長沙高端別墅項目營銷執(zhí)行方案圖標豐富

目錄綱要定位篇項目篇項目現(xiàn)狀及硬件價值理解形象定位及客戶定位營銷執(zhí)行篇營銷目標及營銷執(zhí)行市場篇07年度回顧及08年度展望2007長沙高端市場回顧市場篇長沙高端物業(yè)市場國土資源部從2003年起，開始禁止別墅用地的批報，近年來不斷頒布的宏觀調(diào)控政策，也利用金融手段對大戶型、高總價的高檔住宅產(chǎn)品的市場消費進行限制。但是，隨著居民消費能力提高和居住觀念的改變，高端物業(yè)市場依然持續(xù)走高，特別是今年長沙別墅供應量超大，而市場需求畢竟是有限的，產(chǎn)品也存在同質(zhì)化競爭。因此，對目前長沙高端物業(yè)市場發(fā)展趨勢進行的分析前，首先讓我們來盤點一下針對高端物業(yè)市場已推出的一系列的宏觀調(diào)控政策2005年2006年2007年七部委新政別墅土地閑置兩年以上要收回國土資源部別墅建設用地審批叫停國土資源部“別墅”準確界定國土資源部對別墅類項目進行清理限制外籍人士購房細則出臺央行六次加息土地增值稅開征二套房政策出臺國土部39號令加強土地清理限外政策升級物權法的正式運行

07年整個年度房價的不斷攀升，再加上整個經(jīng)濟環(huán)境強勁的增長。直接導致CPI隨之高漲，國家面對日益嚴峻的經(jīng)濟形勢必然加強宏觀政策干預力度，通過政策指向來引導國民經(jīng)濟進行“軟著落”。

冷靜的觀察，我們會從中發(fā)現(xiàn)，國家針對整個國民經(jīng)濟的調(diào)控的意圖并不是要一棒子全都“打死”。而是想要國民經(jīng)濟穩(wěn)步健康發(fā)展，因此對房地產(chǎn)的調(diào)控也是突出一個“穩(wěn)”字。通過提高利率，提高二次購房首付比例，限制外資對房地產(chǎn)投資，通過一系列的政策手段步步壓縮房地產(chǎn)行業(yè)中存在的“泡沫”。而現(xiàn)階段整個房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了一段極具膨脹期后，當頭被澆了一盆“冷水”，在一年內(nèi)如此快速的“熱脹冷縮”使整個房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)在這個冬天明顯感覺到“寒氣逼人”。2008關鍵詞“穩(wěn)中從緊”！2007年，長沙全年上市別墅項目有20多個，別墅類項目總占地面積680.64萬m2（包含其他物業(yè)），總建筑面積588.22萬m2在售市場別墅供應量為354．55萬平方米，而后期潛量更是達到了1070．58萬平方米，在第四季度則達到了長沙歷史最高峰。別墅市場銷售量占2007年商品房上市總量的20％左右。

權威數(shù)據(jù)顯示，估計未來3～5年內(nèi)，長沙別墅開發(fā)將有2萬～3萬畝。種種跡象表明，長沙別墅發(fā)展期已經(jīng)到來。市場數(shù)據(jù)顯示，目前，長沙別墅產(chǎn)品供應量達到了5205套，其中以聯(lián)排別墅居首位，達3067套，占到長沙市別墅類產(chǎn)品供應總量的近六成；作為景觀資源占有率最高的產(chǎn)品，獨立別墅供應總量為1650套。在長沙這個經(jīng)濟相對不是特別發(fā)達的“二線城市”，頂級別墅、聯(lián)排別墅的熱銷似乎有些出人意料。國家土地宏觀調(diào)控的力度，讓人們看到了別墅的投資前景，并成為高端市場的強大支撐。長沙高端物業(yè)別墅市場2007年總結2008長沙高端市場展望市場篇項目名稱占地面積建筑面積物業(yè)類型開盤時間銷售均價XX二期38萬方14萬方純獨棟07，610000XX17萬方5.5萬方別墅07，97800XX城106萬方65萬方別墅07，712000XX號160萬方94.7萬方別墅07，129000XX西街庭院3.5萬方7.3萬方別墅高層07，1210000XX二期14萬方15.5萬方別墅洋房07，107300XX53萬方30萬方別墅陽房07，16250XX別墅86.5萬方8.3萬方別墅07，45800XX匯景8萬方19萬方別墅,洋房,高層07，125600XX22萬方15萬獨立,聯(lián)排,疊加07,69000XX168.4萬方53.8萬方別墅,洋房,高層07,6760008年在售項目08年在售別墅項目純獨棟與普通別墅價格整體走勢別墅物業(yè)價差進一步拉開。07年12月份以來，長沙獨立別墅均價為10000元以上/㎡，類別墅產(chǎn)品均價為5000-9000元/㎡（除XX雙拼在14000/㎡），其比值達到了2：1，而據(jù)官方數(shù)據(jù)庫顯示，5月份比值僅為1.37：1，由此可知，別墅與類別墅細分更加明顯。08年度在售別墅項目供應結構類型

08年上市高端別墅物業(yè)類型中占絕大多數(shù)的樓盤無一例外的都選擇了類別墅物業(yè)形態(tài)此種選擇對項目自身而言可以有效的挖掘潛在的目標客戶群。純別墅項目所占比重也較大，憑借自身產(chǎn)品的多樣性拓寬市場對其自身的接納程度來降低因自身較高價格對銷售產(chǎn)生的抗性。

而獨棟別墅“鶴立雞群”，以項目高定位，高檔次，高價格。同時也以為著——高風險，讓一般開發(fā)商“望而卻步”。正是因為如此才使獨棟別墅資源越發(fā)的顯得尊貴。

長沙別墅價格漲勢迅猛，稀缺性突顯無疑，一方面，長沙房價整體上升的市場環(huán)境為別墅物業(yè)價格的上漲提供了軟環(huán)境，另一方面，別墅物業(yè)的稀缺性直接拉動價格全面上漲。這說明，在國家別墅禁批政策下，稀缺性的別墅物業(yè)越能引起消費者的興趣。不管是作為投資也好，還是自住也好，其整體體現(xiàn)的是“物以稀為貴”的客觀商品經(jīng)濟現(xiàn)象。作為高價值、高投入額和高保值性能的商品，這種現(xiàn)象并不奇怪，反而說明在宏觀環(huán)境影響下日漸走向稀缺的別墅產(chǎn)品將成為富有階層和投資者青睞的對象。即將上市XXXXXXXX新地東方明珠XX別墅XXXXXXXXXX分布圖項目名稱用地面積建筑面積容積率建筑風格產(chǎn)品類型開盤時間XX1000畝17萬0.2北美聯(lián)排、獨立預計08.4XX別墅

676畝15萬

0.35西班牙獨棟、雙拼預計08.5XX360余畝7萬0.3西班牙獨立（一期）預計08.4XX483畝

/1.35西班牙聯(lián)排、洋房08.5.1

XX1078畝150萬1.11地中海聯(lián)排、疊加、洋房、小高層預計08年上半年XX287畝（108）13.8萬（一期）1.5現(xiàn)代簡約洋房、小高層、聯(lián)排預計08.1月初XX

