容提要項目所在地塊分析項目基本情況分析項目所在區(qū)域交通環(huán)境分析項目SWOT分析項目地塊概況本項目**景觀大道和綠化帶第壹區(qū)等文化街區(qū)夢都大街樂山路地鐵1號線站點造價約5億美元的奧體中心奧體新城項目地塊周邊社區(qū)環(huán)境項目周邊目前基本沒有常住人口，因為周邊的大盤還沒有業(yè)主入駐。但是周邊在建在售的大盤都規(guī)劃了較大建設(shè)體量，未來入駐人口可達(dá)6萬人:****：占地182190平米，建筑面積292430平米，規(guī)劃入駐2072戶；奧體新城：占地90萬平米，建筑面積：120萬平米

，預(yù)測入駐8000戶；紫鑫中華廣場：占地17萬米，住宅建面26萬平米，預(yù)測入駐2200戶；歐洲城：占地面積13.8萬平米，住宅建面14萬平米，規(guī)劃入駐635戶；金馬驪城：建筑面積172233平米，預(yù)測入駐1500戶；萬科光明城市：占地13.36萬平米，建面27.60萬平米，

預(yù)測入駐2300戶；中海塞納麗舍：占地12萬平米，建面17萬平米，預(yù)測入駐1600戶；

萬達(dá)華府：建筑面積10.18萬平米，預(yù)測入駐1000戶。除了離項目較遠(yuǎn)的永隆家具城和陶瓷市場外，目前項目周邊沒有營業(yè)中的商業(yè)設(shè)施，但周圍規(guī)劃中的商業(yè)體量很大，中央商務(wù)區(qū)的底層商業(yè)配套就高達(dá)58萬平米，奧體場館及中央公園部分商業(yè)配套15萬平米，周邊主要開發(fā)樓盤的商業(yè)配套13.85萬平方米。也就是說，未來兩年內(nèi)項目周邊上市的商業(yè)物業(yè)供應(yīng)量有可能達(dá)到87萬平方米，對河西新城的消費人口來說，這是一個巨大的體量。項目地塊周邊商業(yè)環(huán)境項目地塊周邊商務(wù)環(huán)境河西CBD位于河西新城區(qū)中部，是新城的核心區(qū)，將承擔(dān)新城最主要商務(wù)功能，CBD區(qū)域總投資100億元，總建筑面積240萬平方米，由16幢標(biāo)志性建筑組成，最高達(dá)238米。其中，寫字樓30萬平方米，商業(yè)用房58萬平方米，酒店式公寓42萬平方米。

河西新區(qū)中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃建成南京新的商務(wù)、商業(yè)、金融和保險中心。

項目概述篇——內(nèi)容提要項目所在地塊分析項目基本情況分析項目所在區(qū)域交通環(huán)境分析項目SWOT分析項目所在地區(qū)的道路交通設(shè)施項目周邊道路交通設(shè)施比較完善，到2005年底建成應(yīng)天大街、夢都大街、奧體大街和江東中路等12條主干道和24條支線道路，形成河西交通的縱橫道路網(wǎng)，以上這些主要道路和本項目距離都在1km左右；項目西側(cè)是規(guī)劃中的**景觀大道，屆時將建成河西新城臨長江岸線的**觀光軸線，同時也是貫通河西西部地區(qū)南北向的交通干線；遠(yuǎn)期道路規(guī)劃建設(shè)通過江心洲的連接貫通長江南北的過江隧道和地鐵二號線過江隧道，使河西新城和江北新區(qū)直接連為一體。項目所在區(qū)域交通環(huán)境分析夢都大街實景東側(cè)樂山路夢都大街綠化項目東南跨江大橋項目所在地區(qū)的軌道交通分析

路線：一號線線路全長21.72公里，共設(shè)16座車站，一期工程南起奧體中心，經(jīng)新街口向北至邁皋橋，形成南京主城區(qū)中軸線的快速交通走廊。

工程進(jìn)度：

2000年底開工建設(shè)，2004年實現(xiàn)“電通”以及車輛上線熱滑目標(biāo)；2005年9月全線正式建成試運營。路線：二號線線路全長21.63公里，線路主體沿南京東西中軸線與一號線在新街口相交，并在項目附近的元通站和一號線相交。二號線共設(shè)車站18座。工程進(jìn)度：建設(shè)工期5年，計劃在2004年底開始動工，2005年十運會后展開全面建設(shè)，預(yù)計于2009年全線建成通車試運行。一號線簡介二號線簡介項目相關(guān)的軌道交通與規(guī)劃**大道北起三汊河大橋，南至長江三橋的天后村立交，西臨長江，全長約15.5公里。道路紅線寬度為60米，雙向八車道，設(shè)計時速為80公里/小時，道路東側(cè)預(yù)留了20至30米綠帶，中分帶寬度為2-20米不等。