沈陽(yáng)新湖二期可行性分析研究報(bào)告

PAGEPAGE11新湖·北國(guó)之春二期可行性分析目錄一、2003年沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況分析㈠2003年沈陽(yáng)市房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀環(huán)境㈡2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)開展的特點(diǎn)二、2004年沈陽(yáng)房地產(chǎn)走勢(shì)分析㈠沈陽(yáng)市房地產(chǎn)走勢(shì)分析㈡沈陽(yáng)市鐵西區(qū)房地產(chǎn)走勢(shì)分析三、項(xiàng)目周邊地產(chǎn)形式分析四、本項(xiàng)目自身分析㈠自身項(xiàng)目SWOT分析㈡優(yōu)勢(shì)分析㈢劣勢(shì)分析㈣機(jī)會(huì)點(diǎn)分析㈤問(wèn)題點(diǎn)分析五、周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析㈠競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手概況1、鑫豐花園2、示范和平家園3、興龍?jiān)?、博潤(rùn)公寓㈡競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手售價(jià)對(duì)比六、本項(xiàng)目市場(chǎng)定位七、本項(xiàng)目可行性建議一、2003年沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)基本情況分析㈠2003年沈陽(yáng)市房地產(chǎn)發(fā)展的宏觀環(huán)境有利的條件⑴國(guó)家政策層面有利于房地產(chǎn)發(fā)展，這為沈陽(yáng)市擴(kuò)大房地產(chǎn)投資和消費(fèi)帶來(lái)新的契機(jī)。⑵沈陽(yáng)市整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境較好。十六大提出的“大力振興裝備制造業(yè)”的重要舉措為推動(dòng)沈陽(yáng)的經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展創(chuàng)造了條件、奠定了基礎(chǔ)。⑶經(jīng)過(guò)2001年和2002年兩年的調(diào)整，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)步入穩(wěn)定健康發(fā)展的新時(shí)期。房地產(chǎn)市場(chǎng)需求趨向擴(kuò)大，為增量房市場(chǎng)快速發(fā)展提供巨大的空間。⑷大沈陽(yáng)都市圈的建構(gòu)和項(xiàng)目年的推行，為沈陽(yáng)房地產(chǎn)的發(fā)展提供了新的動(dòng)力源。⑸沈陽(yáng)市城區(qū)建設(shè)的速度加快，極大地刺激住房市場(chǎng)需求。⑹開發(fā)潛力充分展現(xiàn)，為沈陽(yáng)市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供了良好機(jī)遇和條件。⑺我國(guó)證券市場(chǎng)的形勢(shì)有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)。不利的條件⑴土地儲(chǔ)備制度運(yùn)行沒有得到進(jìn)一步地完善。⑵沈陽(yáng)市基準(zhǔn)地價(jià)和新出讓金標(biāo)準(zhǔn)出臺(tái)，市場(chǎng)的承接力、居民的購(gòu)買力和開發(fā)商的耐受力受到了重大的考驗(yàn)。⑶商品房的空置量較大，難以全部消化。⑷住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)向中等收入家庭傾斜的調(diào)整任務(wù)比較艱巨。