新手入門房地產(chǎn)項目管理精講講義

項目管理了解項目項目的計劃項目的執(zhí)行項目的監(jiān)督大綱Agenda提出自己的看法或意見，在這堂課里應該是完全公開的keepanopenmindandsayyourownopinion參與者不應將別人的發(fā)言帶出室外，以引起不必要的負面影響don`tbeintimidatedamdyoushouldbeexempted尊重他人的看法，尤其是與你持不同看法的“第二意見”respectother`sopinionespecially“secondopinion”鼓勵參與討論及意見分享：他山之石，可以攻錯encouragegroup`sparticipationtosharethoughtandideas讓我們以開闊的胸襟來面對問題及提出看法behonestwithyourquestionsandcomments講師的期許及要求GroundRules1.項目的計劃2.項目的執(zhí)行3.項目的監(jiān)督完成成功項目，贏得客戶滿意1.項目的計劃2.項目的執(zhí)行3.項目的監(jiān)督1.1定義愿景1.2訂出目標1.3評估限制1.4列出工作1.5敲定資源1.6工作排序1.7確定進度1.8未雨綢繆完成成功項目，贏得客戶滿意1.1.定義愿景definethevision1.項目的計劃1.1.2.檢驗思考examinetheidea有野心是好的，但必須切乎實際項目愿景要寫得精確，不可模糊不清同伴們能認同這個項目愿景嗎？檢驗這個項目愿景是否值得要投入的成本

1.1.1.定義欲見的變化definedesirablechange發(fā)掘出作改變的需要與重要的相關贊助人（sponsor）及團隊成員商討定義項目所希望（ideally）達成的改變評估項目愿景的可行性寫出可行的項目愿景（visionstatement）1.項目的計劃1.2.訂出目標setobjectivesSAMATR1.2.2.訂定指標defineindicators認清指標與目標、目標與愿景間的關聯(lián)性。1.2.3訂定輕重緩急setpirority低優(yōu)先度的項目有必要時可以放棄80/20法則1.2.1定義目標defineobjectives清楚的（specific）可衡量的measurable)達得到的（attainable)合理的(reasonable)具體的(tangible)1.項目的計劃1.3評估限制（assessconstraints）1.3.2檢驗資源的限制（examineresourcelimitations）認清哪些資源是必需的，它們的成本以及我是否能付得起確定是否有法律、安全、環(huán)保等外在的限制考慮是否外包（outsource）比較劃算1.3.3.善用現(xiàn)有的管道（useexistingprocess）調(diào)查一下是否別人有作過類似的案例（case）調(diào)查一下是否別的部門有正在使用或采購類似的資源盡量不要從零開始（startfromscratch）1.3.1評估時間的壓力（assesstimeconstraint）寧做快速但不完美的決定，也不要慢而完美quickbutimperfectdecisionisbetterthanslowbutperfectdecision.1.項目的計劃1.4.列出工作（listactivities）1.4.1.腦力激蕩（brainstormacomprehensivelist）1.4.2.由下往上作組合（groupactivitiesintoalogicalorder）運用KJ法，把工作由下往上作組合及歸類1.4.3.檢查是否有遺漏（checkthatnothinghasbeenmissed）運用MECE法，檢查是否有遺漏或重復的工作1.4.4.給予有意義的編號（nameeachgroupandaactivity）1.4.5.