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房地產(chǎn)全程運(yùn)營(yíng)及風(fēng)險(xiǎn)管理2009年2月15日
1項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的運(yùn)營(yíng)管理
現(xiàn)象很重要,比現(xiàn)象重要的是數(shù)據(jù);比數(shù)據(jù)重要的是理解,比理解重要的是結(jié)論,比結(jié)論重要的是執(zhí)行,永遠(yuǎn)重要的是目標(biāo).2項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的運(yùn)營(yíng)管理
正向思維:經(jīng)歷很重要,比經(jīng)歷重要的是經(jīng)驗(yàn);比經(jīng)驗(yàn)重要的是上升到理論,比理論重要的是標(biāo)準(zhǔn),永遠(yuǎn)重要的是優(yōu)化與發(fā)展.逆向思考:目的目標(biāo)(KPI)計(jì)劃執(zhí)行方案3我們面臨復(fù)雜系統(tǒng)的環(huán)境1、我們自以為我們能預(yù)測(cè)未來。事實(shí)上,客觀環(huán)境和條件是動(dòng)態(tài)變化的。2、我們自以為我們的預(yù)測(cè)是正確的。其實(shí)我們的認(rèn)識(shí)是有限的。3、有時(shí)我們認(rèn)識(shí)能力導(dǎo)致復(fù)雜問題簡(jiǎn)單化了;有時(shí)我們把簡(jiǎn)單問題復(fù)雜化了,無法把握本質(zhì)。4、簡(jiǎn)單中思考復(fù)雜;復(fù)雜中尋求簡(jiǎn)單。5、越復(fù)雜系統(tǒng)改進(jìn)空間越大。4企業(yè)關(guān)注的問題
最關(guān)心投資與收益;機(jī)遇與回報(bào);競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì);業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)。
最怕風(fēng)險(xiǎn)(不確定性):政策、市場(chǎng)、技術(shù)、進(jìn)度、成本、人????
最大的風(fēng)險(xiǎn)失控,企業(yè)-“三控”;項(xiàng)目-“三控”“二管”“一協(xié)調(diào)”
最有效的辦法
全過程、系統(tǒng)、企業(yè)層面的集成運(yùn)營(yíng)管理5定位
行業(yè)定位制造業(yè)?服務(wù)業(yè)?金融業(yè)?集成?服務(wù)?投資?
全生命周期的價(jià)值鏈和利潤(rùn)鏈
公司定位領(lǐng)跑者跟跑者追跑者差異化領(lǐng)先者…….
專業(yè)化多元化(縱向、橫向)
項(xiàng)目定位地塊時(shí)空定位(動(dòng)態(tài)屬性)產(chǎn)品定位(產(chǎn)品…..極品)
個(gè)人定位
專業(yè)管理操作集成(整合)到位不越位補(bǔ)位不搶位6房地產(chǎn)運(yùn)作的境界掙錢------生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)型賺錢------競(jìng)合整合重組生錢------資本運(yùn)作來錢------資金資本+智力資本7項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的運(yùn)營(yíng)管理
核心能力1:
周小川:每次危機(jī)都呈現(xiàn)出不同的特征,核心能力在于能迅速判斷問題的本質(zhì),并采取相應(yīng)的措施(準(zhǔn)、快、狠的折騰)。例:1、預(yù)售條件變化2、供電政策變化3、90/70政策
4、…………8項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的運(yùn)營(yíng)管理
核心能力2
1、發(fā)現(xiàn)及挖掘動(dòng)態(tài)的需求2、及時(shí)滿足需求的能力核心能力31、概念能力2、整合能力3、技術(shù)能力9項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的運(yùn)營(yíng)管理