㈡2003年房地產(chǎn)市場(chǎng)開展的特點(diǎn)1、老開發(fā)商新品迭出在沈陽(yáng)，華新、萬(wàn)科、新世界、城建、格林豪森等都可算上是沈陽(yáng)房地產(chǎn)界的“元老”和“大腕”。其中，華新、萬(wàn)科、新世界更是全國(guó)性的品牌公司，其地產(chǎn)項(xiàng)目遍布全國(guó)。而這些大公司，其發(fā)展的意義不僅是為老百姓提供了優(yōu)質(zhì)的住宅產(chǎn)品，而且對(duì)一個(gè)區(qū)域性地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和拉動(dòng)更有不可低估的作用。因此，這些老公司的走向，不僅對(duì)樓市，對(duì)沈城的整個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都十分重要。新開發(fā)商實(shí)力不凡2003年相繼亮相的新公司，也表現(xiàn)出了不凡的實(shí)力。這些公司中既有全國(guó)性的地產(chǎn)公司，如天安（中國(guó)），鵬利集團(tuán)（上市公司）、中房集團(tuán)；也有外地頗具實(shí)力的房地產(chǎn)公司，如浙江萊茵達(dá)集團(tuán)、新湖集團(tuán)；也有出手不凡的本地公司，如沈陽(yáng)銀基（上市公司）、新天龍房地產(chǎn)公司等。此外，具有美資背景的克萊斯特也是異軍突起。還有外資公司——韓國(guó)SR。這些新的面孔都有一個(gè)共同的特點(diǎn)：起點(diǎn)高，實(shí)力雄厚。正是由于這些新公司，新產(chǎn)品的加入，令整個(gè)市場(chǎng)錦上添花產(chǎn)品升級(jí)具有更多的選擇其實(shí)，無(wú)論是老公司，還是新面孔，其不凡的表現(xiàn)，都促使整個(gè)沈陽(yáng)的房地產(chǎn)的市場(chǎng)更加繁榮，產(chǎn)品品質(zhì)更高，而購(gòu)房者，則選擇的機(jī)會(huì)更多。2003年沈城樓市最明顯的特點(diǎn)，是產(chǎn)品多元化和產(chǎn)品本身的全面升級(jí)，使得購(gòu)房者有了更多的選擇。歸納起來(lái)2003年產(chǎn)品的主要特點(diǎn)：⑴戶型設(shè)計(jì)更加人性化，更為合理。從高層產(chǎn)品來(lái)看，2003年新露面的克萊斯特國(guó)際花園、地王國(guó)際花園、SR新城等，都充分展現(xiàn)出了高端產(chǎn)品的特征，如克萊斯特國(guó)際花不但避免了高層住宅戶型上的不利因素，還設(shè)計(jì)了獨(dú)特的“L”型外飄窗，SR新城戶型上減少進(jìn)深，加大面寬，采光優(yōu)越。還有河畔新城的四明戶型設(shè)計(jì)等。⑵園區(qū)規(guī)劃投入更大。各大開發(fā)商早已不滿足僅僅在園區(qū)種幾棵樹，或是植兩塊草地，而是園中有景，景中有情，情景交融，將西方園林與中國(guó)園林相結(jié)合，讓業(yè)主隨著置身于大自然的懷抱。如萊茵河畔的景觀規(guī)劃是由風(fēng)格各異的組團(tuán)組成。⑶是中低價(jià)位的產(chǎn)品品質(zhì)不低。如萬(wàn)科四季花城、格林夢(mèng)夏、水榭花都等，都使整個(gè)市場(chǎng)都透出勃勃生機(jī)，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出從未有過(guò)的繁榮和亮麗。⑷小戶型供不應(yīng)求。隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，小戶型在2003年呈現(xiàn)出了主流的形式。2003年的沈陽(yáng)市，為發(fā)展的城建，拆遷工作大幅度展開，多數(shù)為貨幣動(dòng)遷，由于工薪階層的家庭數(shù)量較多，大部分家庭承受不起較大面積的樓房，并且有一部分收入較高的家庭也認(rèn)為過(guò)大面積會(huì)造成浪費(fèi)，由此轉(zhuǎn)向購(gòu)買小戶型。