房地產(chǎn)全過程策劃方案

房產(chǎn)類客戶服務(wù)方式一、專業(yè)部分（前置作業(yè)、后期推廣）二、商務(wù)部分（費(fèi)用收取標(biāo)準(zhǔn)、方式）附件一：全程策略—土地發(fā)展實(shí)施的操作過程目錄策劃流程架構(gòu)一、地產(chǎn)營銷的六大環(huán)節(jié)二、策劃流程的建立地產(chǎn)戰(zhàn)略篇一、資源整合二、土地決策與投資分析市場調(diào)研篇一、了解項(xiàng)目狀況二、整合調(diào)研優(yōu)勢三、確定調(diào)研方面四、確定調(diào)研內(nèi)容五、調(diào)研示例項(xiàng)目定位篇一、研究項(xiàng)目定位的三大依據(jù)二、小區(qū)規(guī)劃的考量三、建筑風(fēng)格與小區(qū)環(huán)境四、關(guān)于戶型設(shè)計(jì)五、功能的定位六、物業(yè)管理的定位營銷組織篇一、設(shè)計(jì)流程階段二、實(shí)施程序階段價(jià)格策略篇一、研判項(xiàng)目的定價(jià)依據(jù)二、項(xiàng)目價(jià)格策略的制定三、確定項(xiàng)目的定價(jià)流程四、兩種定價(jià)模式的參照五、具體定價(jià)方法的選擇六、制定價(jià)差策略七、制定調(diào)價(jià)策略營銷推廣篇一、項(xiàng)目品牌設(shè)計(jì)二、項(xiàng)目營銷策劃三、項(xiàng)目推廣計(jì)劃四、項(xiàng)目廣告策劃五、銷售策略與技巧前言房地產(chǎn)市場的日益成熟與競爭的不斷加劇，必然導(dǎo)致行業(yè)的更加細(xì)分化，同時也對房地產(chǎn)開發(fā)的每一個環(huán)節(jié)提出更高的要求。作為專業(yè)的房地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)，我們在實(shí)際經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上已敏銳的認(rèn)識到這一點(diǎn)，并且將房地產(chǎn)開發(fā)中各個細(xì)節(jié)的可操作手法有效的整合在一起，并逐漸形成現(xiàn)有的一套房地產(chǎn)全程策略的實(shí)戰(zhàn)操作模式。地產(chǎn)營銷六大環(huán)節(jié)根據(jù)經(jīng)驗(yàn)，APEX將地產(chǎn)營銷過程分解為六大環(huán)節(jié)，具體如下：地產(chǎn)戰(zhàn)略市場調(diào)研營銷推廣項(xiàng)目定位價(jià)格策略營銷組織六大環(huán)節(jié)主要內(nèi)容地產(chǎn)戰(zhàn)略地產(chǎn)板塊、地產(chǎn)走勢、市場機(jī)會、土地、資金規(guī)劃、優(yōu)勢整合市場調(diào)研市場供求關(guān)系，消費(fèi)者意愿、競爭對手情況項(xiàng)目定位與調(diào)研結(jié)果的銜接、ABC方案、方案優(yōu)選營銷組織合理的營銷機(jī)制、嚴(yán)格的銷售培訓(xùn)、科學(xué)的銷售節(jié)奏價(jià)格戰(zhàn)略起價(jià)、均價(jià)、最高價(jià)、折后價(jià)、總價(jià)、付款方式、優(yōu)惠措施營銷推廣新聞炒作、廣告轟炸、公關(guān)活動、勸購導(dǎo)購、效果跟蹤

策劃流程的建立在市場經(jīng)濟(jì)由低級階段向高級階段的過渡中，誰掌握了最適應(yīng)市場變化的策劃流程，誰就能在市場競爭中獲得主動權(quán)。（一）APEX的前期策劃流程流程的要求是：動態(tài)分析與靜態(tài)分析相結(jié)合，以動態(tài)分析為主：定量分析與定性分析相結(jié)合，以定性分析為主；全過程效益分析與階段效益分析相結(jié)合，以全過程效益分析為主；價(jià)量分析與實(shí)物量分析相結(jié)合，以價(jià)量分析為主；預(yù)測分析與統(tǒng)計(jì)分析相結(jié)合，以預(yù)測分析為主。項(xiàng)目策劃小組市場調(diào)查任務(wù)及職責(zé)A收集市場各類建筑的售價(jià)、租賃價(jià)、建設(shè)成本B市場動態(tài)：市場需求、市場供給、周邊環(huán)境C國家政策、當(dāng)?shù)卣黜?xiàng)規(guī)定方案選擇、建設(shè)規(guī)劃、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、小區(qū)規(guī)模、功能選擇項(xiàng)目建議投資經(jīng)濟(jì)分析項(xiàng)目策劃報(bào)告市場動態(tài)分析及預(yù)測；項(xiàng)目策劃和方案改進(jìn)；項(xiàng)目企劃推廣（二）APEX保證結(jié)果的制度在地主營銷系統(tǒng)中，有兩個核心環(huán)節(jié)，那就是定位和推廣。系統(tǒng)只有不斷維護(hù)，提高內(nèi)在環(huán)節(jié)的兼容性，提高每個環(huán)節(jié)對外在環(huán)境的敏感度，才可能成為永遠(yuǎn)完善的系統(tǒng)，而最終的目標(biāo)是為了成交，必須建立一個保障結(jié)果的制度。1、項(xiàng)目定位是首要核心地產(chǎn)格局地產(chǎn)板塊地產(chǎn)走勢市場機(jī)會市場市場調(diào)研市場供求競爭對手消費(fèi)者消費(fèi)者地產(chǎn)戰(zhàn)略優(yōu)劣勢企業(yè)規(guī)劃項(xiàng)目規(guī)劃發(fā)展商項(xiàng)目定位2、讓成交確保最終效果地產(chǎn)項(xiàng)目營銷環(huán)節(jié)的另一個核心則是“成交”，通俗的講，就是房子怎么賣。營銷組織合理的營銷機(jī)制科學(xué)的銷售節(jié)奏嚴(yán)格的員工培訓(xùn)對內(nèi)搞活價(jià)格戰(zhàn)略起價(jià)均價(jià)最高價(jià)合理的營銷機(jī)制合理的營銷機(jī)制傳播戰(zhàn)略合理的營銷機(jī)制合理的營銷機(jī)制合理的營銷機(jī)制對外開放成交3、最好的不等于最適用的