在本項目西側(cè)（即緯八路至青石埂路段）設(shè)置了長為958米的下穿式隧道，不會影響奧體中心西側(cè)文化廣場的景觀和休閑功能；**大道是聯(lián)系長江一、二、三橋的重要通道，是南京主城“井字加外環(huán)”快速環(huán)路體系的組成部分，和繞城公路一起形成包圍主城的外環(huán)線；**大道是服務(wù)奧體中心最重要的快速通道之一，為河西地區(qū)與主城中北部地區(qū)間的聯(lián)系、以及河西地區(qū)南北向中、長距離出行提供了便捷通道；**大道是**風(fēng)光帶的組成部分，具有道路交通和城市景觀雙重功能，體現(xiàn)南京**城市特色和河西新城風(fēng)貌，這對本項目去化是利好消息；**大道（緯七路—緯三路段）全長4.4公里，是最早規(guī)劃建設(shè)的一段，是為奧體中心快速交通服務(wù)的關(guān)鍵一段，同時也是本項目西側(cè)導(dǎo)入人流的唯一通道。本段道路原計劃在10月份十運會開幕前通車。**景觀大道的規(guī)劃建設(shè)**現(xiàn)景觀吃大道項目錯概述裳篇——內(nèi)容砍提要項目所在地塊分析項目基本情況分析項目所在區(qū)域交通環(huán)境分析項目SW此OT分析項目優(yōu)勢分析——拼St穿re何ng邪th秧s品牌鍵優(yōu)勢**帥**斃作為憑國內(nèi)貓知名集的房焦地產(chǎn)得開發(fā)觀企業(yè)顧，具喪有很訂高的奴知名代度，理項目盡自然匪也就勸具有扯品牌映優(yōu)勢素；位置任優(yōu)勢項目慚地處蹄河西努新城濾的中耐部建山設(shè)區(qū)鴨內(nèi)，暑毗鄰強建設(shè)滾中的泄中央早商務(wù)詳區(qū)，掘和規(guī)閱劃中征的南收京市竭第二籍大市燦級商換圈相膨距不曉過數(shù)索百米歪，未摟來前恒景看亮好；項目優(yōu)勢分析——慣St恐re嶄ng核th粉s環(huán)境補優(yōu)勢項目勇南面腎是藝撕蘭齋統(tǒng)美術(shù)熔館和騰金陵使圖書顛館，良西面腹是建璃設(shè)中醫(yī)的綠蛋博園墊和*瀉*景允觀大民道，皇和規(guī)桐劃中員的文崗化軸狐線不在過百思米，噸可以籠說具量有優(yōu)足越的初周邊抽環(huán)境員；交通緩優(yōu)勢河西惕新城豎交通柜規(guī)劃亡起點典高，簽道路察網(wǎng)絡(luò)扯完善繳，項磨目周杏邊有柔多條昆通往岸市中樸心區(qū)陪的道丙路，芽地鐵養(yǎng)一號垂線9月份魚即將僵開通覺，二庸號線抖和過幼江隧發(fā)道也搬要開瞇工建免設(shè)，餃這些畏都在線項目斬周邊仍，給傾項目培以交誓通保代障。項目劣勢分析——鑰We戚ak箱ne照ss猛es區(qū)位察劣勢河西蜘新城絮雖然堅作為細(xì)南京輔市重亡點開丙發(fā)的火新城趟區(qū)，擊但是負(fù)開發(fā)唱時間淘短，販不夠張成熟家，河撓西在吼南京狐人眼予里仍攜然是特城市雞邊緣瘋地區(qū)錦?？伤哉f悼，在妹當(dāng)前驅(qū)河西驅(qū)的區(qū)菌位仍素然是森不可簽擺脫節(jié)的劣居勢；設(shè)計藥劣勢項目鄰是商宋業(yè)用瞞途建宰筑，暢但建漸筑設(shè)虧計理重念不驚夠先拘進(jìn)，域仍然午沿襲溪了很末多住漿宅設(shè)絡(luò)計的盼做法播，導(dǎo)祝致建鍋筑設(shè)原計和覺功能過設(shè)計沉存在散很多束不足跟，不覺能很蠢好地婚滿足戶商業(yè)嗽經(jīng)營猶對建箱筑產(chǎn)捐品的昏要求木；項目劣勢分析——愿We畜ak尤ne編ss始es產(chǎn)品策劣勢由于王項目時地塊瞎的限烈制和濁建筑神設(shè)計塑上的瀉缺陷焦，再迷加上腫土建領(lǐng)工程買已經(jīng)山竣工壺，建跌安工拾程也私基本櫻確定吹，導(dǎo)奴致建步筑結(jié)賢構(gòu)、聚空間連布局棋、交搖通動啊線等公方面關(guān)的很樣多產(chǎn)濱品缺貍陷很習(xí)難彌媽補，惱或者騾是改另造成佩本太竿高，蔑又要寨面臨禁規(guī)劃斑報批脖的問辭題；周邊何環(huán)境紀(jì)的劣絞勢項目究周邊盛南向礎(chǔ)是八荒車道糟主干米道夢絹都大脹街，脅道路鞋交通愛功能秀的突浙出給患項目礎(chǔ)南北回向人繩流起賽了阻泰隔作由用，資使項目預(yù)外部慚動線亂很難惱組織摧。同幫時項坡目前歡方預(yù)魂留了捏寬20米的誘市政民綠化紡帶和10米的黑建筑撕退讓世線，挪綠化夸帶又域是比兵較高弊的植積被，譯嚴(yán)重手阻擋粘了視豈線，花阻隔胃了人臘流。項目機會分析——而Op薄po慌rt灘un榨it漲ie摟s政策速帶來捎的機緣瑞會河西趟新城收的開笑發(fā)是慢南京舌市的液既定貼政策睜，未盞來兩易年內(nèi)娘南京的市還玻要陸掃續(xù)投象入和隙吸引大高達(dá)34劈燕0億元捆的投霸資建肺設(shè)河王西，汪而且勺會繼形續(xù)給汽予政解策傾罪斜，者這都蜻是項鋪目持堪續(xù)看還好的末支撐倒，也貿(mào)是發(fā)擱展機漁會；十運長會帶吵來的煮機會10月12日全記國十拋運會久在奧幅體中艙心舉票行，甚這會居帶來抄來自比全國富的人幸流，跌短期爪內(nèi)將嫌會大楊大提雕高項改目所嚷在地狗區(qū)的萬人氣么，也械會提巨高項巷目的脊知名渾度。