偉業(yè)顧問北京王府井地產(chǎn)項目前期報告

王府井項目2006.9.14項目背景本項目位于世都百貨西側(cè)，王府井大飯店南側(cè)；用地性質(zhì)：商業(yè)綜合用地年限：40年建設(shè)用地面積:9112平方米地上建筑控制面積:約50000

平方米其中：住宅建面：40000平米商業(yè)建面：5000平米地下建筑面積：20000平米建筑控高：不受限FAR>5B.A.Consulting核心問題定位思路項目特質(zhì)市場環(huán)境價值挖掘稀缺地段－區(qū)位王府井關(guān)鍵詞：城市腹地繁華城市腹地：北京的絕對市中心地帶商賈云集：地處中華第一商業(yè)街，與天安門廣場隔街相望；時代氣息：現(xiàn)代化、國際化配套齊全。稀缺地段－氣質(zhì)紫禁城關(guān)鍵詞：人文價值尊貴[故宮，又稱紫禁城，是世界文化遺產(chǎn)，故宮的宮殿建筑，是我國也是世界上現(xiàn)存最大、最完整的木結(jié)構(gòu)古建筑群，同時也是國內(nèi)收藏文物最豐富的博物館，世界著名的古代文化藝術(shù)博物館，其中很多文物是絕無僅有的無價國寶。作為明清兩代的皇宮，故宮始建于明永樂四年（公元1406年），歷時14年才完工，共有24位皇帝先后在此登基，因此故宮不僅是中華文化文明的集粹，同時也是皇朝帝王氣質(zhì)的象征]核心價值：稀缺地段

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稀缺居住皇城歷史

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現(xiàn)代繁華B.A.Consulting核心問題定位思路項目特質(zhì)市場環(huán)境價值挖掘價值挖掘－稀缺的世界遺產(chǎn)景觀故宮俯瞰皇城、坐靠繁華都市，交錯于歷史與現(xiàn)代交匯點紫禁城金瓦紅墻繁華都市價值挖掘－繁華的都市核心－高檔酒店項目地塊北京王府井麗苑公寓北京飯店萊佛士北京飯店北京東方君悅大酒店北京天倫王朝飯店北京華僑大廈北京國際藝苑皇冠假日飯店北京貴賓樓飯店北京王府井大飯店北京諾富特和平賓館北京北方家苑飯店項目所在區(qū)域內(nèi)四星級以上酒店分布圖四/五星級酒店分布密集，高端客群集中價值挖掘－繁華的都市核心－高檔商業(yè)云集東方廣場好友商場女子百貨新東安市場百貨大樓綠屋百貨利生商廈世都百貨大型高檔商業(yè)星羅棋布，區(qū)域發(fā)展成熟，消費檔次較高。區(qū)位價值－深厚的歷史人文環(huán)境人民藝術(shù)劇院皇城根遺址公園老舍紀(jì)念館孚王府段祺瑞執(zhí)政府舊址普渡寺北京工美博物館智化寺故宮天主教堂美術(shù)館項目周邊存在濃厚的人文歷史環(huán)境，凝聚了中西方文化的特點西側(cè)的遺址公園及故宮，本項目具備俯瞰及遠眺之條件深厚的歷史人文積淀——高端人士的精神歸屬區(qū)位價值－良好的教育資源項目周邊學(xué)校眾多，不乏區(qū)重點及市重點學(xué)校，如景山學(xué)校及史家小學(xué)距離項目較近，周邊教育氛圍良好，入學(xué)極為便利史家小學(xué)景山學(xué)校六十五中學(xué)二十五中學(xué)一六六中學(xué)北京外國語學(xué)校北京第一幼兒園二十七中學(xué)教育配套優(yōu)勢突出——解決高端人士的后顧之憂北京景山學(xué)校北京景山學(xué)校是中宣部、北京師范大學(xué)和東城區(qū)委共同創(chuàng)辦的教改試驗學(xué)校，1977年確定為全國重點學(xué)校，1978年確定為北京市重點學(xué)校學(xué)校通過專線同中國教育科技網(wǎng)接通，成為Internet網(wǎng)上的一個站點。面向21世紀(jì)的遠程教育網(wǎng)絡(luò)，已經(jīng)形成校園網(wǎng)，網(wǎng)絡(luò)學(xué)校亦將于今年9月1日正式授課中小學(xué)生部教師共257人，其中小中高級教師9人，小學(xué)高級教師24人，中學(xué)高級教師70人，含特級教師6人1999屆高中畢業(yè)生高考本科入學(xué)率為100%，重點大學(xué)錄取線達到93%以上，七科考試總成績在東城區(qū)名列前茅，其中的理科成績有四科東城區(qū)名列第一。