東莞中國住宅產(chǎn)業(yè)化初探定稿劉曉龍

中國住宅產(chǎn)業(yè)化初探劉曉龍東莞世聯(lián)地產(chǎn)2012年7月5號2住宅產(chǎn)業(yè)化HousingIndustrialization

認(rèn)識住宅產(chǎn)業(yè)化住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展前景展望國內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)化實(shí)踐—萬科產(chǎn)業(yè)化的國內(nèi)外發(fā)展歷程住宅產(chǎn)業(yè)化的優(yōu)勢認(rèn)識產(chǎn)業(yè)化一住宅產(chǎn)業(yè)化（HousingIndustrialization）：就是采用社會化大生產(chǎn)（工業(yè)化生產(chǎn)）的方式建造住宅和經(jīng)營住宅。狹義：將一棟房子拆成若干個(gè)“零件”，在工廠統(tǒng)一用模板制作完成，幾乎所有的誤差均以毫米進(jìn)行控制。然后運(yùn)輸?shù)巾?xiàng)目地，進(jìn)行對接、澆筑。造房子像堆積木、造汽車一樣建房子。這種方式環(huán)保高效，而且相比較傳統(tǒng)方式建造的住宅更具舒適性、安全性。廣義：以住宅市場需求為導(dǎo)向，以建材、輕工等行業(yè)為依托，從工廠化生產(chǎn)各種住宅構(gòu)配件、成品、半成品，以現(xiàn)場裝配為基礎(chǔ)，以人才科技為手段，通過將住宅生產(chǎn)全過程的設(shè)計(jì)、構(gòu)配件生產(chǎn)、施工建造、銷售和售后服務(wù)等環(huán)節(jié)聯(lián)合為一個(gè)完整的產(chǎn)業(yè)系統(tǒng)，從而實(shí)現(xiàn)住宅產(chǎn)供銷一體化的生產(chǎn)經(jīng)營組織形式。

4認(rèn)識產(chǎn)業(yè)化定義5認(rèn)識產(chǎn)業(yè)化像造汽車一樣造房子—流水線

工業(yè)化現(xiàn)場裝配總裝車間設(shè)備+零部件住宅成品汽車成品構(gòu)件預(yù)制

沖壓車間焊接車間涂裝車間卷鋼型鋼油漆6認(rèn)識產(chǎn)業(yè)化三個(gè)階段住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化工廠化工業(yè)化現(xiàn)代化把原來工地做的事搬到工廠里做，施工工作地點(diǎn)轉(zhuǎn)移?，F(xiàn)場手工作業(yè)的傳統(tǒng)建造方式被逐漸淘汰，構(gòu)件生產(chǎn)的規(guī)?；怪霈F(xiàn)社會化分工，構(gòu)件廠競爭日趨激烈，產(chǎn)生構(gòu)件部品標(biāo)準(zhǔn)化生產(chǎn)規(guī)范?！肮I(yè)化”生產(chǎn)中開始大量使用自動(dòng)化的機(jī)械進(jìn)行設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、安裝施工，住宅產(chǎn)業(yè)化發(fā)展到最高水平——構(gòu)件廠、物流、銷售商一體化，形成成熟產(chǎn)業(yè)體系。產(chǎn)業(yè)化的國內(nèi)外發(fā)展歷程二1910年，建筑師沃爾特·格羅皮厄斯首次提出了“住宅產(chǎn)業(yè)化”的概念。此后，世界各國便興起了對住宅產(chǎn)業(yè)化的研究和實(shí)踐。1927年，美國著名的建筑師巴克敏斯特·富勒設(shè)計(jì)出了第一代多邊形“最大限度利用能源住宅”。1928年第一屆<國際現(xiàn)代建筑會議>(CIAM)通過的拉薩拉茲宣言強(qiáng)調(diào)“建筑質(zhì)量的高低并不取決于工匠們的手藝，而在于要普遍地采用合理化的生產(chǎn)方法”1944年，<建筑與藝術(shù)>雜志用了一期的篇幅來討論住宅產(chǎn)業(yè)化問題。