天津大型居住區(qū)商業(yè)報告

商業(yè)分析

第四部分、商業(yè)發(fā)展建議

第一部分、天津市商圈分析

第二部分、區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀

第三部分、消費者分析天津商圈分析市級商圈

濱江道/和平路商圈：區(qū)域界定為和平路與濱江道沿線

南京路商圈：區(qū)域界定為南京路沿線，西至鞍山道，東至泰安道。

小白樓商圈；區(qū)域界定為北至曲阜道、東至臺兒莊道及南京路所圍合區(qū)域。

東馬路商圈：西到鼓樓北街，東至張自忠路，南到南馬路，北至河南路所圍合區(qū)域。區(qū)級商圈

南市商圈、南樓商圈、友誼路/佟樓商圈、海光寺商圈、中山路商圈等新興商圈

奧城商圈、大梅江商圈、海河沿線商圈目前及未來主要商圈1和平路/濱江道商圈9北站商圈16梅江商圈2南京路商圈10中山路商圈17鞍山西道/白堤路商圈3小白樓商圈11大悲院商圈18水上商圈4東馬路商圈12獅子林/金緯路商圈19奧運商圈5西站商圈13天津站商圈20新開路/華昌大街商圈6鼓樓14佟樓商圈21南站/十一經(jīng)路商圈7友誼路商圈15大沽南路商圈21紅星路商圈12345678本案天津商業(yè)分布圖南京路商圈和平路-濱江道商圈小白樓商圈泛老城廂商圈目前狀況供應：大型商業(yè)面積約13,3000平方米；無步行街，臨街店鋪分布較少租金：臨街店鋪12-15元/天*平米，商場抽成比例為20-30%供應：大型商業(yè)面積約318,000平米；和平路步行街總長度1200米，濱江道步行街總長度500米租金：臨街店鋪10-25元/天*平米，商場抽成比例為15-30%供應：大型商業(yè)面積約67,000平方米；無步行街，臨街店鋪極少租金：臨街店鋪8-10元/天*平米，商場抽成比例為15-30%供應：大型商業(yè)面積約646,000平方米，涵蓋小商品集散地、專業(yè)市場，臨街店鋪較少租金：5-8元/天*平米，商場抽成比例為15-30%主要特點該區(qū)域是中高檔消費比較密集商圈，具有濃厚商業(yè)商務氛圍，將引領天津商業(yè)向更高端邁進天津傳統(tǒng)商圈之一，代表了近代天津商業(yè)的發(fā)展水平商圈內百貨公司林立，主要以中低檔、中檔為主區(qū)域內商場之間同質化經(jīng)營比較嚴重，競爭激烈在中檔商品消費方面，該區(qū)域在天津商業(yè)市場中占有主導地位受區(qū)域辦公環(huán)境較好的影響，商業(yè)獲利空間大區(qū)域優(yōu)質商業(yè)供應較小，休閑娛樂設施比較缺乏07年區(qū)域內海信廣場的開業(yè)，將提升區(qū)域商業(yè)的檔次天津北部的主要商圈，擁有天津傳統(tǒng)的商業(yè)和特色文化商業(yè)商業(yè)格局尚不成熟。整體商業(yè)檔次處于中端水平，商業(yè)氛圍較為混雜業(yè)態(tài)分散，傳統(tǒng)文化及小商品集散類專業(yè)賣場、百貨及購物中心等多種商業(yè)形式均有商業(yè)定位中檔、中高檔中低檔、中檔中檔、高檔低檔、中檔、中高檔客群特點以中高端消費人群為主，是高收入、高學歷、擁有跨國公司工作經(jīng)歷和海外背景的新興中高收入階層購物的主要場所除了全市大眾消費外，該區(qū)域也是外來旅游人口重要的消費場所之一目前以中檔消費為主，是周邊區(qū)域工作的普通白領和周邊居民購物的主要場所之一以天津中等收入的家庭和時尚青年為主欠缺高收入人群的購物氛圍未來發(fā)展隨著和黃、美美百貨、伊勢丹新廈等商業(yè)設施的入市，區(qū)域中高檔商業(yè)核心區(qū)地位將更加得到鞏固市場趨于飽和，未來發(fā)展?jié)摿Σ淮?，周邊其他區(qū)域將有一定投資發(fā)展空間海信廣場的進入提升了區(qū)域內商業(yè)設施的整體品質未來大量綜合類公建項目的入市將改變近年來區(qū)域商業(yè)氛圍較低迷的現(xiàn)狀未來項目主要沿海河沿線及東馬路商圈分布圈內原有商業(yè)將得到整合，潛在大型項目增多，整體檔次將明顯提升主要商圈發(fā)展特點傳統(tǒng)市級商圈地位穩(wěn)固，市場競爭激烈，都在進行商業(yè)升級。次級商圈業(yè)態(tài)豐富、特色鮮明，處于蓬勃發(fā)展中。新興商圈依托政策優(yōu)勢，檔次提升，發(fā)展?jié)摿薮?。天津市商圈總體特征濱江道/和平路商圈

業(yè)態(tài)同質化嚴重，未來上市體量增多，市場競爭逐步激烈天津市第一商圈，現(xiàn)有規(guī)模約為65萬平米商業(yè)經(jīng)營面積?，F(xiàn)有商業(yè)設施有：樂賓購物中心、友誼新天地、勸業(yè)場、米萊歐、麥購、百盛等大型集中商業(yè)，以及沿濱江道、和平路住宅底商；潛在供應商業(yè)項目有恒隆廣場等。商圈經(jīng)營業(yè)態(tài)包括：百貨、超市、專賣店、專業(yè)店等。濱江道商圈經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以服裝為主，約占到80%左右，由于設計年代比較久遠，功能老化，原有的眾多休憩業(yè)態(tài)逐漸被取代，現(xiàn)在的濱江道業(yè)態(tài)趨同，同質化競爭激烈。未來上市項目將帶動商圈向高檔化發(fā)展，未來商業(yè)競爭將逐漸激烈。商圈分析：商圈分析：南京路商圈

已形成市區(qū)高檔購物區(qū)域

1、該商圈現(xiàn)有規(guī)模約為12萬平方米。

該商圈現(xiàn)有商業(yè)設施有：伊勢丹、津匯廣場、美美百貨、國際大廈等。該商圈是商務與商業(yè)結合較好的商圈之一，交通便利是該商圈發(fā)展起來的最大源動力。未來上市商業(yè)項目：和記黃埔等。2、南京路商圈的經(jīng)營業(yè)態(tài)主要以百貨商場為主，部分休閑娛樂業(yè)態(tài)。

針對客戶多為全市內的高層次人群，特別是商圈內的高檔寫字樓內的商務辦公人員，其商業(yè)經(jīng)營檔次均為高檔，已經(jīng)成為天津市有名的高檔購物區(qū)域。3、作為天津市高檔購物區(qū)與高檔辦公區(qū)域的整體地位不會動搖。商圈分析：小白樓商圈

天津CBD中心，商務與商業(yè)并舉，未來發(fā)展?jié)摿薮?1、

該商圈現(xiàn)有商業(yè)面積約為17萬平方米。

有商業(yè)設施有：凱旋門、濱江購物中心、海信廣場等，地鐵商業(yè)朗香街預計年底開業(yè)。 2、該商圈區(qū)域是天津CBD，商務氛圍濃厚，政府引導及商務市場的聚集是該商圈的最大優(yōu)勢。

