2023年房地產(chǎn)估價(jià)師《估價(jià)原理與方法》重點(diǎn)考試題庫高分預(yù)測提分卷

地區(qū):_________________編號:_________________姓名:_________________學(xué)校:_________________ 密封線 地區(qū):_________________編號:_________________姓名:_________________學(xué)校:_________________ 密封線 密封線 2023年估價(jià)原理與方法題庫題號一二三四五六閱卷人總分得分注意事項(xiàng):1.全卷采用機(jī)器閱卷，請考生注意書寫規(guī)范；考試時(shí)間為120分鐘。2.在作答前，考生請將自己的學(xué)校、姓名、地區(qū)、準(zhǔn)考證號涂寫在試卷和答題卡規(guī)定位置。

3.部分必須使用2B鉛筆填涂;非選擇題部分必須使用黑色簽字筆書寫，字體工整，筆跡清楚。

4.請按照題號在答題卡上與題目對應(yīng)的答題區(qū)域內(nèi)規(guī)范作答，超出答題區(qū)域書寫的答案無效:在草稿紙、試卷上答題無效。A卷（第I卷）第I卷（考試時(shí)間:120分鐘）一、單選題1、某一房地產(chǎn)的（）是該房地產(chǎn)對于某個(gè)特定投資者的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，是投資者基于個(gè)人需要或意愿，對房地產(chǎn)所估計(jì)的價(jià)值或作出的評價(jià)。A.使用價(jià)值B.交換價(jià)值C.市場價(jià)值D.投資價(jià)值答案：D本題解析：投資價(jià)值是指估價(jià)對象對某個(gè)特定單位或個(gè)人的價(jià)值。某一房地產(chǎn)的投資價(jià)值是對某個(gè)特定的投資者而言的，是基于主觀的、個(gè)人因素上的價(jià)值。在某一時(shí)點(diǎn)，市場價(jià)值是唯一的，而投資價(jià)值會因投資者的不同而有所不同。2、下列關(guān)于征地補(bǔ)償安置費(fèi)和相關(guān)稅費(fèi)的表述中不正確的是（）。A.青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定B.征地管理費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定C.新菜地開發(fā)建設(shè)基金的政策標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定D.地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定答案：B本題解析：對于征收集體土地的土地成本的規(guī)定中，青苗補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)、新菜地開發(fā)建設(shè)基金的政策標(biāo)準(zhǔn)和地上附著物補(bǔ)償費(fèi)的標(biāo)準(zhǔn)均由省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定，而征地管理費(fèi)是指縣級以上人民政府土地管理部門受用地單位委托，采用包干方式統(tǒng)一負(fù)責(zé)、組織、辦理各類建設(shè)項(xiàng)目征收土地的有關(guān)事宜，由用地單位按照征地費(fèi)總額的一定比例支付的管理費(fèi)用。3、某類房地產(chǎn)2006～2010年的價(jià)格見表9-2，根據(jù)平均發(fā)展速度法，預(yù)測該類房地產(chǎn)2011年的價(jià)格為（）元/m2。某類房地產(chǎn)2006～2010年的價(jià)格A.10300B.10400C.11165D.11265答案：C本題解析：2011年該房地產(chǎn)價(jià)格V5＝3800×1.240555＝11165（元/m2）。4、關(guān)于成本估價(jià)中土地取得費(fèi)用、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用估算的說法，正確的是（）。A.應(yīng)按它們在過去實(shí)際發(fā)生時(shí)點(diǎn)的實(shí)際水平來估算B.應(yīng)按它們在過去實(shí)際發(fā)生時(shí)點(diǎn)的正常水平來估算C.應(yīng)按它們在未來預(yù)計(jì)發(fā)生時(shí)點(diǎn)的正常水平來估算D.應(yīng)按它們在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的正常水平來估算答案：D本題解析：土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等的金額，均應(yīng)按照它們在價(jià)值時(shí)點(diǎn)（在此假設(shè)為現(xiàn)在）的正常水平來估算，而不是按照它們在過去發(fā)生時(shí)的實(shí)際或正常水平來估算。5、估價(jià)對象為一舊廠房改造的超級市場，該廠房建設(shè)期為2年，建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回土地上建筑物。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為0，采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)，年折舊率為（）。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.5%答案：C本題解析：土地使用期限為40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物，則自取得辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)后建筑物剩余使用壽命為40年，補(bǔ)辦手續(xù)之前已經(jīng)用了5年，則建筑物使用年限共計(jì)45年，年折舊率＝（1－殘值率）/建筑物經(jīng)濟(jì)壽命＝1/45×100%＝2.22%。6、城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用（）。A.客觀合理價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)B.非公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)C.公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)D.政府規(guī)定的價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)答案：C本題解析：房屋征收雖然是強(qiáng)制性的，不符合市場價(jià)值形成的“不受強(qiáng)迫”條件，但因要“給予公平、合理的補(bǔ)償”，并“對被征收房屋價(jià)值的補(bǔ)償，不得低于房屋征收決定公告之日被征收房屋類似房地產(chǎn)的市場價(jià)格”。所以房屋征收評估從某種意義上講是評估市場價(jià)值。城市房屋拆遷估價(jià)應(yīng)當(dāng)采用公開市場價(jià)值標(biāo)準(zhǔn)。7、“先扶正后祛邪”適用于A.病情緩和、病勢遷延，暫無急重病B.正虛不甚，邪勢方張C.正虛為主，雖有實(shí)邪但機(jī)體不耐攻伐D.邪盛為主，急于補(bǔ)虛反會助邪答案：C本題解析：先扶正后祛邪：正虛為主，雖有實(shí)邪但機(jī)體不耐攻伐。8、真實(shí)假虛證治則A.扶正兼祛邪B.祛邪兼扶正C.祛邪D.扶正答案：C本題解析：老人多虛，治宜補(bǔ)法，實(shí)邪需攻，應(yīng)兼顧扶正老年慎瀉為本，但實(shí)證也在，可兼治之。此以實(shí)邪為本，虛證為假象-故只需要祛邪就可。要分清病邪性質(zhì)、強(qiáng)弱、病位。但中病則止。9、下列關(guān)于預(yù)售房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期正確的是（）。預(yù)售房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營期A.AB.BC.CD.D答案：D本題解析：開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)是（假設(shè)）取得估價(jià)對象（待開發(fā)房地產(chǎn)）的日期（即價(jià)值時(shí)點(diǎn)），終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)經(jīng)營結(jié)束的日期。開發(fā)經(jīng)營期可分為建設(shè)期和經(jīng)營期。建設(shè)期的起點(diǎn)與開發(fā)經(jīng)營期的起點(diǎn)相同，終點(diǎn)是未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)竣工之日。建設(shè)期又可分為前期和建造期。在預(yù)售情況下，開發(fā)經(jīng)營期、建設(shè)期、經(jīng)營期的關(guān)系。在銷售（含預(yù)售）情形下10、采用百分比法進(jìn)行交易情況修正時(shí)，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以（）為基準(zhǔn)來確定。A.成交價(jià)格B.賬面價(jià)格C.正常價(jià)格D.期望價(jià)格答案：C本題解析：本題考查的是交易情況修正的方法。在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來確定，因?yàn)檫@樣只有一個(gè)比較基礎(chǔ)，如果以實(shí)際成交價(jià)格為基準(zhǔn)，就會有多個(gè)比較基礎(chǔ)。11、下列哪項(xiàng)不會因氣不攝血導(dǎo)致A.咯血B.吐血C.衄血D.發(fā)斑答案：D本題解析：氣不攝血的概念是，因氣的不足，固攝血液的生理功能減弱，血不循經(jīng)，逸出脈外，而導(dǎo)致咯血、吐血、衄血、便血、尿血、崩漏等各種出血的病理狀態(tài)。12、下列估價(jià)對象區(qū)位狀況的描述中，不屬于位置狀況描述的是（）。A.估價(jià)對象距離機(jī)場35公里B.估價(jià)對象東面臨街，所臨街道為城市主干道C.估價(jià)對象建筑物坐北朝南D.估價(jià)對象附近有三條公交線路經(jīng)過答案：D本題解析：房地產(chǎn)區(qū)位狀況描述中，對位置的描述，主要說明下列方面：①坐落。除了說明估價(jià)對象的具體地點(diǎn)，還應(yīng)附位置圖。②方位。說明估價(jià)對象在某個(gè)較大區(qū)域（如所在城市）中的方向和位置，以及在某個(gè)較小區(qū)域（如所在住宅小區(qū)、十字路口）中的方向和位置。③與相關(guān)場所的距離。說明估價(jià)對象與其相關(guān)的主要場所的距離。④臨街狀況。說明估價(jià)對象是否臨街（路），臨什么樣的街（路），是如何臨街（路）的。⑤朝向。說明估價(jià)對象建筑物的正門或房間的窗戶正對著的方向，坡地從高到低的方向。⑥樓層。當(dāng)估價(jià)對象為某幢房屋中的某層、某套時(shí)，說明其所在房屋的總層數(shù)及其所在的樓層。D項(xiàng)屬于交通描述。13、房地產(chǎn)的()對價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)獨(dú)有的。A.權(quán)益和區(qū)位B.權(quán)益C.實(shí)物和權(quán)益D.區(qū)位答案：D本題解析：雖然任何資產(chǎn)在某一時(shí)點(diǎn)都有一個(gè)具體的位置，但是房地產(chǎn)不可移動，其位置固定不變，其他資產(chǎn)可以移動，其位置能夠隨時(shí)改變，因此，區(qū)位對價(jià)值的決定作用幾乎是房地產(chǎn)所獨(dú)有的。