北京物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)

中國(guó)物業(yè)管理從業(yè)人員崗位培訓(xùn)《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理》1《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》第一章房地產(chǎn)投資概述房地產(chǎn)業(yè)：是為人類社會(huì)生產(chǎn)活動(dòng)提供入住空間或物質(zhì)載體的行業(yè)。房地產(chǎn)投資具有收益，保值，增值和消費(fèi)四個(gè)方面的特性。2《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》

§1.房地產(chǎn)的種類和特性3《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》一.房地產(chǎn)的種類1.土地2.建成后的物業(yè)（1）居住物業(yè)（2）商業(yè)物業(yè)（3）工業(yè)物業(yè)（4）特殊用途物業(yè)4《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》二.房地產(chǎn)特性1.位置的固定性或不可移動(dòng)性2.經(jīng)濟(jì)壽命的可延續(xù)性3.適應(yīng)性4.不一致性5.需要管理6.能從周圍社會(huì)環(huán)境的改善中獲得收益5《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》§2.房地產(chǎn)投資的形式與優(yōu)缺點(diǎn)6《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》一.房地產(chǎn)投資的形式1.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資:從購(gòu)買土地使用權(quán)開(kāi)始,通過(guò)在土地上的進(jìn)一步投資活動(dòng),即項(xiàng)目策劃規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工建設(shè)等過(guò)程,建成可滿足人們某種入住需要的建筑物及附屬設(shè)備設(shè)施與環(huán)境即房地產(chǎn)商品向市場(chǎng)銷售收回投資獲取收益.2.房地產(chǎn)置業(yè)投資:滿足自身生活居住或生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)需要;作為投資將購(gòu)入的物業(yè)出租給最終使用者獲取利潤(rùn)也可轉(zhuǎn)售給他人而獲取收益.7《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》二.房地產(chǎn)投資的優(yōu)缺點(diǎn)1.優(yōu)點(diǎn)：（1）能得到稅收方面的好處（2）易于得到金融機(jī)構(gòu)的支持（3）能抵消通貨膨脹的影響（4）提高投資者的資信等級(jí)8《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》2.缺點(diǎn)（1）投資數(shù)額大:開(kāi)發(fā)或置業(yè)均需幾百萬(wàn)幾千萬(wàn)甚至數(shù)億元人民幣.前期投資或首期付款20%也望樓興嘆.故不是大眾化的投資工具.（2）投資回收周期長(zhǎng):開(kāi)發(fā)投資3一5年.置業(yè)投資少則8一10年,長(zhǎng)則30一50年甚至60年.資金壓力太長(zhǎng)（3）需要專門的知識(shí)經(jīng)驗(yàn):要有開(kāi)發(fā)商應(yīng)具備的素質(zhì)和能力.還必須進(jìn)行有效的專業(yè)化的物業(yè)管理.

9《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》§3.房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)與投資組合一.風(fēng)險(xiǎn)的概念與風(fēng)險(xiǎn)分析的目的1.風(fēng)險(xiǎn)的定義：投資的實(shí)際收益與期望的或要求的收益的偏差2.風(fēng)險(xiǎn)與不確定性：風(fēng)險(xiǎn)涉及到變動(dòng)和可能性，某事件具有不確定性，意味著對(duì)于可能的情況，無(wú)法估計(jì)其可能性，因此對(duì)未來(lái)投資收益估計(jì)應(yīng)該是定性，而不是定量。3.風(fēng)險(xiǎn)分析的目的：輔助投資決策10《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》二.房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的種類1.第一種分類方式（1）收益現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)開(kāi)發(fā)投資：未來(lái)房地產(chǎn)銷售價(jià)格變化，成本增加，市場(chǎng)吸納能力變化，會(huì)對(duì)開(kāi)發(fā)商收益產(chǎn)生巨大影響置業(yè)投資：未來(lái)租金變化，市場(chǎng)出租率變化，物業(yè)毀損造成損失，資本化率變化，物業(yè)轉(zhuǎn)售時(shí)的收入等，也會(huì)對(duì)投資者的收益產(chǎn)生巨大影響（2）未來(lái)經(jīng)營(yíng)費(fèi)用的風(fēng)險(xiǎn)：主要是對(duì)置業(yè)投資來(lái)說(shuō)，建筑技術(shù)的發(fā)展，建筑功能要求的提高，影響到物業(yè)使用，購(gòu)買者須支付昂貴的更新改造費(fèi)用，這些費(fèi)用對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)值有很大影響11《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》（3）資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)：物業(yè)的資本價(jià)值，會(huì)隨著收益率的變化而變化，房地產(chǎn)收益變化是復(fù)雜的，資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)影響置業(yè)投資的收益，表現(xiàn)在估價(jià)誤差，市場(chǎng)影響，政府法律金融政策影響，宏觀經(jīng)濟(jì)形式影響，功能陳舊，通貨膨脹，法律風(fēng)險(xiǎn)。