擁有五星級酒店濱江萬麗、金皇大廈及眾多的甲級寫字樓，其受交通、功能等因素限制較小，具有很大的發(fā)展?jié)摿Α?3、小白樓商圈主要以百貨商場、休閑步行街為主，

經(jīng)營行業(yè)包括服裝百貨、餐飲娛樂等。 4、未來將發(fā)展成為天津市集南京路與濱江道二者優(yōu)

勢為一體的現(xiàn)代綜合性商圈。

區(qū)域內商業(yè)經(jīng)營檔次有高有低，如小白樓商業(yè)街和濱江購物中心，年代久遠，多為中低檔產品。隨著海信廣場、朗香街等現(xiàn)代商業(yè)設施的投入使用，依托區(qū)域內大量高級商務人群，商業(yè)品質得到巨大提升。東馬路商圈

商圈業(yè)態(tài)豐富，特色鮮明，將發(fā)展成最具活力的商圈該商圈現(xiàn)有商業(yè)面積約為100萬平方米?，F(xiàn)有商業(yè)設施有：遠東百貨、新世界百貨、大胡同批發(fā)市場、古文化街、海河樓、鼓樓等，是規(guī)模發(fā)展最為迅速的商圈。區(qū)域內業(yè)態(tài)豐富。新開業(yè)的遠東百貨，提高商圈整體檔次；海河樓商貿區(qū)、老城廂商業(yè)也使區(qū)域商業(yè)氛圍越來越濃厚。該商圈各檔次業(yè)態(tài)分布極其豐富，并擁有特色鮮明的商業(yè)街。低檔的有大胡同批發(fā)市場，中檔的有新世界百貨，中高檔的有遠東百貨等，特色商業(yè)街有古文化街、鼓樓商業(yè)街等。東馬路商圈是與濱江道商圈相類似的純商業(yè)商圈，區(qū)域內基本無商務氛圍。隨著整個商圈影響力的進一步擴大，配以區(qū)域內深厚的歷史文化沉淀，該區(qū)域內商業(yè)的必將進一步發(fā)展，成為天津市最具活力的商圈。商圈分析：商圈分析：友誼路/佟樓商圈

商圈業(yè)態(tài)豐富，特色鮮明，將發(fā)展成最具活力的商圈該商圈是天津市新發(fā)展起來的高檔消費區(qū)域，區(qū)域整體檔次較高，交通條件便利，擁有高檔酒店和甲級寫字樓，多家金融機構駐扎于此。典型商業(yè)有友誼商廈、酒吧風情街、天海廣場、華距百貨等。政府有意將友誼路打造成“天津的華爾街”，預計該商圈未來仍將是高檔消費行業(yè)，如酒吧、休閑、娛樂行業(yè)的聚集地。商圈分析：新興商圈

奧體商圈：

該商圈是新發(fā)展起來的高檔消費區(qū)域，近臨天津奧運場館，依托奧運契機，逐漸發(fā)展起來成為國際化發(fā)展的標志性區(qū)域之一。商圈內擁有高檔住宅、綜合商業(yè)、星級酒店、酒店式公寓、高檔寫字樓，市場知名度逐漸提高，市場影響力逐漸擴大。

大梅江商圈：

該商圈住宅項目整體檔次較高，一度成為天津市高檔住宅區(qū)的代表。主營業(yè)態(tài)有餐飲、休閑娛樂、沿街商鋪、超市賣場等。1、百貨/購物中心/商業(yè)街商業(yè)街：目前較具影響力的商業(yè)街有8條，主要集中在傳統(tǒng)核心商圈內。百貨

目前共有大型百貨（專賣店）27家，50%以上集中分布在濱江道-和平路商圈友誼路、南馬路、南京路商圈內分布高檔、中高檔百貨購物中心：主要分布濱江道-和平路、南市、東馬路商圈奧運商圈內供應呈放大趨勢各商圈業(yè)態(tài)發(fā)展情況天津百貨業(yè)主要集中在四大商圈內，以中檔百貨為主現(xiàn)有大部分百貨商業(yè)項目仍以傳統(tǒng)模式為主。未來項目仍集中在市中心主要商圈，外圍將有部分項目入市類別名稱位于商圈檔次類型建筑面積營業(yè)面積層數(shù)年營業(yè)額（萬元）日均銷售額（元）主要業(yè)態(tài)代表品牌內地百貨品牌友誼系友誼商廈友誼路高

400004

900002465753百貨Celine、Diro友誼新都百貨獅子林商業(yè)街中高

290005百貨

友誼新天地濱江道中高89000

5

40000百貨、餐飲、休閑、健身

中原系中原百貨華聯(lián)店濱江道中45000260008

50000百貨大成家、亞惠濱江系濱江購物中心小白樓中5000035000627740.1740066超市、百貨

濱江商廈濱江道中4842830000649058.81344079百貨

米萊歐系米萊歐吉利店南京路

2488824888

6

20000百貨

米萊歐男人店濱江道

1500015000

5

12000超市、百貨好易賣眼鏡超市、龍攝影米萊歐女人店濱江道

75507550

58000

天津市百貨業(yè)發(fā)展情況分析類別名稱位于商圈檔次類型建筑面積營業(yè)面積層數(shù)年營業(yè)額（萬元）日均銷售額（元）主要業(yè)態(tài)代表品牌內地百貨品牌其他勸業(yè)場濱江道中低5000034300340000百貨、餐飲、娛樂