二、2004年沈陽(yáng)房地產(chǎn)走勢(shì)分析㈠沈陽(yáng)市房地產(chǎn)走勢(shì)分析今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)仍將持續(xù)升溫，購(gòu)房已成為消費(fèi)領(lǐng)域的一大話題。對(duì)于今年的房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展將有以下趨勢(shì)：低端啟動(dòng)，房地產(chǎn)已進(jìn)入大眾消費(fèi)市場(chǎng)，小戶型將更加走俏。沈陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)正處于一個(gè)快速發(fā)展期。在這個(gè)快速發(fā)展中有一個(gè)十分可喜的現(xiàn)象已經(jīng)出現(xiàn)，即大眾住房消費(fèi)快速增長(zhǎng)。這主要體現(xiàn)在大眾住房消費(fèi)日漸升溫。如果把消費(fèi)人群的結(jié)構(gòu)畫成一個(gè)金字塔的話，目前沈陽(yáng)的住房消費(fèi)呈現(xiàn)三角形的底部向上推進(jìn)的情形。從購(gòu)房主體來(lái)看，中、低收入人群大批加入購(gòu)房隊(duì)伍，中、低檔住房銷售比例大幅度提高。這是我市房地產(chǎn)市場(chǎng)已步入大眾消費(fèi)階段的顯著標(biāo)志。由于中、低收入的人口在我市以至我國(guó)占據(jù)絕大多數(shù)，大部分人承受不起大戶型所需的價(jià)格，因此小戶型走俏將不言而喻。五大動(dòng)力支持房地產(chǎn)市場(chǎng)今年向好。第一大動(dòng)力：沈陽(yáng)市在三年內(nèi)要徹底消滅棚戶區(qū)，大拆遷將帶來(lái)井噴式市場(chǎng)需求。根據(jù)我市對(duì)動(dòng)遷的安排，今年將拆遷6萬(wàn)戶，加上正常動(dòng)遷，總計(jì)約7萬(wàn)戶左右，后年掃尾還有1—2萬(wàn)戶，加上正常商業(yè)開發(fā)一萬(wàn)戶，將有3萬(wàn)戶。三年之內(nèi)，我市至少有13萬(wàn)戶以上拆遷居民進(jìn)入住房消費(fèi)市場(chǎng)，帶來(lái)的市場(chǎng)需求空間約900—1000萬(wàn)平方米，市場(chǎng)金額在200億元左右。第二大動(dòng)力：投資型買住房漸成時(shí)尚?，F(xiàn)在投資房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行保值、增值的人越來(lái)越多，在新開樓盤中，投資型購(gòu)房的至少占50%以上，這個(gè)比例還在不斷擴(kuò)大。人們選擇這一投資領(lǐng)域是有理由的，一般講，投資房地產(chǎn)穩(wěn)定性是最好的，特點(diǎn)是消費(fèi)的同時(shí)不貶值甚至升值；流動(dòng)性也不錯(cuò)，現(xiàn)在房產(chǎn)可以出售也可以抵押、典當(dāng)；面增值性，在目前百姓理財(cái)性投資品種中購(gòu)置房產(chǎn)是最好的。第三大動(dòng)力：隨著戶籍制度改革，我市出臺(tái)買房落政策，外地人進(jìn)沈陽(yáng)的越來(lái)越多，前年外地人在沈陽(yáng)買房的不到1000戶，去年接近2000戶，今年將達(dá)到3000—4000戶。并且這個(gè)數(shù)字今后每年還會(huì)大幅度增長(zhǎng)。第四大動(dòng)力：1992—1993年買房的人現(xiàn)在住房需要更新?lián)Q代，也就是10多年前的買房主力已開始換房了，這部分人大多要買中高檔房，他們是消費(fèi)市場(chǎng)中最活躍的一個(gè)群體。第五大動(dòng)力：沈陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)尚存很大的政策調(diào)控空間。有一些歷史遺留問(wèn)題，比如1999年以前由于各種原因沒有辦證的，大約有4—5萬(wàn)戶。還有一批屬于房改不徹底的等等，大約也有4—5萬(wàn)戶。加起來(lái)，上述兩項(xiàng)共9萬(wàn)戶左右。這些人的住房由于無(wú)證或手續(xù)不全不能流通，也抑制了他們二次換購(gòu)新房，因此政府將準(zhǔn)備用幾年的時(shí)間把這部分能量釋放出來(lái)。