（4）比較風(fēng)險(xiǎn)：即機(jī)會(huì)成本風(fēng)險(xiǎn)，投資者將資金投入房地產(chǎn)后，就失去其他投資機(jī)會(huì)，也就失去其他機(jī)會(huì)可能帶來(lái)的收益。（5）時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)：適當(dāng)時(shí)間強(qiáng)調(diào)選擇合適地點(diǎn)和物業(yè)類型，進(jìn)行投資，使獲得最大投資收益的同時(shí)，風(fēng)險(xiǎn)降至最低限度。（6）持有期風(fēng)險(xiǎn)：與時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)相關(guān)，影響項(xiàng)目收益的不確定因素越多，風(fēng)險(xiǎn)隨持有期的延長(zhǎng)而加大。12《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》2.第二種分類方式（1）商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)：置業(yè)投資經(jīng)營(yíng)的費(fèi)用超過(guò)收益或銷售利潤(rùn)的情況。（2）利率風(fēng)險(xiǎn)：利率的變化會(huì)導(dǎo)致置業(yè)投資的損失。（3）市場(chǎng)供求風(fēng)險(xiǎn)：房地產(chǎn)市場(chǎng)是地區(qū)性市場(chǎng)，可通過(guò)密切關(guān)注當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，細(xì)心使用投資分析結(jié)果，避免某些市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。（4）購(gòu)買力風(fēng)險(xiǎn)：由商品或服務(wù)價(jià)格上漲帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)。（5）政策風(fēng)險(xiǎn)：國(guó)家稅收政策變化帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，可選擇政府鼓勵(lì)的有收益保證或有稅收優(yōu)惠政策的項(xiàng)目投資。（6）或然損失風(fēng)險(xiǎn)：是由自然災(zāi)害引起的置業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)13《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》三.風(fēng)險(xiǎn)對(duì)房地產(chǎn)投資者行為的影響1.令投資者根據(jù)投資風(fēng)險(xiǎn)的大小，確定其合理的投資收益水平。2.使其盡可能規(guī)避，控制和轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)14《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》四.風(fēng)險(xiǎn)與投資組合投資組合理論主要論點(diǎn)：是在相同的宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化下，不同投資項(xiàng)目的收益會(huì)有不同的反映。目標(biāo)是在一個(gè)固定的預(yù)期收益率下使風(fēng)險(xiǎn)最低，或是在一個(gè)預(yù)設(shè)的風(fēng)險(xiǎn)下使收益最大化的投資組合，要使基金安全，收益穩(wěn)定。15《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》§4.考慮時(shí)間因素的資金等效值計(jì)算16《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》一.資金的時(shí)間價(jià)值

是指同樣數(shù)額資金在不同時(shí)間點(diǎn)上具有不同的價(jià)值.17《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》二.利率與計(jì)息方式1.利率:單位時(shí)間增加的利息與原金額之比,用百分比表示,稱為利率.利率(i)=單位時(shí)間增加的利息/原金額X100%2.單利計(jì)息與復(fù)利計(jì)息單利:利息總額=本金X計(jì)息周期數(shù)X利率=p?n?i復(fù)利:F=p(1+i)n18《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》

三.符號(hào)P=現(xiàn)值F=終值A(chǔ)=連續(xù)出現(xiàn)在計(jì)息周期期末的等額支付款N=計(jì)息周期數(shù)I=利率19《房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與管理》四.痰復(fù)利塌計(jì)算奏公式屋與系熔數(shù)1.泛一次蝴支付樣的現(xiàn)女值和抖終值F歉=奶p獎(jiǎng)(腸1+童i)n2.挑等額楊序列儉支付嗓的現(xiàn)墊值和網(wǎng)資金讓回收P司=燭A*澤(1政+i)n-1楊/i(桿1+止i唯)nA帶=做P灘*i(若1+向i循)n/跡(1撫+i)n-120《房巨地產(chǎn)初經(jīng)營(yíng)濤與管錫理》五.爬名義訊利率澇與實(shí)召際利抵率例:飽年利霜率為掏12禾%,災(zāi)存款徑額1津00鋒0元廣,期模限為戴1年一年啞一次篩計(jì)息蕩:F中=1餓00萍0*井(1咐+1毫2%棍)=既11夠20嚷元睛12室%一年族四次倚計(jì)息防:F四=1恒00濟(jì)0*迷(1乒+3改%)4=1雅12帖5.腫51擺元蜻1禿2.歲55嘗%一年況十二穗次計(jì)勇息:濫F=更10傳00立*(丙1+港1%購(gòu))12=1近12裂6.脂83濃元拳1谷2.原68趕%名義覆利率蒙1根2%曠=周疏期利退率*碰復(fù)利鼓利率沉周期市數(shù)21《房涂地產(chǎn)河經(jīng)營(yíng)萬(wàn)與管招理》名義攤利率菊與實(shí)殃際利辭率有項(xiàng)下述遣關(guān)系順:1.們計(jì)息音周期香一年柏則名普義利賴率=刃實(shí)際圓利率逝,短螞于一桃年則澡實(shí)際劫利率宅>名鼻義利光率2.撓名義武利率紋不能牲反映腳資金鴿時(shí)間夕價(jià)值誤,只質(zhì)有實(shí)罷際利蜜率才通能反嘆映.3.幅名義報(bào)利率池越大勁,周豆期越盟短,背差異武越大號(hào).22《房采地產(chǎn)辣經(jīng)營(yíng)傘與管緒理》六.樓例題23《房鈔地產(chǎn)存經(jīng)營(yíng)鼠與管咱理》例一鍬：某蠅家庭債預(yù)計(jì)禽在今坐后1哈0年騙內(nèi)的殖月收賞入為對(duì)16葡00辛0元園，如此果其宣中的雄30盆%可扭用于休支付征住房駕抵押勻貸款點(diǎn)的月釀還款諸額，稻年貸貓款利挎率為沖12捎%，耕問(wèn)該洗家庭飯有償跳還能攏力的削最大騎抵押細(xì)貸款畢額是蝦多少淚？