理科考生3人名列東城區(qū)前三名。本屆考生中考入清華的18人，考入北大的15人，95%的考生被錄取到理想的專業(yè)學(xué)校有供上課的物理、化學(xué)、生物實驗室9個，計算機房3個。除了室外塑膠操場外；有室內(nèi)綜合體育館一個；8泳道標(biāo)準(zhǔn)室內(nèi)游泳館一個；室內(nèi)地下體育館（臺球廳、乒乓球廳、擊劍館、攀巖、羽毛球等；還有大小兩個形體館區(qū)位價值－突出的教育資源區(qū)位發(fā)展－依托“東二環(huán)交通商務(wù)帶”東二環(huán)周邊已經(jīng)聚集了煉油、能源、物流、電信、保險、旅游、貿(mào)易、文化等行業(yè)的4家世界500強企業(yè)。到2007年底，中國三大石油巨頭——中石油、中石化和中海油；中國物流巨頭——中鐵物流；中國旅游巨頭——中青旅；中國電信巨頭——北京移動和北京電信；中國保險巨頭——北京人保也將入駐東二環(huán)。這些企業(yè)大多集中于朝陽門至東四十條沿線，從它們的經(jīng)濟總量以及作為公眾企業(yè)的影響來看，將為東二環(huán)帶來巨大、持久的經(jīng)濟活力?！敖煌ㄉ虅?wù)區(qū)”東城區(qū)的定位，將構(gòu)建東二環(huán)總部商業(yè)帶，本項目可作為它的居住配套臨近長安街及二環(huán)等城市主干道，交通通達性好；公共交通系統(tǒng)十分便利，數(shù)十條公交線路；但車行路線偶爾會受戒嚴(yán)限制。區(qū)域價值－交通二環(huán)路本項目長安街王府井大街王府井大街通達性較好，但步行街限行嚴(yán)格。區(qū)位背價值膜－人雁口素尊質(zhì)人口叼素質(zhì)崇文門商圈項目地塊王府井商圈西單商圈朝陽門商圈市行政中心區(qū)皇城景觀區(qū)王府帝井－雁中華脫第一顯商業(yè)味街，譽以老那北京篩民俗周文化蠟為主咱；來自柿全國術(shù)及世甜界各譜地的嬌外來命人口魂眾多叼，流貪動性客大；常住他人口沾相對泉較少場，以打平房元的老酷北京集為主震，素絕質(zhì)較竿低。思考重：歸美隱高品貴VS古城悄民宅市民者商業(yè)人口銜流動俱性皇城嗓：壤紫禁縮慧城之蹤蝶巔·景山·中南尺海王府倒井：煎中華穴第一永商街古今VS古都棍景觀歷史森遺跡皇城屆風(fēng)貌現(xiàn)代梯商業(yè)夏街繁華庫都市頂級梅精致孫酒店地段繼價值幫梳理城市需核心涉區(qū)近塘年幾驢乎無造住宅糊供應(yīng)世界崗級絕登版景肅觀：猜看得劑到紫眾禁城耕的住癢宅與長親安街宿及東餅二環(huán)棟商務(wù)敵帶咫究尺之四遙稀缺膝地段配套暗齊備AN銜D高端探酒店既云集/自身摟精致遼酒店蝦配套坐擁游王府掙井高閘檔商康圈商土業(yè)休脖閑俯信首可死得周邊權(quán)突出蘿的教賽育資費源解飾決后梢顧之駱憂稀缺涉地段+絕版見景觀+成熟逐都會漆配套=頂級俯居住移價值項目殲價值貫梳理延提煉B.刃A.片Co饞ns多ul籠ti西ng核心填問題定位川思路項目徒特質(zhì)市場匪環(huán)境價值情挖掘購買舌目的茂：買皇砍城（地頃段）OR買房工產(chǎn)（舒慘適度雅）？1、目邀標(biāo)客層群的凝購買遠目的散？核心腹問題磁：目標(biāo)精客群狗：頂端洽消費OR高端蜻消費雖？產(chǎn)品攻形式難：皇城脹大宅/城市義豪宅決定“加分廳＋加剖分”“減分累－減儀分”2、風(fēng)崖險的扒降低（投躬入與體產(chǎn)出爐之間快的平朱衡）開發(fā)緞商利恩益最透大化保？核心剝問題顏：3、豪身地——姐〉豪宅核心疾問題戚：頂級宿居住坦理念揚的實鬧現(xiàn)規(guī)劃圾設(shè)計景觀單園林配套終設(shè)施物業(yè)凳服務(wù)安全律防衛(wèi)…B.擴A.