房地產(chǎn)市場的外在因素

ExternalFactorinRealEstateMarkets

房地產(chǎn)市場的外在因素AssociateProfessorNationalCenterforSmartGrowthUniversityofMarylandSpecialAssistantToPresidentofLincolnInstituteofLandPolicy’sChinaProgram博士,副教授馬里蘭大學城市規(guī)劃系馬里蘭大學城市理性增長國家中心總裁特別助理林肯土地政策研究院中國項目部Outline大綱ExternalFactorsofPropertyMarkets房地產(chǎn)市場的外在因素 HighestandBestPrinciple 最高與最佳原則ImpactofPolitical,Social,andEconomicForces

政治、社會和經(jīng)濟力量的影響ExternalFactorsofPropertyMarkets

房地產(chǎn)市場的外在因素2.RegionalandCommunityAnalysis

區(qū)域與社區(qū)分析3.NeighborhoodValueAnalysis

鄰里單元價值分析4.LandUsePlanning

土地利用規(guī)劃

PoliticalForcesinfluencingValue政治因素影響價值Propertyrightsandownership財產(chǎn)權和所有權ThefifthandFourteenthAmendmentsinUS美國第五和第十四修正案Federalfinancingaidsandfiscalpolicycontrols聯(lián)邦財政補助和財政控制Rateofinterests利率ImpactofPolitical,Social,andEconomicForces

政治、社會和經(jīng)濟力量的影響SocialForcesinfluencingValue社會因素影響價值Populationgrowthrate(timelyandspatially)人口增長率（時間與空間）Demographiccomposition(age,race,gender,income)人口構成（年齡、種族、性別和收入）Housingpreference(Housing/per1000people)住房偏好（住房/千人）ImpactofPolitical,Social,andEconomicForces

政治、社會和經(jīng)濟力量的影響

GeneralEconomicforcesInfluencingValue影響價值的經(jīng)濟因素Grossnationalproduct國民生產(chǎn)總值Percapitaincomeandrealwagelevels人均收入和實際收入水平Unemploymentasameasureoffullemployment.Correlationbetweenunemployment,propertyforeclosures,andpropertytaxdelinquencies失業(yè)率衡量就業(yè)水平。失業(yè)率，喪失贖回權和拖欠財產(chǎn)稅的相關性Personalsavingandinvestments個人存款和投資Generalbusinessandrealestateactivity主要商業(yè)和地產(chǎn)活動StateandRegionalForcesInfluencingValue國家和區(qū)域因素影響價值Differentialsofpolicyandlaw政策和法律差異Differentialsofeconomicprospective經(jīng)濟遠景差異etc.等等GovernmentToolsintheRealEstateMarket

房地產(chǎn)市場中的政府手段Analyzehowgovernmentactionsaffectpropertyvalueandmakeappropriatechanges分析政府行為如何影響房地產(chǎn)價值并促其變化Monitormarketactivitytoqueueproposals,lesseningtheboom/bustcycle監(jiān)控市場行為以排序發(fā)展次序，減緩漲跌循環(huán)Useeconomicdevelopmentpoliciestoattractusesthatfitwiththeregion’smasterplan使用經(jīng)濟發(fā)展政策來引導土地使用，其方式與強度與區(qū)域總體規(guī)劃相一至LocalGovernmentandPropertyValue

地方政府和房地產(chǎn)價值Abilitytoprovideserviceaffectsvalue服務能力影響價值Crimerate犯罪率Fireprotection火警預防Easeofdoingbusinessaffectsvalue從事商務活動的方便性影響價值Propertytaxrate房地產(chǎn)稅率Regulatoryenvironment政策規(guī)范環(huán)境Liquorlicense酒精飲料銷售許可Zoningrequirements分區(qū)要求LocalGovernmentandPropertyValue

地方政府和房地產(chǎn)價值Externalitiesfromnearbyusesaffectvalue周圍環(huán)境等外在因素影響環(huán)境Noisefromairports機場噪聲Pollutionfromfactories工廠污染MonitoringLandMarketActivity

監(jiān)控土地市場活動Goalistopreventoverbuildingthatleadstovacancies,disinvestment,andblight目標在于防止建設過度而導致空置、蝕本和經(jīng)濟衰落Stillneedtoencouragecommercialdevelopmenttoincreasepropertytaxbaseandpromoteeconomicdevelopment仍需要鼓勵商業(yè)開發(fā)以增加房地產(chǎn)稅基數(shù)和促進經(jīng)濟發(fā)展MonitoringLandMarketActivity

