海寧正翔商業(yè)廣場初步盡調

浙江海寧正翔商業(yè)廣場初步盡調

日期：目前一頁\總數(shù)二十三頁\編于一點一、項目基本情況1、商場概況

海寧正翔商業(yè)廣場位于浙江海寧市海洲街道聯(lián)合路97號，設計用途為商業(yè)，建筑面積35255.64平方米，鋼混結構，建成于2010年，土地用途為商業(yè)用地，使用權類型為出讓（使用期到2046年11月2日），土地使用權面積20107平方米（30.16畝）。商場位于海寧市老城區(qū)，原屬于核心地段，近年來受周邊新開發(fā)商場沖擊較大，人流量急劇下降。目前二頁\總數(shù)二十三頁\編于一點區(qū)位地圖目前三頁\總數(shù)二十三頁\編于一點2、商場周邊情況

海寧正翔商業(yè)廣場位于浙江省海寧市中心區(qū)域，四周為居民住宅小區(qū)和周邊道路。東、南面系星城洛川小區(qū)，西面臨文苑路，北面臨聯(lián)合路。該抵押物距海寧市政府約1.5公里，距海寧汽車站約3.5公里，距海寧火車站約2.5公里，附近設有公交聯(lián)合路口站、信用聯(lián)社站，海寧K10路、海寧K19路、海寧K1路、海寧K8路等多路公交車通過，路網(wǎng)密集，交通便利。周邊洛川小區(qū)、省直世紀花園、中棟名都等成熟住宅小區(qū)聚集。

經(jīng)現(xiàn)場走訪，商場周邊以老社區(qū)住宅為主，金融配套一般，商業(yè)氛圍一般。經(jīng)咨詢房產(chǎn)中介了解，該區(qū)域商業(yè)氣氛逐年減弱，人流日益稀少。目前四頁\總數(shù)二十三頁\編于一點3、商場內部狀況

海寧正翔商業(yè)廣場房屋主體南北朝向，鋼混結構，房屋總層數(shù)4層，建筑總高約18米，建筑面積為35255.64㎡，樓層平面系內廊回字形格局，中空大廳，內部大開間格局，可根據(jù)業(yè)態(tài)需求自由分隔使用。外立面鋪貼鋁板和玻璃幕墻，樓內配備8部“OTIS”自動扶梯，2部載客電梯，2部貨梯，設有16個安全通道和三個商場入口。配備中央空調、煙感溫感噴淋系統(tǒng)、監(jiān)控系統(tǒng)等。商場四層設有300輛免費停泊的停車平臺，另有一層地面停車位約150個可供免費停泊。

鑒于該商場建于2010年，商場內部設備較為陳舊，預計后期設備改造需投入不少資金。同時，由于目前商場管理處于無序狀態(tài)，面臨較大安全隱患，如七欣天餐廳在裝修過程中，違規(guī)搭建、切斷管線等問題，物業(yè)均無管理。

目前五頁\總數(shù)二十三頁\編于一點4、商場租賃情況

商場當前共計租戶55家：

一層建筑面積為10958.24㎡，目前入駐商戶包括肯德基、屈臣氏、牛得多、星巴克、交通銀行ATM、楊國福麻辣燙、集集小鎮(zhèn)、味千拉面、小心雞、牛杯杯飲品、七欣天、果匠、中國電信、周味館煲店、海寧食府、Balabala、愛樂游樂園、杰仕健身、啵啵愛樂園、喵喵家、One77、劍橋、天樂琴行、SIMTLY、100%感覺、寶蓮燈、留夫鴨、大東、紐上、Clorismeet、哈姆特、金大福珠寶，其中尚余4戶門店空置，一戶（七欣天）處于裝修狀態(tài)，目前已裝修一月有余，預計十月份完工；

二層建筑面積為11331.3973㎡，主要以沃爾瑪超市為主，主要包括沃爾瑪、咖巴伊牛排、MLz、六月玫瑰、首爾媽媽、宏圖三胞、奧迪雙鉆我的伙伴、七欣天、博洋家紡、肯德基、喜堂、藍貓手藝坊、榮康按摩椅，其中一戶（七欣天）處于裝修狀態(tài)；