解:角（1豎）該殘家庭楚每月導(dǎo)可用寨于支創(chuàng)付抵占押貸怪款的日月還陣款額A=吹16飄00鏡0X龜30傻%=鞠48播00岔元（2躍）月陰貸款妹利率捷i=昆12惑%/王12草=勞1%（3公）計(jì)椒息周勞期數(shù)可n=呈10主X1嗓2=決12逼0個(gè)帝月（4習(xí)）該窯家庭摸有償顫還能其力的融最大袖抵押露貸款暗額：P客=A甲（（溫1+鏡i亞）n–1）/岔i灰（1時(shí)+i糖）n=4楚80遣0（拔（1陳+1悠%）12沒(méi)0–1）/肅1%貪（1惑+1畜%）12填0=33載.4搭6萬(wàn)24《房耳地產(chǎn)笑經(jīng)營(yíng)舉與管醉理》例二廊：某黨家庭藍(lán)以抵蓮押貸生款的盾方式球購(gòu)買似了一循套價(jià)冊(cè)值為孫25閘萬(wàn)元咐的住鑰宅，顯如果廊該家美庭首沖期付棉款為較房?jī)r(jià)譜的3穗0%劑，其丈余為筍在1殖0年恢內(nèi)按柄月等升額償罷還的榴抵押務(wù)貸款論，年旦貸款睜利率市為1箏5%眉。問(wèn)弟月還騾款額甲為多桃少？阿如果瘋該家?jiàn)^庭2姥5%傾的收潛入可劣以用促來(lái)支機(jī)付住鈔房消怒費(fèi)，書問(wèn)該示家庭淡須月歡收入擺多少僵，才診能購(gòu)德買上把述住亞宅？解:湖（1念）抵客押貸靠款額拆Ｐ=渴25痛Ｘ7桂0%紋=新17損.5替（萬(wàn)培元）（2丸）月垂貸款般利率詢i摧=1盒5%貸/1醋2膜=1漠.2農(nóng)5%戚,計(jì)息埋周期損數(shù)n耽=困10穩(wěn)X1理2潮=1趨20考個(gè)月（3惕）月蛛還款挖額A保=邊Pi（1扭+i嫩）n/間（（志1+暖i污）n–1）=鉗17附50蝕00罰X1毫.2臥5%（1踩+1燙.2加5%饅）12鍛0/賞（（壁1+辣1賭.2培5票%）12慘0–1）=2照82疑3.專4元（4壞）該寬家庭樓欲購(gòu)阻買上方述住削宅，壤其月嶺收入梅須為28曠23瘦.4系/0報(bào).2磁5塊=1屋12獄93烤.4命元25《房驚地產(chǎn)駕經(jīng)營(yíng)肅與管粥理》第二牧章丑房地憑產(chǎn)開(kāi)扭發(fā)的伶程序蜻與管詳理§1殿.房地環(huán)產(chǎn)開(kāi)低發(fā)的減主要高程序一.加概述房地羞產(chǎn)開(kāi)祖發(fā)是襪通過(guò)飛多種夏資源誦的組并合使晶用而場(chǎng)為人漢類提粒供入久住空礙間并謙改變板人類撤生存果的物團(tuán)質(zhì)環(huán)閣境的違一種冠活動(dòng)26《房痛地產(chǎn)姿經(jīng)營(yíng)輪與管桑理》二.贏房坡地產(chǎn)反開(kāi)發(fā)你的主殘要程樹(shù)序八個(gè)庭步驟蘭：投箱資機(jī)形會(huì)尋園找；燃投資駁機(jī)會(huì)音篩選皇；可某行性洋研究虛；獲擔(dān)取土捉地使墊用權(quán)嬌；規(guī)瘡劃設(shè)嗚計(jì)與嗚方案騾報(bào)批杯；簽上署有漁關(guān)合鬧作協(xié)讀議；處施工截建設(shè)貼與竣伙工驗(yàn)厚收；儲(chǔ)市場(chǎng)石與物藥業(yè)管秧理四個(gè)該階段穗：投國(guó)資機(jī)聾會(huì)選膠擇與任決策洋分析勻；前摩期工違作；流建設(shè)幕階段蝴；租碌售階疫段27《房套地產(chǎn)裙經(jīng)營(yíng)光與管虎理》三.證房巾地產(chǎn)帶開(kāi)發(fā)斗過(guò)程爸的主蘭要參塵與者1.氣土地謀所有她者或籍當(dāng)前鑒使用象者2.門開(kāi)發(fā)該商3.治政府尿及政問(wèn)府機(jī)漢構(gòu)4.哀金融盈機(jī)構(gòu)5.洪建筑講承包節(jié)商6.講專業(yè)頁(yè)顧問(wèn)淚,建掩筑師接,工探程師眾,會(huì)廚計(jì)師筑,經(jīng)誓濟(jì)師肥及成僵本控糟制人夠員,您估價(jià)勻師及纖市場(chǎng)裕營(yíng)銷牧人員污,律坊師及購(gòu)代理障人28《房認(rèn)地產(chǎn)灘經(jīng)營(yíng)燃與管護(hù)理》§2盤.土地方使用蓮權(quán)的痕獲取開(kāi)發(fā)柱商獲肅取土中地的工幾種狹方式子:1.爺政府暖行政窗劃撥2.卡土地濃使用嶄權(quán)的新有償齊出讓出讓懷年限神：居住取用地任70資年；豈工業(yè)打用地筆50而年；法教科悅文衛(wèi)輪體用腦地5刮0年命；商業(yè)皇旅游土娛樂(lè)虜用地瓜40鈴年；栽綜合眼或其脂他用陰地5繞0年出讓折形式言：協(xié)議??；招垃標(biāo)；員公開(kāi)障拍賣仔；補(bǔ)詞地價(jià)29《房殺地產(chǎn)盯經(jīng)營(yíng)克與管艱理》§3暢.城市槐規(guī)劃艇及其評(píng)對(duì)房攝地產(chǎn)確市場(chǎng)飾開(kāi)發(fā)鄰的影腸響一.永城市悅規(guī)劃綁的作羅用和扎任務(wù)1.京作用河:對(duì)泊城市疾建設(shè)芹綜合墨布署被,是奴城市朋開(kāi)發(fā)爹建設(shè)截管理就的依閑據(jù).2.驢任務(wù)輔:根井據(jù)規(guī)直劃狀炕況條明件,建布署撫城鎮(zhèn)施體系等,確鈴定城刊市性耍質(zhì),盯規(guī)模鎮(zhèn)和布伙局,天統(tǒng)一頑規(guī)劃預(yù),合惰理利鞋用城妥市土律地,弟綜合趙各項(xiàng)劉建設(shè)幟,保學(xué)證城糕市有各序地情協(xié)調(diào)帝地發(fā)偏展30《房蓄地產(chǎn)層經(jīng)營(yíng)預(yù)與管族理》二.冷城市雪規(guī)劃犁的層萬(wàn)次及妥與其廳他規(guī)悟劃的命關(guān)系1.賄城市撇規(guī)劃異的層棗次:銷總體癥規(guī)劃媽;詳星細(xì)規(guī)乓劃2.壤與其葡他規(guī)攏劃的蔽關(guān)系小:和脹國(guó)土彎規(guī)劃宴,區(qū)發(fā)域規(guī)厚劃,片江河記流域個(gè)規(guī)劃怒,土擔(dān)地利膠用總驚體規(guī)垂劃相好協(xié)調(diào)31《房收地產(chǎn)喂經(jīng)營(yíng)欣與管曬理》三.匆房地曲產(chǎn)開(kāi)隨發(fā)項(xiàng)些目規(guī)射劃設(shè)雄計(jì)方矮案中他的主并要技裙術(shù)經(jīng)泛濟(jì)指揚(yáng)標(biāo)1.辟居住買區(qū)技菜術(shù)經(jīng)辭濟(jì)指弓標(biāo)居住堵區(qū)總飼用地毒；居到民人避均占矮地；漸居住備區(qū)總春建筑饒面積葡；總蟲戶數(shù)傾總?cè)司杩?，展平均糟每戶范人口躲；平?jiǎng)均每區(qū)戶居撇住面量積；掙居住憂建筑減密度級(jí)（建植筑基西底面請(qǐng)積/沾建筑柄用地慚面積閃）；旨居住瓦面積以密度嘗（居填住面躍積/干居住肚建筑秧用地外面積臨）；口容積雷率（臥居住度建筑幅面積壺/居傾住建支筑用乏地面縫積）尖；人矮口毛撐密度因（總筍人口葡/總閃用地秘）；臉人口友凈密丑度（匹總?cè)私锟?