復(fù)這是膽個借寫機進(jìn)瞧行項怕目推善廣的侄大好車時機運；搶占攝市場灑先機任帶來牧的機盯會目前徑奧體喇板塊諒甚至近整個買河西禽中部柱地區(qū)諸都沒邁有在屬售的數(shù)商業(yè)虎項目編，很董多商哲業(yè)項綱目還刷沒有謊上市粗，本賭項目洞及早萄推出黨，會電搶占之一部午分目紀(jì)標(biāo)客皂群，霧同時喪也具純有相段對人梢們升浪值預(yù)孫期的筍價格并優(yōu)勢坐。項目威脅分析——絹Th末re轉(zhuǎn)at秒en說s宏觀礙調(diào)控雷政策餓的威思脅受南湖京市搭房市侍調(diào)控舊政策騙的影溫響，烏南京揮房市爐開始莫進(jìn)入麥調(diào)整慌區(qū)間飯，這恐可能斑會打介擊投桃資者刪的信蔬心，衛(wèi)降低糞他們糞的良香性預(yù)搶期，擱使更適多人瀉加入而到觀蠶望隊劇伍中視去，予這對增項目轉(zhuǎn)的營止銷推汁廣十伴分不卷利；消費維能力萌不足攏的威旗脅項目文所在懶的河亦西新趟城中圓部片共區(qū)基犯本沒猶有常攪住人昨口，自到明賀年中隆周邊租大盤艱全部島交房軍入駐育，也標(biāo)不過6萬余匠人，津而北描部片在區(qū)又爹距離艷遠(yuǎn)，顛難以恰輻射嗎到，須所以獻(xiàn)存在肅未來伙消費揚支持翠不足視的威麥脅；競爭賺對手館的威盜脅項目躲周邊章的奧擾體板粉塊未冶來一被年內(nèi)散將有抽多達(dá)刺七八碰個商汽業(yè)項丟目上斷市，節(jié)供應(yīng)器量將濫超過10刃0萬平銳米，撈這對匆項目且的去犁化是夢巨大叛威脅宇。市場駛研究功篇——內(nèi)容針提要南京市及河西地區(qū)商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展分析南京暢市及泡河西化地區(qū)丟經(jīng)濟早社會則發(fā)展貿(mào)分析河西地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及分析河西地區(qū)商業(yè)經(jīng)營性物業(yè)競爭性分析河西新城總體規(guī)劃和建設(shè)情況分析南京麻市宏葡觀經(jīng)囑濟發(fā)成展水污平近幾裂年南走京市押經(jīng)濟哨發(fā)展索情況嚼良好的，地薯區(qū)生恨產(chǎn)總況值保翼持穩(wěn)裳步的咳增長仍，0趴3年葬的增舟幅達(dá)詞到2吃0%括。20液04年由躺于國絹家實園行一谷系列獨的宏爺觀調(diào)牲控政征策，陰使得秩增幅始速度尾有所猛減緩之，但嶺總量辮增加賺很快千，0皺4年臣南京焦市的乞地區(qū)腸生產(chǎn)雹總值粥為1偷91肺0億麻元。南京對市宏懶觀經(jīng)拆濟發(fā)哀展水航平河西暈規(guī)劃暈面積92慌km2，建瞎鄴區(qū)逃就占賀了82淚km2，建成鄴區(qū)20額04年地薪區(qū)生使產(chǎn)總晝值24億元磚。固剝定資奧產(chǎn)投膛資增該長迅悉速，句達(dá)到40多億鋤元。河西躲地區(qū)脾的經(jīng)臣濟發(fā)逼展水郵平河西醬新城晃的東朵部臨躬秦淮伐河規(guī)膀劃了球南京蛛新城姿科技楊園區(qū)降，園素區(qū)定毀位于瞎高新掉技術(shù)嗚產(chǎn)業(yè)梁園，際首期昂規(guī)劃米面積4平方掏公里委，重仙點發(fā)多展信慣息技塔術(shù)、仿生物糊技術(shù)汁產(chǎn)業(yè)撐和知兆識型燙服務(wù)裹業(yè)。園區(qū)章距南鹿京祿血口國凈際機妨場20公里邁、新升生圩配港22公里擊、新或街口恥商務(wù)棵中心7公里映、河副西新吃城商錢務(wù)中亭心1公里賴。園區(qū)功突出響“都那市工匠業(yè)、蘿樓宇符工業(yè)柳、觀艇光工黃業(yè)、取服務(wù)被式園幣區(qū)”貓四大譯特色擱，整犬個園強區(qū)劃餃分為烘生活晚配套意區(qū)、遺加工白制造閉區(qū)、棋研發(fā)糊創(chuàng)業(yè)季區(qū)、敢商業(yè)德服務(wù)近區(qū)、獵食品洞生產(chǎn)還區(qū)五賓大區(qū)挪域，茫將是訊未來筐河西澡地區(qū)菜主要岸的工剩業(yè)發(fā)值展基滅地。河西農(nóng)地區(qū)趴的工示業(yè)規(guī)屬劃河西謀新城柏規(guī)劃王區(qū)包衫括了熄建鄴目區(qū)全洽部和不鼓樓姐區(qū)、冤下關(guān)伶區(qū)的艇一小捏部分島，其乘中建掠鄴區(qū)在是主臂體，室占了酸河西泛新城毛的80％左饅右。河西捐新城謀的開取發(fā)建博設(shè)由盤南京兇市河斃西建章設(shè)開蟲發(fā)指狗揮部皆負(fù)責(zé)派，主尿要由終建鄴丹區(qū)落捐實建珍設(shè)。傭河西醫(yī)建設(shè)粱指揮寸部是搏南京蝴市政紙府派惠出部萌門，祝具有橡行政予管理優(yōu)職能倘，但查不是森一級服政府愿機關(guān)匹，未窗來河漿西新唐城的采建設(shè)遠(yuǎn)管理明將主掘要由敏建鄴耍區(qū)來羊承擔(dān)塑。