430畝30萬1.5/小高層、聯(lián)排預計08.4月初XX630畝67萬1.5/獨棟別墅、聯(lián)排別墅、洋房、多層、高層預計08.4月初XX622畝(165畝一期)8萬(一期1.3北歐聯(lián)排(四)、高/小高層、洋房08.1月4號XX/一期10萬//聯(lián)排、獨棟08年6月基本信息：隨著長沙城市人口的增加和年人均可支配收的增高，購買別墅的人群也將隨之增多，別墅產(chǎn)品仍然將是未來五年市場的熱點。雖然別墅用地暫停審批，但因為開發(fā)商所拿地塊必須在兩年內(nèi)動工，所以最近五年，長沙仍有足夠的開發(fā)量供應給市場。別墅市場由于檔次劃分拉大，客戶日益細分，將呈現(xiàn)多級化消費趨勢，別墅極品和實用型產(chǎn)品將出現(xiàn)“兩頭熱”的現(xiàn)象。同時，由于別墅增值空間增加，不少投資者會考慮囤積別墅，可能在未來十年出現(xiàn)以投資別墅來獲取收益的投資者。長沙別墅市場未來整體發(fā)展趨勢趨勢一趨勢二趨勢三趨勢四2、人均可支配收入相對較高1、經(jīng)濟增長幅度迅猛1、置業(yè)者構成結構缺乏多元化2、市場供應量增大4、房價泡沫化趨勢已經(jīng)開始顯現(xiàn)3、同質(zhì)競爭嚴重5、政策性調(diào)控的影響3、開發(fā)成本持續(xù)走高4、城市的快速擴張08年，長沙別墅房價仍然上漲但上漲幅度將趨緩，走向平穩(wěn)別墅資源日益稀缺2008年長沙高端物業(yè)別墅市場將會是“謹慎樂觀”的一年結論：提案目錄綱要定位篇市場篇項目篇項目現(xiàn)狀及硬件價值形象定位及客戶定位營銷執(zhí)行篇營銷目標及營銷執(zhí)行07年度回顧及08展望工程現(xiàn)狀項目篇湖濱棗公園景觀雪大道鮮工程候進度一期容項目噴用地參平整工程余進度目前里項目哀一期陵已經(jīng)欣開始探施工較，景吼觀大暈道工從程處輸于用藍地平忍整階調(diào)段；污別墅逗區(qū)由腦于居昨民糾辯紛停阻滯了腔一段愚時間潤，進輛度有如所落磨后，度目前聽處于養(yǎng)挖土貞方階合段，只單體愿施工伍隊伍懲還未身進場柴。營銷伯進度戶外季：戶外片于20散07年11月開煉始上者掛，愛已經(jīng)汁更換竄一次母，以垃開發(fā)插商品治牌先尋行，茶持續(xù)3個月療后導籃入項洋目品園牌；20壁07年11月20騾08年1月現(xiàn)場幣包裝炒：現(xiàn)場返戶外軟包裝煌于20趟07年11月開胳始上雅掛，噴以開法發(fā)商貞品牌尋導入巧為主絹題；營銷咐進度其他奏資料斬：樓書豆折頁鉛除戶槐型還很會稍范有調(diào)送整外導，其那余的堂基本星定稿葵。媒體醋廣告綱：無報藝廣、工樓宇豎、電蒙臺等櫻其他析媒體仰廣告炒發(fā)布監(jiān)，原徐因：利農(nóng)民促糾紛退問題頁，導艇致工曲程進額度的擾滯后犁，中端糧總混部對痛營銷貓費用若進行區(qū)壓款芹。市區(qū)頌接待付中心頭及開況盤時岔間：市內(nèi)侵售樓油部設船置于醒喜來剛登大教酒店21崗F，裝嘉修尚去未進響行，劇有可面能時略間順得延到5月開痕放，味開盤妄時間殼有可癥能順捆延到10月；項目允價值浙解讀項目斗篇指標類別用地類別占地面積建筑面積容積率規(guī)劃套數(shù)一期以低密度住宅為主13.8萬㎡5.26萬㎡0.37143套經(jīng)濟量指標小獨棟塔斯斑干風痰情產(chǎn)品震結構戶型房型套數(shù)面積套數(shù)比小獨棟220S10253.5286.7%220N11247.27270S20296.5270N18283.59320S32364.82320N33323.62中獨棟M5508587.65.6%大獨棟L80011947.47.7%合計14353765.69XX溁灣鎮(zhèn)商圈13公里11公里五一廣場商圈望城坡商圈8公里本項慰目位雁于長盜沙市恰西北賢三環(huán)落線內(nèi)鞭，北鋒距望味城縣略政府10公里兄，東稈南距張長沙鴉市政水府8公里默，緊律鄰長綠沙至涂望城椒的主臂干道貼雷鋒妨大道，隨著馳政府肌對望驅(qū)城片鍵區(qū)日罰益重址視，盈將在運近幾盾年把莫它劃唉為長益沙“第六棚區(qū)”，區(qū)恰位價靜值凸古顯。區(qū)位孔價值西雷三環(huán)大鋒道黃金大道XXXX所在砍區(qū)域幅屬雷亭峰大迅道與慢黃金艱大道李交匯拍處，碑主干欺道雷質(zhì)峰大片道直螞接與XX相臨講。距壘離望錄城縣胸政府10公里產(chǎn)，距盲長沙泄市政相府8公里替，項歲目目謀前可疾以通槽過90平7、91襯8、90勒3三條橫公交靠線路柔到達壟，公交犁網(wǎng)絡當日益詳便捷粉，屬雁于長虜沙市慰區(qū)與洽望城糖區(qū)交鄭匯路帥網(wǎng)核棄心覆允蓋區(qū)旺域。淡加上邊黃金席大道圈未來鐮的規(guī)帝劃，鍵片區(qū)沙內(nèi)居敵民的鵲出行蹦日益鞠方便劑，與逮之相線對應膀的時臺間成百本及蓬交通股成本館亦隨誘之降她低。交通簽狀況月亮島普瑞溫泉觀音水庫龍湖高爾夫洗心禪寺李公廟市政府XX榮灣鎮(zhèn)商圈望城坡商圈望城毯地處母美麗箱富饒磁的湘飲中河濟谷平旅原，嶺湘江捧下游地兩岸脂，但泰，其慌物業(yè)集配套坊尚不南完善發(fā)，圍雖繞著問這一欲區(qū)域擺特點墓，伴辜生了拋以休保閑旅仔游，勤酒店薯居住盈的物抽業(yè)配州套，飯如普閱瑞溫何泉、襯龍湖平高爾搏夫等店，隨聯(lián)著望裕城板燦塊的核市政宗配套紗、四兵通八螺達的昆路網(wǎng)妥配套克和日容益完守善的洲公交柏系統(tǒng)括。這些截配套某正將嘆該區(qū)膀域的截休閑杜、旅宏游、恢酒店敏配套窮注入辣生活泡化元看素，婆片區(qū)永也由危單一羨物流看功能狐為主漢變成辦以生挺態(tài)居稿住休盒閑功害能為糞主。配套貴狀況白鷺躬島龍湖悼高爾牙夫觀音養(yǎng)巖水港庫原生犬竹地塊壓內(nèi)外宗原生嬌態(tài)山市水資妖源豐供富，粘原生溉態(tài)植青被豐弦茂，危白鷺作島自爽然生憤態(tài)保裙護區(qū)謙與千嫌畝觀若音巖痰水庫勺相映雁成趣訴。環(huán)境虹狀況地塊遠屬性——景觀書資源軋型核盤心生斥態(tài)住礦宅區(qū)項目案區(qū)域暖屬于語金星蘭版塊絲式與望巡壽城版勸塊的移核心抱交界糟地帶渠，兩問大區(qū)棚域價婆值的保共享裁成就影了項財目獨遇到的驢區(qū)域掌發(fā)展遮潛力腰；從交猜通上避看，彈公交方系統(tǒng)俱的開仰通，夠及規(guī)菌劃中濫的輕錦軌建智設，議將使旁項目捷突破莖城市私道路繳瓶頸料，而墻便利屯的交嘆通，哲是城糧市高頌尚住左區(qū)與兇郊區(qū)裳別墅摔高尚鎖住區(qū)堆獨特虹的價黃值支校撐；從配節(jié)套上糾看，項目妄獨到印的區(qū)胸位優(yōu)熄勢使怖項目賤具有商了高有端物旱業(yè)休野閑的克配套轉(zhuǎn)，由于快市政璃規(guī)劃續(xù)，該夜區(qū)域職的休行閑旅心游物碑業(yè)的亞集中串效應輔，使粗得區(qū)歉域單照一的旦商業(yè)勻物流塌逐漸鬧轉(zhuǎn)變狐成生煎活配受套完勵善，旨從而擾形成嗎了項毅目所劣在區(qū)紫域在董整個伏城市卡區(qū)域象中獨宿到的用配套蔬價值暑體系背。區(qū)域磨內(nèi)以杏千畝邪龍湖羅為核袍心的垮生態(tài)煤價值引體系模的構眼建，使項正目具雷備了舍高尚效住區(qū)椒獨到構的環(huán)而境體僅驗，而這悄種旅勾游休添閑與脆自然續(xù)生態(tài)運相結藥合的樹環(huán)境暈價值載，將庭與區(qū)衫域獨百有的刮物業(yè)災配套蒙格局榜相結鬧合，蓬構成碑一種蒸獨特膊的休有閑文壇化內(nèi)犁核。提案壞目錄爸綱要項目篇項目硬件價值理解定位篇項目定位及客戶定位營銷火執(zhí)行莖篇營銷籠目標仙及營皮銷執(zhí)孔行市場篇07年度回顧及08年度展望個案邪剖析定位巾篇方法風：通量過對爽別墅模市場忙上的妨項目陷進行型深入撓的剖泄析，龍梳理亞出XX的核迎心競或爭優(yōu)演勢。甄選告標準乖：1、產(chǎn)磚品2、規(guī)粗模3、品曾質(zhì)4、價旬格5、品馬牌XX討XX綠城壩青竹嘉園XXXXXXXX－－圖綠城·青竹武園品已質(zhì)綠城填青竹東園項目名稱綠城青竹園項目位置開福區(qū)開福區(qū)XX高爾夫球場旁開發(fā)商湖南綠城投資置業(yè)有限公司建筑設計美國道林建筑與城市規(guī)劃設計集團物業(yè)管理綠城物業(yè)管理公司代理銷售自銷占地面積1000畝建筑面積約14萬容積率0.25建筑形態(tài)別墅（純獨棟）銷售均價450-1000萬/套最高價3000萬/套戶型配比400--1000㎡40余種戶型規(guī)劃總戶數(shù)286戶在售攬秀苑、臨風苑折扣無銷售率一期剩余4套開盤時間2007年6月18日交房時間一期07.12.30已交房基本潑情況總平濫圖○南區(qū)（規(guī)劃中）北區(qū)棲霞苑08年下半年推出攬秀苑已售98%望峰苑未開枕云苑未開聽泉苑未開臨風苑已售95%項目膊所處耐環(huán)境項目惕坐落君于長季沙市簽開福芹區(qū)風詠景秀拜麗的XX畔，南交通同便捷進，距割離伍翻家?guī)X占僅15公里樓，芙趕蓉北默路、XX大道童和高貫爾夫堅大道翠均為席寬闊頸的景要觀大只道，良回家涉的路勉上滿套載風局景。項目霜區(qū)域紐奉主要咳道路項目皆現(xiàn)區(qū)辜域主跌要道獎路：森芙蓉近北路撤、XX大道首。單體工程進度實景圖XX高爾夫去化比分析：該項燈目為愧千畝青大盤喂，營批銷方譯面緊健緊圍繁繞“剩高爾溫夫別單墅”妻作文仗章，沒采用枕‘滾責動式迎’的洲推盤鋒策略眾，半年目之中沒五次10套左杯右小壞量推膨盤，去化朋快速途，逐漢步把卡價格疤從開機盤時側的80蹲00推高器到14吩00摸0，目披前攬疫秀苑淋、臨求風苑炮，整判體去犯化達妙到了98警%。價格快走勢營銷兆推廣廣告茂訴求爐：品南質(zhì)、耗尊貴時間媒體版面次數(shù)廣告訴求3月瀟湘晨報T92惟楚有墅，于斯為尊4月瀟湘晨報A9半1系出名門，源遠流長對比寫研究項目開發(fā)商品牌建筑施工物業(yè)管理產(chǎn)品規(guī)劃設計營銷策劃準備周期得分XX0.250.250.20.10.10.11XX★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★3.9★XX★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★4.8★項目傍水依山半島地段植被高爾夫得分XX0.30.20.20.150.10.051XX★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★4.15★XX★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★3.6★硬件千對比軟件越對比項目規(guī)模對比產(chǎn)品對比XX1000畝250-360㎡的小獨棟為主XX1000畝400㎡以上的中獨棟為主對比旗鼓相當XX具有總價控制優(yōu)勢對比制研究錯位辮競爭—總價勢控制岡靈活錄的小差獨棟升是我使們的績王牌坐，而今不可使復制潮的山吐水島眨資源究綜合音優(yōu)勢條也是周綠城XX所不險具備輸?shù)?。－－XX傳·X凍X品牌XX仰XX項目名稱XX·XX項目位置天心區(qū)省政府以南6公里(芙蓉南路暮云段)開發(fā)商XX地產(chǎn)建筑設計加拿大EKSTICS物業(yè)管理XX物業(yè)代理銷售自銷占地面積583畝建筑面積14萬平米容積率0.36建筑形態(tài)純獨棟銷售均價10000戶型配比共26種戶型，350平米—532平米五房：40%，六房：40%，七房：15%，八房：5%規(guī)劃總戶數(shù)400在售二期一批折扣VIP9.7折銷售率一期99%，二期一批5-7套開盤時間2007年6月交房時間08年10月30日基本沖情況一期二期血一批總平別圖項目籃所處明環(huán)境項目聽東面俯緊鄰要長沙痰市芙機蓉南較路延碑長線象，距嚇離湖感南省射政府慰新址救約6公里轟，距哭離長坑沙市蛙中心微約20分鐘談車程皺。項袍目總登體設感計最嫌大限籍度地拌保持穿和發(fā)偽揮地粉塊資質(zhì)源優(yōu)葉勢。項目鏟區(qū)域端主要佳道路項目潔現(xiàn)區(qū)于域主塵要道糟路：閉芙蓉壇南路盼、10強7國道怨。工程匆進度外立阻面實亭景圖現(xiàn)場程接待拼中心項目峰實景去化降分析：XX蹈XX是繼XX地產(chǎn)震在全唐國打亡造五膀大別受墅之難后的累又一惰扛鼎滴力作鴨，盡宋管內(nèi)沖部的點自然美資源農(nóng)并不精是十絹分豐掌富，懸但是沃產(chǎn)品久后期撒的打攝造是厲非常察舍得妨花心溜思和始精力低的，亦雖然你項目減大部融分產(chǎn)號品總據(jù)價都狡在35罪0萬元期以上余，但范依托喘其項定目的理不俗盤品質(zhì)縫，在似短短首的開經(jīng)盤一且月時碼間里復銷售餓近70布%，有呼將近40套團嫁購，漠目前威一期駕已經(jīng)絨售罄慌，而呢受到箏長株變潭兩槐型試可點的航鼓舞拐，價努格也胖是節(jié)繪節(jié)走楚高，濤由開撥盤的察每平妥方米85政00元到比現(xiàn)在蕩的12址00她0元/平方項米，醒漲幅啦達到29桑%，價格慎走勢營銷晶推廣產(chǎn)品立訴求彩：品解質(zhì)、烘尊貴時間媒體版面次數(shù)廣告訴求8月瀟湘晨報C51引領星城別墅“全品質(zhì)”時代9月瀟湘晨報A31融匯中西，輝映和諧的品質(zhì)盛宴長沙晚報A3/A53系出名門，筑就傳世的經(jīng)典鉅作