核心能力4:平衡能力(匹配能力)
資金平衡:現(xiàn)金流平衡(生存及安全)土地、客戶、產(chǎn)品/區(qū)位、品味、價(jià)位供需平衡(存、供、銷)系統(tǒng)平衡:復(fù)雜系統(tǒng)、自平衡系統(tǒng)、簡(jiǎn)單系統(tǒng)資源平衡:供需平衡、內(nèi)外平衡10項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)的運(yùn)營(yíng)管理
管理層次
1、技術(shù)層面:工具,效率,質(zhì)量,成本2、科學(xué)層面:體系、系統(tǒng)、規(guī)律、方法論3、哲學(xué)層面:認(rèn)識(shí)論、本質(zhì)、目的4、文化層面:價(jià)值觀、價(jià)值認(rèn)同5、藝術(shù)層面:精神(作品、精品、極品)11運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與管理運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略一種總體決策決策模式,通常在市場(chǎng)需求和運(yùn)營(yíng)資源之間進(jìn)行協(xié)調(diào),對(duì)任何類型運(yùn)營(yíng)組織的長(zhǎng)期運(yùn)營(yíng)能力以及這些能力對(duì)整體戰(zhàn)略所做的貢獻(xiàn)產(chǎn)生影響運(yùn)營(yíng)管理對(duì)創(chuàng)造并交付產(chǎn)品和服務(wù)的資源和流程進(jìn)行管理的活動(dòng)運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與管理運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與管理之間關(guān)系時(shí)間跨度分析層次聚合度抽象程度13運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與管理1、運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略影響因子
1.1市場(chǎng)--“由外向內(nèi)”市場(chǎng)特征競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手影響績(jī)效目標(biāo)14運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與管理1.2資源--“由內(nèi)向外”運(yùn)營(yíng)資源和流程無形資源工藝流程和例行程序能力動(dòng)態(tài)能力決策領(lǐng)域15運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略與管理1.3市場(chǎng)、資源影響因子相結(jié)合運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略該如何選擇?16風(fēng)險(xiǎn)定義1、風(fēng)險(xiǎn)是一種不確定性(說、算、看/人、事)2、風(fēng)險(xiǎn)是損失或傷害(贏與虧,多與少,局部與總體)3、風(fēng)險(xiǎn)是預(yù)期與結(jié)果之間的差異成功(滿意)=X=結(jié)果-預(yù)期X:大于零;等于零;小于零4、最大的風(fēng)險(xiǎn)因素是人
能力與價(jià)值觀矩陣(四種人)5、最大的風(fēng)險(xiǎn)是戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)17戰(zhàn)略風(fēng)險(xiǎn)行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)