惡Co商ns逆ul僻ti剛ng核心駐問題定位鹿思路項目認特質(zhì)市場呆環(huán)境價值細挖掘北京隙典型肥城市較豪宅窮項目終案例周邊標(biāo)酒店虎狀況項目賓基本司情況位置奪：東城東直盛門內(nèi)大易街9號建筑咐面積咱：7萬平信方米建筑蔬形式趙：塔樓總套窮數(shù)：99套標(biāo)準(zhǔn)飛層面匹積：12輪00平米會所卸面積亮：8千平哲米藝始術(shù)俱尋樂部綠化育率：45跨.1歐0%開盤太日期叼：20雁05年12月入住若日期誤：20侵06年5月銷售咐均價皂：38彎00磨0元/平方藍米NA懇GA上院城市吉豪宅挎認知——典型錘項目載分析區(qū)域蚊文化吩基殿項目侵地處狼東二夜環(huán)內(nèi)濃著名冷的簋霧街南臨述東直匪門內(nèi)攝大街北靠3萬平逼米面崇積的毫南館勝公園百年耗國槐司、銀唉杏列貫守項測目西武側(cè)東面葬緊鄰套擁有姑千年瀉帝王點文化枯積淀色的雍素和宮貞、國買子監(jiān)地理導(dǎo)位置雁屬于右皇城聚絕版，歷獄史人釘文有尊時得硬天獨領(lǐng)厚NA豎GA上院液用地晉中，啊保留阻了一講座古舉四合德院，為該院干落原胸系康秧有為朱次女錘康同址壁住指所，狐又稱麻羅家訪大院姓，該菌院落綿更增疫添了鍋項目陣的精盈神價巡壽值NA癥GA上院吼實現(xiàn)綠了現(xiàn)駁代建熱筑與棚古老勢四合紹院，延西方我建筑脫美與蠻東方呈建筑蘇美的口奇異張結(jié)合NA顛GA上院產(chǎn)品將情況整體奴規(guī)劃昏遵循熄新都片市主耕義城敏市機污理，沿襲考中式創(chuàng)建筑葬的圍楊合、娃中軸爐對稱舌特征以四扯合院灰為社寇區(qū)步爆行入客口，佛將東夢方古慚典庭炸院美劑學(xué)的通居住揀理念暑與現(xiàn)枝代簡乒約建膚筑有席機融泥合，吩使項發(fā)目的尾文化告特性撈更為扯突出以黑覺、白粗、灰巧為主謀色調(diào)，立橋面簡蘆潔現(xiàn)跑代城市蜓豪宅岔認知——典型真項目永分析戶型戲情況該項偽目標(biāo)逆準(zhǔn)層垃面積12搬00平米分割掏成4戶、2戶，面爆積分倒別為30咳0平米，60勾0平米，同如樣支漢持一云層一紙戶30低0平米60津0平米NA腦GA上院城市啊豪宅憤認知——典型挪項目頌分析裝修睡標(biāo)準(zhǔn)提供努全精芳裝，裝修贊標(biāo)準(zhǔn)揚對外速報價30邪00元/平方孟米地面站選用恨意大勒利Gr狀an氣ti儀Fi坑an姥dr潤e珍稀棉石材奶及高囑檔地殖板德國Sc侵hü傾co落地戰(zhàn)窗，燃采用撲低輻淺射（Lo演w-喘E）技術(shù)衛(wèi)裕杏選用胡德國Vi秩ll挑er絹oy袖&B講oc汪h潔具廚房稼使用Po柴gg夜en行po宰hl櫥柜微、GA龜GG繳EN幟AU品牌籃電器NA扒GA上院城市紅豪宅掀認知——典型峰項目盼分析NA流GA上院銷售簽情況本項導(dǎo)目目粉前共作計銷刮售16套，飽月均允銷售作套數(shù)3套實現(xiàn)淹成交送均價舒為26揀05向6元/平米梯，總價鎖在78喂0-東16插00萬元總價鞠較高輛影響階銷售饅速度肯，銷躍售情充況一蛋般城市諒豪宅徒認知——典型壁項目放分析參考代價值該項莖目位閉置坐魔落于師皇城末腳下手，周劇邊緊粒鄰雍箏和宮疼、國屬子監(jiān)時等歷釀史古皺建，淘擁有環(huán)千年燭帝王饑文化闊積淀項目跪從規(guī)昂劃形西式上圣以圍獲合的禿方式棍進行貓設(shè)計冤，并貫且保傷留了暗一座慶古四臂合院--抗--爺--離--羅家冶大院侵。結(jié)若合王款府井樸區(qū)域鬧項目裝應(yīng)該波從建訴筑、紛文化嫂等角慘度充忘分融但合故窗宮及蹈周邊羊老四愛合院豈的歷哲史背暈景物業(yè)堅管理護由開近發(fā)商衰牽頭笛成立蹦物業(yè)版管理熊公司乎，股府份分分配給研所有鞭業(yè)主配，?？皇绞畾埛中滤┓f獨課特NA稻GA上院項目棕地段恨稀缺宜，屬幫沿襲貪區(qū)域葉文化嶼的豪議宅，交與古拴建筑步合理賞融合客戶連情況客戶通為頂框級人慘士，亡大部左分為燃各行甘業(yè)私督營老辰板，秒有部險分演合藝界嘆人士浴和社騙會名堪流，憲據(jù)銷像售人岔員稱麥影星征成龍適訂購佳了一計套整欲層12米00平米躬的戶煤型客戶米擁有糖一定垮的社稈會地廈位，震自身島修養(yǎng)槍普遍慶較高魔，并爛且對恢北京男皇城策文化溜高度雁認可置業(yè)數(shù)動機拼主要源為自偽住，腫含有他私人披會所袖及部以分社毫交功葡能城市率豪宅命認知——典型陷項目燦分析銀泰羽中心項目鑰基本潤情況位置派：朝槐陽區(qū)建外缸大街建筑牲面積愛：35萬平犧方米建筑娃類型不：公貍寓芝酒店勵服務(wù)閣式公據(jù)寓、授寫字攀樓、頌商業(yè)總套好數(shù)：司公寓23梨6套柏悅會居21星6套；米柏悅沃府20套綠化殊率：30漆%開盤平日期抖：柏昌悅居20魚05年12月，延柏悅統(tǒng)府20廣06年9月6日入住緊日期傭：20貼07年1月銷售質(zhì)均價倚：40籃00催0元/平方屑米城市變豪宅禮認知——典型庸項目脹分析人保大廈銀泰寫字樓柏悅生活（商業(yè)）柏悅居柏悅酒店柏悅府柏悅酒店大堂主樓63層24異9.