房地產(chǎn)基礎(chǔ)教程及相關(guān)資料講義

《重慶市房屋租賃合同登記備案》《重慶市國土房管局關(guān)于切實加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理工作的通知》

《重慶市國土房管局關(guān)于開展房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)備案工作的通知》貫徹局發(fā)393、396號文件

主要內(nèi)容：我市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)現(xiàn)狀；行業(yè)存在的主要問題；協(xié)會已經(jīng)開展的主要工作；配合區(qū)縣房管部門貫徹市局文件。我市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)現(xiàn)狀（一）規(guī)模情況；（二）法制建設(shè)；（三）監(jiān)管主體；（四）經(jīng)營主體；（五）執(zhí)業(yè)人員；（六）業(yè)務(wù)類型。（一）規(guī)模情況五年來，我市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)基本保持在400余家機構(gòu)，近四萬實際從業(yè)人員的規(guī)模水平上。截止2008年底，我市共有取得資質(zhì)房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)395家（其中A級41家、B級66家、C級288家），分支機構(gòu)308家；取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格1604人，注冊804人；取得房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理從業(yè)資格2146人，注冊847人。2009年度已受理新辦機構(gòu)30家。（二）法制建設(shè)法律、法規(guī)不健全。至今正式出臺的有關(guān)法律只有《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》，且涉及房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的設(shè)立、房地產(chǎn)經(jīng)紀從業(yè)人員執(zhí)業(yè)資格的認定、房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)經(jīng)營行為和房地產(chǎn)經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)行為準則的條款，都規(guī)定得較為原則，需要細化?！斗康禺a(chǎn)經(jīng)紀管理辦法》仍未出臺，事實上已經(jīng)成為獨立行業(yè)的房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)沒有從法的角度獨立出來，還沒有專門的全國性房地產(chǎn)經(jīng)紀市場監(jiān)管立法。全國性法律法規(guī)1995年1月1日《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》（中華人民共和國主席令第72號）實施，確定了房地產(chǎn)經(jīng)紀機構(gòu)的設(shè)立條件；1995年7月17日，原國家計委、原建設(shè)部聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》（計價格[1995]971號），制定了全國統(tǒng)一的房地產(chǎn)經(jīng)紀服務(wù)收費標準。1996年1月8日《城市房地產(chǎn)中介服務(wù)管理規(guī)定》（原建設(shè)部令50號發(fā)布，2001年8月5日，原建設(shè)部令97號修改）發(fā)布，明確規(guī)定從事房地產(chǎn)經(jīng)紀的機構(gòu)，必須有規(guī)定數(shù)量的房地產(chǎn)經(jīng)紀人，房地產(chǎn)經(jīng)紀人必須是經(jīng)過考試、注冊并取得《房地產(chǎn)經(jīng)紀人資格證》的人員。房地產(chǎn)經(jīng)紀地位合法化，開始得到正面的規(guī)范和管理。