利潤(rùn)、成本、供求、政策、經(jīng)濟(jì)周期競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手風(fēng)險(xiǎn)國(guó)際、國(guó)內(nèi),差異化,獨(dú)一無二技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)更新、創(chuàng)新、流程(彈性)品牌風(fēng)險(xiǎn)變質(zhì)、崩潰。重新定義客戶風(fēng)險(xiǎn)
客戶分析、服務(wù)系統(tǒng),市場(chǎng)試驗(yàn)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)
備選方案發(fā)展停滯風(fēng)險(xiǎn)
量降、價(jià)降量增,無新產(chǎn)品。創(chuàng)新、創(chuàng)造需求。18風(fēng)險(xiǎn)來源政策風(fēng)險(xiǎn)
土地、貸款、預(yù)售、按揭、配套市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)“玉佛城”價(jià)格調(diào)整(黃金/陷阱)技術(shù)風(fēng)險(xiǎn)“瑞南新苑”“御景圓”進(jìn)度風(fēng)險(xiǎn)“金鐘廣場(chǎng)”—金融風(fēng)暴合約風(fēng)險(xiǎn)成本風(fēng)險(xiǎn)質(zhì)量風(fēng)險(xiǎn)人的能力及信用風(fēng)險(xiǎn)19風(fēng)險(xiǎn)書評(píng)估常及應(yīng)胖對(duì)方鼻法如何偷識(shí)破供美麗刊的謊稈言,如何鳥避免組虛構(gòu)秘的成濕功,如何典繞過烏隱蔽喉的陷井阱,如何言發(fā)現(xiàn)摩深埋裙的金殿礦。20風(fēng)險(xiǎn)坦評(píng)估裕及應(yīng)冒對(duì)方園法識(shí)別侄與評(píng)望估風(fēng)棋險(xiǎn)嚴(yán)重潔性、奸發(fā)生批概率影、時(shí)瘦間、巧動(dòng)態(tài)量化岸風(fēng)險(xiǎn)尋找跌機(jī)遇緩解卷風(fēng)險(xiǎn)堂的計(jì)術(shù)劃應(yīng)對(duì)眉風(fēng)險(xiǎn)煙五層戶次以不丟變應(yīng)娛萬變賺,忽謙視風(fēng)永險(xiǎn)以實(shí)杜力換陰時(shí)間宮,降短低風(fēng)徐險(xiǎn)培養(yǎng)耽洞察黃力,抓感知鑰風(fēng)險(xiǎn)增加敵靈活概性,局適應(yīng)近風(fēng)險(xiǎn)尋找慢不對(duì)委稱性尸,消患除風(fēng)攝險(xiǎn)21方向峰比方浩法重藍(lán)要屆方法攤與態(tài)杯度一爭(zhēng)樣重姐要方向受-做樣什么做正魔確的苗事;尼應(yīng)該凳做什諒么,危能夠弦做什剝么,先必須愿做什般么。方法典-怎濃么做企業(yè)群:首君先住緊宅房扶產(chǎn)一睬流,輝然后煌向邊倍際房旗產(chǎn)發(fā)引展。部門離:投兼資(鬧趨勢(shì)撕、時(shí)???、者時(shí)點(diǎn)蟻),產(chǎn)品煎(順鄙應(yīng)市閱場(chǎng),疾引領(lǐng)妥消費(fèi)累,區(qū)萄位、必價(jià)位違、品銹位統(tǒng)掙一,訴產(chǎn)泳品保—極跳品)律,市場(chǎng)蟲(客周戶系代統(tǒng)—渣類別耳、需術(shù)求、記途經(jīng)壟)服務(wù)去(滿置足需咽求,渠創(chuàng)造魄需求滔)22效果巷比效浮率重軋要怎么夠做(閥方法擴(kuò))—鎮(zhèn)正確妹地做效果乖=做醋對(duì)事+高效效率-效果-效益“第碑一次決就把仗正確祥的事蛇做正拼確”“以陵最少槽的次構(gòu)數(shù)把咽正確遭的事鉛做正語確”“第一休次就占把正愛確的偵人放著在正垮確的那位置蘆”誰來晚做(咐用對(duì)愈人)能做傻的人籮(能梢力+人品綱)想做串的人始(主充動(dòng),頂獨(dú)立板承包減商的鑒思維陳)信任臉、平箏臺(tái)、親能力校、激御情。23激勵(lì)虜與績(jī)敏效殺發(fā)展房誠(chéng)與能素力衡量秘標(biāo)準(zhǔn)局部饅績(jī)效依,系題統(tǒng)績(jī)?cè)S效,避單干甜、合脈作。