歉9米；面東西筆寫字核樓42層18社6米；駛?cè)箻鞘馍虡I(yè)4層24米主樓7-船33層柏推悅居座；37煌-4噴9層柏伸悅酒浴店；50層以喉上柏溜悅府錘；60層柏魚悅酒次店大糾堂寫字塑樓A為人頭保大叛廈，B為銀陽泰寫外字樓城市獻豪宅抄認知——典型績項目孩分析項目哈基本墓情況北京淹銀泰斑中心內(nèi)由國際床著名盼建筑語設(shè)計傭大師Jo鏟hn販P鍛or吧tm峽an責(zé)&旱A(chǔ)跌ss楚oc智ia棚te腎s約翰?波特尿曼建荒筑設(shè)蔥計事寶務(wù)所賓設(shè)計北京硬銀泰摸中心大擁有狹凱悅度國際微酒店漠集團傷在大曠中華商地區(qū)首家偵柏悅飾酒店，酒店姜大堂續(xù)位于監(jiān)中央諸主樓膝的頂鴨部60層，佇件立酒絮店大熟堂，立可俯條瞰北攪京全撥景北京赴銀泰醋中心駐擁有CB軋D最豪號華的怪極品踏公寓斬：21轟6套酒違店服車務(wù)式低公寓諷柏悅登居，面鋒積13壁3平米鄭、24先0平米20套柏季悅府為國牛際級該商業(yè)梨首腦目度身白定制泳，全潤部在乘銀泰斃中心惹的50層以料上樓尤層，定趴位為眨空中to床wn繪ho佛us轎e，最小皂戶型尋面積滿為50預(yù)0平米北京嶼銀泰吹中心施租賃頌對象基主要斜為國外雁企業(yè)元及在垂國內(nèi)校長期父工作旦或居祝住的霧高收娘入、高要畝求的扭外籍潤商家枝或人厲士城市止豪宅倉認知——典型咳項目逐分析銷售杠情況銀泰割中心柏悅后居整絡(luò)體成框交情跡況較傾好，木銷售消率達自到85％，月尸均銷蒙售套商數(shù)約20套，實聚現(xiàn)成舅交均支價38捏96翼9元/平米千，套費總價威在50上0-右11言00萬元垂之間；項目握開盤舟價格傭持續(xù)敲走高珍，4-灑5月相籃對熱改銷，料戶型束多以13提3-江13錘8平米若為主摸，目嬸前已圈進入樹尾盤稍銷售勞，成交困均價碎高達48館50倘0元/平米戶型序銷售何情況城市舍豪宅符認知——典型攤項目同分析客戶灰情況銀泰創(chuàng)中心圖表欺所示控為項唱目柏爺悅居汁客戶讓購買朵情況柳，普不遍以華甜僑及康外省慮人士姑購買由于麻其高聾端產(chǎn)商品柏覽悅府詳剛開適盤，鄙目前陡沒有朗銷售卷，無凡法進濁行統(tǒng)濤計城市干豪宅旅認知——典型栽項目川分析銀泰忌中心參考軍價值該項銷目位所置坐足落于困長安攝街南獲側(cè)，CB忽D地標(biāo)逝式建德筑，倡交通帆可達籃性好的。由于取顯貴勞的地棟理位麗置及杠高度險的優(yōu)碑勢解，大皺部分想戶型句全面蛛無遮伏擋，劇可遠鼠眺及稻俯瞰據(jù)景觀音，與喂王府節(jié)井項松目在紙可觀醋景觀泡上具衫有一票定的陵差異址性本項律目具侍有明偉顯的限城市網(wǎng)綜合晶體性握質(zhì)，攪綜合雕體的蕩功能研復(fù)合喝，表異現(xiàn)為研諸多搖功能借的疊讀加，蠟這種索疊加煎并非焰簡單飯的物虎理疊針加，嚴(yán)而是威內(nèi)部臺各種甩功能攻互相熊發(fā)生篇化學(xué)測反應(yīng)嚴(yán)而形欄成的拴一個講有機舞整體框，本軌項目合這方理面處踏理比喪較好城市霸豪宅盲認知——典型唇項目證分析昆侖添公寓項目峰基本委情況位置嘆：朝陽罩區(qū)昆遠侖飯摧店西晃側(cè)總套諷數(shù)：23套建筑陣設(shè)計手：國姿際大行師亞掠瑟.埃里伯克森罪建筑產(chǎn)事務(wù)默所做饅方案閘設(shè)計喉；36冤0度全奔景豪柏宅戶型克：39即3平米豬及72蘿0平米，一梯擁一戶物業(yè)劑：昆詳侖飯?zhí)K店提遙供五劑星級邊酒店恢式管僻家服蔥務(wù)開盤寫日期氏：未懂定銷售桿均價焰：預(yù)德計60如00能0元/平方享米項目剃總價層：50掠00萬元/套以上本項才目定例位為賄頂級傘豪宅把，依乘靠昆挨侖飯商店及卸京城特大廈殃的配忙套，英地段翼的優(yōu)腫越條簡件，峽還可聞遙眺礦望京芬、西顯山，司將會例吸引客全國馬乃至挪全世住界買鎮(zhèn)家城市降豪宅錢認知——典型舉項目戶分析北京竿公館項目溪基本煩情況位置商：朝壞陽區(qū)盛新源踏南路努與新抖源街紅路口木西北潮角占地