某上市地產(chǎn)上海公司示范區(qū)控制流程與標準

上海***示范區(qū)控制流程與標準設(shè)計系統(tǒng)2010-01-19反思龍湖示范區(qū)為什么能持續(xù)的保持高水準？反思--龍湖示范區(qū)為什么能持續(xù)保持高水準？1、專職、固定的示范區(qū)管理組織龍湖設(shè)置“體驗中心”，內(nèi)含設(shè)計、營銷專業(yè)，專職負責示范區(qū)管理工作；其中售樓處裝修、樣板間裝修、示范區(qū)景觀均由體驗中心負責龍湖內(nèi)部編制了《體驗區(qū)各階段設(shè)計導則》，明確了體驗區(qū)各階段的設(shè)計流程與標準，在某些方面達到了非常細致的程度反思--龍湖示范區(qū)為什么能持續(xù)保持高水準？2、規(guī)范、細致的管理流程與標準功能區(qū)名稱最小面積(㎡)必須設(shè)置的功能區(qū)可選設(shè)置的功能區(qū)備注入口門廳接待咨詢臺模型展示區(qū)350★洽談區(qū)120★含吧臺區(qū)財務(wù)收銀區(qū)15★要求位置相對安全、可設(shè)置收銀臺前室簽約區(qū)30★建議設(shè)置3組，有隔斷的形式。方便面對面服務(wù)，尤其針對網(wǎng)簽項目。置業(yè)顧問辦公室20★營銷經(jīng)理辦公室8～10★儲藏室20★含置業(yè)顧問更衣間公用衛(wèi)生間40★宜設(shè)置兒童專用洗手臺；男士小便斗保安室20★保潔室10★含拖布池（5㎡，靠近衛(wèi)生間但獨立）及保潔儲藏室投影室25★工法展示區(qū)20★兒童娛樂區(qū)30★總面積(㎡)71063575功能區(qū)面積不包括通道區(qū)域（含樓梯間）、強弱配電間、管井、風井等輔房面積銷售廳各功能區(qū)劃分和各區(qū)域面積需求反思--龍湖示范區(qū)為什么能持續(xù)保持高水準？3、高標準的現(xiàn)場完成度龍湖高水準示范區(qū)=專職的組織+規(guī)范的流程與標準+很高的現(xiàn)場完成度反思--龍湖示范區(qū)為什么能持續(xù)保持高水準？明確主責人工作目標明確推動力強規(guī)范動作明確成果要求持續(xù)提升的保證現(xiàn)場嚴格管理設(shè)計效果的達成魔鬼于細節(jié)1、示范區(qū)管理不規(guī)范，無統(tǒng)一流程，各專業(yè)之間容易出現(xiàn)不交圈現(xiàn)象；2、示范區(qū)前置工作不到位，對于示范區(qū)范圍、主題營造、工作計劃等沒有提前考慮；3、示范區(qū)工期緊張，開盤之前搶工，展示效果不理想；4、示范區(qū)范圍較小，空間感較龍湖示范區(qū)有較大差距；5、由于擔心銷售承諾問題，示范區(qū)展示形式受限制，展示效果打折扣；6、景觀施工品質(zhì)不能保證（特別是硬景施工）；7、營銷、采購、成本等專業(yè)介入較晚。***示范區(qū)目前存在的問題示范區(qū)管理架構(gòu)不明確

無規(guī)范的流程及標準

現(xiàn)場完成度欠缺啟示1：明確示范區(qū)管理組織常設(shè)人員：傅明磊（第一召集人）、事業(yè)部總經(jīng)理（第三召集人）、宋濤、向?qū)櫍ǖ诙偌耍?、盛明、馬紅軍、康家東、事業(yè)部計劃運營崗（秘書）

其他人員：設(shè)計（建筑、景觀、裝修）、工程、營銷、成本、采購各專業(yè)項目負責人，營銷代理公司項目負責人按***目前的操作模式，成立專職的示范區(qū)管理組織較難實現(xiàn)，建議針對具體項目，成立臨時但是固定的示范區(qū)管理小組。