百貨大樓和平路中低11000041200630000百貨、娛樂、餐飲百麗、天美意、簡凡、佛絲特、曼琳、鄂爾多斯麥購濱江道中38000

731000時尚主題商業(yè)艾格、阿依蓮、米奇樂、格凌蘭香薰、KAJA凱旋門百貨小白樓中10000

4

海信廣場小白樓高

580007

Cartier、Gucci、Armani、ValentinoGaravani、Versace外地百貨品牌日資伊勢丹南京路高3000030000

8735001630136百貨

韓資樂天百貨

港資美美百貨南京路高158587000

7

百貨

新世界百貨東馬路中56000

646000684298百貨

臺資遠東百貨東馬路中高57000

822000602739精致超市、百貨、餐飲

新加坡津樂匯南京路中18000

541000購物廣場

馬來西亞百盛和平路中24000

882191730000

蘭寇、伊麗莎白·雅頓印尼樂賓百貨南京路中100000100000

930000餐飲、百貨

類型數(shù)量規(guī)模平方米租金元/天*m2超市42691,8000.8～1.6家具、建材16905,5000.8～1.3電器57267,0001.6～2.1總計1,864,300注：大點表示該區(qū)域有多家同類型的門店，小點表示該區(qū)域有一家大門店（研究樣本包括市區(qū)內全部大型賣場，含部分低品質項目）家樂福、沃爾瑪、華潤萬家超市占大型超市主導地位。韓國易買得（E-Mart）擴張強勁。泰國易初蓮花經(jīng)營情況一般。食品日用品類大型超市主要分布在居民集中區(qū)域，形成社區(qū)商業(yè)的主體，在全市范圍內均勻分布。目前布點已基本完成，05年以來開店速度放緩。預計未來發(fā)展重點在市區(qū)內尚未布點的典型居住區(qū)內及市區(qū)外圍的新興居住區(qū)。家居建材類大型專業(yè)店多分布在中環(huán)以外，特別是市區(qū)東南方向。其中建材類賣場占比較高，而家居類賣場較少，特別是以時尚、中高品質為主題的家居類賣場較少。電器類大型專業(yè)店以國美、蘇寧為代表，其分布特征與食品類超市類似大型賣場的租金普遍較低，其中電器類專業(yè)店承受價格、租金的水平略高。大型超市、專業(yè)店基本不存在空置問題。2、大型賣場目前，世界500強陣營中零售軍團前10位聚齊天津，建成和在建的1萬平米以上大賣場已超過30家?？鐕ㄎ譅柆?、諾瑪特，麥德龍、家樂福、大榮，萬客隆等20多個跨國集團已相繼在津開店。天津市區(qū)當前餐飲區(qū)域分為三個層次：商圈餐飲帶——主要分布在天津的市級商圈內，目標客戶主要包括商圈內的購物游覽人群，餐飲檔次較全，與商圈的檔次相匹配。商貿餐飲帶——主要針對天津市的商務餐飲需求，檔次為中高檔。檔次較高的此類餐飲主要主要分布在水上北路附近和五大道附近，而中高檔商貿餐飲主要分布于金緯路、大直沽和大沽路。社區(qū)餐飲帶——主要目標客戶為周邊社區(qū)居民及辦公人員，分布于各個大型居住區(qū)內3、餐飲市場3、餐飲市場目前本市約有近2萬家大小餐館，2000平米以上的有60家以上，1萬平方米以上的大型餐館20余家.大型餐飲租金約1～3元/天/平方米，視位置、規(guī)模而定。大型餐飲娛樂場所以租為主，空置率普遍很低，招商周期短。餐飲市場發(fā)展特點與趨勢：普遍經(jīng)營表現(xiàn)良好，反映出旺盛的需求規(guī)模較大，分布集中區(qū)域顯示出集聚效應，經(jīng)營狀況普遍較好發(fā)展趨勢：多樣化，規(guī)?；B鎖化，休閑化未來餐飲娛樂設施將集中在意式、德市、法式等異國風情區(qū)、城市核心商圈周邊的商業(yè)改造區(qū)域及泛老城廂區(qū)域?，F(xiàn)有主要餐飲娛樂集中區(qū)域序號位置目標客戶檔次1水上北路宴請為主，包括餐飲、夜總會高2上谷朋友小聚為主，包括餐飲、酒吧中高3友誼路休閑娛樂為主，酒吧比較密集中～高檔4永安路大眾餐飲中檔5五大道餐飲和宴請中～高檔6南市食品街文化旅游餐飲中～高檔7大沽南路大眾餐飲中檔未來主要餐飲娛樂集中區(qū)域1意式風情區(qū)2德式風情區(qū)3法式風情區(qū)4日式風情區(qū)5赤峰道6承德道7老城廂區(qū)域8泰達城3、餐飲市場當前輪天津沫大型臺娛樂毒場所絡主要共分布晚與餐棗飲業(yè)均分布耕有極慈大的您區(qū)域投重合貪性，瀉重點貪分布副在三斬大片抄區(qū)和味一條瞧街上崖，另緒外，井還有躺部分證休閑剪娛樂鼓業(yè)散陸布在崗不同滾城區(qū)后的區(qū)吉域中源：1）三鏟大片絹區(qū)：以水澤上北簽路高我檔餐戰(zhàn)飲為業(yè)核心戶的西冶南娛雞樂板鳴塊；以和插平區(qū)夢南京您路商耍圈為夏核心輕的KT敏V休閑從娛樂頂板塊塔；以河苗東區(qū)浴十一詠經(jīng)路孔商貿槐區(qū)為鐘核心夜的娛叔樂洗叮浴中眼心。2）一池條街互：以友采誼路刻風情挨酒吧擁街為座先導武的酒扇吧娛盼樂洗繼浴綜盞合板封塊3）散脖布在課不同屋城區(qū)做區(qū)域馬中心暫娛樂報業(yè)分棚布情蜂況：如北破辰商巧業(yè)中叉心天趁穆、肢紅橋擋商業(yè)弟中心移光榮赤道附捏近、此河北脖區(qū)中納山路悟金緯艱路一獎帶。4、茫大型接娛樂頃場所天津礦大型美娛樂參場所醫(yī)市場分特點努：大型無、綜取合性謝的娛蝦樂場憑所匱斬乏目前償天津液除大拳型餐蛛飲、KT灣V、洗吹浴外揮，文餓化娛董樂、柏體育撤娛樂絞、休普閑娛否樂在代天津匹市發(fā)去展比斬較滯藥后，浮從規(guī)晃模上銀看，推大型持、綜砍合性眠的娛畜樂場醉所偏黨少，貢大部支分集裹中在脾天津創(chuàng)樂園跟、天婚津大剪舞臺渴等地釀方。以天例津常旁住人喉口已無達到10貨00萬以稈上的蜂城市景來說蜂，大個型、般綜合替性的隆娛樂稠場所汪發(fā)展匪空間博較大全。存在香較大謠的市蜻場需亡求隨著垂天津盡市經(jīng)省濟的殃發(fā)展收，人用民生歸活水疾平不貌斷提臥高，孩居民具“恩廁格爾網(wǎng)系數(shù)吹”逐遮年降垃低，知文化訪娛樂呀消費艱在人胸均可飼支配蘭收入沾中所償占比漏例成告為僅何次于臉食品打的項炮目，根說明籃人們芒對精濤神享故受關誘注在薪不斷術地提午高。話這對醉天津齡市文謎化、森娛樂釣業(yè)未恭來高齊速發(fā)斗展奠陳定了噴良好貸的基糖礎。4、大裕型娛準樂場慚所市場貸分布市場委供應市場齊表現(xiàn)市場避趨勢市中步心大洪型綜田合商灑業(yè)分加布過撤度集枝中，雷缺乏悼合理防規(guī)劃腥，激被烈競蕩爭導宵致差圖異化選趨勢商圈宣格局叮存在捎變數(shù)他，形橋成新用的區(qū)拋域、揉社區(qū)慨中心除大宰型綜店合商泄業(yè)外筐其它釘商業(yè)土分布安基本召合理劃，尤匹其社欠區(qū)商脂業(yè)全市鑰商業(yè)怒尚未金飽和市區(qū)技大型簽商業(yè)箱過剩珠，且輝未來礦加重城，機教會主味要來低自結簽構調菠整中低岸檔百算貨占陽主導數(shù)，檔媽次、尸業(yè)態(tài)殼有待倉提升未來報商業(yè)誕供應拼競爭愧力強價格茫理性妥，有箱上升楊空間租金鏡低，致預計期上漲大型朝綜合傷商業(yè)戲空置煩率低逼，預鍬計較仙高其它創(chuàng)業(yè)態(tài)相表現(xiàn)噴穩(wěn)定業(yè)態(tài)悔趨于稀多元簡化檔次卸逐步掌提升國際棕零售克商、好品牌眠進入社區(qū)束、主龍題商從業(yè)為雪主導四、紡商業(yè)潔市場職發(fā)展押趨勢第四輪部分強、商電業(yè)發(fā)雞展建稱議第一融部分浙、天姓津市析商圈銀分析第二型部分逼、區(qū)某域商柱業(yè)環(huán)頂境第三舒部分芒、消飼費者竭分析與城滑市主著要功樂能區(qū)斑距離項目般所在茄地距管離城綠市功芝能區(qū)藏均有忍一段換距離清。城市主要區(qū)域備注距離CBD小白樓商圈13公里CID鞍山西道19公里城市商業(yè)區(qū)濱江道商圈15.6公里濱海新區(qū)管委會36.1公里高校區(qū)科技大學、財經(jīng)大學12公里機場天津濱海機場12.3公里空港空港加工區(qū)12公里東麗區(qū)政府東麗區(qū)人民政府3.6公里中心商貿面區(qū)天津頭站西站炭商圈CI酬D北辰政府鍵區(qū)域第二高教但區(qū)張貴陵莊丁字議沽商塊圈金融服務區(qū)天鋼獎副中澤心衛(wèi)國假道迎第賓大木道津塘量路商圈張貴羅莊街取轄區(qū)彈：以串東郊船區(qū)、耍衛(wèi)國肆道、戲外環(huán)府線為腥界，蹄現(xiàn)狀帖人口5.岡07萬人差，規(guī)存劃人亭口13宗.8萬人趨，規(guī)返劃為撥工業(yè)報區(qū)和花住宅泳區(qū)。敢充分疾滿足軋周邊岸企業(yè)謀對人當才的壞需求土，同叢時對繪周邊澇的商扶業(yè)起黎到拉逆到作效用。張貴者莊地茄段交忙通便六利，丘陸路旁、輕耐軌、蚊鐵路萍、航戴空極玩為發(fā)減達。隨著興天津麻北方抱經(jīng)濟而中心郵的確焦立，砍近年掌來天兩津城寸區(qū)在集北京敞、開貼發(fā)區(qū)紐奉雙核緊的拉辭動下迫，經(jīng)斷濟建吃設速嗓度進般一步藍加快趕。該買地區(qū)舌作為務連接息雙核弦的重科要節(jié)問點，油其交認通優(yōu)唉勢極抓其明各顯。抄而穿邊越張必貴莊寫地區(qū)咳的津狐濱大冒道，匪更是婆其中紋十分堅重要戰(zhàn)的一年條“健黃金嘆走廊爪”。津濱礦大道克沿線撲，目哀前有斜河東連萬達腿廣場聚、紅麻星國鋼際廣怪場、譜居然評之家枝等多葬個商塵業(yè)地預產項的目在邁建。交通灘路網(wǎng)——津濱余大道張貴葉莊新更市鎮(zhèn)津濱貓大道河東珍萬達罵廣場月效果疼圖躍進賊路（嘴即將嫁全線前貫通子）商圈西分布租及構墾成東麗狂商圈萬新社村商據(jù)圈程林莊商業(yè)區(qū)本案項目王周邊漿商業(yè)運整體旅檔次莖較低屈，北理側規(guī)越劃中覽大型贈商業(yè)酬。項目抄周邊咱生活集配套慚設施棵較為匹匱乏株，未員成規(guī)廢模，麗檔次晌普遍猴較低項目企周邊酒商圈26區(qū)域龍商業(yè)認地產省特點巨分析搶占市場空白點區(qū)域復合功能商業(yè)中心單一,目前只集中在躍進路一帶,不符合商業(yè)中心多元化的趨勢東麗碑商業(yè)回中心程林線莊商稼業(yè)中禽心麗苑徹商業(yè)冷中心萬新見村商簽業(yè)中鄭心27項目訪商業(yè)夠地塊償技術鞋指標項目焰住宅濃部分朗分兩趙期開笛發(fā)，起商業(yè)血開發(fā)背計劃套暫未矛確定車。B5商業(yè)地塊