外面的世界在變化，如何提高系統(tǒng)對外界的適應(yīng)性就是一個關(guān)鍵性的問題。只有真正提高自身項(xiàng)目的差異性和識別性。才能真正適應(yīng)市場。道德是了解市場，找到市場機(jī)會點(diǎn)。然后生產(chǎn)適應(yīng)市場的差異化的樓盤，采取特別的推廣戰(zhàn)略，最后成交。市場現(xiàn)狀地產(chǎn)板地產(chǎn)走勢開發(fā)動態(tài)及劣勢競爭對手企業(yè)戰(zhàn)略項(xiàng)目規(guī)劃競爭樓盤市場價(jià)格定位競爭樓盤營銷定位消費(fèi)者對樓盤檔次戶型的述求對環(huán)境文化的述求合理的營銷機(jī)制市場調(diào)研調(diào)整六大環(huán)節(jié)評估分析市場機(jī)會因此，APEX說“最好的”本身就是相對的，住宅與內(nèi)外環(huán)境的不相適應(yīng)就是“最不好的”。4、APEX思維4.1、做系統(tǒng)營銷的倡導(dǎo)者和實(shí)踐者策劃已經(jīng)不再是概念先行的意識導(dǎo)入，面應(yīng)該是實(shí)實(shí)在在、同呼息共命運(yùn)的參與。我們不否認(rèn)策劃仍是意識、觀念、思維的產(chǎn)物，是“頭腦風(fēng)暴”。但策劃的任務(wù)到底不是開創(chuàng)思維，而是制造效果，要制造效果就非得懂得門道，有專業(yè)水準(zhǔn)，不能紙上談兵。所以我們提倡實(shí)效營俏，否則截取一個點(diǎn)、一個面去夸夸其談，不管這個點(diǎn)，這個面被弄得多么精彩漂亮，都肯定不如實(shí)實(shí)在在的解剖整個過程來得真切動人，那種置身其中、優(yōu)戚相關(guān)的全程快感，是以點(diǎn)面取巧的策劃人所體會不到的。4.1、營銷藝術(shù)是智慧與專業(yè)的結(jié)合

營銷藝術(shù)是智慧與專業(yè)的結(jié)合，專業(yè)有賴于智慧的推動，智慧只有依附于專業(yè)之上才能體現(xiàn)其價(jià)值。智慧在其間同時起著闡述及總結(jié)的作用，也即產(chǎn)生理論、形成文字流傳的模式。市場是在不斷變化的，因此營銷系統(tǒng)是不需要任何模式，不需要任何遵循的，一切從實(shí)效出發(fā)，始終圍繞最終效果。不管世界如何改變，效果永遠(yuǎn)是真理，永遠(yuǎn)是準(zhǔn)則。歸根結(jié)底，實(shí)效營銷就是主張走專業(yè)化的道路，以效果作為檢驗(yàn)地產(chǎn)的唯一標(biāo)準(zhǔn)。所有的營銷參與人都必須不斷提高業(yè)務(wù)水平，加強(qiáng)自我的素質(zhì)培養(yǎng)，把專業(yè)和智慧理性的結(jié)合起來。壹、地產(chǎn)戰(zhàn)略篇

地產(chǎn)戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企業(yè)的綱領(lǐng)性戰(zhàn)略。任何一個人立足于地產(chǎn)業(yè)的企業(yè)都要有科學(xué)而明晰的地產(chǎn)戰(zhàn)略。擁有廣闊的視野、獨(dú)特的戰(zhàn)略眼光都將給地產(chǎn)企業(yè)帶來長期健康的發(fā)展及企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略的重大成功。這是項(xiàng)目發(fā)展的第一步、項(xiàng)目全程的開始，它的成功將對項(xiàng)目的發(fā)展產(chǎn)生深遠(yuǎn)的影響。操作流程圖：資源整合土地戰(zhàn)略標(biāo)地取地公關(guān)投標(biāo)競爭融資戰(zhàn)略借殼上市資金合作合作戰(zhàn)略建筑設(shè)計(jì)公司物業(yè)管理公司景觀設(shè)計(jì)公司監(jiān)理公司策劃代理土地決策與投資分析市場戰(zhàn)略市場的評估與預(yù)測產(chǎn)品的構(gòu)想開發(fā)戰(zhàn)略聯(lián)合開發(fā)板塊的考量郊區(qū)化的考量規(guī)?；目剂渴袌稣{(diào)研貳、市場調(diào)研篇

市場信息哪里來？當(dāng)然從調(diào)查中來。調(diào)查研究對房地產(chǎn)開發(fā)而言，已不僅是發(fā)言權(quán)，更是事關(guān)生存權(quán)的問題。作為倡導(dǎo)全程策略伙伴的APEX，我們在掌握以下三個要點(diǎn)的前提下進(jìn)行科學(xué)而準(zhǔn)確的市場調(diào)研。1、整合調(diào)研資料2、宏觀、中觀、微觀調(diào)研3、科學(xué)的調(diào)研分析技巧操作流程圖：市場調(diào)研了解項(xiàng)目概況克服調(diào)研誤區(qū)1、發(fā)展商2、項(xiàng)目細(xì)部狀部1、輕視調(diào)研2、輕信調(diào)研3、盲目調(diào)研4、片面調(diào)研等確定調(diào)研方向1、宏觀環(huán)境研究2、片區(qū)市場研究3、對手動態(tài)研究4、買家心理研究等確定調(diào)研內(nèi)容1、地產(chǎn)市場環(huán)境調(diào)查2、市場需求與消費(fèi)行為調(diào)查3、產(chǎn)品調(diào)查4、價(jià)格調(diào)查5、促銷調(diào)查6、營銷渠道調(diào)查7、市場競爭調(diào)查調(diào)研的三個階段1、準(zhǔn)備階段2、正式調(diào)研階段3、結(jié)果處理階段項(xiàng)目示例1、宏觀2、中觀3、微觀

地產(chǎn)行業(yè)是一個不成熟的行業(yè)，同時它又是一個綜合性非常強(qiáng)的一個行業(yè)。地產(chǎn)調(diào)研是市場競爭白熱化的產(chǎn)物，也是信息時代與數(shù)字化生存在地產(chǎn)行業(yè)的表現(xiàn)。發(fā)展商要在茫茫商海中脫影而出，必須掌握足夠的商業(yè)情報(bào)，如：消費(fèi)者的需求，競爭對手的秘密和市場供求狀況等。在這種情況下進(jìn)行決策，自然是成竹在胸，勝券在握。第一步了解項(xiàng)目概況1、發(fā)展商概況

發(fā)展商的背景、實(shí)力行業(yè)經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)營理念、發(fā)展目標(biāo)等2、項(xiàng)目發(fā)展細(xì)部概況

項(xiàng)目的價(jià)格地塊狀況、地段周邊景觀、區(qū)域發(fā)展規(guī)劃等。第二步整合調(diào)研優(yōu)勢

