南京街口地產(chǎn)商業(yè)報告

承蒙貴司信任，給予我司為

“廣廈鄧府巷項目”提供服務(wù)的機會?；谖宜緦椖康睦斫夂蛯δ暇┓康禺a(chǎn)市場的分析，結(jié)合我司多年市場調(diào)研之經(jīng)驗、操作營銷樓盤之優(yōu)勢，現(xiàn)提交本項目市調(diào)分析報告。

“廣廈鄧府巷項目”市調(diào)報告，經(jīng)過我司8位同事及相關(guān)單位的共同努力，歷經(jīng)15天，從市場調(diào)研、客戶走訪、到項目分析，現(xiàn)已立卷。在此非常感謝貴司領(lǐng)導(dǎo)及相關(guān)人員對我司的工作提供的大力支持。

由于時間關(guān)系和專業(yè)水平的限制，本報告未能顧及所有因素，僅對目前南京房地產(chǎn)市場、競爭樓盤分析、南京商業(yè)情況、客戶走訪、項目地塊、周邊環(huán)境等提供初步意見，還請貴司多提寶貴意見。

本著對發(fā)展商高度負責(zé)的態(tài)度，在調(diào)研報告敘述中略有用詞尖銳之處，還望理解。我們深信，憑借貴司雄厚實力和過人的投資膽識，加之卓越的智慧群體和嫻熟的市場經(jīng)驗，“廣廈鄧府巷項目”貴司一定會成功占領(lǐng)南京房地產(chǎn)市場而且在開發(fā)經(jīng)營上取得最佳的經(jīng)濟效益和社會效益。順頌商祺！

前

言本次對南京市房地產(chǎn)市場進行的實態(tài)調(diào)研，主要從南京房地產(chǎn)宏觀環(huán)境、區(qū)域市場狀況及競爭市場入手，同時重點了解南京高檔住宅、小戶型公寓、寫字樓、商業(yè)等房地產(chǎn)項目發(fā)展?fàn)顩r和趨勢，并進行了實地考察。一、調(diào)研目的

全面深入調(diào)研，以獲知項目地塊的環(huán)境特征，即自然環(huán)境、人文環(huán)境、交通環(huán)境、商業(yè)環(huán)境政策要求及綜合市場環(huán)境，并以此為基礎(chǔ)，結(jié)合南京樓市整體操作水平、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r及其對樓市的影響，研判并進一步明確項目開發(fā)規(guī)劃的前提條件，從而為本項目進行準(zhǔn)確市場定位提供強有力的市場支持。二、調(diào)研時間

2004年6月8日～6月25日三、調(diào)研人員

瑞爾特房地產(chǎn)顧問機構(gòu)江蘇分公司。

四、信息來源

主要來自于南京市建委、南京市房地產(chǎn)管理局、南京國土資源局、南京市規(guī)劃局、南京管轄縣城的相關(guān)行政部門等政府部門；南京市房地產(chǎn)開發(fā)公司、南京房地產(chǎn)評估事務(wù)所等專業(yè)公司；揚子晚報、南京日報、現(xiàn)代晚報、南京房地產(chǎn)相關(guān)網(wǎng)站、南京市年鑒等媒體，以及區(qū)域市場多個競爭樓盤。五、調(diào)研區(qū)域

南京市區(qū)，重點了解新街口片區(qū)。六、調(diào)研對象

同類可比性住宅樓房、商城及臨街店鋪、政府部門、房地產(chǎn)開發(fā)商、房地產(chǎn)銷售人員，并重點訪談了對本項目有潛在需求的客戶。七、調(diào)研內(nèi)容

1、南京房地產(chǎn)市場、商業(yè)發(fā)展?fàn)顩r和趨勢

2、區(qū)域市場狀況及競爭市場

3、項目消費者市場調(diào)查

4、項目地塊狀況八、樣本容量

重點競爭樓盤與潛在競爭樓盤20余個、政府官員10余人、銷售人員10余人，市區(qū)大型商場及商業(yè)店鋪20余家，不同形態(tài)的潛在客戶近300余人。九、信息整理

將得到的原始信息進行分析、歸納、總結(jié)，并做進一步提煉，在此基礎(chǔ)上進行項目總體功能定位及市場定位的研究。

目

錄

第一章

項目概況

第一節(jié)

項目基本情況

一、項目概況

二、項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)

三、項目開發(fā)現(xiàn)狀

第二節(jié)

項目區(qū)域經(jīng)濟概況

一、南京房地產(chǎn)市場概況

1、南京房地產(chǎn)供求狀況分析

2、南京房地產(chǎn)市場特點

3、目前南京房地產(chǎn)市場需求特點

4、南京各板塊簡述

二、南京宏觀經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r及前景預(yù)測分析第二章

南京房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)查分析

一、南京三類房地產(chǎn)物業(yè)市場特點

二、三類物業(yè)總需求與總供給分析

三、三類物業(yè)市場競爭態(tài)勢分析

四、三類物業(yè)市場價格趨勢分析

五、項目所在片區(qū)開發(fā)態(tài)勢第三章

南京房地產(chǎn)競爭狀況分析

第一節(jié)南京市片區(qū)競爭樓盤分析

一、競爭樓盤狀況與分析第四章

南京消費者調(diào)查分析

第一節(jié)

消費者住房需求調(diào)查概述

一、消費者調(diào)查的目的

二、項目調(diào)查方式

第二節(jié)高端住宅消費群體調(diào)查分析

一、消費者基礎(chǔ)資料

二、對高端住宅的需求分析

第三節(jié)商務(wù)樓消費群體調(diào)查分析

一、調(diào)查說明

二、商務(wù)樓消費群體調(diào)查分析第五章

南京新街口商區(qū)商業(yè)市調(diào)報告

第一節(jié)

前

言

一、調(diào)研目的

二、調(diào)研區(qū)域

三、重點調(diào)研對象

第二節(jié)新街口商區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成與分析

一、新街口商圈主要商業(yè)布局

二、新街口片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成及分析

三、新街口區(qū)域商業(yè)特征及發(fā)展趨勢分析

第三節(jié)新街口片區(qū)商業(yè)業(yè)種分析

一、品牌服裝類

二、珠寶名表類

三、精品配飾類

四、文化體育類

五、民俗工藝類

六、休閑餐飲業(yè)

七、家居家飾類

八、美容美發(fā)類

九、洗浴休閑類第四節(jié)新街口商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式分析

一、

新街口商業(yè)地產(chǎn)現(xiàn)有開發(fā)經(jīng)營模式

二、商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營模式特點剖析第六章

項目地塊調(diào)查與分析

第一節(jié)

項目的土地價值

第二節(jié)

項目SWOT分析

一、項目優(yōu)勢分析

二、項目劣勢分析

三、項目機會點分析

四、項目威脅點分析第一章

項目概況

第一節(jié)

項目基本情況

一、項目概況

該項目地處南京市玄武區(qū)，北臨長江路，西臨洪武南路，南依中山東路為界，東側(cè)與市九中及中山東路體校相鄰。距新街口商業(yè)中心區(qū)約500米，地理位置十分優(yōu)越。地塊規(guī)劃總用地87.55畝，出讓面積68.03畝；項目占地面積約46000㎡，建筑面積約25萬㎡；為商業(yè)、商務(wù)、住宅三位一體的綜合性房地產(chǎn)項目。二、項目經(jīng)濟技術(shù)指標(biāo)

總用地面積46644.6平方米，總建筑面積253743平方米（其中一，二期建筑面積為203706平方米，地面以上面積為145826平方米，地面以下面積為57880平方米），建筑基底面積13590平方米；綠化面積14366.5平方米，綠化率30.8％；住宅容積率為3，商業(yè)辦公容積率為5；建筑密度28.5％；

機動車位1029（其中一、二期為652輛），非機動車位7100輛（其中一、二期為4300輛）。三、項目開發(fā)現(xiàn)狀

該項目共分為三期，一、二期先行建設(shè)，三期后續(xù)開發(fā)。目前土地已經(jīng)基本完成拆遷任務(wù)，現(xiàn)階段主要進行項目開發(fā)前期的準(zhǔn)備工作。

第二節(jié)

項目區(qū)域經(jīng)濟概況

一、南京房地產(chǎn)市場概況

南京作為江蘇省省會、長江三角洲重點發(fā)展城市，南京的地理位置和人文文化，外來人口、大量的留寧發(fā)展的大學(xué)生等等一些條件和機會，導(dǎo)致城市發(fā)展進度加快，帶來了目前南京房地產(chǎn)市場迅速良好的發(fā)展。

2002年以來，我國經(jīng)濟持續(xù)快速發(fā)展，城市化進程加快，居民收入水平提高及政府啟動內(nèi)需的政策，都為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展注入新的活力，在諸多利好因素的驅(qū)動下，房地產(chǎn)市場繼續(xù)保持高位運行狀態(tài)，南京房地產(chǎn)市場在宏觀經(jīng)濟快速發(fā)展的大背景下，也呈現(xiàn)出了快速發(fā)展的勢頭。1、南京房地產(chǎn)供求狀況分析

（1）供給分析

2001～2003年南京房地產(chǎn)市場綜合統(tǒng)計

名稱2001年度2002年度2003年度

總投資111．0億元137．6億元183.8億元

施工面積1052.88萬平方米1347.75萬平方米1556.85萬平方米

新開工面積502.25萬平方米

竣工面積402.76萬平方米215.38萬平方米392.82萬平方米

商品房銷售額81.8544億元103.83億元139.9億元

商品房銷售面積281.60萬平方米346.1萬平方米444.48萬平方米

南京房地產(chǎn)2004年1-5月房地產(chǎn)數(shù)據(jù)指標(biāo)

指標(biāo)名稱計量單位本月止累計比去年同期±%

房地產(chǎn)開發(fā)投資額億元80.3226.7

#

商品房屋投資額億元6338.2

土地開發(fā)投資額億元10.326

1、按工程用途分

住宅億元55.3836

辦公樓億元5.4913

商業(yè)用房億元6.1481.1

其他億元13.31-7.8

2、房屋建筑面積

施工面積萬平方米

1558.6162.6

#住宅萬平方米1239.2862.9

竣工面積萬平方米154.21107

#住宅萬平方米121.3279

3、商品房屋銷售面積萬平方米196.0175.9

#住宅萬平方米168.9164.3

4、商品房屋銷售額億元77.98110.2

#住宅億元53.2463.7

5、土地開發(fā)面積萬平方米376.41407.1

（2）競爭態(tài)勢

前兩年政府大面積土地的掛牌出讓，導(dǎo)致未來幾年內(nèi)供應(yīng)量將呈現(xiàn)大幅度增長的趨勢，競爭將會更加激烈。2002年南京土地出讓面積達到883.25畝。2003全年成交出讓土地745.4萬平方米（約11181畝），未來樓盤的核心競爭力，將由產(chǎn)品的第一層次即核心產(chǎn)品向第二層次轉(zhuǎn)移即形式產(chǎn)品。也就是說樓盤的競爭力將不僅表現(xiàn)在產(chǎn)品本身，套型的大小、空間的舒適度、樓盤的整體規(guī)劃等一些基本技術(shù)指標(biāo)，還將表現(xiàn)在商品房的售后服務(wù)、物業(yè)管理、以及小區(qū)文化的建設(shè)上。（3）需求趨勢