第十條，規(guī)定“從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)設(shè)立相應(yīng)的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)。房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)，應(yīng)是具有獨立法人資格的經(jīng)濟組織?！钡谑龡l，規(guī)定“房地產(chǎn)管理部門應(yīng)當(dāng)每年對房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)的專業(yè)人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)名單。檢查不合格的，不得從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)?！钡诙臈l，有處罰金額的相關(guān)依據(jù)，如未取得資格從業(yè)，令其停業(yè)并罰1-3萬元等。2001年12月18日，建設(shè)部、人事部以人發(fā)[2001]128號文件下發(fā)《關(guān)于印發(fā)〈房地產(chǎn)經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)資格制度暫行規(guī)定〉和〈房地產(chǎn)經(jīng)紀人執(zhí)業(yè)資格考試實施辦法〉的通知》實行房地產(chǎn)經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)資格制度。規(guī)定未取得職業(yè)資格證書的人員，一律不得從事房地產(chǎn)經(jīng)紀活動。

地方性法律法規(guī)2002年6月7日重慶市第一屆人民代表大會常務(wù)委員會第四十次會議通過《重慶市城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易管理條例》。其第五十四條規(guī)定，“未取得房地產(chǎn)中介服務(wù)機構(gòu)資質(zhì)證書從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)或超越執(zhí)業(yè)范圍從事房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的，由市房地產(chǎn)行政主管部門責(zé)令其限期改正，可處一千元以上一萬元以下的罰款?！薄吨貞c市國土房管局關(guān)于做好行政審批項目改革后有關(guān)后續(xù)管理工作的通知》渝國土房管發(fā)[2003]649號規(guī)定，從業(yè)人員行業(yè)資格認證（含培訓(xùn)、考試、注冊、登記、發(fā)證等）由行業(yè)協(xié)會依法進行自我管理。其中包括房地產(chǎn)中介服務(wù)人員（房地產(chǎn)估價員、估價師、房地產(chǎn)經(jīng)紀、代理、咨詢?nèi)藛T）從業(yè)資格認證。

《重慶市國土房管局重慶市工商局關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)合同統(tǒng)一使用示范合同文本的通知》渝國土房管發(fā)[2004]579號文件，制定了《重慶市商品房營銷代理合同》、《重慶市房地產(chǎn)交易居間合同》、《重慶市代辦手續(xù)服務(wù)合同》，上述合同由房管局負責(zé)印制，工商局監(jiān)制，協(xié)會分發(fā)。行業(yè)組織自律規(guī)則2006年10月31日，中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀人學(xué)會發(fā)布了《房地產(chǎn)經(jīng)紀執(zhí)業(yè)規(guī)則》和一套《房地產(chǎn)經(jīng)紀業(yè)務(wù)合同推薦文本》（包括房屋出售委托協(xié)議、房屋出租委托協(xié)議、房屋承購委托協(xié)議和房屋承租委托協(xié)議）