這五大動(dòng)力至少會(huì)使沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)在三年內(nèi)迅速膨脹，供不應(yīng)求，尤其是中低價(jià)位、中小戶型樓盤供不應(yīng)求。即使今后這五大動(dòng)力衰竭了，還會(huì)有兩大動(dòng)力跟上。一是沈陽(yáng)工業(yè)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，必將增強(qiáng)市場(chǎng)購(gòu)買力；二是工業(yè)化帶動(dòng)的城市化，城市化過(guò)程，就是人口、財(cái)富、人才、資本橫向集中的過(guò)程。目前國(guó)內(nèi)專家都有一個(gè)預(yù)測(cè)，今后中國(guó)經(jīng)濟(jì)領(lǐng)跑的應(yīng)該是制造業(yè)、汽車業(yè)。沈陽(yáng)具備這方面的優(yōu)勢(shì)，三年后沈陽(yáng)應(yīng)該有個(gè)大的發(fā)展空間。審時(shí)度勢(shì)，開發(fā)商應(yīng)盯住有效供給。沈陽(yáng)市的房地產(chǎn)市場(chǎng)呈三角形低端啟動(dòng)的態(tài)勢(shì)，這個(gè)消費(fèi)結(jié)構(gòu)的特點(diǎn)是它會(huì)從底部向上一層擠一層，產(chǎn)生聯(lián)動(dòng)效應(yīng)，中低檔房的大量需求會(huì)促進(jìn)高中檔房的需求，排浪式推進(jìn)，形成了個(gè)健康有序的市場(chǎng)。未來(lái)幾年，沈陽(yáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資、消費(fèi)、開工面積、竣工面積、銷售面積，都將會(huì)以20%以上的速度增長(zhǎng)。目前沈陽(yáng)的開發(fā)商多數(shù)沒有看清這種形勢(shì)，因此缺乏戰(zhàn)略眼光。不少開發(fā)商盲目跟風(fēng)，跟大開發(fā)商走，沒有盯住有效供給。而沈陽(yáng)市的有效供給就在于大眾住房這一方面，而大眾住房也就是現(xiàn)在所趨向的小戶型住宅，畢竟工薪階層占絕大多數(shù)。因此，從2003年的小戶型供給不足可看出今年的主流仍是小戶型。㈡沈陽(yáng)市鐵西區(qū)房地產(chǎn)走勢(shì)分析2003年，鐵西新區(qū)迎來(lái)了許多發(fā)展契機(jī)。而2004年的鐵西新區(qū)將進(jìn)一步的發(fā)展，將徹底的舊貌換新顏。自從老工業(yè)區(qū)搬出城區(qū)后，使得鐵西新區(qū)的空氣新鮮了，馬路寬敞了，綠地和樹木也日益增多了，人們的生活環(huán)境也越來(lái)越好了，同時(shí)也增加了住房的需求。土地優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步促進(jìn)開發(fā)。土地市場(chǎng)是房地產(chǎn)市場(chǎng)的龍頭，鐵西新區(qū)對(duì)產(chǎn)業(yè)布局進(jìn)行合理調(diào)整，土地?zé)o論從價(jià)格上、需求上還是存量上都有良好的發(fā)展勢(shì)頭。對(duì)于廣大開發(fā)商來(lái)說(shuō)，鐵西土地蘊(yùn)含著極大的升值潛力，鐵西的老工業(yè)區(qū)改造力度加大、工廠遷移使大面積土地進(jìn)入市場(chǎng)。鐵西區(qū)與和平區(qū)、皇姑區(qū)接壤，有著不容置疑的位置優(yōu)勢(shì)，相對(duì)便宜的地價(jià)使開發(fā)商對(duì)這塊土地充滿熱情。另外，鐵西大規(guī)模改造過(guò)程中，形成了幾大板塊。除了原來(lái)鐵西老區(qū)形成的鐵百商圈、經(jīng)過(guò)十五六年發(fā)展已經(jīng)成熟的滑翔小區(qū)外，霽虹這樣的地方也將有巨大的發(fā)展空間。二級(jí)市場(chǎng)空間巨大。