12號(hào)庫(kù)自營(yíng)建材市場(chǎng)可行性分析

PAGE7頁(yè)共23頁(yè)家之福中心店項(xiàng)目可行性分析深業(yè)泰富經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目組2006年4月目錄項(xiàng)目背景深圳裝飾材料市場(chǎng)簡(jiǎn)析項(xiàng)目分析㈠香江市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況分析㈡項(xiàng)目SWOT分析㈢競(jìng)爭(zhēng)分析經(jīng)營(yíng)方案㈠項(xiàng)目定位㈡經(jīng)營(yíng)思路㈢經(jīng)營(yíng)目標(biāo)=4\*GB4㈣經(jīng)營(yíng)布局=5\*GB4㈤團(tuán)隊(duì)組建=6\*GB4㈥物業(yè)改造效益分析㈠運(yùn)營(yíng)模式分析㈡效益測(cè)算㈢其他影響收益的因素風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案結(jié)論一、項(xiàng)目背景七區(qū)12號(hào)庫(kù)為我司自有物業(yè)，市場(chǎng)租賃經(jīng)營(yíng)面積：6160㎡；現(xiàn)出租與“深圳市南方香江實(shí)業(yè)有限公司”對(duì)外經(jīng)營(yíng)，即“香江辦公家具批發(fā)中心”，合同租賃單價(jià)：101.76元/㎡.月，因其要求租金單價(jià)降至35元/㎡.月，我司不予其續(xù)簽合同，租賃期限延至2006年5月31日正式結(jié)束。為保證我司長(zhǎng)期穩(wěn)定的經(jīng)營(yíng)收益，變被動(dòng)為主動(dòng)深入拓展自營(yíng)之路，打造“家之福”強(qiáng)勢(shì)品牌，我部在前期對(duì)該物業(yè)的市場(chǎng)評(píng)估和分析后，在我司經(jīng)營(yíng)“精品裝飾材料市場(chǎng)”、“櫥衛(wèi)主題專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)”及“燈飾專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)”三個(gè)不同角度進(jìn)行經(jīng)營(yíng)思路分析與定位研究基礎(chǔ)之上，現(xiàn)擬定對(duì)12號(hào)庫(kù)實(shí)施“百貨制”裝飾材料展示交易中心經(jīng)營(yíng)方案，并對(duì)其進(jìn)行深度可行性分析。二、深圳裝飾材料市場(chǎng)簡(jiǎn)析1.深圳裝飾材料行業(yè)中高端發(fā)展態(tài)勢(shì)良好目前我國(guó)家居裝飾材料市場(chǎng)已進(jìn)入增速超過(guò)30%的超高速發(fā)展時(shí)期。05年我國(guó)裝飾材料行業(yè)銷(xiāo)售額達(dá)同比增長(zhǎng)34%，呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)。到2010年，深圳人均GDP將達(dá)到11000美元。業(yè)內(nèi)專(zhuān)家斷言：“隨著深圳居民生活水平的日益提高，高端家居裝飾產(chǎn)品的需求會(huì)越來(lái)越大，而這也將使深圳成為國(guó)內(nèi)外高端家居產(chǎn)品的必爭(zhēng)之地。”百安居在深圳市場(chǎng)的成功也充分說(shuō)明了此點(diǎn)。2.高端房產(chǎn)消費(fèi)相關(guān)的高端裝飾消費(fèi)潛力巨大深圳家居裝飾市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，中低檔家居裝飾市場(chǎng)幾近飽和，而真正的高端家居裝飾用品則存在著巨大的市場(chǎng)空間。深圳房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資歷年不斷增加，但05年房產(chǎn)投資增長(zhǎng)可能出現(xiàn)暫時(shí)停滯狀態(tài)，但其中的中高端房產(chǎn)投資不降反升，專(zhuān)業(yè)人士認(rèn)為：這直接對(duì)中高端裝飾材料市場(chǎng)消費(fèi)形成強(qiáng)力支撐。3.差異化競(jìng)爭(zhēng)成趨勢(shì)今年國(guó)內(nèi)某知名市場(chǎng)調(diào)研公司對(duì)北京、上海、廣州、深圳四地高端家居裝飾零售業(yè)進(jìn)行了定性及定量分析，發(fā)現(xiàn)：高端家居裝飾零售市場(chǎng)前景十分廣闊，但至今沒(méi)有出現(xiàn)全國(guó)規(guī)模的高端家居裝飾企業(yè)；同時(shí)差異化戰(zhàn)略作用日益凸顯，更多的人認(rèn)識(shí)到，商場(chǎng)同質(zhì)化帶動(dòng)的只是高成本低利潤(rùn)的惡性競(jìng)爭(zhēng)。