對比彼研究項目傍水依山半島地段植被高爾夫得分XX0.30.20.20.150.10.051XX★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★4.15★XX·XX★★★★★★★★★★★★★★★★★★★3.15★項目開發(fā)商品牌建筑施工物業(yè)管理產(chǎn)品規(guī)劃設計營銷策劃準備周期得分XX0.250.250.20.10.10.11XX★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★3.65★XX·XX★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★4.0★硬件叫對比軟件怎對比對比溉研究項目規(guī)模對比產(chǎn)品對比XX1000畝250-360㎡的小獨棟為主XXXX583畝350-532㎡以上的中獨棟為主對比XX具有規(guī)模優(yōu)勢XX具有總價控制優(yōu)勢錯位脆競爭—X搞X·情XX的北牢美風兆情的制山地視獨棟競獲得描了市愉場的薄認可早，內(nèi)共部營蹲造的踐水系威和其匪所擁緞有的享山體嚇公園昏更是課構筑畏了不詠可復貴制的祖硬件探核心秒價值產(chǎn)。但XX與之介比較獎不僅模在規(guī)洋模上賄具備姐明顯炕的優(yōu)泥勢，符而且踐也是答不同資于它宰的意塌大利碼風情涂別墅冠，總撓價控森制靈?；?，只自然堵資源赴的全赴線占影有是XX敗·X軋X所不所能比晨的。－－XX跪·X緩X城規(guī)模XX妄·X走X城XX掙XX城項目名稱XXXX城項目位置星沙鎮(zhèn)星沙大道北端開發(fā)商長沙XX城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司建筑設計XX集團建筑設計院物業(yè)管理長沙XX物業(yè)管理有限公司代理銷售自銷占地面積3000畝建筑面積100萬㎡容積率0.55建筑形態(tài)別墅、聯(lián)排、洋房銷售均價12000元/平方米戶型配比獨立別墅183-573㎡199套20.3%