三層建筑面積為11249.6913㎡，主要以沃爾瑪超市和橫店電影城為主，包括沃爾瑪、橫店影視城、五大洲、來伊粉、正新雞排、愛屋及物、小卷村、兒童光影動感影響、妖精口袋、N多、Lenle、鮮果1號、杭嘉味，其中杭嘉味餐廳旁有兩戶空置，外墻近乎毛坯狀態(tài)；

四層建筑面積為1677.5695㎡，目前作為停車平臺和物業(yè)公司配套辦公用房使用；另有地下一層4226.23平方米（不計入產(chǎn)權面積）目前為非機動車停車使用，層高約3.7米，內墻系涂料粉刷，水泥地面，目前主要用于商戶倉庫使用、堆放雜物及部分物業(yè)人員居住等，管理較為雜亂。目前六頁\總數(shù)二十三頁\編于一點二、走訪情況1、物業(yè)走訪情況

經(jīng)與正翔物業(yè)沈總溝通了解獲知情況如下：

（1）物業(yè)管理處于混亂狀態(tài)，物業(yè)招商無序，招商由前業(yè)主控制；

（2）前業(yè)主以高物業(yè)費低租金形式變相套取租金，且部分業(yè)主存在押金繳納3-6個月的情況；

（3）現(xiàn)有租戶中，存在部分周寧租戶，加大后期處置難度；（4）物業(yè)員工工作散漫，缺乏統(tǒng)一管理，其中較大部分員工期盼新業(yè)主盡快入駐；

（5）設備老化嚴重，設備維保人員嚴重不足，且技術維護能力參差不齊，其存在嚴重的消防隱患；

（6）商場大部分設施設備由于年久失修，后期可能存在較高的更新和維護成本；

（7）沈總透露其有想法愿意配合新業(yè)主理順現(xiàn)有物業(yè)，早日實現(xiàn)商場的正規(guī)化運營；

目前七頁\總數(shù)二十三頁\編于一點二、走訪情況2、部分商戶走訪情況

（1）商戶均受困于新老業(yè)主交接問題，對于商場長期處于混亂狀態(tài)表示不滿；

（2）沃爾瑪、橫店影視城、集集小鎮(zhèn)等商戶對降租表達強烈意向；

（3）被走訪商戶均表示希望新業(yè)主能盡快入駐，并采取一定措施改變現(xiàn)有物業(yè)管理；（4）商戶認為商場現(xiàn)有業(yè)態(tài)未形成協(xié)同效應，尤其是沃爾瑪未起到龍頭帶動作用；

（5）2018年以來，商場客流急劇下滑，嚴重影響租戶利益；

目前八頁\總數(shù)二十三頁\編于一點二、走訪情況3、周邊走訪情況

（1）周邊居民均表示沃爾瑪超市在當?shù)乜诒^差，一定程度上拉低商場檔次；

（2）商場斜對面海港連鎖超市面積較小，但口碑極佳，客流不斷，與沃爾瑪形成鮮明對比；

（3）與多家房產(chǎn)中介咨詢，均表示該地段周邊商鋪有價無市，租金回報率極低。同時表示當前商業(yè)集聚中心往南遷移，如銀泰城；而老城區(qū)商業(yè)中心集聚在人民廣場附近，如愛情海、華聯(lián)商場等區(qū)域；（4）經(jīng)實地走訪銀泰城、愛琴海、華聯(lián)商場等地發(fā)現(xiàn)，該幾處商場業(yè)態(tài)已成規(guī)模，正翔商業(yè)廣場不具可比性及競爭力較低；