隨著南京城市化進程的加快，舊城的改造、新城的擴建城市規(guī)模迅速的擴大，工業(yè)的大力發(fā)展，城市人口的迅速膨脹，南京房地產(chǎn)市場需求將會呈現(xiàn)快速放大的趨勢。尤其未來兩年內(nèi)將有大批房地產(chǎn)項目上市。（4）價格趨勢

郊區(qū)盤增速將減緩和商品房推出量成倍增長等一些條件，我們預(yù)測南京房價階段的漲勢空間不大，將會面臨分片、分類的調(diào)整。

2、南京房地產(chǎn)市場特點

目前南京房地產(chǎn)市場處于初期階段，房地產(chǎn)三級市場體系不健全，政府調(diào)控和管理水平有待提高，消費者的消費觀念需要轉(zhuǎn)變。從拉動內(nèi)需和推動房地產(chǎn)市場健康、穩(wěn)定發(fā)展的目標(biāo)來看，南京房地產(chǎn)市場目前處于良性運行態(tài)勢。當(dāng)前根本問題是強化科學(xué)規(guī)劃的引導(dǎo)，防止房地產(chǎn)業(yè)低水平的擴張。

（1）預(yù)售房不允許上市轉(zhuǎn)讓，降低了房地產(chǎn)投資著的投資熱度，很大程度上，減慢了南京房地產(chǎn)價格的增長速度。

（2）商品房總體依然保持供求平衡，但不少區(qū)域還出現(xiàn)供不應(yīng)求的局面。

（3）從商品住宅開發(fā)區(qū)域分布看，市中心樓盤供應(yīng)量明顯減少，“一城三區(qū)”供應(yīng)量加大。

（4）樓盤規(guī)模日趨擴大。僅去年我市房地產(chǎn)開發(fā)項目超過10萬平方米以上規(guī)模的樓盤有40多個，規(guī)模與檔次都比往年有了大幅度提高。大規(guī)模樓盤的成本更加集約，配套更加完善，小區(qū)環(huán)境更容易營造。

（5）住宅熱點區(qū)域明顯轉(zhuǎn)移。從區(qū)域來看，新街口區(qū)、河西區(qū)將是熱點區(qū)域，鼓樓和玄武等區(qū)域由于市場價格較高，市場銷售份額有所下降。

（6）住宅形式日趨多樣。以多層、小高層為主，高層項目很少。戶型多種多樣。市場在售樓盤戶型種類繁多。

（7）小戶型炙手可熱。外來人口的增加，中青年逐漸成為購房的主力軍，過渡性住房消費是他們的顯著特征。因此80平方米以下的中小戶型持續(xù)熱銷。

（8）環(huán)境理念深入人心。南京房地產(chǎn)經(jīng)過10年多的發(fā)展，激烈的市場競爭逼迫其不斷走向成熟，運用多種競爭手段和方法。一些具有超前意識的發(fā)展商已充分認識到“以人為本”環(huán)境設(shè)計理念對項目成功與否的決定性。

（9）品牌經(jīng)營更上層樓。開發(fā)商在產(chǎn)品營銷上開始由粗放經(jīng)營轉(zhuǎn)向集約化經(jīng)營的道路，注重公司形象宣傳，注重品牌意識的提高。3、目前南京房地產(chǎn)市場需求特點

（1）七大板塊中，城東與河西仍是消費者最青睞的購房區(qū)域，其中河西區(qū)對消費者的吸引力還在進一步增大；而有意向到江北購房的消費者最少。

（2）草場門大街周圍片區(qū)、城東干道片區(qū)、江寧開發(fā)區(qū)、浦口片區(qū)的住房分別最受河西、城東南、江寧、江北板塊住房需求者的歡迎，另外，有意向購買河西的集慶門大街以南片區(qū)、江寧開發(fā)區(qū)片區(qū)住房的消費者相較去年明顯增多。

（3）多層住宅仍然是消費者的首選，但小高層住宅逐漸為大眾接受，不過相較河西、城南住房需求者，江北、江寧住房需求者對小高層的接受程度稍低。

（4）消費者對套型的需求。三室二廳二衛(wèi)成為需求最大的套型，并與三室二廳一衛(wèi)、三室一廳一衛(wèi)的需求進一步拉大；二室二廳一衛(wèi)則取代二室一廳一衛(wèi)成為“二室”房型中的主力需求套型；“二廳”住房需求進一步加大。

（5）81－120M2的住房的市場空間仍然最大，并且其中又以81－100

M2的住房需求最大，住房面積需求相較2002年變化很小，只是消費者對面積在100

M2以上住房的需求略有增加。

（6）單價在3500－5500元／M2，總價在60萬元以下的住房最適合消費者的需求，并且消費者的價格承受能力比去年增強。

（7）交通是否便利仍是影響購房者的第一位重要因素，但相較去年，小區(qū)內(nèi)環(huán)境景觀、小區(qū)周邊自然環(huán)境、周邊生活配套設(shè)施左右消費者購房決策的影響力增強。

（8）小戶型走俏，消費者主要需要面積在31－60

M2。總價在18－35萬元的單身公寓，其中又以面積在41－50

M2、總價在18－25萬元的單身公寓的需求最大。

（9）消費者對南京住房的升值潛力看好，從板塊方面看，消費者對江北住房的升值潛力最有信心，從片區(qū)方面看，消費者對奧體中心片區(qū)、江寧開發(fā)區(qū)片區(qū)的升值潛力的認同度最高。4、南京各板塊簡述

（1）城東板塊

城東板塊以良好的自然環(huán)境、濃郁的文化氛圍見長，是南京人公認的最適合居住的板塊，近一年來城東上市的中山銀城、御道家園、凱悅天琴等都銷售暢旺。同時南京商務(wù)圈也由于地鐵規(guī)劃形成了新的大行宮板塊，中小企業(yè)入住的熱情極高。（2）河西板塊

河西板塊則作為近幾年來南京市政府重點發(fā)展的區(qū)域，借十運會召開的契機成為房地產(chǎn)開發(fā)的熱點板塊，在交通、配套、綠化等方面正在逐步得到改善，是眾多消費者矚目的焦點。河西板塊樓盤漲幅最猛，目前該區(qū)域樓盤超過5800元/平方米的比比皆是。莫愁湖片區(qū)高檔居住區(qū)形成和奧體中心片區(qū)的即將崛起將為河西板塊新的亮點。（3）城中板塊

數(shù)量少，就是好。城中板塊由于本身地價、房價已沖到了一個相對高點，上漲空間自然不大，漲幅相應(yīng)較低。目前舊城的改造必然會帶來城中一些高檔樓盤推向市場，滿足一些需要生活便利階層的需求。住宅價格已經(jīng)接近10000元/㎡。該區(qū)域預(yù)計在2004年年末將有部分高檔住宅、寫字樓上市，將會給本項目帶來很大的沖擊，也將形成新的看點。（4）城北板塊

城北隨著南京城市的改造和沿江開發(fā)戰(zhàn)略的推進，吸引了眾多開發(fā)商和市民的普遍關(guān)注，實行跨江開發(fā)，最終達到長江南北兩翼雙飛的美好前景，臨山濱水的城北迎來了前所未有的發(fā)展機遇。（5）城南板塊

城南板塊包括夫子廟、中華門外到寧南一帶，2003年出現(xiàn)中江美河、世紀(jì)豪庭、華庭水榭、夫子廟大世界、鴻仁名居等多個項目，寧南也由于市場價格增長空間很大而受到買家追捧，城南片區(qū)一片繁榮景象。但2004年該板塊開始適度調(diào)整，購房群體冷靜大于熱情。（6）江寧板塊

江寧板塊開發(fā)區(qū)片區(qū)以其優(yōu)美的環(huán)境成為了江寧住房需求者心目中的佼佼片區(qū)，另外，岔路口片區(qū)、東山鎮(zhèn)片區(qū)的住房也受到歡迎，分別約有三成的消費者有可能會選擇在二片區(qū)購買住房，這兩個片區(qū)分別有距離主城區(qū)距離近、配套設(shè)施較完善的優(yōu)勢。湯山鎮(zhèn)片區(qū)、麒麟鎮(zhèn)片區(qū)的偏好率則明顯較低。目前部分普通公寓價格已經(jīng)超過3500元/㎡，但是由于江寧目前第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)還不是很發(fā)達，不能聚集人氣，房地產(chǎn)價格走勢已經(jīng)很緩慢，目前南京部分銀行已經(jīng)停止發(fā)放江寧二手房的貸款，預(yù)計江寧樓盤可能要開始降溫。

（7）仙林板塊

隨著南京仙林大學(xué)城和仙林新市區(qū)的開發(fā)建設(shè)，該區(qū)域的投資開發(fā)價值越來越被看好。仙林具備的適于居住的區(qū)位、開放、人文、智能、信息、生態(tài)、規(guī)劃、交通、產(chǎn)業(yè)等九大優(yōu)勢，最初仙林板塊以房價低廉取勝，一年來，大學(xué)城初具規(guī)模，房價也一路飆升。不少二手房價格都已經(jīng)暴漲了一倍之多。目前仙林片區(qū)缺乏普通公寓的供應(yīng)量，僅有香溪月圓一個別墅項目在售。2004年下半年將會有3－4個大型居住區(qū)項目面世，估計普通公寓價格將會超過5000元/㎡。（8）江北板塊

目前江北在開發(fā)樓盤比去年明顯增多，主要有華僑城、碧云山莊、威尼斯水城、旭日華庭、金泉泰來苑、天虹花園、浦東花園、石林快樂新城、天華百潤、明發(fā)濱江新城等。主要是滿足周邊居民住房條件的改善。隨著沿江開發(fā)的大力開展，江寧板塊將會有很快的發(fā)展、很大的升值潛力。2004年年初江北熱在南京很流行，大量項目都銷售火熱。但是目前江北片區(qū)的投資熱潮已經(jīng)降溫，很多樓盤銷售速度減慢60％。（9）溧水板塊