紀錄工作總表（documenttheactivitylist）把工作總表上的工作作完之后，是否便達成了項目的目標是否每一項工作都是必要的？有沒有錦上添花？1.項目的計劃1.5.敲定資源（commitresources）1.5.1.人力評估（estimatemanpower）先考慮工作所需要的知識、經(jīng)驗、技術、資源，才去找最適合的人選，不可因人而設事1.5.2.評估其他的資源（identifyotherresources）再考慮場地、器材、耗材、特殊資源以及財源資源的不足或過多都可能導致項目的失敗1.5.3.溝通協(xié)調(diào)（makecompromises）理想上我會在預算之內(nèi)拿到所有的資源，實際上很難如此考慮是否有替代的資源或工作，一樣可以達成項目的目標1.5.4.記錄資源（documentresources）用資源投入表（commitmentmatrix）來記錄及溝通所有的資源記得要拿到掌握資源者與項目贊助人的簽署1.項目的計劃1.6.工作排序（orderactivities）1.6.1.考慮優(yōu)先級（considerorder）先考慮是否有邏輯上的先后關系再考慮是否有資源上的沖突1.6.2.估計工期的長短（estimateduration）由工作的承辦人來評估工期（duration）如果可能，先試驗一小段（trialrun）1.6.3.網(wǎng)絡圖（networkdiagram）把所有的工作依照優(yōu)先級畫出網(wǎng)絡圖依照工期來找出關鍵路徑（criticalpath）1.6.4.找出空檔（lookforslack）在每個非關鍵路徑中，找出它所有的空檔1.項目的計劃1.7.確定進度（agreedates）1.7.1.計算日期（calculatedates）給定開工或完工日期，把所有的工作依照網(wǎng)絡圖畫出甘特圖（ganttchart）在甘特圖上標出關鍵路徑1.7.2.找出撞期（lookforoverlap）在甘特圖上標出所需要的資源，檢查是否有撞期要求項目團隊提報假期/訓練/歲修，把它們也排入甘特圖，之后再檢查一次甘特圖，要盡量合于現(xiàn)時的狀況（berealistic）1.7.3.贏得認同（gainagreement）加上時間之后，再次取得資源、掌握資源者與項目贊助人的簽署與別的項目經(jīng)理討論共有的資源的調(diào)度1.項目的計劃1.8.未雨綢繆（bulletprovetheplan）1.8.1.找出威脅（identifythreat）有哪些問題會造成項目目標的失?。繒e在什么地方？優(yōu)先檢查關鍵路徑上的工作考慮可能性、嚴重性與應變度1.8.2.事先預防（pre-emptyproblem）有哪些狀況會造成上述問題的發(fā)生？我們可以作些什么預防措施來阻止這些狀況的發(fā)生1.8.3.應變計劃（contingencyplan）一旦問題真的發(fā)生，我們該怎么辦？把預防措施與應變計劃所需要準備的工作，也列入項目工作應變計劃需要事先演練1.項目的計劃2.項目的執(zhí)行3.項目的監(jiān)督2.1檢驗角色2.2建立團隊2.3好的開始2.4有效領導2.5開發(fā)團隊2.6團隊決策2.7管理信息2.8溝通清晰完成成功項目，贏得客戶滿意2.項目的執(zhí)行2.1檢驗自己角色（examineyourroles）2.1.1.定義責任（defineyourresponsibilities）項目經(jīng)理要能夠徹底地了解項目計劃，并且能有權威地答復任何問題仔細考慮如何將項目計劃轉化成行動2.1.2.領導團隊（takethelead）遴選及確定團隊成員，并付予責任順利地推動項目的展開繼續(xù)不斷地鼓勵團隊成員，以確定項目目標的達成2.1.3.自我評估（assessyourself）我是否真的對本項目有興趣我是否能把項目的工作授權團隊，以團隊力量來完成項目目標？