14、津液在體內(nèi)流注輸布的通道是A.經(jīng)絡(luò)B.腠理C.三焦D.脈道答案：C本題解析：三焦為“決瀆之官”，氣為水母，氣能化水布津，三焦對水液有通調(diào)決瀆之功，是津液在體內(nèi)流注輸布的通道。故選C。15、在運(yùn)用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動過程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用（）測算。A.指數(shù)修勻法B.平均增減量法C.平均發(fā)展速度法D.二次拋物線趨勢法答案：C本題解析：長期趨勢法主要有數(shù)學(xué)曲線擬合法、平均增減量法、平均發(fā)展速度法、移動平均法和指數(shù)修勻法。在運(yùn)用長期趨勢法測算房地產(chǎn)未來價(jià)格時(shí)，當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格的變動過程是持續(xù)上升的，并且各期上升的幅度大致接近，宜選用平均發(fā)展速度法測算；如果是各期上升的數(shù)額大致接近，宜選用平均增減量法計(jì)算。16、某工業(yè)用房占地面積為5000m2，容積率為1.5，土地單價(jià)為2400元/m2?，F(xiàn)可依法變更為商業(yè)用房并增加2500m2建筑面積，現(xiàn)時(shí)商業(yè)用地的樓面地價(jià)為5600元/m2。該工業(yè)用房變更為商業(yè)用房理論上應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)（）萬元。A.1000B.3000C.3800D.4400答案：D本題解析：新容積率＝（5000×1.5＋2500）/5000＝2.0，則該工業(yè)用房變更為商業(yè)用房理論上應(yīng)補(bǔ)繳地價(jià)為：（5600×2－2400）×5000＝4400（萬元）。17、某寫字樓的土地成本8000萬元，建設(shè)成本6000萬元，管理費(fèi)用800萬元，銷售費(fèi)用600萬元，投資利息720萬元，銷售稅費(fèi)為售價(jià)的6%，銷售利潤率為16%。該寫字樓的價(jià)值為（）萬元。A.17087.20B.18699.20C.19666.40D.20666.67答案：D本題解析：本題考查的是開發(fā)利潤。8000＋6000＋800＋600＋720＋X×6%＋X×16%＝X，X＝20666.67（萬元）。18、資本化率構(gòu)成中，流動性補(bǔ)償?shù)牧鲃有允侵福ǎ.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資金周轉(zhuǎn)的速度B.估價(jià)對象房地產(chǎn)變?yōu)楝F(xiàn)金的速度C.估價(jià)對象房地產(chǎn)帶來凈收益的速度D.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)流動資金周轉(zhuǎn)的速度答案：B本題解析：缺乏流動性補(bǔ)償率是投資者對所投入的資金由于缺乏流動性所要求的補(bǔ)償。房地產(chǎn)與存款、股票、基金、債券、黃金等相比，出售要困難，變現(xiàn)能力弱。因此流動性一般指變現(xiàn)能力。19、某宗房地產(chǎn)的預(yù)計(jì)未來第一年的凈收益為40萬元，此后每年的凈收益會在上一年的基礎(chǔ)上增加2%，收益年限可視為無限年，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為6%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為()萬元。A.667B.1333C.1000D.500答案：C本題解析：[知識點(diǎn)]凈收益每年不變的公式20、面色白，脘腹冷痛，喜靜、下利清谷、脈微細(xì)的病機(jī)是A.陰偏勝B.亡陽C.陽偏衰D.陰陽互損答案：C本題解析：陽虛則寒，可見面色}白，脘腹冷痛的寒象，又可見喜靜、下利清谷、脈微細(xì)虛象。腎陽損日久，水腫溢于皮膚，但因陽氣不足而導(dǎo)致陰氣化生無源而虧虛，出現(xiàn)日益消瘦、煩躁升火。21、下列關(guān)于濕邪的說法不正確的是A.濕性類水，故為陰邪B.陰勝則陽病，尤以損傷脾陽為著C.濕為陰邪，具有寒冷、凝結(jié)、收引的特性D.氣機(jī)升降失常，則導(dǎo)致胸悶、脘痞、二便不爽答案：C本題解析：C項(xiàng)為寒邪的特點(diǎn)。22、“……筋骨堅(jiān)，發(fā)長極，身體盛壯……”是指A.男子.四八B.男子，五八C.女子，三七D.女子，四七答案：D本題解析：暫無解析23、實(shí)地查勘有利于估價(jià)師加深對估價(jià)對象的認(rèn)識，形成（）。A.一個(gè)直觀、具體的印象B.一個(gè)綜合、全面的印象C.一個(gè)模糊、大概的印象D.一個(gè)片面、具體的印象答案：A本題解析：實(shí)地查勘有利于估價(jià)師加深對估價(jià)對象的認(rèn)知，形成一個(gè)直觀、具體的印象，獲取文字、圖紙、照片等資料無法或難以反映的細(xì)節(jié)。另外，對于委托人等相關(guān)當(dāng)事人涂改或偽造估價(jià)對象權(quán)屬證書、編造或虛構(gòu)估價(jià)對象狀況、有意替換估價(jià)對象等情況的，只要通過認(rèn)真的實(shí)地查勘，與被查勘房地產(chǎn)內(nèi)的有關(guān)人員和四鄰進(jìn)行交談，是可以發(fā)覺的。24、（）是權(quán)利人在法律規(guī)定的范圍內(nèi)對一定的物享有直接支配并排除他人干涉的權(quán)利。A.物權(quán)B.債權(quán)C.租賃權(quán)D.所有權(quán)答案：A本題解析：物權(quán)是權(quán)利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權(quán)利，物權(quán)的義務(wù)人是物權(quán)的權(quán)利人以外的任何其他人，因此又稱“絕對權(quán)”“對世權(quán)”。25、下列房地產(chǎn)中，變現(xiàn)能力相對較強(qiáng)的是（）。A.用途專業(yè)的房地產(chǎn)B.價(jià)值較大的房地產(chǎn)C.獨(dú)立使用的房地產(chǎn)D.不可分割的房地產(chǎn)答案：C本題解析：影響某宗房地產(chǎn)變現(xiàn)能力的因素主要有：①該房地產(chǎn)的通用性；②該房地產(chǎn)的獨(dú)立使用性；③該房地產(chǎn)的價(jià)值大小；④該房地產(chǎn)的可分割轉(zhuǎn)讓性；⑤該房地產(chǎn)的開發(fā)程度；⑥該房地產(chǎn)的區(qū)位；⑦該類房地產(chǎn)的市場狀況。A項(xiàng)，用途專業(yè)化的房地產(chǎn)，通用性差，變現(xiàn)能力弱。B項(xiàng)，由于受支付能力的限制，價(jià)值越大的房地產(chǎn)，通常越不容易找到買者，變現(xiàn)能力會越弱。C項(xiàng)，通常情況下，獨(dú)立使用性越差的房地產(chǎn)，越妨礙房地產(chǎn)的使用，變現(xiàn)能力會越弱，而獨(dú)立使用的房地產(chǎn)獨(dú)立性較強(qiáng)，其變現(xiàn)能力較強(qiáng)。D項(xiàng)，由于價(jià)值越大的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力越弱，所以容易分割轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)，變現(xiàn)能力較強(qiáng)；不可分割的房地產(chǎn)變現(xiàn)能力較弱。26、如果先按原幣種的價(jià)格進(jìn)行市場狀況調(diào)整，則對進(jìn)行了市場狀況調(diào)整后的價(jià)格，應(yīng)采用（）時(shí)的匯率進(jìn)行換算。A.估價(jià)作業(yè)日期B.成交日期C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)D.市場狀況調(diào)整后答案：C本題解析：在統(tǒng)一幣種方面，將某一幣種（如美元）的價(jià)格換算為另一幣種（如人民幣）的價(jià)格，應(yīng)采用該價(jià)格所對應(yīng)的日期的匯率，一般是采用成交日期的匯率。但如果先按照原幣種的價(jià)格進(jìn)行市場狀況調(diào)整，則對進(jìn)行了市場狀況調(diào)整后的價(jià)格應(yīng)采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的匯率進(jìn)行換算。27、一般來說，（）圍繞著市場價(jià)格而上下波動，市場價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動。A.成交價(jià)格B.市場價(jià)格C.投資價(jià)格D.理論價(jià)格答案：A本題解析：一般地說，成交價(jià)格圍繞著市場價(jià)格而上下波動，市場價(jià)格又圍繞著理論價(jià)格而上下波動，即小波動圍繞著大波動而上下波動，大波動又圍繞著更大的波動而上下波動。28、氣血關(guān)系的失調(diào)主要指A.氣滯血瘀B.氣血兩虛C.氣血不榮經(jīng)脈D.氣和血互根互用的功能失調(diào)答案：D本題解析：氣血關(guān)系的失調(diào)主要指氣和血互根互用的功能失調(diào)，主要有氣滯血瘀、氣不攝血、氣隨血脫、氣血兩虛和氣血不榮經(jīng)脈等幾個(gè)方面。29、收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的（）為導(dǎo)向求取估價(jià)對象的價(jià)值。A.市場交易價(jià)格B.預(yù)期收益能力C.開發(fā)建設(shè)成本D.未來收益大小答案：B本題解析：收益法是根據(jù)估價(jià)對象的預(yù)期收益來求取估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法；較具體地說，收益法是預(yù)測估價(jià)對象的未來收益，然后利用合適的報(bào)酬率或資本化率、收益乘數(shù)，將未來收益轉(zhuǎn)換為價(jià)值得到估價(jià)對象價(jià)值或價(jià)格的方法。收益法的本質(zhì)是以房地產(chǎn)的預(yù)期未來收益為導(dǎo)向（簡稱收益導(dǎo)向）來求取房地產(chǎn)的價(jià)值或價(jià)格。通常把收益法測算出的價(jià)值稱為收益價(jià)值。30、房地產(chǎn)損害賠償?shù)念愋投喾N多樣，但其中并不包括（）。A.因使他人房地產(chǎn)遭受污染的B.因修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人等的合法權(quán)益造成損失的C.因新建建筑物影響了相鄰建筑物的通風(fēng)、采光、日照、景觀、視野等，造成相鄰房地產(chǎn)價(jià)值減損的D.因初始登記不當(dāng)，造成房地產(chǎn)權(quán)利人損害的答案：D本題解析：房地產(chǎn)損害賠償?shù)念愋投喾N多樣，主要包括：①使他人房地產(chǎn)受到污染；②新建建筑物影響相鄰房屋的通風(fēng)、采光、日照、景觀、視野等；③工程施工不慎使鄰近建筑物受損；④房屋質(zhì)量缺陷給購房人造成損失；⑤修改城鄉(xiāng)規(guī)劃給房地產(chǎn)權(quán)利人合法權(quán)益造成損失；⑥對房地產(chǎn)權(quán)利行使不當(dāng)限制給房地產(chǎn)權(quán)利人造成損失；⑦未能履約（如未按照合同約定如期供貨、供款等）使他人工程停緩建或延遲竣工，給他人造成損失；⑧非法批準(zhǔn)征收、使用土地給當(dāng)事人造成損失；⑨其他房地產(chǎn)損害。31、收益法是以（）為基礎(chǔ)的。A.定期原理B.平衡原理C.替代原理D.預(yù)期原理答案：D本題解析：收益法是以預(yù)期原理為基礎(chǔ)的。