廣東高檔地產(chǎn)標(biāo)桿大盤經(jīng)典營銷策劃方案領(lǐng)導(dǎo)力“魚體系”

xx高級策劃經(jīng)理xx領(lǐng)道·xx——xx領(lǐng)導(dǎo)力法則的感悟什么叫最佳策劃項(xiàng)目？問1，2003年始舉辦最佳策劃項(xiàng)目已有7年整品牌發(fā)展商抗鼎之作？市場影響力第一？年度銷冠？價(jià)格第一？實(shí)收應(yīng)收第一？NO！我們認(rèn)為，要有策劃之道春天是不是好盤？問2xx品牌發(fā)展商片區(qū)規(guī)模第一獨(dú)家代理全年三冠王應(yīng)收實(shí)收第一YES！是好盤，是大盤，但更是難度盤因?yàn)槲覀兇蟊P專家，所以我們更能洞察xx領(lǐng)袖大盤在特定背景下難點(diǎn)1大盤做號召力但區(qū)域不乏競爭者，如何突圍市場競爭，壟斷片區(qū)50%的消化量大盤做影響力，做的就是區(qū)域市場信心2如何做到市場信心提振!如何賣好拼合戶型!如何價(jià)格越站越穩(wěn)!如何持續(xù)提升價(jià)格!但政策調(diào)控嚴(yán)厲，拼合戶型銷售遭遇“限購”解決問題的關(guān)鍵在于能否整合并重構(gòu)核心價(jià)值，突出項(xiàng)目核心優(yōu)勢解密春天——領(lǐng)導(dǎo)力“魚體系”品牌力法則競爭力法則精神力法則領(lǐng)導(dǎo)力法則控制力法則春天觀點(diǎn)：營銷已進(jìn)入消費(fèi)品牌年代,與賣點(diǎn)強(qiáng)銷說BYE-BYE品牌力法則1還記得現(xiàn)代城·夢想家園天悅龍庭空中廊院陽光棕櫚園入戶花園不好意思，賣點(diǎn)訴求年代已經(jīng)過去！品牌營銷新元年時(shí)代來臨！說一則小故事：在天麓，曾與客戶A老板（開X7，用萬寶龍，穿騷包的GUCCI，買紅樹西岸、天麓）對話問：您一直是實(shí)業(yè)家，之前從事豬肉經(jīng)營事業(yè)，為何熱衷奢侈品答：標(biāo)簽，做實(shí)業(yè)也要和客人合作，如何使客人放心，標(biāo)簽給予對方信心關(guān)鍵詞：品牌、標(biāo)簽、身份使用價(jià)值一樣社會認(rèn)同價(jià)值不一樣奔馳夏利正如：LV不是皮的，漆皮包包都價(jià)值萬元品牌消費(fèi)年代已到來啟示：Unitofmeasure如何利用xx品牌力，如何在眾多地產(chǎn)明星中脫穎而出？萬科中海金地星河卓越xxxx相對萬科、中海、金地等全國上市公司而言，品牌相對弱小但范圍割裂：把品牌按領(lǐng)域緯度細(xì)分（品牌：豪宅品牌、中產(chǎn)品牌、大眾品牌等）品牌割裂法則xx豪宅專家xx系項(xiàng)目祖入市淹期，劇成功椒用豪敢宅品撥牌力凱翹動板市場競爭賠力法則2春天拖觀點(diǎn)淚：營狂銷進(jìn)澤入“絡(luò)搶片橡區(qū)、動搶版倍塊”貌年代福田羅湖龍坂南山龍崗惠州布吉觀瀾西鄉(xiāng)羅湖爺&福膨田C怒BD廟=香慶饃饃尸，人昨人想感咬一朗口怎樣爺精準(zhǔn)差抓住截有效氧客群損？xx提要干禽的事營銷惕費(fèi)用祝僅1榴00演0萬診，實(shí)施現(xiàn)別旁人3黃00葡0萬瀉效果翅！核心載點(diǎn)：野精準(zhǔn)扭鎖定醬目標(biāo)泄客群載！年收吹入4妥倍購齒買力類的客嚴(yán)群分祥析模聾型20萬以下20-50萬50-100萬100-200萬大于200萬年收入金字塔分布4倍朱購買揀力對掛應(yīng)物哀業(yè)10顆00郵萬以佩上：街xx慣山、謀天簏往、觀銀瀾大扮宅60羽0萬盛左右以：后沙海灣資、紅悔樹灣捐、華常僑城30傷0萬朋左右悼：空婆白市磨場10瞧0萬遇左右瓶：龍餡崗、到布吉感、原身二拓50談萬左鑼右：雁惠州肉、東析莞鎖定叫這群蜜年收積入5啊0-鳳10焦0萬孔，總索價(jià)3擱00必萬目丹標(biāo)客沃群抽輸理裙并排掏列特默點(diǎn)1嫂23絨45定義虜客群有——遙心中諷有春惱天的鋪人根據(jù)俯客群休特性培進(jìn)行鏡針對君性出賞牌精神姓力法則3春天館觀點(diǎn)另：大仰盤運(yùn)很營的椅策略尋，必壟須洞議見人世性之外根本疑，做攀生活而精神喜之號黎召。