縱觀深圳家居裝飾市場(chǎng)，在經(jīng)營(yíng)模式上幾乎大同小異，差異化并不明顯。同時(shí)市場(chǎng)在發(fā)展，一些新的需求也日漸顯露出來(lái)，比如：為避免同質(zhì)化經(jīng)營(yíng)，在高端家居領(lǐng)域搶得先機(jī)，深圳好百年力打精品品牌，全力將“美庭品位家居”深圳羅湖洪湖一路店打造為國(guó)內(nèi)專(zhuān)營(yíng)全球頂級(jí)家居品牌的超五星級(jí)家居名店，全面展示全球家居行業(yè)最新時(shí)尚潮流、生產(chǎn)工藝、設(shè)計(jì)理念及世界家居文化的展示平臺(tái)。針對(duì)于此，我部在經(jīng)營(yíng)思路上提出構(gòu)建針對(duì)中高端人群的精品裝飾材料市場(chǎng)的基本經(jīng)營(yíng)路線。項(xiàng)目分析（一）香江市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)狀況分析1.香江辦公家具批發(fā)中心概況市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積：6160㎡；（注：計(jì)劃物業(yè)改造后，兩層建筑總面積將達(dá)11160㎡）合同租賃期限：2006年5月31日；合同租賃單價(jià)：101.76元/月.㎡；市場(chǎng)對(duì)外全稱(chēng)：“香江辦公家具批發(fā)中心”；2.香江經(jīng)營(yíng)模式香江辦公家具批發(fā)中心采取了“自有品牌銷(xiāo)售”、“統(tǒng)一對(duì)外推廣”、“多種產(chǎn)品供應(yīng)渠道”的運(yùn)營(yíng)模式，具體來(lái)說(shuō)就是以華南地區(qū)知名的“香江.金海馬”家居裝飾品牌店的整體形象進(jìn)行產(chǎn)品銷(xiāo)售及品牌推廣，配合單店促銷(xiāo)推廣活動(dòng)來(lái)支撐該店經(jīng)營(yíng)運(yùn)作，其產(chǎn)品來(lái)源渠道多為深圳、東莞的周邊家具廠商，采用委托定單生產(chǎn)、貼牌上店銷(xiāo)售方式提供貨源；還有部分家具來(lái)自香江下屬的直接生產(chǎn)和加工部門(mén)。招商政策：香江辦公家具批發(fā)中心采取自有品牌經(jīng)營(yíng)，無(wú)對(duì)外招商操作模式。經(jīng)營(yíng)范圍：以辦公家具銷(xiāo)售為主，在北面小部分區(qū)域兼營(yíng)各類(lèi)保險(xiǎn)柜，南面小部分區(qū)域兼營(yíng)休閑桌椅等；具有一定相關(guān)消費(fèi)性。營(yíng)業(yè)時(shí)間：9：00—22：00配套設(shè)施：無(wú)中央空調(diào)；我司提供消防供水接入，香江自行負(fù)責(zé)內(nèi)部消防系統(tǒng)構(gòu)建和維護(hù)。（二）項(xiàng)目SWOT分析1.項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)：◆相對(duì)區(qū)位優(yōu)勢(shì)：12號(hào)庫(kù)位于寶安北路正路北段與梨園路交匯處，交通比較便利，停車(chē)位較為充足（統(tǒng)計(jì)約50個(gè)停車(chē)位以上）；但目前該路段商氣略顯不足，需有效引導(dǎo)◆經(jīng)營(yíng)規(guī)模優(yōu)勢(shì)：該市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積總計(jì)（11160㎡，1F：6160㎡，2F：5000㎡）在筍崗七區(qū)中其整體經(jīng)營(yíng)面積較大，具備一定的專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)面積優(yōu)勢(shì)；◆自有物業(yè)改造及成本優(yōu)勢(shì)：自有物業(yè)，產(chǎn)權(quán)清晰，物業(yè)工程改造規(guī)模大，規(guī)劃完善；且在物業(yè)租金運(yùn)營(yíng)成本上相對(duì)于區(qū)內(nèi)其他競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手擁有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)；◆資金優(yōu)勢(shì)：集團(tuán)重點(diǎn)項(xiàng)目，資金支持充足。