目前九頁\總數(shù)二十三頁\編于一點二、走訪情況4、周邊走訪圖

（1）銀泰城

目前十頁\總數(shù)二十三頁\編于一點二、走訪情況4、周邊走訪圖

（1）銀泰城

目前十一頁\總數(shù)二十三頁\編于一點二、走訪情況4、周邊走訪圖

（1）銀泰城

目前十二頁\總數(shù)二十三頁\編于一點二、走訪情況4、周邊走訪圖（2）華聯(lián)商場

目前十三頁\總數(shù)二十三頁\編于一點二、走訪情況4、周邊走訪圖（2）華聯(lián)商場

目前十四頁\總數(shù)二十三頁\編于一點二、走訪情況4、周邊走訪圖（3）愛琴海

目前十五頁\總數(shù)二十三頁\編于一點二、走訪情況4、周邊走訪圖（3）愛琴海

目前十六頁\總數(shù)二十三頁\編于一點三、項目優(yōu)劣勢分析一、優(yōu)勢1.區(qū)位優(yōu)勢：海寧位于長江三角洲南翼、浙江省東北部，東距上海100公里，西接杭州，南瀕錢塘江。海寧交通便利，客貨運輸暢通。水運便捷，內河航運貫通全市，京杭運河穿境而過，海寧港已投入使用。航空方面，距上海浦東機場車程1.5小時，杭州蕭山機場車程40分鐘。高鐵和動車組?？亢幬髡?。杭州至海寧城際鐵路已經(jīng)全面啟動建設，預計2020年建成通車。滬乍杭鐵路已列入鐵路建設計劃，起自上海，經(jīng)過海寧，到達杭州。2.經(jīng)濟優(yōu)勢：海寧經(jīng)濟發(fā)達，躋身“全國綜合實力百強縣市”前列。2017年，全市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值866.07億元、增長8%；財政總收入135.55億元、增長9.4%；一般公共預算收入77.72億元、增長6.5%；城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民人均可支配收入分別達到56139元和32661元，均增長8.1%。在2014年發(fā)布的福布斯中國大陸最佳縣級城市名單中，海寧名列浙江省內第三，全國第八，是長三角地區(qū)最具發(fā)展?jié)摿Φ目h市之一。3.城市輻射效益：海寧作為杭州的后花園，在杭州房價高漲、全城限購及兩條城際鐵路全面建成通車后，預計將迎來大量遷入人口。4.項目自身優(yōu)勢：項目周邊為老城區(qū)居民聚居地，有一定購買力；項目地塊方正，占地約30畝，周邊無高檔樓盤，未來可能有一定想象空間。

目前十七頁\總數(shù)二十三頁\編于一點三、項目優(yōu)劣勢分析二、項目劣勢：1.正翔商場老化嚴重，近年來均未進行維護升級改造，后期設備更新、商場升級改造成本較高；2.現(xiàn)有業(yè)態(tài)布局混亂，尤其是沃爾瑪不僅未能幫助商場提升形象，反而導致商場口碑較差，后期需較長恢復期；

3.現(xiàn)場盡調了解商場人流嚴重缺乏，2018年以來客流量較往年急劇下跌，不足以支撐正翔商場未來發(fā)展；

4.正翔商場已失去其原有核心地段地位，現(xiàn)有商圈已轉至南部（如銀泰城）和老城區(qū)人民廣場地段（如愛琴海、華聯(lián)大廈等地）。另據(jù)了解，海寧市區(qū)近兩年內至少有兩個大型商業(yè)綜合體（金鉆商城、星光匯商場）即將開業(yè)，將進一步?jīng)_擊正翔商場現(xiàn)有市場份額。5.現(xiàn)場與商戶交流過程中，沃爾瑪、橫店影城、集集小鎮(zhèn)等均表示要求業(yè)主降租，且降租幅度巨大，商場未來收益不容樂觀。

目前十八頁\總數(shù)二十三頁\編于一點四、項目操作方案方案一：若我方接手后已存在意向下家，我方只需做好：a.我方通過兩到三個月時間整頓，理順項目內外部關系，全面收回管理權，達到意向買家收購條款后將項目產(chǎn)權及物業(yè)管理權完整移交給下家即可。b.但是有一點務必做到：要求下家打入不低于項目收購款10%的誠意金，保證其在達到收購條件后不履行收購義務，我方有權扣繳該誠意金，以減少我方損失。目前十九頁\總數(shù)二十三頁\編于一點四、項目操作方案方案二：我方自營的操作方案：a.要求招行將物業(yè)管理權委托我方，我方花兩到三個月時間整頓，理順內部關系，與此同時，深入了解商場內部狀況及周邊同業(yè)競爭態(tài)勢，為我方做進一步?jīng)Q策提供精準數(shù)據(jù)；b.摸底后可經(jīng)過精確測算得出收購該項目的價格區(qū)間，同時將商場面臨的眾多劣勢作為項目議價談判的重要籌碼。c.項目到手后要立即進行物業(yè)整頓，既有對物業(yè)人員的遴選整頓，也包含對不合理租賃合同和不合格租戶的清理；同時，投入資金進行安防整改，設備更新保養(yǎng)，內外部景觀改造及業(yè)態(tài)布局重整。d.與租戶重建緊密關系，探討未來商場出路，重點是與沃爾瑪及橫店影城等核心租戶開啟商務談判，一方面就其關心的租金問題進行磋商；另一方面要求沃爾瑪配合項目整體進行升級改造，具體改造可參考當?shù)卮螳@成功的永輝和華聯(lián)超市，務必改變沃爾瑪在海寧當?shù)氐牟涣夹蜗?，提升商場品牌價值。（沃爾瑪有意愿改造升級，但要求降租）e.考慮到若沃爾瑪?shù)戎饕虘粽勁衅屏训目赡苄裕瑧崆白龊谜猩虦蕚?，比如能否引進永輝、大潤發(fā)或其它大型商超。