分享爽LV淚旅行溝哲學(xué)哈的小瞎短片傳遞糧信息旅行玻的意索義，浮就是濁探索通人生驚的意變義我，笨就是聽旅行啟示1、頓精神駕力不臨一定飽要很析高深泊，但衛(wèi)一定紛與心御靠得父很近鴉。以人繁為本艱的精拔神力浩，簡辭單明企了，奇印象紅深刻彎、親賺切、呀傳遞伸，直帶擊人使心2、胸競爭蟻訴求趣產(chǎn)品武為下炕，精死神力趨為上梯！地產(chǎn)笑一項(xiàng)裝目小亡短片康《何撓為幸密福w解on糧de層rf翻ul俊li爸fe袍》傳遞幸福候，就儀在心暢里xx畜觀點(diǎn)營銷岔本源喊做“魯人性菠精神笨根本前”營銷濁是引佛領(lǐng)需滿求，馳而非地貼現(xiàn)井需求精神后海斗精神悼是國約際化劑，龍您坂精詞神就睬是新谷希望虎、新刊未來匆，C杠BD等精神盜領(lǐng)地派，更舞是一缸種新原生活逃可能xx鉗要做趁的是我就益是區(qū)怨域精鏡神我就睛是片殺區(qū)信藝心我就搶是深芽圳未軍來精藥神主廣瓶告語中國順人“魔未來?xiàng)墪R好”愁“明賣天會喉更好上”的看美好痕祝愿眼，鎖親定精能神力鄙“未浴來”“有巾春天熊有未嫩來”透兩重也含義1、沙片區(qū)出現(xiàn)狀傍暫不塘完善擴(kuò)，但逼未來把是積求極的濕、有奇未來業(yè)的2、獵對應(yīng)掉置業(yè)扣者，盼也許系現(xiàn)在忙不是生一方奧巨頭饞，但輝未來野一定醬是更篩好的抓住晃精神飛力“春天滔=未甘來”龍坂蒼物業(yè)燒賣出碌福田中價(jià)10000150002000025000●●●●1400018000220002600009年6月10年5月10年12月10年1月線上秀廣告營，堅(jiān)伶持宣活傳“況春天元”和拜“未枝來”落價(jià)值同時(shí)站，高筆鐵2叼01幻玉1即搶將開飽通，喜關(guān)于騰高鐵生表現(xiàn)永的精木神力聰如何拿實(shí)現(xiàn)所？單個(gè)逃戶外煩影響酸力—帳—項(xiàng)目蚊組整劃理小云短片擦：高回鐵精補(bǔ)神力權(quán)——學(xué)與世瓦界在乎一起載體昌：微猴電影埋、小練短片壞等新孩渠道引領(lǐng)綱力法則4春天服觀點(diǎn)伶：領(lǐng)薯導(dǎo)即良為引才領(lǐng)、乏帶領(lǐng)1、乓萬科絮——揀密集意型可漠復(fù)制魯?shù)统上鞅净钜r動如何反引領(lǐng)像，首擱先洞踩察一止線明盼星們頌起勢態(tài)營銷錯(cuò)動作2、廈星河伴——行出大弊招，茫打明骨星牌察、用搬大腕3、喬卓越乓——廊“奢廢侈營藝銷”占送鉆跌石、決送包只包、愉送旅由游xx意如何榆出招光？營銷守經(jīng)費(fèi)就有限完，無薪大招愚經(jīng)費(fèi)盤點(diǎn)江20緣瑞10會年地容產(chǎn)營惰銷關(guān)吵鍵詞廚，皆侄屬x煎x開狐創(chuàng)地產(chǎn)藥音樂驕季一口蔬價(jià)送車居位4D善沙盤新中很心有未垂來讓歷勝史告屯訴未悠來控制扮力法則5春天景觀點(diǎn)手：我框們需鵲要的屆是“搖降龍都18息掌”吹和“稼獨(dú)孤宋九劍經(jīng)”，丙不要抹“降洲龍3野6掌減”和幕“獨(dú)殲孤十誰劍”挑！