2.項(xiàng)目劣勢(shì)◆臨建問(wèn)題：由于該物業(yè)屬于市政府規(guī)劃中的臨時(shí)建筑，雖然在短期內(nèi)不會(huì)被拆遷，但從長(zhǎng)期投資角度來(lái)看還是具有一定風(fēng)險(xiǎn)的，并且風(fēng)險(xiǎn)可控性難以把握；這也直接影響了我司自營(yíng)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)定位與改造投資方案的選擇；◆品牌的差異化推廣難度：12號(hào)庫(kù)原則上延續(xù)家之福品牌，作為中心店，在品牌形象推廣方面將面臨與家之福一店低端推廣的營(yíng)銷(xiāo)矛盾，將在市場(chǎng)推廣操作上造成一定難度；◆中高端市場(chǎng)運(yùn)作劣勢(shì)：在家之福一店剛走入正軌同時(shí)拓展新的經(jīng)營(yíng)層次，對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)管理經(jīng)驗(yàn)與行業(yè)資源的利用都是巨大的考驗(yàn)。3.環(huán)境機(jī)遇◆宏觀行業(yè)發(fā)展趨勢(shì)優(yōu)：近十年來(lái)，中國(guó)裝飾材料產(chǎn)業(yè)是高速發(fā)展的十年，年增長(zhǎng)速度在20%以上，且中高端市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)更被業(yè)內(nèi)人士看好。◆中高端住宅投資比率高：據(jù)2004年深圳市建筑投資構(gòu)成比例分析看，住宅投資比例最大，占到58%，為中高端裝飾零售業(yè)帶來(lái)強(qiáng)力消費(fèi)支撐。◆成熟的家居建材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)消費(fèi)環(huán)境：本區(qū)域內(nèi)深圳家居建材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)消費(fèi)品牌的已基本構(gòu)建完成，帶來(lái)商圈消費(fèi)聚集效應(yīng)；◆筍崗商業(yè)環(huán)境不斷完善：比如寶崗路貫通、交通環(huán)境的改善、筍崗市政公園的建成、未來(lái)深廣四線客運(yùn)站的建設(shè)等；4.環(huán)境挑戰(zhàn)◆筍崗裝飾建材市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈：表現(xiàn)為高中低各層次立體化競(jìng)爭(zhēng)格局的出現(xiàn)，百安居、樂(lè)安居市場(chǎng)就對(duì)我項(xiàng)目形成直接競(jìng)爭(zhēng)，市場(chǎng)重新定位難度較大；㈢競(jìng)爭(zhēng)分析1.宏觀競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)依據(jù)國(guó)內(nèi)知名市場(chǎng)調(diào)研公司定量分析發(fā)現(xiàn)：1.中高端裝飾業(yè)市場(chǎng)前景廣闊，且市場(chǎng)細(xì)分加速；2.中高端裝飾市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)層次較低，品牌傳播效果不佳；3.差異化戰(zhàn)略的作用日益凸顯。越來(lái)越多的人認(rèn)識(shí)到，市場(chǎng)同質(zhì)化帶動(dòng)的只是高成本低利潤(rùn)的惡性競(jìng)爭(zhēng)?？v觀深圳裝飾材料市場(chǎng)，大多為攤位制和場(chǎng)內(nèi)超市制形式，主要提供產(chǎn)品銷(xiāo)售，經(jīng)營(yíng)模式上差異化不明顯。同時(shí)裝飾材料市場(chǎng)新的需求也正促發(fā)新的供給模式生成，但相應(yīng)新的消費(fèi)支撐乏力，導(dǎo)致定位不準(zhǔn)的項(xiàng)目難以單憑概念取勝，比如：田貝四路的金麗國(guó)際精品家居的隆重登場(chǎng)與目前場(chǎng)內(nèi)冷清消費(fèi)狀態(tài)。2.微觀競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)沿寶安北路匯集了百安居、樂(lè)安居、家樂(lè)居、香江等7大家居家具建材專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)；這幾大專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)均為深圳市的連鎖店的數(shù)量最多，品牌力最強(qiáng)、知名度也最高；其中百安居、樂(lè)安居、家樂(lè)居對(duì)未來(lái)“家之福中心店”經(jīng)營(yíng)裝飾建材的競(jìng)爭(zhēng)威脅較大；目前“家之福一店”雖還有一定生存空間，但從趨勢(shì)上看“家之?！