我是否會提拔人才，培養(yǎng)未來的領導干部？2.項目的執(zhí)行2.2.建立團隊（buildateam）2.2.1.評估誰能出馬（assessavailability）用資源投入表（commitmentmatrix）及行事歷來敲定所有的資源公司不是只有我的項目在進行，記得要與掌握資源的人作好溝通2.2.2.敲定團隊成員（selectfinalteammembers）我對某團隊成員認識多少，我能信任他嗎？團隊成員是否皆具備了必要的知識與技能，還是需要再訓練？團隊成員是否能夠互相合作，愉快共事？2.2.3.定義角色與責任（definerolesandresponsibilities）常見的重要團隊角色：協(xié)調(diào)人（coordinator）、分析人（critic）、智囊（ideaperson）、執(zhí)行人（implementer）、公關（externalcontact）、糾察（inspector）、團隊輔導人（teambuilder）要能因材適用，不要削足適履，或強人所難2.項目的執(zhí)行2.3.好的開始（startpositively）2.3.1.主動地促進了解（startactively）辦一個項目誓師大會（kick-offparty），并邀請高階長官致詞鼓勵多與團隊成員溝通，使他們了解本項目對公司及他個人的好處在項目一開始時，便要趁早訂定工作規(guī)則及考核標準鼓勵團隊成員表達意見，有問題之處要盡快解決2.3.2.紀錄項目的開始狀態(tài)（writeastart-upreport）愿景（vision）：項目完成后，公司所希望邁入的境地目標（target）：總結本項目的目標、指標，指標目前與未來的表現(xiàn)里程碑（milestone）：本項目所預定完成的特別事件或成績風險與機會（riskandopportunities）：項目的風險管理與planB相關人士（stakeholders）：項目的關系人名單2.項目的執(zhí)行2.4.有效領導（leadeffectively）2.4.1.了解各種的領導風格（understandstyles）專制型（dictatorial）：當面臨危機或沒時間討論時適用分析型（analytic）：當面臨時間壓力或需迅速作正確決定時適用諮商型（opinion-seeking）：當需要建立團隊共識及長官支持時適用民主型（democratic）：應該作為項目的正常模式，以灌能團隊成員2.4.2.因材施教，正確地領導（leadappropriately）督導型（hand-on）：對新手要多予以示范與鼓勵授權型（hand-off）：對老手要多尊重他們的想法，避免干預太多2.4.3.目標領導（obtainresult）在項目目標不受影響下，盡量給人方便，要抓大方向賞罰分明，多作建設性的批評與鼓勵2.項目的執(zhí)行2.5.開發(fā)團隊（developteamwork）2.5.1.鼓勵團隊精神（encourageteamwork）項目經(jīng)理須公平對待團隊成員，以免造成團隊的分裂對個人與團隊都要作適當?shù)墓膭?，避免凸顯英雄主義2.5.2.了解團隊的發(fā)展（understandteamdevelopment）團隊的發(fā)展可分為四個階段：成形期（form）、震蕩期（storm）、整合期（norm）與表現(xiàn)期（perform）適當?shù)毓芾砗谜鹗幤冢炊軌蜷_創(chuàng)團隊的創(chuàng)造力發(fā)展的階段是可以退步的，團隊會因為成員的改變而改變階段2.5.3.保持沖勁（maintainmomentum）要適當?shù)剌喺{(diào)成員的工作，因為成就感會隨著時間而遞減的技巧地處理人事更動，以減少對士氣的打擊2.餃項性目的釣執(zhí)行2.埋6.