預(yù)期原理揭示，決定房地產(chǎn)當(dāng)前價(jià)值的因素，主要是未來的因素而不是過去的因素，即房地產(chǎn)當(dāng)前的價(jià)值通常不是基于其過去的價(jià)格、開發(fā)成本、收益或市場狀況，而是基于市場參與者對其未來所能產(chǎn)生的收益或能夠獲得的滿足、樂趣等的預(yù)期。32、關(guān)于成本估價(jià)中土地取得費(fèi)用、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用估算的說法，正確的是（）。A.應(yīng)按它們在過去實(shí)際發(fā)生時(shí)點(diǎn)的實(shí)際水平來估算B.應(yīng)按它們在過去實(shí)際發(fā)生時(shí)點(diǎn)的正常水平來估算C.應(yīng)按它們在未來預(yù)計(jì)發(fā)生時(shí)點(diǎn)的正常水平來估算D.應(yīng)按它們在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的正常水平來估算答案：D本題解析：土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用等的金額，均應(yīng)按照它們在價(jià)值時(shí)點(diǎn)（在此假設(shè)為現(xiàn)在）的正常水平來估算，而不是按照它們在過去發(fā)生時(shí)的實(shí)際或正常水平來估算。33、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的土地使用期限為50年，項(xiàng)目建設(shè)期為5年，自估價(jià)時(shí)點(diǎn)至建成還需2.5年，建成后的建筑面積為11000m2，年凈收益為350萬元，若報(bào)酬率為7%，折現(xiàn)率為10%，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命與土地使用期限同時(shí)結(jié)束，則建成后的房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值為（）萬元。A.3752B.3806C.4128D.4830答案：A本題解析：根據(jù)公式V＝（A/Y）×[1－1/（1＋Y）n]/（1＋i）t，式中A＝350萬元，n＝50－5＝45年，i＝10%；t＝2.5年，建成后的房地產(chǎn)于估價(jià)時(shí)點(diǎn)的價(jià)值為：V＝（350÷7%）×[1－1÷（1＋7%）45]÷（1＋10%）2.5＝3752（萬元）。34、成本法中一般不計(jì)息的項(xiàng)目是（）。A.管理費(fèi)用B.銷售費(fèi)用C.開發(fā)成本D.銷售稅費(fèi)答案：D本題解析：土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息和銷售稅費(fèi)之和，稱為開發(fā)成本。應(yīng)計(jì)息項(xiàng)目包括土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用和銷售費(fèi)用。銷售稅費(fèi)一般不計(jì)算利息。35、具有貯藏精氣的作用A.膽B(tài).小腸C.大腸D.胃答案：D本題解析：奇恒之腑，即是指這一類腑的形態(tài)及其生理功能均有異于“六腑”，不與水谷直接接觸，而是一個(gè)相對密閉的組織器官，中空有腔，而且還具有類似于臟的貯藏精氣的作用除膽外，因而稱為奇恒之腑。故此題只可選擇化生和儲藏精氣特點(diǎn)的五臟之一脾。36、某寫字樓年出租凈收益為300萬元，預(yù)計(jì)未來三年內(nèi)仍然維持該水平，三年后該寫字樓價(jià)格為現(xiàn)在寫字樓價(jià)格的1.2倍，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，則該宗寫字樓現(xiàn)在的價(jià)格為（）萬元。A.4580B.5580C.6580D.7580答案：D本題解析：預(yù)測房地產(chǎn)未來t年期間的凈收益分別為A1，A2，…，At，第t年末的價(jià)格為Vt，則其現(xiàn)在的價(jià)格為：由題目已知，三年后價(jià)值為V3＝1.2V；則V＝（300/10%）×[1－1/（1＋10%）3]＋1.2V/（1＋10%）3由此可得，V＝7580（萬元）。37、某公司5年前與一辦公樓所有權(quán)人簽訂了租賃合同，租用其中建筑面積1000m2的寫字樓，約定租賃期限為20年，第一年租金為24萬元，以后每年租金在上年租金基礎(chǔ)上增加1萬元，第8年以后每年租金與第8年租金相同。目前市場上類似辦公樓的年租金為360元/m2（建筑面積）。該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為10%，目前該承租人權(quán)益價(jià)值為（）萬元。A.39.48B.40.67C.41.81D.46.84答案：B本題解析：承租人權(quán)益價(jià)值即租賃權(quán)價(jià)值，是指承租人對他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值。其評估價(jià)值為按租賃合同約定的租金與市場租金的差額所評估的價(jià)值。同一宗房地產(chǎn)，無租約限制價(jià)值、出租人權(quán)益價(jià)值和承租人權(quán)益價(jià)值三者之間的關(guān)系為：無租約限制價(jià)值＝出租人權(quán)益價(jià)值＋承租人權(quán)益價(jià)值。市場上每年租金為360×1000＝36（萬元）。根據(jù)題意得：V＝（36－29）/（1＋10%）＋（36－30）/（1＋10%）2＋（36－31）/[10%×（1＋10%）2]×[1－1/（1＋10%）20－5－2]＝6.36＋4.96＋29.35＝40.67（萬元）。38、采用百分率法進(jìn)行交易情況修正時(shí)，應(yīng)以可比實(shí)例（）為基準(zhǔn)確定交易情況修正系數(shù)。A.成交價(jià)格B.賬面價(jià)格C.正常價(jià)格D.期望價(jià)格答案：C本題解析：在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來確定，因?yàn)檫@樣只有一個(gè)比較基礎(chǔ)，如果以實(shí)際成交價(jià)格為基準(zhǔn)，就會有多個(gè)比較基礎(chǔ)。39、某綜合樓的土地取得成本為1000萬元，建設(shè)成本為800萬元，管理費(fèi)用為60萬元，投資利息為140萬元，銷售稅金及附加和其他銷售稅費(fèi)分別為售價(jià)的5.6%和2%，契稅稅率為4%，直接成本利潤率為25%。該綜合樓的價(jià)值為（）萬元。A.2651.52B.2667.75C.2705.63D.2771.49答案：A本題解析：本題考查的是房地產(chǎn)價(jià)格構(gòu)成。綜合樓價(jià)值V＝1000＋800＋60＋140＋（5.6%＋2%）V＋（1000＋800）×25%，解得綜合樓價(jià)值V＝2651.52（萬元）。直接成本利潤率的計(jì)算基數(shù)，只有前兩項(xiàng)。40、某宗房地產(chǎn)規(guī)劃用途為商業(yè)，現(xiàn)狀為超市，年凈收益為18萬元，預(yù)計(jì)改為服裝店后的年凈收益為20萬元，除此無其他更好的用途，則根據(jù)（）應(yīng)按服裝店用途進(jìn)行估價(jià)。A.合法原則B.最高最佳使用原則C.價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則D.替代原則答案：B本題解析：最高最佳使用原則要求房地產(chǎn)估價(jià)結(jié)果是在估價(jià)對象最高最佳使用下的價(jià)值或價(jià)格。認(rèn)為改變現(xiàn)有房地產(chǎn)的用途再予以使用最為合理的，應(yīng)以改變用途再予以使用為前提進(jìn)行估價(jià)。應(yīng)改變現(xiàn)有房地產(chǎn)用途的條件是：（新用途的房地產(chǎn)價(jià)值－改變用途所必要的費(fèi)用）＞現(xiàn)用途的房地產(chǎn)價(jià)值。41、某估價(jià)報(bào)告中的估價(jià)對象為寫字樓在建工程，采用假設(shè)開發(fā)法求取其價(jià)值時(shí)，開發(fā)完成后的價(jià)值同時(shí)采用了比較法和收益法求取；采用成本法求取其價(jià)值時(shí)，土地采用了基準(zhǔn)地價(jià)修正法求取。該估價(jià)報(bào)告求取寫字樓在建工程的價(jià)值，實(shí)質(zhì)上采用了（）。A.假設(shè)開發(fā)法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法兩種方法B.假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法C.假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法和成本法四種方法D.假設(shè)開發(fā)法、市場法、收益法、成本法和基準(zhǔn)地價(jià)修正法五種方法答案：B本題解析：對同一估價(jià)對象選用了兩種以上估價(jià)方法估價(jià)，是指該兩種以上估價(jià)方法均是用于直接得出估價(jià)對象的價(jià)值，而不包括估價(jià)方法之間引用的情況。所以，該估價(jià)報(bào)告實(shí)質(zhì)上采用了假設(shè)開發(fā)法和成本法兩種方法求取寫字樓在建工程的價(jià)值。42、一般認(rèn)為，交易實(shí)例的成交日期與估價(jià)時(shí)點(diǎn)相隔（）以上的不宜采用。A.一年半B.半年C.一年D.兩年答案：C本題解析：一般認(rèn)為，交易實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)相隔一年以上的不宜采用，因?yàn)樵谶@種情況下難以進(jìn)行市場狀況調(diào)整。即使勉強(qiáng)進(jìn)行市場狀況調(diào)整，也可能會出現(xiàn)較大的偏差。43、夏季的主氣是A.熱B.暑C.風(fēng)D.火答案：B本題解析：熱內(nèi)生：其性彌漫，臨床多全身彌漫性發(fā)熱征象．易耗傷陰液，多泛及全身。火外受：其性結(jié)聚，臨床多局部紅腫熱痛等癥狀，易耗血?jiǎng)友?，多臟腑郁發(fā)或邪郁化火，其性炎上。暑為夏季主氣，乃火熱所化。暑為夏季主氣，乃火熱所化。主要發(fā)生于夏至以后．立秋以前。濕為長夏的主氣，也可見于其它季節(jié)。44、下列哪項(xiàng)是影響血運(yùn)行的因素A.氣的推動、固攝、溫煦、涼潤作用B.血液的質(zhì)量C.病邪的影響D.以上均是答案：D本題解析：影響血液運(yùn)行的因素包括：(1)氣的推動、固攝、溫煦、涼潤作用。(2)脈道通暢無阻——約束和引導(dǎo)血行。(3)血液的質(zhì)量——無痰濁瘀阻則血行暢利。(4)病邪的影響——防止寒、火熱、痰濁等病邪的影響。45、某人承租了一商業(yè)房地產(chǎn)，租期為3年，每年年末支付租金。該房地產(chǎn)在3年租期內(nèi)的凈租金為50萬元/年，同期市場凈租金為65萬元/年，報(bào)酬率為7%，該承租人權(quán)益價(jià)值為（）萬元。A.39.36B.45.00C.131.22D.170.58答案：A本題解析：承租人權(quán)益價(jià)值即租賃權(quán)價(jià)值，是指承租人對他人所有的已出租房地產(chǎn)依法享有的權(quán)益的價(jià)值。由題意，該承租人未來各期的凈運(yùn)營收益A＝65－50＝15（萬元/年）；該承租人權(quán)益價(jià)值V＝（A/Y）[1－1/（1＋Y）n]＝（15/7%）×[1－1/（1＋7%）3]＝39.36（萬元）。46、數(shù)學(xué)曲線擬合法中最簡單、最常用的方法是（）。A.指數(shù)曲線趨勢法B.直線趨勢法C.二次拋物線趨勢法D.指數(shù)修勻法答案：B本題解析：數(shù)學(xué)曲線擬合法主要有直線趨勢法、指數(shù)曲線趨勢法和二次拋物線趨勢法，其中最簡單的是直線趨勢法。