地產(chǎn)業(yè)是一個不成熟的行業(yè)，而調(diào)查業(yè)在中國產(chǎn)生更晚。那么地產(chǎn)業(yè)與調(diào)查業(yè)的嫁接產(chǎn)生的地產(chǎn)調(diào)查誤區(qū)也就在所難免。那么，無論是發(fā)展商、策劃代理公司，還是專業(yè)的調(diào)研公司，他們各有自己的優(yōu)勢，但同時他們自身都存在難以避免的缺點(diǎn)。因此，在這種情況下，為強(qiáng)化調(diào)研的科學(xué)性和準(zhǔn)確性，并結(jié)合各自的優(yōu)勢，對調(diào)研公司進(jìn)行整合勢在必行，戰(zhàn)略聯(lián)盟的調(diào)研模式應(yīng)運(yùn)而生。1、各自的優(yōu)勢1）、發(fā)展商對自身的實(shí)力、經(jīng)營理念、發(fā)展目標(biāo)、政府公關(guān)、項(xiàng)目發(fā)展各有關(guān)公司協(xié)調(diào)等都非常了解，他很大程度上起到了一個定性作用。2）策劃代理公司由于自身的特性，他們具有市場感知的敏捷度、大量的實(shí)戰(zhàn)操盤經(jīng)驗(yàn)。3）落專業(yè)求調(diào)研允公司他們掀具有產(chǎn)專業(yè)影的調(diào)自研技骨巧、貧科學(xué)疾而嚴(yán)版密的盤分析數(shù)方法建，同銹時他侍們大缺量的惑調(diào)研婚經(jīng)驗(yàn)丘使其擁有恒極其概豐富寸的數(shù)帆據(jù)信用息庫泊。在受數(shù)據(jù)撐采集初和定現(xiàn)量分腸析中嗚，他灰們具析有絕求對的狀優(yōu)勢襯。2、春建立軋科學(xué)嶼的調(diào)吹研機(jī)棒制1）到在組批織形踐式上錫三家逼公司嗽建立尤聯(lián)合依機(jī)制變。2）銀調(diào)研宰培訓(xùn)態(tài)機(jī)制淋的建翠立。3）隔充分賺結(jié)合努實(shí)際墨，建歲立一腎支專痰家型登的市歇場隊(duì)箭伍。3、易調(diào)研盞的組袋織流調(diào)程3、誓1調(diào)胖研公賣司的垮確定3、庭2地府產(chǎn)調(diào)雨查的季三個壁階段調(diào)查準(zhǔn)備階段確定壞調(diào)查精的問自題及充地域蛾范圍償，并顧對調(diào)駕查目渡標(biāo)進(jìn)梨行初端步分析顧，在株此基現(xiàn)礎(chǔ)上銜制定才調(diào)查搖計(jì)劃龍（如偷方式株及進(jìn)雖度、坑收集信萬息的背范圍膏和種賣類經(jīng)卷營預(yù)作算、屢組建蓄隊(duì)伍梅及人意員培培訓(xùn)等）正式調(diào)查階段確定婚調(diào)研備資料箏的來蜓源及瓶收集撕方法教。直翼接資似料可摟采用訪談蟲、電珠話、寧問卷破、觀筆察等痕收集析方法愚。間枯接調(diào)圖查可采取熱交換奮、購亂買、禾委托道等方鄉(xiāng)豐法。結(jié)果處理階估將收值集到銷的資釋料進(jìn)掀行交錘叉分育類統(tǒng)戶計(jì)，糖得出賓結(jié)論變，在仰此基礎(chǔ)渣上編哥寫調(diào)滋查報(bào)藥告。第三泊步撈確定博調(diào)研底方向地產(chǎn)蝴業(yè)是坡一個爐綜合暫性極朽強(qiáng)的厘產(chǎn)業(yè)喇，這嘗就決言定了單地產(chǎn)褲市場機(jī)調(diào)研保也是武一個綜合峰的過議程，罵它必妥須從諸宏觀朋、中建觀、江微觀殘的角切度加開以研星究。調(diào)研咳方向判的四怎要素1、穿宏觀途環(huán)境循研究它包嫩括六卷個方乓面：經(jīng)濟(jì)射環(huán)境放、政腳策環(huán)贊境、哥行業(yè)頂環(huán)境盛、人撤口環(huán)雖境、如文化狼環(huán)境株、技馳術(shù)環(huán)貢境2、醬片區(qū)虛市場模研究片區(qū)頃市場億研究球主要霧包括掉六個賓方面憑內(nèi)容判：片區(qū)被總體螺規(guī)劃吹、功狂能定胸位、蒸開發(fā)加形態(tài)疊、價(jià)備格水萄平、巡壽營銷計(jì)方式相、項(xiàng)腔目分援析等3、識對手教動態(tài)剪跟蹤一是風(fēng)指競綱爭對追手，坐二是略指競愛爭性腸樓盤厭。4、吸買家趕心理擇研究主要廳是對姨買家凡的文拘化特小征、毫社會俯特征揭、個標(biāo)人特江征、猴心理歇特征鋼等進(jìn)鳴行最輝全面款、最準(zhǔn)跑確的睛描繪狡。第四吉步李確品定調(diào)蟻研內(nèi)管容地產(chǎn)格調(diào)研烘的內(nèi)舉容比原較復(fù)熔雜繁瓶瑣，懇這里權(quán)只是羅粗略聚列出捧一般項(xiàng)亡目做陣前期株調(diào)研痰，應(yīng)善該考脅慮的湊大的聚方面晚，在栗項(xiàng)目任的實(shí)瀉際操作中培，更祥主要主的是相抓住幟主要狂矛盾超，加省強(qiáng)項(xiàng)切目調(diào)稅研的賓針對捧性。調(diào)研宿內(nèi)容罰的七聽大要糖素：1、視地產(chǎn)門市場軋環(huán)境堅(jiān)調(diào)查2、抱市場夾需求很和消希費(fèi)行氣為調(diào)暑查3、融地產(chǎn)籠產(chǎn)品介調(diào)查4、積地產(chǎn)驚價(jià)格所調(diào)查5、養(yǎng)地產(chǎn)策促銷扒調(diào)查6、若地產(chǎn)幼營銷業(yè)渠道料調(diào)查7、松市場鋒競爭池調(diào)查第五買步掩調(diào)痕研示酸例調(diào)研粒提綱描是一批個項(xiàng)賢目調(diào)猜研的醒基本衰思路銳，它久很大支程度只上展脅示了某揉市場研調(diào)研干操作施方法匪以及霜在宏腐觀上姑的把介握。AP壞EX營某項(xiàng)流目調(diào)毯研提愿綱一、巷3年對來上票海地調(diào)產(chǎn)市場場總周體狀氏況調(diào)夜研1、績宏觀畏經(jīng)濟(jì)豪形式扁及地廉產(chǎn)政崖策對狗房地慘產(chǎn)市機(jī)場的鐮影響探及總貿(mào)體供五求關(guān)系2、典總體究價(jià)格榆走勢州分析痛及曲害線圖病表，狹價(jià)格康現(xiàn)狀3、癥不同柿類型丑，不紡?fù)瑧赳{型的歇住宅輔供應(yīng)業(yè)銷售熟情況4、極未來咬趨勢二、面區(qū)域刷住宅者市場賠總體戶現(xiàn)狀指及開患發(fā)結(jié)帝構(gòu)1、敏區(qū)域來地產(chǎn)懷開發(fā)炭綜合認(rèn)分析2、禮區(qū)域獅總體嗚規(guī)劃繪、功婚能定舞位、覺開發(fā)喪現(xiàn)狀態(tài)及未作來定臣位3、耗區(qū)域逃住宅靜戶型諸設(shè)定宮及銷戰(zhàn)售關(guān)絹系分炮析4、袖區(qū)域掌商品另住宅毯價(jià)格印水平危分析三、夜消費(fèi)卵者調(diào)污研1、逐受訪袋者的砌基本奮狀況郊2搞、對毛地產(chǎn)值的認(rèn)蜓識3、逝對現(xiàn)固住宅毫的滿良意程網(wǎng)度構(gòu)4、陽付款辣方式名的選女擇5、香關(guān)于逃裝修年的一兄系列碑問題四、賴競爭哀對手失調(diào)研1、描緊鄰獄競爭媽對手2、干競爭繡對手道已建勒、在沃建、慶在售泄、擬遣建項(xiàng)騎目、扇銷售折分析3、婚銷售儀情況綁及價(jià)牙格趨膏勢分撇析斤4、隨4P正分析五、談項(xiàng)目傲分析1、末土地棟價(jià)值至分析糠2籠、S幻玉WO櫻T分太析豬3阻、斯顆百克燙分析六、敢項(xiàng)目紫物業(yè)膝價(jià)值祖研判1、鍛常規(guī)更價(jià)值貴分析進(jìn)2、勞潛在勒價(jià)值彎分析七、瓜項(xiàng)目集開發(fā)宵模式經(jīng)及前始景分內(nèi)析1、螞開發(fā)漂模式識2霞、項(xiàng)雀目前炊景等八、倡項(xiàng)目鼓營銷繁策略汁建議1、鴿營銷留4P俘建議票：樓盤藍(lán)定位叼、消驅(qū)費(fèi)者鍵定位網(wǎng)、價(jià)誤格定席位、侄促銷紋策略充等2、痛概念框賣點(diǎn)姨挖掘物業(yè)傳命名腳、建適筑設(shè)唐計(jì)要毫點(diǎn)、屠銷售牛時機(jī)虧與節(jié)犯奏、乘戶型勾比例套、裝修圈、小塘區(qū)環(huán)的境、工社區(qū)賠服務(wù)攻設(shè)計(jì)異、會雅所、惡車位柏、物似業(yè)管戒理建議牧等3、范項(xiàng)目主與商擺業(yè)、鋒公用命、文磚教衛(wèi)睡生、驢娛樂朱等配令套設(shè)袍施的羨空間摩關(guān)系等叁、項(xiàng)目糾定位畝篇“七艙分定革位，怪三分踐推廣艘”無矮論是噸功能麻定位治，還繳是小虎區(qū)規(guī)懇模；友無論是戶掩型設(shè)襖計(jì)，濫還是乳建筑核風(fēng)格門，都它需要晨找出證與市牢場的叉契合倡點(diǎn)，激真正切燭準(zhǔn)市訪場的瓣脈搏免。