重慶與時(shí)代廣場(chǎng)全程營(yíng)銷(xiāo)策劃方案

重慶/與時(shí)代廣場(chǎng)全程營(yíng)銷(xiāo)目錄前言PART1市場(chǎng)分析………………6-81．宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析2．市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析PART2工程分析………………9-111．工程優(yōu)勢(shì)分析2．工程劣勢(shì)分析3．工程時(shí)機(jī)點(diǎn)分析4．工程威脅點(diǎn)分析PART3市場(chǎng)定位………………12-211．目標(biāo)客戶(hù)設(shè)定2．市場(chǎng)定位建議3．具體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議4．室內(nèi)裝修的幾點(diǎn)考慮5．價(jià)格定位PART4營(yíng)銷(xiāo)推廣策略建議……22-251．營(yíng)銷(xiāo)推廣流程圖2．營(yíng)銷(xiāo)策略3．銷(xiāo)售渠道及方式PART5相關(guān)建議事項(xiàng)…………261．銀行選擇2．物業(yè)管理公司的斟選3．香港裝飾公司的引進(jìn)PART6參考樓盤(pán)資料…………27-30PRAT7泰閣簡(jiǎn)介………………31-32前言首先感謝貴司給予我司參與時(shí)代廣場(chǎng)全程營(yíng)銷(xiāo)代理招標(biāo)的時(shí)機(jī)，我司深感榮幸。通過(guò)貴司所提供的資料和與貴司的溝通、交流，使我們對(duì)工程及貴司的根本情況和開(kāi)發(fā)思路有了一定的了解，并經(jīng)我司各類(lèi)專(zhuān)業(yè)人員的反復(fù)思索、反復(fù)論證，最終形本錢(qián)建議書(shū)。由于時(shí)間匆忙，提案中仍有許多內(nèi)容需充實(shí)和調(diào)整，望諒解！PART1市場(chǎng)分析１．宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境分析中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)保持高增速長(zhǎng)，拉動(dòng)內(nèi)需政策的實(shí)施已使國(guó)民經(jīng)濟(jì)走出“九五〞后期通貨緊縮的困境，新世紀(jì)第一個(gè)五年方案——國(guó)民經(jīng)濟(jì)“十五〞方案中將實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)的戰(zhàn)略列為國(guó)策以及中國(guó)參加WTO均為重慶市提供了前所未有的開(kāi)展機(jī)遇。重慶市作為最年輕的、面積最大的直轄市在“九五〞期間，緊緊抓住設(shè)立直轄市、三峽移民遷建和庫(kù)區(qū)開(kāi)發(fā)、實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)等重大機(jī)遇，國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展取得顯著成就。實(shí)現(xiàn)了國(guó)民經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)9.4%，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)8.8%，地方預(yù)算內(nèi)財(cái)政收入年均增長(zhǎng)17.7%。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整取得一定進(jìn)展，三類(lèi)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)由1995年的25.9:42.3:31.8調(diào)整為2000年的17.8:41.3:40.9，城鎮(zhèn)化水平提高到21.7%。固定資產(chǎn)投資五年累計(jì)完成2409億元。集中力量加快了一批根底設(shè)施建設(shè)，城市形象明顯提升。人民生活水平有所提高，城市居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)7.4%，到達(dá)6276元。重慶市“十五〞方案綱要說(shuō)明，“十五〞期間重慶經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展的總體目標(biāo)是以實(shí)施西部大開(kāi)發(fā)戰(zhàn)略統(tǒng)攬經(jīng)濟(jì)和社會(huì)開(kāi)展的全局，加速推進(jìn)市場(chǎng)化、信息化、工業(yè)化、城鎮(zhèn)化，促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)持續(xù)、快速、健康開(kāi)展和社會(huì)全面進(jìn)步，努力把重慶建設(shè)成為長(zhǎng)江上游的經(jīng)濟(jì)中心。更好地發(fā)揮中心城市的戰(zhàn)略支撐、對(duì)外窗口和輻射帶動(dòng)功能。國(guó)民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度高于全國(guó)平均水平，開(kāi)展總體水平位居西部地區(qū)前列，人民生活明顯改善，實(shí)現(xiàn)2021年前國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值比2000年翻一番，國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)9%，人均國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長(zhǎng)8.6%，城鄉(xiāng)居民收入增加，生活質(zhì)量較大改善。“十五〞期間，城鎮(zhèn)居民人均可支配收入年均增長(zhǎng)7%左右，農(nóng)村居民人均純收入年均增長(zhǎng)5%左右。2005年全市居民效勞性消費(fèi)比重提高到30%；城鎮(zhèn)居民人均住宅建筑面積增加到24平方米。２．市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析1-2-1周邊工程市場(chǎng)分析渝中區(qū)作為重慶主城區(qū)傳統(tǒng)的中心城區(qū)，在城市更新升級(jí)和城市建設(shè)方面取得了引人注目的成績(jī)。隨著黃花園大橋、嘉陵江復(fù)線(xiàn)橋、輕軌的相繼貫穿，舊〔?！撤扛脑旄就瓿桑逯袇^(qū)正在向國(guó)際大都市核心區(qū)域邁進(jìn)。而解放碑正是核心區(qū)域的黃金寶地，逐漸形成重慶中央商務(wù)區(qū)CBD〔CentralBusinessDistrict〕，周邊云集重慶市約60%的甲級(jí)寫(xiě)字樓〔鄒容廣場(chǎng)、大都會(huì)國(guó)際商廈、半島國(guó)際等〕、涉外酒店〔海怡酒店、萬(wàn)豪酒店〕、高檔公寓〔天倫華苑、新華雅園、地王-名仕閣、恒通-云鼎國(guó)際公寓〕及外國(guó)駐華機(jī)構(gòu)。周邊開(kāi)發(fā)住宅以單體高層居多；銷(xiāo)售均價(jià)為3000-5000元/M2,其中，以地王-名仕閣最高，均價(jià)達(dá)7000元/M2；面積跨度較大，面積30-200M2不等，戶(hù)型多為二室二廳、三室二廳，但主力戶(hù)型多數(shù)定位在〔注：參考樓盤(pán)數(shù)據(jù)詳見(jiàn)附件1〕附圖1：參考樓盤(pán)銷(xiāo)售均價(jià)圖附圖2：參考樓盤(pán)主力戶(hù)型面積圖1-2-2高檔住宅市場(chǎng)分析a．建筑形式目前重慶市高檔住宅建筑形式主要由以下幾種：