超豪華別墅559-1200㎡26套2.6%

聯(lián)排別墅211-285㎡168套17.1%

洋房88-184㎡587套59.9%規(guī)劃總戶數(shù)4292在售封盤折扣一次性9.8折銷售率二期50%開盤時間二期07.7.15交房時間一期07年下半年已入住二期交房時間未定項目介紹長沙市首個稀世純島岸別墅樓盤，XX長沙XX城獨踞騰飛島，北有撈刀河緩緩流過，東、南、西三面有松雅河環(huán)抱。區(qū)內(nèi)建有長沙首間白金五星級標準建造的社區(qū)酒店、中英文XX學校、大型城市商業(yè)廣場等城市級超級配套。基本改情況翠漾花岸翠林水岸湖光翠色春江翠韻荷韻水軒藍寶灣浪漫陽光藍天花語翡翠灣畔酒店商業(yè)學校一期器總平葬圖項目渠所處延環(huán)境項目冤長沙幟市首濾個稀端世純薪島岸格別墅金樓盤罰，XX長沙XX城獨同踞騰構飛島符，北紅有撈竿刀河怎緩緩虹流過積，東遮、南芬、西哈三面盒有松答雅河鉛環(huán)抱澤。項目心區(qū)域完主要援道路項目櫻現(xiàn)區(qū)截域主珠要道困路：郵星沙錘大道統(tǒng)、開雖元西粒路。工程進度單體外立面現(xiàn)場實景圖項目凝實景去化末分析：06年10月XX一期亂開盤攤創(chuàng)造歸了狂兔銷5個億周的銷跌售奇丘跡,這也穿直接析影響團了整尋個長曉沙的滿別墅塌市場船，導曾致小展獨棟匠成為包市場單最新斷最暢亮銷的緩產(chǎn)品涉，而XX的推捕盤也戰(zhàn)是大歉批量駛多批晶次的嚼節(jié)奏閥，銷掌售價雅格由睛最初陳的60竭00元/平方矮米到版現(xiàn)在代的12啊00誦0元/平方茫米，晃翻了哥一番秩，超苦豪更哄是漲腿到了18員00狡0.年后XX的獨享棟采孕取了裳封盤青策略嚷，估姥計是幟想消薯化一吼直滯懲銷的抹聯(lián)排緒和洋運房產(chǎn)霸品。價格陽走勢營銷林推廣產(chǎn)品望訴求雀：性婦價比子、配娛套全時間媒體版面次數(shù)廣告訴求3月瀟湘晨報A2、A3半版3XX城（大戶人家）親鄰別墅現(xiàn)正熱售4月瀟湘晨報A11恭喜XX于香港聯(lián)交所上市長沙晚報A1、A32對比廊研究項目傍水依山半島地段植被高爾夫得分XX0.30.20.20.150.10.051XX★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★4.15★XX★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★4.1★項目開發(fā)商品牌建筑施工物業(yè)管理產(chǎn)品規(guī)劃設計營銷策劃準備周期得分XX0.250.250.20.10.10.11XX★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★3.85★XX★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★4.3★硬件解對比軟件農(nóng)對比對比餡研究項目規(guī)模對比產(chǎn)品對比XX1000畝250-360㎡的小獨棟為主XX3000畝

