浙江省房地產(chǎn)估價(jià)師經(jīng)營(yíng)與管理歷年考情試題

浙江省房地產(chǎn)估價(jià)師《經(jīng)營(yíng)與管理》第一章歷年考情試題本卷共分為2大題50小題，作答時(shí)間為180分鐘,總分100分，60分及格.一、單項(xiàng)選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項(xiàng)中，只有1個(gè)事最符合題意)謝謝閱讀1、某宗收益性房地產(chǎn)，預(yù)測(cè)未來3年的凈收益均為100萬元/年，3年后的出售精品文檔放心下載價(jià)格會(huì)上漲12％，屆時(shí)轉(zhuǎn)讓稅費(fèi)為售價(jià)的6％，資本化率為。該房地產(chǎn)目前的價(jià)格為__萬元。謝謝閱讀．923．1111C．1353．1872謝謝閱讀2,法從圖中看不出各項(xiàng)工作之間的相互依賴和相互制約的關(guān)系，謝謝閱讀精品文檔放心下載作。A:橫道圖：網(wǎng)絡(luò)圖C:進(jìn)行圖D:工序圖：借款合同3503040精品文檔放心下載相鄰的矩形土地乙,臨街深度為150英尺，臨街寬度為15英尺．則運(yùn)用“四三二一法則”計(jì)算土地2006年考題】謝謝閱讀：23．4萬元：28．6萬元C：33．4萬元：46．8萬元謝謝閱讀：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格4、假設(shè)某段時(shí)間內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的預(yù)期收益率為15％，國(guó)債的投資收益率為10％，感謝閱讀市場(chǎng)整體的平均收益率為20精品文檔放心下載．0.25．0。50C．1。5．2.00感謝閱讀5,以下能反映市場(chǎng)均衡價(jià)格變化的選項(xiàng)是__.感謝閱讀．均衡價(jià)格上升．均衡價(jià)格下降C．均衡價(jià)格不變感謝閱讀．取決于供給和需求變動(dòng)的程序63000元/m2下降到2800元/m2900套上精品文檔放心下載升到1000套，則用中點(diǎn)法計(jì)算的該類住宅需求的價(jià)格彈性為__.謝謝閱讀．1。33．—0。66C．0。66

．1。537、2009年4月，王某將其住宅出租,月租金收入為2000元，其當(dāng)月應(yīng)繳納的房謝謝閱讀產(chǎn)稅為__元。．80．160C．200．2408、房產(chǎn)用地面積測(cè)算時(shí)，需計(jì)入用地面積的是。：公共使用的排水溝市政道路C：權(quán)屬不明的巷道：房屋占地面積：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)9、不論是開發(fā)投資還是置業(yè)投資,都面臨著__風(fēng)險(xiǎn)。．比較．收益現(xiàn)金流C．利率．政策1015萬元/月,并當(dāng)租戶的謝謝閱讀月營(yíng)業(yè)額超過150萬元時(shí)收取3180萬元時(shí)，其應(yīng)繳納的租金是（）萬元/月.謝謝閱讀．13.2．15。9C．19。5．20。4精品文檔放心下載、土地不會(huì)毀損,投資者在其上所擁有的權(quán)益通常在__年以上。謝謝閱讀．20．30C．70．4012、某宗房地產(chǎn)每年凈收益為100萬元,建筑物價(jià)值為250萬元，建筑物資本化感謝閱讀率為15％,土地資本化率為12%。則運(yùn)用直接資本化法計(jì)算該宗房地產(chǎn)的價(jià)值為（）萬元。謝謝閱讀．520.83．250C．770。83．270.8313、根據(jù)城市用地適用性評(píng)價(jià)結(jié)論，不適于修建的用地是.精品文檔放心下載：一類用地：二類用地C：三類用地D:四類用地感謝閱讀：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)146謝謝閱讀．0。060．0.940C．1.060．1。064謝謝閱讀15、下列關(guān)于門和窗，表述錯(cuò)誤的是.：門和窗是現(xiàn)代建筑不可缺少的建筑構(gòu)件B：門和窗在建筑上還起到圍護(hù)和安全保護(hù)、隔聲、隔熱、防寒、防風(fēng)雨的作精品文檔放心下載用C:窗是建筑上陽光和空氣流通的通道：門和窗僅有實(shí)用價(jià)值，沒有建筑裝飾的作用：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)謝謝閱讀16、房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)是__。．投資回收周期較長(zhǎng)．投資數(shù)額巨大C．變現(xiàn)性差．以上均正確17、估價(jià)上的建筑物折舊是指各種原因造成的建筑物損失。精品文檔放心下載：價(jià)值價(jià)格C：效益D:利潤(rùn)：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格18、下列關(guān)于會(huì)計(jì)主體，表述錯(cuò)誤的是。A:會(huì)計(jì)主體是指會(huì)計(jì)信息所反映的特定單位：會(huì)計(jì)主體也稱為會(huì)計(jì)實(shí)體、會(huì)計(jì)個(gè)體精品文檔放心下載C：會(huì)計(jì)主體相同于法律主體：會(huì)計(jì)主體不一定是法律主體：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)19、報(bào)酬率為與所投入的資本的比率。A:凈收益投資回收C：投資回報(bào)：收益：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格20謝謝閱讀不同的是__。．利息保障倍數(shù)．流動(dòng)比率1C．速動(dòng)比率．流動(dòng)比率2精品文檔放心下載21、在某宗房地產(chǎn)估價(jià)中，三個(gè)可比實(shí)例房地產(chǎn)對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)分別是6800元