2003年整個(gè)沈陽(yáng)城區(qū)進(jìn)行大規(guī)模改造、大量拆遷棚戶區(qū)，同時(shí)啟動(dòng)了金廊工程，對(duì)拆遷戶進(jìn)行貨幣補(bǔ)償，這就推動(dòng)了原來(lái)大量的潛在消費(fèi)群體進(jìn)入到二級(jí)市場(chǎng)中來(lái)。這無(wú)疑使鐵西新區(qū)在2004年面臨一個(gè)極好的機(jī)遇。鐵西新區(qū)房?jī)r(jià)在沈陽(yáng)市屬于中等偏下，房?jī)r(jià)一般在3000元以下。在這里購(gòu)買一套新商品房，甚至價(jià)格有可能低于其它中心區(qū)的某些二手房，而且沒有改變市中心的居住位置，出行也方便快捷。目前鐵西的開發(fā)商越來(lái)越注重項(xiàng)目規(guī)劃、園區(qū)設(shè)計(jì)和物業(yè)管理。幾年以前，鐵西的房屋開發(fā)只是為了滿足本區(qū)域居民的住房需要，而現(xiàn)在大量外區(qū)的客戶群體涌入鐵西，隨著鐵西新區(qū)改造加快，這種趨勢(shì)應(yīng)該會(huì)越來(lái)越明顯。中小戶型將占主流。就沈陽(yáng)市住宅消費(fèi)群體的收入來(lái)說(shuō)，不容回避原兩點(diǎn)一是收入的總體水平不高；二是發(fā)展不平衡，目前中等收入家庭是房產(chǎn)消費(fèi)主體，60——120平方米的住房（包括二手房）應(yīng)當(dāng)成為住房供應(yīng)體系的主流。這部分消費(fèi)群體對(duì)住房需求很迫切，所以是住房消費(fèi)的主要群體。面對(duì)這樣的情況，住房供應(yīng)以二、三室戶的中小戶型為主，使大多數(shù)家庭通過(guò)購(gòu)新房或換購(gòu)舊房實(shí)現(xiàn)有支付能力的需求，達(dá)到改善和提高居住條件的目的。而且，中等收入家庭騰空的存量住房，可以進(jìn)一步成為低收入者住房的主要選擇。大眾消費(fèi)的啟動(dòng)，將帶來(lái)沈陽(yáng)市的房地產(chǎn)周期高峰。而對(duì)于鐵西新區(qū)來(lái)說(shuō)，目前中小戶型是其整體特征。像淺草綠閣，一期不到一個(gè)的時(shí)間基本銷完，二期銷售兩個(gè)月，銷售率就達(dá)到了90%。對(duì)于目前正在積極改變以往純粹工業(yè)區(qū)形象的鐵西新區(qū)來(lái)說(shuō)，未來(lái)的美好是指日可待的。如果開發(fā)商珍惜這種契機(jī)，敏感地捕捉市場(chǎng)信息，及時(shí)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，挑戰(zhàn)的背后將是無(wú)窮無(wú)盡的機(jī)會(huì)。三、項(xiàng)目周邊地產(chǎn)形式分析1、從大體上看，本項(xiàng)目周邊整體開發(fā)局勢(shì)較好，已呈現(xiàn)出熱銷態(tài)勢(shì)。該項(xiàng)目周邊從北到南，從東到西，凡是這種開發(fā)較好的商品房都會(huì)受到老百姓的青睞，一是區(qū)域位置較好，與和平區(qū)僅一橋之隔；二是由于周邊配套設(shè)施好；三是交通方便，利于出行。2、周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手較多，競(jìng)爭(zhēng)現(xiàn)象嚴(yán)重。已成現(xiàn)房的鑫豐花園，其項(xiàng)目從產(chǎn)品包裝到廣告實(shí)施都很到位，并且面積及戶型齊全。而興龍?jiān)冯m然廣告包裝不及鑫豐，但是從我們調(diào)研工作中可發(fā)現(xiàn)，其消費(fèi)對(duì)象也有一定的針對(duì)性。示范和平家園則多層、小高層、高層俱備，低格相對(duì)來(lái)說(shuō)較低，并且設(shè)計(jì)新穎。至于博潤(rùn)公寓，以酒店式精裝小戶型為主，智能化及終端配套齊全。3、建筑形式以多層為主，小高層或高層為輔。從建筑形式上來(lái)看，項(xiàng)目周邊多數(shù)為多層住宅樓，而小高層及高層相對(duì)較少，從目前看，只有示范和平家園及博潤(rùn)公寓具備小高層和高層。4、產(chǎn)品檔次上分，其周邊的中檔商品房居多，且中等戶型占主流，小戶型偏少。