項目單位數(shù)量規(guī)劃可用地面積平方米10423總建筑面積平方米18761其中公寓平方米6600商業(yè)平方米12161容積率/1.8車位數(shù)

150.0地下建筑面積

平方米5250.0重點陳項目——遠洋喊風景總建肝筑面己積：17萬㎡復，一仆期7萬㎡窩，全轟部為往商品咸房，配套揭社區(qū)辦商業(yè)作：不超皆過1萬㎡賣點柔：耀華借濱海行學?；蚺c小幕區(qū)相券隔一率條路伴，教衛(wèi)育資丹源為盒本項葉目重責要賣辟點。重點廊項目——抄xx項目軌（金濟色雅論筑）重點溉項目——張貴帳莊限槍價商娛品房投（百瀉合陽涉光）位置總：位于豎河東雨區(qū)津犧濱大具道（而張貴炎莊路煌）與模登州努南路概交口(天津宴耀華坡濱海巨學校取北側方）。總戶斃數(shù)：87錄2戶。主力葵戶型塌：89訂-9方0㎡左右扒兩室筆，限豎價房堪。均價粥：50潤00元/㎡（已也售罄雞）配套萄：小體膊量社置區(qū)商鼻業(yè)，帆滿足盡社區(qū)件居民菌消費躁需求匆。典型親商業(yè)因分析—第六謊大道項目刷位置蛛及規(guī)騾劃指目標占地假面積66哪.7萬㎡逐建拼筑面軌積75萬㎡住宅喂規(guī)模70萬㎡屋公陽建規(guī)蔬模5萬㎡住宅藥總戶舍數(shù)54柱00余戶批常旅住人白口3萬人開委發(fā)螞商賞優(yōu)聯(lián)則投資奧容秧積率1.匠1物業(yè)績地址遞河狼東區(qū)凳中環(huán)并線東繞興路錄立交滋橋旁商業(yè)么規(guī)模沿與布醒局分漲布U6商業(yè)巧街位所于中殖環(huán)線洋東興貸立交功橋旁四，總辛建筑膜面積37劇00黎0平米恥左右腐，是碼集購烈物、碑餐飲泳、娛亞樂、脊酒店罪、休便閑、笨健身死、文多化等約城市排功能始于一喇體的托區(qū)域耕性商園街中耍心。商業(yè)造構成披總阿建面岡（㎡占）慈面積抗區(qū)間幕（㎡情）渴建筑鎖形態(tài)外街脾商鋪22科00或0翅4攀00耕-1百20菊0一層絨、一學拖二鉆石巧商鋪60砍00鳳20篩-1漫00兩層地下90壤00商業(yè)彎經(jīng)營凝業(yè)態(tài)外街壯大型綿商鋪套以餐毯飲為到主，刺但目秒前除世“上陳島咖啡器”已菠正式甜營業(yè)鈴外，逮其余壺已出蠅租的堪商鋪胳尚未少裝修；界內街崇商鋪糧招商賀業(yè)態(tài)渡主要度以服佩飾、翅箱包吸、工瀉藝品等廁為主溫。商業(yè)北經(jīng)營濫模式勞、出傍租率陳及價復格U6街區(qū)囑采取戚租售贈結合駝的經(jīng)街營模漏式，燈其中桂外街螺商鋪冤大部眠分為販自持痛，只暖對外耍招租嫩，內睬街商未鋪全宇部出串售，故外街望的出次租情森況較臂為理航想，赴出租護率在75箭%左右或，但隊入住揮率不游高。邊租金爽水平好為2.草8-漿4.表5元/天/平米征。綜合邊評述粉：缺陷區(qū)域榨商業(yè)直配套峰集中池在昆惕侖快喪速路摧以西記，以涼及東魂麗躍氣進路競商業(yè)淡中心雖，均妖難以勵輻射居本案臟。潛力量級本案舞周邊淹的金臂色雅唇筑、座遠洋懼風景貝、以余及百先合陽院光限蒸價房植等大攀型社菊區(qū)，粗形成得新興曲社區(qū)劈燕中心波。金色蓋雅筑柳與遠散洋風醉景商顏業(yè)體鐘量均椅在1萬平輝米左琴右，在本案擠商業(yè)梢除了搖滿足酒項目告自身斜配套打以外嬌，應秩兼具菠部分抓片區(qū)負服務商功能殲。第四款部分旱、商滿業(yè)發(fā)閥展建攪議第一受部分源、天勒津市沉商圈刃分析第二樸部分側、區(qū)的域商套業(yè)現(xiàn)浪狀第三策部分倆、消報費者稀分析社區(qū)朗客戶海被訪焦者年享齡普友遍集怖中在25絡-3匆0歲，妄以女償性居施多；家庭涌類型未以三伯口之辭家居巷多，買學歷陶多為秋大學排本科承；選擇荒商場才之時期，多廣注重平商品威種類泛是否佳齊全蹤蝶與交善通是械否便膽利，花以餐惰飲、眉購物謙、休燈閑娛缺樂為勻主；被訪賞者常擔去的垮商場奮普遍黎存在演交通洗、停頑車不霸便的脂不足執(zhí)；被訪扮者希朽望未宏來商杜業(yè)檔跳次以渾中高么檔居歌多，猶商業(yè)好形式帶更傾村向于輩商業(yè)羊街，時對業(yè)賴態(tài)分李布更瘦傾向但于餐房誠飲類柜。結論成交疾客戶草被訪慌者年鏟齡普公遍集畢中在25的-3橡0歲，紐奉以男退性居逼多；家庭失類型電以三莖口之停家居考多，領學歷監(jiān)多為軍大學草本科疫；選擇尼商場噸之時絮，多茄注重饑休閑繩娛樂柿一體控化，廁以餐憂飲、辨購物犁、休固閑娛構樂為圾主；多數(shù)業(yè)被訪唐者并獸無固組定消之費時岸間，奴對消隆費距芝離無急特殊訴要求竭，私慢家車逃出行隊購物衡者較黃多；被訪敲者常教去的峽商場紐奉普遍區(qū)存在咐交通類、停煙車不塊便的完不足密；被訪藍者希弱望未競來商申業(yè)檔開次以項中高盤檔居誕多，熄對業(yè)其態(tài)分轟布更般傾向等于超攏市、向餐飲陵類。通過倆社區(qū)路客戶挽以及椅成交升客戶彼的消墾費者擦問卷志調研鴿，反電映商坊業(yè)業(yè)課態(tài)集蜘中為攀餐飲添、便凍利性稍購物總，休集閑娛驕樂功汽能的乓業(yè)態(tài)筐為主盲。社區(qū)斑客戶馬問卷樸調研揉分析社區(qū)依客戶市問卷彼調研剝分析第四扒部分席、商妥業(yè)發(fā)遭展建德議第一粘部分益、天牽津市附商圈粗分析第二察部分供、消瓶費者形分析第三枝部分姜、區(qū)傳域商角業(yè)現(xiàn)篇狀本項宗目商皆業(yè)建腎議項目鐵本體強分析登州南路惠山道超區(qū)域型（面積在7萬平方米以上，入駐商戶數(shù)量150—200家，主力店如大型百貨公司或批發(fā)店3~5家，商圈人口在50萬以上，停車位數(shù)量在500輛以上。）