執(zhí)：80位53感.8晉7平米總建卷筑面婚積：69逐62域6平米總套街?jǐn)?shù)：80套樓型留層數(shù)由：22層/2精5層，棚塔樓戶型財：60注0-阻20戴00平米，平劣層、滋兩層獎躍層億、三財層躍輔層裝修伍：精裝減修，五借家設(shè)真計公蔥司菜尸單式啄選擇開盤州日期鞠：20尸05年11月入住籌日期彩：20鍵06年6月銷售樂均價肥：30缸00劍0元/平方衡米城市研豪宅蕩認知——典型級項目祥分析北京谷公館北京敗公館粉外立聾面為繩“雙離層呼急吸式行玻璃龍幕墻負”北京億公館釣以獨夠特的景觀削設(shè)計董圍合榮了高南私密敏的館月藏式洋園林北京乓公館距在建拾筑內(nèi)增部大凈量使稠用“灰空否間”理念，模糊炸室內(nèi)摟與室抬外的冊硬性達分隔，使擱建筑亡內(nèi)外參充分扣體現(xiàn)般專屬強、私任密與威自然臺的屬宿性北京慰公館僻南側(cè)言緊鄰萬京城頃大廈購，周氣邊有憐昆侖列飯店評，予可與稈昆侖環(huán)公寓找相望城市縫豪宅掛認知——典型屠項目唐分析豪宅參數(shù)NAGA上院柏悅居本案評價位置東直門國貿(mào)王府井本項目更靠近皇城中心自然景觀南宮公園/百年古槐無無城市豪宅對自然景觀依賴少人文景觀雍和宮、國子監(jiān)CBD/長安街建筑景觀紫禁城天安門本案“紫禁城景觀”的唯一性、珍貴性人文景觀價值更突出塔樓一梯2-4戶一梯9戶－豪宅對產(chǎn)品相對不敏感朝向南北純北向/東/西/南向－對南北朝向不敏感對景觀要求高面積（平米）300/600133/240－需求各異總價（萬元）780-1600500-1100－總價承受能力較高月均銷售套數(shù)220－千萬元以下的城市豪宅銷售表現(xiàn)較好北京昨典型母城市淚豪宅火主要功指標(biāo)姥對比百分析城市譽豪宅沈認知——典型心項目女分析項目踐地塊其中灘代表模酒店諷代表厚市政箱部門北京爬王府煉井富艘豪賓段館北京醉云龍隱之星挑王府靜井泰初龍賓反館北京捏王府于井富腸華金床寶酒奴店北京隸王府漏井麗戴苑公奮寓王府多飯店北京洋王府波井大撤萬酒蓋店臺灣疼飯店諾富倆特和抗平賓早館北京汁北方類家苑罩飯店北京現(xiàn)飯店北京惡沙灘苗賓館北京睡貴賓遇樓飯渣店輻射姐區(qū)域周邊案酒店徹認知輻射料區(qū)范陪圍內(nèi)忍共有豆酒店36家，東其中思：低星醬級酒店24家，仍共有有客房攏數(shù)31到02套；四星鵲及以蝕上酒店12家，丹共有邪客房旦數(shù)45牌98套。低星士級酒盾店競垮爭激霞烈；括四星約及以么上酒南店相累對集落中，御壟斷登勢力爐強。周邊鵝酒店銳認知輻射請區(qū)域巖內(nèi)，帳四星遺及以部上酒熱店：門市僑價格料集中消在20蘿00績-3帝00督0元之稅間折扣犁后價眠格集泰中在80壁0-妖15肯00元之內(nèi)間標(biāo)間杏價格乒分析周邊珠酒店貌認知標(biāo)間舊面積樓分析低星納級酒議店，檢標(biāo)間甩面積慕集中奶在20平方刺米左思右；四星叮及以估上酒雷店，俘標(biāo)間茫面積巴集中呢在30平米托左右劇，同匹時存建在個體性化午設(shè)計計，最果大面趕積達60平方教米。低星認級四星栗及以才上周邊伙酒店客認知北京情王府略井大瀉飯店

面積門市價折扣價樓層

（平方米）（元）（元）行政標(biāo)準(zhǔn)間302658109912行政標(biāo)準(zhǔn)間故宮景房303548119912行政豪華間452988149913行政豪華間故宮景房453988159913行政商務(wù)套間603328169914行政套間故宮景房604318179914同樣插配置偉套房侮，門陸市價教看，襲故宮東景房卸比普謊通房寒高近戶千元齒；折連扣后塊價格武相差田百元抬。周邊武酒店芹認知偶－觀圓故宮趁景酒須店個片案分殃析北京養(yǎng)貴賓迅樓飯害店

面積門市價折扣價樓層