目前二十頁\總數(shù)二十三頁\編于一點特別提示為保證我方利益不受損害，若我方介入該項目而招行提供配套資金，只能以該項目抵押作為擔保措施，項目未來收益作為還款來源；不能由前田作為貸款主體，更不能由何總提供個人連帶責任保證。

目前二十一頁\總數(shù)二十三頁\編于一點附：現(xiàn)有租戶月租金及物業(yè)費序號承租方合同簽訂日期場內編號租賃面積（m2）租賃期限支付方式月租金物業(yè)費1肯德基2010.7.151001、20014392010.7.30-2030.7.29月付48125

2味千拉面2010.9.171002186.822010.9.10-2020.9.9月付2650050003小心雞2017.5.161003382017.5.16-2022.5.15季付289023124牛杯杯2017.4.11003432017.4.1-2022.3.31季付327026165周味館2013.5.91006A1242013.5.15-2018.5.14六個月一付422475436巴拉巴拉2015.6.231009141.532015.7.15-2018.8.31季付8333

7杰仕健身2016.6.301010-10131274.842016.8.1-2026.7.31季付27143287728天樂琴行2016.7.11014-1015215.72016.7.1-2021.6.30季付557765619寶蓮燈

1017A155

10楊國福麻辣燙2016.9.251018982016.10.1-2031.9.30月付5962298111集集小鎮(zhèn)2016.8.2810192652016.8.28-2021.8.27季付80604443712星巴克（預估）2015.5.30-2028.4.301021178從租金起付日開始算，共13個租賃年月結次月付

19580356013牛得多2017.6.25102273.32017.7.1-2025.6.30月付2230445914交通銀行2015.7.281020B19.572015.7.28-2018.7.27年付7875430.5415屈臣氏（預估）2010.12.610252852011.1.14-2025.1.13月付

28500

16金大富2017.1.281026115.12017.1.28-2022.1.27月付3221700217愛樂游2015.4.151028-1030388.762015.4.20-2020.4.19季付88692365018啵啵愛樂園2014.4.241031-1033282.522014.5.1-2019.4.30季付111711718719劍橋童裝2015.7.291034B77.62015.8.10-2017.8.9季付2360472120100%感覺2016.4.28103597.82016.5.1-2018.4.30貳個月一付59502975目前二十二頁\總數(shù)二十三頁\編于一點附：現(xiàn)有租戶月租金及物業(yè)費21大東女鞋2015.11.12103691.082015.11.20-2018.1.29貳個月一付5541277022C&M2017.7.11037A92.362017.7.1-2021.6.30貳個月一付5619280923紐上2015.12.231037B83.32015.12.25-2018.2.24貳個月一付5067253424留夫鴨2015.12.9.1-515.362015.12.15-2018.12.14季付210393525coco、留夫鴨倉庫2015.12.21D6462016.1.1-2018.12.31一年一付840

26博洋家紡2016.9.192002178.562016.10.1-2017.9.30季付86901086227博洋倉庫2016.8.1D21572016.8.1-2017.7.31年付955

28奧迪雙鉆2017.1.1200632.192017.1.1-2018.12.31年付2693195829磚房子2014.9.282009122.952014.10.10-2017.10.9季付6582747930咖巴伊2013.3.82010A6042013.4.1-2021.3.31季付320221837231德康餐飲（海寧食府？）2017.10.232010B5602017.11.1-2021.10.31季付170333406732宏圖三胞2016.5.2020112342016.6.1-2018.5.31季付10961391533藍貓手藝坊2015.7.172012782015.8.1-2020.7.31季付3345474534喜堂美容養(yǎng)生2016.6.12012A1432016.6.1-2021.5.31季付43