年廣州番禺某地塊定位方案

番禺**地塊定位方案營(yíng)銷(xiāo)中心2007-12-252007-12-251一、市場(chǎng)分析2007-12-2521、番禺商業(yè)形態(tài)傳統(tǒng)百貨/商業(yè)街：主要分布在橋北、市橋一帶代表：易發(fā)商業(yè)街、番禺友誼商店、新大新、大北路商圈社區(qū)商業(yè)：主要分布在各個(gè)主要社區(qū)的底層商業(yè)代表：海侖堡街鋪、橋南區(qū)高檔住宅區(qū)裙樓商業(yè)專(zhuān)業(yè)/批發(fā)市場(chǎng)：迎賓路、大石建材家居及酒店用品市場(chǎng)代表：大石家私城、吉盛偉邦、迎賓豪泰酒店用品市場(chǎng)2007-12-2531、商業(yè)市場(chǎng)空間番禺友誼商店喜盈雅境商業(yè)橋南街商貿(mào)城一站式購(gòu)物中心易發(fā)商業(yè)街/新大新社區(qū)商鋪傳統(tǒng)百貨/商業(yè)街市場(chǎng)空間1、番禺現(xiàn)時(shí)商業(yè)還停留在傳統(tǒng)商業(yè)模式，檔次以中低襠，購(gòu)物環(huán)境較差，大型購(gòu)物中心是目前番禺商業(yè)市場(chǎng)的空白點(diǎn)，2、娛樂(lè)、休閑設(shè)施猶為缺乏，消費(fèi)需借外求3、番禺常住人口100萬(wàn)，擁有強(qiáng)勁消費(fèi)需求海侖堡街鋪2007-12-254附:橋南區(qū)主要群樓商鋪?zhàn)赓U情況2007-12-2552、酒店/公寓/寫(xiě)字樓市場(chǎng)公寓：公寓(多為酒店式服務(wù)公寓)主要分布在一些高檔社區(qū),依靠豪宅品牌社區(qū)吸引高端租客及投資客代表:海侖堡歐洲假日公寓星河灣國(guó)際公寓酒店：集中在大北路一帶，傳統(tǒng)的星級(jí)酒店形式代表：番禺賓館、美麗華酒店寫(xiě)字樓:集中在大北路一帶，基本上為乙級(jí)寫(xiě)字樓，租金50-60元/平方/月代表：友誼中心、中銀大廈2007-12-2563、酒店/公寓市場(chǎng)空間海侖堡公寓番禺賓館公寓酒店高端中低端高級(jí)酒店公寓正和酒店建議首選：番禺南部定位于番禺CLD（中央居住區(qū)）居住環(huán)境優(yōu)越，為在番禺的外資企業(yè)中高層居住首選，對(duì)高級(jí)酒店公寓有強(qiáng)勁需求潛力，且回報(bào)高，有利資金快速回籠寫(xiě)字樓美麗華酒店友誼中心／市橋一帶建議不采用番禺寫(xiě)字樓主要集中在大北路、市橋中心一帶，橋南路缺乏商務(wù)氛圍，而且需求不強(qiáng)，以中低檔為主。建議次選：項(xiàng)目所在區(qū)域短期內(nèi)看商務(wù)氛圍不濃，缺乏做頂級(jí)酒店成熟條件，而三、四星級(jí)酒店面臨其他競(jìng)爭(zhēng)，對(duì)提升公司品牌幫助不大，且不利資金快速回籠喜盈雅境公寓中銀大廈

2007-12-2574、項(xiàng)目南部區(qū)域分析區(qū)域特征商業(yè)形態(tài)娛樂(lè)、休閑設(shè)施猶為缺乏消費(fèi)特點(diǎn)：以家庭式消費(fèi)為主/潮流時(shí)尚消費(fèi)為輔規(guī)劃定位番禺核心居住區(qū)（CLD），分布近20個(gè)高檔社區(qū)

商業(yè)配套：以社區(qū)服務(wù)性商業(yè)為主，缺少大型的購(gòu)物中心

消費(fèi)能力周邊擁有10萬(wàn)以上固定高消費(fèi)群，消費(fèi)能力強(qiáng)2007-12-258附:橋南區(qū)主要高尚住宅區(qū)分布(圖略)說(shuō)明：已有的和明年陸續(xù)開(kāi)工的，超過(guò)20個(gè)高尚社區(qū)，總戶(hù)數(shù)超過(guò)30000戶(hù)2007-12-259二、項(xiàng)目理解2007-12-25101、項(xiàng)目概況**地塊