新湖周圍的樓盤，從產(chǎn)品檔次上講，幾乎都屬于中檔商品房，還沒有打破陳規(guī)的較高檔的商品房，因此有待于開發(fā)。樓盤中的絕大多數(shù)戶型面積均屬于中等范圍內(nèi)，沈陽(yáng)市現(xiàn)在所供不應(yīng)求的小戶型甚少。5、大部分周邊區(qū)域都在城市規(guī)劃建設(shè)中。從興工街到霽虹街，從北一馬路到北二馬路，大部分原工業(yè)區(qū)域已有要被開發(fā)的準(zhǔn)備，沈陽(yáng)市政府加大力度開發(fā)鐵西新區(qū)，該板塊已形成熱點(diǎn)，具有極大的升值潛力。四、本項(xiàng)目自身分析㈠自身狀況1、基地位置本項(xiàng)目位于沈陽(yáng)市鐵西區(qū)霽虹生活區(qū)東——霽虹街西——興華街南——北二馬路北——北一馬路目前狀況：新湖北國(guó)之春一期已基本完工。本案圍檔已噴上“北國(guó)之春”的廣告，宣傳工作已具規(guī)模。地塊周圍景觀東側(cè)：已經(jīng)改造完工的興工街；東北處，連接和平和鐵西的交通要沖的公和橋，為亞洲最大的全國(guó)首家雙層車體系的獨(dú)塔斜拉橋，已全面竣工，正式通車使用。西側(cè)：127中新校址正與北國(guó)同期進(jìn)行施工。南側(cè)：有橫貫鐵西、雙向八車道的景觀路——北二路，是北國(guó)之春出行最便捷的交通干道。北側(cè)：為沈城東西快速干道的鐵西區(qū)路段，全長(zhǎng)5.3公里、雙向十車道的北一馬路。配套設(shè)施⑴交通情況210、208、268、201等多條線路的公交車途徑此地：4分鐘可到達(dá)西塔商圈、沈陽(yáng)站；8分鐘可到達(dá)北市商圈；10分鐘可到達(dá)市府政務(wù)圈、太原街商圈；15分鐘可到達(dá)沈陽(yáng)北站、鐵西區(qū)政府、鐵百商圈。⑵生活配套設(shè)施購(gòu)物中心：太原街、西塔、北行等商業(yè)區(qū)，車程都在一刻鐘內(nèi)；學(xué)校：小學(xué)校有光明路第二小學(xué)、興工街第一小學(xué)；中學(xué)有102、127中學(xué)；大專院校有中國(guó)醫(yī)科大學(xué)、沈陽(yáng)工業(yè)大學(xué)；醫(yī)院：虹橋醫(yī)院、中國(guó)醫(yī)大一院、市第五醫(yī)院；休閑娛樂(lè)場(chǎng)所：北國(guó)會(huì)所、博潤(rùn)業(yè)主會(huì)所、假日、洲際酒店；興華公園。㈡優(yōu)勢(shì)分析1、地理位置好，跨越三界（和平區(qū)、鐵西區(qū)、皇姑區(qū)）的生活的區(qū)。2、地塊較方正，有利于樓盤的總體布局與規(guī)劃。3、功能配套設(shè)施相對(duì)完善，與同品質(zhì)的樓盤相比，還有幼兒園、業(yè)主會(huì)所等。4、教育環(huán)境佳，127、102中、光明二小、興工一校等多所學(xué)校環(huán)繞。5、政府在建設(shè)地鐵時(shí)將在其附近加設(shè)一站，更有利于業(yè)主出行。6、開發(fā)商實(shí)力強(qiáng)，新湖房產(chǎn)集團(tuán)已在國(guó)內(nèi)多座城市，如：天津、上海、杭州等地，進(jìn)行了連鎖式的開發(fā)，可謂跨越經(jīng)緯。㈢劣勢(shì)分析1、整個(gè)規(guī)劃區(qū)樓多、廣場(chǎng)少、建筑密度大。2、周邊樓盤與本項(xiàng)目相比屬于同期，但多數(shù)已成現(xiàn)房，較其快一步，如一街之隔的示范和平家園、霽虹街的鑫豐花園等。周邊景觀差，東、西、南三面不是待拆遷的低矮房及部分老住宅、便是工廠。噪音污染嚴(yán)重，由于鐵路過(guò)多、道路擴(kuò)建、周邊建筑施工等原因，使得這一帶噪音比較嚴(yán)重。㈣機(jī)會(huì)點(diǎn)分析1、第一期工程精致的戶型設(shè)計(jì)、有效的廣告宣傳為二期市場(chǎng)的推進(jìn)贏得了良好的口碑和知名度。2、略微遲些的入市，有利于我們更好的分析自身與周邊樓盤的優(yōu)勢(shì)與劣勢(shì)，以開發(fā)出更適合市場(chǎng)的戶型。三區(qū)交匯之地，多家樓盤的競(jìng)相開發(fā)，使得地塊升值潛力無(wú)限。鐵西新區(qū)的道路改造以及新的公交線路的開通，使得交通更加四通八達(dá)。