單體-高層電梯公寓

別墅〔獨(dú)立式別墅、聯(lián)排式別墅〕

多層公寓b.主力戶(hù)型、結(jié)構(gòu)及功能

面積：在高檔住宅中，以150-300M2

在戶(hù)型結(jié)構(gòu)方面：錯(cuò)層、躍層、復(fù)式、錯(cuò)躍結(jié)合等戶(hù)型結(jié)構(gòu)頻繁采用，且新型結(jié)構(gòu)還不斷推陳出新，以適應(yīng)市場(chǎng)需求。

功能：在常規(guī)設(shè)計(jì)的根底上增加了衣帽間、洗衣間、儲(chǔ)藏室、保姆間〔洗手間〕、生活陽(yáng)臺(tái)、起居室等。c．總價(jià)分布

高文件公寓價(jià)格區(qū)間多數(shù)定位在25-150萬(wàn)元/套范圍內(nèi)；

范圍跨度較大，主要受區(qū)位、口岸、交通、政策規(guī)劃等因素影響。d．購(gòu)置支付條件〔按選用付款方式比例排序〕

按揭〔60-80%〕

一次性付款〔20-30%〕

分期付款〔10-20%〕e．主力消費(fèi)群特征

已擁有一處或幾處房屋，進(jìn)行二、三次置業(yè)；

專(zhuān)業(yè)不動(dòng)產(chǎn)投資者；

追求生活品質(zhì)，望提升自身價(jià)值；

初次置業(yè)，經(jīng)過(guò)自身奮斗，獲得事業(yè)上成功者。e．主力消費(fèi)群需求特點(diǎn)

需求生活的便捷、人性化的效勞、完善的運(yùn)動(dòng)休閑設(shè)施、充足的車(chē)位、可靠的平安保障系統(tǒng)、智能化配套設(shè)施；

對(duì)于投資者而言，需求良好的產(chǎn)品品質(zhì)和較大的投資收益，以及未來(lái)潛在的升值空間。f．市場(chǎng)特點(diǎn)

高檔=豪華，眾多開(kāi)發(fā)商認(rèn)為豪華與高檔是同一概念，因此造成價(jià)格相對(duì)較高，與市場(chǎng)無(wú)法更好結(jié)合；