我會于2003年，根據(jù)《國家計委建設(shè)部關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費的通知》計價格[1995]971號、《中介服務(wù)收費管理辦法》計價格[1999]2255號、《重慶市物價局、重慶市國土資源和房屋管理局關(guān)于印發(fā)規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)營性服務(wù)收費的通知》渝價發(fā)[2000]358號文件精神，本著合理、公開、誠實信用原則，在征求部分房地產(chǎn)中介機構(gòu)意見的基礎(chǔ)上，擬定了《重慶市經(jīng)紀代理機構(gòu)服務(wù)收費指導(dǎo)標準》行業(yè)自律管理規(guī)定。這一標準的制定和實施，為維護我市房地產(chǎn)經(jīng)紀行業(yè)合法、合理收費做出了重要貢獻。（三）監(jiān)管主體1、行政監(jiān)管（1）房管局：承擔(dān)了主要市場監(jiān)管職能，是市場監(jiān)管的主要行政力量和重要牽頭單位。（2）工商局：以核發(fā)工商營業(yè)執(zhí)照和工商市場監(jiān)管執(zhí)法為主要職能，對房地產(chǎn)市場交易行為不熟悉。（3）物價局：未把房地產(chǎn)交易價格納入價格管制范疇，以市場定價為指導(dǎo)思想。2、行業(yè)管理（1）承接行業(yè)自律管理工作以來，做了大量工作，配合市局行政管理保證了行業(yè)整體較規(guī)范，無重大違法違規(guī)行為。（2）貫徹執(zhí)行相關(guān)政策法規(guī)，積極反映下情和建言獻策，發(fā)揮溝通政府和會員單位的橋梁作用。（3）組織培訓(xùn)教育，推動行業(yè)整體素質(zhì)的提高和規(guī)范執(zhí)業(yè)標準。（4）受理群眾投拆，調(diào)解交易糾紛，在自律管理范疇內(nèi)對違法違規(guī)企業(yè)進行處理。3、第三方監(jiān)管（銀監(jiān)局、銀行）《建設(shè)部、中國人民銀行關(guān)于加強房地產(chǎn)經(jīng)紀管理規(guī)范交易結(jié)算資金賬戶管理有關(guān)問題的通知》建住房[2006]321號文件《重慶市國土房管局、中國人民銀行重慶營業(yè)管理部關(guān)于印發(fā)重慶市存量房交易結(jié)算資金賬戶管理暫行辦法的通知》渝國土房管發(fā)[2008]2號文件銀監(jiān)局加強對按揭服務(wù)人員的管理（四）經(jīng)營主體1、納入管理部分（1）代理經(jīng)營為主（2）二手房交易為主（分公司、直營、加盟）（3）綜合經(jīng)營2、未納入部分（1）開發(fā)商自銷（2）物業(yè)服務(wù)（3）房地產(chǎn)網(wǎng)絡(luò)公司（4）個體工商戶（五）執(zhí)業(yè)人員流動性強，整體素質(zhì)低，執(zhí)業(yè)不規(guī)范，持證人員嚴重不足。1、市場中的多種證件全國房地產(chǎn)經(jīng)紀人重慶市房地產(chǎn)經(jīng)紀人協(xié)理原兩局發(fā)證到期后的兩協(xié)會換證兩協(xié)會培訓(xùn)發(fā)證（房地產(chǎn)經(jīng)紀人員執(zhí)業(yè)證）工商局發(fā)普通類經(jīng)紀人證工商局發(fā)房地產(chǎn)類經(jīng)紀人證2、關(guān)于關(guān)鍵崗位資格認證的思想（六片）主耕要業(yè)蟲務(wù)類塊型1、代禾理（溪違法勤銷售裳、主辯要代淡理糾悶紛、雄哄抬免房價主）2、居胃間（里差價販、雙府代理洽、定渠金）3、按采揭（糞自愿才、收甘費、鄭貸款演額）4、代思辦5、處創(chuàng)置（克確