xx楚20赤10濁年是梢游走包在政漂策刀寄尖上泊的項(xiàng)悔目，澇20革11艱年政淺策即昆將更單加嚴(yán)驕控，吼我們崇要更慕成熟動掌控1推售蔽控制王：Q痰A(chǔ)法敘則控制祖力線上臨大把眉錢砸外部巷環(huán)境質(zhì)與xx一致入市暮為政得策消揮化后瞞最佳鞠時(shí)機(jī)經(jīng)驗(yàn)襲主義木推售愉：分抬區(qū)—來—分醬棟—鎮(zhèn)—分該腿看一宏個(gè)案答例：仙*聯(lián)劑操作碌熱點(diǎn)企項(xiàng)目樂——異中央塞原著1、把好向賣得學(xué)都買撐了，旦不好霧賣得元留下撒了中原雅首創(chuàng)肺分腿貴模式揀，×爭聯(lián)“務(wù)東施秘效顰徹”后覆的成徐績2、便宜乒的都萍買了京，貴瞇的得搜留下毀了有必吊要升橋級“貌分腿姿推售邁”至炕QA想推售任法則第一悄步：專找核盒心問為題（腐Q）希望廈通過逐推售瓜解決植的難街點(diǎn)是藍(lán)啥第二心步：際解決刪問題柔（A哲）針對尾難點(diǎn)她問題貸，以株小搭瓣大，魂大小誓統(tǒng)吃案例嘆：x屆x完睜美推擾售曲挪線A：模解決豬方式朽：“記大+翻小”虹分腿礙加推配，以晉88卵平小艙戶型衫帶人旋氣促汁進(jìn)大膚戶型沸客戶仰成交Q：遞推售巖前難檢點(diǎn)：壟14惱0平嚼拼合回戶型14焰014鑼014異012秀012底012指08989751401401401201201208989757月31日推出31套8月15日推出155套7月24日推出31套14撒016愉05月22日推出403套單位12蒼08916鳳014匠0891208月29日推出93套9月11日推出93套2定價(jià)住控制警：五臉緯定瘡價(jià)法女則傳統(tǒng)房誠定價(jià)盛方法從市場的角度出發(fā)，能為市場接受；但未引入“目標(biāo)”“客戶”兩者因素，因此尚不完善競爭者產(chǎn)客戶競爭者價(jià)格價(jià)格競爭者價(jià)值成本競爭導(dǎo)向定價(jià)法客戶的意志難以把握。顧客價(jià)值價(jià)格成本產(chǎn)品客戶導(dǎo)向定價(jià)法成本難以確定；缺乏市場比較性。產(chǎn)品成本價(jià)格價(jià)值顧客成本加成定價(jià)法特點(diǎn)流程方法中原掠常用朗定價(jià)語方法講—“立四維刻定價(jià)肆法”中原飄建議準(zhǔn)客戶指導(dǎo)營銷羨目標(biāo)指棚導(dǎo)市場靜態(tài)比準(zhǔn)市場走勢指導(dǎo)春天葡首創(chuàng)礎(chǔ)：五冊緯定列價(jià)法耀——捆5方田面思罰考緯霞度年度寶回款堂計(jì)劃54321客戶帖盤點(diǎn)叔及拓竭展競爭步盤點(diǎn)價(jià)格饞目標(biāo)該參考政策揀分析均價(jià)岔制定定價(jià)策略靜態(tài)比較法市場背景市場腎表現(xiàn)射分析片區(qū)腫競爭良分析二手瞧樓價(jià)似位分羽析客戶悟分析政策擊分析銷售就速度貢自身慌需要潛在株供應(yīng)報(bào)價(jià)伏區(qū)間宣價(jià)年度季資金券回款離計(jì)劃客戶帶梳理定價(jià)腥策略身報(bào)告鍬框價(jià)小結(jié)叢：領(lǐng)恰導(dǎo)力崇“魚漆體系客”輝成功艱引爆訂，成翅就標(biāo)矩桿大滅盤、爆領(lǐng)袖鋪大盤品牌善力法英則競爭偶力法錄則精神雹力法煉則領(lǐng)導(dǎo)尼力法遼則控制帳力法旨則領(lǐng)導(dǎo)圖力法認(rèn)則“放魚體退系”店助屯力處——圖20既10饞年獲辯獎(jiǎng)無窩數(shù)一季孔度銷溝冠上半銅年銷撐冠20征10廢年度筋銷冠13蛇年深像圳中再原，劉第一秘次同置時(shí)榮阻獲銷掏售套塌數(shù)、富銷售踏面積多、銷斃售金貝額三院冠王密的代模理項(xiàng)滲目更是殼代表案深圳經(jīng)，走教出深光圳項(xiàng)澤目！花全國劑來深爬客戶慚必看送項(xiàng)目領(lǐng)導(dǎo)殼者指稼數(shù)—監(jiān)—全脖線代料替中艇信紅殖樹灣障、公控園大慮地，屆成為殺市場算新領(lǐng)寧導(dǎo)者15泉00燙0批喘蓄客升到訪33縫億元子銷售句總額10適0萬兄人市途場關(guān)疾注度實(shí)現(xiàn)卵深圳穴首個(gè)擺個(gè)盤溝占比藏全市陰總成牧交5謊%的億項(xiàng)目嚷，成犧為市極場絕源對風(fēng)瀉向標(biāo)當(dāng)全蝕市的食供應(yīng)籌量及作成交