運(yùn)用直線趨勢法預(yù)測，估價(jià)對象或類似房地產(chǎn)的歷史價(jià)值或價(jià)格的時(shí)間序列散點(diǎn)圖，應(yīng)表現(xiàn)出明顯的直線趨勢。47、某套建筑面積為100m2的住宅，含家電家具的成交價(jià)格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清，假設(shè)年利率為8%，家電家具價(jià)值為5萬元，現(xiàn)將該交易實(shí)例作為可比實(shí)例，評估類似住宅不含家電家具的市場價(jià)格，可比單價(jià)為（）元/m2。A.4387B.4398C.4500D.4887答案：B本題解析：本題考查的是建立比較基礎(chǔ)?！昂译娂揖叩某山粌r(jià)格為50萬元，首付40%，余款半年后一次付清”，因此刨除家電家具價(jià)值后的名義價(jià)格是45萬元。可比價(jià)格就是45萬元的一次性支付的價(jià)格。（50-5）×40%+（50-5）×60%/（1+8%）0.5=43.98（萬元），單價(jià)=43.98/100=4398（元/m2）。48、在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值對應(yīng)的時(shí)間一般是（）。A.取得待開發(fā)房地產(chǎn)的時(shí)間B.開發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間C.開發(fā)完成后的時(shí)間D.開發(fā)完成之后的某個(gè)時(shí)間答案：B本題解析：在假設(shè)開發(fā)法中，估價(jià)對象開發(fā)完成后價(jià)值對應(yīng)的時(shí)間不一定是開發(fā)完成之時(shí)，可能是開發(fā)完成之前的某個(gè)時(shí)間，也可能是開發(fā)完成之后的某個(gè)時(shí)間。對于開發(fā)完成后的房地產(chǎn)適宜銷售的，通常是預(yù)測它在開發(fā)完成之時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值；但當(dāng)房地產(chǎn)市場較好而適宜預(yù)售的，則是預(yù)測它在預(yù)售時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值；當(dāng)房地產(chǎn)市場不好而需要延遲銷售的，則是預(yù)測它在延遲銷售時(shí)的房地產(chǎn)市場狀況下的價(jià)值。因此在假設(shè)開發(fā)法的現(xiàn)金流量折現(xiàn)中，估價(jià)對象開發(fā)完成后的價(jià)值對應(yīng)的時(shí)間一般根據(jù)房地產(chǎn)市場狀況來判斷，可以是開發(fā)期間的某個(gè)時(shí)間。49、用直線趨勢法預(yù)測甲類房地產(chǎn)的價(jià)格變化趨勢為V甲＝1480＋80i，乙類房地產(chǎn)的價(jià)格變化趨勢為V乙＝1500＋60i，該兩類房地產(chǎn)的價(jià)格增長潛力相比（）。A.甲類房地產(chǎn)比乙類房地產(chǎn)強(qiáng)B.乙類房地產(chǎn)比甲類房地產(chǎn)強(qiáng)C.該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度相同D.該兩類房地產(chǎn)強(qiáng)弱程度不可比答案：A本題解析：根據(jù)直線趨勢法的特點(diǎn)可知，直線的斜率代表價(jià)格變動情況，即斜率越大價(jià)格變動越大，斜率為正值表明價(jià)格增長，反之則表明價(jià)格下降。由于甲類房地產(chǎn)價(jià)格變動趨勢線斜率大于乙類房地產(chǎn)價(jià)格變動趨勢線斜率，且斜率為正值，所以甲類房地產(chǎn)增長潛力大于乙類房地產(chǎn)。50、下列房地產(chǎn)不是按經(jīng)營使用方式來劃分的類型是（）。A.出租的房地產(chǎn)B.自用的房地產(chǎn)C.餐飲的房地產(chǎn)D.自營的房地產(chǎn)答案：C本題解析：房地產(chǎn)的經(jīng)營使用方式主要有銷售、出租、自營和自用，相應(yīng)地可以把房地產(chǎn)分為銷售的房地產(chǎn)、出租的房地產(chǎn)、自營的房地產(chǎn)和自用的房地產(chǎn)。C項(xiàng)，餐飲房地產(chǎn)屬于按房地產(chǎn)用途劃分的種類。51、某宗工業(yè)用地面積為5000m2，容積率為1.0，樓面地價(jià)為800元/m2。若城市規(guī)劃部門批準(zhǔn)將該地塊改為商住用地，容積率為8.0，其中商業(yè)用途建筑面積占40%，樓面地價(jià)為3000元/m2；居住用途建筑面積占60%，樓面地價(jià)為1000元/m2。該宗地塊理論上應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)為（）萬元。A.4000B.5900C.6800D.7200答案：C本題解析：根據(jù)公式補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）＝補(bǔ)地價(jià)（單價(jià)）×土地總面積，則該宗地塊理論上應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)為：P＝5000×（8×40%×3000＋8×60%×1000－1.0×800）＝6800（萬元）。52、最高最佳利用原則要求評估價(jià)格應(yīng)是在（）方式下，各種可能的使用方式中能夠獲得最大利益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。A.合法使用B.合法產(chǎn)權(quán)C.合法處分D.合法收益答案：A本題解析：最高最佳利用原則要求估價(jià)價(jià)值是在估價(jià)對象最高最佳利用下的價(jià)值或價(jià)格。最高最佳利用，是指法律上允許、技術(shù)上可能、財(cái)務(wù)上可行并使價(jià)值最大的合理、可能的利用。遵循了最高最佳利用原則，則必然符合了合法原則中對估價(jià)對象合法利用的要求。因而，最高最佳利用原則要求評估價(jià)格應(yīng)是在合法使用的方式下，各種可能的使用方式中能夠獲得最大利益的使用方式的估價(jià)結(jié)果。53、房地產(chǎn)被人民法院查封，從而其處分受到限制，屬于()。A.房地產(chǎn)的各項(xiàng)權(quán)利B.受到其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的房地產(chǎn)權(quán)利C.受到其他各種限制的房地產(chǎn)權(quán)利D.房地產(chǎn)的額外利益收益答案：C本題解析：[知識點(diǎn)]房地產(chǎn)的各種權(quán)利與房地產(chǎn)區(qū)位的含義54、成新折扣法習(xí)慣根據(jù)建筑物的建成年代、新舊程度或完損程度等，判定出建筑物的（）。A.成新率B.年折舊率C.殘值率D.回收率答案：A本題解析：早期采用成本法求取建筑物折舊后價(jià)值時(shí)，習(xí)慣于根據(jù)建筑物的建成年代或新舊程度、完損狀況等，判定出建筑物的成新率，或者用建筑物的年齡、壽命計(jì)算出建筑物的成新率，然后將建筑物的重新購建成本乘以該成新率來直接求取建筑物的現(xiàn)值。55、選取的三個(gè)可比實(shí)例及其相關(guān)資料分別計(jì)算得到其報(bào)酬率為13.1%、12.5%和13.6%，根據(jù)三個(gè)可比實(shí)例發(fā)生的時(shí)間和規(guī)模的大小，判斷其權(quán)重分別為0.4、0.3和0.3，則可以確定估價(jià)對象的報(bào)酬率為()。A.12.90%B.13.10%C.13.06%D.13.07%答案：D本題解析：1%×0.4+12.5%×0.3+13.6%×0.3＝13.07%56、下列哪項(xiàng)關(guān)于小腸“泌別清濁”功能的敘述是不正確的A.小腸消化飲食物，將其分為水谷精微和食物殘?jiān)鼉蓚€(gè)部分B.小腸在吸收水谷精微的同時(shí)，也吸收了大量的水液，故又稱“小腸主液”C.小腸內(nèi)的水液量多寡與尿量有關(guān)，臨床上常用的“利小便即所以實(shí)大便”的治法D.小腸之氣的運(yùn)動，將糞便傳送至大腸末端，并經(jīng)肛門有節(jié)制地排出體外答案：D本題解析：小腸泌別清濁的功能是指：(1)經(jīng)過小腸消化后的飲食物，分為水谷精微和食物殘?jiān)鼉蓚€(gè)部分；(2)將水谷精微吸收，把食物殘?jiān)虼竽c輸送；(3)小腸在吸收水谷精微的同時(shí)，也吸收了大量的水液，故又稱“小腸主液”。小腸的泌別清濁功能，還與尿液的量有關(guān)。如小腸的泌別清濁功能正常，則二便正常；如小腸的泌別清濁異常，則大便變稀薄，而小便短少，也就是說，小腸內(nèi)的水液量多寡與尿量有關(guān)。臨床上常用的“利小便即所以實(shí)大便”的治法，即是此理。57、重置成本的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是“替代原理”的體現(xiàn)。因此，重置成本通常（）重建成本。A.低于B.等于C.高于D.高于或等于答案：A本題解析：重置成本的出現(xiàn)是技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是“替代原理”的體現(xiàn)。由于技術(shù)進(jìn)步，使原有的許多材料、設(shè)備、結(jié)構(gòu)、技術(shù)、工藝等都已過時(shí)落后或者成本過高，而采用新的材料、設(shè)備、結(jié)構(gòu)、技術(shù)、工藝等，不僅功能更加完善，而且成本會降低，因此重置成本通常低于重建成本。58、屋頂或外墻面出售或出租給廣告公司做廣告獲得收入屬于（）。A.擁有的房地產(chǎn)權(quán)利B.受其他房地產(chǎn)權(quán)利限制的情況C.受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素限制的情況D.額外的收益或好處答案：D本題解析：房地產(chǎn)權(quán)益是房地產(chǎn)中無形的、不可觸摸的部分，是依附在房地產(chǎn)實(shí)物上的權(quán)利義務(wù)。一宗房地產(chǎn)的權(quán)益包括：①擁有的房地產(chǎn)權(quán)利；②該房地產(chǎn)權(quán)利受其他房地產(chǎn)權(quán)利的限制情況；③該房地產(chǎn)權(quán)利受房地產(chǎn)權(quán)利以外因素的限制情況；④額外的利益或好處；⑤相關(guān)債務(wù)。其中，額外的利益或好處，例如，住宅帶有上學(xué)指標(biāo)（如學(xué)區(qū)房）、可落戶口，屋頂或外墻面可租售給廣告公司做廣告獲取經(jīng)濟(jì)收入。59、某宗房地產(chǎn)的土地面積為360m2，建筑面積為250m2，建筑物的外觀和設(shè)施設(shè)備均已陳舊過時(shí)，有待拆除重建。測算建筑物拆除費(fèi)用和殘值分別為每平方米建筑面積300元和50元。該房地產(chǎn)相對于空地的減價(jià)額是（）元。A.6750B.6250C.67500D.62500答案：D本題解析：房地產(chǎn)相對于空地的減價(jià)額＝建筑面積×（建筑物拆除費(fèi)用－建筑物殘值）。本案例，該房地產(chǎn)相對于空地的減價(jià)額＝（300－50）×250＝62500（元）。60、比較法估價(jià)需要具備的條件是估價(jià)時(shí)點(diǎn)的近期有較多的（）。A.完全相同的房地產(chǎn)B.相關(guān)的房地產(chǎn)交易C.類似房地產(chǎn)的交易D.房地產(chǎn)的交易答案：C本題解析：比較法估價(jià)需要在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的近期有較多類似房地產(chǎn)的交易。