權(quán)晉）5、相汁關(guān)業(yè)乖務(wù)（慰擔(dān)保眾、拆統(tǒng)遷安制置、泡估價蜘）6、其芝他增搶值業(yè)急務(wù)（拌收購珍、限喝時、但民間怖融資卡）行業(yè)芳存在天的主泊要問冰題（一美）法叫制不泛健全尸；（二比）監(jiān)忽管主祥體之樹間協(xié)綁調(diào)機牛制未異建立挪；（三同）交適易資腎金監(jiān)悠管未掛落實姨；（四汗）個昌體工悅商戶風(fēng)問題敬；（五趨）執(zhí)襪業(yè)人數(shù)員整登體素勻質(zhì)低巖；（六嫂）示哲范合琴同文醒本使軋用情保況差丹；（一逮）法制剛不健辦全在法栗制不芝健全馳的市尾場環(huán)通境中異加強屑管理胳，需兄要我糕們發(fā)凡揚我駁國30年改酬革開胳放的暮成功濱經(jīng)驗——薯“摸著引石頭牲過河斬”，討在不磨違背非現(xiàn)行聚法律亮、法干規(guī)的茶原則乒下，按把握夜市場爹發(fā)展我規(guī)律征，結(jié)端合市遵場實怒際情屑況，抵深刻青領(lǐng)會互市局盛領(lǐng)導(dǎo)卻的工汗作意術(shù)圖和綱具體比部署峰，大總膽創(chuàng)煙新，圍勇于夜實踐雕，不貨斷豐閑富資鵝質(zhì)管蠟理和椒備案莊工作伴內(nèi)涵葛。各區(qū)房誠縣房芹管部粘門都糕有過慌許多浙積極篇而富斥有成隔效的肉工作，如箱：1、市犬所建立健專職熄監(jiān)管盞隊伍照，制論定監(jiān)趁管制齊度，真培訓(xùn)花監(jiān)管鼓工作戶人員拔，與膽開發(fā)蝕商、閱代理徑公司傭簽訂撈不違幸規(guī)銷李售承究諾并優(yōu)公示清。2、萬嶼州局建立黃商品熄房合恢同備宗案審洪查制駝度，也建立耀二手玩房有丙形市戚場。3、忠炒縣局建立補縣級羊聯(lián)席負會議內(nèi)制度可，價換格公響示制編度，船廣告伶預(yù)審嗚制度旋，召急開多伍部門傲月會糞。4、長傳壽局聯(lián)合違區(qū)工千商分寺局制士定《長壽切區(qū)房靈地產(chǎn)布中介稀機構(gòu)敏備案暑登記翠的通器知》、《長壽村區(qū)房府地產(chǎn)完中介垃機構(gòu)丑備案滿規(guī)則》。5、穗合川錦局開展枯全區(qū)供房地結(jié)產(chǎn)中危介清用理，陣認真馳貫徹垮市局裳文件柏下發(fā)《關(guān)于設(shè)規(guī)范拘房地變產(chǎn)經(jīng)夢紀行翠為的倘通知》。（二雙）監(jiān)喜管主握體之徹間協(xié)嘴調(diào)機件制未爹建立建議續(xù)建立凡：1、多洞部門突聯(lián)席庫會議童制度落；2、使鄭用“約協(xié)助益執(zhí)行攤通知簽書”耀；3、修床訂行群業(yè)收據(jù)費標護準并還在物孤價部算門備檢案；4、開坐展聯(lián)丸合培皆訓(xùn)。（三娃）交赤易資遠金監(jiān)澆管未堆落實行業(yè)駁盈利俯和發(fā)申展模次式被主扭曲系統(tǒng)昨性風(fēng)喬險在露集聚（四奔）個引體工顯商戶牛問題1、管稍不管認？2、如及何管尊？（入墓會、先備案日、培噸訓(xùn)、襯持證找）《城市組房地絹產(chǎn)中談介服俯務(wù)管菜理規(guī)就定》建設(shè)鐵部令祖第97號第疑十條濁“從喜事房夏地產(chǎn)牢中介展業(yè)務(wù)桿，應(yīng)扣當(dāng)設(shè)鐘立相棵應(yīng)的瓦房地茶產(chǎn)中殃介服翼務(wù)機盡構(gòu)。煎房地射產(chǎn)中即介服窩務(wù)機媽構(gòu)，本應(yīng)是場具有鋒獨立襪法人暑資格屢的經(jīng)交濟組朽織?！保ㄎ鍛颍﹫?zhí)真業(yè)人撲員整辜體素劇質(zhì)低1、開慶展聯(lián)恨合培艷訓(xùn)（告解決敗面的淋問題黃）；2、實直行重惜點崗套位任附職資管格制凍度（唉解決存點的煩問題作）；⑴二育手房葡交易晨門店貴店長鋸；⑵新邪建商鐵品房液銷售袍人員脂；⑶專劑職崗頁位人心員（拆按揭隱、簽猛約、某代辦形）3、實戒行持皆牌上火崗制填度（六穿）示博范合但同文降本使核用情展況差1、簽離字（儉哪些約人可埋以簽游）；2、登竊記審閱查；3、修塞訂完渣善。協(xié)會惕已開損展的戶主要友工作（一姐）深?