擠居住宣建筑敵用地瘋面積蟻）；妄平均將層數(shù)彈（住即宅總票面積贊/住悶宅基想底總槐面積返）；撥高層四（7廚層以練上）比例禍（高來(lái)層建院筑面庸積/傘居住蜓總面棒積）??；住書宅間牲距；瞇居住拾區(qū)總后造價(jià)婆；建警設(shè)周私期32《房甚地產(chǎn)謝經(jīng)營(yíng)氏與管慈理》2.惱非居蠶住區(qū)仇開(kāi)發(fā)伐項(xiàng)目糧規(guī)劃步設(shè)計(jì)孩方案尼的技升術(shù)經(jīng)唉濟(jì)指離標(biāo)建筑守容積真率；總建侄筑面獄積地上屆建筑閘面積建筑肺密度規(guī)劃泛建設(shè)般用地膛面積建筑封高度綠化廳比率停車司位個(gè)治數(shù)有效鎮(zhèn)面積秤系數(shù)開(kāi)發(fā)碌項(xiàng)目訓(xùn)總造歡價(jià)，嚷平均制造價(jià)留和開(kāi)寺發(fā)建游設(shè)周貞期33《房權(quán)地產(chǎn)隙經(jīng)營(yíng)間與管洽理》四.洞房地奇產(chǎn)開(kāi)宗發(fā)項(xiàng)鞋目的濁規(guī)劃免管理1.賀開(kāi)發(fā)屑項(xiàng)目帥選址懶,定早點(diǎn)審著批階夠段2.紫申請(qǐng)耐建設(shè)饅用地檢規(guī)劃毯許可胃證階樹(shù)段3.橫規(guī)劃絕設(shè)計(jì)屢條件床審批畫階段4.擋設(shè)計(jì)濟(jì)方案手審批畏階段5.僻建設(shè)奸工程吉規(guī)劃縮慧許可校證階隔段6.練竣工瓶驗(yàn)收腥階段34《房敗地產(chǎn)邀經(jīng)營(yíng)恭與管蠢理》五.乏城市洽規(guī)劃娃與房嚴(yán)地產(chǎn)鉤開(kāi)發(fā)離的關(guān)喜系房地扒產(chǎn)開(kāi)騰發(fā)服凳從于撒城市藏規(guī)劃迅的管衣理,唱而城分市規(guī)槳?jiǎng)澋难獙?shí)現(xiàn)稅,則詳有賴第于房唯地產(chǎn)躺開(kāi)發(fā)折的資暮金投久入.奮要糾吩正兩撐種錯(cuò)耐誤觀頑念:1.征規(guī)劃娘是開(kāi)慮發(fā)的蕉判腳興石2.羅城市耗規(guī)劃椅是萬(wàn)國(guó)能的寧,不若能改葵變的35《房掀地產(chǎn)觸經(jīng)營(yíng)唇與管勒理》§4橫.政府戰(zhàn)的土禿地政待策及譜其對(duì)昏土地緣瑞市場(chǎng)鞭的管目理一.梨房地困產(chǎn)市懷場(chǎng)的綱宏觀灣調(diào)控毅是政罪府調(diào)鐘控的懲主要垂方式1.吧土地陜供應(yīng)推計(jì)劃黑的調(diào)串控2.分城市算規(guī)劃腐的指渣導(dǎo)3.漸地價(jià)桃的杠閘桿作航用4.線稅收艦的功規(guī)能5.亂租金疼的控潮制6.朋金融狀杠桿內(nèi)的作菜用7.梳住房蜘政策痰的影連響36《房姓地產(chǎn)霸經(jīng)營(yíng)沈與管沿理》二.擱房地梯產(chǎn)行展為的住規(guī)范1.燈資質(zhì)蹄審查2.企產(chǎn)權(quán)圖登記3.止建立央房地分產(chǎn)價(jià)筒格評(píng)拼估制捏度4.喊交易愧程序嘴的規(guī)診范化37《房絨地產(chǎn)匆經(jīng)營(yíng)飛與管邪理》第三園章右房地瘋產(chǎn)開(kāi)濃發(fā)項(xiàng)雹目可蓄行性痕研究一.應(yīng)可行喜性研搖究的橡含義秘和目黑的1.努含義余：在工堅(jiān)程項(xiàng)款目決之策前嫁，對(duì)吉與項(xiàng)姐目有糧關(guān)的允社會(huì)閑，經(jīng)恩濟(jì)和紡技術(shù)克等方系面進(jìn)泥行深誰(shuí)入細(xì)尊致的腎研究萄。對(duì)泰各種避可能肅建設(shè)融方案敘或技蔬術(shù)方災(zāi)案進(jìn)樹(shù)行認(rèn)競(jìng)真的蛾技術(shù)鍵經(jīng)濟(jì)猶分析他，比囑較和害論證淺。對(duì)生項(xiàng)目估的經(jīng)濁濟(jì)，排社會(huì)曲，環(huán)都境效鬧益進(jìn)郊行認(rèn)扎真的宰科學(xué)殊預(yù)測(cè)組和評(píng)嗓價(jià)，慣提出堡決策槐依據(jù)鋪。38《房踏地產(chǎn)乓經(jīng)營(yíng)扁與管塞理》2.媽目的喉：實(shí)現(xiàn)閑項(xiàng)目錫決策皇的科壺學(xué)化維，民環(huán)主化爐，減韻少或陜避免未投資臨決策男的失剪誤，劈燕提高提項(xiàng)目賺開(kāi)發(fā)鐮建設(shè)癢的經(jīng)活濟(jì)，暗社會(huì)截和環(huán)陽(yáng)境效撒益。39《房給地產(chǎn)醬經(jīng)營(yíng)砍與管考理》二.園可行扮性研鐵究的錄作用1.刷是項(xiàng)籌目投繁資決解策的象依據(jù)2.抗作為諸籌集脫建設(shè)好資金耗的依蝴據(jù)3.堪作為款開(kāi)發(fā)羨商與睜有關(guān)編部門脾簽定訂協(xié)議攏，合棄同的畢依據(jù)4.恭作為杰編制冶下階牛段規(guī)圾劃設(shè)胡計(jì)的煌依據(jù)40《房渡地產(chǎn)坡經(jīng)營(yíng)懶與管卸理》三.噴可行論性研嶄究的蜓依據(jù)1.澤國(guó)家吵方針黎，政紡策和雙長(zhǎng)遠(yuǎn)眾規(guī)劃2.疤批準(zhǔn)殺的項(xiàng)逃目建混議書尿等文摔件3.晝城市慘總體炒規(guī)劃雞，詳船細(xì)規(guī)凍則，志市政嫁設(shè)施4.秤基礎(chǔ)符資料5.撿工程病技術(shù)速標(biāo)準(zhǔn)樣，規(guī)起范，孫指標(biāo)炎要求羞資料6.封國(guó)家疏經(jīng)濟(jì)膏參數(shù)怨，指送標(biāo)7.瓦開(kāi)發(fā)播項(xiàng)目即備選殖方案刮的土糟地利跨用條逗件，稀備選稀規(guī)劃柱設(shè)計(jì)砍方案旦等41《房煩地產(chǎn)林經(jīng)營(yíng)肆與管恨理》四.退可行橋性研應(yīng)究的柿四個(gè)妻工作下階段1.候投資猶機(jī)會(huì)濫研究2.咸初步銅可行輝性研斗究3.茅詳細(xì)演可行鼻性研紐奉究4.倚項(xiàng)目檔的評(píng)媽估和醫(yī)決策42《房約地產(chǎn)貓經(jīng)營(yíng)邊與管液理》可行墳性研免究的葉內(nèi)容散和步殊驟一.巷可行濟(jì)性研彼究?jī)?nèi)豎容1.烤項(xiàng)目?jī)汕闆r2.色開(kāi)發(fā)勇項(xiàng)目促用地帝的現(xiàn)查狀調(diào)弟查及割動(dòng)遷蜓安置3.襖市場(chǎng)倒分析介和建歷設(shè)規(guī)政模確蜂定4.午規(guī)劃底設(shè)計(jì)預(yù)方案猴選擇5.亭資源仗供給43《房扭地產(chǎn)物經(jīng)營(yíng)觀與管智理》6.上環(huán)境推影響虧和環(huán)爭(zhēng)境保齊護(hù)7.蹤蝶項(xiàng)目炕開(kāi)發(fā)拾組織參結(jié)構(gòu)捏，管野理費(fèi)媽用研您究8.筒開(kāi)發(fā)偵建設(shè)性計(jì)劃9.邀項(xiàng)目密經(jīng)濟(jì)茶及社蒸會(huì)效茅益分沫析10廚.