河西急現(xiàn)有像常住土人口29萬左喘右，球流動棵人口10萬左銷右，癢主要福分布眉在應(yīng)尚天大演街以巴北的謝河西廉北部烘片區(qū)預(yù)，中海部建卵設(shè)區(qū)乖和南鄰部規(guī)臥劃區(qū)挑常住丙人口光很少握，只兼有不騰到2萬人姜。河西襯地區(qū)鄙行政功區(qū)劃瘦和人服口分開布河西禮新城偽區(qū)規(guī)掩劃人瘡口總穗量約夾為55萬人砍，其傲中北坑部33萬人鬧，中鍵部19萬人線，南誼部3萬人密左右呈，規(guī)貧劃形祥成北承部中災(zāi)檔住摘宅區(qū)簽，中考部中核商檔洗住宅色區(qū)，盡南部棉高檔逢住宅濤區(qū)。咱奧體齒新城鋸、金睬馬酈劫城、濕世紀(jì)綿星園舊、歐及洲城疫、*絲式**揚*、表光明呢城市禍、嘉增業(yè)陽惡業(yè)城農(nóng)等大理型居憤住區(qū)活的建培成，淘將使侄河西委新城竊區(qū)的屋居住貿(mào)環(huán)境襲和人叛文環(huán)剝境得饒到極旁大提榴升。新城養(yǎng)區(qū)人衰口密芽度控鮮制在肌每平戶方公趕里1萬人伶左右姨，十妄年內(nèi)階，力腦爭承慮載老怒城區(qū)客疏散擠人口20萬。河西垮地區(qū)梯行政參區(qū)劃嬌和人護(hù)口分即布市場工研究續(xù)篇——內(nèi)容狀提要南京束市及棍河西貧地區(qū)嗎商業(yè)奮經(jīng)濟辰發(fā)展厘分析南京市及河西地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展分析河西地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及分析河西地區(qū)商業(yè)經(jīng)營性物業(yè)競爭性分析河西新城總體規(guī)劃和建設(shè)情況分析南京久商圈稍層次春劃分南京盞市市馬級商臣圈目柜前有笑兩個番，即雨新街連口商字圈和哭湖南譯路商刺圈。河西匪新城保規(guī)劃瀉建設(shè)敲成南果京市奮第二惑大的調(diào)市級捉商圈足，未萍來可喝能會貝形成綱新街竭口、農(nóng)湖南素路和洗河西趴新城姿的鼎賴立格隆局。南京唉次級礙商圈銹主要愉有中苗央門全商圈洪、夫帥子廟艘商圈信、寧竿南商抓圈和壺江寧脆大市妹口商馳圈。新街肆口商居圈素有殘南京是第一啦商圈筐之稱謙的新俗街口稿地區(qū)汗云集緞了新違百、環(huán)中央么、東筑方、顯金鷹允、蘇授寧、縫五星堤等諸婦多大貢商場壟，它菠以優(yōu)唯美的霉環(huán)境彩、良說好的份服務(wù)條，優(yōu)初良的飼商品徐品質(zhì)醫(yī)，豐夢富的巷品種疼，對外消費內(nèi)者具咬有強擔(dān)大的英吸引膠力和當(dāng)凝聚才力，走是購騰物的兵首選留之地收。在新儉街口墻地區(qū)鋸實現(xiàn)繁的消淺費金電額所身占比著重最值高，貪占總憑消費沒金額稿的4贏3.勢9%逐，吸導(dǎo)引了聞近五摩成的途購買制力。牙雖然駐外地盟消費剖者在增新街團口地碎區(qū)人困數(shù)上炮和消粉費比晌重上香所占拒的比潛重最肯低，晃但從頁消費掛水平棕看，平外地殊人在葛這一席地區(qū)倘的人浴均消究費最盈高。南京掀市級宴商圈——新街渡口商捕圈南京數(shù)市級沸商圈——湖南惰路商參圈湖南痛路商沸圈山西臭路—約湖南慮路商晉業(yè)區(qū)頭被稱鐵為南勵京的境第二絕商圈謠，作遭為全腔國“互百城簡萬店色無假渣貨示頁范街填”和厚“全手國文耀明一熟條街著”，捧其特市色優(yōu)爹勢在拘全國頌的知炕名度貸和吸防引力鬼已進(jìn)技一步辰提高奶，特闖別是殘緊鄰梅的蘇雜寧電從器、葛宏圖擔(dān)三胞坐、五珠星電離器等幻玉知名舒家電右連鎖咽企業(yè)槽，已運將山質(zhì)西路坑--每湖南犧路地潤區(qū)營餅造成榴南京罵電器貴零售沙業(yè)最缺為集獨中的正地帶料。湖衫南路秘實現(xiàn)暑的消握費金鐮額所稈占比封重僅捷次于視新街但口，繼位列聾第二揚，消片費人氣群以賠本地吧人為吸主。市場燙研究眼篇——內(nèi)容賭提要南京市及河西地區(qū)商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展分析南京市及河西地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展分析河西地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及分析河西地區(qū)商業(yè)經(jīng)營性物業(yè)競爭性分析河西叢新城乘總體需規(guī)劃機和建部設(shè)情福況分怠析認(rèn)識公河西默新城河西炸新城游位于宋南京趴市主頑城區(qū)截西部償，秦陸淮河盤以西染，揚堡子江受以東科，與輸老城繡區(qū)掃一河姿之隔襲，與悅江北天新市間區(qū)隔愚長江朱相望恒。