溧水房地產(chǎn)板塊的崛起。溧水自然風(fēng)景優(yōu)美人文氣息濃厚，縣城各方面條件發(fā)展迅速，商品房價格便宜（均價在1700元/平方米）逐漸成為南京市民一個不錯的選擇。溧水的房地產(chǎn)發(fā)展速度很快，2003－2004年每年都增長300元/㎡。溧水為南京市老人提供了一個安享晚年的樂土，為市區(qū)低收入階級改善居住條件提供了條件。二、南京宏觀經(jīng)濟政策發(fā)展?fàn)顩r及前景預(yù)測分析

南京市在新一屆政府領(lǐng)導(dǎo)的帶領(lǐng)下，已經(jīng)經(jīng)歷了2年的大發(fā)展時期，這兩年城市建設(shè)飛速發(fā)展，大城市的框架更加清晰，從而使房地產(chǎn)的板塊效應(yīng)更加清晰。

就宏觀經(jīng)濟的前景看，經(jīng)濟發(fā)展速度還會進一步提高，表現(xiàn)在以下幾方面：

1、古城文化特色更加突出，政府將進一步集中在城墻內(nèi)發(fā)展、恢復(fù)、推進各種類型的風(fēng)貌區(qū)，從而使城內(nèi)房地產(chǎn)項目的周圍環(huán)境更加有特色，差異化更強，由于總體土地稀缺，因此無論居住、商務(wù)、商業(yè)都具有無可爭議的投資價值，將受到非常強的市場支撐。

2、積極建設(shè)新城區(qū)和均衡帶動各區(qū)發(fā)展。為解決城市人口居住問題，政府通過有計劃的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)推進各區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展，從而實現(xiàn)高中低收入人群的居住區(qū)域細分。通過共青團路建設(shè)和取消收費站推動了2002年江寧區(qū)的大力發(fā)展；通過地鐵規(guī)劃推動城北的發(fā)展，通過奧體建設(shè)推動河西進一步發(fā)展；通過提出跨江發(fā)展的大戰(zhàn)略推動江北發(fā)展。同時我們看到所有這些推動都僅僅是個開端，后面發(fā)展時間還需要5—7年。

3、向國際化都市邁進。政府已經(jīng)大力推進對外運輸和交流的通道，增開通往多個國家的直航貨機，進行滬寧高速改造，新建火車站并增開通往北京的高速列車等。另外政府更加注重對外交流，舉辦每年一度的大型貿(mào)易洽談會、名城會等，對外工作已進入良性循環(huán)。

4、差距仍有，發(fā)展之路仍長。作為長三角的重要城市，南京在經(jīng)濟上的各項指標(biāo)仍不能居全國前列，甚至落后于省內(nèi)的其他城市，因此這種不對稱和不協(xié)調(diào)仍將推動城市快速發(fā)展。

第二章

南京房地產(chǎn)市場宏觀調(diào)查分析

一、南京三類房地產(chǎn)物業(yè)市場特點

【高檔住宅】

南京高檔住宅主要分布在城市的繁華地段和景觀優(yōu)美的地點如新街口、山西路、紫金山、玄武湖、月牙湖等。代表樓盤有金陵王府、金鷹國際花園、朗詩西園、金鼎灣等。

他們稱為高檔住宅主要原因有三點。一是地段稀缺性，高檔住宅所在的地段都是城市中絕佳的不可復(fù)制的地段，比如金陵王府、金鷹國際花園。二是品質(zhì)及其舒適性，高檔住宅為了滿足其特定業(yè)主的生活品質(zhì)和品位，在樓盤的方方面面都用盡了心思，使用國際品牌的建材、聘請國際知名建筑設(shè)計和景觀設(shè)計、在物業(yè)管理和服務(wù)上也是一流的，可以說高檔住宅是為社會上行階層度身打造的精品住宅，品質(zhì)自然是普通住宅無可比擬的。真正的高檔住宅會開創(chuàng)一種新的生活方式，甚至代表了一種文化。第三，高檔住宅的價格通常也處于市場的最頂端，因為高檔住宅無法復(fù)制的地段和無可比擬的建筑，價格自然不菲，因為價格不菲，因此高檔住宅的業(yè)主多是成功人士和境外人士，用一位售樓小姐的話來說：“他們都是擁有財富最多的人，這些人永遠只是一小部分，他們位于金字塔的最上邊！”【商務(wù)樓】

1、新街口和中山南路區(qū)域

新街口是南京市商務(wù)樓最為集中的地區(qū)，該地區(qū)的商務(wù)樓一般以高層為主，高檔商務(wù)樓在此地區(qū)比較集中，一般樓宇外立面比較華貴，內(nèi)部配有CAS/OAS/BAS/SAS/FAS等現(xiàn)代樓宇設(shè)備系統(tǒng)，在商家和企業(yè)中的知名度比較高。代表物業(yè)有金鷹、商貿(mào)、華泰證券、天安國際大廈、福鑫國際大廈、投資大廈等。

這個區(qū)域是南京的第一商務(wù)中心，外地來寧的大部分企業(yè)都首選新街口，但由于僅有商茂和金鷹的硬件條件和形象一流，因此已經(jīng)在南京建立了知名度的大型企業(yè)正在推出最中央?yún)^(qū)域。

2、鼓樓和山西路區(qū)域

鼓樓地區(qū)的辦公場所主要分布在沿街的樓房中，這些樓房主要都是一些廠房辦公樓的改建，辦公條件大多都很落后。還有些大型企業(yè)自建的辦公樓。山西路最近幾年崛起了些中檔商務(wù)樓，各項配套服務(wù)都很齊全，很大程度上改善了鼓樓區(qū)的辦公環(huán)境。代表物業(yè)有宏圖大廈、益來國際廣場、新晨國際大廈、天鶴文云、天環(huán)大廈、建達大廈、銀河國際大廈、世界貿(mào)易中心等。3、珠江路區(qū)域

珠江路位于南京兩大商務(wù)中心之間，緊鄰洪武北路、中山路、龍蟠路等主要干道。該地段商務(wù)樓的消費群體獨特、有針對性——IT行業(yè)。以前該地段辦公地點主要是沿街店面為主，中高檔商務(wù)樓比較少。目前珠江路拆遷改造，一些中高檔商務(wù)樓在崛起中。代表物業(yè)有長發(fā)科技大廈、新世界中心、谷陽世紀(jì)大廈、數(shù)碼港、匯杰廣場、未來城等4、大行宮區(qū)域

六七家知名開發(fā)商搶攤大行宮，進行商務(wù)樓開發(fā)，大行宮商務(wù)版塊即將形成。由于該地塊土地開發(fā)商拿地比較早，所以現(xiàn)在該地區(qū)商務(wù)樓價格比較便宜，均價在5500－6600元/平方米。代表物業(yè)有日月大廈、長安國際、國際貴都、方正律師大廈、新世紀(jì)廣場、中國人壽廣場等。

5、河西區(qū)域

河西位于明城墻、秦淮河以西，長江以東。市政府決心在5－10年將河西打造成為居家、就業(yè)、運動、商務(wù)、休閑、旅游一體化的南京市副中心。河西商務(wù)中心在規(guī)劃中，還未形成氣候，現(xiàn)在有的代表物業(yè)為金鷹漢中新城、創(chuàng)新濱江廣場、文薈大廈等?！拘粜凸ⅰ?/p>

目前南京做成挑高的小戶型樓盤主要集中在城中、城北和河西三大板塊。如城中位于戶部街的天空之都、中山東路南側(cè)的國際貴都、御道街的御道家園、大光路旁的錦江麗舍等；城北建寧路一側(cè)的綠城新貴、中央門的城市先鋒等，河西則集中在龍江小區(qū)附近，如新城市廣場、永嘉年華。挑高小戶型的高度一般集中在4.8米，如國際貴都、天空之都等；少數(shù)樓盤達到5米，如綠城新貴、永嘉年華和御道家園。

挑高房眼下受到了購房者的熱捧，目前這些項目銷售情況都很好，但是這類房子存在多種問題。

1、從裝修控制的最低舒適高度來看，臥室為2.4米，廚衛(wèi)2.2米。通常情況下，一層地板厚度0.05米，裝修時必須加入的中間樓板以及上下兩層樓板各厚0.15—0.2米，取中間值粗略計算不難得出，房屋挑高至少應(yīng)達到5米。

2、從裝修費用來看，出去普通裝修外，還要做中間層的夾板，這夾板的造價目前是220元平方米，相當(dāng)與普通裝修造價的二層。

3、買一層送一層的提法，仔細研究會發(fā)現(xiàn)為買一層送半層，主要是跳高分?jǐn)偮瘦^高，細算下來，單層銷售單價比普通住宅要高1-2千/元平方米.

所以本項目的開發(fā)，要屏蔽以上的實際存在的問題，做成真正意義上的小戶型挑高產(chǎn)品，市場的需求量還是很大的。

二、三類物業(yè)總需求與總供給分析

【高檔住宅】

2003年以來新街口片區(qū)高檔住宅面積對比分析

樓盤名稱總套數(shù)二房三房四房以上已售套數(shù)

金陵王府20420731110

金鼎灣2701816686148

朗詩熙園499194166139494

中盈福邸540302454

世紀(jì)豪庭2764120728180

合計總套數(shù)1303套，已售876套。

【商務(wù)樓】

1、南京商務(wù)辦公樓明顯供大于求

今年一季度，南京商務(wù)辦公樓上市量14.15萬平方米，但同期銷售僅有12.4萬平方米。

今年一季度，商務(wù)辦公樓空置11.043萬平方米，相比同期4.463萬平方米的量增幅達到147%。

今年一季度南京共成交商務(wù)辦公樓833套。

2001年－2004年商務(wù)樓施工面積和銷售面積對比

去年1-4月，南京商務(wù)辦公樓的施工面積98.39萬平方米，其中新開工面積9萬平方米；而今年同期施工面積111.31萬平方米，較去年同期增長13.13%，其中新開工面積為15.87萬平方米，較去年同期增長了76.33%。2003年和2004年1－4月份商務(wù)樓開發(fā)量對比