結(jié)回論及弟建議44《房雖地產(chǎn)翠經(jīng)營(yíng)報(bào)與管擔(dān)理》二.奪可行安性研峰究步全驟1.汗接受夫委托2.偉調(diào)查申研究3.側(cè)方案醉選擇頌和優(yōu)財(cái)化4.賭財(cái)務(wù)分評(píng)價(jià)萌和國(guó)值民經(jīng)學(xué)濟(jì)評(píng)軍價(jià)5.饑編制鴨可行次性研區(qū)究報(bào)柴告45《房掙地產(chǎn)貪經(jīng)營(yíng)急與管哨理》房地辱產(chǎn)市堡場(chǎng)分叨析與多預(yù)測(cè)一.懼房地裝產(chǎn)市引場(chǎng)分撐析與框預(yù)測(cè)址目的1.冶了解欄影響用房地求產(chǎn)市知場(chǎng)的哥宏觀賠社會(huì)引經(jīng)濟(jì)醬因素近，把敗握投俘資機(jī)謀會(huì)與原方向2.甜了解赤各類般物業(yè)惑的供給求關(guān)戒系和碰價(jià)格持水平撇，就但擬開(kāi)掙發(fā)項(xiàng)各目進(jìn)乎行市街場(chǎng)定護(hù)位3.撕了解稅房地違產(chǎn)使陪用者鏈對(duì)建武筑物峽功能慰和設(shè)低計(jì)形嶼式的濕要求歐，用憲以指雨導(dǎo)項(xiàng)唇目的將規(guī)劃功設(shè)計(jì)46《房榜地產(chǎn)靜經(jīng)營(yíng)森與管路理》二.傍房地陸產(chǎn)市宏場(chǎng)宏悠觀因庫(kù)素分感析1.淡首先屠要考湯慮國(guó)孩家地側(cè)區(qū)或性地方電的經(jīng)臟濟(jì)特共性，胃以確堅(jiān)定整來(lái)體是養(yǎng)上升裕還是停衰退低階段2.炸開(kāi)發(fā)俘商要跌分析塌研究決所選屠擇的頁(yè)特定御開(kāi)發(fā)桂地區(qū)她經(jīng)濟(jì)法社會(huì)結(jié)情況3.關(guān)對(duì)項(xiàng)叢目所紫在地溫域情溫況分療析47《房答地產(chǎn)推經(jīng)營(yíng)羅與管瓶理》三.筑房地抬產(chǎn)市季場(chǎng)微在觀因喇素分閃析1.厚具體咸物業(yè)套類型誕和開(kāi)聾發(fā)項(xiàng)左目所旅處地蚊區(qū)市絕場(chǎng)狀晚況分題析2.擺針對(duì)亂所開(kāi)塘發(fā)項(xiàng)虎目的碰類型聯(lián)及其銅特點(diǎn)處進(jìn)行牙分析48《房鍬地產(chǎn)和經(jīng)營(yíng)主與管嗓理》四.滾房地綱產(chǎn)租個(gè)售方狂案內(nèi)含容1.差項(xiàng)目褲出租嗚出售耐還是鳥(niǎo)租售蓋并舉2.武可出藍(lán)租面瓜積和唱可分殺攤建椅筑面薄積及察各自掏在建唇筑物悉中位持置3.匹出租撫和出擦售時(shí)伏間進(jìn)密度安疑排及影面積墾數(shù)量陶確定4.釘租金塞和售柏價(jià)水光平確損定5.仰收款軌計(jì)劃貝確定49《房侍地產(chǎn)鎖經(jīng)營(yíng)襯與管衰理》房地往產(chǎn)開(kāi)搞發(fā)項(xiàng)血目投拋資和中成本喂費(fèi)用繩估算一.售房地育產(chǎn)開(kāi)穿發(fā)項(xiàng)頂目投雞資與扒費(fèi)用斗構(gòu)成1.傲開(kāi)發(fā)謙直接做費(fèi)用死（土冷地費(fèi)計(jì)，前賭期工于程費(fèi)執(zhí)，房贈(zèng)屋開(kāi)追發(fā)費(fèi)拴）2.鈔開(kāi)發(fā)欲間接趴費(fèi)用配（管膜理費(fèi)握，銷堅(jiān)售費(fèi)腔用，確財(cái)務(wù)翻費(fèi)用消，其質(zhì)他費(fèi)專用，讀不可絲式預(yù)見(jiàn)敲費(fèi)，休稅費(fèi)窮）50《房耽地產(chǎn)荷經(jīng)營(yíng)爸與管廉理》二.美各項(xiàng)添成本改費(fèi)用連估算醫(yī)方法1.辛土地彎費(fèi)用掠估算a.俱土地害出讓辟金b.犁土地歡征用判費(fèi)c.榨城市黨建設(shè)午配套絹費(fèi)d.伏拆遷雜安置跌補(bǔ)償坦費(fèi)51《房饅地產(chǎn)屬經(jīng)營(yíng)榴與管餃理》2.售前期稱工程荒費(fèi)估攝算3.維房屋賴開(kāi)發(fā)淚費(fèi)4.檢管理恒費(fèi)5.罷銷售日費(fèi)用6.忌財(cái)務(wù)軍費(fèi)用7.詢其他催費(fèi)用8.民不可毯預(yù)見(jiàn)鵝費(fèi)9.嘩稅費(fèi)52《房風(fēng)地產(chǎn)概經(jīng)營(yíng)抽與管輝理》房地畏產(chǎn)開(kāi)剩發(fā)項(xiàng)揭目的懲財(cái)務(wù)羨評(píng)價(jià)一.辭財(cái)務(wù)票評(píng)價(jià)泄的基撲本概晃念根據(jù)艱國(guó)家船現(xiàn)行遺財(cái)稅標(biāo)制度四和價(jià)您格體究系，夫分析蹄計(jì)算引項(xiàng)目到直接瘡發(fā)生霸的財(cái)槍務(wù)效賺益和評(píng)費(fèi)用劍，編術(shù)制財(cái)混務(wù)報(bào)創(chuàng)表，易計(jì)算終評(píng)價(jià)因指標(biāo)掛，考坦察項(xiàng)顯目的允盈利左能力秤，清硬償能墨力以偏及外維匯平店衡等愚財(cái)務(wù)同狀況叼，據(jù)園以判抽別項(xiàng)歐目的納財(cái)務(wù)挺可行孟性53《房熄地產(chǎn)籌經(jīng)營(yíng)汪與管崗理》1.貿(mào)項(xiàng)目狼銷售軟（出產(chǎn)租）案收入2.鋒開(kāi)發(fā)逆項(xiàng)目接總投匆資=犬固定硬資產(chǎn)們投資園+投映資方形向調(diào)暈節(jié)稅塘+借毀貸利弊息+區(qū)流動(dòng)較資金3.心經(jīng)營(yíng)棒成本乒：炊項(xiàng)目蓮建成票后經(jīng)沒(méi)營(yíng)過(guò)威程中繞發(fā)生薄的費(fèi)舍用4.弓稅金54《房脅地產(chǎn)醬經(jīng)營(yíng)襯與管石理》二.互財(cái)務(wù)紀(jì)評(píng)價(jià)眠的主殖要工奏作內(nèi)圖容和軟技術(shù)笛經(jīng)濟(jì)鞋指標(biāo)1.鑒主要蟲工作桂內(nèi)容荒：通過(guò)快主要編技術(shù)加經(jīng)濟(jì)襪指標(biāo)海對(duì)項(xiàng)掛目的臨盈利猴能力肢進(jìn)行耐分析疲，計(jì)慣算項(xiàng)子目的喬投資瓜利潤(rùn)棕率，奔投資貴收益埋率2.醋主要介技術(shù)過(guò)經(jīng)濟(jì)財(cái)指標(biāo)a.摘財(cái)務(wù)擇內(nèi)部嘉收益攤率b.朱財(cái)務(wù)煩凈現(xiàn)婚值c.接動(dòng)態(tài)零投資贈(zèng)回收慘期d.全開(kāi)發(fā)妖商成衣本利芝潤(rùn)率e.市投資糖收益才率55《房拒地產(chǎn)胖經(jīng)營(yíng)登與管蠅理》三.濫房地獵產(chǎn)開(kāi)容發(fā)項(xiàng)寸目財(cái)緩務(wù)評(píng)若價(jià)體平系示糖例四.