柴用胸團隊欠來作坊決策先（m化ak妙e甲te艇am斜d進ec梨is他io枕n）2.汪6.啞1.議定沙義評源分標麻準（游de諒fi擴ne嫌t暢he虧i肝de旗al會）定義迷到底吼是要嚴選擇躺什么內(nèi)？什么圍樣的說特質(zhì)狼的東吉西是稅我們盯在尋店找的準？把評昌分標堤準分督為“咐必要支”與稅“想桿要”2.嘴6.度2.銹評撞估各糾項方紐奉案（累ev縣al夜ua折ti欲on柏o嘗pt差io況ns細）先由堂“必捏要”驗來淘法汰不踩合格財?shù)倪x幼擇再由籍“想沃要”質(zhì)來比縫較最途高分珍的選走擇2.蒼6.武3.艙訂卵定S穗AF柴E的貨決策坑（m哄ak置e憲SA堵FE扛d晉ec廁is選io筋ns歉）適當翅的（su彩it咱ab位le）：這是駛目前深狀況矩下最海適當崖的決紐奉策嗎犬？可被度接受宇的（ac胸ce殖pt唱ab水le）：這個暮決策穴可以泰被所售有的陷相關燃人接啞受嗎融？可行錦的（fe丙as幼ib針le）：這個貞決策庫可行池嗎？盤資源槽與時塵間足房誠夠嗎貿(mào)？耐考熟驗的杜（en姑du純ri鹿ng）：這個嚇決策泊足夠咱撐到捧項目腸完成姿，甚囑至更已久嗎胸？2.憤項奸目的超執(zhí)行2.山7.劍管馬理信舍息（湊ma松na歲ge脅i閑nf餃or劉ma稠ti屋on銜）2.憑7.董1.遍評基估信毯息（鐘as忘se劑ss郵i監(jiān)nf洪or嚷ma潑ti尖on睡）不同僑種類障的信漫息有察不同身的處拍理方坑式信息暫隨時仔在進奪來，殼盡量祥別打醋斷了唇正常觸的工去作流晶程用瀏至覽、陶研讀齡或委盡派別對人的嗎方式騙來處機理信鳥息想想封這信搬息是妄否對鎖別的等項目殼或部街門也管有用2.班7.春2.擱整趣理資拿料（民or鋼ga宵ni暴ze怕d角at榜a）把工乞作的員信息惠分為公“完糕工”貸、“摘進行儀中”狼及“唐未開擦工”違三類用待冶辦檔竟（pe達nd杰in眉g犧fi衡le）來存田放暫妻沒空搶讀的以信息保持歐信息竄的時徹效，權今天竟的新姥聞便恨是明賠天的刪歷史2.役7.灣3.謊指址定一申位協(xié)波調(diào)人覺（a液pp拐oi秋nt潑a態(tài)c輩oo繡rd利in煉at致or蔽）讓團炒隊成嚷員有擋一個辰信息冶聯(lián)絡餃中心錦，以殘避免陷多頭炮馬車2.堡項鬧目的媽執(zhí)行2.隆8.仙溝茅通清廉晰（啦co瘦mm鞏un刺ic稿at銷e石cl便ea庫rl氣y）2.旁8.逆1.姐分檢享知以識（步sh揀ar主e朱kn善ow煙le冤dg壁e）檢查老項目難開始任時的古項目卡的關掛系人璃名單羅，想內(nèi)想誰察需要底什么器信息臣？要胞用哪宅種格兩式？緒何時好何處蒙會需昌要？運用幼網(wǎng)絡事作知迅識管腹理（kn絕ow雞le培dg罵e桃ma坑na械ge到me鋼nt）2.怕8.求2.棟傾侮聽別甜人的充想法舒（l時is華te闊n臟to蜘o敗th管er災s）您認噴為我挪們可騾以如端何來盒把本文項目砌做得票更好樂？對于砍您已貴完成質(zhì)的工真作，見您認負為有歉些什淡么改陶善的初空間繭？客戶白滿意爆我們掩的工露作與殼進度袋嗎？我們旺可有潛發(fā)現(xiàn)紫項目滑中有災什么肆問題咱在發(fā)臘生的委跡象引？2.捧8.犁3.崖歡豆迎別配人的竟建議太（i像nv向it貌in酬g遇fe竹ed辛ba壟ck?。┡c團每隊成災員作擱個別惹或小秋組的求訪談繪，鼓丸勵大徑家實鍬話實耽說如果挽建議烈不可敲行，頃也要側告知掘提案漏人理牛由為鄙何1.項目的計劃2.項目的執(zhí)行3.項目的監(jiān)督3.答1追確蹤進撓度3.鉛2開飯會檢答討3.哄3解就決問跪題3.貝4適叛應改模變3.懼5擴悶大戰(zhàn)班果完成惱成功頸項目拆，贏驅得客置戶滿脅意3.佳項失目的夢監(jiān)督3.床1.愧追色蹤進懸度（枕tr剩ac害k霧pr轟og瀉re歷ss晴）3.溉1.侍1.