超級型（面積在10萬平方米以上，入駐商戶數(shù)量在250—700家，主力店如百貨公司、超市、家店等3~6家，商圈人口輻射幾百萬人，甚至千萬人不等，停車位數(shù)量在1萬個左右或更多。如1992年開業(yè)的美國第一大SHOPPINGMALL—MallofAmerica區(qū)域型（面積在1萬—7萬平方米，入駐商戶數(shù)量100家以上，主力店為大型百貨公司或批發(fā)店，商圈人口在20萬以上，停車位在300——500輛。）社區(qū)型（出租面積平均為3000-10000平方米，入駐商戶20—50家，商圈半徑在30分鐘車程以內，主力店為大型超市或從事批發(fā)的商店，停車位約300輛。）鄰里型（面積平均在3000平方米以內，入駐商戶10—20家，商圈內人口為2—5萬，商圈半徑在10分鐘車程內，主要經(jīng)營日用品和一般食品，停車位約100輛。）商業(yè)籃類型棋劃分丑標準始（按篩商業(yè)壇規(guī)模述）從商賊業(yè)規(guī)悔模分段類情仔況看像，本召項目披商業(yè)2萬平納米左助右，裙應歸獲類于社區(qū)扛型商業(yè)沃，規(guī)序劃為薯四層樂商業(yè)區(qū)域漁配套梨型餐飲劈燕、休緣瑞閑娛感樂主萬題特情色商友街本項纏目商炭業(yè)定必位39發(fā)展疫思路發(fā)展唯思路及一通過孩設置皮相應聽的準標入門昨檻，而過濾鞋低端回社區(qū)桂配套姑商業(yè)直業(yè)態(tài)區(qū)，實量現(xiàn)相殃對檔置次較妻高的錯業(yè)態(tài)凈組合匹，并乓結合挨設置夸小規(guī)輛模的騾社區(qū)每配套箏型會顏所，晝使項陳目整酷體公欄建產濱品具聯(lián)備完革善的儀功能遷和良深好的攤商業(yè)響形象發(fā)展就思路廚二通過植創(chuàng)新卻或相榴應資吼源整厚合，鼻使商恩業(yè)形逆成由拾單一當業(yè)態(tài)波或幾評種關落聯(lián)業(yè)贈態(tài)組怕成的適特定饞主題喚商業(yè)梯概念歷，通召過“屆特色結性”雀、“壁集中遷性”購等商斥業(yè)特秀征提我升商附業(yè)輻憲射能侵力定位攔原則通過摟入住摘商家燭數(shù)量葉的控昆制保憲證整憶體檔盼次；主力懼商家握的引減進是箏保證鍵商業(yè)闊檔次擇和后鳴期運曲營成印功的跟關鍵暈因素相；由于塔本案拆商業(yè)流為4層結需構，比應重淡點考罵慮2-駕4層定梳向商柴家引零進；良好藏的縱轉向交系通是箭保證長本案鴉商業(yè)歌成功連的重普要因嚴素；商業(yè)品業(yè)態(tài)邀規(guī)劃口應考綠慮兼堆顧完暗善社傷區(qū)配孤套和是輻射股周邊窄區(qū)域葬。發(fā)展夠思路些一規(guī)劃糊設計圾及鋪鹿位分搏割F1F2F3F4商業(yè)輔在沿抬惠山蕉道一其側以頌波浪據(jù)式進貞行規(guī)步劃，牧最大蘿限度貞增加懲商業(yè)閑展示功面設置1-跑2部外螞掛電針梯解程決2-能4層商畫業(yè)垂械直交拒通要救求在首質層為2-蔽4層預剖留少冶量空巧間作長為門挨臉及沙交通辜通道發(fā)展鑒思路石一首層階商家浙落位銀行便利摩店特色堵餐飲干洗括店西點藥店1-敵2家單體30切0-級50膨0平米1家單體15夢0平米1家單體20房誠0平米1家單體15灰0平米1家單體20賤0平米1家單體15比0平米一茶制一座季諾洽休閑麗餐廳好利胸來米旗大方鄉(xiāng)豐便利7-螺11老百雙姓大矮藥房海王志星辰蕾奇海爾洗魄衣店福奈湊特洗友衣店中信跡銀行中國休銀行首層咱可適參當縮疤小單置體面競積，介多安句排租推金承薪受力東和商班業(yè)形定象較笨好的杠商家狐進駐素，重勉點考生慮銀擺行、歪特色吩餐飲怒、便菜利店兔等。發(fā)展再思路蘿一二層玩商家域落位二層努為商鞠業(yè)運惰營中器較難桐處理齡樓層示，租宇金水掃平與死首層攜差距鼻較小搞，但削其展男示性努與首言層差去距明襯顯；建議凝通過鎖招商皺現(xiàn)行閣的方獨式引溪進1-專2家大瘦型品必牌餐當飲，旨并結胡合商誤家需敘求設睜計產忌品，鐮未來肚可采巧用帶向租約鍋銷售恩的方覺式進憑行消女化。方向芒一：芹中餐擦廳海底剛撈小肥隸羊沸騰蘭魚鄉(xiāng)方向寺二：睡休閑挖中西紡餐廳上島粱咖啡豪享從來中粱西餐跳廳外灘兼風尚發(fā)展墊思路抄一三層糖商家此落位培訓岔中心證券痰市場牙科褲診所1家單體30苗0-帝50忘0平米1家單體30籮0-謝50暖0平米1家單體20私0平米拜爾介齒科吉美淋齒科國信礙證券廣發(fā)瘦證券華爾膏街英曬語格林迷英語幼兒撇教育1家單體30容0-災50念0平米金寶抬貝伊頓再教育三層容商業(yè)材價值運較低精，建類議引趟進對下展示來性要栽求較陰低的擠商業(yè)燦業(yè)態(tài)脫，通雷過目趕標消族費客無流導四向提嘗升商謠業(yè)價含值。發(fā)展飄思路覺一四層盡商家貫落位四層帶屬于說項目面商業(yè)酷價值糧最低兆區(qū)域究，建萍議將丹四層嘗定位像為服孕務社桐區(qū)業(yè)桿主的樹配套普型會努所，鈔其功鐮能定撇位主拆要針拌對女嗚士及飾小孩伐日常傾需求桿；考慮鹽該部坑分商懂業(yè)需摘開發(fā)餐商自誕持經(jīng)巨營，敗前期歌投入掘及未餓來運寺營成延本較充高，泛建議厭在業(yè)有態(tài)選砍擇上斧重點悠考慮苦投入紡較小揮、使哥用頻愉率高鐮、未接來維在護成夜較低途的業(yè)疫態(tài)。業(yè)態(tài)面積備注親子中心200-300兒童游樂、托管及學前教育書畫室200-300多功能空間棋牌室150-200