刑房地陷產(chǎn)開(kāi)睡發(fā)項(xiàng)桃目財(cái)珍務(wù)評(píng)插價(jià)中戰(zhàn)所使體用的兼基本文報(bào)表56《房館地產(chǎn)潤(rùn)經(jīng)營(yíng)媽與管底理》房地銳產(chǎn)開(kāi)胞發(fā)項(xiàng)蠅目的葉不確趨定分斧析變動(dòng)舒因素：地撤價(jià)；納土地渡開(kāi)發(fā)托成本茂；購(gòu)墳置土精地過(guò)敢程中雪的附滿加費(fèi)駕；容敢積率夫或有遷效面魔積系瞞數(shù)；歸建造討成本評(píng)；專泉業(yè)人盈員費(fèi)彩用；淚管理閑費(fèi)；廚租賃至代理蓋費(fèi)；瞧廣告秤宣傳修費(fèi)；伶租金屑或售梯價(jià)；烤開(kāi)發(fā)循周期孤；建槐設(shè)期工和租稻售期披；投丘資收挖益率疑；貸堤款利妹率；叼空置喉率等主要吧變動(dòng)登因素：土戚地成脂本；填建造彎成本廚；租顯金或訂售價(jià)乎；開(kāi)稠發(fā)周誤期；比投資毫收益烏率；辜貸款淚利率僑；空扣置率言等57《房梨地產(chǎn)復(fù)經(jīng)營(yíng)肥與管巖理》一.絮房地帽產(chǎn)開(kāi)辭發(fā)項(xiàng)駱目財(cái)悲務(wù)評(píng)朵價(jià)中垂主要柳變量逼分析1.們土地慰成本2.俘建造鹿成本3.雜租金茂或售首價(jià)4.面開(kāi)發(fā)逆周期5.避年投雨資收測(cè)益率6.聽(tīng)容積螞率及矛有關(guān)鉗設(shè)計(jì)本參數(shù)7.們貸款竭利率8.中空置汽率58《房稱地產(chǎn)罰經(jīng)營(yíng)氣與管減理》二.渴房地困產(chǎn)開(kāi)課發(fā)項(xiàng)小目的迫敏感哈性分赤析1.網(wǎng)敏感改性分蠢析的劍概念2.書敏感鮮性分桐析的歐方法經(jīng)和步籃驟3.缸單變得量敏側(cè)感性蓄分析模和多也變量劍敏感鐵性分帳析4.宰敏感怕性分裹析的肝“三剃項(xiàng)預(yù)福測(cè)法魂”5.專敏感景性分命析的編局限溜性59《房驕地產(chǎn)崗經(jīng)營(yíng)醬與管遭理》三.計(jì)房地鞋產(chǎn)開(kāi)岔發(fā)項(xiàng)廈目的掠風(fēng)險(xiǎn)幸分析主要宋有兩遞種：1.展解析門法2.客蒙特鼓卡洛蒜模擬礙法60《房些地產(chǎn)失經(jīng)營(yíng)吸與管悠理》房地譯產(chǎn)開(kāi)該發(fā)項(xiàng)船目可鴉行性撈研究憂報(bào)告杏的撰殿寫一.淺項(xiàng)目蘋評(píng)估債報(bào)告碧的基刪本構(gòu)侍成1.毫封面2.丈摘要3.圖目錄4.撿正文5.瘋附表6.鳥(niǎo)附圖61《房氣地產(chǎn)霜經(jīng)營(yíng)盲與管敞理》二.偷評(píng)懇估報(bào)免告正者文的望寫作捆要點(diǎn)三.恩項(xiàng)壇目評(píng)車估報(bào)沿告的扭校讀能與編涂輯62《房悟地產(chǎn)篇經(jīng)營(yíng)討與管戲理》第四炸章養(yǎng)房地匆產(chǎn)開(kāi)卵發(fā)的羽建設(shè)獲過(guò)程§1慰.建筑賞工程封施工聽(tīng)招標(biāo)鉆投標(biāo)一.葵建筑攜工程窩施工藥招投述標(biāo)基吉本概盞念房地平產(chǎn)開(kāi)郵發(fā)商存設(shè)定鈔“開(kāi)罰發(fā)項(xiàng)觸目建形筑工炎程施買工”短這一臺(tái)標(biāo)的求，招德請(qǐng)若沫干個(gè)纖建筑棟承包坦商進(jìn)域行秘咐密報(bào)犯價(jià)競(jìng)股爭(zhēng)，典由開(kāi)盾發(fā)商原從中欣選擇品優(yōu)勝仆者并罵與之滋達(dá)成表協(xié)議鼠，簽袖定合肺同的尿過(guò)程超.63《房充地產(chǎn)浪經(jīng)營(yíng)司與管另理》二.點(diǎn)開(kāi)發(fā)問(wèn)建筑港項(xiàng)目壯的招惕標(biāo)方啟式1.啦公開(kāi)返招標(biāo)2.派邀請(qǐng)搶招標(biāo)3.畫議標(biāo)64《房憂地產(chǎn)民經(jīng)營(yíng)勾與管渾理》三.默招標(biāo)吳機(jī)構(gòu)1.煮確定改開(kāi)發(fā)懶項(xiàng)目堪發(fā)包句范圍2.浪確定培承包棚方式陪和承患包內(nèi)程容3.員確定穿標(biāo)底4.示決標(biāo)狡并簽霞定合途同或角協(xié)議65《房妻地產(chǎn)駝經(jīng)營(yíng)愧與管表理》四.她招標(biāo)鬼程序1.別申請(qǐng)逝招標(biāo)2.解編制切招標(biāo)謝文件3.伴編制戒招標(biāo)軟工程能標(biāo)底4.輔確定僚招標(biāo)庸方式虹，發(fā)曲布招殖標(biāo)通張告或訓(xùn)邀請(qǐng)衣招標(biāo)嚷函5.定投標(biāo)拳單位乏資格率審查6.烈招標(biāo)友工程矩交底坊及答竊疑7.還開(kāi)標(biāo)經(jīng)，評(píng)律標(biāo)和套決標(biāo)8.維簽定章合同66《房傍地產(chǎn)代經(jīng)營(yíng)毒與管幟理》§3庭.建筑升工程酬施工王合同肌形式趣與一司般合完同條詳款一.樣合同離形式1.定按計(jì)飲價(jià)方絹式不政同劃桂分a.潛固定嘆總價(jià)呢合同b.擦固定舊單價(jià)芳合同c.徐計(jì)量珍估價(jià)鑼合同d.政成本爐加酬拉金合碼同67《房涂地產(chǎn)出經(jīng)營(yíng)盆與管魄理》2.所按照低合同蘿所包貌括的稼工程酬范圍折以及言承包藥關(guān)系觀的不微同劃扛分a.縣總包忠合同b.立開(kāi)發(fā)涂商直絕接發(fā)楚包承到包合復(fù)同c.籮獨(dú)立辦承包融合同68《房孤地產(chǎn)鏈經(jīng)營(yíng)象與管河理》3.偶按照名是否較包料配劃分a.虛包工蒸包料膛合同b.極包工團(tuán)部分政包料封合同c.臭包工菊不包甚料合果同69《房否地產(chǎn)逃經(jīng)營(yíng)沿與管丘理》二.鈴一般豈合同糖條款1.塞一般年義務(wù)2.桐合同刑文件久管理3.猜材料瞞與設(shè)繁備供茅應(yīng)4.碎開(kāi)工析，竣夏工時(shí)漆間和堪工期5.巨變更兆與增揚(yáng)減6.頭轉(zhuǎn)讓品與分譜包7.淺竣工跟驗(yàn)收蹲與維爪修8.矩支付齡方式9.采風(fēng)險(xiǎn)膚與保連險(xiǎn)10乎.中納斷合脊同11押.經(jīng)何濟(jì)責(zé)巴任12膜.爭(zhēng)庫(kù)端的幟解決70《房蘭地產(chǎn)后經(jīng)營(yíng)費(fèi)與管品理》§4勝.工程插項(xiàng)目舅管理一.濫工程拍項(xiàng)目琴管理臉的概錘念工程茅項(xiàng)目閥管理訂，是抄以高棍效率觸地實(shí)亦現(xiàn)項(xiàng)聰目目遵標(biāo)為嚴(yán)目的擱，以床項(xiàng)目含經(jīng)理虎負(fù)責(zé)德制為娃基礎(chǔ)忙，對(duì)高工程稻項(xiàng)目鴨按照巡壽其內(nèi)散在的午邏輯邊規(guī)律要進(jìn)行鴨有效婦地計(jì)倘劃，鞭組織賊協(xié)調(diào)鄉(xiāng)豐和控旨制的資管理趁系統(tǒng)71《房源地產(chǎn)最經(jīng)營(yíng)鞭與管揉理》工程吊項(xiàng)目也管理當(dāng)有以認(rèn)下特間點(diǎn)：1.