總用地面積89,475

建設(shè)用地面積::64,861

商業(yè)金融用地:57,558

停車(chē)場(chǎng)用地:7,303

總建面積:1,79,977

建筑密度不超過(guò):30%

建筑限高:80米

紅線范圍:455米(長(zhǎng))*146米(寬)2007-12-25112、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢(shì)分析（Ｓ）地段價(jià)值:政府規(guī)劃定位為”廣州新城,核心居住區(qū)消費(fèi)能力強(qiáng):周邊聚集近20個(gè)高檔住宅區(qū),超10萬(wàn)固定高消費(fèi)人群規(guī)模:超過(guò)20萬(wàn)平方,具備打造大型購(gòu)物中心體量充足停車(chē)位奧園地產(chǎn)品牌優(yōu)勢(shì)劣勢(shì)分析（W）周?chē)虡I(yè)基本為社區(qū)服務(wù)型商業(yè),商業(yè)檔次較低區(qū)域性商圈聚集效應(yīng)未形成，商業(yè)環(huán)境較弱2007-12-25122、項(xiàng)目SWOT分析機(jī)會(huì)分析（O）橋南及整個(gè)番禺缺少高檔次購(gòu)物中心，存在市場(chǎng)空白眾多品牌發(fā)展商進(jìn)駐橋南板塊，樓面地價(jià)突破6000元/M，進(jìn)一步提升該區(qū)域商業(yè)價(jià)值整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、2010年亞運(yùn)會(huì)優(yōu)勢(shì)等；進(jìn)一步帶動(dòng)區(qū)域輻范圍威脅分析（T）面臨其他大型MALL的競(jìng)爭(zhēng)：祈福新村MALL、萬(wàn)博中心MALL……2007-12-2513三、項(xiàng)目市場(chǎng)定位2007-12-2514市場(chǎng)定位依據(jù)商業(yè)公寓依據(jù)4：大型”一站式“購(gòu)物中心存在市場(chǎng)”藍(lán)?！?娛樂(lè)、休閑設(shè)施猶為缺乏，消費(fèi)需借外求依據(jù)5：酒店公寓市場(chǎng)需求潛力強(qiáng)勁，市場(chǎng)高端的產(chǎn)品非常少依據(jù)2：2006年末番禺全區(qū)戶(hù)籍人口94.76萬(wàn)人，流動(dòng)人口接近100萬(wàn),擁有龐大消費(fèi)群依據(jù)3：項(xiàng)目所在橋南區(qū)擁有10萬(wàn)以上高質(zhì)數(shù)消費(fèi)群，強(qiáng)大購(gòu)買(mǎi)力依據(jù)1、2006年番禺區(qū)人均GDP達(dá)到7304美元,根據(jù)國(guó)外的經(jīng)驗(yàn),人均GDP5000美元以上具備設(shè)置大型shoppingmall條件依據(jù)6：項(xiàng)目規(guī)模約２０萬(wàn)，單一商業(yè)形態(tài)短時(shí)間內(nèi)缺乏足夠人流支撐依據(jù)7：整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、區(qū)域定位為未來(lái)廣州新城，板塊定位進(jìn)一步提升地段商業(yè)價(jià)值、輻射范圍定位建議發(fā)展?jié)摿?xiàng)目特點(diǎn)市場(chǎng)“藍(lán)?！毕M(fèi)群“質(zhì)”和“量”１、項(xiàng)目市場(chǎng)定位酒店2007-12-2515本項(xiàng)目定位橋南街商鋪海侖堡裙樓商業(yè)功能互補(bǔ)花樣年華海侖堡番禺奧園喜盈雅境雍逸華庭德堡花園新世紀(jì)花園朗陶居市橋北部、南沙，輻射整個(gè)番禺區(qū)商業(yè)商業(yè)設(shè)施延伸定位邏輯理解：海侖堡公寓喜盈雅境公寓15萬(wàn)左右核心消費(fèi)群配套設(shè)施補(bǔ)充１、項(xiàng)目市場(chǎng)定位：2007-12-2516１、項(xiàng)目市場(chǎng)定位番禺首個(gè)集休閑、娛樂(lè)、購(gòu)物、餐飲、商務(wù)、公寓、酒店于一體城市中心綜合體檔次：番禺商業(yè)新標(biāo)桿規(guī)?？偨?0多萬(wàn)平方，為番禺至大規(guī)模業(yè)態(tài)：多種綜合、互補(bǔ)商業(yè)形態(tài)購(gòu)物環(huán)境：“一站式”體驗(yàn)消費(fèi)2007-12-25172、項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群定位定位一:目標(biāo)消費(fèi)群定位:誰(shuí)來(lái)消費(fèi)?核心圈層：橋南區(qū)區(qū)域居住人群及周邊學(xué)校學(xué)生就近消費(fèi)，超市、百貨、潮流用品主力消費(fèi)群次圈層：橋北、市橋區(qū)域消費(fèi)群目的性消費(fèi)，以?shī)蕵?lè)休閑類(lèi)消費(fèi)為主不定向，游離消費(fèi)外圈層：南沙、橋北以外區(qū)域2007-12-25182、項(xiàng)目目標(biāo)客戶(hù)群定位定位二:目標(biāo)投資客戶(hù)，賣(mài)給誰(shuí)?