2004年一季度南京商務(wù)樓成交情況分析南京商務(wù)樓即將上市的供應(yīng)量

項目名稱占地面積總建筑面積其中辦公面積

金輪國際廣場11380㎡76490㎡39680㎡

凱潤金城46000㎡200000㎡60000㎡

長發(fā)17573.1㎡115040㎡40000㎡

美國大發(fā)25000㎡不詳

德基廣場26300㎡160000㎡80000㎡

南京置地廣場7635㎡55221㎡50075㎡

君臨國際10268㎡65000㎡22000

銀河廣場10000㎡110000㎡49878㎡

國際商城32477㎡380000㎡59640㎡

未來城19890㎡58000㎡13800㎡

合計465473㎡

【小戶型公寓】

2003年以來南京城中小戶型公寓銷售面積分析目前南京城中小戶型公寓供應(yīng)量為27.3萬㎡，已經(jīng)消化了10.2萬㎡三、三類物業(yè)市場競爭態(tài)勢分析

【高檔住宅】

從上個世紀(jì)90年代初至今，國內(nèi)高端物業(yè)市場已經(jīng)走過了從地段決定論到品質(zhì)決定論，從概念型到綜合素質(zhì)型過渡的歷程。很多城市的高端物業(yè)市場都發(fā)展得非常紅火，其中北京、上海等大城市更是成為高檔住宅集中的城市，豪宅成交量屢創(chuàng)新高。反觀南京，高端市場起步較晚，讓人記憶猶新的是2001年南京長發(fā)地產(chǎn)推出的漢府雅苑。當(dāng)年漢府雅苑銷售時達到每平方米7000元，遠高于當(dāng)時銷售的其他中高檔樓盤，在南京高檔住宅市場發(fā)展史上寫下了光輝的一筆。雖然高檔住宅的回報率高，但是風(fēng)險也相對較大，而且前期投資往往較大、客戶渠道又較狹窄，這些都制約了南京高檔住宅的發(fā)展。

現(xiàn)在高檔住宅市場競爭比較激烈，我們不能僅從地段上做功夫，還應(yīng)該尋求其它品質(zhì)賣點，提升自身的競爭砝碼。我們要在樓盤的方方面面都用盡了心思，使用國際品牌的建材、聘請國際知名建筑設(shè)計和景觀設(shè)計、在物業(yè)管理和服務(wù)上也是一流的，我們是為社會上行階層度身打造的精品住宅，品質(zhì)自然是普通住宅無可比擬的。我們要做成真正的高檔住宅，開創(chuàng)一種新的生活方式，甚至代表了一種文化?！旧虅?wù)樓】

目前南京商務(wù)辦公樓出現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象。今年一季度商務(wù)樓上市量為14.15萬平方米，但僅消化了12.4萬平方米。而且空置率很高，今年一季度商務(wù)辦公樓空置11.043萬平方米，相比同期4.463萬平方米的量增加了147％。

去年1—4月，南京商務(wù)辦公樓的施工面積為98．39萬平方米，其中新開工面積為9萬平方米；而今年同期施工面積為111．31萬平方米，較去年同期增長了13．13％，其中新開工面積為15．87萬平方米，較去年同期增長了76．33％。顯然辦公樓的新建面積仍在不斷增長。

在這種商務(wù)樓市場供大于求，并且供應(yīng)量增大的情況下，我們靠什么去提升自身的競爭實力？我們應(yīng)該從產(chǎn)品特色、服務(wù)檔次、樓盤品質(zhì)等創(chuàng)造自身的特點出來，滿足我們的目標(biāo)客戶群體的各方面需求?！拘粜凸ⅰ?/p>

近幾年來全國范圍的小戶型公寓都很風(fēng)靡，南京也不例外，目前全市初步估計有10多個小戶型項目在建或在售。小戶型公寓在全國和南京都已經(jīng)風(fēng)靡了很長時間，它的特點和缺點，也已經(jīng)顯露無疑。我們必須借鑒前者的經(jīng)驗，完善自身產(chǎn)品的缺點，以新概念小戶型公寓的產(chǎn)品形式面向市場，開辟小戶型公寓的革命的新篇章。提升我們的核心競爭力——產(chǎn)品。

四、三類物業(yè)市場價格趨勢分析

【高檔住宅】

2003年以來新街口片區(qū)高檔住宅價格(元/平方米)2004年1－6月南京高檔住宅三級市場價格對比(元/平方米)【商務(wù)樓】

2003年以來新街口商圈上市商務(wù)樓價格對比分析(元/平方米)2004年1－6月南京高檔商務(wù)樓三級市場價格對比(元/平方米)【小戶型公寓】

2003年以來南京小戶型公寓價格對比

五、項目所在片區(qū)開發(fā)態(tài)勢

新街口東北片,也就是本項目所在的區(qū)域。該片區(qū)將成為南京2004—2006年的長期焦點片區(qū)，僅東北角就有包括本項目在內(nèi)的四大項目。同時在本項目800米范圍內(nèi)還有未來城、金輪、長發(fā)等多個項目同時開發(fā)，可謂面臨居住、商務(wù)、商業(yè)三方面全面的市場競爭。

在居住方面：

根據(jù)市場統(tǒng)計和預(yù)測，大戶型的供應(yīng)量很少，不足1000套，從開發(fā)時間、銷售時間的對比上也相對錯開，因此項目間的競爭并不激烈。

從客戶群體的調(diào)研和走訪情況看，95%的客戶看好中心片區(qū)的居住前景，市場購買欲望極強，認購率在10—12倍。

從銷售價格的升幅情況看，新街口區(qū)域居住類物業(yè)單位價格已經(jīng)成功突破10000元/平米大關(guān)，并根據(jù)南京的城市特點分析，本區(qū)域的價格在未來2年仍有20%—30%的升幅空間。

在商務(wù)市場方面：

根據(jù)市場統(tǒng)計和預(yù)測，甲級辦公樓上市供應(yīng)量很大，而中檔標(biāo)準(zhǔn)辦公樓上市產(chǎn)品幾乎為空白，以商住為表現(xiàn)、或一梯多戶式筒子辦公樓供應(yīng)量很大。

從客戶群體的調(diào)研和走訪情況看，95%的發(fā)展型小企業(yè)進駐中心片區(qū)的欲望很強，但由于難以選到合適的物業(yè)，因此68%的客戶購買新型商住物業(yè)作為辦公場所。中、大型企業(yè)更加注重形象集中選擇頂級辦公樓或購買整層物業(yè)。

從銷售價格的走勢情況看，新街口區(qū)域商務(wù)類物業(yè)單位價格差距很大，大部分物業(yè)均價在6800—7200元/平米，少數(shù)頂極物業(yè)已經(jīng)成功突破10000元/平米大關(guān)，根據(jù)本區(qū)域目前尚不能有創(chuàng)新產(chǎn)品出現(xiàn)、難以符合客戶真正需求，本區(qū)域的辦公樓價格在未來2年仍將維持在這個區(qū)間。

在商業(yè)市場方面：

根據(jù)市場統(tǒng)計和預(yù)測，新街口區(qū)域未來商業(yè)上市供應(yīng)量很大，而各種形式的商業(yè)業(yè)態(tài)幾乎全有，市場競爭非常激烈。

從商業(yè)調(diào)研和走訪情況看，獨立式店面的市場需求仍然很強，但整體式商場在經(jīng)營上遇到很多困難。

具體將有專題報告闡述。第三章

南京房地產(chǎn)競爭狀況分析

一、南京市片區(qū)競爭樓盤分析

1、競爭樓盤狀況

【高檔住宅】

金陵王府

總規(guī)劃總建面5.9萬平方米，3棟小高層住宅，計204套；1棟酒店式公寓，計207套，

建筑特點整個小區(qū)為3棟板式小高層住宅和1棟單身公寓，呈圍合形狀排布，外立面線條明朗、流暢，小區(qū)內(nèi)規(guī)劃有恒溫泳池、golf果嶺練習(xí)場。

戶型特點住宅主力戶型在130—230平方米之間,開間較大,同時飄窗的設(shè)計,增強了采光效果,基體做到南北通透,通風(fēng)效果良好.；酒店式公寓戶型在40—50平方米之間，采用平層設(shè)計.

營銷特點項目以“國際化住宅”為營銷主題，預(yù)計7月初開盤，但4月17日售樓處已正式對外開放，對來訪客氣進行登記，并多次在媒體上進行硬性、軟性宣傳。

價格特點預(yù)計住宅銷售價格為10000元/平方米；單身公寓在12000元/平方米，送全屋精裝修、家私及家電。

綜合簡評項目憑以天然的位置優(yōu)勢，配以小區(qū)內(nèi)獨領(lǐng)南京住宅產(chǎn)品的配套（室內(nèi)恒溫泳池、golf果嶺練習(xí)場),加以南京鼎鼎有名的金陵飯店物業(yè)管理,在前期的推廣中甚得購房者的青睞,盡管多個戶型出現(xiàn)斜體墻,目前據(jù)了解前期登記人數(shù)已超過2000人.美中不足的是在定位如此高檔的小區(qū)內(nèi)設(shè)有一棟酒店式公寓,并且共用同一出入口,對項目后期的管理留下了一定的隱患.

金鼎灣

總規(guī)劃總建筑面積11.5萬,一期建面5萬平方米，由4棟板式小高層及部分多層組成,合計有270戶.

建筑特點整體采用簡歐式風(fēng)格,既擁有古典歐式建筑的華貴,又擁有現(xiàn)代建筑的新銳風(fēng)格,全為板式建筑,為各個戶型的通風(fēng)創(chuàng)造了良好的條件.

戶型特點住宅主力戶型在130-140平方米之間的三房兩廳兩衛(wèi)；另有部分四房及延復(fù)式單位.功能區(qū)分明顯,適用性較強.