逼放票仨氃谔嵘星蟀l(fā)展；百安居百安居家樂(lè)居國(guó)安居磚家家之福一店高低家之福中心店樂(lè)安居世紀(jì)中心鑒于此，在我司項(xiàng)目區(qū)位優(yōu)勢(shì)更明顯的前提下，我部在經(jīng)營(yíng)思路上大膽提出：構(gòu)建以“家之福中心店”為旗艦的深圳裝飾材料主題專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)集群，以不同層次的優(yōu)質(zhì)裝飾材料市場(chǎng)為載體，通過(guò)專(zhuān)業(yè)化服務(wù)體系，為高中低端全目標(biāo)人群提供立體的“裝飾材料問(wèn)題解決方案”，在更高層次實(shí)施高效差異化的市場(chǎng)集群（筍崗物流園七區(qū)）經(jīng)營(yíng)路線；而12號(hào)庫(kù)（未來(lái)的家之福中心店）便是其中的主力牌。四、經(jīng)營(yíng)方案㈠項(xiàng)目定位在考慮到目前的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)、物業(yè)狀況以及我司經(jīng)營(yíng)實(shí)力支撐度等綜合因素后，我部建議將12號(hào)庫(kù)打造為全新的“家之福裝飾材料中心店”，定位為——深圳中高檔裝飾材料市場(chǎng)，以質(zhì)量和系統(tǒng)服務(wù)力圖在“家之?！敝髌放葡聵?gòu)建新的經(jīng)營(yíng)層次，拓展新的營(yíng)銷(xiāo)思路。㈡經(jīng)營(yíng)思路1.百貨制經(jīng)營(yíng)該項(xiàng)目采用百貨制經(jīng)營(yíng)模式，引進(jìn)百貨制經(jīng)營(yíng)模式大幅提升市場(chǎng)服務(wù)層次，并對(duì)場(chǎng)內(nèi)商家進(jìn)行統(tǒng)一收銀（保底營(yíng)業(yè)額的設(shè)立；財(cái)務(wù)日結(jié)、周結(jié)制的逐步實(shí)施）、統(tǒng)一店面管理（與家之福一店店面管理有機(jī)結(jié)合，同時(shí)體現(xiàn)出經(jīng)營(yíng)目標(biāo)層次的差異），統(tǒng)一店員形象（強(qiáng)化店員選聘、管理與培訓(xùn)體系并建立適當(dāng)?shù)莫?jiǎng)懲機(jī)制），便于提升“家之福裝飾材料中心店”品牌形象，確立該項(xiàng)目的中高端定位。2.規(guī)范化管理，專(zhuān)業(yè)化服務(wù)打造裝飾材料精品專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)目的是避開(kāi)純裝飾材料產(chǎn)品性同質(zhì)競(jìng)爭(zhēng)，借鑒百安居成功的裝飾材料組合經(jīng)營(yíng)模式，創(chuàng)立更加獨(dú)到實(shí)用的服務(wù)舉措，憑借項(xiàng)目地理優(yōu)勢(shì)，全力構(gòu)建深圳首個(gè)“家裝裝飾材料解決方案”全程服務(wù)體系，包括：產(chǎn)品質(zhì)量保障體系（資質(zhì)審驗(yàn)準(zhǔn)入制度、質(zhì)量保證基金設(shè)立）；客戶全程服務(wù)體系（咨詢、導(dǎo)購(gòu)、投訴、保修、信息反饋等）；家裝裝飾材料解決方案服務(wù)體系（裝飾材料專(zhuān)業(yè)技術(shù)人員、家居設(shè)計(jì)師、市場(chǎng)誠(chéng)信消費(fèi)管理員的陪同與建議等）；3.發(fā)展方向：在該“家之福中心店”單店成功經(jīng)營(yíng)基礎(chǔ)之上，未來(lái)可以嘗試啟動(dòng)更高層次的“品牌連鎖化與復(fù)制開(kāi)拓經(jīng)營(yíng)計(jì)劃”。我司將以“家之福裝飾材料中心”為基礎(chǔ)市場(chǎng)推廣品牌，以羅湖區(qū)為開(kāi)拓輻射中心點(diǎn)，向整個(gè)深圳乃至珠三角地區(qū)進(jìn)行品牌連鎖化拓展經(jīng)營(yíng)，由羅湖向福田，向南山，再向?qū)毎昌垗彽葏^(qū)域，分級(jí)分區(qū)進(jìn)行品牌復(fù)制連鎖開(kāi)店，并拓展其他的主題店，力爭(zhēng)做專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的強(qiáng)者，并為集團(tuán)帶來(lái)經(jīng)營(yíng)戰(zhàn)略上的新轉(zhuǎn)變和高增長(zhǎng)利潤(rùn)點(diǎn)。