監(jiān)控土地市場活動PolicyTool:DevelopmentQueuing政策工具：開發(fā)次序Plannersacceptproposalsandgrantpermissiontobuildonlyifmarketconditionsindicatethatdemandcanabsorbthenewspace規(guī)劃師審查規(guī)劃方案，僅審批那些市場可以消化的建設Plannersestimatemarketconditionsthroughtraditionalmeans–gatheringdataaboutrents,vacancyrates,currentconstruction,jobgrowth,andspendingpatterns規(guī)劃師采用傳統(tǒng)方式——收集租金數(shù)據(jù)，空置率，建設現(xiàn)狀，就業(yè)率增長和消費模式——來估計市場形勢

TheRealEstateMarket房地產(chǎn)市場Immobility固定性Indestructibility不可破壞性non-homogeneity異質(zhì)性Propertydissimilarityimposesspecialmarketconditions

房地產(chǎn)的差異性形成了特殊的市場條件durabilityofrealestatecausesmal-adjustmentsinbothsupplyanddemandonalocalmarketlevel

房地產(chǎn)的持續(xù)性導致對地方市場供求的不當調(diào)整Studyingtheunderlyingforcescreatingsupplyanddemandforrealproperty研究形成房地產(chǎn)供求的潛在力量2.RegionalandCommunityAnalysis

區(qū)域和社區(qū)分析

CauseofUrbanization城市化的結果CitySpatialFormandGrowth城市空間形態(tài)和增長RegionalAnalysis區(qū)域分析

Regionalanalysistechniques:economicbaseanalysis,regionalinput-outputanalysis區(qū)域分析方法：經(jīng)濟基礎分析，區(qū)域投入產(chǎn)出分析PopulationTrendsandCharacteristics人口趨勢和特征EconomicMeasuresofCommunityGrowth社區(qū)增長的經(jīng)濟量化LandUsePattern土地利用模式RegionalandCommunityAnalysis

區(qū)域和社區(qū)分析

NeighborhoodDefined鄰里的定義TheNeighborhoodAgeCycle鄰里單元的周期3.NeighborhoodValueAnalysis

鄰里單元價值分析NeighborhoodCharacteristics鄰里單元的特征Physicalfeatures物質(zhì)特征Demographiccharacteristics人口特征Economicinfluences經(jīng)濟影響3.NeighborhoodValueAnalysis

鄰里單元價值分析4.LandUsePlanning—Zoning

土地利用規(guī)劃——分區(qū)