200－350㎡的小獨棟為主對比我案不具備規(guī)模優(yōu)勢同質(zhì)化明顯XX通過宵在各獄城市雹的成種功運頃作在測界內(nèi)勻積累鈴了不虎錯的病口碑械，其衰打造仿的XX在長嗚沙也抵贏得診客戶奸的追嘩捧，述的也吧為企吸業(yè)的娛進一綢步發(fā)李展奠命定了覆良好蜜的基堪礎。狡可以伶說XX已經(jīng)曾在長址沙成爬功落費地，照擁有山了一夕大批模品牌血追隨跨者。與XX革XX城的止競爭氧沒有橡捷徑廟可走亦，只帳能通漂過精曲細化噸管理譜更多嶄的輸由出我天們的夜人文侄關懷宵，從倚而贏邊得客似戶的繭青睞乒。－－XX價格XX項目名稱XX項目位置長沙市萬家麗中路189號（萬家麗路與湘府路交匯處）開發(fā)商長沙德普置業(yè)建筑設計加拿大ADS物業(yè)管理第一太平融科代理銷售自銷占地面積800畝（一期占地358畝，二期占地415畝）建筑面積60萬平方米容積率0.55建筑形態(tài)雙拼獨棟銷售均價維多利亞組團雙拼9500，獨棟15000；阿卡迪亞組團雙拼11000，獨棟17000：戶型配比雙拼80%獨棟20%規(guī)劃總戶數(shù)195套在售維多利亞組團、阿卡迪亞組團共60套房折扣20萬抵22萬，一次性9.8折,按揭無銷售率100%開盤時間2007.9.29交房時間2009.6基本豎情況二期維多利亞組團阿卡迪亞組團總平爽圖項目細所處桌環(huán)境項目膊位于旦長沙躺市最摔具發(fā)監(jiān)展前剝景的亦城區(qū)挺東南辱方向白，天小際嶺哥國家頃森林贏公園優(yōu)北面唇，湘盜府東犧路與飲萬家熄麗路輕交匯膚處東氧北角占，長弦株潭攪融城脾的核童心地詢段。項目逮區(qū)域綠主要旅道路項目鐵現(xiàn)區(qū)該域主間要道亂路：悶湘府述西路拜、萬元家麗棍路。外立納面工程掃進度VI形象項目漿實景去化紋分析：該項塔目為逐純美排洲風弄格的欄原生失態(tài)低材密度把坡地肺住宅反，以罷獨棟碧、雙未拼、櫻聯(lián)排肝別墅慘群為萌主，轉(zhuǎn)是一釣個以外山、熔水、論森林奶、坡醉地為歌主題巷創(chuàng)造見出的兩稀有盯城市悲別墅陷區(qū)，牙在營眠銷上勿采取“乘勢作追風”之手痰法，逐樹立柜了“家族銀別墅”高端皆市場籍形象足。項眨目以蠶每平癥米15味00延0元的元開盤會價格掃持續(xù)跟銷售頁三月膛后，莖抬升筐為目券前18蘋00炕0元/平方要米，摟目前役維多情利亞罩組團遼、阿丈卡迪么亞組賓團共60套房家整體久去化全達到10旗0%。價格蠢走勢對比撕研究項目傍水依山半島地段植被高爾夫得分XX0.30.20.20.150.10.051XX★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★4.15★XX★★★★★★★★★★★★★★★★★★3.05★項目開發(fā)商品牌建筑施工物業(yè)管理產(chǎn)品規(guī)劃設計營銷策劃準備周期得分XX0.250.250.20.10.10.11XX★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★3.65★XX★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★3.65★硬件樂對比軟件賊對比廣告嶄訴求赤：家緩族/夢想營銷增推廣時間媒體版面次數(shù)廣告訴求9月瀟湘晨報A8/A92一棟別墅等待一個家族長沙晚報B1/B42開啟家族榮光之旅對比犬研究項目規(guī)模對比產(chǎn)品對比XX1000畝270-320㎡的小獨棟為主XX800畝330-450㎡的中獨棟為主對比優(yōu)勢明顯差異訴求在產(chǎn)弦品硬章件方閣面，XX的雙金拼、猜聯(lián)排嫁、獨作棟的霧品質(zhì)昏獲得祖了市厘場的岡認可牛，其打山、增水、窮森林控、坡大地為預主題言創(chuàng)造嘉出的訊城市余別墅蹤蝶區(qū)，憂更是狂構筑朵了不櫻可復盆制的隨硬件齡核心易價值累。XX在景軋觀資數(shù)源方像面的歪原生批態(tài)優(yōu)詞勢讓吸我們傍在居技住品敗質(zhì)的塞訴求倚上超茄越對蒼手，兩同時算也可咐放大XX的品該牌效氏應以屢及此馳種效需應帶粗來的裝美好報聯(lián)想域。－－XX產(chǎn)品XX項目名稱XX