房地產(chǎn)市場不夠活躍或者類似房地產(chǎn)交易較少的地區(qū)，難以采用比較法估價(jià)。61、某地區(qū)房地產(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%，某宗房地產(chǎn)建筑面積為120m2，買賣雙方商定，買方付給賣方30萬元，并由買方交納所有的稅費(fèi)。則該宗房地產(chǎn)的正常成交單價(jià)為（）元/m2。A.2427.18B.2500.00C.2575.00D.2659.57答案：D本題解析：正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格是指在買賣雙方各自繳納自己應(yīng)繳納的交易稅費(fèi)下的價(jià)格，即在此價(jià)格下，賣方繳納賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)，買方繳納買方應(yīng)繳納的稅費(fèi)。本題中，買方繳納所有的稅費(fèi)，正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝賣方實(shí)得金額÷（1－應(yīng)由賣方繳納的稅費(fèi)比率）＝300000÷120÷（1－6%）＝2659.57（元/m2）。62、在評估投資價(jià)值時(shí)，折現(xiàn)率是（）。A.社會一般的收益率B.收益法中的資本化率C.投資者要求的滿意收益率D.投資者要求的最低收益率答案：D本題解析：評估市場價(jià)值時(shí)所采用的應(yīng)是與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的社會一般收益率（即典型的投資者所要求的收益率），而評估投資價(jià)值時(shí)所采用的應(yīng)是某個(gè)特定的投資者所要求的最低收益率（通常稱為最低期望收益率）。這個(gè)特定的投資者所要求的最低收益率，可能高于也可能低于與該房地產(chǎn)的風(fēng)險(xiǎn)程度相對應(yīng)的社會一般收益率。63、為評估某估價(jià)對象2011年10月15日的市場價(jià)格，選取的可比實(shí)例價(jià)格情況是：交易日期為2011年4月15日，按買賣雙方約定，買方付給賣方7000元/m2，交易中涉及的稅費(fèi)全部由賣方支付。該地區(qū)買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%，又知最近1年來該地區(qū)該類房地產(chǎn)價(jià)格每月環(huán)比增長0.5%，則該可比實(shí)例經(jīng)修正、調(diào)整后的價(jià)格是（）元/m2。A.7000B.7003C.7436D.7670答案：B本題解析：由題意，正常負(fù)擔(dān)下的價(jià)格＝買方實(shí)付金額/（1＋應(yīng)由買方繳納的稅費(fèi)比率），且最近1年來該地區(qū)該類房地產(chǎn)價(jià)格每月環(huán)比增長0.5%，則經(jīng)修正后的價(jià)格計(jì)算如下：修正后的價(jià)格＝[7000/（1＋3%）]×（1＋0.5%）6＝7003（元/m2）。64、一個(gè)估價(jià)項(xiàng)目中的估價(jià)目的，本質(zhì)上是由（）決定的。A.估價(jià)機(jī)構(gòu)B.估價(jià)師C.估價(jià)報(bào)告使用者D.估價(jià)委托人的估價(jià)需要答案：D本題解析：估價(jià)目的本質(zhì)上是由委托人的估價(jià)需要決定的，應(yīng)當(dāng)由委托人根據(jù)其估價(jià)需要提出。任何估價(jià)項(xiàng)目都有估價(jià)目的，估價(jià)目的可通過詢問委托人將要拿未來完成后的估價(jià)報(bào)告或估價(jià)結(jié)果去滿足何種需要、解決什么問題、交給誰使用或者由誰來認(rèn)可明確。65、某宗房地產(chǎn)的土地面積為360m2，建筑面積為250m2，建筑物的外觀和設(shè)施設(shè)備均已陳舊過時(shí)，有待拆除重建。測算建筑物拆除費(fèi)用和殘值分別為每平方米建筑面積300元和50元。該房地產(chǎn)相對于空地的減價(jià)額是（）元。A.6750B.6250C.67500D.62500答案：D本題解析：房地產(chǎn)相對于空地的減價(jià)額＝建筑面積×（建筑物拆除費(fèi)用－建筑物殘值）。本案例，該房地產(chǎn)相對于空地的減價(jià)額＝（300－50）×250＝62500（元）。66、某宗房地產(chǎn)2013年2月25日的價(jià)格為1000美元/m2。匯率為1美元＝6.29元人民幣，該類房地產(chǎn)以美元為基準(zhǔn)的價(jià)格變動平均每月比上月遞減0.5%。則其在2013年10月25日的價(jià)格為（）元人民幣（2013年10月25日的匯率為1美元＝6.12元人民幣）。A.6043B.5879C.6290D.6120答案：B本題解析：采用逐期遞增或遞減的價(jià)格變動率進(jìn)行市場狀況調(diào)整的公式為：可比實(shí)例在價(jià)值時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格＝可比實(shí)例在成交日期時(shí)的價(jià)格×（1±價(jià)格變動率）期數(shù)。在統(tǒng)一幣種方面，將美元的價(jià)格換算為人民幣的價(jià)格，因本題中指出按照美元為基準(zhǔn)，因此應(yīng)采用價(jià)值時(shí)點(diǎn)的匯率進(jìn)行換算。根據(jù)題意，該類房地產(chǎn)在2013年10月25日的價(jià)格＝1000×6.12×（1－0.5%）8＝5879（元/m2）。67、“發(fā)汗多，若重發(fā)汗者，亡其陽”（《傷寒論》），其病機(jī)是A.津虧氣耗B.津隨氣脫C.氣隨液脫D.津傷液脫答案：C本題解析：氣隨液脫主要指由于津液大量丟失，氣失其依附而隨津液外泄，從而導(dǎo)致陽氣爆脫亡失的病理狀態(tài)。多由于大汗傷津，或嚴(yán)重吐瀉，耗傷津液所致?！秱摗り柮鞑∶}證并治》中說：“發(fā)汗多，若重發(fā)汗者，亡其陽”。68、()是更加科學(xué)但較復(fù)雜的一種距離，它是把交通時(shí)間、交通費(fèi)用統(tǒng)一用貨幣來衡量，以反映距離。A.直線距離B.空間距離C.空間直線距離D.經(jīng)濟(jì)距離答案：D本題解析：[知識點(diǎn)]房地產(chǎn)一般因素69、下列房地產(chǎn)估價(jià)活動中，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過去，估價(jià)對象為過去狀況的估價(jià)是（）。A.因抵押貸款需要，對擬抵押房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估B.因保險(xiǎn)賠償需要，對房地產(chǎn)因火災(zāi)造成的價(jià)值損失進(jìn)行評估C.因定罪量刑需要，對受賄案中受賄時(shí)的房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估D.因司法拍賣需要，對擬拍賣房地產(chǎn)價(jià)值進(jìn)行評估答案：C本題解析：C項(xiàng)，評估受賄房地產(chǎn)的價(jià)值，從理論上講，科學(xué)的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)為過去的受賄之日，而不是后來的案發(fā)之日或委托估價(jià)之日，相應(yīng)的估價(jià)對象狀況應(yīng)為受賄當(dāng)時(shí)的房地產(chǎn)狀況（但應(yīng)注意期房與現(xiàn)房的不同）。AD兩項(xiàng)，屬于價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象狀況為現(xiàn)在狀況的估價(jià)。B項(xiàng)，屬于價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在，估價(jià)對象狀況為過去狀況的估價(jià)。70、征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照（）計(jì)算。A.農(nóng)業(yè)人口B.需要安置的農(nóng)業(yè)人口C.原占用耕地的人口D.原耕地供養(yǎng)的人口答案：B本題解析：征收耕地的安置補(bǔ)助費(fèi)，按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計(jì)算。需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)，按照被征收的耕地?cái)?shù)量除以征地前被征收單位平均每人占有耕地的數(shù)量計(jì)算。每一個(gè)需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補(bǔ)助費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，為該耕地被征收前3年平均年產(chǎn)值的4～6倍。71、分布于下肢外側(cè)前緣的經(jīng)脈是A.足陽明胃經(jīng)B.足少陽膽經(jīng)C.足太陽膀胱經(jīng)D.足少陰腎經(jīng)答案：A本題解析：在四肢部，陰經(jīng)分布在內(nèi)側(cè)面，陽經(jīng)分布在外側(cè)面。內(nèi)側(cè)分三陰，外側(cè)分三陽。①太陰、陽明在前緣。②少陰、太陽在后緣。③厥陰、少陽在中線。按此可知道為足陽明胃經(jīng)。十二經(jīng)脈交接歌訣記憶：肺大胃比心小，光剩包三單干——肺、大腸、胃經(jīng)、脾經(jīng)、心經(jīng)、小腸經(jīng)、膀胱經(jīng)、腎經(jīng)、心包經(jīng)、三焦經(jīng)、膽經(jīng)、肝經(jīng)。72、評判一個(gè)評估價(jià)值是否正確，很重要的一點(diǎn)是檢查估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師是否遵循了應(yīng)遵循的（）。A.估價(jià)原則B.價(jià)值規(guī)律C.市場情況D.估價(jià)方法答案：A本題解析：房地產(chǎn)估價(jià)原則主要有：①獨(dú)立客觀公正原則；②合法原則；③價(jià)值時(shí)點(diǎn)原則；④替代原則；⑤最高最佳利用原則；⑥謹(jǐn)慎原則。如果違背了房地產(chǎn)估價(jià)原則，就不可能評估出正確的房地產(chǎn)價(jià)值或價(jià)格。因此，評判一個(gè)評估價(jià)值是否正確，很重要的一點(diǎn)是檢查估價(jià)機(jī)構(gòu)和估價(jià)師是否遵循了應(yīng)遵循的估價(jià)原則。73、預(yù)計(jì)某宗房地產(chǎn)未來第一年的有效毛收入為18萬元，運(yùn)營費(fèi)用為10萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長5%，運(yùn)營費(fèi)用增長2%，收益期限可視為無限年。如果該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8%，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為（）萬元。A.566.67B.633.33C.667.67D.433.33答案：D本題解析：根據(jù)凈收益按一定比率遞減，收益期為無限年公式進(jìn)行求解，得到該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格為：V＝A/（Y－g1）－E/（Y－gE）＝18/（8%－5%）－10/（8%－2%）＝433.33（萬元）74、采用間接比較、百分比進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整。