準(zhǔn)確泛的項(xiàng)活目定銳位，悅往往企能使這項(xiàng)目漿化腐餓朽為孝神奇狹。項(xiàng)露目定持位是AP那EX夾全程趨策略倆中前泥期策咱劃的誓關(guān)鍵詠一環(huán)脊。操作箏流程炭圖：項(xiàng)目蓬定位定位弊依據(jù)1、跨環(huán)境巾依據(jù)2、知市場綠依據(jù)3、災(zāi)成本森依據(jù)小區(qū)逃規(guī)劃1、迷開放換性與刊識別泳性2、廁空間醬環(huán)境3、剛生態(tài)翠環(huán)境4、虛視覺出環(huán)境5、趁文化鞭環(huán)境6、認(rèn)人文鎖環(huán)境7、泥智能惱環(huán)境8、茄管理說環(huán)境建筑配風(fēng)格1、內(nèi)時代稼精神2、僅傳統(tǒng)改精華3、尿立面科效果小區(qū)雀環(huán)境戶型驢設(shè)計(jì)1、廈景觀攜設(shè)計(jì)2、分綠化承率3、稀環(huán)境勉布局1、稱戶型懶標(biāo)準(zhǔn)2、勿錯層3、吃局部4、黃戶型平面積5、劣層高功能擺定位1、仇智能魚化2、壇裝修持模式物業(yè)你管理1、何管理童模式2、格物業(yè)扮管理辜對策3、詞“自味營式給”管欄理4、銜公寓屢管理“七吳分定適位，食三分還推廣究”。憶無論肝是宏翻觀、療還是符細(xì)部錢，它漁都必些須以霧市場獵調(diào)研為基雅礎(chǔ)，竄找出鎮(zhèn)市場稻、環(huán)揪境、皂成本脊的契拔合點(diǎn)漠，真寧正切腿準(zhǔn)市歲場的靠脈搏蒼。第一外步用研究姓項(xiàng)目持定位勾的三險(xiǎn)大依質(zhì)據(jù)1、粘環(huán)境糾依據(jù)這里肥所要盤研究督的環(huán)丹境，波是物漏業(yè)定斜位前歡的先袖天環(huán)則境。纖它包賠括：空間反環(huán)境獄、地?fù)醣憝h(huán)脊境、邁綠化競環(huán)境魔、建駁筑布辱局環(huán)軋境和膝文化潑環(huán)境緞。研究楊的目扔標(biāo)是末發(fā)掘儀出環(huán)丈境對探物業(yè)宿定位崇和規(guī)積劃帶明來有支“危月害”妄限制及“滿有利霜”的卸機(jī)會俊。2、太市場蓬依據(jù)一是蒸對競翼爭對糕手的弄項(xiàng)目鞠進(jìn)行幻玉研究診，從銜市場顫中抓掌細(xì)分錘市場賊，為項(xiàng)猜目定憑位找進(jìn)出堅(jiān)殺強(qiáng)的井支撐訊點(diǎn)。二是麥把握贏主力酬客戶致群的陶變化留，從求市場舊的轉(zhuǎn)雅化中言找出克市場妹變‘化的匯必然閣結(jié)果膚。3、寬成本滅依據(jù)考量超的三漫個因略素：成本呈與檔兄次、志成本和與利荒潤、槍發(fā)展賠商的示實(shí)力第二朵步臨小區(qū)雨規(guī)劃在市命場競飾爭日嘩益激朋烈的只今天厭，小終區(qū)規(guī)轎劃已口成為輪項(xiàng)目紙競爭幣的重要憶因素手，小打區(qū)規(guī)勒劃水田平直但接影凍響到瞇項(xiàng)目唱能否住順利變銷售槳。作握為全程堪策略隔伙伴夏，A棚PE紀(jì)X在徑長期洗操盤擋和研勝究市剩場的峽基礎(chǔ)睬上對獄小區(qū)規(guī)劃陸有著羊獨(dú)到鞠的見訴解和富處理給原則匹，。1、飾遵循預(yù)住宅我的開飯放性紀(jì)與識伍別性健的規(guī)羨劃原頭則1）范、關(guān)釀于開穿放性它表醉現(xiàn)在征開發(fā)暖理念迅上及貢住宅馬環(huán)境嘗上的稅考量2）打、關(guān)缺于識蛙別性住宅蓬本身訓(xùn)的個恭性、施唯一幟性、訓(xùn)獨(dú)特巴性、爬排他鋼性3）沈、掌克握開亞放性討與識甲別性奇的關(guān)善系的2、耕現(xiàn)代氏居住唐園區(qū)負(fù)的規(guī)呆劃處講理原托則空間逢環(huán)境吐滿足產(chǎn)人的易活動片要求生態(tài)凝環(huán)境疤要有森益于辰人的號生理橡要求視覺單環(huán)境紐奉要滿圖足人捉的心貍理需喊求文化需環(huán)境婚要達(dá)叫到陶易冶人抓的需字求人文尸環(huán)境舍要照部顧人卵的交季往要自求智能鄙環(huán)境駕要預(yù)墊計(jì)人膝的信利息要留求管理王環(huán)境勇要符衡合人忽的方愛便要外求3、遣小區(qū)攏規(guī)劃交的參紫考標(biāo)員準(zhǔn)一級指標(biāo)二級標(biāo)準(zhǔn)細(xì)部標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重悶比規(guī)劃湊布局段25畢%綜合喂效益略略環(huán)境蛙處理區(qū)內(nèi)噸環(huán)境群體堂組織黎20胳%衛(wèi)生院要求安全高要求群體零組織齡20凳%鄰里寸關(guān)系群體偶空間頓與地爛方特?fù)?jù)色道路駝交通顏15媽%道路燃系統(tǒng)交通洽組織道路別選線薪與地屑形地禽貌道路吳線形陪寬度按與斷濕面配套懷設(shè)施蛋15女%公建辛設(shè)施車輛祖位置管線榮設(shè)計(jì)豎向晌設(shè)計(jì)人防走工程綠化鎮(zhèn)小品煎、植葡物配宮置1辟5%整體品空間廁環(huán)境根效果道路凡沿線期景觀公共池綠地社會糕效益環(huán)境號效益經(jīng)濟(jì)代效益第三箏步纏建選筑風(fēng)貴格與卷小區(qū)久環(huán)境隨著捎市場視的日堤趨成衫熟及粒競爭理的加耐劇。軟小區(qū)愚環(huán)境申設(shè)計(jì)系成為義地產(chǎn)銷犯售的善主要原賣點(diǎn)否之一狀。但寄是由篩于景世觀環(huán)肆境剛憶剛起巴步。讀專業(yè)人才講缺乏末；因底此，臥市場壞中往胖往會賺造出個美麗卸的“近垃圾意”。聯(lián)積數(shù)梁年之經(jīng)驗(yàn)容，A蟻PE采X在何這方量面有專著較童為全臭面而籍細(xì)致斜的把鋪握。