認(rèn)可番禺南區(qū)發(fā)展前景,注重投資回報(bào)率投資客橋南區(qū)有投資能力的住戶(hù)群定位三:目標(biāo)租用客戶(hù)，誰(shuí)來(lái)租賃?

能為目標(biāo)客戶(hù)人群提供結(jié)合商場(chǎng)定位的商品和服務(wù)的各主力商家和經(jīng)營(yíng)者2007-12-25193、憐案名塑建議本案沉名借潑鑒澳漏門(mén)項(xiàng)恒目“澳次門(mén)*煩*人蘇（度室假村穿）酒衡店”，與本照項(xiàng)目似規(guī)劃被有相效似之鑼處：“澳門(mén)杏**扮人（吳度假戚村）臉酒店”產(chǎn)品唇主要大包括成酒店嗽、娛匠樂(lè)場(chǎng)館、商鬧業(yè)（瀉購(gòu)物吹中心攻、會(huì)沿展場(chǎng)讀地）貸為澳蜓門(mén)頂飛級(jí)商桂業(yè)綜塊合體徐，本堵項(xiàng)目除與之掘類(lèi)似桃。**仿:取“話意大縮慧利水模城*央*”由，有粱利于仿買(mǎi)家檔與在菊傳播啟過(guò)程叛中產(chǎn)姻生有魯利于這項(xiàng)目建的關(guān)瓣聯(lián)性躍聯(lián)想鏈。廣場(chǎng)薪：簡(jiǎn)單珍明了名，表線明商諸業(yè)項(xiàng)翁目定箏位**后·**趕廣場(chǎng)備選：**糞·削**胞城、陜**爸·盾**龜**貓、*銹*·葬**20劈燕07缺-1鬼2-蜘2520四、朱業(yè)態(tài)香、功曾能定似位20巖07炸-1琴2-交25211、供整體滲業(yè)態(tài)第組合Sh這op舒pi撐ng環(huán)Ma勤ll+商棕業(yè)步澇行街貍+酒定店+功酒店姜服務(wù)殺公寓說(shuō)明掘：1、晚Sh礙op直pi鈴ng螺ma岡ll召:共6譜層，舉地下淡一層蔬，地皆上5層，箏每層捎面積秩20說(shuō)00亂0平肢方，共1藝20央00鍋0平跨方2、香商業(yè)珠步行宵街：共兩干層，麗每層悲75鉤00鋪平方剝，總共1擦50供00煤平方3、采酒店輝服務(wù)閣公寓拆：一個(gè)桶塔樓刊，2子0層榆樓高解，共漸30弊00零0平舉方4、晴星級(jí)布酒店醬：一個(gè)竹塔樓踢，2偶0層匯樓高卵，共離30羊00性0平睡方20幣07改-1之2-懇25222、映Sh流op脈pi豈ng渣ma正ll怒業(yè)態(tài)晌功能貞分布說(shuō)明醫(yī)：1、研突出烤娛樂(lè)忽、休抱閑功熔能業(yè)鑰態(tài),客占4餅0-是50誦%，偽滿足狂區(qū)域站內(nèi)強(qiáng)魯勁需餡求，需擴(kuò)大滅輻射著半徑2、平每層鍬都有辨主題很業(yè)態(tài)榮功能康定位可及主厭力店華,與燒百貨侵\超過(guò)市的食人流庭形成展互補(bǔ)芳關(guān)系報(bào)，而溝非單一依餐靠百屢貨揀、超尖市人演流3、脾主力核店與陰品牌史商家棕定位蘋(píng)為區(qū)趟域最瀉高端饒，以竊廣州尸最高功端而威在番峰禺未珍出現(xiàn)潤(rùn)的商偏戶(hù)為愿主20態(tài)07裝-1帝2-朗25232、蹤蝶Sh狐op醒pi饒ng績(jī)ma設(shè)ll澇各層你業(yè)態(tài)祥功能笑分布菠建議層數(shù)業(yè)態(tài)建議主力商家描述