若可比實(shí)例比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)優(yōu)3%，估價(jià)對象比標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)劣5%，則有關(guān)房地產(chǎn)狀況調(diào)整的說法，正確的是（）。A.標(biāo)準(zhǔn)化修正的分子應(yīng)為100B.標(biāo)準(zhǔn)化修正的分母應(yīng)為97C.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分子應(yīng)為100D.房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分母應(yīng)為95答案：A本題解析：采用間接比較、百分比進(jìn)行房地產(chǎn)狀況調(diào)整的表達(dá)式為：上式位于分母和分子的括號內(nèi)應(yīng)填寫的數(shù)字，分別是可比實(shí)例狀況和估價(jià)對象狀況相對于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況的得分。所以標(biāo)準(zhǔn)化修正的分母應(yīng)為103，分子應(yīng)為100；房地產(chǎn)狀況調(diào)整的分母應(yīng)為100，分子應(yīng)為95。75、某宗房地產(chǎn)的收益期限為40年，通過預(yù)測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩(wěn)定在每年25萬元直到收益期限結(jié)束，該類房地產(chǎn)的報(bào)酬率為8％，則該宗房地產(chǎn)的收益價(jià)格最接近于（）萬元。A.280B.285C.290D.295答案：A本題解析：本題考查的是凈收益在前后兩段變化規(guī)律不同的公式。該房地產(chǎn)的收益價(jià)格：V=15/（1+8%）+18/（1+8%）2+23/（1+8%）3+25/8%×[1－1/（1+8%）37]/（1+8%）3＝281.2670379（萬元）。選項(xiàng)中最接近的一個(gè)為選項(xiàng)A，280萬元。76、《素問·疏五過論》指出“嘗貴后賤”可致A.“脫衛(wèi)”病B.“脫營”病C.“失精”病D.“氣郁”病答案：B本題解析：《素問，疏五過論》指出：“嘗貴后賤”可致“脫營”病，“嘗富后貧”可致“失精”病，并解釋說：“故貴脫勢，雖不中邪，精神內(nèi)傷，身必?cái)⊥?；始富后貧，雖不傷邪，皮焦筋屈，痿蹙為攣?！薄端貑枴な栉暹^論》指出：“嘗貴后賤”可致“脫營”病，嘗富后貧”可致“失精”病，并解釋說：“故貴脫勢，雖不中邪，精神內(nèi)傷，身必?cái)⊥?；始富后貧，雖不傷邪，皮焦筋屈，痿蹙為攣?！?7、某建筑物實(shí)際經(jīng)過年數(shù)為10年，估價(jià)人員現(xiàn)場查勘后認(rèn)為該建筑物建筑設(shè)計(jì)過時(shí)和維修保養(yǎng)差造成功能折舊和物質(zhì)折舊高于正常建筑物，判斷其有效經(jīng)過年數(shù)為18年，剩余經(jīng)濟(jì)壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計(jì)算該建筑物的成新率為()。A.43.2%B.50%C.56.8%D.70%答案：C本題解析：暫無解析78、關(guān)于明確估價(jià)時(shí)點(diǎn)，下列說法錯(cuò)誤的是（）。A.估價(jià)時(shí)點(diǎn)從本質(zhì)上講既不是由委托人決定的，也不是由估價(jià)師決定的，而是由估價(jià)目的決定的B.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的，一般不得晚于估價(jià)委托合同簽訂日期，不得早于估價(jià)報(bào)告出具日期C.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為過去的，確定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)早于估價(jià)委托合同簽訂日期D.估價(jià)時(shí)點(diǎn)為未來的，確定的估價(jià)時(shí)點(diǎn)應(yīng)晚于估價(jià)報(bào)告出具日期答案：B本題解析：A項(xiàng)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)從本質(zhì)上講既不是由委托人決定的，也不是由估價(jià)師決定的，而是由估價(jià)目的決定的。B項(xiàng)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為現(xiàn)在的，一般以估價(jià)作業(yè)期間特別實(shí)地查勘估價(jià)對象期間的某個(gè)日期（如完成估價(jià)對象實(shí)地查勘之日）為價(jià)值時(shí)點(diǎn)，一般不得早于受理估價(jià)委托之日（如收到估價(jià)委托書之日、簽訂估價(jià)委托合同之日），不得晚于出具估價(jià)報(bào)告之日。C項(xiàng)，價(jià)值時(shí)點(diǎn)為過去的，確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)早于受理估價(jià)委托之日。D項(xiàng)，估價(jià)時(shí)點(diǎn)為將來的，確定的價(jià)值時(shí)點(diǎn)應(yīng)晚于出具估價(jià)報(bào)告之日。79、某商品住宅項(xiàng)目的土地成本、建設(shè)成本、管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用、投資利息、銷售稅金分別為600萬元、900萬元、50萬元、60萬元、150萬元、120萬元，投資利潤率為20%，則成本利潤率為（）。A.17.13%B.18.30%C.18.61%D.21.47%答案：B本題解析：本題考查的是開發(fā)利潤。開發(fā)利潤＝（土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用）×投資利潤率＝（600＋900＋50＋60）×20%＝322萬元。成本利潤率＝開發(fā)利潤/（土地成本＋建設(shè)成本＋管理費(fèi)用＋銷售費(fèi)用＋投資利息）＝322/（600＋900＋50＋60＋150）＝18.30%。80、某套住宅建筑面積為100m2，可使用面積為80m2，分?jǐn)偟墓灿忻娣e系數(shù)為10%，套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格為2600元/m2，該套住宅建筑面積下的價(jià)格為（）元/m2。A.2080B.2288C.2340D.2392答案：C本題解析：根據(jù)公式計(jì)算如下：建筑面積＝套內(nèi)建筑面積＋分?jǐn)偟墓灿薪ㄖ娣e，套內(nèi)建筑面積＝100－100×10%＝90（m2），建筑面積下的價(jià)格＝套內(nèi)建筑面積下的價(jià)格×套內(nèi)建筑面積/建筑面積＝2600×90÷100＝2340（元/m2）。81、威廉·阿朗索的在任意區(qū)位處的地租計(jì)算公式Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]中，N表示（）。A.單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量B.市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格C.生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本D.向市場運(yùn)輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本答案：A本題解析：威廉·阿朗索指出，任一區(qū)位的地租等于其產(chǎn)品的價(jià)值減去生產(chǎn)成本和運(yùn)輸成本。在任意區(qū)位處的地租可用下式來計(jì)算：Pc（t）＝N[Pc－C－kc（t）]。式中Pc（t）指在距離市場t處單位土地的租金；N指單位面積土地上農(nóng)產(chǎn)品的產(chǎn)量；Pc指市場上每單位農(nóng)產(chǎn)品的價(jià)格；C指生產(chǎn)每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本；kc（t）指在距離t處向市場運(yùn)輸每單位農(nóng)產(chǎn)品的成本。82、下列哪項(xiàng)專著的成書，不是標(biāo)志著中醫(yī)學(xué)理論體系的初步形成A.《傷寒雜病論》B.《黃帝內(nèi)經(jīng)》C.《神農(nóng)本草經(jīng)》D.《醫(yī)宗金鑒》答案：D本題解析：中醫(yī)學(xué)理論體系形成于戰(zhàn)國至兩漢時(shí)期?！饵S帝內(nèi)經(jīng)》、《傷寒雜病論》、《神農(nóng)本草經(jīng)》等醫(yī)學(xué)專著的成書，標(biāo)志著中醫(yī)學(xué)理論體系的初步形成。83、評估某宗房地產(chǎn)的市場價(jià)值，選取了甲、乙、丙三個(gè)可比實(shí)例：甲可比實(shí)例的成交價(jià)格為8000元/m2，比正常價(jià)格低2%；乙可比實(shí)例的賣方實(shí)收價(jià)格為7800元/m2，交易稅費(fèi)全由買方負(fù)擔(dān)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)交易中買方和賣方應(yīng)繳納的稅費(fèi)分別為正常交易價(jià)格的3%和6%；丙可比實(shí)例的成交價(jià)格為8300元/m2，其裝修標(biāo)準(zhǔn)比估價(jià)對象的裝修標(biāo)準(zhǔn)高200元/m2。假設(shè)不考慮其他因素影響，三個(gè)可比實(shí)例比較價(jià)值的權(quán)重依次為0.4、0.2、0.4，該房地產(chǎn)的市場價(jià)格為（）元/m2。A.8157.60B.8158.91C.8163.57D.8164.88答案：D本題解析：在百分比修正中，交易情況修正系數(shù)應(yīng)以正常價(jià)格為基準(zhǔn)來確定。假設(shè)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格高或低的百分率為±S%（當(dāng)可比實(shí)例的成交價(jià)格比其正常價(jià)格高時(shí)，為＋S%；低時(shí)，為－S%），則有：可比實(shí)例正常價(jià)格×（1±S%）＝可比實(shí)例成交價(jià)格，因此有：可比實(shí)例成交價(jià)格×[1/（1±S%）]＝可比實(shí)例正常價(jià)格。根據(jù)題意，甲可比實(shí)例比較價(jià)值＝8000×100/（100－2）＝8163.27（元/m2），乙可比實(shí)例比較價(jià)值＝7800/（1－6%）＝8297.87（元/m2），丙可比實(shí)例比較價(jià)值＝8300－200＝8100（元/m2），估價(jià)對象比較價(jià)值＝8163.27×0.4＋8297.87×0.2＋8100×0.4＝8164.88（元/m2）。84、以建筑物的各個(gè)獨(dú)立構(gòu)件或工程的單位價(jià)格或成本為基礎(chǔ)來求取建筑物重新購建成本的方法稱作（）。A.單位比較法B.分部分項(xiàng)法C.工料測量法D.指數(shù)調(diào)整法答案：B本題解析：分部分項(xiàng)法是把建筑物分解為各個(gè)分部工程或分項(xiàng)工程，測算每個(gè)分部工程或分項(xiàng)工程的數(shù)量，調(diào)查各個(gè)分部工程或分項(xiàng)工程在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的單位價(jià)格或成本，將各個(gè)分部工程或分項(xiàng)工程的數(shù)量乘以相應(yīng)的單位價(jià)格或單位成本后相加得到建筑物建筑安裝工程費(fèi)的方法。