1、鉛處理遼好建勢筑與社時代稱精神努的銜鐮接2、階AP紹EX宏的：文“四僚不”千觀點(diǎn)不片認(rèn)面追脆求高留檔豪妹華環(huán)臘境不追忠求景巾觀環(huán)欺境公嗽園化不盲華目追段求歐拉陸風(fēng)琴格不追奔求單扣純滿冷足視懸覺功割能的橡設(shè)計(jì)綜合胃效益煎10版%第四套步弱戶型者的定竊位這些釋是A炊PE碑X考扭量戶辟型優(yōu)醬劣的糠重要仰參照革。一級餡標(biāo)準(zhǔn)二級掏標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)權(quán)重封比適用劉性平面際空間件布置撇綜合斧結(jié)果朝向家具秤布置儲藏漆設(shè)施陽臺序設(shè)施樓梯碼走道公用悉設(shè)施廚房衛(wèi)生王間安全脈措施結(jié)構(gòu)巾安全室內(nèi)輕效果室外甲效果采光通風(fēng)隔聲材料觸設(shè)備絲式的先咸進(jìn)性平面差布局保溫現(xiàn)保熱節(jié)水蔑節(jié)能經(jīng)濟(jì)肝效益略略安全餓性環(huán)境創(chuàng)性可持佩續(xù)性經(jīng)濟(jì)傷性第五筐步賴功吼能的定定位功能錦定位沒對于衰樓盤測而言驕?zhǔn)且灰苽€廣雙義的艙概念堪。一汪個樓蕩盤從虹功能固上看煉，包括錘許多泊縱橫碧交錯拐的功匪能，傾它可摩以涵險(xiǎn)蓋樓揮盤使掌用價(jià)四值的幼所有蹤蝶部分趙。1、是關(guān)于魄智能秘化的案研判1）灰、家倦庭部請分2）通、社扁區(qū)部序分3）隔、智解能化押的七類大基污礎(chǔ)子紀(jì)系統(tǒng)2、悔關(guān)于愚裝修呆的研穩(wěn)判1）荒、分波析毛固坯房禮與裝游修房店的利亂弊2）佩、裝元不裝為修—堡—研陣究市躺場隨著同居住雙環(huán)境湊的改新善，位個性采化追詠求是徒重要燈的趨用勢。祖同時差裝修狗的“一稿條龍頂”“顆一站膏式”真服務(wù)創(chuàng)是現(xiàn)臉代生渾活工傘作節(jié)究奏快鑼速的老必然團(tuán)要求影。因此，揚(yáng)項(xiàng)目沙住宅娃的裝尋修問恨題是愿項(xiàng)目總發(fā)展活的重基要策突略，竟它直擇接影準(zhǔn)響著銷售察的速脫度。第六琴步踢物業(yè)企管理頓的定百位物業(yè)揀管理脂是項(xiàng)漏目發(fā)專展中修不可偶缺少廊的一逝環(huán)，室物業(yè)辭管理縱的定骨位是招和項(xiàng)目膛發(fā)展農(nóng)戰(zhàn)略屯定位鏟緊密顆結(jié)合宰、相星互和問諧、繩相互薦支持雅的。賺市場闖消費(fèi)的日狹趨成秒熟，招消費(fèi)呈者更罩注重紀(jì)和生醬活密扣切相竄關(guān)的規(guī)物業(yè)博管理象。因拳此，物業(yè)斬管理航在項(xiàng)銹目在鴨項(xiàng)目瓦發(fā)展甲中等禾定位領(lǐng)顯得波尤為燥重要選。1.使物業(yè)貓管理惹策略位設(shè)計(jì)顧架構(gòu)研判忠物業(yè)鉗管理牌的目蹤蝶標(biāo)挑選梯物業(yè)撒管理已公司束流程確定搞物業(yè)畜管理姨的內(nèi)援容管理削費(fèi)的運(yùn)確定源流程物業(yè)維管理諷形象枕推廣甩設(shè)計(jì)2.井管理倦模式看的策于略附1摘)自詠己管損理，闊實(shí)施蠅要點(diǎn)鳴。爸2梢）委捕托他館人管匹理策稅略設(shè)遼計(jì)注3.暗物業(yè)通管理耍十大悉問題蛛及解崗決對顯策略采（略再）胖4.蔬物業(yè)稱管理池單位傳確定孩流程洲（略師）肆、營銷皮組織莫篇在房介地產(chǎn)蝴市場涂日益嘗成熟察和競繡爭不獄斷加裝劇的伏今天收，房布地產(chǎn)們項(xiàng)目著發(fā)展盜的每仙一個像環(huán)節(jié)焦都要允求做粉到精何而又六精、轟疏而鍋不漏費(fèi)。這藝就要膚求專剛業(yè)而票富有督實(shí)踐勸的地昌產(chǎn)營招銷組丟織貫柜穿始帶終。衛(wèi)從營析銷機(jī)王制策朵劃流滔程，僑到銷朱售計(jì)生劃、載入市推時機(jī)恒、人心員培及訓(xùn)等知一系糊列環(huán)勤節(jié)，卡都要常緊密若結(jié)合標(biāo)，環(huán)副環(huán)相剛扣。貫穿洽始終形的專抵業(yè)化卻營銷凍組織使是阿抵佩克匙思全肝程策獨(dú)略的貌重要愁體現(xiàn)航。操作四流程他圖：營銷政組織設(shè)計(jì)騰小組方案廢招標(biāo)方案廣評審設(shè)計(jì)報(bào)預(yù)算提交鉤施工全圖工程眠施工澡招標(biāo)設(shè)備佳造型污招標(biāo)監(jiān)理龜公司沾招標(biāo)設(shè)計(jì)互流程實(shí)施巡壽程序第一嘉步圖項(xiàng)目戴設(shè)計(jì)勉操作鮮流程項(xiàng)目厘設(shè)計(jì)延要在歌科學(xué)僵、藝魄術(shù)和燃哲學(xué)譜三個販層面第上進(jìn)憤行探族索，連包括異科學(xué)胸中的浸規(guī)律鏡與規(guī)共范、膚藝術(shù)藝中的審括美與多創(chuàng)造蛇以及烘哲學(xué)育中的攜邏輯奶和辯草證。阿佩若克思貸認(rèn)為赴：建霉筑設(shè)揚(yáng)計(jì)的欺成果豎決定約建設(shè)串項(xiàng)目翁的社紀(jì)會價(jià)團(tuán)值，培即決伴定了渣在社凍會需點(diǎn)求市抬場的田認(rèn)可程誓度，貢決定撿了發(fā)鋤展商糊的成忠本、即利潤喪，決軋定了蛾投資也回收素的速多度…晨…總爬而言玩之，競決定響了本是項(xiàng)目該成功與俗否。項(xiàng)目戀任務(wù)胡書設(shè)計(jì)冊小組規(guī)劃敞方案濟(jì)招標(biāo)編寫息項(xiàng)目旗規(guī)劃輔方案昏招標(biāo)惠書，必明確蝴項(xiàng)目俊建設(shè)擊檔次順、銷雅售對醋象，蛋提出聞小區(qū)混規(guī)劃飛的要輩求、朝總占絞地面術(shù)積、蘿建設(shè)恥面積川、容斯積率咸、覆晌蓋率讓、綠知化面煙積、錘外立瓶面的國要求女等發(fā)標(biāo)扣前做絮好以下芹工作規(guī)劃撞方案許投標(biāo)伏單位規(guī)劃團(tuán)方案剩評審規(guī)劃允方案高確定規(guī)劃偷方案慮報(bào)批施工穴圖設(shè)基計(jì)單刮位招糕標(biāo)開標(biāo)夏、審態(tài)標(biāo)1.峽明確頓評審抄標(biāo)準(zhǔn)志；2絹.確宿定評摟審流滔程；談3.場建設(shè)效規(guī)模末在規(guī)館定的浩范圍油內(nèi)由氧業(yè)主毒主持壤，超票過規(guī)娘定的呼由規(guī)給劃部齡門主定持。結(jié)合喊批準(zhǔn)疑的總辣投資彩估算憑及市嗓場情弄況，羅對各雜方案餡的經(jīng)問濟(jì)指尋標(biāo)進(jìn)怒行分折析比維較。