房地產全程運營及風險管理

房地產全程運營及風險管理2009年2月15日

1項目開發(fā)建設的運營管理

現(xiàn)象很重要,比現(xiàn)象重要的是數據;比數據重要的是理解,比理解重要的是結論,比結論重要的是執(zhí)行,永遠重要的是目標.2項目開發(fā)建設的運營管理

正向思維：經歷很重要,比經歷重要的是經驗;比經驗重要的是上升到理論,比理論重要的是標準,永遠重要的是優(yōu)化與發(fā)展.逆向思考：目的目標（KPI）計劃執(zhí)行方案3我們面臨復雜系統(tǒng)的環(huán)境1、我們自以為我們能預測未來。事實上，客觀環(huán)境和條件是動態(tài)變化的。2、我們自以為我們的預測是正確的。其實我們的認識是有限的。3、有時我們認識能力導致復雜問題簡單化了；有時我們把簡單問題復雜化了，無法把握本質。4、簡單中思考復雜；復雜中尋求簡單。5、越復雜系統(tǒng)改進空間越大。4企業(yè)關注的問題

最關心投資與收益；機遇與回報；競爭優(yōu)勢；業(yè)績增長。

最怕風險（不確定性）：政策、市場、技術、進度、成本、人????

最大的風險失控，企業(yè)-“三控”；項目-“三控”“二管”“一協(xié)調”

最有效的辦法

全過程、系統(tǒng)、企業(yè)層面的集成運營管理5定位

行業(yè)定位制造業(yè)?服務業(yè)?金融業(yè)?集成?服務?投資?

全生命周期的價值鏈和利潤鏈

公司定位領跑者跟跑者追跑者差異化領先者…….

專業(yè)化多元化(縱向、橫向)

項目定位地塊時空定位（動態(tài)屬性）產品定位（產品…..極品）

個人定位

專業(yè)管理操作集成(整合)到位不越位補位不搶位6房地產運作的境界掙錢------生產經營型賺錢------競合整合重組生錢------資本運作來錢------資金資本+智力資本7項目開發(fā)建設的運營管理

核心能力1：

周小川：每次危機都呈現(xiàn)出不同的特征，核心能力在于能迅速判斷問題的本質，并采取相應的措施(準、快、狠的折騰)。例：1、預售條件變化2、供電政策變化3、90/70政策

4、…………8項目開發(fā)建設的運營管理

核心能力2

1、發(fā)現(xiàn)及挖掘動態(tài)的需求2、及時滿足需求的能力核心能力31、概念能力2、整合能力3、技術能力9項目開發(fā)建設的運營管理

核心能力4：平衡能力（匹配能力）

資金平衡：現(xiàn)金流平衡（生存及安全）土地、客戶、產品/區(qū)位、品味、價位供需平衡（存、供、銷）系統(tǒng)平衡：復雜系統(tǒng)、自平衡系統(tǒng)、簡單系統(tǒng)資源平衡：供需平衡、內外平衡10項目開發(fā)建設的運營管理

管理層次

1、技術層面：工具，效率，質量，成本2、科學層面：體系、系統(tǒng)、規(guī)律、方法論3、哲學層面：認識論、本質、目的4、文化層面：價值觀、價值認同5、藝術層面：精神（作品、精品、極品）11運營戰(zhàn)略與管理運營戰(zhàn)略一種總體決策決策模式，通常在市場需求和運營資源之間進行協(xié)調，對任何類型運營組織的長期運營能力以及這些能力對整體戰(zhàn)略所做的貢獻產生影響運營管理對創(chuàng)造并交付產品和服務的資源和流程進行管理的活動運營戰(zhàn)略與管理運營戰(zhàn)略與管理之間關系時間跨度分析層次聚合度抽象程度13運營戰(zhàn)略與管理1、運營戰(zhàn)略影響因子

1.1市場－－“由外向內”市場特征競爭對手影響績效目標14運營戰(zhàn)略與管理1.2資源－－“由內向外”運營資源和流程無形資源工藝流程和例行程序能力動態(tài)能力決策領域15運營戰(zhàn)略與管理1.3市場、資源影響因子相結合運營戰(zhàn)略該如何選擇？16風險定義1、風險是一種不確定性(說、算、看／人、事）2、風險是損失或傷害（贏與虧，多與少，局部與總體）3、風險是預期與結果之間的差異成功（滿意）=X=結果-預期X：大于零；等于零；小于零４、最大的風險因素是人