m2，6700元/m2和6300元/m2，根據(jù)可比性綜合評(píng)估得到的三個(gè)可比實(shí)例對(duì)應(yīng)的比準(zhǔn)單價(jià)的權(quán)重分別是0。3、0.5和0。2.如果分別采用加權(quán)算術(shù)平均法和中謝謝閱讀位數(shù)法測(cè)算最終的比準(zhǔn)單價(jià)，則前者與后者的差值是__元/m2。感謝閱讀．—100．50C．50．10022、下列說法不正確的是.A：利息備付率表示使用項(xiàng)目利潤(rùn)償付利息的保障倍數(shù)．對(duì)于一般房地產(chǎn)投資精品文檔放心下載項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保障倍數(shù)．對(duì)于一般謝謝閱讀房地產(chǎn)投資項(xiàng)目，該指標(biāo)值應(yīng)該大于1．2C:在國(guó)際上銀行一般要求流動(dòng)比率維持在200％以上精品文檔放心下載：一般來說，對(duì)于一個(gè)開發(fā)周期為2年的商品住宅開發(fā)項(xiàng)目,其目標(biāo)成本利潤(rùn)謝謝閱讀率大體應(yīng)為35%—45%：借款合同238120精品文檔放心下載價(jià)格為600元/㎡，年折舊額為1440元,用直線法計(jì)算該建筑物的成新率是__。感謝閱讀．16％．42%C．58%．84%24、某宗土地的面積為1000m2，其上建筑物的建筑面積為5000m2,建筑物的基精品文檔放心下載底面積為700m2，建筑物層數(shù)為8層。則該宗土地的容積率為__。精品文檔放心下載．8。0．5。6C．5。0．0.725、某類房地產(chǎn)2006～2010年的價(jià)格見下表,根據(jù)平均發(fā)展速度法，預(yù)測(cè)該類房精品文檔放心下載地產(chǎn)2011年的價(jià)格為元／㎡。A:10300B:10400C:11165：11265：工業(yè)用地的監(jiān)測(cè)點(diǎn)評(píng)估價(jià)格二、多項(xiàng)選擇題（共25題,每題2分,每題的備選項(xiàng)中，有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，至少有1個(gè)錯(cuò)項(xiàng).錯(cuò)選,本題不得分；少選，所選的每個(gè)選項(xiàng)得0。5分）謝謝閱讀1、房地產(chǎn)投資的缺點(diǎn)是。

