高層住宅前期介入總結(jié)施工問題

高層住宅前期介入總結(jié)

——施工問題2011年前言

高層住宅類項(xiàng)目就市場(chǎng)需求及客戶滿意度取得了良好的成效，本章審視原有高層項(xiàng)目中的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，在后續(xù)項(xiàng)目中延續(xù)和發(fā)展已取得的成效，同時(shí)規(guī)避質(zhì)量問題引起的后期交房和交房后整改風(fēng)險(xiǎn),減少后期返修成本，提升客戶滿意度。目錄一項(xiàng)目交房集中報(bào)事，返修統(tǒng)計(jì)二集中報(bào)事分析三主要問題分類描述四物業(yè)與施工方主要配合工作

一項(xiàng)目交房集中報(bào)事返修統(tǒng)計(jì)

從高層前期介入及交房期間客戶的反饋來分析，土建及門窗類報(bào)事占70%以上，其余為給排水、電氣等，主要為施工期間對(duì)施工質(zhì)量和成品保護(hù)把控不嚴(yán)，使該類報(bào)事增加。二集中報(bào)事分析1.1土建類主要報(bào)事:房間幾何尺寸誤差較大。墻、頂?shù)汝庩柦遣恢?。外墻、門窗、露臺(tái)等處滲水。煙道開裂。地面墻面整改后色差較大。施工收邊收口粗糙三主要問題分類描述1.2.1房間幾何尺寸誤差較大。-圖片描述48層高誤差：凈高的單點(diǎn)實(shí)測(cè)值與設(shè)計(jì)值偏差超出規(guī)范允許值（－20㎜）以及墻、頂陰陽角不直房間內(nèi)5個(gè)測(cè)試點(diǎn)的最大值與最小值極差超出規(guī)范允許值（20㎜）。開間尺寸誤差：開間進(jìn)深的凈距極差值超出規(guī)范允許值（20㎜）梁呈“大小頭”，陰陽角不順直，垂直平整度較差；說明：

房間幾何尺寸誤差較大對(duì)后期裝修貼磚、木地板安裝、頂棚吊頂?shù)染嬖谳^大的影響。此類報(bào)事交房時(shí)不易發(fā)現(xiàn)，但后期裝修時(shí)會(huì)成為業(yè)主的報(bào)事和索賠點(diǎn)。

所以應(yīng)加強(qiáng)對(duì)分戶驗(yàn)收控制，同時(shí)有問題時(shí)徹底整改。

1.3.1墻、頂、梁柱等陰陽角不直。-圖片描述現(xiàn)象描述：梁呈“大小頭”，陰陽角不順直，垂直平整度較差；現(xiàn)象描述：1、門垛上下呈“大小頭”；2、門洞兩邊門垛寬度不一致；3、陰陽角不順直，垂直平整度較差；現(xiàn)象描述：1、室內(nèi)窗臺(tái)兩端高度呈“大小頭”；2、室內(nèi)窗臺(tái)兩端寬度呈“大小頭”說明：1、此類問題直接會(huì)造成觀感影響，也是交房時(shí)業(yè)主重點(diǎn)關(guān)注的點(diǎn)。2、前期施工時(shí)應(yīng)嚴(yán)格分戶驗(yàn)收檢查，同時(shí)應(yīng)加強(qiáng)整改。現(xiàn)象描述：1、門邊、窗邊收口不規(guī)范；2、室內(nèi)窗臺(tái)兩端寬度呈“大小頭”1.4.1外墻、門窗、露臺(tái)等處滲水。-圖片描述48墻面滲水現(xiàn)象描述：此處業(yè)主裝修后發(fā)現(xiàn)墻面起霉；

剔開后確認(rèn)是原外墻拉桿孔未封堵好引起滲水說明：

滲水問題在后期疑難報(bào)事中占95%以上，一直是客戶投訴和索賠的點(diǎn)。同時(shí)也是施工方整改的難點(diǎn)。

施工過程中應(yīng)嚴(yán)格按照工藝進(jìn)行。商鋪地面返潮現(xiàn)象描述：業(yè)主裝修后雨季地面積水，擋墻墻面發(fā)霉；

剔開后確認(rèn)是防潮層施工不規(guī)范，地下水壓力過大破壞防潮層，導(dǎo)致水溢出地面。門窗滲水現(xiàn)象描述：窗框邊墻面發(fā)霉；

打開發(fā)現(xiàn)框邊密封不嚴(yán)實(shí)，打膠粗糙，窗邊角未打膠等。屋面露臺(tái)等滲水現(xiàn)象描述：屋面滲水至戶內(nèi)；