挪有慘效監(jiān)雄督（哭mo桂ni唯to扮r軟ef腰fe園ct科iv自el焦y）經(jīng)常餡要核襲對實柳際狀查況與庫原訂臺計劃販的異賄，尤伯其要刊注意只進度蔥與預圈算的心掌握對于百任何侄計劃符上的歡變更霸，都流要仔碑細考廳慮出屬合理芳的理旺由與談行動森計劃粘，以描及對猾后續(xù)參工作驚的影介響3.貫1.竟2.媽善肅用報上告（殺us珍e槐re希po俊rt史s）要求劍團隊書成員喝嚴謹濤地填殿寫報搖告，狡并準增時繳驗交報告蹄的內(nèi)垮容應喬包括色項目檔目前團的狀筐況、壺從上伴次報肢告以釀后重攏要的召成績爐，以抱及已痛發(fā)生痰或潛秀在的斯問題矩與機奴會項目合經(jīng)理少需要誓匯整華團隊興的報輸告，罷并定界期向嫌上報塌告3.閉1.榆3.階監(jiān)斥督的榮時機壞（c鍋on辱si居de軟r疲ti遭mi庭ng寒）項目晃越大信越復量雜，龜監(jiān)督塊與回必報的疫頻率多要越腫高項目除中頭盒一次拘嘗試種的工發(fā)作，鵲要特行別加凳強監(jiān)譜督3.泊項壤目的萬監(jiān)督3.丈2.覺開虜會檢銹討（詠ho坐ld闊r盾ev歌ie姨w記me師et爭in堂g）3.如2.歲1.衫檢恥討會種的計四劃（菜pl表an撒a景r徹ev快ie悲w）定期標會議彈：至決少每柄月要魂召開督一次藥正式冰的項另目團鎖隊檢蒜討會足議專題矛會議香：在細到達國項目磨里程抄碑或討特殊機事件狹發(fā)生飾時召脅開事先券訂定堂檢討藝會的爺議程丈與所密希望毯的目伙標，艷不要察為開糠會而下開會3.膽2.蹈2.考誰導該與期會？特（s掌el耐ec評t獎at蟲te厚nd博ee侵s）這個稱人是頁否能典在會勵議中塔提供巷有價毯值的嗽貢獻忍？這個企人如習果不領來參賄加，脫是否搬會影作響會萬議順醋利地僻進行罷？是否忌可以幣分梯搭次開站會，譽不必蓮每個膛人都雖得全槍程參晃與？3.裳2.紫3.苗領堤導檢裳討會阿的進脂行（蜘ch射ai鎖r季a懷re錢vi蘋ew庫）依照須議程立領導惜會議支，保熟持大俯家都沾能專健注在熔正在栽討論帳的議墻題適時段地整及理會膀議中避提出傭的問彩題與示點子史，并農(nóng)作出樂必要拿的決獄定永遠庫用鼓廚勵與跳肯定錯來正唉面地貨結束側一個桐檢討階會3.氏項席目的褲監(jiān)督3.貌3.惡解允決問蓬題（歉ov寨er艦co帝me斧p識ro鍵bl槍em腿s）3.寶3.笨1.炕有麻柱煩要花盡早承講（圣ra厚is假e講co農(nóng)nc音er夠ns潤）小問慚題不懶處理滔可能焰會變腰成大亦危機墻，越生早發(fā)移掘問弊題越蔬好解關決鼓勵較團隊千成員拒提出必問題樣，并授要求敘他們月同時竿也考藏慮解和決方甘案3.何3.木2.同處茂理問紛題（焰de抹al嚴w略it招h搜pr素ob杰le縣ms次）聆聽喘團隊蜂成員宗提出酸問題甘，并抖討論咱可能延的影俊響在了校解問慢題全浸貌之督前，專不要份就跳犧到解友決方柱案盡量響由團毯隊來碰決定攝解決狗方案駝，再污共同意討論孝出項屢目應茂作的蛇改變找出勻造成權問題均的根唇源，物永遠藏避免襲問題鈴的再惠次發(fā)豆生3.旱3.脊3.策更察新項效目計坑劃（迎up朵da土te挪t曉he臂p象la梳n）要及普時向桃長官每與項虧目的隱相關柜人士冬溝通城項目喝計劃舅的重鮮要改報變所有貼的改妖變都奧要作倉好紀描錄（do攔cu術me駛nt相at艦io蹲n）,以當腸成日娃后的候參考必要居時項速目可勸以認迫賠停鄉(xiāng)豐工，劣不是槍非硬隨撐不含可3.雙項聾目的行監(jiān)督3.賢4.較適攜應改咽變（刪de浩al碼w也it范h憤ch白an兇ge腰s）3.絨4.烏1.再有過效地仰面對悠改變掉（t渣ac衫kl局e尊ch鑄an膏ge麗e數(shù)ff怨ec層ti收ve涌ly盜）與團勺隊成削員討錢論改警變對放項目冰在各詳方面宵的影范響：巷目標體、行庭動、豪進度木、預軟算、義資源掛等等如果片影響辟重大升，則擋考慮園項目著的替網(wǎng)代方怕案記錄劫項目慚計劃林的改牛變，萄并且娛尋求塞長官肯的同鹽意盡速夾將改口變通