與和平區(qū)交界的地段，鐵西區(qū)目前的價(jià)位，吸引更多的消費(fèi)者。越來(lái)越多的中低收入者成為房產(chǎn)市場(chǎng)消費(fèi)者的主力軍，使得大眾所需的60——80平米的小戶型倍受青睞。從而形成這一需求面的買方市場(chǎng)，有利于開發(fā)商縮短這一類商品房的投資回收期。周邊多數(shù)樓盤小戶型所占比例極低，有利于我們二期開發(fā)和銷售。周邊只有一家小戶型酒店公寓，因此競(jìng)爭(zhēng)小。一期以92——143平米為面積區(qū)間，二期小戶型的開發(fā)彌補(bǔ)了那些想成為北國(guó)之春業(yè)主的小戶型需求者的購(gòu)房欲望。㈤問(wèn)題點(diǎn)分析1、北國(guó)之春的直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，興龍?jiān)?，與周邊其他樓盤相比，有較大比例的小戶型，且除了板式樓外，還擁有點(diǎn)式樓，滿足不同消費(fèi)者的需求。直接競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手在時(shí)間進(jìn)度上，幾乎與我們同期，不利于銷售。3、小面積板式樓在戶型設(shè)計(jì)上難于打破陳規(guī)，形成個(gè)性化的經(jīng)典戶型。4、這一區(qū)域樓盤集中，同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重。五、周邊競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析㈠競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手概況1、鑫豐花園⑴地理位置該項(xiàng)目位于沈陽(yáng)市鐵西區(qū)霽虹街38號(hào)東——霽虹街，緊臨勝利大街西——興工街南——北二馬路北——新建大型購(gòu)物中心⑵基本情況開發(fā)商：沈陽(yáng)豐華房地產(chǎn)開發(fā)公司投資商：遼寧金城聚鑫房發(fā)展有限公司占地面積；30000平方米建筑面積：53000平方米綠化率：30%建筑形式及風(fēng)格：共10棟7層的板式多層樓，屬于現(xiàn)代風(fēng)格外立面顏色及材質(zhì)：土黃色貼磚面積范圍：70——180平方米，共20余種戶型主打面積及戶型：97——130平方米，三室二廳二衛(wèi)、二室二廳一衛(wèi)，共占總量的32.7%⑶戶型配比⑷優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)地理位置優(yōu)越，距離和平區(qū)最繁華的商業(yè)街僅800米左右。購(gòu)物方便，與太原街咫尺相依，與西塔商圈互為相望。周邊配套設(shè)施齊全，名校林立，醫(yī)療設(shè)施健全。戶型種類多，可供客戶的選擇余地比較大。價(jià)格合理，普通大眾容易接受。劣勢(shì)周邊環(huán)境較差，舊住宅居多。周圍交通設(shè)施雖多，但距此項(xiàng)目仍有一段距離。占地面積較大，但綠化率卻偏低。戶型設(shè)計(jì)單一，無(wú)新穎感。戶型雖多，小戶型卻偏少（尤其是80平方米以下的），僅占總量的11.4%。2、示范和平家園⑴地理位置該項(xiàng)目位于沈陽(yáng)市鐵西區(qū)虹橋路18號(hào)東——興工街西——興華街南——北二馬路北——東西快速干道⑵基本情況開發(fā)商：遼寧示范房產(chǎn)開發(fā)有限公司占地面積：112984平方米建筑面積：204150平方米綠化率：38%建筑形式及風(fēng)格：共8棟多層板式樓，3棟小高層板式樓，4棟高層（其中有3棟為點(diǎn)式樓），屬于現(xiàn)代風(fēng)格外立面顏色及材質(zhì)：黃色涂料面積范圍：72——117平方米，共四種戶型主打面積及戶型：96——114平方米的二室二廳一衛(wèi)，占總量的49%133—170平方米的一室二廳一衛(wèi)，占總量的42%⑶戶型配比⑷優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)開發(fā)商實(shí)力雄厚，整體包裝到位。交通便利，出行方便。