書吧（網(wǎng)吧）100-200兼具商務功能小型SPA200-300

運動中心（羽毛球、乒乒球、壁球）200-300需結合設計局部增加層高桌球室150-200

泛會鄉(xiāng)豐所功間能空槽間分殿布示身意發(fā)展懂思路縫一通過背創(chuàng)新立或相缺應資洞源整唉合，穴使商碼業(yè)形陽成由政單一秋業(yè)態(tài)畏或幾擠種關糟聯(lián)業(yè)葬態(tài)組餅成的補特定耐主題頃商業(yè)千概念駁，通窮過“都特色膊性”糕、“史集中我性”翻等商舟業(yè)特寫征提脹升商單業(yè)輻定射能億力參考多方向從一：“健塞康”住主題以素食久餐廳隸、有逮機食字品專訂賣作為益項目歲主力闊商業(yè)傍業(yè)態(tài)閱，輔報以其知他必磨要配蟲套商起業(yè)，爭將項嚴目打僚造成吊天津起市場安獨有摔的“久健康隸主題隔”商華業(yè)群控落。發(fā)展泄思路駐二首層料商家詳落位銀行便利北店特色稀餐飲干洗稠店西點藥店1-安2家單體30裝0-左50敘0平米1家單體15晚0平米1家單體20權0平米1家單體15兵0平米1家單體20睜0平米1家單體15煮0平米一茶慘一座季諾釀休閑棉餐廳好利碰來米旗大方竿便利7-煩11老百撇姓大芹藥房海王逼星辰蕾奇滔爾洗禍衣店福奈核特洗我衣店中信賞銀行中國狼銀行首層艷可適郊當縮愉小單媽體面番積，坐多安帶排租事金承曬受力揭和商鏡業(yè)形糾象較緊好的丙商家續(xù)進駐僻，重獲點考崗慮銀勺行、孫特色寸餐飲雁、便公利店既等。發(fā)展宏思路殿二二層刪商家議落位引進靈品牌張商家榆，將死二層孩商業(yè)列打造炕成天馬津最卷大的素有機翼食品脖專賣窮超市些，通巡壽過對途“健奪康”撞概念拋的包康裝使液之成跳為能炮輻射壇全市奶的有椅機食去品展緩銷中皆心邑農刺達有逮機食強品超櫻市天津疼本土充企業(yè)哥傲綠掉農副庭產品負有限根公司鄉(xiāng)豐在濱鳴海新職區(qū)成線立的精有機街食品碑專賣神店品沸牌中農裹有機兔食品喘超市臺灣判中如悅集團主旗下柿有機敢食品喝超市泥品牌毅，在報臺北叉、廈哀門、雖上海追、深獵圳、縣昆明豬等地拔均設古有分秤店發(fā)展患思路備二三層柳商家貫落位結合竹整體登定位孫，引哀進素圖食餐哈飲品織牌商唐家，餓將三橋層商貪業(yè)打南造成戰(zhàn)獨具餃特色漠的素假食餐碼飲店骨，可鉗結合潑佛教頃用品干展銷付店等蟻，使浮之形涌成天持津首車家素碌食文狠化中燙心徐揚談素食起源矮于揚番州，潤歸屬注于淮酒揚菜腎系，跑在全事國開蜻有20家以鏡上分閣店膳緣捧居素牢食膳緣葬居素震食店掉是武省漢善糟緣餐芽飲集盛團旗澤下專敗業(yè)經(jīng)鄭營素靈食的達餐飲寄品牌攝，在晌全國吉有30家以抹上分愈店發(fā)展疾思路現(xiàn)二四層燈商家手落位四層些屬于累項目胳商業(yè)你價值診最低至區(qū)域艇，建擁議將車四層聽定位暮為服攝務社目區(qū)業(yè)鬧主的控配套包型會故所，救其功秘能定霜位主織要針籮對女而士及牽小孩于日常貝需求診；考慮抄該部掩分商飽業(yè)需責開發(fā)斤商自繁持經(jīng)挽營，谷前期緣瑞投入蛛及未幕來運丙營成孔本較援高，態(tài)建議前在業(yè)秩態(tài)選還擇上脫重點跟考慮伏投入拼較小獎、使紐奉用頻酸率高火、未辮來維洽護成被較低事的業(yè)衰態(tài)。業(yè)態(tài)面積備注親子中心200-300兒童游樂、托管及學前教育書畫室200-300多功能空間棋牌室150-200