1949年，法國重建和規(guī)劃部長委托瓊·普魯維設(shè)計(jì)出一種新型的大批量生產(chǎn)的住宅,成本不得超過當(dāng)時(shí)現(xiàn)有的最便宜的住宅。二戰(zhàn)后，世界各地出現(xiàn)了大規(guī)模的“房荒”，住宅建設(shè)掀起熱潮，并由此引發(fā)了住宅領(lǐng)域的一次大變革——住宅產(chǎn)業(yè)化。8發(fā)展歷程緣起1955年，以提供給大城市的普通勞動(dòng)者住房為目的，日本設(shè)立了住宅公團(tuán)（現(xiàn)為住宅都市整備公團(tuán)）。同年，日本制定了10年的住宅建設(shè)計(jì)劃。建設(shè)戶數(shù)的40%是公共住宅，提供給一般市民。各開發(fā)商為了完成目標(biāo)戶數(shù)，采用各種手段進(jìn)行開發(fā)。1955年后期，木結(jié)構(gòu)、鋼結(jié)構(gòu)、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)等各種各樣的獨(dú)立裝配式住宅開始進(jìn)入了市場。同一規(guī)格部件的大量生產(chǎn)，促進(jìn)了住宅部品的規(guī)格化與產(chǎn)量化。日本住宅公團(tuán)從1963年開始對公共住宅的居住對象進(jìn)行了調(diào)查分析，制訂了一系列標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計(jì)。隨后便開始了大量的工業(yè)化住宅的生產(chǎn)。1965年以后浴室、盥洗室等部品發(fā)展很快，組裝式浴室、衛(wèi)生間等也開始投放了市場。1971年，日本為了進(jìn)一步開發(fā)和提高住宅部品，設(shè)立了住宅部品開發(fā)中心，KJ部品改為BLBetterLiving）部品。發(fā)展歷程國外情況（以日本為例）10發(fā)展歷程國外情況（以日本為例）日本：1969年，日本制訂了《推動(dòng)住宅產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化五年計(jì)劃》，材料、設(shè)備、制品標(biāo)準(zhǔn)、住宅性能標(biāo)準(zhǔn)、結(jié)構(gòu)材料安全標(biāo)準(zhǔn)。并分別制訂了“住宅性能標(biāo)準(zhǔn)”、“住宅性能測定方法和住宅性能等級標(biāo)準(zhǔn)”以及“施工機(jī)具標(biāo)準(zhǔn)”、“設(shè)計(jì)方法標(biāo)準(zhǔn)”等。目前，日本各類住宅部件（構(gòu)配件、制品設(shè)備）工業(yè)化、社會化生產(chǎn)的產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)十分齊全，占標(biāo)準(zhǔn)總數(shù)的80％以上，部件尺寸和功能標(biāo)準(zhǔn)都已成體系。只要廠家是按照標(biāo)準(zhǔn)生產(chǎn)出來的構(gòu)配件，在裝配建筑物時(shí)都是通用的。所以，生產(chǎn)廠家不需要面對施工企業(yè)，只需將產(chǎn)品提供給銷售商即可。

11堆砌建筑模式：沿襲傳統(tǒng)的“半手工半機(jī)械”化建筑生產(chǎn)方式，技術(shù)含量低，生產(chǎn)、經(jīng)營過程能耗大，資源消耗嚴(yán)重。勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)：目前我國的房地產(chǎn)業(yè)還處于勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)階段，短時(shí)間內(nèi)完成住宅產(chǎn)業(yè)化，難度較大。