4.招商模式：招商思路——跳出以追求年度短期經(jīng)營(yíng)效益的招商思路；轉(zhuǎn)而以培育市場(chǎng)品牌的長(zhǎng)期戰(zhàn)略為優(yōu)！跳出12號(hào)庫(kù)單店推廣的招商思路；應(yīng)站在更高的層面，以七區(qū)區(qū)域市場(chǎng)集群品牌營(yíng)銷(xiāo)推廣為優(yōu)！招商途徑——①通過(guò)強(qiáng)勢(shì)媒體對(duì)外公開(kāi)招商；（招商方案另行制訂）②在“家之福一店”中適當(dāng)挑選和引導(dǎo)部分優(yōu)質(zhì)客戶到“家之福中心店”；③利用“世紀(jì)中心”搬拆遷時(shí)機(jī)吸引優(yōu)質(zhì)客戶進(jìn)駐我市場(chǎng)；④其他途徑和渠道。招商策略——預(yù)計(jì)需要較長(zhǎng)的招商免租期和經(jīng)營(yíng)初期適當(dāng)?shù)淖饨鹫劭蹃?lái)吸引優(yōu)質(zhì)商戶進(jìn)駐；對(duì)場(chǎng)內(nèi)不同區(qū)域采取分級(jí)租金單價(jià)收取方式，最大限度促發(fā)商戶經(jīng)營(yíng)積極性；從4月底即啟動(dòng)招商推廣工作，持續(xù)至開(kāi)業(yè)初期。㈢經(jīng)營(yíng)目標(biāo)A.培育家之福新品牌：培育和提升集團(tuán)“家之福”裝飾材料專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)品牌，繼續(xù)打造更高層次的品牌形象；B.拓展經(jīng)營(yíng)空間：，拓展新的經(jīng)營(yíng)空間，儲(chǔ)備行業(yè)資源，為將來(lái)連鎖復(fù)制化經(jīng)營(yíng)奠定基礎(chǔ)；C.培養(yǎng)經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)：依托新項(xiàng)目組建和培養(yǎng)更加成熟的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)，為集團(tuán)長(zhǎng)期、加速發(fā)展提供原動(dòng)力；D.財(cái)務(wù)增收：以滿租計(jì)算實(shí)現(xiàn)年利潤(rùn)1094.80萬(wàn)，比目前純包租經(jīng)營(yíng)方式年增收約400.58萬(wàn)元；以90%出租率計(jì)算，實(shí)現(xiàn)年利潤(rùn)949萬(wàn)，增收約255萬(wàn)元；（詳見(jiàn)后“效益分析”）。=4\*GB4㈣經(jīng)營(yíng)布局通過(guò)對(duì)家之福一店以及世紀(jì)中心經(jīng)營(yíng)品類(lèi)統(tǒng)計(jì)可以得出：（1）市場(chǎng)中“燈飾照明類(lèi)”和“門(mén)業(yè)”商戶的租賃面積各占市場(chǎng)總面積的約15％至20％，同居前列；（2）略次之是櫥具、衛(wèi)浴、地板、五金類(lèi)；（3）再次是窗簾布藝；（4）最后是天花、墻紙地毯、家具、玻璃制品以及“其他”各類(lèi)。結(jié)合項(xiàng)目本身建筑特點(diǎn)以及經(jīng)營(yíng)模式，我們建議以“櫥衛(wèi)裝飾”、“燈飾照明”、“門(mén)業(yè)五金”、“墻地板磚”、“窗簾布藝”及其他等六大經(jīng)營(yíng)品類(lèi)為主。（具體經(jīng)營(yíng)布局需進(jìn)一步調(diào)研分析加以確定）（12號(hào)庫(kù)經(jīng)營(yíng)及平面布局見(jiàn)后附圖）=5\*GB4㈤團(tuán)隊(duì)組建優(yōu)秀人才組成的未來(lái)家之福中心店經(jīng)營(yíng)管理團(tuán)隊(duì)在本品牌構(gòu)建系統(tǒng)中具有決定性的重要作用！該經(jīng)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的組建采取由集團(tuán)公司、現(xiàn)家之福一店抽調(diào)適當(dāng)人員和社會(huì)公開(kāi)招聘相結(jié)合方式進(jìn)行；其中正式編制員工20名，臨時(shí)編制員工16名。