啟示2：制定規(guī)范的流程和標準1、編制示范區(qū)控制流程，按時間序列編制各專業(yè)重要工作內(nèi)容①示范區(qū)控制分為“啟動階段、建筑方案階段、建筑施工圖設(shè)計階段、施工至開盤階段、開盤后持續(xù)整改階段”共五個階段②在每個階段，設(shè)置固定的工作節(jié)點，部分重要節(jié)點需專項評審③針對重要節(jié)點，明確責任人編制各階段重要工作內(nèi)容啟示2：制定規(guī)范的流程和標準2、編制示范區(qū)控制標準，重點是細化示范區(qū)綜控評審中對效果的控制要求，按最終完成場景（空間序列）編制各專業(yè)效果控制要求重點細化五個要求+五個部分啟示2：制定規(guī)范的流程和標準五個要求：展示集中、超現(xiàn)實、喚醒客戶感官、畫面感、完成度（1）展示集中展示集中并不是縮小示范區(qū)范圍，而是相對集中；在同一個場景，所有情節(jié)的發(fā)展圍繞一個主題來展開；用有限的時間、有限的場景、有限的投入打造一個主題，吸引客戶有限的精力；啟示2：制定規(guī)范的流程和標準五個要求：展示集中、超現(xiàn)實、喚醒客戶感官、畫面感、完成度（2）超現(xiàn)實示范區(qū)展示的是客戶日常生活不能達到的陌生的場景（首置的項目提供首改的配置、首改的項目提供再改的配置…）龍湖的超尺度大草坪、花徑、水系（龍湖藍湖郡的三灣一湖、九橋雙溪概念），超出目標客戶之前的生活感受中鷹黑森林項目定位為節(jié)能環(huán)保高品質(zhì)居住環(huán)境，示范區(qū)內(nèi)種植原生態(tài)樹林，成百上千棵大喬木，超出對生態(tài)建筑的常規(guī)想象星河灣用奢華的公共大堂裝修、人魚共泳的泳池、千人宴會廳超出豪宅客戶的想象啟示2：制定規(guī)范的流程和標準五個要求：展示集中、超現(xiàn)實、喚醒客戶感官、畫面感、完成度（3）喚醒客戶感官針對客戶在體驗過程中眼、耳、鼻的感官效果進行有預(yù)見的、有主題的、有情趣的、有想象的裝飾景觀實施；畫面感（色彩、光影、形式）、花香（規(guī)定示范區(qū)必須種植桂花等樹種，項目景觀設(shè)計師及銷售人員必須現(xiàn)場感受）、鳥叫（掛鳥籠）、水中游魚啟示2：制定規(guī)范的流程和標準五個要求：展示集中、超現(xiàn)實、喚醒客戶感官、畫面感、完成度（4）畫面感視覺是人的第一觸覺，在示范區(qū)內(nèi)用攝影的要求構(gòu)思畫面。在示范區(qū)入口區(qū)域、核心景觀區(qū)域、樣板間主要功能房間等三個部分進行視覺效果分析，制造畫面感啟示2：制定規(guī)范的流程和標準五個要求：展示集中、超現(xiàn)實、喚醒客戶感官、畫面感、完成度（5）完成度包括設(shè)計的完成度，也包括施工和現(xiàn)場布置的完成度；“只要你始終不表現(xiàn)出失態(tài)，那么你與客戶之間就有一個隱形的約定，就是他雖然知道你可能在做一些偏理想化的表演，但他也沒有什么理由非要拼命去揭破你不可，他可以在一定范圍內(nèi)容忍和認可你的基于你的立場的敘事方式。”龍湖藍湖郡的大尺度草坪、花徑正因為完成度很高，因此客戶已經(jīng)忽略了草坪上今后要蓋房子的事實龍湖的示范區(qū)完成度體現(xiàn)在其魔鬼化的細節(jié)處理上啟示2：制蹄定規(guī)痛范的像流程暗和標奴準五個膀部分筆：引源導區(qū)備、入迷口形僵象區(qū)剃、售彼樓處盒、通點道區(qū)顧、高閉潮區(qū)（1）引獄導區(qū)是整刮個流湖程的犬序幕威，項乏目范僚圍的上界定需，通扭過特揮定的檢場景暫讓客槐戶感囑知“拋已到境達本樂項目樸”；挽要求能夠霧形成筒超出王周邊某區(qū)域慢品質(zhì)寨的領(lǐng)辯域感售并且瓶傳達險給客賄戶，通往常設(shè)咱置紅章地毯塵、花婆箱、時樹陣茫、道纏旗等引導聾區(qū)通故常包天括我籮們所維說的揭紅線輔外區(qū)叢域，追引導蚊區(qū)注步意事嫁項如潑下：A、售鍵樓處宰的位味置及存體驗所區(qū)主蕉入口理的設(shè)舊置應(yīng)頸方便惱該項惡目輻新射的架主要撐區(qū)域猜客戶叔直接糕到達隆，避褲免因喝下列標因素援造成奮的繞確行，銹影響恰客戶誦的體冒驗感智受：肚①單再行道仰，反農(nóng)方向服車輛祖無法剩直接爆到達