報(bào)請?jiān)郛?dāng)?shù)乩嬉?guī)劃蒜、消稻防、鐮環(huán)保甚部門筒批準(zhǔn)小，并頁按審毀批意愈見進(jìn)套行修稱改設(shè)計(jì)鍛小組輝選擇抱3—捐5家朗設(shè)計(jì)紅單位曾進(jìn)行恰項(xiàng)目算施工哪圖設(shè)嗽計(jì)招必標(biāo)編飾寫施釘工圖計(jì)設(shè)計(jì)號招標(biāo)的書評審須內(nèi)容湊：設(shè)滾計(jì)單坦位的炎信譽(yù)版、質(zhì)恨量收標(biāo)收標(biāo)選定抖設(shè)計(jì)隆單位擴(kuò)初炕設(shè)計(jì)鏡、設(shè)海計(jì)概袋算擴(kuò)初劍審查施工敏圖設(shè)采計(jì)施工攔圖審任查設(shè)計(jì)原預(yù)算交出逃正式盯施工理圖費(fèi)用善的高匠低、候時間翼是否蘿滿足評審丹依據(jù)謹(jǐn)：科于學(xué)、袋合理臟、實(shí)如際對擴(kuò)旋初進(jìn)太行評紡議并郊提出霜修改關(guān)意見審查準(zhǔn)設(shè)計(jì)別概算?。汗はΤ塘炕蔚挠?jì)究算，幸計(jì)取蜓定額海，設(shè)睡備材故料費(fèi)香用對建壯筑結(jié)半構(gòu)監(jiān)揉督審鋒查，腫建筑肢裝修腹、材籍料的御選用盾，功達(dá)能用罪房的距分配貿(mào)等修改通過修改通過報(bào)批修改主要般審查仍：編置制數(shù)疼據(jù)，嫩工程次量，乖收費(fèi)鏈標(biāo)準(zhǔn)螺，設(shè)東備材遭料價(jià)零格報(bào)請并規(guī)劃閣、消抗防、庫環(huán)保某、市患政等洪部門楚批準(zhǔn)第二歪步丑實(shí)施籃程序苗階段建設(shè)圓項(xiàng)目心的實(shí)苗施階浙段，贏是將遺設(shè)計(jì)屈藍(lán)圖繩轉(zhuǎn)化等為商家品。韻在這營個階冊段要蹈正確涉處理姨好工洞期、耳質(zhì)量帳、投稍資三痛者間林的關(guān)誤系，限要以基主動角的系傭統(tǒng)控?cái)_制思蛾想，通以預(yù)宴防為扣主，禿正確需協(xié)調(diào)擺三者士間的粉關(guān)系球，以角達(dá)到城預(yù)期夕的目粥標(biāo)。（一嬌）工源程施跌工招僵標(biāo)流沒程項(xiàng)目友實(shí)施監(jiān)理退公司任選擇工程翻招投竹標(biāo)小繞組選擇謠參加折投標(biāo)墾的施槐工隊(duì)顆伍編制鞠標(biāo)書發(fā)收械標(biāo)開評造標(biāo)一般巖選擇精3-呆5家沃單位南，具跡有相迫當(dāng)?shù)慕芰ρ诤托胖u(yù)，宋實(shí)力格較強(qiáng)標(biāo)書泊內(nèi)容尸：1.緒投標(biāo)嗚人須腎知；乳2.齒工程畢綜合饑說明處；3范.合神同條舞件；海4.員圖紙舍和資騾料；葵5.鬧技羞術(shù)規(guī)滋范；案6.蔑投疫標(biāo)范迅圍；鋼7.棚設(shè)備使材料朋供應(yīng)憂條件猴；8冰.開寇工竣欲工日肝；9汁.招玩標(biāo)文拘件交縣底時準(zhǔn)間；接10圈.經(jīng)首濟(jì)標(biāo)鹽書的北要求臨等等標(biāo)書酸原則通：1、景企業(yè)苗信譽(yù)敘與業(yè)是績；足2、歉質(zhì)量等、建姜設(shè)工固期；柱3、裳施工煮組織幻玉、施耀工設(shè)暢備；華4、斜標(biāo)書吼的合后理性定標(biāo)施工商務(wù)熟談判簽訂稿施工道合同竣工嚼驗(yàn)收內(nèi)容御：合董同價(jià)植款，腿工程儀款的廊支付建辦法己及時桐間，國獎罰武條款薦，結(jié)旁算條狂款，孫變更奧條款盼等主要駕條款推：1巡壽、明休確施預(yù)工范低圍、恐工期縮慧、質(zhì)稿量；追2、符施工霧規(guī)范在；3墻、合心同價(jià)朽款條暈件；前4、丘付款腸與結(jié)哪算方恨法等（二急）設(shè)蜘備選傻型招撕標(biāo)流霉程在設(shè)爆備選衛(wèi)型時半，對取功能教要求讀首先博要滿減足當(dāng)軟前項(xiàng)從目的焰需求暢，既艙要有詞超前饒性，睡又不昂能功陡能過犯剩，圓要使參用價(jià)黨值合贈理。把握廢設(shè)計(jì)仇要求設(shè)備伴選型例，招厘標(biāo)小續(xù)組中標(biāo)腳通知設(shè)備映選型選擇主供應(yīng)宣商招投謙標(biāo)商務(wù)極談判簽訂賺合同評標(biāo)確定遇供貨慰單位（三碧）監(jiān)恢理公社司的使挑選快流程監(jiān)理炮公司屠的介夾入時霉間，站可從匯設(shè)計(jì)死階段恒開始遮，也脈可從孤施工獵階段觀開始鐵，到鴉竣工紗驗(yàn)收駁、保棉修期倒結(jié)束緊。伍、價(jià)格割策略訴篇無論他是對崇發(fā)展啄商，濟(jì)還是欲對買有家來肯說，墊價(jià)格吹永遠(yuǎn)賄是房顛地產(chǎn)則項(xiàng)目凈發(fā)展渡中一詠根最竟敏感蛾的神參經(jīng)?？鋬r(jià)格厭低了熱，利肚潤少鴨了一駛大塊塑；價(jià)某格定勞高了母，怕逝被市翼場遣醒送回星府。如何暗確定授價(jià)格綠，如繼何制碧定一占套最旨富操唱作性離的價(jià)幸格策癢略？示這里梁有沒航有規(guī)員律可紀(jì)循？阿佩撈克思身積數(shù)嫌十個達(dá)操盤異之經(jīng)辭驗(yàn)，鑒并對沈每一誰個環(huán)叮節(jié)進(jìn)鏟行深惠入的辭研究枯，整姿合出盼一套循富有頃實(shí)踐填操作投性的戴方法謠。不眠妨在弓這里度一一救展示猴。動態(tài)馬模式靜態(tài)求模式成本總定價(jià)均法競爭級定價(jià)草法聲望五定位畏法差異霸定價(jià)密法時間爭定價(jià)表法水平混價(jià)差垂直己價(jià)差銷售倉表價(jià)調(diào)價(jià)先提前調(diào)價(jià)努時機(jī)調(diào)價(jià)源順序調(diào)價(jià)喘方式撕方法調(diào)價(jià)呢幅度地產(chǎn)押價(jià)格材策劃插具有張整體御性和免系統(tǒng)勤性的悠特點(diǎn)賀，因橋此價(jià)掃格策食劃具龍有動型態(tài)的難特征堆。在釣地產(chǎn)杜營銷嗎中，屋最難紅把握滲的是素價(jià)格抬，因墳此熟呆悉掌律握地間產(chǎn)價(jià)兼格的田形成賤過程東與定挨價(jià)方毫法，四靈活醒運(yùn)用咐各種緒定價(jià)錯策略撲，是的開展膨地產(chǎn)面市場衛(wèi)營銷勵的必話要環(huán)鍵節(jié)。定價(jià)盟模式價(jià)格搶水準(zhǔn)價(jià)差調(diào)價(jià)紡策略第一設(shè)步耗研判盲項(xiàng)目嘆的定唯價(jià)依貌據(jù)地產(chǎn)炭價(jià)格巷是指潮地產(chǎn)券交易貪雙方仇的實(shí)慚際成欺交價(jià)喇格，柔這種心價(jià)格盆通常哭是隨買著供裙求關(guān)前系的鎮(zhèn)變化石及交拾易雙辣方的假心態(tài)杯的變鄰化面蹦經(jīng)常儉波動擊。因叔此，淚定位團(tuán)依據(jù)找要順忘從市富場及部時間吳的變躍化規(guī)孕律。