項目位置岳麓區(qū)金牛嶺開發(fā)商湖南經(jīng)投實業(yè)責任有限公司建筑設計澳洲五合物業(yè)管理世邦魏理仕代理銷售自銷占地面積約1000畝建筑面積140000容積率0.20建筑形態(tài)聯(lián)排，獨棟銷售均價聯(lián)排起價200萬/套，獨棟起價400萬/套，一套一價戶型配比26套聯(lián)排，254套獨棟規(guī)劃總戶數(shù)280預計開盤推量29棟獨棟，7棟豪華獨棟，1棟超豪獨棟，26戶聯(lián)排別墅折扣未定銷售率/開盤時間預計08年4月交房時間未定項目介紹XX在湘江河西岸，地處長沙市二、三環(huán)線之間，區(qū)位及地形優(yōu)勢十分明顯。項目區(qū)內(nèi)主要建設復式花園洋房、聯(lián)排別墅（TOWNHOUSE）、花園別墅、豪華別墅、別墅莊園、高級寫字樓和五星級度假式酒店會所?；韭毲闆r對比俗研究項目傍水依山半島地段植被高爾夫得分XX0.30.20.20.150.10.051XX★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★4.15★XX公館★★★★★★★★★★★★★★★★★★★3.25★項目開發(fā)商品牌建筑施工物業(yè)管理產(chǎn)品規(guī)劃設計營銷策劃準備周期得分XX0.250.250.20.10.10.11XX★★★★★★★★★★★★★★★★★★★3.1★XX公館★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★3.5★硬件構對比軟件臘對比對比要研究項目規(guī)模對比產(chǎn)品對比XX1000畝250-360㎡的小獨棟為主XX1000畝300-350㎡的小獨棟為主對比旗鼓相當同質(zhì)明顯XX與XX的競障爭同懂質(zhì)化跟趨勢童明顯拖。在產(chǎn)軋品硬渣件方廟面，XX的純姻別墅穗社區(qū)功及極爹具競旅爭力排的坡捏地資泰源，下構筑手了該披項目課的核鈔心競育爭力襲。XX可在肯景觀妨資源倆方面灰凸顯洗“水叢”資皆源、券龍湖恰高爾未夫等墳優(yōu)勢象，再食借助摔中糧棄與中組聯(lián)品爸牌，副放大旱品牌昏效應佳奪取先市場拐。項目傍水依山半島地段植被高爾夫得分XX0.30.20.20.150.10.051XX★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★4.15★XX★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★3.6★XX·XX★★★★★★★★★★★★★★★★★★★3.15★XX★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★4.1★XX★★★★★★★★★★★★★★★★★★3.05★XX★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★3.75★XX公館★★★★★★★★★★★★★★★★★★★3.25★硬件階指標霞得分項目開發(fā)商品牌建筑施工物業(yè)管理產(chǎn)品規(guī)劃設計營銷策劃準備周期得分XX0.250.250.20.10.10.11XX★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★3.65★XX★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★4.8★XX·XX★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★4★XX★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★4.3★XX★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★3.65★XX★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★3.4★XX公館★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★★3.5★軟件加指標旱得分項目軟件得分硬件得分綜合得分XX0.40.61XX3.65★4.15★4.13★XX4.8★3.6★4.08★XX·XX4★3.15★3.49★XX4.3★4.1★4.18★XX3.65★3.05★3.29★XX3.4★3.75★3.61★XX公館3.5★3.25★3.25★綜合其對比發(fā)得分XX的產(chǎn)好品價滅值核襯心強大品牌力強勢的產(chǎn)品力稀缺自然資源全線占有崇尚服務的開發(fā)商理念XX營銷鋒成功按的核尼心實財質(zhì)是勝一場污：建立病別墅勉市場孟標桿吵，樹賺立領汁袖地換位的春突圍益戰(zhàn)通過框上面惑的評往定，壤我們矮可以營看到津，在肌同品歉質(zhì)項掏目上萬，產(chǎn)桂品同只質(zhì)趨股勢競奸爭十狠分激旨烈。席我們訂雖有蕩強大真的品愧牌力劑和產(chǎn)億品力信，但氧本項匪目“唐軟件唇”方著面的畝欠缺械導致予其競姻爭力翻大打兼折扣肝，如果顆我們止的廣售告推驗廣主斗題沿仍著“替硬件陽”方煩向進逗行，將會水使項償目在條別墅疤市場捐樹立吳領袖法的突均圍戰(zhàn)類中陷弄入與部競爭發(fā)對手睡同質(zhì)滴競爭當之中評，沒有所突出養(yǎng)項目拌的特勾性，唯難以襖得到羅有效芬的廣康告回并報。而且縱，消費令者對夫于這役種灌掉輸式跨廣告蝴已經(jīng)剛開始銳麻木脹，廣壘告效優(yōu)果大斯打折質(zhì)扣，所以，我們凡要在奇項目些形象半定位此上輸湖入一勿股新蒼鮮的濟空氣僵，以昏激發(fā)映消費勉者的偉購買伶欲望奔。面對鄙競爭坡如此麥激烈稱的市蔥場，我們同形象玩突圍含的方崇向在球哪里輝？創(chuàng)新形象訊定位定位撕篇尊貴品質(zhì)配套孫、性都價比夢想般與榮縫耀競爭婚對手除廣告貢訴求淹比較XX——一棟抵別墅艘等待奇一個捐家族XX——給你誓一個馳五星深級的袖家青竹枕園——惟楚誕有墅伶，于魔斯為牙尊XX鋪·X瓦X—堂—別墅等中的畝世界撈名著靜謐妹的千盆畝龍測湖、襲神秘幸的私穗家半唇島、微婀娜諷的兩疫片淺懇山，28餓°的神血來之巧筆，炕皆成邊為他藍們眼碰光認聲同的朋共名依。解讀北緯28?°內(nèi)涵—財富積淀的象征—身份顯貴的表徵—豪宅品質(zhì)的代言那湖踢，那敞島，接那墅龍湖糊相成寄境迎天地模一墅珠間臻品，源自龍湖…景仰希藝墅烈生活XX感受遭極品發(fā)生活與其挺它競孟爭項綱目對駛比我持們發(fā)沫現(xiàn)，冷本項芒目的窗硬件應指標嬌皆在維各競米爭對址手之文上。參但是朵由于膜客戶匪訴求辣的多捉元化指，包毅裝，悲炒作備別墅輝的幾拋個通寫用手悅法都索被其告它競冬爭對或手廣蓮泛使纏用，棵雖然租一些江項目錦也曾削為其均產(chǎn)品莫標榜占王者渴風范睜，賦討予其跡標桿腔內(nèi)涵票，但劉推廣渴語，敘定位洞卻有辰意含獲蓄，籍故生查隱晦亮，并仁沒有羞真正江提及名極品輕豪宅禿這個五概念查。這承，正罷是我陳們突谷出重箏圍的擦一個乏方式——直言雞王者臣，領香銜樓離市！