店長(zhǎng)（1人）助理店長(zhǎng)店長(zhǎng)（1人）助理店長(zhǎng)（2人）客戶服務(wù)中心（3人）市場(chǎng)管理部（5人）行政后勤部（文員1人）（人事專(zhuān)員1人）（保安、水電）財(cái)務(wù)部（7人）（收銀4人；出納、會(huì)計(jì)、審核各1人）環(huán)境清潔外包助理店長(zhǎng)一（1人：負(fù)責(zé)市場(chǎng)招商、客服市場(chǎng)管理工作）；客服專(zhuān)員（3人：執(zhí)行市場(chǎng)客服管理工作）；市場(chǎng)管理員（5人：執(zhí)行市場(chǎng)招商管理、家裝技術(shù)服務(wù)工作）；助理店長(zhǎng)二（1人：負(fù)責(zé)市場(chǎng)后勤及財(cái)務(wù)管理工作）；財(cái)務(wù)部（7人：由集團(tuán)財(cái)務(wù)部進(jìn)行指導(dǎo)和對(duì)接）；辦公室文員（1人：負(fù)責(zé)日常公文、函件等行政工作）；人事專(zhuān)員（1人：負(fù)責(zé)對(duì)場(chǎng)內(nèi)營(yíng)業(yè)員進(jìn)行專(zhuān)業(yè)培訓(xùn)與統(tǒng)一管理）；保安（14人）、水電工（2人）。=6\*GB4㈥物業(yè)改造由于將“整體改造、品牌優(yōu)先”作為我司12號(hào)庫(kù)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的優(yōu)先經(jīng)營(yíng)思路方案，因此對(duì)該物業(yè)的重新改造、包裝、維護(hù)的工程施工量較大，以下為主要改造工程項(xiàng)目（預(yù)算部提供）：序號(hào)項(xiàng)目名稱(chēng)1地面拆除及土方工程2加層工程及外墻工程3屋面隔熱工程4地面通道貼防滑磚、中庭大廳裝飾、衛(wèi)生間改造工程5一層輕鋼龍骨石膏板吊頂工程6水電安裝7消防改造8室外停車(chē)場(chǎng)配套9中央空調(diào)工程10屋面補(bǔ)漏工程11屋面廣告架工程12設(shè)計(jì)費(fèi)13合計(jì)工程總價(jià)901萬(wàn)元項(xiàng)目組結(jié)合市場(chǎng)因素對(duì)物業(yè)改造建議如下：市場(chǎng)外立面的重新裝修與設(shè)計(jì)包裝；門(mén)的設(shè)置：正門(mén)1大2小、側(cè)門(mén)各2個(gè)、后門(mén)1大2小。場(chǎng)內(nèi)東西向通道共6條，每倉(cāng)2條；南北向通道共2條；場(chǎng)內(nèi)走廊通道寬度應(yīng)為1.8m。第二層加建應(yīng)在中倉(cāng)東部三分之一處形成空置中庭格局（詳見(jiàn)平面布局圖），雖然犧牲了近700㎡的有效租賃面積（可增大公攤率加以解決），但能大大緩解因強(qiáng)行加建而帶來(lái)的經(jīng)營(yíng)環(huán)境壓抑感，提升場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)檔次。12號(hào)庫(kù)中倉(cāng)中后部增設(shè)手扶電梯上下各一部。西站臺(tái)也應(yīng)打平與第二層加建一道做成市場(chǎng)倉(cāng)庫(kù)用地。（注意防火設(shè)計(jì)）西北角的廁所需要整改，并考慮做上下兩層廁所。西南角辦公室搬至二樓，并需要擴(kuò)大，以滿足專(zhuān)業(yè)化市場(chǎng)辦公需要。場(chǎng)內(nèi)除承重柱外內(nèi)外墻體全部拆除，真正做到敞開(kāi)式經(jīng)營(yíng)布局。廣播音響系統(tǒng)的設(shè)立。層高最低要求：1F凈高不低于4m；2F凈高不低于3m。五、效益分析㈠運(yùn)營(yíng)模式分析1.攤位租賃運(yùn)營(yíng)分析攤位租賃運(yùn)營(yíng)模式是目前“家之福一店”等實(shí)際施行的經(jīng)營(yíng)模式，該模式經(jīng)歷了時(shí)代的考驗(yàn)，“世紀(jì)中心”、“樂(lè)安居”等市場(chǎng)對(duì)其進(jìn)行了改良，但仍未能改變經(jīng)營(yíng)者與管理者分離狀態(tài)，利益劃分不清，經(jīng)營(yíng)原動(dòng)力不足，不能代表裝飾材料專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的發(fā)展趨勢(shì)。鑒于集團(tuán)品牌戰(zhàn)略的實(shí)施以及本項(xiàng)目較高的目標(biāo)定位，項(xiàng)目組不建議實(shí)施該運(yùn)營(yíng)模式。2.超市運(yùn)營(yíng)分析超市運(yùn)營(yíng)模式雖然是國(guó)內(nèi)目前裝飾材料市場(chǎng)運(yùn)營(yíng)的一種主要模式，但仍有時(shí)空局限性；國(guó)外裝飾建材超市面對(duì)的是已裝修成品房銷(xiāo)售，即以采取DIY（自己動(dòng)手）裝修為前提，這與國(guó)內(nèi)毛坯房銷(xiāo)售完全不同，相應(yīng)地采取的營(yíng)銷(xiāo)策略和服務(wù)模式也大不相同。