1、布市場辭依據(jù)1）陽、掌宋握公行平市聚價(jià)形蛙成的倉八大趟條件2）榮、了藝解地準(zhǔn)產(chǎn)價(jià)買格的巖特殊脹性3）納、從燈周邊粒競爭望對手案中尋狼找4）報(bào)、從稠項(xiàng)目仿自身摔的質(zhì)裝量中框?qū)ふ?、城考量裳地產(chǎn)瘋價(jià)格朝幾個產(chǎn)概念單價(jià)絮、起轟售單唐價(jià)、句最低揉單價(jià)聽、最殘高價(jià)捕格、勻平均肝單價(jià)命、主鼠力單見價(jià)、伍總價(jià)3、猴價(jià)格添構(gòu)成1）松、價(jià)端格構(gòu)萌成的宇八大將要素2）座、供擦需對成價(jià)格漠影響暈的三膏個主認(rèn)要方脅面3）肌、價(jià)跡格與懂時間點(diǎn)的變丈化規(guī)梨律第二婚步錯項(xiàng)目慚價(jià)格妙策略損的制敞定所謂奔價(jià)格勤策劃詳，就豬是項(xiàng)希目為遵實(shí)現(xiàn)曠一定抱的營規(guī)銷目沸標(biāo)而準(zhǔn)協(xié)調(diào)抗處理血的價(jià)組格關(guān)愿系的躲活動氏。價(jià)之格策技劃是扮整個奶項(xiàng)目蹈營銷悄中極惰其重版要的各一環(huán)丟。價(jià)四格策蔽略是物一個朽指導(dǎo)鍵性、努方面層性的杠戰(zhàn)略瘦思維疑，不怕同階基段，邪不同搏市場綠變化毫決定王價(jià)格董是一礙個動謎態(tài)的雕變化漿過程磁。它扛貫穿倒著項(xiàng)逼目營芬銷活醬動的暢全過好程。1、脫定價(jià)情所要袍考量臂的主覽要因滔素成本磁因素排、競糟爭因譜素、叫產(chǎn)品箭差異刮、購刑房者終的心蕩理因凈素、昌地產(chǎn)塞商的素發(fā)展熟目標(biāo)收、法賀律、留政策寬因素鋼。2、刃選擇忌定價(jià)邁策略滲透煌定價(jià)拍、取耽汁定潔價(jià)、隨差別源定價(jià)疤、折脈扣定聽價(jià)、停心理御定價(jià)3、哲選擇辣價(jià)格伴的入從市策兄略投石右問路適策略蘆、低塑價(jià)開潔盤策峽略、謎高價(jià)嚇開盤勸策略第三援步誓確定線項(xiàng)目抱的定缸價(jià)流山程地產(chǎn)鍵產(chǎn)品眾是在吧一定垃程度嘗上可蜂以拆暑分組云合的靠。所壁以它材們細(xì)腦部之凈間具椒有一磁定的廟關(guān)聯(lián)緞性與師互補(bǔ)濫性。腹同時書，不械同的付單個海產(chǎn)品嘩之間騙相互議影響澆，它竟們又料有一會種相疼互參押照。爐那么峰定價(jià)憤方面征就要愧求具損有一皆套科助學(xué)的略系統(tǒng)晃的方態(tài)法。假積多席年之揪經(jīng)驗(yàn)查，阿煙佩克僑思在區(qū)定價(jià)牽方面?zhèn)煽偨Y(jié)投出定攤價(jià)的字八步叮流程柴。八步辰流程義：1）口評估哨內(nèi)外帽部因坡素灑2）仍收集頂定價(jià)建信息矛3蠢）決怕定樓撿盤的柴平均俗價(jià)4）于決定掩各期法各棟趙的平譽(yù)均價(jià)考5）尸決定她樓層伙的垂東直價(jià)駛差抄6）喝決定蠢水平潑價(jià)差劈燕7）攤調(diào)整厲價(jià)格簽偏差黨8）疤確定耳付款餓方式第四歇步月兩種旗定價(jià)注模式賊策略碰設(shè)計(jì)無論雕采用脅何種柳方法殿，定漫價(jià)時洗都必孩須考山慮三驢個方籮面：金一、贏要考讀慮成館本；厭二、修要考巴慮利匙潤的況合理證性及岸可實(shí)倍現(xiàn)性課；三只、入扭市姿穴態(tài)的伴確定吐，把矮握兩昆個要廈點(diǎn)：否首先犧是樓帶盤檔愛次，雖其次日是價(jià)動格高廟開低廣去，譯還是野低開股高走岔。1、組動態(tài)協(xié)定價(jià)柳策略1）觸動跡態(tài)定絮價(jià)模勺式的叉四個些基本辨點(diǎn)2）號動敗態(tài)定汪價(jià)的地技巧2、草靜態(tài)郊定價(jià)飛策略1）雷靜態(tài)尤定價(jià)越模式拳的基癢本法蒼則2）小靜態(tài)租定價(jià)舉模式局的步滅驟3）久靜態(tài)顫定價(jià)廣模式借的方失法表一害、定趣價(jià)細(xì)渣部因劑素的拔考量第五榮步賺具揀體定畏價(jià)方住法梨的選毫擇樓盤吼銷售斃市場她價(jià)格徒水平張的制霧定，建主要握取決建該樓碼盤的盼市場埋競爭掩條件桐，以毫及個憐別供工給者藍(lán)的定永價(jià)行蒼為及僑模式躺。決定衫預(yù)售腔樓盤溝的價(jià)醒格水限準(zhǔn)時棟的幾無種常捉用格飼式：成本黃定價(jià)異法競爭惜定價(jià)及法聲望害定價(jià)朋法差異甘定價(jià)味法時間釀定價(jià)酒法可比俊樓盤爛量化痰定價(jià)卵法第六找步翁制定核價(jià)差靠策略價(jià)差蠶策略夠是地開產(chǎn)項(xiàng)畫目價(jià)可格策折略中殃重要狗的一尼環(huán)。育有效村、科股學(xué)的呈價(jià)差擠策略件不僅靜可以劉提高覆項(xiàng)目駛的利塑潤空連間。敘但價(jià)植差策冬略的用確定慚所要陡考慮者的因?qū)捤睾苣Χ?，汁它必龜須周嘉詳而亦?yán)密緞。充吼分掌瞎握這啄些因尖素對治價(jià)格扣的影捕響程舅度。調(diào)價(jià)蹄策略滋大致渠有三烏種：垂直魚價(jià)差蜜策略水平酸價(jià)差川策略表價(jià)更制定訓(xùn)策略第七恐步粱制戚定調(diào)舅價(jià)策酒略市場噸是不劑斷變不化的癢，價(jià)移格也界必須沖隨市停場的歪變化短面變凍化。缸以利腰整個閘項(xiàng)目哥營銷私進(jìn)程額的順掏利進(jìn)仍行。杯由于拔市場猶營銷寨的實(shí)榨質(zhì)在磁于市易場細(xì)敘分。潮制造誰細(xì)分揉市場調(diào)上的燈供求耕不平什衡。爹因此傍，隨費(fèi)著銷爺售過避程的沸不斷貴深入墾，以韻及營造銷策片略的救不斷脅調(diào)整杯，也疑必然奪要求鴨價(jià)格撓作及衫時的健調(diào)整朝。調(diào)價(jià)摧策略攔主要繳把握套住以扛下五沫個要皂素：調(diào)價(jià)齊提前調(diào)價(jià)怠時機(jī)調(diào)價(jià)望順序調(diào)價(jià)奇方式鑄方法調(diào)價(jià)妨幅度陸、營銷墊推廣鎖篇幅營銷稿推廣顫是房思地產(chǎn)眨項(xiàng)目犬發(fā)展產(chǎn)中最趴富可發(fā)變性逐的一瞎個環(huán)幅節(jié)。憤營銷政推廣講的成至功之尺中有素多條遼，它球沒有康最好源，只合有更支好。驗(yàn)營銷鼠推廣棚中的音樓盤脾包裝斬、現(xiàn)久場氣齒氛、玩推廣正主題流、廣義告創(chuàng)暮意、曲促銷帽廣告視等都愛最具嘆可變茶性。突但它拉們同產(chǎn)樣需嬸要專漂業(yè)化爐操作蹄策略債?！搬樣猛枰粋€凡聲音啦說話扔”才敞最有懂力。遺讓我橋們自呈豪的悄是：浙“異搭口同桂聲”圓是阿牲佩克援思全棍程策莊略的把重要撇體現(xiàn)騎。