河蚊西以啞秦淮雹河為孕界和寫南京屆主城襖區(qū)隔舍開，傷所以滅稱之載為“塞河西酸”；河西群新城灶規(guī)劃淚面積94平方登公里聾，其肌中陸寺地面蠻積56平方檔公里冰。其蹲中北暈部整朋合區(qū)險面積19平方林公里艘，中傍部建毯設(shè)區(qū)員面積22平方悼公里行，南畫部規(guī)捎劃區(qū)挨面積15平方綱公里鞭；在行辰政區(qū)登劃上兆，北航部整串合區(qū)李包括恒了白絞下、提鼓樓頑和建埋鄴三串個行優(yōu)政區(qū)哭的一矮部分糞，中通部建惠設(shè)區(qū)乓和南薪部規(guī)翅劃區(qū)古都在蛋建鄴還區(qū)的可行政捷范圍認(rèn)內(nèi)。河西羨新城拒建設(shè)群于20巡壽02年2月正淹式啟隙動，遵今年殺是第襖四個倍年頭蛇。其址間大帶體經(jīng)揭歷了下兩個咬階段?。?0潤02掛—2距00治3年主撞要是浮規(guī)劃月設(shè)計著和大么規(guī)模廉征地桌拆遷撥階段種；從20鳳04年起傍至今癥是全值面建花設(shè)階襪段。河西炮新城吵區(qū)域暈位置扣示意宰圖河西新城河西綠新城陳區(qū)規(guī)楚劃范項圍河西府新城肥規(guī)劃物范圍持是秦壩淮新議河以冊北，細(xì)外秦騙淮河薄和鳳勤臺南兼路以萍西，應(yīng)長江碰干線國以東目，陸器地面宮積55闊.7平方風(fēng)公里歲，分晝?yōu)楸北〔空群蠀^(qū)府、中留部建悶設(shè)區(qū)爸、南痰部規(guī)找劃區(qū)碧三大赤區(qū)域纖。河西粉新城躺區(qū)功融能規(guī)判劃以奧疲體中蔑心的誓建設(shè)距位契航機帶榆動周牙邊發(fā)情展；隆以中毅央商圓務(wù)區(qū)瓜為內(nèi)朗核搭受建繁籮華的熄新城誰商務(wù)兼中心咸；以刺現(xiàn)代士化人蜘文居鍛住區(qū)合構(gòu)筑院河西赤高質(zhì)川量生尿活空滴間；世以完貞備的拿基礎(chǔ)姑設(shè)施熄展現(xiàn)山城市倉中心辦的便換利和樣輻射窯效應(yīng)愉；以寶完善燒的公歷共配略套設(shè)冷施為聯(lián)工作芝、生脊活提桃供全寶面的要配套狡保障監(jiān)；以乳融景犁觀、燥文化漁于一喬體的泥**搬風(fēng)光猛帶形銳成河黃西新然城風(fēng)雕景線襪。南京舉河西馳新城——整體餃規(guī)劃北部鑄整合懸區(qū)規(guī)槐劃范費圍北部勝地區(qū)描位于趁主城表西部犬，北察起三豬汊河載口，戰(zhàn)南至抽緯七臭路，目西臨暖夾江妻，東攻到外農(nóng)秦淮揀河，展規(guī)劃砍總面掛積約19平方竊公里找。北公部地支塊性醬質(zhì)復(fù)譽雜，自很多豪土地紅屬于陪村支瞎部的才集體筋土地博，以澡建材晝市場桶為代捧表的氏一些許單位句在沒田有規(guī)殊劃批臂準(zhǔn)的旗情況惑下違洞章建睜房，聯(lián)給城勁市發(fā)暖展和追周邊誘居民阿生活喬帶了耳不良木影響明。河西萍新城膽（北遵部整含合區(qū)尋）的王規(guī)劃北部澤整合姓區(qū)發(fā)框展規(guī)燭劃重悲點北部澤地區(qū)郊的規(guī)昌劃是誤著力煤完善沃道路駛網(wǎng)絡(luò)悔，提泛升配慈套服類務(wù)設(shè)忘施，葉美化腫居住傾環(huán)境券，通蜂過與傲體育寺中心項建設(shè)嗓的同娘步推蟲進(jìn)，享形成維良好艦的整妹體形夢象。材對北蟲部整毫合區(qū)便的規(guī)促劃重慨點，肌在現(xiàn)針有居毒住功殊能的接基礎(chǔ)晃上，希通過打規(guī)劃主整合霸，完長善各離項功腸能配朵套，藥改善棉生活禍環(huán)境司，使銷之與昨中部啄和南盜部地帳區(qū)在稿新區(qū)椅功能島、配幕套標(biāo)鹿準(zhǔn)、姓新區(qū)劣形象似上相牙適應(yīng)森。河西呈新城條（中解部建碌設(shè)區(qū)歲）的科規(guī)劃中部甜建設(shè)語區(qū)發(fā)晶展規(guī)伶劃重店點中部競地區(qū)錢規(guī)劃閣承擔(dān)治商務(wù)子辦公驗，文肌化體刻育和芒中高妹檔居窮住功賺能，爸安排腰建設(shè)孔奧體前中心象、美冊術(shù)館鈴、圖謀書館煤等一普系列黃公共譯設(shè)施侍，形廢成與脖新街戶口地以區(qū)和扇老城告功能崇的呼被應(yīng)與長互動碑。同訂時建論設(shè)*有*休朝閑公真園，把與中陽部的交商務(wù)榜辦公撲，文疊化體餅育功欠能相澡適應(yīng)喪，提敬升該僑區(qū)的么整體埋形象攔與水稍平，暮也促芽進(jìn)夾仇江兩倘岸旅橫游休圣閑功畫能和威**負(fù)景觀荷整體體效果廁的形藝成。中部連建設(shè)早區(qū)規(guī)茫劃范峰圍中部越地區(qū)五位于倘主城縮慧西部漠，北齡起緯哄七路全，南訊至繞恒城公布路，雹東西放為長蹲江干臉線和手秦淮具河，賊規(guī)劃裂陸域撿面積22平方希公里危。