做了翻如何期望兩,激狠勵(lì),漆價(jià)值薯與價(jià)銀格一蜓致,糾貢獻(xiàn)界與報(bào)僅酬一升致;發(fā)展喂與能膊力:能議者上腰,平巡壽者讓康,庸夾者下做得籃如何考核統(tǒng)(數(shù)拆據(jù)說馳話)管,獎(jiǎng)懇懲(俗物質(zhì)遙與崗挎位)秘,申掩報(bào)獎(jiǎng)叫項(xiàng)(衡例如犬:成漸本節(jié)蟻約獎(jiǎng)稍,創(chuàng)瓜新獎(jiǎng)箭,協(xié)猾作獎(jiǎng)效)。制度議管事嗎,文團(tuán)化管抱人(價(jià)徒值認(rèn)第同,箱同甘易共苦被,共嚷創(chuàng)輝板煌)的,24做大游的前溉提螞做強(qiáng)劃的基題礎(chǔ)規(guī)范狠化市場(chǎng)輸化專業(yè)額化集成慕化數(shù)字么化(演摟示)國(guó)際元化人才桑、模糧式、趣認(rèn)證脊、合取作、秘開發(fā)決策林科學(xué)不化流程畜合理遞化管理衣規(guī)范首化操作隔信息曾化目標(biāo)具數(shù)據(jù)垮化責(zé)權(quán)浙利一芝體化柿。25項(xiàng)目財(cái)投資咳決策禿與風(fēng)鉤險(xiǎn)管尖理項(xiàng)目復(fù)選擇辱及洽烘談項(xiàng)目驢投資疼機(jī)會(huì)嚷分析秒(案屢例:堆楊浦驕項(xiàng)目溪)項(xiàng)目星投資止論證睜會(huì)(案腐例:掘沈陽抓項(xiàng)目棋-工激程與坡投資烈的區(qū)旅別)項(xiàng)目合投資秒決策項(xiàng)目乳可行館性研錯(cuò)究26項(xiàng)目者動(dòng)態(tài)出評(píng)估吹及決輔策調(diào)怎整案例技1:哀御景卷圓定奧位調(diào)認(rèn)整(房拐型、梨面積艷、標(biāo)域準(zhǔn)、幅成本)27項(xiàng)目針動(dòng)態(tài)是評(píng)估迎及決貫策調(diào)徒整案例隙2:恒玉佛灶城價(jià)盤格調(diào)朽整(黃場(chǎng)金/義陷阱陷)28決策湊與時(shí)份空司規(guī)劃豬與時(shí)蚊空地塊圍時(shí)空一維趴:數(shù)地紋段二維女:星形季狀三維斗:訊空礎(chǔ)間四維霸:誘時(shí)倡間+空間=“時(shí)魄空”n維:生態(tài)猜文旬化碌歷史選擇慈時(shí)機(jī)純整籍合資潛源策劃朗與規(guī)般劃噸環(huán)動(dòng)境與四規(guī)劃市場(chǎng)誓與產(chǎn)尖品必建筑僻與裝民修建筑叮時(shí)空一維奪:騰方位二維諷:緣瑞房腔型三維子:品內(nèi)京外空挎間(錯(cuò)梅層、竊復(fù)式遙、低躺窗?腦?)四維椅:寇時(shí)喝間+空間=“時(shí)歌空”n維:風(fēng)格惱文化辭生態(tài)案智扣能29項(xiàng)目飽規(guī)劃延設(shè)計(jì)獅與風(fēng)倒險(xiǎn)管顯理規(guī)劃迎設(shè)計(jì)潤(rùn)的目子標(biāo)1.浸在功緩能與繡形式羞統(tǒng)一滔的基銹礎(chǔ)上零,創(chuàng)煩造亮援點(diǎn)和繁賣點(diǎn)販;2.右物有顆所值頭;3.鋪比較段價(jià)格價(jià)格其類型編:先總驅(qū)價(jià)、臺(tái)單價(jià)貌、得災(zāi)房率灑。價(jià)格衛(wèi)單位眼:價(jià)探格/柔套、默價(jià)格墳/建問筑面賭積價(jià)格梯/使吃用面東積4.勤規(guī)劃迅設(shè)計(jì)副應(yīng)用柳定量魄化的逐手段猛來研小究.30項(xiàng)目址規(guī)劃內(nèi)設(shè)計(jì)騾與風(fēng)奮險(xiǎn)管進(jìn)理規(guī)劃庸容積是率性驚能價(jià)蝴格比1參.容結(jié)積率奇是區(qū)永分物環(huán)業(yè)類疑別的頑關(guān)鍵蜻指標(biāo)0.率2~血0.偵4拋獨(dú)充立式相別墅矛0梯.4歪~0診.6績(jī)雙聯(lián)累式別裝墅0.趁8那連排睜別墅處1戰(zhàn).2乒~1糟.5痕多層2.和容積宏率與愧利潤(rùn)職的關(guān)術(shù)系非線株性關(guān)填系,擠多因兼素(惡地價(jià)獵是關(guān)卸鍵)3.輝規(guī)劃河布局弟與產(chǎn)嶄品價(jià)例值最好勾資源幕用于宇價(jià)值經(jīng)最高睜處。31項(xiàng)目果規(guī)劃斑設(shè)計(jì)謹(jǐn)與風(fēng)夸險(xiǎn)管智理道路黎的規(guī)漫劃布?xì)埦峙c功價(jià)格劉性能慈比1.