書吧（網(wǎng)吧）100-200兼具商務功能小型SPA200-300

運動中心（羽毛球、乒乒球、壁球）200-300需結合設計局部增加層高桌球室150-200

泛會宮所功峽能空帆間分增布示授意發(fā)展演思路殃二典型攀商家漲調研讓反饋招商集物業(yè)姻要求/商家問選址/經(jīng)營范評估什指標餐飲優(yōu)功能——大型冠中餐塵物業(yè)駛標準如要求杏（鼎哈泰豐攔）物業(yè)結構指標具體要求物業(yè)配備指標具體要求物業(yè)配備指標具體要求需求面積（㎡）3,000-5,000物業(yè)交付裝修標準視商家具體情況而定新風量排風量800l/s，新風量約為2500l/s。單層面積（㎡）1500－2000空調要求制冷量廚房≥450卡/M２/小時，用餐區(qū)≥350卡/M２/小時。排煙散熱1m2的排油煙專用管井，排煙量1600l/s經(jīng)營樓層選擇1～4（層）電梯（部）≥1隔油池≥80cm*150cm結構層高要求（m）大廳吊頂≥4米，包括吊頂內設備空調等,大豪華包間≥3.6米，小包房≥3步梯單層3樓梯寬度為2m-2.5m，雙層樓梯中，主梯寬度為3米，兩側樓梯寬度1.5米為佳。排污污、廢水排水管徑150mm，上水管道直徑50mm，下水管道直徑250mm；設廚房污水專用處理器。開間要求（m）≥12米供電200KW消防包括消防卷簾門、消火栓、噴淋頭、煙感等。柱間要求（m）≥8米供水管徑150mm其他隔音減震系統(tǒng)：安裝隔音、減震設備，環(huán)保經(jīng)營,采暖、通風和空氣調節(jié)及制冷設計方案應根據(jù)建筑物或項目的用途、工藝和使用要求、室外氣象條件以及能源狀況等，通過技術經(jīng)濟比較確定，餐飲項目對于這一系統(tǒng)的要求較為嚴格。樓板承重（Kg/㎡）廚房區(qū)承載力≥450Kg/m2，其他區(qū)域≥250Kg/m2燃氣管道≥50立方/小時通訊要求兩條電話線路、有線電視洗手間顧客洗手間與員工專用洗手間分開，包間內可設有套內洗手間，并預留上下水管線。停車位數(shù)量50-200個，有卸貨車位、區(qū)域餐飲敵功能——特色惹中餐笛物業(yè)匯標準瞎要求倉（俏裳江南粱）物業(yè)結構指標具體要求物業(yè)配備指標具體要求物業(yè)配備指標具體要求需求面積（㎡）2000-3000物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯新風量根據(jù)餐廳的排氣次數(shù)，一般按8：10的比例進行補風。單層面積（㎡）1000-1500空調要求制冷量廚房≥450卡/M２/小時，用餐區(qū)≥350卡/M２/小時。排煙散熱密閉性要求較高經(jīng)營樓層選擇（層）1層或1～2層電梯（部）根據(jù)需求配備隔油池有中央隔油池結構層高要求（m）≥3米步梯≥1.5米排污排油井、隔油池及排油煙井道等設施開間要求（m）≥8米供電150KW消防消火栓、噴淋頭、煙感等。柱間要求（m）≥4米供水管徑50mm其他-樓板承重（Kg/㎡）廚房區(qū)承載力≥450Kg/m2，其他區(qū)域≥250Kg/m2燃氣管道≥34立方/小時通訊要求兩條電話線路、有線電視洗手間有獨立衛(wèi)生間配備停車位數(shù)量（個）≥10個餐飲潛功能——中式收快餐油物業(yè)斯標準罷要求忽（九佰塊碗）物業(yè)結構指標具體要求物業(yè)配備指標具體要求物業(yè)配備指標具體要求需求面積（㎡）300左右物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯新風量根據(jù)餐廳的排氣次數(shù)，一般按8：10的比例進行補風。單層面積（㎡）300空調要求提供中央空調或者空調安置位置排煙散熱密閉性要求較高經(jīng)營樓層選擇（層）1層為主電梯（部）無隔油池≥80cm*125cm結構層高要求（m）≥4米步梯≥1.2米排污≥125mm開間要求（m）≥8米供電150KW消防配有消火栓、噴淋頭等，納入大廈消防系統(tǒng)柱間要求（m）≥6米供水管徑50mm其他-樓板承重（Kg/㎡）廚房區(qū)承載力≥450Kg/m2，其他區(qū)域≥250Kg/m2燃氣管道≥34立方/小時通訊要求一般需2條線路容量，若商家有外送服務則提供4條以上線路洗手間有獨立衛(wèi)生間配備停車位數(shù)量（個）不要求餐飲錘功能——西餐銅物業(yè)荷標準辯要求壞（必復勝客賺）物業(yè)結構指標具體要求物業(yè)配備指標具體要求物業(yè)配備指標具體要求需求面積（㎡）300-1000物業(yè)交付裝修標準基本由商家自主裝修新風量3個500*500mm的新風口和2個500*500mm的排風口單層面積（㎡）300－500空調要求制冷量廚房≥450卡/M２/小時，用餐區(qū)≥350卡/M２/小時。排煙散熱提供煙管500*700mm的排煙管接駁口，有約6平方米可供放置兩臺排油煙機位置經(jīng)營樓層選擇（層）1層，或1～2層電梯（部）無隔油池有中央隔油池結構層高要求（m）≥4.8步梯1－2米寬排污設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施開間要求（m）≥12供電150kw消防提供大樓的消防栓、煙感、噴淋、報警等消防系柱間要求（m）≥5.5供水20噸/天其他同意在商家租賃區(qū)附近提供安裝冷凍庫、冷藏庫及制冰機的室外外機組（4臺）的位置，安裝時乙方負責制作鋼架，每臺外機重量約15KG，尺寸約400*500*750樓板承重（Kg/㎡）廚房區(qū)承載力≥450Kg/m2，其他區(qū)域≥250Kg/m2燃氣管道≥34立方/小時通訊要求一般要求有2條線路容量，網(wǎng)絡寬帶接口洗手間提供與化糞池相連的管道停車位數(shù)量（個）≥20個餐飲害功能——西式吧快餐隸物業(yè)鑰標準憤要求堡（肯賞德基成）物業(yè)結構指標具體要求物業(yè)配備指標具體要求物業(yè)配備指標具體要求需求面積（㎡）300-500物業(yè)交付裝修標準基本由商家自主裝修新風量3個500*500mm的新風口和2個500*500mm的排風口單層面積（㎡）150-300空調要求≥350卡/M２/小時排煙散熱煙管500*700mm，約6平方米可放置兩臺排油煙機經(jīng)營樓層選擇（層）1層或1～2層電梯（部）不要求隔油池有中央隔油池結構層高要求（m）≥3步梯1.2寬以上排污設置排污、排油井、隔油池及排油煙井道等設施開間要求（m）≥12米供電150KW消防提供大樓的消防系接入柱間要求（m）4米以上供水冬季供熱水溫度為50-60℃，夏季供冷水溫度7-12℃。其他在門臉上方提供招牌安裝位置。同意在商家租賃區(qū)附近提供安裝冷凍庫、冷藏庫及制冰機的室外外機組（4臺）的位置，安裝時乙方負責制作鋼架，每臺外機重量約15KG，尺寸約400*500*750。樓板承重（Kg/㎡）廚房區(qū)承載力≥450Kg/m2，其他區(qū)域≥250Kg/m2燃氣管道－通訊要求一般需2條線路容量，若商家有外送服務則提供4條以上線路洗手間提供與化糞池相連的管道停車位數(shù)量（個）無要求餐飲喬功能——咖啡緣瑞物業(yè)抖標準撞要求冠（摩優(yōu)卡咖陶啡）物業(yè)結構指標具體要求物業(yè)配備指標具體要求物業(yè)配備指標具體要求需求面積（㎡）200-500物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯新風量根據(jù)餐廳的排氣次數(shù)，一般按8：10的比例進行補風。單層面積（㎡）100-500空調要求提供中央空調或者空調安置位置排煙散熱密閉性要求較高經(jīng)營樓層選擇（層）1～2電梯（部）不要求隔油池有中央隔油池結構層高要求（m）≥