南部陷規(guī)劃把區(qū)規(guī)炊劃范蹦圍南部企地區(qū)尖是河兩西新構(gòu)城區(qū)債的重尾要組冠成部第分，件位于姜繞城妹公路屈以南郊，西懸靠長落江、獲南臨嗚秦淮結(jié)河、駛東至嫂南河我，陸貝域用塞地面暮積約14微.8擔(dān)9平方紛公里精。河西弱新城篇（南伙部規(guī)釋劃區(qū)援）的主規(guī)劃南部免規(guī)劃奪區(qū)發(fā)充展規(guī)殺劃重盞點南部浮地區(qū)抬是未有來河炒西新就城區(qū)激規(guī)劃浪的重巡壽要組偏成部花分。艙其功慣能定渡位為錯以居傳住、半工作勝、休歡閑娛插樂為腎主要羞，標(biāo)廊準(zhǔn)定倚位為備以中林高收膜入人宏群為善主要傻消費啊對象技的高尊標(biāo)準(zhǔn)戶、高泰品質(zhì)灰的新寧型城菊區(qū)，助目標(biāo)賣定位斥為具愉有高性尚生魚活品納質(zhì)和暮創(chuàng)業(yè)燈環(huán)境刮、生億態(tài)健閉康、挽充滿坐活力艙的理田想家址園。河西丈新城朝未來細(xì)發(fā)展爪前景河西容新城牽建設(shè)鄉(xiāng)豐指揮庭部介曲紹，析自河懲西開斬發(fā)以塵來降，政離府共蹦投入控基礎(chǔ)禿建設(shè)禮資金11齡0億元鏟，帶摩動社遙會投諸資20巨0多億把元。今明父兩年財，河貪西還遭要完竟成14效0億元列的政眨府投摟資，勤并拉惕動20出0億元股的社刻會投溫資。河西遣新城仗將逐悼步形騾成以勵房地箱產(chǎn)業(yè)網(wǎng)、特憶色旅磚游業(yè)質(zhì)、文茂化體惜育業(yè)對、高失科技消產(chǎn)業(yè)質(zhì)和現(xiàn)膜代服冤務(wù)業(yè)爽為主另導(dǎo)的佩五大扎產(chǎn)業(yè)煉。河西CB么D項目歲一覽市場席研究貴篇——內(nèi)容殘?zhí)嵋暇┦屑昂游鞯貐^(qū)商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展分析南京市及河西地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展分析河西姻地區(qū)訴商業(yè)促地產(chǎn)跌發(fā)展諷現(xiàn)狀鏡及分率析河西地區(qū)商業(yè)經(jīng)營性物業(yè)競爭性分析河西新城總體規(guī)劃和建設(shè)情況分析南京聚市5—灰6月份岸住宅沖市場慶成交相均價從5、6兩個順月份耕南京哲房地罰產(chǎn)市心場成型交情刻況來凳看，虧河西伍片區(qū)宗以11田43套和68情8套的蛾成交差比例纏遙遙亞領(lǐng)先畫，成讀交均行價也利高達(dá)61紛84元和58約34元，聯(lián)僅次去于南慈京房冊價最漆高的煙城中襖片區(qū)桐。與5月份隸相比怖，6月份袖成交誘量有宿較大擱幅度柿的下丑降，午同時炸成交都均價情也下雞降不殖少。霉這是暖因為6月1日新閣政實珍施，呆原來袍的交奇易營嘆業(yè)稅留減免獨政策貸要結(jié)舅束，顯所以5月份柔交易乓集中怪，6月份煌新政誤實施巡壽后交忘易驟州降，約同時蒼受全牛額營伶業(yè)稅殺的影悟響，隸高檔帆房交蕉易量尋的減稠少也坐拉低懂了交匪易均掠價。但從怖今幾否個月療的長耍期走種勢來鄙看，萬河西啟片區(qū)奧成交坦量和案價格受的雙管高現(xiàn)隙象不逗只說或明河捷西市絹場供插應(yīng)放殺量大刷，需雖求較管旺，澇同時抄價格敢高企納也說憶明消命費者導(dǎo)看好肢河西耽的發(fā)元展前靠景。片區(qū)成交套數(shù)均價（元/平方米）5月份6月份5月份6月份城北50625760644372城東43524254896605城南67526048355358城中51016282859314河西114368861845834江寧88870027683684六合17715329592639浦口88027725102637仙西5195543686367南京辟市6月份遍商用場物業(yè)裳交易低情況河西映新城80％的熔區(qū)域某在建驗鄴區(qū)潮區(qū)劃蠟范圍克內(nèi)，巨建鄴碎區(qū)商纏業(yè)物嘉業(yè)新其盤的給供應(yīng)金也主裹要集焦中在姓河西逢新城偏的中勢部區(qū)啄域，寫因此叔建鄴及區(qū)的侵商業(yè)吸物業(yè)布成交幅情況假反映窮了河告西地派區(qū)的先上市域量和泉價格元水平離。6月份黃，在縣南京竊市江貫?zāi)习思t區(qū)、甜江北奧兩區(qū)但和江喝寧區(qū)隆共11個行眾政區(qū)鈔域內(nèi)欺，建汁鄴區(qū)賤商用座物業(yè)槍（包胃括商默業(yè)和舒辦公肌物業(yè)具）的證成交鑼價格膀位居豈第四役，達(dá)叛到了12售37艱8元/平方設(shè)米。下關(guān)米、鼓特樓和促白下廢是南葬京傳妖統(tǒng)的莫城北棄和城槍中板吩塊，炸土地叉稀缺嗚，供牲應(yīng)量竟少，搜所以究價格窩偏高傳。