：相對(duì)較高的收益水平

：易于獲得金融機(jī)構(gòu)的支持

C:抵消通貨膨脹的影響

：投資回收期較長(zhǎng)精品文檔放心下載：借款合同2、經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)中的基礎(chǔ)參數(shù)中，屬于評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)類指標(biāo)。

：基準(zhǔn)收益率謝謝閱讀：開發(fā)經(jīng)營(yíng)期C：目標(biāo)投資利潤(rùn)率D:目標(biāo)投資回報(bào)率：目標(biāo)成本利潤(rùn)率3,對(duì)貸款的決策管理尚存在缺乏成熟的經(jīng)感謝閱讀驗(yàn)和有效的手段，容易形成管理和決策風(fēng)險(xiǎn).具體體現(xiàn)在。謝謝閱讀：資金來源和資金運(yùn)用期限結(jié)構(gòu)不匹配導(dǎo)致的流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)：自然原因或社會(huì)原因?qū)е陆杩钊耸ミ€款能力精品文檔放心下載C：由于主觀原因、信用意識(shí)差等導(dǎo)致的拖延還款或賴賬不還D:抵押物保管不善和貸后管理工作薄弱環(huán)節(jié)所帶來的風(fēng)險(xiǎn)謝謝閱讀：資金來源與資金流動(dòng)性無關(guān)4、城市總體規(guī)劃的內(nèi)容包括等。精品文檔放心下載：編制市域、縣域城鎮(zhèn)體系規(guī)劃：規(guī)定各類用地內(nèi)適建、不適建、有條件可建的建筑類型C：確定公共設(shè)施的位置、規(guī)模和布局謝謝閱讀：確定城市性質(zhì)和發(fā)展方向：編制專項(xiàng)規(guī)劃和近期建設(shè)規(guī)劃5,經(jīng)__討感謝閱讀論通過后實(shí)施。．當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行政主管部門．房地產(chǎn)開發(fā)商C．業(yè)主大會(huì)．物業(yè)公司6、現(xiàn)對(duì)某期貨房地產(chǎn)進(jìn)行估價(jià)，在此估價(jià)中，估價(jià)對(duì)象狀況應(yīng)為未來某時(shí)點(diǎn)的謝謝閱讀狀態(tài)，房地產(chǎn)市場(chǎng)情況應(yīng)為__時(shí)點(diǎn)的狀態(tài)。．現(xiàn)在．未來C．過去．B和C7、某套住宅的套內(nèi)建筑面積為145m2，套內(nèi)使用面積為132m2，應(yīng)分?jǐn)偟墓哺兄x閱讀部分建筑面積為9m23500元/m2建筑面積計(jì)算的價(jià)格為__元/m2。精品文檔放心下載．3000．3277C．3295．3599精品文檔放心下載818萬元,規(guī)劃容積率為2.5,則其樓面拆遷安謝謝閱讀置補(bǔ)償成本為__元/m2.．72．108C．180．27092008年試題）

：期望值相同、標(biāo)準(zhǔn)差小的方案為優(yōu)精品文檔放心下載標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值小的方案為優(yōu)C：標(biāo)準(zhǔn)差相同、期望值大的方案為優(yōu)：標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)大的方案為優(yōu)：標(biāo)準(zhǔn)差系數(shù)小的方案為優(yōu)精品文檔放心下載10、某商場(chǎng)建成3年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為40謝謝閱讀年，建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為__年。謝謝閱讀．40．43C．47．50、某企業(yè)上期預(yù)測(cè)銷售量為100萬臺(tái),實(shí)際銷售量為110萬臺(tái)，企業(yè)選用平滑精品文檔放心下載指數(shù)為0.8,則本期預(yù)測(cè)銷售量為（）萬臺(tái)。．102．120C．108．8812、某宗房地產(chǎn)預(yù)計(jì)未來第一年的有效毛收入為50萬元，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為30萬元，精品文檔放心下載此后每年的有效毛收入會(huì)在上一年的基礎(chǔ)上增長(zhǎng)3%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用年增長(zhǎng)，收益年限可視為無限年,該宗房地產(chǎn)的報(bào)酬率為7％。該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為__萬元。謝謝閱讀．650．687C．585．63013、下列屬于影響需求價(jià)格彈性的因素的是。