能力與價值觀矩陣（四種人）5、最大的風險是戰(zhàn)略風險17戰(zhàn)略風險行業(yè)風險

利潤、成本、供求、政策、經濟周期競爭對手風險國際、國內，差異化，獨一無二技術風險更新、創(chuàng)新、流程（彈性）品牌風險變質、崩潰。重新定義客戶風險

客戶分析、服務系統(tǒng)，市場試驗項目風險

備選方案發(fā)展停滯風險

量降、價降量增，無新產品。創(chuàng)新、創(chuàng)造需求。18風險來源政策風險

土地、貸款、預售、按揭、配套市場風險“玉佛城”價格調整（黃金/陷阱）技術風險“瑞南新苑”“御景圓”進度風險“金鐘廣場”—金融風暴合約風險成本風險質量風險人的能力及信用風險19風險書評估常及應胖對方鼻法如何偷識破供美麗刊的謊稈言，如何鳥避免組虛構秘的成濕功，如何典繞過烏隱蔽喉的陷井阱，如何言發(fā)現(xiàn)摩深埋裙的金殿礦。20風險坦評估裕及應冒對方園法識別侄與評望估風棋險嚴重潔性、奸發(fā)生批概率影、時瘦間、巧動態(tài)量化岸風險尋找跌機遇緩解卷風險堂的計術劃應對眉風險煙五層戶次以不丟變應娛萬變賺，忽謙視風永險以實杜力換陰時間宮，降短低風徐險培養(yǎng)耽洞察黃力，抓感知鑰風險增加敵靈活概性，局適應近風險尋找慢不對委稱性尸，消患除風攝險21方向峰比方浩法重藍要屆方法攤與態(tài)杯度一爭樣重姐要方向受－做樣什么做正魔確的苗事；尼應該凳做什諒么，危能夠弦做什剝么，先必須愿做什般么。方法典－怎濃么做企業(yè)群：首君先住緊宅房扶產一睬流，輝然后煌向邊倍際房旗產發(fā)引展。部門離：投兼資（鬧趨勢撕、時?？铡⒄邥r點蟻），產品煎（順鄙應市閱場，疾引領妥消費累，區(qū)萄位、必價位違、品銹位統(tǒng)掙一，訴產泳品?！獦O跳品）律，市場蟲（客周戶系代統(tǒng)—渣類別耳、需術求、記途經壟）服務去（滿置足需咽求，渠創(chuàng)造魄需求滔）22效果巷比效浮率重軋要怎么夠做（閥方法擴）—鎮(zhèn)正確妹地做效果乖＝做醋對事+高效效率-效果-效益“第碑一次決就把仗正確祥的事蛇做正拼確”“以陵最少槽的次構數把咽正確遭的事鉛做正語確”“第一休次就占把正愛確的偵人放著在正垮確的那位置蘆”誰來晚做（咐用對愈人）能做傻的人籮（能梢力+人品綱）想做串的人始（主充動，頂獨立板承包減商的鑒思維陳）信任臉、平箏臺、親能力校、激御情。23激勵虜與績敏效殺發(fā)展房誠與能素力衡量秘標準局部饅績效依，系題統(tǒng)績許效，避單干甜、合脈作。做了翻如何期望兩，激狠勵，漆價值薯與價銀格一蜓致，糾貢獻界與報僅酬一升致；發(fā)展喂與能膊力：能議者上腰，平巡壽者讓康，庸夾者下做得籃如何考核統(tǒng)（數拆據說馳話）管，獎懇懲（俗物質遙與崗挎位）秘，申掩報獎叫項（衡例如犬：成漸本節(jié)蟻約獎稍，創(chuàng)瓜新獎箭，協(xié)猾作獎效）。制度議管事嗎，文團化管抱人（價徒值認第同，箱同甘易共苦被，共嚷創(chuàng)輝板煌）的，24做大游的前溉提螞做強劃的基題礎規(guī)范狠化市場輸化專業(yè)額化集成慕化數字么化（演摟示）國際元化人才桑、模糧式、趣認證脊、合取作、秘開發(fā)決策林科學不化流程畜合理遞化管理衣規(guī)范首化操作隔信息曾化目標具數據垮化責權浙利一芝體化柿。25項目財投資咳決策禿與風鉤險管尖理項目復選擇辱及洽烘談項目驢投資疼機會嚷分析秒（案屢例：堆楊浦驕項目溪）項目星投資止論證睜會（案腐例：掘沈陽抓項目棋-工激程與坡投資烈的區(qū)旅別）項目合投資秒決策項目乳可行館性研錯究26項目者動態(tài)出評估吹及決輔策調怎整案例技1：哀御景卷圓定奧位調認整（房拐型、梨面積艷、標域準、幅成本）27項目針動態(tài)是評估迎及決貫策調徒整案例隙2：恒玉佛灶城價盤格調朽整（黃場金/義陷阱陷）28決策湊與時份空司規(guī)劃豬與時蚊空地塊圍時空一維趴：數地紋段二維女：星形季狀三維斗：訊空礎間四維霸：誘時倡間+空間=“時魄空”n維:生態(tài)猜文旬化碌歷史選擇慈時機純整籍合資潛源策劃朗與規(guī)般劃噸環(huán)動境與四規(guī)劃市場誓與產尖品必建筑僻與裝民修建筑叮時空一維奪：騰方位二維諷：緣瑞房腔型三維子：品內京外空挎間（錯梅層、竊復式遙、低躺窗?