但悼建鄴鏟區(qū)大鉆部分寄地處融秦淮攝河以么西，課屬城炭市邊胞緣區(qū)就域板攝塊，徒之所球以價羅格緊恨隨以臺上三盡區(qū)之她后，茫主要再是河咳西新干城高成檔商誓用物案業(yè)建侵設(shè)的欄拉動龜作用臭所致膏。區(qū)域成交套數(shù)成交面積均價（元/平米）白下區(qū)418724911鼓樓區(qū)88132419276下關(guān)區(qū)16213522建鄴區(qū)320812378秦淮區(qū)254110505棲霞區(qū)3031918989玄武區(qū)6452158650浦口區(qū)22196200雨花臺區(qū)858896193江寧區(qū)148795943六合區(qū)314233243920象04年南束京商如業(yè)物肆業(yè)價裳格對襯比整個燃河西目地區(qū)蓄共有57個在友建在欺售樓較盤項賣目，奪其中罷：北部糖整合床片區(qū)掛：21個樓違盤中部殊建設(shè)退片區(qū)硬：36個南部塌規(guī)劃治片區(qū)豈：0個河西私房地嚇產(chǎn)市食場開侵發(fā)情任況河西寫新城客的建金設(shè)匯狼聚了夜國內(nèi)眉眾多抓知名驅(qū)的大獻(xiàn)牌地墊產(chǎn)開紹發(fā)商，巷都競處相推舊出超鄭級大蹤蝶盤，董主要維地產(chǎn)宇開發(fā)朝商有究：本地崖開發(fā)澡商：綠江蘇餐建設(shè)授、江繳蘇信蹲達(dá)、衛(wèi)江蘇蘋圓泰岸、南舅京宋所都、蛙南京院紫金、褲南京俘朗詩錄、南末京建智瑞、丈南京焦驪城薦、南邁京金乓高、赴南京新哪蘇、沫聯(lián)強纖冶金隔、圓漿通置添業(yè)等評；外地蛋開發(fā)旱商：倚天津觸**義**炎、深蟻圳中農(nóng)海、爛深圳努萬科踐、大踩連萬中達(dá)、淋香港心仁恒等20窗04年河蹤蝶西地碑區(qū)共采掛牌所出讓削了21持37畝地某，其脅中經(jīng)棟營性丙用地27粘0畝，診住宅維類用錘地18星67畝。20漁05年計冒劃出壟讓土怨地面等積約19齊00畝，祝主要泥是河母西中匯部以錄及少神量北倍部的成土地裙。20躺05年全見年河末西新蘆城住瀉宅上飼市面獵積將末達(dá)到22根0萬平造方米漲。今明彼兩年剝內(nèi)即寺將上社市的稿在建極住宅醒樓盤條總面溪積超丟過40春0萬平哄方米蘇。河西印新城本住宅命開發(fā)儉量住宅墨市場秘方面粉：價格河西各地區(qū)滾房價章在去旺年底浙一度鐮竄到堂了70標(biāo)00元上苗下的疤高位仰，但刃在宏宴觀調(diào)詢控的底影響于下回載落明鐘顯，5、6月份票交易搞價格心分別投降到倒了61男84和58譜34元的債水平守，而區(qū)且6月1日房床產(chǎn)新持政實牲施后傲，多粗家本便地開毅發(fā)商惰打出榨了降樸價旗投號，覽就連士大牌身開發(fā)柿商中清海地怕產(chǎn)也悶在暗息中降回價銷蠅售，庫現(xiàn)在懂河西群新盤魄開盤峽價格熄從55每00壘—6郊50墳0不等跳。去化河西彎的銷回售形旱勢目記前不素容樂掉觀，6月份潛成交冶量前護(hù)十名真的樓嘗盤共婆銷售54冠0套。踩銷售亂前十虎名樓堆盤中節(jié)，除退了中打海塞悟納麗激舍取芳得了16妥1套的步不俗藥業(yè)績徒外，抓其他郊樓盤條大都違在二陽三十美套上攔下徘砌徊。鄰而萬誤科光途明城烤市、栗**直**墻**遮、萬疫達(dá)華吳府、劑紫鑫棗中華銜廣場必、金稍馬驪恥城等喝去年對底開灣盤的瞎大盤槽成交岸量都啊在10套以櫻下。河西跨房地拐產(chǎn)市樹場銷簡售情慚況河西帝房地公產(chǎn)市盞場銷睬售情撤況商業(yè)猾物業(yè)昆市場惱方面定：價格河西炮地區(qū)喚商業(yè)舊物業(yè)依市場宮開發(fā)胖相對粥較慢遼，目周前推挑出的激項目貍很少盒。但制由于私河西倍新城籍區(qū)規(guī)甘劃的挖高起乒點和季高標(biāo)財準(zhǔn)，鴨商業(yè)卷物業(yè)榮檔次停普遍帶較高但，6月份庫建鄴素區(qū)商服業(yè)物殺業(yè)成城交均圓價達(dá)由到了12猜37藍(lán)8元/平米撒的高所價。陽但整撓個6月份假建鄴培區(qū)的號網(wǎng)上膏成交達(dá)套數(shù)蔑只有3套，對這個丙價格假并不泳具有哈代表聞性。漿事實鞠上河招西新豎城目明前在咱售的診商業(yè)上物業(yè)小非常亡少，園商業(yè)這新盤星的價始格無唱法通璃過市買場交韻易渠脈道來班獲取夕。去化河西謠商業(yè)屯物業(yè)豪目前諷在售絡(luò)的極幕少，販除了垮上半淹年的畫香緹禍麗舍泊的配雕套商酸鋪外悶，目蝦前我創(chuàng)們項垂目是劣其中肺最主魯要的跡一個裹。究首其原午因，兩一是分商業(yè)炕物業(yè)煉開發(fā)筍比住還宅慢慕，大社部分笨項目沿還沒境有到炮開盤夠周期部；二乞是受厘當(dāng)前磚住宅旨物業(yè)危市場拒趨冷平的影達(dá)響，的消費謙者觀末望情內(nèi)緒增去加，摸開發(fā)宜商也菜有意擇拖后鳥了上河市時偉間；坡三是筑有些黎商業(yè)璃物業(yè)權(quán)開發(fā)閃商意愉欲持奴有自伴營。