負(fù)一層主力店：超市Jusco(吉之島）一層時(shí)尚品牌名店街化妝品、首飾、鐘表、眼鏡、中高檔服飾二、三層主力店：百貨、餐飲、個(gè)人護(hù)理、銀行廣百百貨、仙蹤林、真功夫、味千面、川國(guó)演義、蕉葉、東海／唐苑酒家、屈臣氏/萬(wàn)寧四層連鎖體育用品、數(shù)碼天地、溜冰場(chǎng)、書(shū)店、時(shí)尚家居中心、布藝／家紡織耐克、阿迪達(dá)斯、迪卡儂、唐寧書(shū)店、聯(lián)邦家私、龍粵通訊五層夜總會(huì)、電影院、KTV、健身休閑中心、國(guó)會(huì)/18號(hào)、飛揚(yáng)影城/時(shí)代華納、錢(qián)柜/ChinaV、力美鍵、瑪花纖體、水玲瓏會(huì)館20沙07生-1臥2-約25243、況商業(yè)沒(méi)步行戴街業(yè)每態(tài)分痕布建幕議主題飯：Li解fe轟sy紫le愛(ài)c滴en懶tr訊e(征生活混時(shí)尚躬館）時(shí)尚影廊：經(jīng)營(yíng)席中檔慣時(shí)尚桐產(chǎn)品明、如束手表北、手幕袋酒吧膛街：時(shí)尚借風(fēng)情雁酒吧塊街名車(chē)坦展廳納：J架臣、B丸MW左、A股ud船i特色薪餐飲海：西式拼快餐甜（Ｍ澤記、鴨ＫＦ旬Ｃ、禮棒約選翰）co誼ff慨ee拳sh厚op替(st眼ar付-b否uc促k)、哈根捆達(dá)斯時(shí)尚貝家居龜：博洛典尼家脹居中曬心前沿剩陣線描：經(jīng)營(yíng)氏精品期飾物劉、潮叢流服認(rèn)飾24殘小時(shí)蓄便利比店：7-曾11其他賄：藝術(shù)卸st篩ud俯io、美護(hù)發(fā)s閑al終on20或07亂-1索2-四25254、白高級(jí)便酒店肝服務(wù)搬公寓高級(jí)鐵酒店嬌服務(wù)雅公寓主力饑面積50探-1塊00合平方裝修啟標(biāo)準(zhǔn)20肢00駱元/萌M2全屋荷豪華同家私酒店屠式服著務(wù)管層理商務(wù)手配套多功蓄能會(huì)攜議室稿、商務(wù)糊休閑杜空間20容07魄-1巷2-潑2526五、堪產(chǎn)品負(fù)設(shè)計(jì)睜建議20荒07就-1饒2-清25271、妨整體輕設(shè)計(jì)誼原則將項(xiàng)繁目打液造成姜城市霸景觀如文化動(dòng)名片保持餃塔樓涌體型贏與整法體的內(nèi)對(duì)稱(chēng)品統(tǒng)一躬,整祝體色困彩和美諧，扭簡(jiǎn)潔場(chǎng)明快突出蹤蝶舒適映、休仗閑、洋一站轎式體自驗(yàn)消疼費(fèi)購(gòu)考物氛戲圍實(shí)現(xiàn)億商業(yè)棵步行敗街與通購(gòu)物薦中心拋之間快的人鳥(niǎo)流之剩間的但組織勁和互淚動(dòng)強(qiáng)調(diào)縱舒適臟公共松空間游感，恭可考喉慮設(shè)蘭置大珍型空凱中花寬園，驚與南驢面公穴園形躬成公誓園式龍購(gòu)物遮主題20臥07業(yè)-1崗2-暴2528整體禁設(shè)計(jì)遵風(fēng)格告：時(shí)匆尚、京現(xiàn)代樣、簡(jiǎn)譽(yù)約說(shuō)明旅：項(xiàng)使目核逆心消于費(fèi)群渣為橋桃南區(qū)幟周邊頌高尚戴住宅賊區(qū)住意戶(hù)，年齡著