腦?）四維椅：寇時喝間+空間=“時歌空”n維:風格惱文化辭生態(tài)案智扣能29項目飽規(guī)劃延設計獅與風倒險管顯理規(guī)劃迎設計潤的目子標1.浸在功緩能與繡形式羞統(tǒng)一滔的基銹礎上零,創(chuàng)煩造亮援點和繁賣點販;2.右物有顆所值頭;3.鋪比較段價格價格其類型編:先總驅價、臺單價貌、得災房率灑。價格衛(wèi)單位眼：價探格/柔套、默價格墳/建問筑面賭積價格梯/使吃用面東積4.勤規(guī)劃迅設計副應用柳定量魄化的逐手段猛來研小究.30項目址規(guī)劃內設計騾與風奮險管進理規(guī)劃庸容積是率性驚能價蝴格比1參.容結積率奇是區(qū)永分物環(huán)業(yè)類疑別的頑關鍵蜻指標0.率2~血0.偵4拋獨充立式相別墅矛0梯.4歪~0診.6績雙聯(lián)累式別裝墅0.趁8那連排睜別墅處1戰(zhàn).2乒~1糟.5痕多層2.和容積宏率與愧利潤職的關術系非線株性關填系，擠多因兼素（惡地價獵是關卸鍵）3.輝規(guī)劃河布局弟與產嶄品價例值最好勾資源幕用于宇價值經最高睜處。31項目果規(guī)劃斑設計謹與風夸險管智理道路黎的規(guī)漫劃布殘局與功價格劉性能慈比1．末道路殺的覆裹蓋率金及有洋效覆擊蓋率２．雪定量智分析議道路導的經盒濟指乳標3．役道路對的類痛型32項目星規(guī)劃滲設計中與風依險管昌理空間聚設計摩與性賴能價健格比１．麥戶型疲設計頁的三菌維化大空薯間的咳層高鉛，空芝間的儉容積黎系數料，空貿間的我使用吧系數仗．２．站室外捏空間熱設計宜人或的空陣間和閱環(huán)境脹，空顧間的蚊變化箭與活輪力．規(guī)劃牧設計克中的袖一體暈化解迎決方們案規(guī)劃仇決策傲：市省場(客戶)－規(guī)驗劃－徐效益趨分析泡－建財設管乏理－為市場33項目核規(guī)劃廣設計滔與風稻險管主理御景牛圓項腰目（授+演倉示）“時羅空”驗定位閑；彈取性設掃計；息動態(tài)鐵調整宇；“陣園中亭樓”廊；需震求層移次。瑞南忍項目頭（+哨）提香簡別墅蠻--壺-朝飾向白馬利花園省--艦-九猛宮閣鷺島秧別墅蘇州攔玲瓏姓灣—惑組合爆戶型34產品信的“繡時空槽”定勿位產品南商品作品旱精品浩極品(附加抹值膊超額狹利潤)區(qū)位仇、價組位、斑品味成功惜的最緞高境漆界綜合底效益愁高度后統(tǒng)一經濟奶效益誓社將會效議益環(huán)境訪效益迎品擋牌效繩益35以人昂為本啟超越震自我精確評制導富錯位版競爭縱深趁發(fā)展孝個性水服務科學剪管理役創(chuàng)新倦制勝持續(xù)放贏利怠能力36項目恥開發(fā)平建設肝的運鑰營管賽理管理—來源卻于目暫的和纖目標目的—企業(yè)編：利愧潤，組效益通；員畝工：蜂收入曠，發(fā)湯展。目標—打造至提升弱價格悔的品貍質，昨控制工影響巨成本必的各夠個環(huán)緣瑞節(jié)（棵過程終）和斯因素保（動異因）逃。37項目獄開發(fā)奔建設熟的運消營管為理計劃思維宇活動錫：認識軍過程—真理億導向騰，“拾實在容是什碎么”計劃磨過程—目的灶導向聯(lián)，“順價值衣性問贏題”敲，創(chuàng)麥造一不個“販實在億”計劃揀能力：1、認辯知和軌辯識酬能力嘆（特昆定事慰物、宏環(huán)境具、狀條態(tài)）2、確卷定目東標和箱運籌慈的能張力：餅在價王值合平理性比與工乏具合理性冶的“類張力導”中燃找到居一條恒從“雄初始叫狀態(tài)吳”到野達“羊目的狀態(tài)獵”的惑“合袖理路惜徑”3、想影象（抵概念駕能力退）和濃預見慨的能漂力：4、意熄志、灣選擇良和決匆策能鬧力計劃新研究：計城劃要邁素的怕分別彈研究退，要簽素相腹互作隱用的截研究筍。38項目介開發(fā)丘建設濫的運愈營管鍛理“三竭控”紀“二賴管”光“一惰協(xié)調肉”進度丙控制冠、成離本控則制、復質量糠控制洪；合票約管么理、欺信息電管理嶺；綜漿合協(xié)吩調計劃覆(進態(tài)度)華管理目標擊-過岔程（古活動請）-截程序貴-監(jiān)管控-頃調整進度車與政釣策風貢險管供理進度夫與成賴本風泥險進度雷與時呆機（錦快