目前蝦河西切商業(yè)命地產(chǎn)儀主要風(fēng)的幾冬種存它在形倆式為劃：規(guī)劃匆中沿絡(luò)緯九寫路的貫商業(yè)強中軸竊線；新城勸規(guī)劃作建設(shè)鼠的三泰大社青區(qū)商充業(yè)中話心；新城臭中央鼠商務(wù)梁區(qū)（CB內(nèi)D）配噸套商疊業(yè)；大型責(zé)住宅班小區(qū)習(xí)配套余商業(yè)預(yù)和底素商；大型鴨文體根設(shè)施凳配套郊商業(yè)略（如觀奧體訊中心萬）；河西織原有膀的商欲業(yè)設(shè)還施（晨如陶塑瓷市仆場等摟）。河西想商業(yè)務(wù)地產(chǎn)乳的主旋要存等在形仔式南京市及河西地區(qū)商業(yè)經(jīng)濟發(fā)展分析南京市及河西地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展分析河西地區(qū)商業(yè)地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀及分析河西史地區(qū)把商業(yè)恩經(jīng)營斜性物湖業(yè)競輪爭性碼分析河西新城總體規(guī)劃和建設(shè)情況分析市場瓜研究錘篇——內(nèi)容之提要競爭摧區(qū)域羨和競甩爭性抬項目勉界定競爭慚區(qū)域允的界嗽定競爭鼓區(qū)域陜界定姻為距共離本樸項目2公里懂左右糟，向醋北至龍緯七少路，脂向東鋼至秦穿淮河年，向獸南越逆過緯寺九路朵的一喊個扇偶形區(qū)晃域。競爭舉項目壘的界鴨定本區(qū)貫域內(nèi)語競爭站項目折主要豪有：再紫鑫軟中華淚廣場勝、歐塌洲城臣、金舊馬驪晨城、煤奧體花新城機、萬雅科、凝中海概、萬量達(dá)、逢世紀(jì)純星園策等大鼠盤的貿(mào)配套航商業(yè)技；奧補體中陳心和誼第一棟區(qū)的芒配套兵商業(yè)型；CB帳D的配吊套商愿業(yè)。歐洲鳴城項營目簡浙介歐洲杰城又猜稱凱收旋城守，坐惜落于惱河西份新城籍中央久商務(wù)有區(qū)CB地D北端嫁，占宜地選面積13漢.8萬平妄方米已，總蠶建筑后面積剝?yōu)?4萬平朱方米續(xù)，集菜高尚鏟住宅宿、酒獻(xiàn)店式景公寓震、高愉檔寫伙字樓蚊、大漢型商逝業(yè)賣譽場為頁一體填的綜塑合物添業(yè)類混型的顧房地亡產(chǎn)開饅發(fā)項身目。總體坊分布儉為A、B、C三大興區(qū)域酸。A區(qū)為伯城市潑廣場幕、綠伸地景斃觀；B區(qū)為策商業(yè)袍、金斷融、陶餐飲鳳、大淺型超恰市、險精品晴名品膀室內(nèi)地商業(yè)街駐區(qū)及偽商務(wù)爺公寓墊等配魄套設(shè)掛施；C區(qū)為征中高鼠檔住而宅及桂配套骨商業(yè)喘設(shè)施誓。歐洲粒城商挺業(yè)共框有11以.6萬平翁方米番，商屑務(wù)公危寓4萬平灘方米黎，商彎務(wù)樓4萬平膀方米不，地舅下室6萬平毀方米內(nèi)，能恰停機購動車抓約90違0輛。歐洲掩城商農(nóng)業(yè)規(guī)上劃11土.6萬平碌米，嗽目前橋正在飯建設(shè)牙中。6月30日，境歐洲針城開谷發(fā)商油江蘇份信達(dá)殼置業(yè)差與臺濃灣康臉誠倉繳儲簽笨訂了唇在河竭西歐爪洲城犧開設(shè)煤樂購趙超市它的協(xié)騎議。歐洲勢城以運出租煤形式懲與TE賠SC況O樂購盼超市谷合作乓，雙心方簽瘋訂了丟長達(dá)20年的尚合約黑。樂蛋購這持一大暮型綜龜合超緒市的息入駐嘴將給紋此項眠目以郊及這章個河腦西地諸區(qū)帶趁來新納的商偽機。歐洲桶城項局目商圣業(yè)部京分開緊發(fā)進(jìn)陶度紫鑫巡壽中華陶廣場第項目環(huán)簡介紫鑫童中華嗚廣場飄位于勝河西歌奧體辛中心貓北側(cè)搬，占妄地面尚積17萬平梨米，章總建叢面積42萬平發(fā)米，勤其中槽商業(yè)16萬，鵝商務(wù)燙辦公3萬，惰酒店起式公佩寓3萬。目前侵建成演的是5萬平獻(xiàn)米的股商業(yè)風(fēng)街和3萬平戒米的枝酒店渣式公昏寓，味商業(yè)愉建筑首形式濱為地狀上5層的墨室內(nèi)朗步行茫街和頓購物走中心移。項目菊商業(yè)沙部分紀(jì)招商先進(jìn)度曲較快嫩，已秤經(jīng)完屈成主懼體部云分招攝商，嶼項目禁準(zhǔn)備授在9月28日部推分開必業(yè)，象但據(jù)游現(xiàn)實僚情況著看，勢很難罷實現(xiàn)押如期慌開業(yè)蔽的目泛標(biāo)。金馬報驪城耀項目領(lǐng)簡介金馬絨驪城孩位于縱河西怪新城盟奧體偉大街11辯1號，永由南掙京酈哄城房袍地產(chǎn)升開發(fā)判有限幣公司亡開發(fā)堅建設(shè)宇。項饒目占束地面語積20萬平掉方米賤，建奪筑面屢積26萬平練方米爸。20涉03年12月19日，填金馬息酈城略作為連河西盯“奧裳