85、估價(jià)對象為一舊廠房改造的超級市場，該廠房建設(shè)期為2年，建成5年后補(bǔ)辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用期限為40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回土地上建筑物。建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。假設(shè)殘值率為0，采用直線法計(jì)算建筑物折舊時(shí)，年折舊率為（）。A.2.00%B.2.13%C.2.22%D.2.5%答案：C本題解析：土地使用期限為40年，土地出讓合同約定不可續(xù)期且到期無償收回地上建筑物，則自取得辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)后建筑物剩余使用壽命為40年，補(bǔ)辦手續(xù)之前已經(jīng)用了5年，則建筑物使用年限共計(jì)45年，年折舊率＝（1－殘值率）/建筑物經(jīng)濟(jì)壽命＝1/45×100%＝2.22%。86、某宗土地的總面積為5000m2，容積率為2，剩余使用年限為30年，用途為工業(yè)，現(xiàn)可依法變更為商業(yè)用地，容積率提高到3，剩余使用年限不變?，F(xiàn)時(shí)該類工業(yè)用地50年期的建設(shè)用地使用權(quán)樓面地價(jià)為2000元/m2，工業(yè)用地報(bào)酬率為6%；變更后條件下40年期的商業(yè)建設(shè)用地使用權(quán)土地單價(jià)為12000元/m2，商業(yè)用地報(bào)酬率為10%。該土地因變更用途和容積率應(yīng)補(bǔ)交的地價(jià)款為（）萬元。A.4000B.4004C.4021D.4037答案：D本題解析：該類工業(yè)用地30年期使用權(quán)樓面地價(jià)為：該類商業(yè)用地30年期土地使用權(quán)土地單價(jià)為：故補(bǔ)地價(jià)（總價(jià)）＝11567.89×5000－1746.60×2×5000＝4037（萬元）。87、五行學(xué)說可以用于指導(dǎo)疾病的診斷，確定五臟的病變部位。如面見赤色，口味苦，脈洪，為A.腎水凌心B.肝病犯脾C.肝病D.心病答案：D本題解析：事物屬性的五行歸類中，赤色、苦味、洪脈都對應(yīng)心病。88、下列建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限中，正確的是（）。A.居住用地為40年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為70年，綜合或者其他用地為70年B.居住用地為50年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為40年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為50年C.居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年D.居住用地為70年，工業(yè)用地為40年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為50年，綜合或者其他用地為40年答案：C本題解析：目前，建設(shè)用地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地為70年，工業(yè)用地為50年，教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地為50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地為40年，綜合或者其他用地為50年。以出讓方式取得建設(shè)用地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人的使用期限不得超過原出讓合同約定的使用期限減去原土地使用者已經(jīng)使用期限后的剩余期限。89、東南地區(qū)治療特點(diǎn)A.氣候寒冷慎用寒藥B.病多濕熱，治宜苦寒C.人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫D.病多風(fēng)寒，治宜辛溫答案：B本題解析：春夏——人體肌膚疏松而多汗，慎用辛溫。東南地區(qū)——地勢低而溫?zé)?，病多濕熱，治宜苦寒?0、價(jià)值時(shí)點(diǎn)通常的表示方法是（）。A.時(shí)、分、秒B.公歷年、月、日C.陰歷年、月、日D.進(jìn)行估價(jià)時(shí)的時(shí)間答案：B本題解析：在估價(jià)時(shí)必須先確定某個(gè)時(shí)間，這個(gè)時(shí)間應(yīng)根據(jù)估價(jià)目的來確定。由估價(jià)目的決定的所評估的價(jià)值對應(yīng)的時(shí)間，稱為價(jià)值時(shí)點(diǎn)，并一般用公歷年、月、日表示。91、氣血運(yùn)行的主要通道是A.十二經(jīng)脈B.奇經(jīng)八脈C.十二經(jīng)別D.十五別絡(luò)答案：A本題解析：經(jīng)脈可分為正經(jīng)和奇經(jīng)兩類。1正經(jīng)有十二正經(jīng)，即手足三陰經(jīng)和手足三陽經(jīng)，合稱“十二經(jīng)脈”，是氣血運(yùn)行的主要通道。2奇經(jīng)有八條，即督、任、沖、帶、陰蹺、陽蹺、陰維、陽維，合稱“奇經(jīng)八脈”，有統(tǒng)率、聯(lián)絡(luò)和調(diào)節(jié)十二經(jīng)脈的作用。92、下列()不是影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素。A.經(jīng)濟(jì)發(fā)展B.金融政策C.利率D.匯率答案：B本題解析：[知識點(diǎn)]影響房地產(chǎn)價(jià)格的經(jīng)濟(jì)因素93、心開竅于舌的主要機(jī)理是A.手少陰之別系連于舌本B.心血榮于舌C.心氣通于舌D.舌為心之外候答案：A、B、C本題解析：此題考查的是心在竅為舌的機(jī)理。這里主要從經(jīng)絡(luò)循行來解釋。手少陰心經(jīng)的循行順序是起于心中，走出后屬心系，向下穿過膈肌，絡(luò)小腸。分支：從心系分出，挾食道上行，連于目系。直行者：從心系出來，退回上行經(jīng)過肺，向下淺出腋下（極泉穴）沿上肢內(nèi)側(cè)后緣，過肘中，經(jīng)掌后銳骨端，進(jìn)入掌中，沿小指橈側(cè)，出小指橈側(cè)端（少沖穴），交于手太陽小腸經(jīng)。而心氣、心血的解釋也是從經(jīng)絡(luò)循行衍生來的，手少陰之別系于舌本，因此心血、心氣循心經(jīng)循行至舌。而對于選項(xiàng)D舌為心之外侯只是心開竅于舌的另一種說法。94、某倉庫房地產(chǎn)土地面積為1000m2，容積率為0.8，對應(yīng)的土地單價(jià)為850元/m2，現(xiàn)擬變更為商業(yè)用地，容積率為2.0，并已取得規(guī)劃、國土等管理部門的許可。假定改為商業(yè)用地后樓面地價(jià)為2000元/m2，則理論上應(yīng)補(bǔ)地價(jià)的數(shù)額為()萬元。A.93.75B.115C.293.75D.315答案：D本題解析：[知識點(diǎn)]補(bǔ)地價(jià)的測算95、某公司2年前租賃某寫字樓中的500m2用于辦公，約定租賃期限為20年，凈租金為3元/（m2·天），已知該寫字樓為鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，于5年前建成，土地剩余使用年限為30年，目前市場上類似寫字樓的凈租金為3.5元/（m2·天），報(bào)酬率為6%，則現(xiàn)在的承租人權(quán)益價(jià)值為（）萬元。A.98.80B.592.81C.691.61D.667.22答案：A本題解析：由題意可知，現(xiàn)在的承租人權(quán)益價(jià)值為：96、關(guān)于地租測算的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.以農(nóng)地生產(chǎn)農(nóng)作物為途徑測算地租時(shí)，所扣除的土地上投入資本的利息不包括對應(yīng)土地價(jià)值的資本的利息B.測算地租時(shí)，是以土地在最佳用途和最佳集約度下利用為前提的C.從房租中分離出地租時(shí)，扣除項(xiàng)目應(yīng)包括房屋折舊費(fèi)、投資利息、房屋租賃稅費(fèi)等D.未耕地的地租等于同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租減去開墾費(fèi)用答案：D本題解析：各種未耕地的地租是由具有同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租決定的：未耕地的地租＝同等質(zhì)量和位置的已耕地的地租－開墾費(fèi)用的利息；地租＝房租－房屋折舊費(fèi)－維修費(fèi)－管理費(fèi)－投資利息－保險(xiǎn)費(fèi)－房地產(chǎn)稅－租賃費(fèi)用－租賃稅費(fèi)－利潤。97、有理性的買者在購買商品時(shí)，會選擇（）。A.效用最大而價(jià)格最低的B.效用最小而價(jià)格最低C.效用最大而價(jià)格最高的D.效用最小而價(jià)格最高的答案：A本題解析：房地產(chǎn)估價(jià)之所以要遵循替代原則，是因?yàn)楦鶕?jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，在同一個(gè)市場上相同的商品有相同的價(jià)格。一般地說，任何理性的買者在購買商品之前都會在市場上搜尋并“貨比三家”，然后購買其中效用最大（或質(zhì)量、性能最好）而價(jià)格最低的，即購買“性價(jià)比”高或“物美價(jià)廉”的。如果效用與價(jià)格相比，顯示價(jià)格過高或效用過小，則人們會敬而遠(yuǎn)之。具體地說，如果同一個(gè)市場上有兩個(gè)以上相同的商品同時(shí)存在時(shí)，則理性的買者會購買價(jià)格最低的；或者反過來，如果同一個(gè)市場上有兩個(gè)以上價(jià)格相同的相似商品同時(shí)存在時(shí)，則理性的買者會購買效用最大的。98、與開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（售價(jià)）對應(yīng)的利潤率稱為（）。A.開發(fā)利潤率B.投資利潤率C.土地利潤率D.銷售利潤率答案：D本題解析：開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值（售價(jià)），相應(yīng)的利潤率稱為銷售利潤率，即銷售利潤率＝開發(fā)利潤/開發(fā)完成后的房地產(chǎn)價(jià)值。99、對新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，（）是一種有效的辦法。A.比較法B.收益法C.市場法D.成本法答案：D本題解析：新開發(fā)區(qū)土地的分宗估價(jià)，成本法是一種有效的方法，因?yàn)樾麻_發(fā)區(qū)在初期，土地市場和房地產(chǎn)市場一般還未形成，土地收益也還沒有。100、在成本法求取折舊中，采用()更符合實(shí)際情況。A.有效經(jīng)過年數(shù)B.實(shí)際經(jīng)過年數(shù)C.剩余經(jīng)過年數(shù)D.自然經(jīng)過年數(shù)答案：A本題解析：自然經(jīng)過年數(shù)不能反映建筑物真實(shí)的狀況，采用有效經(jīng)過年數(shù)求出的折舊更符合實(shí)際情況。101、比較法估價(jià)中，可比實(shí)例成交日期之后發(fā)生的下列事件中，不需要進(jìn)行市場狀況調(diào)整的是（）。A.所在區(qū)域的消費(fèi)者觀念發(fā)生了變化B.