打開后為原女兒墻處拉桿孔未封堵便作防水施工引起。墻上洞未補(bǔ)窗邊膠開裂1.5.1煙道開裂-圖片描述48說明：

煙道問題業(yè)主交房和裝修時(shí)關(guān)注度稍次于其他，但在使用過程中容易問題。同時(shí)出現(xiàn)問題后不易解決。

施工過程中應(yīng)嚴(yán)格按照工藝進(jìn)行?，F(xiàn)象描述：1、煙道及周邊墻面鋼絲網(wǎng)外露；2、后塞口周邊墻面鋼絲網(wǎng)外露；3、止回閥預(yù)留洞口低于門洞上口；4、未做伸縮縫；5、經(jīng)起居室、衛(wèi)生間的煙道未做保護(hù)磚包裝處理；1.6.1地面墻面整改后色差較大。-圖片描述48說明：

此類問題直接會(huì)影響客戶感官，同樣會(huì)降低樓盤品質(zhì)。

在抹灰后刮膩?zhàn)雍退⑵崆皯?yīng)先加強(qiáng)對(duì)空鼓裂紋檢查，整改好后再刮膩?zhàn)铀⑵帷，F(xiàn)象描述：外墻、內(nèi)墻、地面等空鼓整改后色差較大，觀感度很差，影響品質(zhì)。墻面色差頂棚色差地面色差外墻色差1.7.1施工收邊收口粗糙-圖片描述48說明：

此類問題直接會(huì)影響客戶感官，同樣會(huì)降低樓盤品質(zhì)。

施工時(shí)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)盲區(qū)部位的收邊收口處理?，F(xiàn)象描述：各處收邊收口較差，觀感度很差，影響品質(zhì)。2.門窗類主要報(bào)事:2.1開關(guān)不靈活、把手松動(dòng)、膠條脫落。

2.2成品保護(hù)差，導(dǎo)致門、窗、玻璃劃傷較多，油漆脫落。2.1開關(guān)不靈活、把手松動(dòng)、膠條脫落、打膠不規(guī)范。說明：

此類問題直接會(huì)影響客戶感官。

施工時(shí)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)施工工藝的管控?，F(xiàn)象描述：各處收邊收口較差，觀感度很差，影響品質(zhì)。打膠工藝差膠條脫落固定鐵片外露打膠工藝差2.2.1成品保護(hù)差，導(dǎo)致門、窗、玻璃劃傷較多，油漆脫落。說明：施工期間各單位交叉作業(yè)，成品保護(hù)不到位造成的整改占此類報(bào)事的70%以上，尤其入戶門一旦出現(xiàn)報(bào)事，則將是直接更換，成本很高。

而玻璃損壞和劃傷也是一大報(bào)事點(diǎn)。

所以前期施工時(shí)加強(qiáng)成品保護(hù)至關(guān)重要。窗框變形扶手損壞噴漆污染噴漆污染3.給排水類主要報(bào)事:3.1水表、管路接頭、水閥漏水。

3.2管路安裝不順直、管卡脫落、松動(dòng)，部分管道未安裝導(dǎo)管。

3.3防臭地漏堵塞、地漏安裝高于地面。3.4主管網(wǎng)堵塞造成戶內(nèi)返水。3.2管道安裝不順直、管卡脫落松動(dòng)。說明：此類報(bào)事主要會(huì)是業(yè)主的報(bào)事點(diǎn)。

施工時(shí)應(yīng)嚴(yán)格施工工藝。管道未安裝導(dǎo)管水管走線不直擋住預(yù)留孔3.4主管網(wǎng)堵塞造成戶內(nèi)返水。污排管沉降位置：生活陽臺(tái)前沉降范圍：1、2、3、6戶型周邊散水收集溝、污排管）此處損失達(dá)8萬之多，最終總包恢復(fù)裝修等7萬元，安裝單位安裝管道、補(bǔ)助業(yè)主共計(jì)1萬元4.電氣安裝類主要報(bào)事:4.1線路安裝不規(guī)范。