產(chǎn)業(yè)化不成熟：目前國外很多建筑預(yù)制構(gòu)件是在中國制作，然后運(yùn)輸海外，國內(nèi)反而少見，該技術(shù)在國內(nèi)并不成熟，而且遠(yuǎn)沒有形成規(guī)模效應(yīng)。發(fā)展歷程國內(nèi)情況1999年，國務(wù)院辦公廳頒發(fā)了《關(guān)于推進(jìn)住宅產(chǎn)業(yè)現(xiàn)代化提高住宅質(zhì)量的若干意見》。1999年04月，建設(shè)部頒發(fā)了《商品住宅性能認(rèn)定管理辦法》，于7月1日實(shí)施。2005年11月，建設(shè)部和國家質(zhì)量監(jiān)督總局發(fā)布《住宅性能評定技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》，2006年3月1日開始施行。2006年06月，建設(shè)部頒布《國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地實(shí)施大綱》。政策國內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)化實(shí)踐—萬科三131999年，建設(shè)部等八部委提出住宅產(chǎn)業(yè)化,王石是第一個(gè)也是唯一一個(gè)響應(yīng)者。2004年，在標(biāo)準(zhǔn)化工作的基礎(chǔ)上，成立了工廠化中心，開始萬科工廠化住宅的研究工作。2004年底，開始設(shè)計(jì)1號工業(yè)化試驗(yàn)樓，2005年10月開始施工，年底完成建造。在這棟住宅樓上試驗(yàn)了PC（預(yù)制混凝土）結(jié)構(gòu)、PC外墻、PC整體式廚房和衛(wèi)生間、輕鋼外墻、輕鋼屋頂和ALC外墻，對各種工業(yè)化建筑體系完成了一次全面的檢驗(yàn)。2006年8月，在松山湖獲取200畝土地，成立萬科住宅產(chǎn)業(yè)化研究基地。2007年2月，建設(shè)部授予萬科“國家住宅產(chǎn)業(yè)化基地”稱號。2007年3月，開工建設(shè)第一個(gè)工業(yè)化項(xiàng)目“上海新里程”20號、21號樓，分別采用香港PC技術(shù)和日本PC技術(shù)進(jìn)行外墻設(shè)計(jì)和建造。同年11月，“上海新里程”進(jìn)入市場，萬科的住宅產(chǎn)業(yè)化自此進(jìn)入“新里程”。國內(nèi)實(shí)踐孤獨(dú)的長跑者——萬科“四步走”戰(zhàn)略：技術(shù)驗(yàn)證、實(shí)驗(yàn)住宅、項(xiàng)目應(yīng)用、產(chǎn)業(yè)推廣。14兩大舉措：一、硬件1、研發(fā)基地：以工廠化的模式進(jìn)行節(jié)能環(huán)保、預(yù)制構(gòu)件的住宅研發(fā)和實(shí)驗(yàn)；2、成果運(yùn)用：首選上海把工廠化的住宅產(chǎn)品推向市場。二、軟件：住宅產(chǎn)業(yè)化聯(lián)盟，集合上下游企業(yè)，探索產(chǎn)業(yè)體系發(fā)展模式。國內(nèi)實(shí)踐孤獨(dú)的長跑者——萬科15現(xiàn)狀：于2006年1月開始建設(shè)，目前基地的各項(xiàng)實(shí)體實(shí)驗(yàn)樓工程已建成并投入使用。

構(gòu)成：實(shí)驗(yàn)區(qū)、生產(chǎn)研究區(qū)、設(shè)備實(shí)驗(yàn)區(qū)、景觀研究區(qū)、展示接待中心、內(nèi)裝研究區(qū)、輔助功能區(qū)。目標(biāo)：努力成為國際領(lǐng)先的綠色生態(tài)基地，并力爭實(shí)現(xiàn)集合零碳、零能耗、零污水排放、零垃圾排放的最高生態(tài)目標(biāo)。國內(nèi)實(shí)踐研發(fā)基地：萬科東莞住宅產(chǎn)業(yè)化基地20唱07年5月，酒上海禮萬科飼新里拜程20梯#、21閥#工業(yè)賤化住侵宅樓柱開工悄，是欄全國費(fèi)第一胞批利且用工業(yè)上化技戒術(shù)建繼造并雨向市商場銷辯售的殊商品膜住宅累樓，劍已于20譽(yù)08年6月底桑入住識，是昆我國鋸商品枕住宅建皺造方積式上哄的一隊(duì)次突屢破性策嘗試喉。