（平方米）（元）（元）豪華標(biāo)間30345014004-9豪華標(biāo)間(外賓價)30345016004-9花園套間44-66517518004-9花園套間(外賓價)44-66517525004-9故宮景房36460020007-9故宮景房(外賓價)36460020007-9北京斧貴賓斬樓飯刑店套碎房設(shè)屠置相砌對多欺元化較：在7-浸9層設(shè)倦置了鏡觀故據(jù)宮景淡套房在4-鐵9層局軟部設(shè)方置陽點臺，刑可以贈觀賞糾花園凡大廳提高推了產(chǎn)島品附我加值周邊禍酒店遠認知熟－觀凱故宮企景酒箏店個節(jié)案分砌析B.跌A.俗Co墾ns改ul最ti企ng核心醬問題定位抱思路項目興特質(zhì)市場達環(huán)境價值懇挖掘SW慰OT分析S優(yōu)勢位置看：位堡于王聚府井扎以北腐，距電天安催門、飲紫禁拳城舉門步之斑遙交通躺：緊齒臨長蘭安街方，道謹(jǐn)路四嫁通八沙達，爛地鐵什、公芬交齊運備配套輔：具畜商務(wù)威和生蛛活雙無重配揪套文化紙：北漫京傳灶統(tǒng)老乓城區(qū)告，且鑼有紫累禁城機概念袖，具皇有濃土厚的都歷史滔文化膽積淀產(chǎn)品閱：東超側(cè)臨躲街面受長利境于形蹦象樹照立，5萬平陸米高仍檔居蔬住物柄業(yè)填論補城刮市腹有地產(chǎn)糾品空蓬缺關(guān)鍵交詞：王府甲井、督紫禁幣城、肅天安假門、共城市袋腹地高檔醋公寓駝、景瀉山學(xué)牽校項目認分析W劣勢區(qū)域呼未形送成高訂檔居攪住區(qū)周邊視小環(huán)爐境一證般，贏與北本側(cè)南嫩側(cè)建站筑距旨離很丟近，及私密晉性較刷差用地榴容積速率高局，可符能會拌出現(xiàn)快東西真向，怕及對哨視問煤題用地給局促帳，內(nèi)繞部景迷觀營得造弱旁，居砌住舒塊適性度一般關(guān)鍵爭詞:居住刮舒適謠度一桶般、問高密道度、反小環(huán)改境差SW親OT分析項目侄分析O機會全市隔城市紐奉豪宅撿稀缺開，能粥在紫喚禁城猶旁擁歌有產(chǎn)搏權(quán)的博居住棄類物存業(yè)更艦是珍居貴包括批東二福環(huán)交橋通商屢務(wù)帶冒“總偉部經(jīng)偉濟”的升綿級，襯周邊填區(qū)域運的改中造將堅打造短地段炊國際腸化、墻高品喚質(zhì)的捐整體幅形象俘、區(qū)省域價補值將區(qū)會得測到整止體提鎮(zhèn)升區(qū)域頭高檔閃酒店猴、商箭業(yè)氛資圍濃息厚、尋高檔霸住宅街類物辨業(yè)稀揚缺關(guān)鍵依詞:稀缺顏珍貴叛發(fā)展妨升值注潛力SW豪OT分析項目狠分析T威脅區(qū)域蟻頂級教居住祖環(huán)境同未形裙成，毀未來榴市場燙認可渣有待曬檢驗新政火嚴(yán)格閉限制漲大戶框型物蠅業(yè)開斃發(fā)比計例政策舞對外灰籍人幅士購竿房的裝限制捏性政傭策等宏觀糧調(diào)控零及政丹策的偽不確圖定性關(guān)鍵陸詞：市場叮認可饅度澇政策點風(fēng)險SW貧OT分析項目強分析核心草價值至提煉市場斷定位權(quán)貴身份升級升值都市繁華國際化趨酬勢王府敞井商圈絕版巾“皇念城”城市原腹地核心咬價值?。航^版豈土地當(dāng)價值核心贏賣點魔梳理市場鴉定位皇城寸概念傳統(tǒng)津人文綠情節(jié)地域過價值坐寸土峰寸金國際棚化趨晝勢未來吉升值森潛力都會沿繁華穗氛圍城市閉豪宅高端田品質(zhì)身份甩標(biāo)簽尊崇敵“會撒所”專屬秒空間“實虎力”規(guī)階層核心電價值搶梳理市場受定位紫禁版城邊懼，私逮屬pa懂la索ce私屬pa搭la茫ce：專善用、等高貴考、神蜘秘市場吐定位市場潛定位本項驅(qū)目整席體定向位于胞北京區(qū)頂級知城市餡公寓從，“城熊市豪擇宅”柔＋“悄精致堆酒店邪”，針耽對頂勉級消款費人通群。項目凱定位低端柜客戶職業(yè)渾經(jīng)理耽人白領(lǐng)首階層峰頂人士CE勿O階層皇城罷領(lǐng)域蟻的頂?shù)ぜ壙占拗懈髹≈髁房腿焊叨斯螌嵙ι陔A層訴求免客戶威“看賽不見吸的頂燦層”外地溉客戶仍：以助具有先較強輩“皇苗城情辱結(jié)”沿，習(xí)史慣以紋“紫海禁城”作為肌衡量詢心理椅距離眉的尺友度為純滿足回“炫箏耀心營理”察將物恭業(yè)作樂為身紋份的初標(biāo)簽麥，或論為滿楚足商嶺務(wù)往挪來的軌居住或、接問待、雕洽談余等需夾求的惰客戶單為主本地控客戶揮：以捐東部嗚及周錢邊投縫資、兄自住律兼投事資客懂戶為掀主海外搞客戶悔：具既有濃友烈的棟“中詳國情繞結(jié)”貼，將誘北京柳老城奸作為所內(nèi)心荷的情騾感歸霉屬，如看好閥王府釣井的圍升值生潛力挺，將稻稀缺恩物業(yè)部作為鄭投資侵甚至陽收藏層峰內(nèi)客戶計：看榆不清嗎的權(quán)策貴頂絲式端階堅層，構(gòu)身份叨神秘液、生備活“抽隱形充”絞，對綁私屬讓的社科交場死所有斑極致爺要求借，追癥求尺四度的泥宣揚壇和空丈間的鮮完美悔。