國家調(diào)整了房地產(chǎn)的稅費(fèi)政策C.國際與國內(nèi)均出現(xiàn)了通貨膨脹D.對可比實(shí)例進(jìn)行了裝修改造答案：D本題解析：市場狀況調(diào)整也稱為交易日期調(diào)整，是使可比實(shí)例在其成交日期的價(jià)格成為在價(jià)值時(shí)點(diǎn)的價(jià)格的處理。由于可比實(shí)例的成交日期與價(jià)值時(shí)點(diǎn)不同，市場狀況可能發(fā)生了變化，如宏觀經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生了變化，出臺了新的政策措施，利率上升或下降，消費(fèi)觀念有所改變等，導(dǎo)致了估價(jià)對象或可比實(shí)例這類房地產(chǎn)的市場供求狀況等發(fā)生了變化，進(jìn)而即使是同一房地產(chǎn)在這兩個(gè)不同時(shí)間的價(jià)格也會有所不同。因此，當(dāng)發(fā)生了上述幾種情況時(shí)，需要對可比實(shí)例的成交價(jià)格進(jìn)行市場狀況調(diào)整。102、經(jīng)濟(jì)全球化的實(shí)質(zhì)決定了它的發(fā)展必然A.有利于所有國家B.有利于發(fā)達(dá)資本主義國家C.有利于發(fā)展中國家D.有利于社會主義國家答案：B本題解析：發(fā)達(dá)資本主義國家在經(jīng)濟(jì)全球化進(jìn)程中占據(jù)優(yōu)勢地位，在制定貿(mào)易和競爭規(guī)則方面具有更大的發(fā)言權(quán).控制著一些國際組織，所以，發(fā)達(dá)資本主義國家是經(jīng)濟(jì)全球化的主要受益者。經(jīng)濟(jì)全球化雖然對發(fā)展中國家有利.但發(fā)展中國家和社會主義國家不是主要的受益者，因?yàn)檫@是一場由發(fā)達(dá)資本主義國家主導(dǎo)的經(jīng)濟(jì)運(yùn)動。因此，正確答案是B。103、強(qiáng)調(diào)理性認(rèn)識依賴于感性認(rèn)識，這是A.認(rèn)識論的辯證法B.認(rèn)識論的唯物論C.認(rèn)識論的唯理論D.認(rèn)識論的經(jīng)驗(yàn)論答案：B本題解析：感性認(rèn)識和理性認(rèn)識是統(tǒng)一的認(rèn)識過程中的兩個(gè)階段，它們既有區(qū)別又有聯(lián)系。感性認(rèn)識和理性認(rèn)識在內(nèi)容和形式上都有質(zhì)的區(qū)別。所以，“熟知不等于真知”，“感覺到了的東西.我們不能立刻理解它”。感性認(rèn)識和理性認(rèn)識又是相互聯(lián)系的。首先，感性認(rèn)識和理性認(rèn)識是互相依賴的。理性認(rèn)識依賴于感性認(rèn)識，這是認(rèn)識論的唯物論。感性認(rèn)識是認(rèn)識的低級階段，是理性認(rèn)識的基礎(chǔ)。理性的東西之所以靠得住，正是由于它來源于感性認(rèn)識，否則，理性認(rèn)識也就成了無源之水、無本之木。理性認(rèn)識依賴于感性認(rèn)識，這是認(rèn)識論的唯物主義；感性認(rèn)識有待于發(fā)展到理性認(rèn)識，這是認(rèn)識論的辯證法。感性認(rèn)識有待于深化、發(fā)展到理性認(rèn)識，這是由感性認(rèn)識的局限性和認(rèn)識的任務(wù)、目的決定的。感性認(rèn)識反映了事物的現(xiàn)象和外部聯(lián)系，而認(rèn)識的根本任務(wù)在于揭示事物的本質(zhì)和規(guī)律，認(rèn)識的目的在于用獲得的理性認(rèn)識去指導(dǎo)實(shí)踐。因此，必須使感性認(rèn)識發(fā)展到理性認(rèn)識，這是認(rèn)識論的辯證法。其次，在實(shí)際的認(rèn)識過程中，感性認(rèn)識和理性認(rèn)識又是互相交織、互相滲透的。感性認(rèn)識和理性認(rèn)識統(tǒng)一于實(shí)踐，無論是感性認(rèn)識還是理性認(rèn)識，歸根到底都是在實(shí)踐基礎(chǔ)上產(chǎn)生的。感性認(rèn)識向理性認(rèn)識的過渡，也是最終在實(shí)踐的基礎(chǔ)上實(shí)現(xiàn)的。因此，本題的正確答案為B。選項(xiàng)A不符合題意，選項(xiàng)C和D的說法本身就是錯(cuò)誤的。104、在建工程抵押價(jià)值評估中扣除拖欠的建設(shè)工程款，符合房地產(chǎn)估價(jià)普適技術(shù)性原則中的（）。A.謹(jǐn)慎原則B.替代原則C.合法原則D.最高最佳利用原則答案：C本題解析：合法原則要求估價(jià)結(jié)果是在依法判定的估價(jià)對象狀況特別是權(quán)益狀況下的價(jià)值。評估尚未竣工或者雖然竣工但自竣工之日或者建設(shè)工程合同約定的竣工之日起六個(gè)月內(nèi)的房地產(chǎn)的抵押價(jià)值的，在評估出假定未設(shè)立法定優(yōu)先受償權(quán)下的價(jià)值后減去房地產(chǎn)估價(jià)師所知悉的法定優(yōu)先受償款這一步驟時(shí)，應(yīng)首先考慮扣除拖欠建設(shè)工程價(jià)款。105、某舊住宅的重置成本為40萬元，門窗、墻面、地面等破損引起的物質(zhì)折舊為3萬元，戶型設(shè)計(jì)不好、沒有獨(dú)用衛(wèi)生間、燃?xì)夂凸灿秒娨曁炀€引起的功能折舊為6萬元，位于城市衰落地區(qū)引起的外部折舊為4萬元。該舊住宅的折舊總額是（）萬元。A.9B.13C.10D.7答案：B本題解析：根據(jù)引起建筑物折舊的原因，建筑物折舊分為物質(zhì)折舊、功能折舊和外部折舊。舊住宅的折舊總額＝物質(zhì)折舊＋功能折舊＋外部折舊。本題中，該舊住宅的折舊總額＝3＋6＋4＝13（萬元）。106、某在建工程于2014年4月1日開工，2015年4月30日因故停工，2015年6月1日房地產(chǎn)估價(jià)機(jī)構(gòu)受人民法院委托為司法拍賣而評估該在建工程的價(jià)值。建設(shè)項(xiàng)目正常建設(shè)期為24個(gè)月，假設(shè)該在建工程競買后辦理過戶手續(xù)及施工等前期工作所需時(shí)間為3個(gè)月，則假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中后續(xù)建設(shè)期為（）個(gè)月。A.10B.11C.13D.14答案：D本題解析：后續(xù)開發(fā)經(jīng)營期中，建設(shè)期又可分為前期和建造期。價(jià)值時(shí)點(diǎn)為2015年6月1日，至2015年4月30日因故停工，該工程已完成工期13個(gè)月，剩余正常工期為11個(gè)月，再加上換手續(xù)3個(gè)月，則假設(shè)開發(fā)法估價(jià)中，按被迫轉(zhuǎn)讓前提估價(jià)，因此，后續(xù)建設(shè)期＝3＋24－13＝14（個(gè)月）。107、價(jià)格指數(shù)中如果是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，稱為（）。A.固定價(jià)格指數(shù)B.定基價(jià)格指數(shù)C.長期價(jià)格指數(shù)D.環(huán)比價(jià)格指數(shù)答案：B本題解析：價(jià)格指數(shù)有定基價(jià)格指數(shù)和環(huán)比價(jià)格指數(shù)。在價(jià)格指數(shù)編制中，需要選擇某個(gè)時(shí)期作為基期。如果是以某個(gè)固定時(shí)期作為基期的，則為定基價(jià)格指數(shù)；如果是以上一時(shí)期作為基期的，則為環(huán)比價(jià)格指數(shù)。108、關(guān)于比較法的說法，錯(cuò)誤的是（）。A.測算結(jié)果容易被人們理解、認(rèn)可、接受B.測算結(jié)果有時(shí)并不一定是合理、真實(shí)的C.需要估價(jià)師對當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場行情有足夠的把握D.每個(gè)影響因素對可比實(shí)例成交價(jià)格的影響程度都可采用定量分析予以量化答案：D本題解析：比較法是根據(jù)與估價(jià)對象相似的房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對象價(jià)值的方法。A項(xiàng)，由于比較法是利用實(shí)際發(fā)生、經(jīng)過市場“檢驗(yàn)”的與估價(jià)對象的房地產(chǎn)的成交價(jià)格來求取估價(jià)對象的價(jià)值或價(jià)格，所以它是一種最直接、較直觀且有說服力的估價(jià)方法，其測算結(jié)果易于被人們理解、認(rèn)可或接受。B項(xiàng)，比較法求得的價(jià)值有時(shí)并不一定合理、真實(shí)，因?yàn)樵诜康禺a(chǎn)市場參與者群體過于樂觀或過于悲觀的情況下，房地產(chǎn)價(jià)格可能被市場高估或低估，造成了房地產(chǎn)市場價(jià)格不合理偏離房地產(chǎn)本身的價(jià)值。CD兩項(xiàng)，對可比實(shí)例成交價(jià)格進(jìn)行的修正和調(diào)整時(shí)，應(yīng)盡量分解各種房地產(chǎn)價(jià)格影響因素，并盡量采用定量分析來量化這些因素對可比實(shí)例成交價(jià)格的影響程度。但由于許多因素對可比實(shí)例成交價(jià)格的影響程度難以采用定量分析予以量化，主要是估價(jià)師憑其估價(jià)專業(yè)知識和經(jīng)驗(yàn)以及對估價(jià)對象或可比實(shí)例所在地的房地產(chǎn)市場行情、交易習(xí)慣等的深入調(diào)查后作出判斷。因此，如果估價(jià)師沒有扎實(shí)的估價(jià)理論知識和豐富的估價(jià)實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)，對估價(jià)對象或可比實(shí)例所在地的房地產(chǎn)市場行情和交易習(xí)慣等不夠熟悉，則難以運(yùn)用比較法得出正確的估價(jià)對象價(jià)值。109、“清氣在下，則生飧泄；濁氣在上，則生脹”說明哪種臟腑的紊亂A.心B.肝C.脾D.肺答案：C本題解析：脾氣虛損時(shí)，?？蓪?dǎo)致肺氣的不足；脾失健運(yùn)，津液代謝障礙，水液停滯，則聚而生痰、成飲，多影響肺的宣發(fā)和肅降，可出現(xiàn)喘咳痰多等臨床表現(xiàn)。所以說“脾為生痰之源，肺為貯痰之器”。脾為濕困，運(yùn)化失職，清氣不升，既可影響胃的受納與和降，可出現(xiàn)食少，嘔吐，惡心，脘腹脹滿等癥。反之，若飲食失節(jié)，食滯胃脘，胃失和降，亦可影響脾的升清與運(yùn)化，可出現(xiàn)腹脹泄瀉等癥?！端貑枴り庩枒?yīng)象大論》說：“清氣在下，則生殆泄；濁氣在上，則生脹”，這是對脾胃升降失常所致病證的病理及臨床表現(xiàn)的概括110、銷售期是從開始銷售已開發(fā)完成或未來開發(fā)完成的房地產(chǎn)之日起至（）的日期。A.房屋驗(yàn)收合格B.房屋可使用C.將其售出D.房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)壽命結(jié)束答案：C本題解析：經(jīng)營期可具體化為銷售期（針對出售這種情況）和運(yùn)營期（針對出租和自營兩種情況）。銷售期是自未來開發(fā)完成后的房地產(chǎn)開始銷售時(shí)起至其售出時(shí)止的時(shí)間。在有預(yù)售的情況下，銷售期與建設(shè)期有重合。在有延遲銷售的情況下，銷售期與運(yùn)營期有重合。111、某房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目建筑面積3850m2，建設(shè)期2年，根據(jù)市場調(diào)查分析，該項(xiàng)目建成時(shí)可售出50%，半年和一年后分別售出30%和20%，出售時(shí)的平均單價(jià)為2850元/m2，折現(xiàn)率為15%。開發(fā)完成后的房地產(chǎn)于建設(shè)期初的價(jià)值為（）萬元。A.572.21B.