Density密度Use使用Intensity強度Location區(qū)位UrbanBidRentAgriculturalRentDistancefromCenterPeriodIIIPeriodIII:DemolitionDensityControl--FloorAreaRatio密度控制——容積率CBDUrbanEdge$PeriodIPeriodIIPeriodIII:UrbanRedevelopmentWhatwillhappentotherelationbetweenlandvalueandbuildingvalueifbuildingheightlimitisimposed?WoB.H.L.WB.H.L.LandUseRightsintheUnitedStates美國土地使用權Landamarketablecommodity土地是可交易商品Bundleofsticks權利束Usedeterminedbyhigherbidder.最高報價者決定使用Stateshaverightstocontrollandusetoprotecthealth,safety,morals,andwelfare州政府有權控制土地使用以保護健康、安全、道德和福利。Moststatesdelegateauthoritytolocalgovernments.多數(shù)州下放權利至地方政府ObjectivesofZoning 分區(qū)的目的ControlExternalities控制形態(tài)ProtectFarmland保護農(nóng)田ComplementInfrastructure完善基礎設施Maximizetaxbase最大化稅收基數(shù)PreserveCommunityCharacter保護社區(qū)個性Excludetheunwanted消除閑置土地Al氧lo礎wa移bl炒e衣Us壤e襲Zo角ni更ng喜a禍nd詳U絮rb恐an餐L腐an駛d要Ma格rk占et杰s允許左使用茫的分霜區(qū)和穴城市釣土地樹市場La婆nd泳a源ll撲oc愿at擋io拾n坊de派te零rm辭in索ed補b兩y述ma塔rk麥et男f摘or啄ce息s途in緞t廢he固a扣bs胡en假ce監(jiān)o聰f嫂zo剩ni伍ng揮.沒有小分區(qū)閱規(guī)劃熔時土爆地資蠢源分豈配由謙市場楊決定Ma穿rk畝et丙a退ll永oc埋at填io屠n似ca姥n蒜be堤i黑mp贏er捎fe散ct些i史n猛th攻e晴pr唱es稀en冬ce渡o伐f碑ex諷te迎rn睛al闖it膛ie播s在外俘部效屑應存鍵在的側(cè)情形言下，拍市饞場分感配結據(jù)果有劃缺陷Zo桐ni去ng鋼c瞧an酷b懶e傷us惡ed曬t毒o臟co路rr最ec暑t竹ex膜te鄙rn烤al編it纏ie宋s她or營t依o新mi乒sg據(jù)ui籮de幸a宣w洲el栽l-拍fu連nc寧ti丙on震in互g我ma釘rk砌et然.分區(qū)牲規(guī)劃蝴可以桿糾正鹽外部蟲效應衰或者江誤導膠運作轟良好招的市胞場La肺nd而p溪ri粱ce疼s抓ca騰n魂be閥u察se舊d殿to歐d就et從er砍mi淡ne購i捆f歷zo枝ni哈ng藍h盈as糖i柜mp枝ac廣ts被.土地贏價格眼可以迷用于吵決定醋是否雪分區(qū)疼規(guī)劃乏對房踐地產(chǎn)殖產(chǎn)生堡影響Commercialrents$Residentialrents$CommerciallandResidentiallandTotallandRcRrRc*Rr*Commercialrents$Residentialrents$CommerciallandResidentiallandRcRrRc’Commercialrents$Residentialrents$CommerciallandResidentiallandRcRrRr*Rc*De遙ns不it脅y憂Zo帖ni蹈ng堪a禍nd其U臭rb莫an游L皮an柄d句Ma神rk吵et筍s密度犁分區(qū)奏和城截市土罰地市鍵場La懸nd昏r陶en蹈t岡gr戀ad脅ie屑nt炸s睛w/怠o品de崖ns零it畜y優(yōu)zo醋ni道ng沒有逢密度船分區(qū)緩時的爭土地坦租金晝梯度La湊nd捷r末en因t母gr食ad醋ie策nt遙s凳w/杜d爽en繁si柴ty參z依on標in料g有密丘度分鼻區(qū)時仰的土榮地租切金梯阻度Th領e太pr梳ic股e配ef姓fe擠ct羨s躁of該d刮en凝si鈴ty健z異on前in語g密度壇分區(qū)崗的價雜格影楚響Th游e否we唉lf柏ar止e董ef羞fe襲ct傭s證of書d思en顏si架ty勻z姜on印in執(zhí)g密度敲分區(qū)攀的福全利影侵響Hi賽gh白es嘆tan福dBe頃stUs赤ePr愧in磁ci箭pl奪e最高依與最瓣好使灑用原世則Co邁nc腦ep向ts概念Pr耍es號en駝t盼va僻lu蜜e現(xiàn)在漏價值Am著or蜜ti統(tǒng)za窯ti贏on分期亮償還Va黨lu銹e,堤c截ap窗it堂al茫r志at變e,脂a知nd黃r恒en蓋t沉(N棗et宋o渠pe朋ra洽ti相ng須i筋nc暑om嚷e—啟re我nt貪)價值古，資嚷金率暖和租竊金（服凈收紀益——租金魂）Fu單tu鼻re潮v繼al課ue繩(爹=0心)未來厚價值2.槳H烈ig頁he鉛st親a角nd精b鑼es恰t挎us意e竿an洞al宴ys敢is最高秩與最蠶佳使川用分秧析Hi嗓gh溉es臉t購an幻玉d急Be徒st橡U季se存A哥na顏ly們si柄s最高屢與最眉好分火析Th御e搭hi鐘gh召es晝t撲an丘d屋be獨st雄u樸se仔o塌f針va絞ca雙nt耍l包an傅d閑置濤土地物的最銅高與咸最佳芬使用Th定e沃hi率gh蜘es疤t樣an牛d血be鋪st號u聯(lián)se項o子f轟th棍e必im雕pr支ov值ed這s紀it準e已開與發(fā)土拔地的葡最高轟與最脖佳原開則Hi們gh摩es炎t京an沒d鐵Be推st夫U膛se吊A釘na爐ly社si妙s最高飄與最城好分怕析Fo發(fā)ur姥c次ri答te誤ri稻a:四項奮條件顧：Ph賊ys車ic攝al鞭p皮os鄭si觸bl務e:帽s宗iz壩e,技s薪ha砌pe蜘,腹te炸rr獨ai手n,嶼c春ap膛ac中it傅y,含a討va逃il濱ab怎il喇it為y起of竊u主ti仰li杯ti紀es則e摧tc欠.物質(zhì)施上可或行：爺尺寸姓，形慎態(tài)，遷地形畫，容排量，派服務傲設施舍等Le級ga宰ll繡y董pe別rm瘡is鞋si菠bl渣e:螞r歪es腥tr氣ic性ti碗on粱,癥zo裂ni驢ng癢,蒜bu君il弟di細ng純c如od穩(wěn)es項,德en充vi濾ro有nm穴en加ta莊l紅re鋼gu很la獅ti蒼on腿s它an紗d盯ot際he拘rs蘭l闊aw考s.法律舌上允搏許：用限制蔑，分杯區(qū)，動建筑骨規(guī)范題，環(huán)復境規(guī)那則和遺其他銹法律Fi矮na著nc怒ia危l果fe怎as老ib誘le追:師if興t熱he強p松ro恢je伏ct獎p爹ro透du指ce半a扁n晨in享co敏me真o飄r篇re午tu岡rn糠e苗qu秒al行t挺o梅or舒g缸re秤at肯er憶t娃ha頂n納th刪e跑am鉤ou今nt值n究ee泄de跪d串to槐c宣ov畫er內(nèi)c華os胡ts煮.經(jīng)濟科上可盆行：佳如果否項目眼產(chǎn)出紅等于泛或大謎于投捎入Ma惕xi鳴ma逐ll閑y股pr接od剃uc糖ti罰ve漸.最大桿生產(chǎn)暢率Ap會ar趨tm紗en遍t即Of限fi茄ce遵Re題ta若il公寓堪辦公幸零售Co況st遵o腹f紛co哨ns醬tr填uc莖ti己on董$1撇,0普21荷,6然00盛$訊92樓8,猾00心0攀$8簡17厚,3載00建設篩投資Ef那fe概ct逢iv翠e欺gr左os即s絹in汽co娘me有效武毛收往入$源26延5,樓00盼0驕$霜20頭0,依00質(zhì)0隔$1莫80賢,0后00Op逼er佳at車in杜g世ex凍pe激ns鉤es饅-叔$標1嶼35刮,0馬00鄉(xiāng)豐-表$洋8紙0,墳00聾0繁-碰$便6蚊9,哥00職0運營面費用--摘--曠--核--敗--栽--縣--匆--艷-勉--胃--湯--綿--嬸--美--堵--家-貌-外--葉--籃--先--江--濾-$脫1奔30燦,0溫00弄$來1瞎20谷,0歪00擴$俯11感1,奴00悄0As種su剩mi兇ng諷a汁2增0系ye候ar門-y勝ea殖r檢li釀fe葡f拜or嘴t老he歐b飄ui富ld把in江g,砌t排he曉n玻PV掌=臥t禽he酷c套os音t滋of笨c永on岔st情ru準ct捧io猾n,芬F撓V高=兩0,堪i寬=1墻,舅n=評20舒.Hi番gh謎es扣tan遲d惰Be政st澇U棟se抱f至or億a障V詢ac邪an牌t著Lo薄t閑置攤土地暈的最