操作恒流程皇圖：營銷沙推廣品牌名稱康設(shè)計(jì)VI系統(tǒng)矛設(shè)計(jì)工地浪現(xiàn)場研形象夠設(shè)計(jì)售樓艘中心止形象北設(shè)計(jì)小區(qū)兼導(dǎo)示貴系統(tǒng)影設(shè)計(jì)全程恐營銷院策略使制度全程粉量類游供應(yīng)幸策略全程也價(jià)格芝策略全程蓄促銷侄策略總體鉛推廣遍策略活動刃推廣氏策略軟性呀推廣卻策略總體作廣告證策略階段窯廣告等計(jì)劃廣告殘核心余主題項(xiàng)目廢品牌未設(shè)計(jì)項(xiàng)目鍵營銷紫策劃項(xiàng)目便推廣膨計(jì)劃項(xiàng)目雄廣告躍策略4、代廣告栽內(nèi)容浪與表摧現(xiàn)形脾式5、霧廣告尺媒體西計(jì)劃銷售丙階段敏性策用略銷售嫌準(zhǔn)備銷售柿技巧銷售忙培訓(xùn)銷售炎策略營銷消推廣蕉是項(xiàng)室目定朽位后形的一寧個最園核心丑的環(huán)出節(jié)第一泊步臨項(xiàng)目喉品牌懸設(shè)計(jì)房地勒產(chǎn)已殃進(jìn)入拳整合圍營銷黎的時義代，平市場祥競爭男在很驗(yàn)多方錢面是需一個鴉品牌思的競醒爭。泡在當(dāng)口前項(xiàng)灣目多配數(shù)為驅(qū)樓花退銷售環(huán)，消斷費(fèi)者淺未看蓄到真祖實(shí)產(chǎn)恰品之鏡前，軌項(xiàng)目桿外觀餓形象英能及前時傳綢達(dá)項(xiàng)侄目未探來狀朱況，攝從而按給消標(biāo)費(fèi)者猜以足氣夠的舌信心近去購震買。項(xiàng)目繡品牌眠名稱阿設(shè)計(jì)當(dāng)?shù)卣宅F(xiàn)有葡樓盤拳名稱宋評析當(dāng)?shù)貙ＵZ言但、語煮音習(xí)妥慣與辰習(xí)俗蝴分析本項(xiàng)您目物娛質(zhì)分漿析本項(xiàng)飛目品聽牌名疲稱設(shè)懲計(jì)項(xiàng)目VI系統(tǒng)莖設(shè)計(jì)本項(xiàng)院目視美覺形艱象定躲位本項(xiàng)嗓目視答覺形斃象核拜心要夾素設(shè)廟計(jì)本項(xiàng)這目視方覺形車象應(yīng)內(nèi)用要擦素設(shè)芽計(jì)工地恒現(xiàn)場樓形象永設(shè)計(jì)工地素圍墻工地煤主入邁口工地迎主標(biāo)來識形襲象設(shè)揀計(jì)橫幅暖/旗哭幟/儉……售樓額中心哨形象新設(shè)計(jì)形象朵風(fēng)格看板偶/燈逃箱/君旗幟以/…寺…功能罪性區(qū)紡域設(shè)非計(jì)小區(qū)堆導(dǎo)示僻系統(tǒng)妹設(shè)計(jì)區(qū)內(nèi)垮導(dǎo)示禁、會盤所、墊公共砍設(shè)施案、公侍益廣坊告、避社區(qū)示文化恭園地第二取步承項(xiàng)目腎營銷傻策略這一丸步是董營銷臨推廣瞧的核心心部桌分，產(chǎn)它是兇其它引各部賭分最大具指期導(dǎo)性非的策吧略思沾維。歉同時適它又呼細(xì)化獎到價(jià)價(jià)格及夏付款頂?shù)任⒄Q觀部梳分，個科學(xué)險(xiǎn)而創(chuàng)毀新的檔營銷園策略冶，不役僅可歇以最怎大程容度保揀證項(xiàng)羞目的錦成功溪。而巧且往稱往可風(fēng)以使較爛尾循樓起胖死回著生。全程敵營銷命策略均制定1）搬項(xiàng)目稍分階憂段發(fā)掌展計(jì)抬劃攻2旦）虎各期炭開發(fā)忍的市界場策譜劃意扇見2、瓜全程血量類魔供應(yīng)敏建議項(xiàng)目狹整體省供應(yīng)陷市場妹總量額，階倆段供潮應(yīng)量掃與市恨場進(jìn)飄程關(guān)獻(xiàn)系分漁析項(xiàng)目救整體攔供應(yīng)魯市場透產(chǎn)品療類型鞏，階祥段供車應(yīng)類轎型與壩市場莫需求合變化繁關(guān)系蛾分析3、緒全程惜價(jià)格植策略項(xiàng)目次總體注定價(jià)詢原則梅與策工略各階政段產(chǎn)死品具還體價(jià)鴉位確錦定售價(jià)抹調(diào)查浴與銷傻售率付款繳方式望建議個性五定價(jià)染（樓財(cái)層、禿朝向雷、景蘆現(xiàn)、頸房型孕差價(jià)孩）特價(jià)諸房推墻出數(shù)蹲量與預(yù)時機(jī)價(jià)格吳控制僑與守問價(jià)原衛(wèi)則4、匆全程紅促銷怠策略1）漲直鳴接性備促銷春活動有設(shè)計(jì)2）姐間嫁接性盟促銷襖活動侵設(shè)計(jì)3）弦各墨種促含銷渠也道的豆開辟3）躲項(xiàng)目狀總體中定價(jià)瀉原則鏈與策坡略第三遲步窗項(xiàng)目講推廣俘計(jì)劃項(xiàng)目磚推廣黃策略樓是項(xiàng)標(biāo)目營弄銷策社略指斯導(dǎo)下境的推振廣過無程中倡的表址現(xiàn)形榮式多霞種多崗樣。劣針對臥于不配同的經(jīng)目的裙，選纏取的劈燕方式量也不史同。劑由于離項(xiàng)目泛銷售杏周期勁的長該期性懂……紙階段懼性的關(guān)推廣桶策劃戲案對揉保持鄉(xiāng)豐項(xiàng)目甩不斷誘熱銷怪起到核舉足希輕重胞的作祥用?？傮w忠推廣竊策略推廣牧總體課原則痛2）省推鎮(zhèn)廣主浴題逗3）糞推層廣時兵機(jī)領(lǐng)4）由推淹廣方憑式活動世推廣墻方案公關(guān)正活動怒2）融節(jié)陰目活攪動紙3街）欲新兔聞性餐活動軟性堂推廣百方案1）頸新聞昂性宣扣傳泄2梨）軟銳文廣樓告4、膠廣告吩推廣城方案廣告辮計(jì)劃勢2）鉤廣館告與悔其他漁手法5、飯推廣萌時間織分配姿方案6、姜推廣降預(yù)算才分配聰方案第四甜步逢項(xiàng)目心廣告找策略在市釀場競鮮爭日霸趨激師烈的蜂今天埋，廣晉而告咬之不汗僅做員而且志更要碑創(chuàng)新讓個性戴，在籌廣告雅叢中揉嶄露顧頭角禁。能起否成拋功發(fā)納布廣瘋告事禮關(guān)樓戴盤的同銷售押速度手。但漿房地慮產(chǎn)廣牌告在萄販賣耍創(chuàng)意姑的同賞時，輔更要引結(jié)合丙地產(chǎn)鳳的專臂業(yè)性編。使員項(xiàng)目蓬的賣覆點(diǎn)有頭步驟總的釋桌放。紗不僅菜要爭悔奪注咱意力柿，更塑要爭暮單?？傮w齡廣告眨策略1）載廣告沖目標(biāo)膝2練）苗廣狼告主腹題策溉略勾3喪）拾廣趨告表腎現(xiàn)策建略井4淺）系廣壩告媒頁體策復(fù)略2、怎階段初廣告撿計(jì)劃開盤虎期寇2跨）栽持續(xù)薄期少3貼）答平謙臺期真4吐）淡收盤略期3、萬廣螞告核豬心主勉題4、徐廣仗告具泰體內(nèi)隸容5、母廣荷告表捷現(xiàn)形儀式6、殃廣裙告媒燦體計(jì)澆劃1）碰大眾會傳播看媒體庭2）壇分眾蜓傳播怨媒體秋3）寬特殊耽傳播半媒體第五姑步核項(xiàng)目悅銷售緊策略絹設(shè)計(jì)銷售竿是項(xiàng)日目開許發(fā)營價(jià)銷中項(xiàng)的最寸后的顧一環(huán)慢。它外所包材括的濁內(nèi)容通很多枯，如錢價(jià)格笛策略表、銷穩(wěn)售準(zhǔn)拿備，閘在前拖面已賭作詳恰細(xì)敘捉述。鈴這里掏主