營銷特點項目作為“江蘇省首家精裝修示范小區(qū)”項目,公開銷售時間一再后延,從2003年11月份開始進行宣傳推廣,直至2004年4月才正式公開發(fā)售,并于南京知名高檔酒店進行推介活動,動用了網(wǎng)絡(luò)，電視，電臺，報紙等新聞媒體，進行大規(guī)模的宣傳活動。但整體營銷后續(xù)力度不夠，同時作為一個高檔社區(qū)，挖掘的主題明顯不夠深度。

價格特點項目起價為8298元/平方米，最高價格為9999元/平方米，均價為8600元/平方米，作為一個高檔項目，本價位均含全裝修款，并非十分高昂，但整體價格較為固定，不宜作其他調(diào)整，對于銷售中后期的營銷中無法使用價格杠桿進行調(diào)整，較為被動。

綜合簡評項目定位于高檔住宅小區(qū)，戶型以三房、四房為主，卻以“精裝修”作為項目最響亮的賣點，缺乏其他較有深度的挖掘，且價格定位較為固定，不適宜在營銷推廣中運用價格的杠桿作用促進銷售進展，整體推廣較為被動。項目操作中應(yīng)加強對客戶的消費心里的把握。

朗詩熙園

總規(guī)劃總建筑面積11萬平方米,

10棟小高層和一棟酒店式公寓，合計499戶。

建筑特點整體采用現(xiàn)代簡約風(fēng)格，明朗、清亮。

整體布局較為緊湊，樓間距較近。

戶型特點住宅主力戶型在102-175平方米之間的二房、三房、四房，整體布局較為合理、實用。但因樓間距較近，部分單位的采光、通風(fēng)較差。

營銷特點項目首先以單身公寓公開發(fā)售，奠定了較高價格的基礎(chǔ)及吸引了滿意的人流，為后期住宅價格的確定及客戶的積累起了良好的效果，整個項目于半年內(nèi)幾乎銷售一空，營銷工作相當(dāng)成功。

價格特點項目中單身公寓銷售均價格達到8500元/平方米，住宅約為7000元/平方米，作為一個建筑密度較高的中型社區(qū)，取得了良好的經(jīng)濟效應(yīng)的同時，并取得了良好的社會效應(yīng)。

綜合簡評項目營銷中注重整體形象的推廣，在推廣中不斷深化賣點，弱化項目產(chǎn)品自身的不足，如戶型結(jié)構(gòu)及樓間排布等，較為成功。

中盈福邸

總規(guī)劃總建筑面積近1萬平方米,

為一棟9層高的單體住宅樓

建筑特點項目外立面采用青灰色系，與長江路文化一條街的風(fēng)格非常協(xié)調(diào)統(tǒng)一。

戶型特點住宅主力戶型在101——255平方米不等。

營銷特點項目憑籍其獨到的文化環(huán)境，主推項目的文化氛圍，以“大戶風(fēng)范，顛峰生活”為項目形象，憑著三版報紙廣告的投放，很快銷售完畢。

價格特點整體銷售價格從6250元/平方米到6890元/平方米不等，最終實現(xiàn)均價6750元/平方米。

綜合簡評本項目作為單棟住宅物業(yè)，且戶型面積不小，廣告投放量較少，并于短時間內(nèi)銷售完畢，銷售價格并不是很低的性況下，操作相對成功。

金鷹國際花園

總規(guī)劃項目總占地面積為7000平方米，總建筑面積為72000平方米，7000平方米中心花園。2001年9月開始銷售，2003年4月竣工。

建筑特點整體建筑群均為高層建筑，外立面沉重、大氣。

戶型特點由B、C兩幢高層建筑組成。地下一層，地上34層,建筑高度99.8米,B幢二梯四戶；C幢為三單元連體，每單元二梯三戶。B、C幢地下為大型停車場，底層為部分架空結(jié)構(gòu)，層高6米。2~34層為高級住宅，從133.38m2至241.74m2

6種套型，共421套。

價格特點項目銷售均價為9500元/平方米。

綜合簡評地理位置價，周遍配套齊全，身份和地位的象征，獨立現(xiàn)代的銷售中心，開發(fā)商知名的品牌效用，銷售情況十分理想。

城市先鋒總規(guī)劃總建筑面積5.1萬平方米，為一棟17層高層、商辦項目，1－3層為商業(yè)用房，4－17層為4.8米挑高產(chǎn)品，目前現(xiàn)場進行施工，預(yù)計3月出正負零，9月封頂，根據(jù)工程進度來看三四月份對外推出，明年下半年交付。

建筑特點4.8米挑高小戶型，可靈活分割使用，總高度80米，地上17層

戶型特點戶型面積在35平方米到50平方米之間，共有660戶，綠化率25％，帶有獨立衛(wèi)生間。，

營銷特點采用會員式認購方式，自由空間，自由主張，第三商圈4.8米魔幻挑高商務(wù)小戶型。

價格特點均價7500元/平方米，最低價6200元/平方米，基本為18萬一套

綜合簡評中央門商圈的最有品質(zhì)的挑高小戶型公寓，4.8米層高客戶普遍認為不夠理想。目前銷售200多套。吸收會員500多人。

天空之都總規(guī)劃位于戶步街，占地面積4732.2平方米,建筑面積54137.95平方米,總高度182米,共38層高檔商住樓,層高4.8米,以小戶型為主，一共800多套房子。一樓9米大堂設(shè)有茶社，2樓為美容、蘇果便利等生活配套服務(wù)，16樓美食廣場，31樓會議室，37－38為高檔茶社休閑中心

建筑特點南京最高住宅182米，每三層一個中心廣場

戶型特點每層38戶，面積在35－50平方米。

營銷特點采用貴賓卡形式認購。買一層送一層，層高4.8米，南京最高住宅，嘯傲南京領(lǐng)空，

天空之都，陸地新地標(biāo)，領(lǐng)空新航標(biāo)

價格特點一房一價，在9000-12000元/平方米。20層以上1萬/平方米以上，20層以下1萬/平方米以上

綜合簡評樓盤特點突出，樓盤配套服務(wù)齊全，4.8米挑高小戶型。開始銷售情況不理想，現(xiàn)在800多套，僅剩100多套。

瑞鑫蘭庭總規(guī)劃該樓盤占地3.5萬平方米，建筑面積12萬平方米。由6幢9-16層的小高層和1幢高層（5米挑高小戶型）構(gòu)成，一期包括2幢16層的小高層和1幢高層（5米挑高小戶型），約500余套住房，目前正在登記牌號階段，共有1000人。均價未定。

戶型特點主力套型為105-140平方米以及48-90平方米的5米挑高小戶型，此次推出的房源中200多套為普通住宅，戶型為二三四房，面積為100平方米到190多平方米，有躍層面積為200平方米以上，另有300多套單身公寓。

營銷特點住宅的價值來自生活的每一個瞬間,多數(shù)人都只是都市的過客，繁華只是屬于少數(shù)人

推出精裝修跳高小戶型

價格特點普通住宅均價在10000元/平方米

綜合簡評小戶型公寓傳聞被某置業(yè)公司定下300多套，準(zhǔn)備重新裝修在上市。城市中心大規(guī)模樓盤，配套設(shè)施，整體規(guī)劃比較完善，銷售情況良好

永嘉年華

總規(guī)劃位于河西江東北路，跳高小戶型，占地面積5000平方米，建筑面積27000平方米，共21層

戶型特點跳高小戶型，面積在50到79平方米不等

價格特點起價4500元/平方米，均價5500元/平方米

綜合簡評地段區(qū)位合適，加上個性鮮活、熱情奔放、品位挑剔的ＣＯＮＤＯ特質(zhì)。但是銷售周期較長，接近1年，銷售情況一般。

新城市假日廣場

總規(guī)劃項目占地面積12.6萬平方米，建筑面積達34.8萬平方米，集購物、餐飲、娛樂、休閑、運動、社交聚會、展覽、辦公、居住等功能為一體，是目前全省最具規(guī)模、檔次最高的大型綜合性現(xiàn)代商業(yè)中心（shopping

mall）。其中“城市假日”區(qū)域為高檔住宅區(qū)，規(guī)劃有標(biāo)準(zhǔn)住宅和挑高4.98米的酒店式公寓。由8棟18層電梯小高層組成，其中高尚住宅為5棟小高層。

戶型特點住宅每戶面積為100——220平方米，小戶型挑高4.98米每戶面積在43——67平方米。

價格特點均價7100元平方米最低價6500元平方米最高價8000元平方米。

綜合簡評地段好，自身商業(yè)配套，生活配套，娛樂配套齊全。銷售情況良好。

銀城•御道家園總規(guī)劃占地約20000平方米，建筑面積約52000平方米，綠化率42％，由5棟小高層建筑和1棟單身公寓組成，其中住宅365戶，單身公寓76戶，配置停車位162個。

建筑特點秉持“在古都風(fēng)貌中融入濃郁現(xiàn)代氣息”的設(shè)計理念，融入城市、融入自然，通過大與小、收與放、公共與開敞的設(shè)計手法，結(jié)合空中花園、屋頂綠化、一層私家花園，對空間進行合理組織，形成豐富多彩、舒適宜人的空間體系

戶型特點普通公寓戶型面積在95-150平方米，小戶型挑高5.1米，40平方米63套，42平方米4套，53平方米4套，62平方米4套，38平方米1套。

價格特點最低價5350元/平方米均價6000元/平方米

綜合簡評戶型設(shè)計新穎多功能高檔會所等配套設(shè)施良好生態(tài)環(huán)境景觀。是一個非常不錯的居所。現(xiàn)推出的普通公寓合小戶型公寓基本上銷售完畢。

綠城新貴位于下關(guān)建寧路57號，占地1476平方米，建筑面積為20000平方米。產(chǎn)品跳高4.95米，面積為50平方米左右。目前已經(jīng)銷售完畢。2004年6月交付。目前二手房市場轉(zhuǎn)讓價格為7500－8000元/平方米。

【商務(wù)樓】

德基廣場基本情況德基廣場位于新街口東北側(cè)，總占地2.63公頃，擬建高檔商業(yè)設(shè)施及商務(wù)綜合樓，整體分兩個部分開發(fā)。

一期一期為對時代廣場內(nèi)部結(jié)構(gòu)進行改造，完工后商業(yè)面積6萬平方米，地下一層為超市，1—5F為店鋪或商鋪，主要經(jīng)營娛樂、餐飲等。

二期二期13萬平方米，欲建一個300米超高商業(yè)樓，裙樓1—8F為高檔商業(yè)區(qū)，其余作酒店式公寓、高檔商務(wù)區(qū)。

德基大廈總規(guī)劃德基大廈坐落于長江路188號，共計35層，總建筑面積49268平米，總高度150米，1-5層為裙樓，6-35層為甲級寫字樓。

建筑特點德基大廈外墻采用優(yōu)質(zhì)天然石材與玻璃幕墻的組合，顯得端莊秀麗；內(nèi)部配有六臺每秒提升速度為4米的三菱原裝高速電梯，創(chuàng)造了南京市寫字樓電梯速度之最；大廈內(nèi)部還配備了能夠?qū)崿F(xiàn)分戶控制的原裝三星數(shù)碼中央空調(diào)。先進的設(shè)計理念與絕佳的地理位置的完美結(jié)合使德基大廈成為南京寫字樓理所當(dāng)然的精品。