稀缺蚊而尊霞貴的頸氣質(zhì)客戶哪定位定位收篇客群倦分析從XX的形邀象定好位以旦及同滲類競謹爭樓貼盤成饒交分呈析來舅看，XX在目羽標人奮群的候定位傾上不匯可完健全以鈴經(jīng)濟乖總量膠來對除目標誤人群哄進行棗區(qū)隔餐，其均考慮辛的復億雜程茫度，彼涵蓋鉤內(nèi)容備將更宗為廣爪泛，符也更惜為細捏致，主體濱目標碗客戶灑界定顯的應哭為以勉下三研點的陰綜合番體：第一肝、據(jù)07年長挑沙別慌墅成柱交客聚戶，炕歸納朵出高遣端物旦業(yè)購棋買者搶地域召的通猜性，設縮短旨和限誼制目誓標客蠟戶的狐地域稿寬度死；第二苦、根冰據(jù)地功域性再及該梅地域枝行業(yè)毫發(fā)展粉特征屑，初丸步確淹定購步買者防職業(yè)拳特征峰，產(chǎn)翼業(yè)規(guī)憑模；第三六、提蘋煉購任買群作體的逆年齡波層次予以及蜘家庭輛信息礦。我們該擬定燒據(jù)上燦述方葉式進絞行長及沙市07年別鞠墅成鎖交客蘆戶分件析,再結賠合玫瑰宗園，XX·XX城，XX，XX，XX，XX，XX西街亦庭院悠等7個具蟲有代專表性配的樓蒜盤的奏調(diào)研悠分析,擬推XX目標乏客戶慎的基指本信云息.主體斥目標考客戶歇界定貓的原摩則07年長勞沙市述別墅藏成交送客戶芳來源嚼分析長沙泥目前繞別墅稅市場傭的主叨力消匯費者村集中母在私觀營業(yè)仇者、兇高校趟教師基、醫(yī)侵生、脆政府負官員自，即喂所謂棵的富幕人階誓級，陽他們旬是長扇沙的酸主要固的高芳端消繁費群湯體，時引導例著長注沙高內(nèi)端消臟費的焦方向葬，提負前進徹入到尖人生痰的知倡富階僑段。參數(shù)說明1年齡主力購買客戶群年齡在40-50歲之間2區(qū)域主要以湖南省內(nèi)客戶為主，高端物業(yè)外地客戶消化率略高3職業(yè)企業(yè)高管、個體工商大戶、私營業(yè)主、政界人士為重點4家庭結構絕大部分客戶為三至五口之家或者三代同堂5購房動機居住體驗升級、收藏把玩、投資收益項目名稱長沙市本省外省玫瑰園（別墅客戶積累）63%12%25%XX61%35%4%XX30%20&50%XX62%21&17%青竹園53%36%11%XX·XX城60%10%30%XX西街庭院（合院別墅）77%8%15%代表學性樓叉盤客質(zhì)戶構墊成調(diào)研蘆發(fā)現(xiàn)勁，長號沙市偉本地丙客戶舊的比威例一蹄般都蹄是在55烈%左右樣，本花省23腫%左右勺，外垃省客甜戶22鉤%。同悔時我拳們也階發(fā)現(xiàn)菊，越錯是高蝦端的停項目博，對傘外省求客戶植的吸住引越骨大，纏所占俊的比冠例也暖相對拾要大堵一些君。擬推XX客戶國構成基于錘此，驚我們?nèi)麑X客戶肝構成柴比例風進行百預判棋斷：我們榨的客收戶來縮慧源為及：長沙萄市常糖住高運端人粉群長株厭潭次辣區(qū)域游高端汪人群來自阿眾多豎行業(yè)膠的外漏地湘返籍高執(zhí)端人黨群外省銅客戶極少狂數(shù)的殺海歸喊派職業(yè)鄉(xiāng)豐特征——1、各撐類經(jīng)榆營業(yè)視主；2、經(jīng)仔營管統(tǒng)理領窩域：胖職業(yè)樂經(jīng)理置人，火管理痛顧問露，專午業(yè)代謊理（聞商）鑰，高爛級營免銷人殃員；3、專沒業(yè)技佳術領越域：丸高級淹工程仰師、新高級轉(zhuǎn)建筑械師、蠢電腦價程式捆設計各師、喊高級蒸會計北師、肚高級塵醫(yī)師結、證茶券高慈級從粱業(yè)者述、高拋科技無應用壺型產(chǎn)誘業(yè)研丈究人鍋員妥、高歇級貿(mào)米易從悼業(yè)人線員；4、社披會人肉文科糾學領蘋域：喊律師右、記播者、遺演員姜、藝掉術家屆、畫般家、筆音樂宴家、壘教授趟；5、有茫隱性畢收入頂?shù)恼越缛它h員。目標偷客戶數(shù)定位主力奏目標糊客戶——所有疊承受齡別墅斑總價40迅0萬元麗以上延的精濟英多貫為兩聚種人脆；一鞠種是足傳統(tǒng)水行業(yè)成的富丈豪，攜一種爭是新寺興行姓業(yè)的奴新貴暢。消費駝特征——1、不講養(yǎng)究性稈價比弓，講臥究性喇能比堂。購買痛高級抬或頂偵級別戀墅的寫消費盜者一般蒙不很獵關心漫價格蝦，但壘很關址心產(chǎn)發(fā)品品克質(zhì)及雙功能。2、需要廉絕對阻的私棒密性替。這部臘分消席費者良非常須獨立霧，所永以對暫產(chǎn)品催的的防私密毯性要纖求很告高,需要期絕對娛的安園全性肅。由窯于這浴部分金人身吉價較梯高，科容易耽吸引狠外界關視線稿，所設以安勵全性呼是他偶們考仇慮的拖主要暢問題驚之一碼，非常茄注重恩產(chǎn)品雞的個斤性。3、追求襲獨一倒無二五、惟遇我獨罩尊的傷感蒙覺。這部雀分人沖購房扛不一斯定都烘懂行殖，但貝一定龍懂時勁尚；排不一系定都介有品很位，感但一族定都蹲追求苗品位簡崇近尚自鑒然，猛追求震靜雅壞。年齡愛特征——主體旅年齡育分布扛在40潔—5飾0歲之辭間，末并有蝴年輕團化趨尋勢。領其中逐購買力最荷為旺忙盛的莊集中趴在40歲左朱右和45歲左宋右。目標煩客戶螺具象眼描述1、強烈滾的湖捷湘性示格，崇哥尚王奔者至己尊的侮價值妻取向糖及強徹烈的壞自身泊價值史實現(xiàn)卻欲望篩，且錢永不未滿足翅。2、追求抗貴族求式的準享受渾，追才求消窯費理腎念“不求男最好貴，但固求最旨貴”。3、務負實而叉開放完的性類格，易接趣受直約接鮮斧明的亭廣告咸宣傳喘手段茂，欣憶賞直控言霸鏈氣的闊產(chǎn)品塌訴求閘，使之如與自市身匹甚配。4、金小融、半工商跡、房店地產(chǎn)寬、藝區(qū)術等狠行業(yè)殖的權宜貴與訓精英膠，少窯數(shù)具橫有海圣外生胸活的有經(jīng)歷愚，渴望敗私人揉化、輝領地術化的討空間闊居所榴。5、經(jīng)濟趕實力暴超強在，注芹重生肺活的椅尊貴捐品質(zhì)測，事業(yè)番成功半，期嶄望個煤人價錦值在色空間腰內(nèi)得精到不衰斷地就認定知。通過英對目隨標客更戶的淡價值摸取向建和個擇性偏侵好分鉛析，捷不難致看出目標案客戶隨群體吸更傾柏心于紗個性蛾張揚低、大內(nèi)氣尊夏貴的緣瑞頂級影產(chǎn)品爬，更雷愿意林接受請直接儲、鮮藍明的筒營銷嘴訴求頃，這為廉我們迅的產(chǎn)悄品定調(diào)位策掌略提脫供了倍堅定惕的客釣觀可畫行性商。項目形定位極品顆豪宅主推再廣語謎：1、北痕緯28°－－鋒這座假城市嫌稀缺震的極畝品生鈴活2、北緯28°－－宗值得鐘敬仰澡的高輪度目錄搏綱要項目篇項目現(xiàn)狀及硬件價值定位篇項目定位及客戶定位營銷執(zhí)行篇營銷目標及營銷執(zhí)行市場篇07年度回顧及08展望營銷椒目標營銷波執(zhí)行挽篇六個站月的袍時間實現(xiàn)5萬平展米10面0%的去資化！企劃貞執(zhí)行營銷干執(zhí)行爸篇市區(qū)接待中心啟用開盤情景樣板房開放現(xiàn)場接待中心景觀大道完工1月-3月5月-7月4月-5月7月-9月10月-12月單體工程主體完工1、前吃期準享備（20堆08年1月-2郊00蔬8年3月）2、醞穴釀蓄績水（20李08年4月-2摔00贊8年5月）3、產(chǎn)縱品體獨驗（20第08年5月-2嫌00邀8年7月）4、開潤盤強健銷（20棒08年7月-2噸00如8年9月）5、持朽續(xù)銷猛售（20應08年10月-2竟00波8年12月）階段劃分核心盆價值廊－－樹即推挽廣指病導總捏思想開發(fā)商品牌山水資源服務理念產(chǎn)品力血統(tǒng)征高貴丟皆因到系出候名門喉，名恨宅自臺應出哲自名兔匠之赴手。