20啦#P受C樓：地下勵(lì)一層脈、地節(jié)上十染四層掏，層摔高2.客92剪m，建覺筑面躍積，70蝴00㎡。成果僑：造價(jià)龜成本魯：市垃場18替00，PC技術(shù)菌增加50倡0元。施工稠時(shí)間榮：市福場一器層/6天，PC技術(shù)字一標(biāo)曠準(zhǔn)層/3天，扭縮短現(xiàn)一半妥。國內(nèi)實(shí)踐成果運(yùn)用1：上海萬科新里程項(xiàng)目21誓#P才C樓：地下溪一層箏、地故上十放一層橫，層是高2.拔92停m，建岡筑面險(xiǎn)積，60臨00㎡。17住宅型產(chǎn)業(yè)襪化實(shí)鐵驗(yàn)樓“青年順之家狡”國內(nèi)實(shí)踐住宅產(chǎn)業(yè)化圖示18國內(nèi)實(shí)踐成果運(yùn)用1：上海萬科新里程項(xiàng)目19國內(nèi)實(shí)踐成果運(yùn)用2：深圳萬科第五園20萬科氣住宅張產(chǎn)業(yè)弊化實(shí)感踐國內(nèi)實(shí)踐成果運(yùn)用2：北京萬科中糧假日風(fēng)景B3、B4號根據(jù)厲萬科起對1號實(shí)冷驗(yàn)樓緣瑞檢測舊的資發(fā)料，活有以危下成果愉：生產(chǎn)滲效率?。褐黧w大與屋秀面工碼期傳屠統(tǒng)施咐工方墾法分費(fèi)別縮惠短30載%和25側(cè)%；產(chǎn)品種質(zhì)量擁：混凝嬌土柱夜的垂打直誤貼差度該在2m購m內(nèi)，墊大大方低于5—胸8m節(jié)m的誤輛差允弟許值推；混宰凝土朋的表絮面平恰整度禿偏差豎小于0.喪1%；環(huán)保啊節(jié)能松：與傳凳統(tǒng)模鹿式比伴，混禮凝土床配比滑時(shí)的報(bào)用水燙經(jīng)過等凈化壟后可決以處顛理再喬利用遠(yuǎn)，大喉大降作低了換用水禿量；干建筑開保溫遵性能逗提高1.資5倍；編全壽用命能績耗相絮對較爹低；降低雀耗材紙：工廠貨化生漠產(chǎn)時(shí)易，鋼療模板妨、鋼匹模具賴循環(huán)填利用爬約10洋0次，雷全部?；厥丈缀罂缮自倮⒂?，震而現(xiàn)炎場施典工木林模板輝利用2-文3次，披消耗腸木模沫板約60怨0平方怠米；林整個(gè)爺施工蛛過程蝕中，爽瓷片插損耗岡、鋼溫筋損吼耗、蝕混凝框土損錄耗分洲別是短傳統(tǒng)遵模式在的40睜%、75蝦%、65灑%。21國內(nèi)實(shí)踐萬科住宅產(chǎn)業(yè)化實(shí)踐——技術(shù)效果市場嶺效果產(chǎn)業(yè)涉化住來宅作謹(jǐn)為新閱生事竊物，戴大部存分人拼的認(rèn)府知非途常有盛限；客戶扇觀望嗽是主暫流心途態(tài)，盡期望崇通過永實(shí)際也的居間住體終驗(yàn)來獻(xiàn)深入尿了解禁；產(chǎn)業(yè)樸化房屋軟質(zhì)量派的提評升、繼節(jié)能役環(huán)保轉(zhuǎn)、維耕修便時(shí)利是最扇為客腥戶認(rèn)紛可的霉三個(gè)正利益爹點(diǎn)；年輕咱且高罩學(xué)歷最的群剪體將是排產(chǎn)業(yè)剖化住繳宅的盒核心婦接受偷群體緩，一鵝定程耗度上造預(yù)示障著市君場未筍來對席產(chǎn)業(yè)高化住殲宅的踢接受殲趨勢希；此外刷，購凝房者豈對產(chǎn)懼業(yè)化耕住宅形的建號造質(zhì)下量及侮其安貍?cè)杂[、個(gè)貿(mào)性化色抱有網(wǎng)顧慮慣，希趁望住襲宅產(chǎn)敗業(yè)化澆有持余續(xù)的盆信息膨發(fā)布卷以幫瓜助了培解?！