臥；②錦沿途而交通冶道路來品質(zhì)兆低；技③項在目周慈邊公曲交車怕出租遠車站票位置鎖不便懇，導劃致參檢觀客采戶步出行時抽間過珠長；B、對呀于項籮目輻莖射主撕要區(qū)移域客定戶的地來訪鏡路線塔，考詞慮沿案線城頓市景拖觀對慨樓盤僚檔次驅(qū)的影閣響；C、考升慮項動目輻鄭射主支要區(qū)盯域客將戶的紡來訪駕路線冷沿途咬路牌臟廣告象、交眠通指葉示牌皮的選頃定初屠案；D、考緣瑞慮體仇驗區(qū)嘴范圍橋以外浮的客尿戶接卷觸點職的景容觀等慌整體地效果驗，針導對項劣目規(guī)露劃紅羅線外遭市政臺道路腦綠化穴及管滅理現(xiàn)稈狀以坡及相呆鄰建懶筑的扯影響朵和干始擾等烏制定生出良杜好的鮮改善臣措施啟示2：制己定規(guī)原范的喝流程希和標濕準五個跡部分獅：引墨導區(qū)盆、入抹口形李象區(qū)陣、售趕樓處跪、通寬道區(qū)顏、高更潮區(qū)（2）入第口形繭象區(qū)給客趟戶傳老達項態(tài)目的孤性格竹和調(diào)寶性并霸形成護項目擾高品窮質(zhì)的雄第一懶印象僚，重稅點是精神沙堡壘的設(shè)匯置（邊鐘樓食、標延志塔瓶、構(gòu)鳥筑物芽、核寄心景掙觀等田等）項目暈的調(diào)攪性在羽營銷嬸策劃權(quán)階段癢提出隨，精或神堡嚴壘需叮上產(chǎn)嶄品決戚策會磚評審啟示2：制洪定規(guī)商范的徹流程州和標燦準五個曠部分嘩：引糾導區(qū)礦、入張口形談象區(qū)慢、售莖樓處遙、通旁道區(qū)會、高責潮區(qū)（3）售批樓處承上甲啟下歐的區(qū)寫域，茂利用葛好售鵲樓處尸整合寶各營籠銷線之索給表客戶良進行腥洗腦霸，向客景戶集秘中展撞示項規(guī)目及叼公司債亮點—中海救萬錦秒城在譜售樓各處內(nèi)相大幅地展示姑中海饑所獲白得的題施工黨類獎樹項；售樓傷處功糖能要平求就品牌客包裝舊及空即間要跳求：兵**抵*物貫業(yè)、忘世博被館、海節(jié)能椒環(huán)保牛等銳模型蕉包裝剝及空桑間要旺求：峽通過匆模型筆展示睛突出寄項目臘亮點啟示2：制算定規(guī)唱范的泥流程超和標忽準五個悔部分憐：引選導區(qū)檢、入罵口形萬象區(qū)緣瑞、售童樓處處、通圈道區(qū)歉、高乳潮區(qū)（4）通委道區(qū)高品于質(zhì)的胳制造懸一條校連接袖通道孟，讓客薪戶在拋行走早過程霉中被鵝打動，通捎過沿粱途場邁景使塞客戶途在行緩動中斬潛移敘默化悟的加氣深項區(qū)目形竄象的面概念哲，通斧常是郵進入作高潮夜區(qū)的焦情緒落鋪墊棍（包肥括從勿入口字到售練樓處刮、從代售樓竿處到場樣板顯間的駝通道沖）沿途存的場沾景布右置復(fù)項目合亮點晨宣傳左通饑過細婚節(jié)打廈動客文戶啟示2：制叨定規(guī)謙范的末流程傷和標言準五個偏部分騰：引錘導區(qū)坑、入兼口形腦象區(qū)畢、售喊樓處嚼、通蛾道區(qū)報、高旱潮區(qū)（5）高捐潮區(qū)全方?jīng)_位的就功能舟、效盡果、毯品質(zhì)慢展示較，營造相數(shù)個閃有感播染力喝的、丟深入念人心姿、具怎備傳飯播效看果的究畫面，提細升客內(nèi)戶的班購買民沖動需要饞給客姥戶留齒下一技個難錄以忘抽記的監(jiān)畫面國（藍湖蔽郡的區(qū)溪水附、圍六合庭夜院；槳星河捉灣的還大堂陰地面美拼花木、人稱魚泳婚池；鈔中鷹政黑森治林的轟喬木久林）紅線咽外不葉利因族素、粒施工艦工地突應(yīng)該渾盡量揚進行儀視覺濤隔離仇樣具板間笑的位走置選勢取需友考慮才主要梅功能哲房間聚的景制觀視守覺效繳果啟示2：制致定規(guī)侵范的顛流程患和標戲準五個嶼部分偽形成齡五個閘場景牙，圍拒繞五太個最孩終場丙景分茫專業(yè)享編制括效果支控制屯要求啟示3：確儀?，F(xiàn)療場實廁施完市成度有了曉效果京控制躍標準奏，需尖明確甚現(xiàn)場抵質(zhì)量甘控制哥的辦乳法1、嚴紀格“樣瓦板先刃行”制度奶：現(xiàn)鎮(zhèn)場搭范建實位體樣圣板樓旺對建鈔筑樣銳板進嚷行封脂樣，竊裝修立及硬惰景施膽工樣蜘板同企樣開撐辟專論門區(qū)慶域進師行封岔樣，替工作百要求往通過飄合同廟的形蘆式對階施工感單位抄進行疏明確2、嚴葡格“現(xiàn)土場抽漆查”制度治：示授范區(qū)彩管理站小組專周例買會，恒對施斗工現(xiàn)用場進寄行抽顛查，呼若未魔按樣風板施控工的乎，對顧責任體人嚴頑格處尸理