省高與堆最佳深使用Fo漠r欠Ap敬ar少tm裳en究t:NO璃I跳to誦l榆an哪d柄=社N束OI截o恥f帽to炸ta條l鵲-騙b歸ui栽ld說in飾g辛am機or色ti梁za動ti投on袋c深os京t$1緊0,小00呢0零=驗$屢13育0,訊00盈0永-況$1更20驕,0敏00Si慕te勢V芝al患ue獨:涂V=疊R/闖I追=栽10嶄,0勵00顛/0淘.1獅0在=石$1察00哭,0鬼00Ap無ar膊tm社en媽t陳Of悟fi層ce掘Re史ta渴ilIn醋co速me館t倉o葉bu立il局di區(qū)ng甜@尾1撈0%淡$金12國0,拖00居0糾$1前09擾,0品00桿$啟96海,0暴00In期co知me嬸t搜o沈si冰te握$溪10說,0青00緣瑞$花1石1,帥00漂0渾$1釘5,狹00么0In凳di弄ca竄te各d跨si榜te薦v透al魔ue癥@侵10朝%睬$1轟00辯,0鑼00醉$妥11針0,謎00嬸0脈$1樸50雞,0去00So風R撐et誘ai領l緣瑞ha墾s蕩th溜e戴hi歪gh備es睜t測va外lu捎e康fo刊r漂th霉e恭si宰teHi順gh掃es暴t挺an比d屑Be醒st脅U斧se善o忠f所A蓬Pr丸op罩er書ty搶a籃s滋Im位pr他ov坊ed房地忠產(chǎn)更乘新的狀最高賞與最酒佳原冶則Th繩e勉al鋸te洽rn朋at升iv蘇es牌a惡re不同冶方案:Re里no鐵va策te密t燈he浸e還xi卸st瘦in胸g受st濫or臥es慘,高sp頃en黨di循ng哭$共20吉,0享00更新孟現(xiàn)存嚼商店序，花2萬美務元Co授nv短er睡t咐th束e擦ex膝is膛ti鞋ng始s科pa婦ce徐t信o粘of南fi陪ce健s,椅s屑pe描nd假in餐g捷$4乎0,保00駕0改成盜辦公盈，花4萬De潔mo學li災sh返a倚nd滿c嚇on羽st何ru外ct尼a碧n尾ew非b攤ui廉ld犬in蠟g.拆除夸，建脅設新節(jié)辦公守樓Ex冠is些ti屠ng少D蜻em濱ol避is栽h,Us鑰e溪C稻on會ve蛋rt石ed臉C賀on摟st漲ru銅ct(r嶄et法ai秩l)玻Of士fi元ce單Ne顏wBl辛gAc領qu博is虧it踏io友n握pr炭ic末e均$供20仰0,朽00吼0昨$2柱00同,0況00合$妨20雕0,妖00疼0Re片no糠va丘ti買on趕c毯os塵t電$2逮0,躍00慌0忙$獄40齊,0頭00鮮0Co購ns牲tr燈uc虎ti頸on鉆c橡os版t松0屠0施$征70芬0,舍00納0De睜mo未li長sh們c丟os紋t每0賣0屯$曉30蓮,0傲00To盤ta娃l豬co蘿st泰s萄$2艷20撐,0狀00節(jié)$談24知0,悄00員0讓$9稼30裕,0棵00Th允e買ac益qu鞭is帆it逢io市n哄pr織ic破e巾wi明ll到b目e板al貫lo些ca蜓te波d蠟80劃p成er貪ce典nt賣t脹o爹im疲pr部ov名em悼en編t隆an稈d險20不p乘er護ce嚼nt楊t父o隊la遇nd堆.鍵PV沿=芬b夾ui短ld瘡in享g盲co標st餃s,鄙F嗽V傍=憂0,煙i繩=上1歪0,童n何=寒e乒st慮im辯at前ed駁e番co再no帽mi亦c蜂li葉fe或.Ex古is殊ti著ng準D張em系ol僻is猛h,Us饅e束C鍋on館ve裂rt猶ed謎C傭on猴st掛ru你ct(r鼻et恢ai省l)和Of仆fi乒ce蠢Ne騙w嘗Bl尤gBu凍il達di走ng本c因os茄t沫(8圓0%忘)扶$慢16躬0,昨00噸0撤$1肚60導,0競00絡$甩0Ne水w味co飾ns呆tr退uc煮ti餐on栗20鋤,0異00縱4賢0,仇00赴0磚70纖0,翅00妥0To敢ta退l對Al增lo宴ca民te翼d浴to涉B創(chuàng)ui吐ld庫in延g雅$1介80券,0田00殿$立20莫0,草00占0慎$7紐奉00耀,0配00Ec洪on蛇om循ic視l循if耳e支15犯y付r蟲1畢5籌yr須20題y噸rRe刊tu線rn抗t陷o焰Bu霸il狡di躺ng脅@爐10克%啄$2趴3,吐66漆5面$曾26粒,2協(xié)95幻玉$7潛7,規(guī)11憲8Hi液gh鼠es成t糧an貞d緞Be捐st妹U迷se涂o莫f拐A紙Pr廢op豆er瘋ty銹a錢s封Im孝pr葉ov廉ed房地肝產(chǎn)更圣新的魂最高妹與最慌佳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