▉硇茸杂诖叭f科淹對參哲觀住口宅產(chǎn)餓業(yè)化盟實(shí)驗(yàn)索樓的捧消費(fèi)羅者調(diào)規(guī)查結(jié)鬧果）結(jié)論管：技術(shù)建效果胳和市芹場效攀果所楚形成跡的反航差讓我潛們感箭悟到叮住宅莖產(chǎn)業(yè)遙化有付著美真好的境前景22國內(nèi)實(shí)踐萬科住宅產(chǎn)業(yè)化實(shí)踐——市場效果住宅估產(chǎn)業(yè)互化優(yōu)棒勢四24結(jié)構(gòu)辯自重事輕空間況利用死率高抗震瀉性能奸好維修照方便建筑林質(zhì)量酬高施工勢速度屋快節(jié)約缸能源艱和資王源環(huán)境墊破壞擔(dān)及污隸染少價(jià)格碼成本管低與傳燃統(tǒng)磚婦混住閱宅比廉：住宅產(chǎn)業(yè)化優(yōu)勢特點(diǎn)房屋心質(zhì)量卵：改善結(jié)構(gòu)爭精度、滲漏、開裂等質(zhì)階量通澇病。傳統(tǒng)炊建造工業(yè)殖化建剃造預(yù)制嬌構(gòu)件糖尺寸揪偏差3M煮M以內(nèi)預(yù)制半構(gòu)件逃表面冊平整被度偏殊差小享于0.渠1%經(jīng)淋爆水試華驗(yàn)、勒冬雨工季觀袋察，攪常規(guī)嫁滲水豪多的男部位烤（如蠢窗下爬口)無一膚滲水住宅產(chǎn)業(yè)化優(yōu)勢1、房屋質(zhì)量提升26板流微水生錘產(chǎn)線預(yù)制攤外墻討成品成品胳樓梯住宅產(chǎn)業(yè)化優(yōu)勢2、實(shí)現(xiàn)規(guī)模經(jīng)營現(xiàn)場垂安裝工業(yè)前化生邁產(chǎn)改境變了切混凝黨土構(gòu)饑件的確養(yǎng)護(hù)液方式額，實(shí)親現(xiàn)養(yǎng)護(hù)針用水的循氣環(huán)使射用。蒸汽養(yǎng)護(hù)傳統(tǒng)養(yǎng)護(hù)循環(huán)使用水池養(yǎng)護(hù)住宅產(chǎn)業(yè)化優(yōu)勢3、社會效益：節(jié)約水源工廠縫化集里中生挺產(chǎn)的棄方式豈，降右低了號建筑主材的損絲式耗。裝配久化施輸工的斃方式們，降斑低了紅建筑輔材的損稻耗。住宅產(chǎn)業(yè)化優(yōu)勢4、社會效益：節(jié)約材料現(xiàn)場視裝配板施工暮相較攏傳統(tǒng)房誠的施乖工方瓦式，范極大守程度臟減少濟(jì)了建眨筑垃圾的產(chǎn)育生、概建筑污水的排貝放、槐建筑噪音的干段擾、核有害氣體及粉塵的排慕放。住宅產(chǎn)業(yè)化優(yōu)勢5、社會效益：環(huán)保傳統(tǒng)睡施工瀉現(xiàn)場20輕12年，閣全行今業(yè)采抽用工叛業(yè)化紹技術(shù)吃建造怨住宅暫，可節(jié)約土資源托消耗：節(jié)約友用水謠：12忽35及3萬立雅方=1牢1.兇5個(gè)杭厚州西流湖的壇水量匙。減少縣混凝火土損伏耗：8.凝8萬立兩方米=1縫8棟18層小卵高層荷住宅偷混凝運(yùn)土用戲量。減少候鋼材征損耗產(chǎn)：84富00噸=1括1棟18層小揭高層帽住宅辰用鋼植量，芝超過1個(gè)鳥逐巢用梨鋼量宮。減少托木材喚損耗讓：60況.5萬立郊方米=0么.8萬公鈔頃森嘴林。住宅產(chǎn)業(yè)化優(yōu)勢6、社會效益：示例通過墨預(yù)制競生產(chǎn)衰和裝刻配式潤生產(chǎn)霞方式桂可大麥幅度零減少建造量周期，減徑少現(xiàn)猜場施岡工及累管理人員數(shù)量蹲。住宅產(chǎn)業(yè)化優(yōu)勢7、提高生產(chǎn)效率住宅悔產(chǎn)業(yè)仰化發(fā)泳展前里景展?fàn)尥逡唤M表數(shù)據(jù)我國籠目前皮每年奧的住候宅建示設(shè)開警竣工伴總量陣約10億平諷米，危按照集平均仁建設(shè)丟成本10征00元/平米親估算棚，每蜓年的仔住宅征建設(shè)偶投入箭超過1萬億智元人負(fù)民幣眠；目前失住宅紗生產(chǎn)堤中，露主體四結(jié)構(gòu)慘應(yīng)用年產(chǎn)業(yè)嫁化技擇術(shù)建隸設(shè)的序住宅崗比例紛不足2%，與愉國外碼差距療十分徹巨大涌；在未熟來十億年中辦，按絡(luò)照每樹年2%的遞演增比絮例估丑算，引全國侍每年望將增厘加20匪00萬平勵(lì)米的晶市場強(qiáng)份額震，造鼻價(jià)約20注0億元棒，其魂