4.2配電箱等安裝后無檢修位置。

4.3標(biāo)示不清晰。4.暢1線路賞安裝剝不規(guī)墨范。說明僵：此類沈問題閑主要冒體現(xiàn)服在公簽區(qū)報(bào)仙事中怖。施工問時(shí)應(yīng)摸嚴(yán)格匪施工勒工藝礎(chǔ)。走線冊(cè)凌亂無線你鼻子走線示凌亂走線冒凌亂5.公區(qū)息施工板主要爬存在盜的報(bào)罩事5.槳1鐵藝破油漆伐脫落脾，有斷毛剌摩；5.快2木制芝品工河藝較稅差。5.腎3其他荒因成漢品保陡護(hù)造呆成的藍(lán)交叉到污染穩(wěn)問題頑。說明規(guī)：1、外乓墻涂革料和譜噴漆賣對(duì)天米棚和旱鋁合納金的賤污染宅；2、鋁帳合金獨(dú)噴漆應(yīng)和耐籍候膠嘩對(duì)天池棚墻唇面的卡污染塔。3、施狠工時(shí)奔造成右的管素道、深墻面巾等的奸損壞渡。4、此族類污注染會(huì)螞妨礙限清潔貢，同傲?xí)r清炊潔時(shí)出還有微可能譜造成糞物品多損壞遲。5、施嫩工時(shí)輛應(yīng)有貨保護(hù)丑的方詞案和臥措施丸。445.指3因成鵝品保宇護(hù)造很成的選其他稿問題監(jiān)。屋面槍及電菠梯機(jī)槐房上膊部垃卵圾未慨清理哨。6.其他漁類主店要報(bào)棵事-屋面樓頂腔女兒獵墻開弓裂外墻臂涂料茅花6.其他乞類主要要報(bào)泛事-外墻6.其他據(jù)類主喜要報(bào)菜事-公用死過道樓棟私過道碼柱子太與踢口腳線觸交界撐處未亂貼磚帽不美艦觀。過道痕踢腳尺線上組端面職現(xiàn)縫顛隙，淡需全駐面檢傅查處字理公區(qū)奪過道潔地面素積水升，墻至面返岡潮地漏量處貼兇磚做阻法不傾一致所有勤防火袍門把臥手有寧一面韻無固貼定塊初，把挽手松險(xiǎn)動(dòng)、保歪斜無裝遵飾蓋6.其他瀉類主澤要報(bào)晉事-公區(qū)質(zhì)防火雙門防火釘門開征起后盲閉門速器損排傷墻防面6.其他哨類主耳要報(bào)攻事-公區(qū)仿鐵藝蹈欄桿1、表致面粗首糙2、未挨清潔輝干凈喚就刷再漆—掉漆3、刷網(wǎng)漆不炊到位面板著清理乏后，屑周邊丘涂料扶損壞珠。束需刷召涂料爺后再艘安面跑板。6.其他偷類主業(yè)要報(bào)罩事-墻面海施工賞與安沃裝的法關(guān)系應(yīng)當(dāng)加先處踢理墻嶺面漆沖，再松安裝詳面板樓棟-1返F/憶-2搖F電梯耽前室揀吸頂憑燈燈側(cè)安裝方過高拼，達(dá)早到6米，蒜不方段便檢飾修。閉應(yīng)下胖降調(diào)醋整為革壁燈人體淺感應(yīng)忠開關(guān)當(dāng)在門辦后，人員芬進(jìn)出冶無法謀感應(yīng)6.其他解類主姿要報(bào)搶事-電氣商安裝公區(qū)液過道診管根剛部的飛套管扒低于畢地面腸，后善期容野易滲未水至額樓下6.其他諷類主顯要報(bào)微事-水管陸安裝涂料簽污染盜管道粘，清回潔后難掉漆四商物開業(yè)與蒜施工朽方主穩(wěn)要配形合工體作施工桶樣板鄭點(diǎn)評(píng)零星歷問題氧過程筑收集配合道分戶脂驗(yàn)收塔檢查交房績前集射中檢林查交房泥集中釣返修卷跟進(jìn)質(zhì)保茫期間與返修瞧跟進(jìn)1、主輛要包訓(xùn)含：劇砌體爭(zhēng)、安采裝、哈交房創(chuàng)、精項(xiàng)裝修聲、弱歡電安浪防、纖景觀李工程俗等。1、物角業(yè)每椅兩周淘施工宗共性鑒問題襯收集張。2、施胖工方勇過程嶄中對(duì)降問題悄整改芹。1、物惜業(yè)每滋兩周躲施工涂共性蓮問題掘收集頑。2、施戚工方墨過程晚中對(duì)碑問題晴整改形。1、物遙業(yè)每睜天對(duì)里問題扶收集激。2、施嫂工方額形成腥整改確小組甚全面必整改六。1、物竟