末道路殺的覆裹蓋率金及有洋效覆擊蓋率2.雪定量智分析議道路導(dǎo)的經(jīng)盒濟(jì)指乳標(biāo)3.役道路對(duì)的類痛型32項(xiàng)目星規(guī)劃滲設(shè)計(jì)中與風(fēng)依險(xiǎn)管昌理空間聚設(shè)計(jì)摩與性賴能價(jià)健格比1.麥戶型疲設(shè)計(jì)頁的三菌維化大空薯間的咳層高鉛,空芝間的儉容積黎系數(shù)料,空貿(mào)間的我使用吧系數(shù)仗.2.站室外捏空間熱設(shè)計(jì)宜人或的空陣間和閱環(huán)境脹,空顧間的蚊變化箭與活輪力.規(guī)劃牧設(shè)計(jì)克中的袖一體暈化解迎決方們案規(guī)劃仇決策傲:市省場(chǎng)(客戶)-規(guī)驗(yàn)劃-徐效益趨分析泡-建財(cái)設(shè)管乏理-為市場(chǎng)33項(xiàng)目核規(guī)劃廣設(shè)計(jì)滔與風(fēng)稻險(xiǎn)管主理御景牛圓項(xiàng)腰目(授+演倉示)“時(shí)羅空”驗(yàn)定位閑;彈取性設(shè)掃計(jì);息動(dòng)態(tài)鐵調(diào)整宇;“陣園中亭樓”廊;需震求層移次。瑞南忍項(xiàng)目頭(+哨)提香簡(jiǎn)別墅蠻--壺-朝飾向白馬利花園省--艦-九猛宮閣鷺島秧別墅蘇州攔玲瓏姓灣—惑組合爆戶型34產(chǎn)品信的“繡時(shí)空槽”定勿位產(chǎn)品南商品作品旱精品浩極品(附加抹值膊超額狹利潤(rùn))區(qū)位仇、價(jià)組位、斑品味成功惜的最緞高境漆界綜合底效益愁高度后統(tǒng)一經(jīng)濟(jì)奶效益誓社將會(huì)效議益環(huán)境訪效益迎品擋牌效繩益35以人昂為本啟超越震自我精確評(píng)制導(dǎo)富錯(cuò)位版競(jìng)爭(zhēng)縱深趁發(fā)展孝個(gè)性水服務(wù)科學(xué)剪管理役創(chuàng)新倦制勝持續(xù)放贏利怠能力36項(xiàng)目恥開發(fā)平建設(shè)肝的運(yùn)鑰營(yíng)管賽理管理—來源卻于目暫的和纖目標(biāo)目的—企業(yè)編:利愧潤(rùn),組效益通;員畝工:蜂收入曠,發(fā)湯展。目標(biāo)—打造至提升弱價(jià)格悔的品貍質(zhì),昨控制工影響巨成本必的各夠個(gè)環(huán)緣瑞節(jié)(棵過程終)和斯因素保(動(dòng)異因)逃。37項(xiàng)目獄開發(fā)奔建設(shè)熟的運(yùn)消營(yíng)管為理計(jì)劃思維宇活動(dòng)錫:認(rèn)識(shí)軍過程—真理億導(dǎo)向騰,“拾實(shí)在容是什碎么”計(jì)劃磨過程—目的灶導(dǎo)向聯(lián),“順價(jià)值衣性問贏題”敲,創(chuàng)麥造一不個(gè)“販實(shí)在億”計(jì)劃揀能力:1、認(rèn)辯知和軌辯識(shí)酬能力嘆(特昆定事慰物、宏環(huán)境具、狀條態(tài))2、確卷定目東標(biāo)和箱運(yùn)籌慈的能張力:餅在價(jià)王值合平理性比與工乏具合理性冶的“類張力導(dǎo)”中燃找到居一條恒從“雄初始叫狀態(tài)吳”到野達(dá)“羊目的狀態(tài)獵”的惑“合袖理路惜徑”3、想影象(抵概念駕能力退)和濃預(yù)見慨的能漂力:4、意熄志、灣選擇良和決匆策能鬧力計(jì)劃新研究:計(jì)城劃要邁素的怕分別彈研究退,要簽素相腹互作隱用的截研究筍。38項(xiàng)目介開發(fā)丘建設(shè)濫的運(yùn)愈營(yíng)管鍛理“三竭控”紀(jì)“二賴管”光“一惰協(xié)調(diào)肉”進(jìn)度丙控制冠、成離本控則制、復(fù)質(zhì)量糠控制洪;合票約管么理、欺信息電管理嶺;綜漿合協(xié)吩調(diào)計(jì)劃覆(進(jìn)態(tài)度)華管理目標(biāo)擊-過岔程(古活動(dòng)請(qǐng))-截程序貴-監(jiān)管控-頃調(diào)整進(jìn)度車與政釣策風(fēng)貢險(xiǎn)管供理進(jìn)度夫與成賴本風(fēng)泥險(xiǎn)進(jìn)度雷與時(shí)呆機(jī)(錦快
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