綜而述之，單純超市運(yùn)營(yíng)模式在中國(guó)消費(fèi)環(huán)境下，目前本身存在先天缺陷，即便是百安居這樣的國(guó)際巨頭在經(jīng)歷多次挫折后也在中國(guó)采取了極其復(fù)雜的混合操作模式，鑒于本項(xiàng)目實(shí)際情況和集團(tuán)行業(yè)資源匱乏的前提，項(xiàng)目組不建議實(shí)施該運(yùn)營(yíng)模式。3.百貨運(yùn)營(yíng)分析方案一：百貨運(yùn)營(yíng)模式強(qiáng)調(diào)更高的營(yíng)銷(xiāo)層次與全程服務(wù)理念及內(nèi)容。（具體市場(chǎng)推廣策略與管理服務(wù)制度需進(jìn)一步調(diào)研與構(gòu)建）②為積極穩(wěn)妥推行百貨運(yùn)營(yíng)模式，項(xiàng)目組建議先按“兩部制”方式計(jì)費(fèi)，即：第一部份按經(jīng)營(yíng)面積固定比率計(jì)費(fèi)；第二部份按收入提點(diǎn)計(jì)費(fèi)（具體提點(diǎn)比率需進(jìn)一步調(diào)研與確定），將市場(chǎng)與商戶緊密結(jié)合（其中第一部份收費(fèi)約占總收費(fèi)的2/3，第二部分約占1/3）。方案二：①采取統(tǒng)一收銀模式進(jìn)行百貨制管理，以保底的市場(chǎng)租金、管理費(fèi)以及營(yíng)業(yè)員保底工資三項(xiàng)總金額為限，在商戶營(yíng)業(yè)額中通過(guò)統(tǒng)一收銀方式首先扣除該項(xiàng)“保底營(yíng)業(yè)額”，確保項(xiàng)目收益。不足部分則由市場(chǎng)方向商戶直接催收，連續(xù)2個(gè)月的被催收商戶則由市場(chǎng)方進(jìn)行經(jīng)營(yíng)警告，視情況對(duì)商戶進(jìn)行優(yōu)勝劣汰，以保證我項(xiàng)目的市場(chǎng)運(yùn)作整體質(zhì)量。超出限額的部分市場(chǎng)不做任何提點(diǎn)操作，以2天或3天為一結(jié)算期（待品牌構(gòu)建成熟后逐步采取周結(jié)或月結(jié)制），及時(shí)向商戶進(jìn)行反款，以保證商戶正當(dāng)經(jīng)營(yíng)權(quán)益，共謀發(fā)展。=2\*GB3②統(tǒng)一場(chǎng)內(nèi)經(jīng)營(yíng)管理：建立和完善統(tǒng)一的結(jié)算財(cái)務(wù)系統(tǒng)、構(gòu)建全場(chǎng)統(tǒng)一收銀模式，及時(shí)快速地與商戶進(jìn)行結(jié)款事務(wù)，以增強(qiáng)行業(yè)認(rèn)同感，增強(qiáng)商戶忠誠(chéng)度。（需財(cái)務(wù)部門(mén)加以研究和細(xì)致實(shí)施）同時(shí)統(tǒng)一場(chǎng)內(nèi)營(yíng)業(yè)人員的選聘、培訓(xùn)以及銷(xiāo)售、服裝、禮儀等管理環(huán)節(jié)：以商戶為主，市場(chǎng)方為輔共同選聘營(yíng)業(yè)人員；商戶對(duì)其進(jìn)行業(yè)務(wù)培訓(xùn)和日常管理，但所有營(yíng)業(yè)員必須接受市場(chǎng)方統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化的指導(dǎo)與監(jiān)督。在中心店成功招商運(yùn)作后，通過(guò)經(jīng)營(yíng)積累在逐步構(gòu)建起品牌效應(yīng)后，市場(chǎng)將逐步實(shí)施周結(jié)、月結(jié)制財(cái)務(wù)運(yùn)作模式，以掌握更多行業(yè)經(jīng)營(yíng)資源及現(xiàn)金流。未來(lái)發(fā)展目標(biāo)：自營(yíng)自有品牌產(chǎn)品+代理產(chǎn)品+租賃的綜合型經(jīng)營(yíng)模式。綜上所述，百貨運(yùn)營(yíng)優(yōu)勢(shì)突顯，且符合集團(tuán)品牌戰(zhàn)略部署，項(xiàng)目組建議：家之福中心店實(shí)施百貨運(yùn)營(yíng)模式，具體方案選擇待定。㈡效益測(cè)算（百貨運(yùn)營(yíng)模式）1.市場(chǎng)收入測(cè)算年總收入（租金含管理費(fèi)）為：（以90%預(yù)測(cè)出租率為計(jì)算基礎(chǔ)）1F:155元/㎡·月×6160㎡×12月=1145.76萬(wàn)元2F:85元/㎡·月×5000㎡×12月=510.00萬(wàn)元年度收入合計(jì)：1655.75萬(wàn)元×90%=1490.17萬(wàn)元2.