面積范圍大，以至為客戶提供地選擇余地大。戶型設(shè)計(jì)較新穎。價(jià)位低，適合工薪階層。劣勢(shì)周圍景觀較差，尚待開發(fā)。面積范圍雖大，戶型種類卻較少，15棟樓中，只有4種戶型。大中戶型多，小戶型少，尤其是80平方米以下的小戶型僅占量的2.3%。所有80平方米以下的小戶型均在樓的頂層。3、興龍?jiān)发诺乩砦恢迷擁?xiàng)目位于鐵西區(qū)興工北街89號(hào)東——沈陽(yáng)站西——興工北街南——沈陽(yáng)站西門北——北三路⑵基本情況開發(fā)商：遼寧金戈房地產(chǎn)開發(fā)公司綠化率：20%建筑形式及風(fēng)格：共3棟7層的板式多層樓，屬于現(xiàn)代風(fēng)格外立面顏色及材質(zhì)：黃色貼磚面積范圍：60——124平方米，共3種戶型主打面積及戶型：124平方米的三室二廳一衛(wèi)的為主打戶型，占總量的28%⑶戶型配比⑷優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)地理位置占據(jù)一定的優(yōu)勢(shì)，緊臨沈陽(yáng)站。周邊的生活、教育、醫(yī)療、娛樂(lè)等配套設(shè)施齊全。交通便利，出行方便。中小戶型比重較大，有利于銷售。80平方米以下的小戶型占總量的18%。價(jià)格適中，適合大眾。劣勢(shì)園區(qū)綠化率低。車庫(kù)的位置距離居民樓較遠(yuǎn)，給業(yè)主存車帶來(lái)了不便。戶型的種類偏少，只有3種。售樓處過(guò)于普通、簡(jiǎn)樸，售樓員態(tài)度欠佳。4、博潤(rùn)公寓⑴地理位置該項(xiàng)目位于沈陽(yáng)市鐵西區(qū)北二東路17號(hào)東——興工街西——興華街南——商業(yè)區(qū)、建設(shè)大路北——北二東路⑵基本情況開發(fā)商：遼寧博潤(rùn)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑形式及風(fēng)格：1棟高層點(diǎn)式酒店公寓樓，具有現(xiàn)代星級(jí)酒店管理風(fēng)格外立面顏色及材質(zhì)：銀白、黃色貼磚面積范圍：46——90平方米主打面積及戶型：46——50平方米的一室一廳一衛(wèi)的為主打戶型，共占總量的96%⑶戶型配比⑷優(yōu)劣勢(shì)分析優(yōu)勢(shì)地理位置好，緊臨和平區(qū)的繁華地段。交通方便，興工街的擴(kuò)建使得道路加寬，出行方便。作為精裝房，價(jià)格合理。戶型設(shè)計(jì)體現(xiàn)了動(dòng)靜分離，并且空間視野較好。周邊及業(yè)主會(huì)所內(nèi)的配套齊全。劣勢(shì)由于周圍鐵路多，并且緊臨馬路，因此噪音較大。部分戶型靠北，無(wú)南面，因此采光及通風(fēng)較差。周邊的商業(yè)性企業(yè)少，不利于銷售。㈡競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手售價(jià)對(duì)比鑫豐花園興龍?jiān)凡?rùn)公寓示范和平家園（多層）示范和平家園（小高層）示范和平家園（高層）起價(jià)2850元(1F、7F)2780元（1F、7F）東4800元西4500元南4950元2390元（1F）2500元（1F）2500元（1F）最低價(jià)2850元(1F、7F)2780元（1F、7F）東4800元西4500元南4950元2390元（1F）2500元（1F）2500元（1F）最高價(jià)3250元(3F—5F)3280元（3F—5F）——2590元（7F）3190元（9F、10F）3200元（9F—12F）其它價(jià)3050元（2F、6F）3080元(2F、6F)————————層差200元200元300元100左右50—100元每?jī)蓪?100元50—100元頂層形式平屋頂平屋頂平屋頂平屋頂平屋頂平屋頂一次性折扣9.3折9.7折——9.5折9.5折9.5折貸款折扣9.4折9.8折——9.7折9.7折9.7折六、本項(xiàng)目市場(chǎng)定位新湖北國(guó)之春二期地處三區(qū)交界，特定的地理位置決定了他產(chǎn)品定位須綜合考慮目標(biāo)市場(chǎng)地區(qū)