戶型特點套型面積從183－487平方米，現(xiàn)僅有238平方米德套型，銷售率達到80％。

營銷特點宣傳景觀辦公房，專為成長型企業(yè)量身定做，現(xiàn)房銷售。

價格起價7033元/平方米，層差價100元/平方米，均價8400元/平方米

總結(jié)項目的現(xiàn)房銷售，是它成功最主要原因，近期南京沒有很快能投入使用的高檔甲級寫字樓。

金輪國際廣場

基本數(shù)據(jù)本項目位于樂富來廣場西側(cè)，項目占地11380平方米總建筑面積76490平方米包括25110的商業(yè)空間和39680的商務(wù)空間，地下面積為15100平方米，容積率5.4，機動車位321輛，非機動車4000輛。

功能設(shè)置設(shè)計30層，高層部分1－5層為商場，6層為轉(zhuǎn)換層，7－30層為商務(wù)辦公，地下1層為商業(yè)基設(shè)備用房，地下2層為機動車停車。多層設(shè)計為三層，局部四層的多功能店面。

市場定位商業(yè)充分考慮南京市民的日常行為模式，集購物、餐飲娛樂為一體化，設(shè)計室內(nèi)步行街，室外設(shè)計步行街和小型景觀區(qū)。辦公部分定位于網(wǎng)絡(luò)時代大量新興的中小公司，六樓設(shè)置專業(yè)商務(wù)中心和電話會議中心。南京長發(fā)—利濟巷項目基本數(shù)據(jù)位于中山東路利濟巷，占地17573.1平方米，地上建筑面積81000平方米，地下面積34504平方米。A區(qū)主要功能位辦公、地下商業(yè)，高度為149.8米，容積率6，B區(qū)主要功能為中高檔住宅，公寓、商業(yè)街、健身空間、花園，高度為134.8米，容積率為3.48。

規(guī)劃概念開放的底部空間延續(xù)市民廣場的功能。辦公雙塔成為南北軸線的對景。品質(zhì)商業(yè)街的勾畫。形成現(xiàn)代文化商業(yè)的特色。首層架空減少了對城市空間的壓迫，與規(guī)劃內(nèi)的兩個廣場和商業(yè)、辦公、住宅有機結(jié)合。

建筑形態(tài)矩形辦公雙塔，高效率的平面，靈活的使用空間，可行的結(jié)構(gòu)技術(shù)體系，展現(xiàn)了現(xiàn)代建筑的創(chuàng)造性空間。矩形的居住高塔，較小的標(biāo)準(zhǔn)層面積，意味著最大限度的采光，通風(fēng)景觀和舒適度。下沉式廣場、空中花園為社區(qū)和商業(yè)環(huán)境提供了豐富的空間，創(chuàng)造了城市中心區(qū)的優(yōu)美居住、辦公之地。

文化環(huán)境概念將建筑、車輛，尤其是人的活動等傳統(tǒng)意義的非景觀物資。納入大環(huán)境體系中，使人的活動成為社區(qū)環(huán)境中的一部分。由社區(qū)開放式廣場和林蔭路，臺地式綠化廣場、連廊、步行路、水面、保留的坡地狀的林地組成綠化體系，空間有開有合，形成開闊、自然的園林式公共綠地。

置地廣場基本情況位于洪武北路青石街，載中山東路合長江路之間。北為藝術(shù)中心，南為建設(shè)銀行。項目占地7635平方米，建筑占地1715.24平方米，容積率為5.78，建筑密度為22.47％，總建筑面積為55221平方米，地上44130.3平方米，地下11090.7平方米。

功能設(shè)置共30層，地上28層，地下2層，1－3層為商業(yè)空間，4至28為辦公，地下設(shè)有車庫。

建筑特點在建筑設(shè)計上采用簡潔、獨特的造型手法，使得建筑具有鮮明的張力。玻璃幕墻材料選用為半透明低反射幕墻合全透明低反射玻璃幕墻，以材料的透明質(zhì)感來減少建筑的龐大體量帶來的壓迫感，由此獲得與北側(cè)的文化藝術(shù)中心呼應(yīng)，形成和諧的空間關(guān)系。

溫州大發(fā)—凱潤金城

凱潤金城位于新街口商圈東北側(cè)，長江路與中山路交界之處，是南京市全力打造的CBD地標(biāo)。占地46000平方米，建設(shè)規(guī)模20萬平方米，項目建設(shè)內(nèi)容包括一個6層大型購物中心、一座27層的寫字樓、2座酒店式公寓等。

劉軍師橋地塊該項目位于中山東路玄武區(qū)一側(cè)，占地2.5萬平方米，擬改造開發(fā)成為以美國富頓大發(fā)國際集團的“紐約時代廣場”為模式的復(fù)合型商貿(mào)、商務(wù)城，預(yù)計項目總投資1.5億美元。

銀河國際廣場基本情況銀河國際廣場雄居山西路廣場西南角，湖南路商圈核心位置，總高170米，占地面積為1萬多平方米，總建筑面積為10萬多平方米，地上42層，地下3層，停車泊位300余個，樓裙-1到8層引進高檔旗艦百貨，塔樓9到42層為南京定級純寫字樓，為山西路地區(qū)第一高樓。

配套設(shè)施定位為集現(xiàn)代購物、文化休閑、美食觀光為一體的中高檔旗艦性百貨商場，配置22部高檔自動扶梯，2部觀光電梯。主樓9-25層分割為標(biāo)準(zhǔn)商務(wù)間，26-42層為大開間純辦公層，標(biāo)準(zhǔn)層面積為1467平方米，配置品牌中央空調(diào)，12部高速客梯，將引入國際標(biāo)準(zhǔn)頂級智能化系統(tǒng)，設(shè)置大型休閑商務(wù)會所，提供星級物業(yè)管理。

設(shè)計特點廣場門前設(shè)置了一個弧型的開放式商業(yè)廣場，面積近1000平米，挑空三層。裙樓內(nèi)部設(shè)計了一個中庭，從底層直通到六樓，裙樓頂設(shè)計了一個數(shù)百平方米的主題空中花園。

功能定位初步設(shè)想裙樓負1層~6層定位為大型中高檔百貨公司，7層、8層定位為配套會所及高檔餐飲寫字樓9~41層，采用國際建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，建造高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)的辦公空間。9~25層為行政商務(wù)層，25層以上為大開間頂級寫字間。

國際商城南京國際廣場項目總建筑面積為42萬平方米。項目位于中國江蘇南京的商貿(mào)中心區(qū)，交通便捷、環(huán)境優(yōu)越，項目地下一層與正在建設(shè)的南京地鐵工程的玄武門站直接相連。最為難得的是俯瞰玄武湖,遠眺紫金山，闊達170度的絕佳景觀視野，令項目地位倍顯尊崇，升值潛力無限。

一期工程由中央路臨街八層（不含地下兩層）裙樓大型購物休閑中心及其上南北兩座塔樓組成。建筑面積228,294M2

，建設(shè)工期為36個月。

裙

樓：85500M2，超大型復(fù)合式“Shopping

Mall”，含名店世界、世貿(mào)展覽中心；

塔

樓：（9-10層

10493

M2)

國際會所及酒店配套設(shè)施

南塔樓:44514M2，國際甲級標(biāo)準(zhǔn)辦公樓（11-22層，23441M2）南京諾富特國際大酒店（四星級，21073M2）

北塔樓:44576M2，全裝修公寓（含躍層公寓和屋頂花園公寓）

地庫:43212M2，兩層,含625個機動車位。

二期工程：主塔樓及裙樓，功能為國際甲級寫字樓、酒店式服務(wù)公寓和五星級威斯汀酒店，主塔樓地上71層、地下2層，其地上總建筑面積為164,440M2，其中酒店服務(wù)公寓29,260M2，寫字樓59,640M2

，酒店43,470M2，首層大廳4270M2，停車場27,800M2。

珠江路未來城

基本數(shù)據(jù)

地塊東西向長，南北進深短，其北臨珠江路，南至秦淮河，東起太平橋，西至太平北路，規(guī)劃用地總面積19890平方米，建筑面積58000平方米，開發(fā)商打算將其建成21世紀(jì)華東最大的IT物流港，6星級商業(yè)服務(wù)區(qū)。整個項目分成A、B兩塊，中間有一條24米的規(guī)劃道路穿過。

A地塊

為多層建筑，結(jié)合西側(cè)太平北路規(guī)劃中的市民廣場，將地下商業(yè)空間與廣場空間安排了豐富的連接界面。在A地塊中部正對玄武區(qū)政府的位置設(shè)計了半室外立體交通空間，將城市人流、視線、景觀引入地下及二層以上商業(yè)建筑中，同時將秦淮河景觀滲透至珠江路。A地塊一至四層為IT商場，其中一層規(guī)劃為獨立式商鋪，門市可面向南北側(cè)，二至四層規(guī)劃為室內(nèi)商業(yè)街，五六層規(guī)劃為餐飲及商辦配套。A地塊的地下一層商場在東側(cè)與B地塊下一層商場連通，使得A、B兩地塊作為一個整體商業(yè)物業(yè)推向商場。

B地塊

B地塊為10層的小高層建筑，其中一至三層規(guī)劃為IT大商場。四五層規(guī)劃為會展、倉儲等配套。六至十層規(guī)劃為小面積酒店式公寓。B地塊下一層商場在西側(cè)與A地塊地下一層商場連通，構(gòu)成了完善的地下商業(yè)網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)，而在B地塊中部，設(shè)計了半室外立體交通與廣場空間，該空間作為未來大型IT賣場的室外展示空間，成為B地塊商業(yè)環(huán)境的延展。B地塊小戶型酒店式公寓分三段設(shè)置，中間留下兩端12米交通空間兼做公寓空中綠化平臺。成為住戶室外交往休息的場地，提高了居住品質(zhì)。同時結(jié)合秦淮風(fēng)光帶的建設(shè)，在屋頂連廊部分設(shè)立屋頂花園。方案設(shè)計在立面造型上力圖突出現(xiàn)代商業(yè)的時代特征。建筑風(fēng)格的處理上以現(xiàn)代開放為主，建筑色彩以明快的白色為基調(diào)，以淺暖色面磚墻面相配，高貴典雅，富有現(xiàn)代氣息。