市場(chǎng)成本測(cè)算租賃管理費(fèi)：（收入×2%×50%）12萬(wàn)元臨時(shí)地租費(fèi)：5萬(wàn)元年?duì)I業(yè)稅（5.2%的市場(chǎng)營(yíng)業(yè)稅費(fèi)）：64.95萬(wàn)元新市場(chǎng)開(kāi)辦費(fèi)：5萬(wàn)元裝修攤銷(xiāo)（4年）：225萬(wàn)元（首次裝修預(yù)計(jì)投入900萬(wàn)元，包括中央空調(diào)安裝及土建等）管理費(fèi)用：10萬(wàn)元廣告費(fèi)用：100萬(wàn)元建筑維護(hù)費(fèi)用：2萬(wàn)元電費(fèi)：10萬(wàn)元清潔外包：12萬(wàn)元人工費(fèi)用：110萬(wàn)元辦公費(fèi)用：5萬(wàn)元年度成本合計(jì)約：560.95萬(wàn)元3.市場(chǎng)效益測(cè)算年利潤(rùn)合計(jì)約為：1490.17—560.95=929.22萬(wàn)元4.收益對(duì)比測(cè)算目前純租賃模式年收益為：101.76元/㎡·月×6160㎡×12月=752.21萬(wàn)元目前純租賃模式年利潤(rùn)應(yīng)為：752.21－（752.21×0.0505）－15－5=694.22萬(wàn)元（“年租金收益”－“年?duì)I業(yè)稅費(fèi)”－“年租賃管理費(fèi)”－“臨時(shí)地租費(fèi)”）比較可以得出：我司經(jīng)營(yíng)該項(xiàng)目每年度可以比目前純租賃方式增收利潤(rùn)約為：929.22－694.22=235.00萬(wàn)元但因?qū)嶋H情況中香江要求降至35元/㎡·月租賃單價(jià)，我司不予其續(xù)租，12號(hào)庫(kù)則直接面臨空置風(fēng)險(xiǎn)，故以上直接進(jìn)行的短期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)對(duì)比測(cè)算，并不能很好地反映項(xiàng)目投資的真實(shí)效益。5.止虧點(diǎn)測(cè)算假設(shè)運(yùn)營(yíng)成本無(wú)變化，在財(cái)務(wù)分析上要達(dá)到止虧點(diǎn)：則年度收入應(yīng)與年度成本持平，即為560.95萬(wàn)元，則止虧點(diǎn)市場(chǎng)出租率至少應(yīng)達(dá)到：33%。6.平衡點(diǎn)測(cè)算假設(shè)運(yùn)營(yíng)成本無(wú)變化，為達(dá)到香江包租模式的基本收益，則年度收入合計(jì)至少需達(dá)到：694.22萬(wàn)元+560.95萬(wàn)元=1255.17萬(wàn)元?jiǎng)t平衡點(diǎn)市場(chǎng)出租率至少應(yīng)達(dá)到：75%。7.滿租率測(cè)算以100%滿租率為計(jì)算基礎(chǔ)，年總收入（租金含管理費(fèi)）為：年度收入合計(jì)：1655.75萬(wàn)元年度成本合計(jì)：560.95萬(wàn)元滿租年度利潤(rùn)：1094.80萬(wàn)元滿租增收利潤(rùn)：1094.80－694.22=400.58萬(wàn)元㈢其他影響收益的因素1.按照深圳市行業(yè)慣例，以及市場(chǎng)集群品牌效應(yīng)提升后，市場(chǎng)租金可每年遞增，因此未來(lái)有較大增收空間；2.我司可以通過(guò)市場(chǎng)戶外廣告資源代理發(fā)布每年至少增加20萬(wàn)的廣告收益，則年度總利潤(rùn)在949萬(wàn)左右，比包租形式增收約255萬(wàn)元/年。3.我司可以通過(guò)相應(yīng)停車(chē)場(chǎng)管理獲取部分停車(chē)位收益。六、風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)案（一）風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估——1.由于市場(chǎng)采取先進(jìn)的百貨運(yùn)營(yíng)模式，從長(zhǎng)期品牌形象樹(shù)立與連鎖化復(fù)制經(jīng)營(yíng)角度來(lái)講起著關(guān)鍵的作用，但其固定計(jì)費(fèi)與提點(diǎn)計(jì)費(fèi)的捆綁式經(jīng)營(yíng)理念對(duì)不同層次的經(jīng)銷(xiāo)商、代理商可能會(huì)產(chǎn)生心理上的懷疑與抗拒，因此會(huì)帶來(lái)短期較大的招商風(fēng)險(xiǎn)。2.該項(xiàng)目?jī)r(jià)格調(diào)整空間目前不大，租金競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)不明顯，