匆目標(biāo)暈明確2.蓄項(xiàng)目鞠經(jīng)理滲負(fù)責(zé)走制3.額充分度的授那權(quán)保嫌證系戚統(tǒng)4.敬項(xiàng)目找管理遷具有嚼四種琴基本烤職能a.傭計(jì)劃咐職能昂b.令組織卡職能c.球協(xié)調(diào)牽職能作d.蠢控制鵲職能72《房勵(lì)地產(chǎn)伶經(jīng)營(yíng)惑與管借理》二.鳴房地侮產(chǎn)開(kāi)符發(fā)中忘的項(xiàng)事目管派理1.續(xù)開(kāi)發(fā)黨建設(shè)翅用地莊情況2.罷開(kāi)發(fā)比建設(shè)洽的法蘆定程副序3.樸合同討文件踐的準(zhǔn)裙備4.討承包葡商的未選擇5.韻現(xiàn)場(chǎng)放監(jiān)督6.咳施工繩階段7.綢項(xiàng)目攤竣工括驗(yàn)收沖階段8.悟開(kāi)發(fā)笑項(xiàng)目啊管理退隊(duì)伍慮的管找理73《房政地產(chǎn)泰經(jīng)營(yíng)占與管胸理》三.瓶建筑超工程儲(chǔ)項(xiàng)目該的質(zhì)剝量，笑工期水，成雷本控傲制(1戚).糞質(zhì)量肚控制對(duì)原徒材料番的檢滋驗(yàn)；割對(duì)工榜程中卵的配渠套設(shè)治備進(jìn)蓬行檢閉驗(yàn)；鍋確立鏈?zhǔn)┕ぱ锌嘏瀑|(zhì)悅量的覺(jué)具體炎措施皺；確挨立有構(gòu)關(guān)質(zhì)毛量文誘件的僚檔案尚制度(2罰).不工程虛進(jìn)度境與工裕期控典制1.飲工程瓶進(jìn)度蔥計(jì)劃貝的編轎制2.辦進(jìn)度擱管理蟻與計(jì)疫劃調(diào)逝整3.吩其他就配套遲進(jìn)度抄計(jì)劃4.噴進(jìn)度芒控制巡壽中應(yīng)型關(guān)注家的因頭素74《房沙地產(chǎn)先經(jīng)營(yíng)節(jié)與管恢理》(3盒)工咬程成麻本控納制1.漫編制盟成本段計(jì)劃2.潔控制條工程胖成本a.謠強(qiáng)化覺(jué)成本加意識(shí)狐，加規(guī)強(qiáng)全寒面管趣理b.夾確定怠成本芬控制滿的對(duì)舊象c.暈完善柱成本盾控制尸制度d.仗獎(jiǎng)勵(lì)賽措施75《房格地產(chǎn)槳經(jīng)營(yíng)竊與管表理》§5醫(yī).工程俱項(xiàng)目砍的竣老工驗(yàn)鑒收一.擱竣工受驗(yàn)收稻要求工程華質(zhì)量證情況較；隱老蔽工急程驗(yàn)剝收資勁料；磨關(guān)鍵伶部位抓施工委記錄板；按施圖施上工情版況及屯有無(wú)攔漏項(xiàng)懷等二.嗓竣工捕驗(yàn)收模的依鄰據(jù)經(jīng)過(guò)武審批觸的項(xiàng)開(kāi)目建浙議書念；年席度開(kāi)醋工計(jì)斯劃；剩施工染圖紙歪和說(shuō)買明文碌件；壞施工六過(guò)程失中的進(jìn)設(shè)計(jì)刮變更厘文件瓦；現(xiàn)饑行施辜工技瀉術(shù)規(guī)吹程；恢施工最驗(yàn)收筍規(guī)范畜；質(zhì)耍量檢尚驗(yàn)評(píng)暮定標(biāo)妻準(zhǔn)及塑合同逆中有仙關(guān)竣鋤工驗(yàn)為收條霧款；便工程裹建筑躺規(guī)模香；工石程建刷筑面賤積，衡結(jié)構(gòu)沒(méi)形式孔，建昌筑裝父飾，害設(shè)備敘安裝馬等應(yīng)職與各愧種審洞批文炭件，揪施工皮圖紙速，標(biāo)王準(zhǔn)保納持一紙致76《房葛地產(chǎn)游經(jīng)營(yíng)配與管相理》三.柴竣工惡驗(yàn)收恐的工評(píng)作程偵序1.哈單項(xiàng)夜工程艱竣工槽驗(yàn)收2.紙綜合妥驗(yàn)收開(kāi)發(fā)恨商為駁主，鐵組織輩設(shè)計(jì)銹部門南，施合工單胳位，術(shù)客戶處，質(zhì)客量監(jiān)用督部椅門初牧檢，洪然后匙邀請(qǐng)姓有關(guān)展城市哈建設(shè)夠管理景部門果，如吼建委較，計(jì)填委，茅建設(shè)塔銀行坦，人霞防，揚(yáng)環(huán)保祝，消禽防，桐開(kāi)發(fā)稅辦公渡室，饞規(guī)劃繞局等77《房播地產(chǎn)浙經(jīng)營(yíng)趨與管祝理》四.享工猜程決跨算五.出編制遭竣工欺檔案1.堡技術(shù)砌資料殿的內(nèi)撿容a.奇前期賺工作柿資料b.獵土建爭(zhēng)資料c.金安裝攔方面局的資蟲料2.仗繪制派竣工晶圖78《房晶地產(chǎn)壟經(jīng)營(yíng)喇與管繁理》第五苦章志房地哥產(chǎn)開(kāi)吼發(fā)項(xiàng)痕目的棒資金蛙融通§1盜.房地板產(chǎn)開(kāi)伙發(fā)項(xiàng)掩目融乏資的嗓概念丘與意短義一.捉房地處產(chǎn)開(kāi)弄發(fā)項(xiàng)螞目投編資的擋特性寧與存膠在的嚼矛盾特點(diǎn)衣：資金囑墊付痰量大裁，周置轉(zhuǎn)期員，運(yùn)慰動(dòng)的益固定慘性，競(jìng)增值農(nóng)性以呼及風(fēng)衣險(xiǎn)性親大和蹤蝶回報(bào)憲率高矛盾港：1.顯資金挪投入浴的集案中性香和來(lái)懸源分么散性隙的矛太盾2.餅資金它投入利量大未和來(lái)顆源小渾的矛洋盾3.漂投資逢回收恒期長(zhǎng)節(jié)與再掘生產(chǎn)醬過(guò)程革連續(xù)訪性的觀矛盾79《房兔地產(chǎn)侵經(jīng)營(yíng)抹與管織理》二.俘房地鐘產(chǎn)開(kāi)誕發(fā)項(xiàng)揭目融貪資的扒基本彎概念企業(yè)柄面向懶社會(huì)爬廣泛敘籌集裹資金蛛，在黃企業(yè)經(jīng)和社因會(huì)間剛開(kāi)拓的一條貝通暢便的資潮金渠反道，膀這就暢是融梳資三.俘房地壇產(chǎn)開(kāi)濃發(fā)項(xiàng)唇目融撐資的弦意義達(dá)到競(jìng)盡快吧開(kāi)發(fā)口，提每高投鍛資效晴益的孕目的蛙，將抹固定湯在土講地上嬌的資界金重經(jīng)新流饅動(dòng)起傲來(lái)，然使其臨進(jìn)入蕩社會(huì)幼流通斃領(lǐng)域窮，以貍擴(kuò)充接社會(huì)銜資金雷來(lái)源80《房吸地產(chǎn)做經(jīng)營(yíng)熱與管薄理》四.址融資壞的目緩標(biāo)與裹原則1.喝目的為獲瓣取利掀息或逼分享竄收益學(xué)，以償便提拍高資屬金的題使用狐效益創(chuàng)，也蜘為社鼠會(huì)創(chuàng)捐造更耽多財(cái)侍富的術(shù)目的2.嗚原則a.傾流動(dòng)蹲性原肌則膝b.坑安全愚性原癢則臨c.挽盈利袍性原奮則81《房梨地產(chǎn)轎經(jīng)營(yíng)指與管六理》§2們.房地蒙產(chǎn)開(kāi)殿發(fā)項(xiàng)握目融驕資的司資金裂來(lái)源一.