購買用途自住、投資、自住兼投資客戶來源外地、本地、海外目標(biāo)續(xù)客戶爬描述用地跳條件膽分析長條拋地形街，南蓋北長朽、東剪西短劉；容積壺率高較長求臨街誦面；產(chǎn)品砌定位東西魚向居尚住單恒元突出掩皇城略景觀襯（窗批窗見屆景）立體叛組合種（空惠中會辜所、穩(wěn)酒店降的組聯(lián)合）解決澤方案死：整體新規(guī)劃籮建議考慮滴退線碎及用必地的敵局限尊性，沫建議念精致輝酒店佩設(shè)置閱在用河地的割南側(cè)嚇，公全寓部明分設(shè)黨置在蟻用地繭的北示側(cè)。如果金能突竭破限勻高，嘆則公錦寓部猜分盡量窩拔高，10層以吳上景截觀價露值突續(xù)出，釀是項魔目核歐心賣講點所輕在。公寓巷單體篩設(shè)計悶應(yīng)充罰分發(fā)商揮西側(cè)鑼、西僚南側(cè)觀“司紫禁麗城”規(guī)的景券觀優(yōu)壇勢，蚊盡量吧使最掩多的榴戶型延擁有韻觀景佩可能關(guān)。底部侵可考淚慮滿僚鋪架若空的井設(shè)計香方式央，緊與鄰?fù)醢谈畷兇蠼謽?gòu)部分票低層籠挖掘纖商業(yè)雜價值夠，與烘世都噴百貨坐、王隔府井礎(chǔ)大飯勝店連賊動，營造項高端被、主鳴題型森商業(yè)。引入曲空中常庭院歸，采層用局拼部挖箭空等氧設(shè)計娃手法售，實嗎現(xiàn)空中腸王府概念泰。公寓賄戶型總在高捉層景課觀極擴佳位禮置設(shè)腔計躍竄層或陶大戶交型，暖突出帽觀景狼及奢環(huán)華生之活品暫質(zhì)。產(chǎn)品最定位精致葬酒店高檔捧公寓物業(yè)幅配合公寓薯部分筑是本酬項目御最大全的利斤潤實鍛現(xiàn)點商業(yè)驗部分亭是雙圣刃劍行（商死業(yè)價濃值vs對高妻端居救住的排干擾耍）精致獲酒店帆的狹凳義配諸套概雜念——精致劇酒店刮主題中的延彩伸產(chǎn)品養(yǎng)定位精致槳酒店高檔惠公寓高端旺客戶嗎需求周描述兵：對偵私屬梨的居焦住和晌社交軌場所鈴有極換致要漸求，桑追求自尺度云的宣窄揚和攝空間射的完垂美，旋對稀蟻缺價撲值的謀追求設(shè)。高端陣客戶遲敏感優(yōu)性分狂析：置對價焦格不可敏感歉，對相品質(zhì)鉆敏感產(chǎn)品葛定位產(chǎn)品攜設(shè)計塊原則“追吸求某喊種極壩致體話驗”——放大例豪宅蒼體驗學(xué)的某翻一部茶分水療壞健身錄中心探（SP文A健康澤主題經(jīng)會所稀）高級客俱樂領(lǐng)部，想皇家掀景觀剛空中陪私屬畢會所產(chǎn)品池定位“極違致體做驗”－私覆屬雙姜會所叉概念社區(qū)叮物業(yè)漆由國未際頂俊級物慕業(yè)管巡壽理/酒店憑管理京公司津提供浴一流蜂服務(wù)會所飯由會言所管旋理公椅司提昆供專臥業(yè)服宵務(wù)“極怎致體狂驗”－雙高物管產(chǎn)品除定位一梯怨一戶蝴，領(lǐng)兩地專械屬主仆水分梯哨，功俯能明氏確電梯犯入戶聲，彰目顯尊養(yǎng)貴產(chǎn)品央建議仆人電梯主人電梯主人電梯（35室0M2）四室熊二廳旺二衛(wèi)主臥止系列保，私肢密完利整“極讀致體綠驗”－舒滋適戶箱型設(shè)浪計要仰點產(chǎn)品禾建議24客0M腔2二室促二廳富三衛(wèi)起居魯空間闖放大雙主牢臥設(shè)揉計“極謹(jǐn)致體賓驗”－戶群型設(shè)笛計要晚點美國緒曼哈最頓PE娛RR喉Y住宅城市烤豪宅屢－國怎外參裝考案烘例研厚究美國熟曼哈每頓PE耍RR渠Y住宅位于扎紐約棒曼哈摧頓PE緊RR隔YST箏RE件ETRI德CH霜AR岸D葬ME嗎IE造R設(shè)計臨哈積迪遜膊河，志有良漠好的景觀沙優(yōu)勢現(xiàn)代拒風(fēng)格冶，東脹西南洋三個恒方向均票為通浸透的支玻璃美國獲曼哈振頓PE哨RR郵Y住宅城市煎豪宅泛－國滑外借喪鑒案壩例一梯拴一戶除臥鄭室，胖衛(wèi)生上間外貓，起稼居餐撫廳均津為開皂放流互動空縮慧間，譽具有群良好摸的觀食景效雞果四面蕉采光美國旺曼哈涌頓PE坐RR乘Y住宅城市疊豪宅鮮－國俘外借轟鑒案宜例中央束公園攝周邊遠的高登檔公搖寓城市異豪宅衰－國鐵外借探鑒案博例中央旁公園亮周邊像的高勾檔公膀寓夜色持中的釘中央羞公園熟周邊撥高檔稼公寓從高恨檔公涼寓俯還瞰中泄央公負園中央斧公園梨周邊坑的高殘檔公痰寓城市竹豪宅幟－國璃外借母鑒案捷例中央廁公園福周邊柱的高舉檔公耗寓高檔恒公寓雖頂層嬸露臺城市擊豪宅精致共酒店產(chǎn)品深定位BO敬UT迷IQ析UE嶄H慎OT掃EL：指哲提供精致翅化、肆高品偽位、拳創(chuàng)意岡設(shè)計的居輔住空箱間及稠更為個性傲化的服姓務(wù)風(fēng)鞏格為勾特色稻的簡披約型蒸酒店怪產(chǎn)品虹，又脾稱精構(gòu)致酒漢店、羽精品勺酒店反。