日月大廈

基本數(shù)據(jù)項目占地3000平方米共28層，2層半為機械式地下車庫，4層群樓，24層塔樓?？偨ㄖ娣e32000平方米

，商住性質(zhì)，每套房配有獨立衛(wèi)生間，無樓層衛(wèi)生間，三梯六戶。

戶型特點每層六戶，面積為95.2m2

121.39m2

128.94m2

156.52m2

191.33m2

195.75,共144戶。

價

格2003年，銷售均價5800元平方米，20層以上價格為6200元平方米，層差價100元層。

總

結(jié)項目位于大行宮，交通便利，市政配套服務(wù)完善，項目周邊居住人口密度不高，適合辦公?；句N售完畢。

國際貴都基本數(shù)據(jù)項目占地1.1萬平方米，建筑面積100000平方米，5層群樓，2棟塔樓，北面為46層高檔寫字樓新世紀(jì)廣場，南面層高4.8米商住樓。容積率9.1，總戶數(shù)550戶。

建筑特點230米城市地標(biāo)級峰高，全現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，菱形十字核心筒框架、勁性混凝土柱，領(lǐng)先南京的特級建筑工程。國際甲級寫字樓配置標(biāo)準(zhǔn)，5A智能化系統(tǒng)、24小時全天候辦公。整層會務(wù)中心、塔頂觀光茶座、500多個黃金車位、直升機停機坪、3000平方米大型SHOPPINGMALL

戶型特點以50平方米為一個基本單位（尺寸4.05*8.2）。每三層一個共享中庭

價

格2003年均價在6700～6800元/平方米

總

結(jié)項目以4.8米挑高小戶型產(chǎn)品面試，良好的項目形象，制作精良的樣板空間，價格較高，銷售情況良好

長安國際中心基本數(shù)據(jù)占地3000平方米，建筑面積44000平方米。5層裙樓，6樓為商務(wù)俱樂部，7－30層為商住樓?？倯魯?shù)225個，155車庫

建筑特點每層均設(shè)有共享咖啡花園及行政酒店式專用服務(wù)生

戶型特點主力戶型97.4m2

128m2

146m2

164m2

191m2

營銷特點成長型CBD的B-FLAT新銳地帶、寬暢簡潔的個性化商務(wù)套房、先進快捷的數(shù)字化通訊網(wǎng)絡(luò)、24小時全天候技術(shù)與服務(wù)支持、功能完備的商業(yè)會所設(shè)施。

價

格2002年8月起價4468元/平方米13層5700元平方米，14層5800元/平方米，26層6300元/平方米,均價6000元/平方米。

總

結(jié)項目位于大行宮，交通便利，市政配套服務(wù)完善，項目周邊居住人口密度不高，適合辦公。基本銷售完畢。

第四章

南京消費者調(diào)查分析

第一節(jié)

消費者住房需求調(diào)查概述

一、消費者調(diào)查的目的

由于本項目是處于城市的中心地段，不同一般的住宅項目，產(chǎn)品構(gòu)成品種多樣化。消費者調(diào)查的目的是為了尋找本項目的潛在的客戶群體并了解他們對現(xiàn)有高檔綜合項目的感受以及對未來高檔綜合項目的需求情況，以便完成本項目的消費者定位。

本次調(diào)查從以下兩個方面著手：市場上現(xiàn)有高檔物業(yè)業(yè)主、房地產(chǎn)相關(guān)單位人員、相關(guān)政府機關(guān)人員，具體內(nèi)容包括：

①基本情況：包括性別、文化程度、職業(yè)狀況、居住地點。

②購房需求狀況：面積、戶型、對目前樓盤的評價、位置選擇、對配套設(shè)施和物業(yè)服務(wù)的因素評價。

③日常消費習(xí)慣：習(xí)慣消費的商業(yè)地點、場所、對購物環(huán)境的要求等。

④房地產(chǎn)市場看法：對目前南京高端綜合產(chǎn)品市場的觀點和想法。二、項目調(diào)查方式

由于項目的特殊原因，本次消費者是以問卷形式進行調(diào)查。采用“針對樣本細致走訪”，主要針對高端住宅客戶和目前新街口寫字樓內(nèi)辦公企業(yè)進行的問卷調(diào)查。第二節(jié)高端住宅消費群體調(diào)查分析

一、消費者基礎(chǔ)資料

1、受訪者人數(shù)。

40人（這些人家產(chǎn)都在400萬以上，近一年有購買城中高端物業(yè)的明確要求）。2、性別比例。

男性女性

人數(shù)28人12人

比例70%30%3、年齡比例

30-35歲35-40歲40-50歲

人數(shù)12人16人12人

比例30%40%30%4、從事行業(yè)

外貿(mào)銀行建筑會計師機關(guān)家具律師裝飾醫(yī)藥IT大學(xué)教師外企電信

84226224222225、職位

中層高層

人數(shù)22人18人

比例55%45%

6、家庭結(jié)構(gòu)

2口之家3口之家4口之家5口之家

人數(shù)102262

比例25%55%15%5%二、對高端住宅的需求分析

1．期望購買的房屋面積（面積：平方米）

85-100100-120120-140140-160160-180180-200

人數(shù)2人10人6人4人10人4

比例5％25％15％20％25%10%2．以上面積內(nèi)期望的套型

兩房兩廳三房兩廳兩衛(wèi)三房兩廳一衛(wèi)四房兩廳兩衛(wèi)五房兩衛(wèi)以上

人數(shù)2人101212人4人

比例5%25%30%30%10%

3．各功能分區(qū)套內(nèi)面積需求

客廳（平米）41-4536-4030-3525-29沒概念

8人8人16人4人4人

主臥（平米）30-3521-2516-2010-15沒概念

4人16人14人2人4人

書房（平米）20-1612-158-105-7沒概念

2人16人10人8人4人

廚房16-1813-1510-128-9沒概念

2人8人14人8人8人

主衛(wèi)15-1811-148-106-7沒概念

261688人

次衛(wèi)11-138-106-84-5沒概念

0人2人16人14人8人4．在想購買的面積中，最需要的輔助功能區(qū)

入戶花園儲藏間步入式衣帽間保姆間玄關(guān)

人數(shù)12121042

比例30%30%25%10%5%5．喜歡客廳的朝向

朝南朝景觀視野開闊無所謂

人數(shù)812162

比例20%30%40%5%6．喜歡建筑外立面的顏色

明快活潑穩(wěn)重典雅無所謂

人數(shù)2344

比例5%85%10%7．有無地下層儲藏間的需求？需求的面積？

需要不需要需要面積

人數(shù)122815-20平米

比例30%70%8．車位需求？

1個2個不需要

人數(shù)14人26人0

比例30%65%0

9．了解房地產(chǎn)的信息渠道

先后排序循序：

報紙、他人介紹、網(wǎng)絡(luò)、展會、戶外、電視、電臺10．?？吹膱蠹?/p>

先后排序循序：

揚子晚報、金陵晚報、現(xiàn)代快報、南京晨報、南京日報11．經(jīng)常搜尋房源的網(wǎng)站

房管局365網(wǎng)我愛我家不上網(wǎng)

人數(shù)12226

比例30%5%65%12．電視節(jié)目偏好

30%受訪者不看電視；看電視的人，主要看市臺新聞、省臺《零距離》以及央視的新聞、經(jīng)濟及體育類節(jié)目13．寫字樓電梯視頻廣告的關(guān)注程度

會關(guān)注不會關(guān)注

人數(shù)2812

比例70%30%14．沒有陽臺的接受程度？原因？

能接受不能接受不接受的原因

人數(shù)2020無法進行以下行為：曬衣服，呼吸新鮮空氣，曬太陽，拓展空間

比例50%50%

15．對可租賃式（可分可合）物業(yè)戶型的興趣

會考慮不會考慮

人數(shù)634

比例15%85%

16．對精裝修的接受程度、愿意支付的裝修、標(biāo)準(zhǔn)喜歡的裝修風(fēng)格

排斥不排斥排斥的原因

人數(shù)832同質(zhì)化

比例20%80%裝修標(biāo)準(zhǔn)800-1000

元/平方米1100-1200

元/平方米1200-1400

元/平方米1500-1600

元/平方米

人數(shù)108410

比例31%25%10%31%裝修風(fēng)格現(xiàn)代（中式）古典（中式）歐式中外結(jié)合

人數(shù)14288

比例44%6%25%25%17．愿意為新物業(yè)支付的總價？測算后的單價？

80-100萬100-120萬120-150萬150-200萬200萬以上

人數(shù)10141240

比例25%35%30%10%07000以下7000-75007600-80008000-85008500-90009000-10000

人數(shù)8148244

比例20%35%20%5%10%10%18．影響購房決策的因素？

先后排序循序：

開發(fā)商品牌、地段、價格、戶型、交通、配套、景觀、學(xué)區(qū)19．在長江路附近購房的誘導(dǎo)因素？

先后排序循序：

現(xiàn)代化的城市環(huán)境、升值潛力、配套、戶型、開發(fā)商品牌、地鐵、景觀、價格、學(xué)區(qū)、居住群體20．對現(xiàn)居住小區(qū)的滿意程度？

滿意不滿意不滿意原因

人數(shù)2020環(huán)境不好（蘇寧雅瑰園）面積太小、無物管、吵鬧（莫悉新寓）、居住人群老化（南秀村）、配套不全、沒有車位、交通不便

比例50%50%第三節(jié)商務(wù)樓消費群體調(diào)查分析

一、調(diào)查說明

本次商務(wù)樓調(diào)查范圍：主要是新街口的商務(wù)樓，如金鷹、商貿(mào)、日月大廈、華泰、金輪大廈、等等。本次調(diào)查人群是辦公樓內(nèi)企業(yè)高層員工或老板。本次調(diào)查共發(fā)放問卷110份，其中有效問卷為100份。

二、商務(wù)樓消費群體調(diào)查分析

1、公司現(xiàn)在使用的商務(wù)樓為何種性質(zhì)

2、公司目前的辦公面積

3、公司對目前的商務(wù)辦公環(huán)境是否滿意?