A:產(chǎn)品的成本狀況感謝閱讀：商品的替代品數(shù)目和可替代程度C：消費(fèi)者對(duì)某種商品的需求程度以及商品在消費(fèi)者家庭預(yù)算中所占的比例

：商品本身用途的多樣性：商品本身用途的單一性謝謝閱讀14、房地產(chǎn)資產(chǎn)管理的目標(biāo)是使房地產(chǎn)的價(jià)值最大化，具體管理模式包括。

：物業(yè)管理感謝閱讀：運(yùn)營(yíng)管理C：設(shè)施管理：資產(chǎn)管理：組合投資管理15、在估價(jià)報(bào)告中合理且有依據(jù)地說明估價(jià)假設(shè)，其主要作用有。

：規(guī)避估價(jià)風(fēng)險(xiǎn)精品文檔放心下載：保護(hù)估價(jià)師和估價(jià)機(jī)構(gòu)C：使評(píng)估價(jià)值更接近實(shí)際成交價(jià)格

：告知和提醒估價(jià)報(bào)告使用人注意有關(guān)事項(xiàng)

：使委托人能得到其預(yù)期的估價(jià)結(jié)果

16、有條件的地方,可申請(qǐng)繳存住房公積金。

：城鎮(zhèn)單位聘用進(jìn)城務(wù)工人員，單位和職工

城鎮(zhèn)個(gè)體感謝閱讀C:城鎮(zhèn)工商戶：城鎮(zhèn)自由職業(yè)人員：農(nóng)民17、在編制房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃方案時(shí)，與項(xiàng)目收益相關(guān)的基礎(chǔ)參數(shù)，通常有。精品文檔放心下載：基準(zhǔn)收益率目標(biāo)收益率C:出租率或空置率：毛租金收入：運(yùn)營(yíng)成本18、某物業(yè)的購買價(jià)格為60萬元，其中20萬元為金融提供的抵押貸款,在正常精品文檔放心下載10萬元,年運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為52萬元，所得稅率為33%,則該項(xiàng)投資的稅前現(xiàn)金回報(bào)率為__。謝謝閱讀．7.5%．8。3%C．12。5％．16.7%謝謝閱讀19、房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目策劃的主要工作內(nèi)容有__。．開發(fā)內(nèi)容和規(guī)模的分析與選擇．評(píng)價(jià)方案構(gòu)造C．區(qū)位分析與選擇．開發(fā)時(shí)機(jī)的分析與選擇．融資方式的分析與選擇20__。謝謝閱讀．80%．60%C．90%．70％21、關(guān)于需求彈性和需求彈性系數(shù)的要點(diǎn)，下列描述錯(cuò)誤的是__。

A．需求彈性是指價(jià)格變動(dòng)引起的需求量變動(dòng)的程度，即需求量變動(dòng)對(duì)價(jià)格變

動(dòng)的反應(yīng)程度感謝閱讀B．需求彈性系數(shù)是需求量變動(dòng)比率與價(jià)格變動(dòng)比率的比值,這樣可以排除計(jì)量謝謝閱讀單位的影響C．需求彈性系數(shù)都為負(fù)值,所以取其絕對(duì)值來表示變動(dòng)程度的大小

．同一條需求曲線上不同點(diǎn)的需求彈性系數(shù)大小并不一定相同

22、某在建工程預(yù)計(jì)一年后建成，可能存在情形的估價(jià)有__哪幾種。

．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在,估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的價(jià)格感謝閱讀．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對(duì)象為未來狀況下的價(jià)格

C．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對(duì)象為未來狀況下的價(jià)格

．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來，估價(jià)對(duì)象為現(xiàn)時(shí)狀況下的價(jià)格

．估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去，估價(jià)對(duì)象為未來狀況下的價(jià)格

23、制定物業(yè)管理計(jì)劃的租金方案和出租策略時(shí)應(yīng)做到。(2008年試題)

A:物業(yè)租金必須