桂同為責商界從翹楚辛，中美糧、姜中聯(lián)畜首次雄聯(lián)袂并，給洗予長剖沙一斑個驚罩嘆，港給予惑中國膀豪宅蹈一個疤難以震逾越釣的高趴度。上風腔上水被觀音不巖，交融智今融商坦融天騰下。頭觀音刑巖邊妻的潺肌潺流矮水，病觀音亮谷里綱的裊轎裊余擴音，箱白鷺咽島上倚的振灘翅翱蔽翔，聽皆為注這座睜城市辦的最跡后“授珍藏玻”。道林沖、TC摘W、DD訪G，全寒球三貫大設段計巨登頭，斬匯聚挪長沙酸的饕礦餮盛廣宴，譽帶著魄全球犁富豪句的居蒜住觀承，連廚橫打裝造的濫貴胄確之域型。服務符不同肅皆因籃對尊廢貴的春理解飾有異領，東度方服喪務哲景學與植西方柄服務鑄禮儀爺?shù)淖罱屑呀Y方合，治將禮響賓式鎖服務艷理念敵用于和頂級完別墅堅住宅鉆。深冰諳中掙國圈禿層人熔士生貝活風歲范，襪一等談服務壟匹配棟一等盆建筑歇，尊扣貴，喊方成糧體系匪。階段邪性目蘋標理念婆環(huán)境話訴求產(chǎn)品蠶介紹項目稻品牌源推廣服務京訴求認識喊認傘知投認扔同船認搬可以客厲戶為穩(wěn)中心帆展開假營銷蠟推廣怒攻勢推廣帶階段單活動負線索準備可期蓄水曾期體驗終期開盤氏熱銷紛期08年1月07年5月08年3月07年7月07年12月07年10月銷售汗持續(xù)除期李居勒明湖完南行內(nèi)部變客戶悼推介蜓會極品緩豪宅托研討窯會媒體攔公關楊活動極品辱豪宅把品鑒晴會產(chǎn)品貪品牌烘發(fā)布映會意大膨利風躬情之賤旅財智頭人生岔，名思流盛斥宴冷狀餐會XX--址--家庭裁高爾逗夫球青賽開盤認識認知認同認可9:防00馳騁漿在寬陽松的破馬路訂上10指:3嗽0交待熊需要敘完成緊的工領作14姨:3乏0應酬課完預莫約的悶客戶18覺:0舒0開始臉豐富迅的夜相生活私家會車為理主要園交通繪工具早上疲到公端司習灘慣性沾瀏覽承一下榴當日顫的報努紙可以運抽空孟上上躲網(wǎng)，有看看承雜志泡吧隊、健液身、在看電楊影、讓購物……他們曲一天趴可能謝接觸功到的肺信息拼來源終渠道戶外死，車凱身電臺電梯略廣告分眾捏傳媒躍、報堂紙網(wǎng)絡帝、雜志戶外忠，通梨路短信……媒體頃通路蝕線索圍繞厚客戶緒一天叢的生跑活軌堆跡進提行項澇目信坡息的在傳遞胃，并長踏實強地執(zhí)級行到濁位!1、先坐聲奪娛人、終力壓此千鈞潔。隆滾重推妄出項嫁目定低位，它在高顏度和弓氣勢峰上要季壓倒挽所有者的競透爭對競手，元壓倒敏所有瞧的目扭標客宣戶。2、對繁極品委豪宅劍的概迎念進鈔行炒初作，胡引起槽社會否討論沖，吸淡引目殲標客臥戶關疊注。3、積焰累10嬸00組基踐礎意編向客舅戶。營銷閘目標營銷拐策略廣告木主題媒體稠通路活動杯形式產(chǎn)品急呈現(xiàn)銷售斯工作形象鮮鋪墊針／銷忌售準壇備準備鑄期(07缸/9美-0斤8/假03)體驗填期慈開盤魔強銷俗持捏續(xù)銷因售(0侄8/驢06悄-0汁8/狗07學)（08隊/0赴7-等08拘/1難0）郊（08腔/1磨1-朋08兩/1申2）蓄水安期(08仗/4莫-0團8/簽05)在鮮瀉明提礦出項嘉目的雪形象慎定位妥的同暈時，胡著力百渲染診開發(fā)摩商品沙牌實盲力。營銷帝目標營銷秀策略廣告誰主題媒體件通路活動叫形式產(chǎn)品島呈現(xiàn)銷售稻工作形象躲鋪墊劣／銷緒售準卵備準備期(07/9-08/03)體驗期開盤強銷持續(xù)銷售(08/06-08/07)（08/07-08/10）（08/11-08/12）蓄水期(08/4-08/05)1、這歷座城次市稀雙缺的告極品需生活俘－－視值得蔥敬仰饒的高出度2、血孕統(tǒng)高桂貴皆拒因系蕉出名嗽門，彼名宅炕自應恰出自粘名匠仍之手殲。同鮮為商集界翹釣楚，遺中糧、強中聯(lián)山首次申聯(lián)袂幻玉，給斑予長既沙一罩個驚雷嘆，脆給予著中國甘豪宅安一個考難以女逾越的高伙度。營銷始目標營銷飼策略廣告攔主題媒體殊通路活動幼形式產(chǎn)品咽呈現(xiàn)銷售懷工作形象以鋪墊置／銷涼售準識備準備期(07/9-08/03)體驗期開盤強銷持續(xù)銷售(08/06-08/07)（08/07-08/10）（08/11-08/12）蓄水期(08/4-08/05)戶外蹲、軟舌文營銷胳目標營銷犬策略廣告民主題媒體料通路活動竊形式產(chǎn)品佩呈現(xiàn)銷售幅工作準備期(07/9-08/03)體驗期開盤強銷持續(xù)銷售(08/06-08/07)（08/07-08/10）（08/11-08/12）蓄水期(08/4-08/05)形象船鋪墊杏／銷讀售準興備目前皇我們繞的戶睬外廣亦告牌那共6塊，響其中兄市區(qū)偶只有1塊，期其余供的都潔分布圈在機缺場高膊速和賊岳麓剖大道準。現(xiàn)有廣告牌戶外31川9國道岳麓米大道長常華高速機場漂高速五一侄路芙蓉挖路選址車建議：1、因嗓項目休在望驢城縣抽知名皺度已盲經(jīng)較丘高，位且項毒目所象在工徒地的倆工程拾圍墻趙也起里到了豪形象徑宣傳村的作披用，志建議淚岳麓魯區(qū)不球再增線加。2、31角9國道剖，月莫湖段宋（老暈機場療高速腐）已卻有的2塊戶腹外廣放告，叉撤消醬一塊猴，移驕至北大汪橋橋跌頭，這暢是長蓬沙流巡壽量最盲大、養(yǎng)必經(jīng)葬的公顫路線趨之一蛇，在置此設慕立廣苗告牌渾可以耗截留悄河東肯客戶兆，同巧時由香于北緣瑞城發(fā)蔬展勢造頭迅顧猛，風對區(qū)零域內(nèi)點的樓擊盤也將能起輝到一揪定的偽攔截貫作用驢。結合爺已有免的五窩一廣縫場戶彼外，偶我們痛便雄漢踞兩憐個橋焦頭，翻事半棗功倍真。3、京珠膠高速近長碗沙處鋤，設吧立戶辟外高右炮，醋除了級全面職攔截皆本市找客戶療外，幕也是船外地擦客戶棟的第災一視像點，汪從而楚更寬螺泛地呀提高灶項目紙知名跡度。預設湊廣告睛牌長常訴高速料口31逼9國道岳麓販大道機場橡高速南三圖環(huán)京珠鈔高速五一從路一橋二橋投放巨媒體輕：瀟蚊湘晨位報、確長沙糖晚報投放搭頻率碼：每觸周兩嶺次，紋選擇跟兩個裁報紙拒媒體卷交替紀投放時間媒體任務宣傳主題（軟文）軟文標題2月初-3月初開發(fā)商品牌宣傳中糧地產(chǎn)、中聯(lián)眾科的首度連袂，帶給長沙一個里程碑式的頂級住宅。《中糧地產(chǎn)進駐長沙，傾情巨獻頂品別墅》3月初-3月底極品豪宅現(xiàn)象討論，并推出長沙即將上市的XX，就座城市首個極品豪宅長沙首個極品別墅，XX猜想《XX－－長沙首度上演的豪宅大戲》極品豪宅現(xiàn)象研討《極品豪宅與城市價值》紙媒1、中糾糧榮莖耀之雞旅－賴－媒恩體豪宏宅鑒蜓賞2、中功國豪份宅與查城市例價值否－－馳極品紡豪宅遭研討伶會營銷限目標營銷檔策略廣告羞主題媒體赴通路活動度形式產(chǎn)品消呈現(xiàn)銷售樣工作形象柿鋪墊牽／銷悠售準道備準備期(07/9-08/03)體驗期開盤強銷持續(xù)銷售(08/06-08/07)（08/07-08/10）（08/11-08/12）蓄水期(08/4-08/05)時間故：20頸08年3月初地點持：深圳超、上左海、場北京目的俱：使湖色南媒偵體深螺刻體逃會極表品豪專宅的許真正御內(nèi)涵液，借陜助媒蛇體強持大攻富勢引朱起社會關蓋注。在推廣XX發(fā)展僑商的憑品牌蹈價值乏的同季時，倦提升餃項目授知名匪度，仔吸引維目標作客戶的鳥深度塘關注是?；顒予寣ο蠛粒洪L沙檢知名銀媒體粱記者預計帆人數(shù)貨：20人媒體牙豪宅繳鑒賞——中糧