4步梯寬1.2米排污排油井、隔油池及排油煙井道等設施開間要求（m）≥

8供電100KW消防配有消火栓、噴淋頭、煙感等。柱間要求（m）≥4供水需提供上下水其他-樓板承重（Kg/㎡）廚房區(qū)承載力≥450Kg/m2，其他區(qū)域≥250Kg/m2燃氣管道≥15立方/小時通訊要求提供兩路電話洗手間一般要求有獨立衛(wèi)生間配備停車位數(shù)量（個）≥20個餐飲稈功能——甜品代物業(yè)臉標準哪要求脖（哈播根達禮斯）物業(yè)結構指標具體要求物業(yè)配備指標具體要求物業(yè)配備指標具體要求需求面積（㎡）150-300物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯新風量根據(jù)餐廳的排氣次數(shù)，一般按8：10的比例補風。單層面積（㎡）150-300空調要求提供中央空調或者空調安置位置排煙散熱密閉性要求較高經(jīng)營樓層選擇（層）1～2，部分商家要求有戶外經(jīng)營區(qū)電梯（部）-隔油池有中央隔油池結構層高要求（m）≥

4步梯寬1.2米排污排油井、隔油池及排油煙井道等設施開間要求（m）≥

8供電150KW消防配有消火栓、噴淋頭、煙感等。柱間要求（m）≥4供水需提供上下水其他-樓板承重（Kg/㎡）廚房區(qū)承載力≥450Kg/m2，其他區(qū)域≥250Kg/m2燃氣管道≥15立方/小時通訊要求提供兩路電話洗手間有獨立衛(wèi)生間配備停車位數(shù)量（個）不要求休閑揉娛樂咬功能——健身嘉館物息業(yè)標魚準要帳求（千寶力奧豪）物業(yè)結構指標具體要求物業(yè)配備指標具體要求物業(yè)配備指標具體要求需求面積（㎡）800-3000物業(yè)交付裝修標準毛坯新風量3個500*500mm的新風口和2個500*500mm的排風口單層面積（㎡）≥800空調要求≥400卡/M２/小時排煙散熱-經(jīng)營樓層選擇（層）1～3電梯（部）-隔油池-結構層高要求（m）≥5.2步梯根據(jù)樓層需要情況提供排污提供市政接口開間要求（m）-供電供電3000KVA以上消防符合國家消費安全標準柱間要求（m）9供水供水200噸/天其他樓板承重（Kg/㎡）器械集中區(qū)域750kg/m2；燃氣管道需要通訊要求提供2路電話線以上洗手間配有停車位數(shù)量（個）30個以上休閑呀娛樂較功能——美容先、SP肚A物業(yè)續(xù)標準致要求墓（安運杰瑪仆）物業(yè)結構指標具體要求物業(yè)配備指標具體要求物業(yè)配備指標具體要求需求面積（㎡）80-200物業(yè)交付裝修標準簡單裝修/毛坯新風量-單層面積（㎡）-空調要求預留空調安裝位置排煙散熱-經(jīng)營樓層選擇（層）≤3電梯（部）-隔油池-結構層高要求（m）≥4步梯-排污提供接口開間要求（m）8米供電商業(yè)用電標準（三廂電）消防符合國家消費安全標準柱間要求（m）≥4供水提供接口其他-樓板承重（Kg/㎡）－燃氣管道不需要通訊要求提供電話線配口洗手間需要停車位數(shù)量（個）5個以上服務擾功能——干洗省物業(yè)死標準流要求墊（福灶奈特員）物業(yè)結構指標具體要求物業(yè)配備指標具體要求物業(yè)配備指標具體要求需求面積（㎡）50-100物業(yè)交付裝修標準毛坯新風量-單層面積（㎡）-空調要求預留空調安裝位置排煙散熱-經(jīng)營樓層選擇（層）1層電梯（部）-隔油池-結構層高要求（m）≥4步梯-排污-開間要求（m）4米以上供電一般商業(yè)用電（三廂電）消防符合國家消費安全標準柱間要求（m）≥4供水提供接口其他樓板承重（Kg/㎡）-燃氣管道-通訊要求-洗手間-停車位數(shù)量（個）-購物絨功能——便利熔店物錢業(yè)標談準要申求（貸快客欠）物業(yè)結構指標具體要求物業(yè)配備指標具體要求物業(yè)配備指標具體要求需求面積（㎡）50-100物業(yè)交付裝修標準簡單裝修新風量-單層面積（㎡）50-100空調要求預留空調安裝位置排煙散熱－經(jīng)營樓層選擇（層）1電梯（部）－隔油池－結構層高要求（m）≥4步梯－排污提供接口開間要求（m）4－9供電一般商業(yè)標準（三廂電）消防符合國家消費安全標準柱間要求（m）－供水一般商業(yè)標準其他進深≤15店前走道寬1.5m以上，要裸露且沒有綠化帶樓板承重（Kg/㎡）≥250燃氣管道－通訊要求提供電話線配口洗手間－停車位數(shù)量（個）－購物附功能——藥房側物業(yè)拔標準供要求抬（海泛王星講辰）物業(yè)結構指標具體要求物業(yè)配備指標具體要求物業(yè)配備指標具體要求需求面積（㎡）30-80物業(yè)交付裝修標準簡單裝修新風量-單層面積（㎡）30-80空調要求預留空調安裝位置排煙散熱－經(jīng)營樓層選擇（層）1電梯（部）－隔油池－結構層高要求（m）≥4步梯－排污－開間要求（m）4－8供電一般商業(yè)標準（三廂電）消防符合國家消費安全標準柱間要求（m）6供水一般商業(yè)標準其他－樓板承重（Kg/㎡）－燃氣管道－通訊要求提供電話線配口洗手間－停車位數(shù)量（個）－會所袖商業(yè)餓商家梅的選婦址/經(jīng)營短評估則指標環(huán)境評估投資評估經(jīng)營成本評估回報周期評估商圈級別選擇所依托商業(yè)資源區(qū)域品牌化程度加盟費裝修金額設備投入金額營運準備金人工費水電煤租金承受范圍月營業(yè)額（保本）毛利率回本年數(shù)餐飲頸功能當各業(yè)起態(tài)商啄家開掉業(yè)/經(jīng)營悉環(huán)境瓶評估功能業(yè)態(tài)店家面積環(huán)境要求商圈級別選擇所依托商業(yè)資源區(qū)域品牌化程度餐飲大型中餐鼎泰豐5000方區(qū)域型及以上寫字樓,賓館,景區(qū)，商業(yè)中心國內品牌為主特色中餐俏江南3000方鄰里型及以上寫字樓,賓館,商業(yè)中心，居住區(qū)國內品牌為主功能業(yè)