；Y看質(zhì)管銹理；（二序）開震展行是業(yè)培笛訓(xùn)；（三叫）制址定行臂規(guī)行薪約；（四哪）調(diào)語處各揚種糾亮紛；（五刻）組照織行例業(yè)活掏動；（六帖）完疤成交舍辦工掩作。（一語）深吩化資姿質(zhì)管窩理1、建斬立年蒸檢公休示制渣度懇；2、設(shè)多立分晉支機談構(gòu)執(zhí)饅業(yè)證攔書；3、提丟出注請冊執(zhí)扶業(yè)人舍員要友求；4、嚴父格辦草理流厚程；5、公界示信紡用檔膏案榴；（二據(jù)）開廉展行搖業(yè)培舅訓(xùn)1、開拍展繼隸續(xù)教騾育（47照1經(jīng)紀麻人、43醉2協(xié)理辛）2、開禮展經(jīng)遭理培哀訓(xùn)（31敘8家機斃構(gòu)經(jīng)濱理40陷0余人積）3、開青展換塌證培犧訓(xùn)（20哈0余人道）4、開仔展聯(lián)確合培分訓(xùn)（撐已15滑85人）5、編劍寫相爸關(guān)教敲材（綁聯(lián)合左培訓(xùn)醒、協(xié)吩理繼罵教）（三討）制五定行花規(guī)行池約1、制情定行糟業(yè)收成費指椒導(dǎo)河；2、制收定資符質(zhì)、掏人員弓管理脾辦法劣；3、編虹寫執(zhí)甚業(yè)技始術(shù)規(guī)姜范壁；4、推帥動使正用三猴個示熱范合貢同文中本叔。（四誰）調(diào)網(wǎng)處各踢種糾優(yōu)紛五年訪來，狗我會哪在積存極推怠動行淘業(yè)自維律、省規(guī)范吩執(zhí)業(yè)伏的同孤時，何成立照“房術(shù)地產(chǎn)喪經(jīng)紀列專家杰委員聚會”幫，安貧排專疲業(yè)人邀員接加受市縮慧國土狐房管借局、蟻信訪堅辦轉(zhuǎn)殺來或誓消費龍者直嚇接投流訴的旱各類四行業(yè)撒糾紛刊。截穗止20運08年底稿，我輸會受祥理并姜調(diào)解噸各類崗糾紛10抓3件，姜化解筋了房虧地產(chǎn)以經(jīng)紀友機構(gòu)挎在執(zhí)辮業(yè)過蘿程中距的各概種矛陷盾，召維護盒了執(zhí)退業(yè)公漢正和嘗行業(yè)姓穩(wěn)定悼。（五負）組頌織行掩業(yè)活加動1、組束織會退員單娛位參坑加房值交會盤；2、組至織學(xué)駕習(xí)交貼流辨；3、組攜織研割討會忍，座鎮(zhèn)談會蹄；4、組坊織文爹藝活惰動廊；5、組為織評險選活肉動立。配合健區(qū)縣于房管便部門燙貫徹牌市局慘文件（一）染配合膚做好丹備案溫工作各房愧地產(chǎn)勺經(jīng)紀褲機構(gòu)蔥及其離分支老機構(gòu)奪在取賭得工摟商營鉤業(yè)執(zhí)晶照和翻資質(zhì)京證書側(cè)或辦嚷理工瓦商營妙業(yè)執(zhí)扮照變幼更、否資質(zhì)畏變更樂及注該銷后30日內(nèi)辱，應(yīng)姨主動高持相仍關(guān)證屈件向奮當(dāng)?shù)卮俜康匦彤a(chǎn)行士政管禁理部咱門申袋請備核案，勉并自崗覺接埋受當(dāng)?shù)值胤坎禺a(chǎn)擁行政墊管理奏部門體的監(jiān)絨督管智理。設(shè)房地腦產(chǎn)經(jīng)們紀機唱構(gòu)及沾其分濱支機炊構(gòu)應(yīng)辣在經(jīng)監(jiān)營場斤所公慈示《房地豈產(chǎn)經(jīng)煤紀資釣質(zhì)證公書》、《分支偶機構(gòu)饑執(zhí)業(yè)兩證書》和《房地漂產(chǎn)經(jīng)找紀機押構(gòu)備今案證自明》。（二）河深入線開展牛行業(yè)征培訓(xùn)協(xié)會銷將繼練續(xù)推造動重遠慶市逆房地兄產(chǎn)經(jīng)椅紀人庭員執(zhí)咳業(yè)培炸訓(xùn)工帖作，必全面梢提升陡我市西房地辟產(chǎn)經(jīng)關(guān)紀人崗員的邀整體蠟素質(zhì)譜；不兔斷增干強房嚷地產(chǎn)慣經(jīng)紀鬼人協(xié)槽理繼儲續(xù)教賓育的蜂針對貿(mào)性和師實用斃性，輔提高凍注冊博從業(yè)泥人員夕的綜跟合業(yè)妻務(wù)水針平；藍逐步構(gòu)建立占重點玩崗位惡資格壩認證航制度橋，規(guī)蹤蝶范在值崗人絨員執(zhí)獲業(yè)行屋為，福增強房誠人員艱素質(zhì)積和服柄務(wù)水不平。（三逐）建立立信撲息情蹄況通丸報制里度建立灑協(xié)會