饅企業(yè)固自有石資金現(xiàn)金傍及其矮他流譜動(dòng)資摩產(chǎn)，犧以及祥在近苗期可虜回收警的各纏種應(yīng)睜收款乘，銀民行透室支貸共款，煌保函攜，或嫂信用經(jīng)證的魄補(bǔ)償退余額雀和凍影結(jié)資山金二.端銀行滲信貸三.講社會(huì)顫集資1.嘴發(fā)行捕房地蓮產(chǎn)股速票2.示發(fā)行鼻公司體債券82《房予地產(chǎn)阿經(jīng)營(yíng)廳與管楚理》四.蓬其他迅融資爹方式1.喜各類折信托灣基金2.解各類嚇企事側(cè)業(yè)單航位的殘自有譯資金3.勸預(yù)收讀定金倍或購(gòu)啄樓款4.糕銀團(tuán)抱聯(lián)合堪貸款5.涌借助排有經(jīng)焰濟(jì)實(shí)螞力的寇公司榨合作良開(kāi)發(fā)6.敬令承嚼包商學(xué)帶資沉承包曲建設(shè)旨工程83《房弱地產(chǎn)社經(jīng)營(yíng)浪與管賓理》§3萌.房地陰產(chǎn)開(kāi)狡發(fā)項(xiàng)約目融工資方倒式一.伶融資旱的分未類分直吳接融仰資和仔間接浴融資爪兩類盼：1.匠直接鈔融資加是指球擁有納暫時(shí)續(xù)閑置累資金鏡的單稈位與骨資金椅短缺俱需要濾補(bǔ)充砍資金述的單徹位相吧互間思直接號(hào)協(xié)議毅或在康金融搞市場(chǎng)俯交易代的融斷資過(guò)芽程，外雙方挨直接橋接觸2.皮間接昌融資窄是指沃擁有飲暫時(shí)淋閑置例資金膚的單麥位通習(xí)過(guò)存虛款形輸式或落購(gòu)買仇金融動(dòng)機(jī)構(gòu)斜發(fā)行熱的有焰價(jià)證惕券，醫(yī)將其辱資金諸先行普提供銳給中題介機(jī)毛構(gòu)，澇再以父中介茶機(jī)構(gòu)夾貸款衰形式豈或購(gòu)墓買有志價(jià)證丙券形躬式提論供給偏這些巴單位扭使用84《房西地產(chǎn)矩經(jīng)營(yíng)顛與管強(qiáng)理》二.卸抵押常貸款指房該地產(chǎn)飯開(kāi)發(fā)貼公司到（抵廢押人導(dǎo)）以砍一定醉量的凈房地貌產(chǎn)或崇其他溪固定救的，岡有價(jià)窄值的閑財(cái)產(chǎn)恨或有某價(jià)證爺券作岸為如誼期償閱還貸日款的鐵保證裳物，團(tuán)向房壓地產(chǎn)想金融耍機(jī)構(gòu)烘或其宴他貸史款人包作抵敢押，諷從而礙取得皮貸款偏的融浩資方球式85《房筆地產(chǎn)糧經(jīng)營(yíng)年與管棗理》分類杜：1.介漸進(jìn)蹈式抵妥押貸仗款2.挽遞減拿式還管款抵罰押3.診定息瘡抵押4.山重新芬協(xié)議宋利率爭(zhēng)抵押棉或滾咽動(dòng)抵娛押86《房狠地產(chǎn)贊經(jīng)營(yíng)追與管攪?yán)怼啡?項(xiàng)其他道銀行芹融資償方式1.醋短期腹透支嬸貸款2.枕存款為抵押肺貸款87《房羅地產(chǎn)含經(jīng)營(yíng)薄與管板理》§4率.房地粒產(chǎn)開(kāi)賽發(fā)項(xiàng)袋目融躁資的謙步驟一.捆編制踐資金砌流動(dòng)放計(jì)劃1.既資金器投入矩計(jì)劃2.悶資金役回收注計(jì)劃3.求資金午流動(dòng)假計(jì)劃二.藝探討顆和確眉定資闖金來(lái)己源88《房疼地產(chǎn)盤經(jīng)營(yíng)悶與管同理》三.夜融資挖方案已選擇階和決足策（1還）融選資方竊案選究擇1.裙資金份融出躲機(jī)構(gòu)榜的資圍金來(lái)超源和微財(cái)力鉗狀況2.信資金教融出墳機(jī)構(gòu)瓜的辦捐事效招率3.應(yīng)各項(xiàng)牌融資厭收費(fèi)樂(lè)的合粱理性4.跡對(duì)資芬金的肝調(diào)動(dòng)喇和轉(zhuǎn)臣移的招靈活思性（2容）融借資決寶策融資土存在堤一定陜的風(fēng)族險(xiǎn)，呢決策殼具有作綜合貫性，挖政策職性和也調(diào)節(jié)閥性特折點(diǎn).四.芳按規(guī)呀定辦蛛理各愉類貸病款手炕續(xù)89《房囑地產(chǎn)惡經(jīng)營(yíng)角與管柱理》§5紅.融資傲風(fēng)險(xiǎn)烤和金津融機(jī)扔構(gòu)提映供融石資的銹條件一.廈融資葵風(fēng)險(xiǎn)1.介未來(lái)紀(jì)市場(chǎng)戴不景池氣，俊低價(jià)巖出售聾開(kāi)發(fā)孕項(xiàng)目銅；2.禿融資釀過(guò)多靜，償霸還利奧息額挑過(guò)高存；3.索對(duì)融級(jí)資方夸資信卵不了廳解，社出現(xiàn)酷資金確供應(yīng)丙不上痰；4.利對(duì)未殺來(lái)證偶券市續(xù)場(chǎng)沒(méi)籍有很勢(shì)好估暑測(cè)；以下錢須引端起注正意：1.陽(yáng)加強(qiáng)咽融資課可行茶性研哈究2.皮采用猾多種敲融資屯方式3.守正確毫作出悉融資識(shí)決策90《房支地產(chǎn)鑒經(jīng)營(yíng)單與管熄理》二.暴金融擁機(jī)構(gòu)尺提供兄融資愚條件1.奔開(kāi)發(fā)幕商過(guò)距去的填業(yè)績(jī)解表現(xiàn)2.懶開(kāi)發(fā)桿商的乖會(huì)計(jì)甜報(bào)表3.吵擬開(kāi)點(diǎn)發(fā)建偽設(shè)項(xiàng)鞭目的懷情況4.贈(zèng)開(kāi)發(fā)同商擬芹貸款螺數(shù)量5.偉貸款溝期限6.魄利息拉率7.鹽貼現(xiàn)婦率8.續(xù)有助斑于金泄融機(jī)誘構(gòu)同填意融每資的斥其他鞠因素91《房更地產(chǎn)鼠經(jīng)營(yíng)狹與管賣理》三.雀融資較過(guò)程圈中的周主要月費(fèi)用1.勺中介賣費(fèi)2.光承諾石費(fèi)3.贏律師弄費(fèi)4.誰(shuí)評(píng)估估費(fèi)5.略罰金92《房輛地產(chǎn)陵經(jīng)營(yíng)扛與管碧理》第六葛章蘋房地鋤產(chǎn)市獸場(chǎng)營(yíng)甜銷93《房?jī)S地產(chǎn)獨(dú)經(jīng)營(yíng)儉與管僑理》§1澇.房地膀產(chǎn)市為場(chǎng)營(yíng)壟銷工卵作的越類型片與費(fèi)蜂用一.壤房地繳產(chǎn)市視場(chǎng)營(yíng)其銷工鏡作類卡型1.蓄成片排開(kāi)發(fā)亞的各約種開(kāi)判發(fā)區(qū)切，通應(yīng)常由惠帶有宵政府情職能夏的開(kāi)群發(fā)區(qū)芽管理非委員憂會(huì)或叔公司嶄做，濱一般壤周期旗較長(zhǎng)紀(jì)，吸序引投泉資者滿到開(kāi)嘆發(fā)區(qū)倉(cāng)安家升落戶祖。其獵市場(chǎng)躁?duì)I銷煤工作成第一輪步是禽在本灰地區(qū)改建設(shè)牢一些地市政菊基礎(chǔ)斤設(shè)施猶，發(fā)止行小余冊(cè)子馬宣傳病等。2.燈房地細(xì)產(chǎn)開(kāi)營(yíng)發(fā)商蚊針對(duì)撞自己婦開(kāi)發(fā)番建設(shè)膨的某診一項(xiàng)卡目或頌物業(yè)蠶持有聾者針膛對(duì)自天己欲燦租售揭的物場(chǎng)業(yè)進(jìn)檔行的歸市場(chǎng)師營(yíng)銷蠶工作鞋.時(shí)征間短悅，以雷推銷攀所開(kāi)框發(fā)的宿某宗濱物業(yè)亞或持異有的怖某宗玩物業(yè)舊