非標(biāo)粗準(zhǔn)化衰的極專致展鞏現(xiàn)主形波象區(qū)配合慘商業(yè)穿裙樓蠶部分翠，共胸同提濫升整肢體檔攝次帶動矮公寓另部分悅檔次眨及銷份售休閑因度假恐：通過端酒店世環(huán)境胃營造偷，為派賓客爹提供混一個答比家欲更理金想好臉去處指；商務(wù)樸旅行年：以其播特有映的“樹管家紙式服割務(wù)”柿為賓上客提栗供全不方位據(jù)全過觸程的方服務(wù)然，親異切、當(dāng)殷勤肥、專海署的煩服務(wù)舅讓賓盤客留院戀忘齒返；會議根業(yè)務(wù)：面秒向高凝消費屋階層速的小言型或尚中型爭的公哥司會炕議、菌培訓(xùn)隨課程慈和產(chǎn)啊品發(fā)賄布、啦新聞跟發(fā)布士會和世娛樂千業(yè)的野宣傳遣發(fā)布久會。國際架化生植活場哈景、涼個性攏化奢現(xiàn)華生哥活空歐間、錘無干驕擾酒遠店服林務(wù)城市給豪宅精致妻酒店宰－經(jīng)營鐮方式產(chǎn)品酬定位如仕杜達屋帳集團廣的第民一家w飯店能只專成著于艱客房蕩經(jīng)營筑，餐泛廳由dr堪ewni牢ep狂re慘nt經(jīng)營漲，威遷士忌葛酒吧封由ra捷nd膀oge版rb工er運作利。最出島名的排設(shè)計猜師、須最時京尚的伶設(shè)計賴、最虛具個居性的控風(fēng)格舊金今山阿退果諾吉特的Ki侵mp丑to凳n酒店集中績資源爪和精糞力經(jīng)迫營特邪色產(chǎn)題品，側(cè)其他呼服務(wù)膊采取紙外包設(shè)計饑風(fēng)格棍主題投為“控航海簡”，俱酒店柿的大芬堂鋪栽著木目地板報，大只堂內(nèi)軋休閑屠沙發(fā)材是一隙只只域仿造叼的蒸愧汽船泄；酒店駐會在拾客人漫入住左時給僚他們慰提供它一條政金魚賓來飼魯養(yǎng)。12城市穿豪宅精致澡酒店－操作確要點產(chǎn)品即定位高收翼入人憲群：“Yo岡u州ar鍛e盤wh站er靜e得yo餐u絡(luò)sl普ee斃p”、“基品位盛和地病位的玩象征棗”高級忌商務(wù)宰人群：城畜市中犬心區(qū)蓋域、敵便捷宴交通但、成日熟生卵活及嗽商務(wù)跡配套——驗“繁華誓中心脊的私麥人空歸間匯”城市役豪宅精致跨酒店－客戶糊群產(chǎn)品鐵定位地理碗位置門：位于王香港鑼銅鑼兔灣伊貨榮街1-龍5號，率周圍桃云集喪高檔競時裝禮店距銅顫鑼灣肯地鐵鏟站步噸行3分鐘香港店首間四精品魄酒店慰，天吃才設(shè)莊計大開師設(shè)漁計，救在異不鄉(xiāng)的畫另一沃個家外觀薯設(shè)計絹：內(nèi)在陳精美束、外潤在低停調(diào)由銅錫鑼灣傘一幢15年樓憐齡的秤住宅沉大廈稈改裝吹而成除了腿低層曬部分禽多了誘一個庫灰黑糞外墻路，整卵個外稿形及搶周遭庭幾乎怪沒有辭任何水改動決。門前恒沒有例霓虹現(xiàn)燈、旅沒有慎招牌務(wù)、沒鮮有旋夢轉(zhuǎn)大咸門、蔬沒有屆任何易高調(diào)喂的標(biāo)抹志。精致傘酒店－JI束A背HO魄TE押L產(chǎn)品筐定位簡約的的柚努木家獵具配演上雪更白垂裁簾的形墻，開豪華哪的絨易毛長御沙發(fā)警依偎鋸著大虎理石邪桌子菊，華胸麗的捆吊燈門和由草非洲祖搜回章來的類擺設(shè)息品產(chǎn)品禮定位精致山酒店－JI委A堂HO雀TE刺L除了庭在香活港地艇區(qū)，JI者A已經(jīng)凳在三罷個地擴方開嫩店精致哭酒店－JI淡A山HO似TE慎L產(chǎn)品片定位目前為全球呼共有18家W酒店位于淋紐約紛、芝攻加哥狂、洛竟杉機霉、新唯奧爾怠良、受舊金番山、長西雅葡圖、風(fēng)檀香協(xié)山、歐硅谷紀(jì)、亞使特蘭頭大、矮圣地錘亞哥嘩、悉造尼及增墨西疏哥城替。另有9家W酒店兼在建幼或籌胖備中括：W蒙特繡利爾葡大酒個店（20翻04年9月）呀；Ma協(xié)ld昆iv倒es群-Fe全sd謙hu度假亞村（20嫩06）；W霍伯擇肯酒蔽店與閘公寓級（20奔06）；W達拉筍斯