4、公司認為商務(wù)辦公樓需要設(shè)置何種空調(diào)？

5、公司近期有改變目前辦公環(huán)境另行購買或租賃嗎？

6、如果公司計劃購買或租賃商務(wù)樓，使用面積一般在多大？

7、公司能接受的商務(wù)樓價格（元/平方米）？

10、公司能接受的商務(wù)樓總房款？

11、公司能接受的付款方式

12、公司覺得可以接受的商務(wù)樓租金是（單位：元/平方米•天）

12、公司經(jīng)常訂閱的刊物為

13、關(guān)于南京新街口地區(qū)商務(wù)樓，您認為有特點、印象最深的是哪座商務(wù)樓？

被調(diào)查者認為新街口最有印象的商務(wù)樓有以下幾個，金鷹、商茂、福鑫、華泰，其中65人喜歡金鷹，16認為商貿(mào)比較不錯，福鑫有1人，華泰有4人。第五章

南京新街口商區(qū)商業(yè)市調(diào)報告第一節(jié)前

言

一、調(diào)研目的

1.掌握新街口區(qū)域商業(yè)業(yè)態(tài)及業(yè)種構(gòu)成；

2.熟悉新街口周邊商業(yè)布局區(qū)域特征；

3.研析新街口周邊商業(yè)地產(chǎn)經(jīng)營模式；

4.提供新街口區(qū)域商業(yè)分析及對策研究、區(qū)域商圈競爭對手研究、項目商業(yè)價值分析、市場消費特征研習(xí)依據(jù)；二、調(diào)研區(qū)域

以新街口商業(yè)區(qū)和項目地周邊區(qū)域為主三、重點調(diào)研對象

1.新街口區(qū)域主要百貨店和綜合超市

主要百貨店：大洋百貨、東方商城、中央商城、商茂百貨、南京新百、金鷹國際、華聯(lián)商廈、金陵百貨、金陵購物中心、盤古亞泰廣場

綜合超市：沃爾瑪購物廣場、蘇果超市

2.新街口區(qū)域大型專業(yè)店和主題商場

專業(yè)店：五星電器、金太陽家電、蘇寧電器、宏圖三胞、紅星•美凱龍

主題商場：新街口地下商城（萊迪女性主題商場、新街口美食娛樂廣場）、溫莎服飾廣場

3.項目所在地周邊商業(yè)地產(chǎn)項目

南京1912、金輪國際大廈

4.項目地周邊主要商業(yè)街區(qū)

新街口商業(yè)步行街、王府大街、漢府食街、珠江路

第二節(jié)新街口商區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成與分析一、新街口商圈主要商業(yè)布局

新街口商圈素有“中華第一商圈”美稱，商業(yè)密集度高，百貨零售業(yè)競爭激烈，大中型專業(yè)店比較發(fā)達，連鎖業(yè)逐步步入蓬勃發(fā)展階段，專賣店發(fā)展剛剛起步。

新街口商圈的商業(yè)層次分明，不是通常意義上的“街區(qū)”，而是由外圈、內(nèi)圈兩部分組成，內(nèi)圈（由中央商城、南京新百、商茂百貨、萬達購物廣場、盤古亞泰廣場大型百貨店等組成）的核心聚攏效應(yīng)和外圈（金鷹國際、東方商城、大洋百貨、金陵百貨等組成）的輻射形成互動，同時帶動周邊小馬路上的商鋪也呈現(xiàn)繁榮之勢。二、新街口片區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)構(gòu)成及分析

新街口商圈的商業(yè)業(yè)態(tài)主要包括百貨店、超市、專業(yè)店、主題商場和專賣店。

業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)1：百貨店狀況分析

新街口商圈百貨店業(yè)態(tài)高度密集，現(xiàn)有大型百貨店十余家，且經(jīng)營規(guī)模均在1萬平米以上，雖然也各店均部分的導(dǎo)入了餐飲、娛樂功能，但就總體而言仍屬于傳統(tǒng)百貨店業(yè)態(tài)。業(yè)態(tài)失衡導(dǎo)致該地區(qū)百貨店同業(yè)間難以真正實施錯位經(jīng)營，競爭異常激烈。1、主要百貨商場概況

名

稱位

置營業(yè)面積（平米）定

位

金鷹國際購物中心王府大街與漢中路交叉口45000中高檔精品店

東方商城南京國際金融中心南側(cè)群樓24000中高檔精品店

南京新百新街口商業(yè)步行街41000中檔百貨店

中央商城新街口商業(yè)步行街50000中檔百貨店

商茂百貨新街口商業(yè)步行街15000中檔百貨店

大洋百貨石鼓路與中山南路交叉口25000中高檔百貨店

華聯(lián)商場友誼賓館群樓10000中檔百貨店

金陵百貨南京世界貿(mào)易中心1~6層8000中高檔服飾

金陵購物中心新街口商業(yè)區(qū)4300高檔品牌服飾

2、主要百貨店經(jīng)營布局分析

新街口商業(yè)區(qū)幾家主要百貨店的經(jīng)營布局呈現(xiàn)出一定的規(guī)律性，但因其定位及經(jīng)營優(yōu)勢不同又各有特點。各百貨店樓層具體布局情況如下：（1）金鷹國際購物中心

樓

層功能/經(jīng)營商品種類主要品牌舉例

6金鷹超市、滋補藥堂、家用小電器、床上用品

家居家飾、主題餐廳雙立人、飛利浦、富安娜

悠仙美地休閑餐廳

5運動休閑、兒童世界、照像器材、數(shù)碼空間

工藝禮品、音像圖書、手機耐克、阿迪達斯、SONY、黃色小鴨、摩托羅拉、諾基亞

4西服正裝、商務(wù)休閑、領(lǐng)帶飾品、男鞋、男士內(nèi)衣US

POLO、登喜路、雅格獅丹

3時尚休閑、牛仔服飾、女士內(nèi)衣、名品眼鏡5th

street、Lee、戴安芬

2職業(yè)女裝、時尚女裝、皮裝皮裘、飾品、皮具CRODIEAR、范怡文、寶姿

1國際化妝品、名表館、黃金珠寶、名品女鞋SK-П、LANCOME、雅詩蘭黛、歐米伽、周大福、萊爾斯丹

評價：商場經(jīng)營飽和度高，樓層功能分布和商品布局合理并具有創(chuàng)新意識，硬件設(shè)施好，品牌知名度高，精品百貨店定位，雖引入個別配套的休閑餐飲項目，但仍屬傳統(tǒng)百貨業(yè)態(tài)。（2）東方商城

樓

層功能/經(jīng)營商品種類主要品牌舉例

6時尚運動城CK、ESPRIT、NIKE、貝納通

5名品折扣店

4西服正裝、商務(wù)休閑、領(lǐng)帶飾品、男鞋、男士內(nèi)衣杰尼亞、湯尼•威爾、賓度、ZIPPO

3少女休閑、運動休閑、男士休閑、女士內(nèi)衣

絲妍麗美容院ELLE、ESPRIT、SODA、GUESS、安莉芳、耐克、阿迪達斯、REEBOK

2職業(yè)女裝、時尚女裝、女鞋、流行飾品POZO、寶姿、范怡文、真美詩

1國際化妝品、珠寶首飾、鐘表眼鏡、國際品牌專賣店

煙酒茶葉、休閑食品、休閑餐廳、百信藥房SK-П、雅詩蘭黛、歐米伽、雅格獅丹、HOGO

BOSS、哈根達斯、星巴克

負一特色主題餐飲店、圖書音像店、美容美發(fā)

婚紗攝影、柯達彩擴先鋒書店、納百納比薩自助、洋蔥西餐廳、藍與白餐廳、日本料理

評價：商場經(jīng)營飽和度高，樓層功能分布和商品布局合理并具有創(chuàng)新意識。硬件設(shè)施較好，品牌知名度高，

與金鷹國際購物中心一同穩(wěn)固占據(jù)南京高檔消費市場，經(jīng)營狀況良好。負一層引入整層餐飲概念，現(xiàn)已有數(shù)家主題店開業(yè)，且各具特色。將來與地鐵口直接連通會帶來極大的客流。（3）南京新百

樓

層功能/經(jīng)營商品種類主要品牌舉例

6大家電、小家電、音響器材、照相器材海爾、海信、SONY、松下

5辦公用品、電腦器材、文體用品、童裝童品黃色小鴨、巴布豆

4男士正裝、商務(wù)休閑、男鞋男包、襯衫領(lǐng)帶羅蒙、金利來、卡帝樂鱷魚、久牧王

3女士服裝、女士內(nèi)衣、睡衣、中式服裝、羊毛羊絨衫圣迪奧、I、哥弟、克羅蒂亞、馬天奴

2休閑裝、運動休閑、運動鞋、牛仔、中老年休閑服依戀、美特斯•邦威、耐克、李寧

1化妝品、鐘表眼鏡、女鞋、配飾、煙酒茶葉、照相器材、飛利浦小家電、禮品薈萃歐柏萊、高絲、玉蘭油、Za、浪琴、白麗、天美意、飛利浦

負一食品、煙酒糖茶、小百貨、布藝床品、工藝禮品、美發(fā)沙龍、睡衣系列、現(xiàn)場充絨、餐飲大娘水餃

評價：商場經(jīng)營飽和度高，樓層功能分布和商品布局較為合理，硬件設(shè)施較好，堅持中檔定位的基礎(chǔ)上重視品牌的選擇，客流量大，商場信譽度高。

（4）中央商場

樓

層功能/經(jīng)營商品種類主要品牌舉例

6中國、日本、韓國、臺灣小商品城

5家庭保健用品、運動服飾、運動鞋、兒童服飾、玩具游藝美津奴、李寧、康威、銳步、雙星、小豬班納

4家用電器、影視聲像制品、廚衛(wèi)設(shè)備、迷你劇院海爾、TCL、創(chuàng)維、SONY

方太、美的

3男士服飾、女士服飾、精品名店報喜鳥、羅蒙

2針織服飾、青春服飾、婦女用品、寢居布藝、休閑小站艾格、杭州典雅、淑格、安莉芳、班尼路、天山、雪蓮、

1珠寶首飾、中外鐘表、化妝品、百貨、攝影器材、箱包皮具、煙酒食品、文化辦公用品、現(xiàn)代通訊器材、皮鞋皮具高絲、羽西、玉蘭油、蝶裝、飛利浦、百麗、森達

負一五金交電商場、自行車、停車場

評價：商場經(jīng)營飽和度高，樓層功能分布和商品布局較為合理，商品布局和陳列不乏傳統(tǒng)印記，中檔定位，以工薪階層為主力目標(biāo)客群，客流量大，經(jīng)營狀況較好。（5）大洋百貨

樓

層功能/經(jīng)營商品種類主要品牌舉例

7手機通訊超市、小家電、品牌特賣場諾基亞、飛利浦等

6兒童世界、床上用品、家居家飾、餐飲黃色小鴨、雅蘭、多樣屋

大千戶日本料理

5運動休閑、運動器材、名酒廊、西餐廳耐克、阿迪達斯、李寧、斗牛士西餐

4西服正裝、商務(wù)休閑、領(lǐng)帶飾品、男士內(nèi)衣華倫天奴、羅蒙、袋鼠

3職業(yè)女裝、高檔女裝、女士內(nèi)衣克羅蒂亞、ZPR、2%、安莉芳

2少女裝、淑女裝、女士飾品、咖啡西餐艾格、SODA、淑