硬、軟件配套的不適用性。PRAT2工程SWOT分析1．工程優(yōu)勢(shì)分析2-1-1工程地處解放碑商圈中心區(qū)域，日均人流量達(dá)20萬(wàn)人次，最高可達(dá)80萬(wàn)人次。商業(yè)環(huán)境優(yōu)越，投資潛力巨大；2-1-2周邊已形成良好的商務(wù)辦公環(huán)境，甲級(jí)寫(xiě)字樓林立，而且生活配套設(shè)施完善，較適合商務(wù)活動(dòng)和生活居?。?-1-3工程開(kāi)發(fā)商為香港九龍倉(cāng)，公司資金實(shí)力雄厚，信譽(yù)良好，對(duì)于目前重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)較不標(biāo)準(zhǔn)的情況下，這必將成為工程的賣(mài)點(diǎn)之一；2-1-4工程開(kāi)發(fā)規(guī)模為該區(qū)域之最，由百貨商場(chǎng)、公寓、酒店、寫(xiě)字樓組成，功能齊備，因此易形成規(guī)模效應(yīng)和市場(chǎng)認(rèn)知度、影響力；2-1-5面積定位在80-120M2．工程劣勢(shì)分析2-2-1地處解放碑步行街腹心地帶，且周邊道路多為單行道，車(chē)流不便；2-2-2商業(yè)中心修建居住公寓，需用一定時(shí)間去引導(dǎo)，防止造成樓盤(pán)滯銷(xiāo)；2-2-3目前重慶房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)正向生態(tài)住宅趨勢(shì)開(kāi)展，而工程在此方面規(guī)劃受到嚴(yán)重制約；2-2-4工程現(xiàn)為在建期房，造成局部租用客戶(hù)流失。3．時(shí)機(jī)點(diǎn)分析2-3-1重慶直轄、西部大開(kāi)發(fā)速度加快、中國(guó)參加WTO，這必將吸引大量的境外企業(yè)搶攤重慶市場(chǎng)，從而大批外企員工來(lái)渝工作、生活，這樣對(duì)重慶高檔物業(yè)將帶來(lái)新一輪開(kāi)展；2-3-2重慶缺乏真正意義上的高檔住宅，僅停留在樓書(shū)和想象之中，但對(duì)此類(lèi)樓盤(pán)的需求又占有一定比例，因此，可利用自身優(yōu)勢(shì)作出高品質(zhì)住宅，以滿(mǎn)足這類(lèi)消費(fèi)者的需求；2-3-3工程周邊高文件住宅面積多在150M2以上。以地王-名仕閣為例，主力戶(hù)型為有此消費(fèi)能力的客戶(hù)相對(duì)較少，而時(shí)代廣場(chǎng)以80-120M2為主，必然目標(biāo)客戶(hù)群范圍及數(shù)量將相應(yīng)增加。4．威脅點(diǎn)分析2-4-1周邊住宅開(kāi)發(fā)量較大，中、高檔定位占據(jù)了較大比例，因此“同質(zhì)化〞競(jìng)爭(zhēng)相當(dāng)劇烈；2-4-2從2001年房地產(chǎn)交易會(huì)資料看出，南坪和江北的開(kāi)發(fā)量占據(jù)了重慶總開(kāi)發(fā)量的40%，市場(chǎng)份額在逐漸減少；2-4-3來(lái)至生態(tài)住宅的威脅，目前重慶人熱中于“住宅小區(qū)〞，而將單體工程作為備選方案。通過(guò)上述分析說(shuō)明，工程的區(qū)位大環(huán)境優(yōu)勢(shì)明顯，但其居家小環(huán)境受一些因素的制約，因此只要開(kāi)發(fā)商與代理公司共同努力、優(yōu)勢(shì)互補(bǔ)，通過(guò)科學(xué)的市場(chǎng)定位、合理的規(guī)劃設(shè)計(jì)揚(yáng)長(zhǎng)避短，并制定有效的營(yíng)銷(xiāo)策略，選擇恰當(dāng)?shù)娜胧袝r(shí)機(jī)，采用整合營(yíng)銷(xiāo)傳播策略，建立差異化的品牌形象，迅速建立認(rèn)同感，同時(shí)運(yùn)用熟練的銷(xiāo)售技巧和方式打動(dòng)目標(biāo)客戶(hù)，促成銷(xiāo)售，必將確保工程開(kāi)發(fā)的圓滿(mǎn)成功。PRAT3市場(chǎng)定位在面對(duì)房地產(chǎn)商劇烈競(jìng)爭(zhēng)的局勢(shì)下，工程市場(chǎng)定位應(yīng)充分尊重市場(chǎng)、貼近市場(chǎng)。針對(duì)目前重慶市場(chǎng)環(huán)境、消費(fèi)者現(xiàn)狀，應(yīng)將外鄉(xiāng)文化與海外文化有機(jī)的融合在工程定位中，使高檔住宅具有更多的“時(shí)尚〞和“文化〞含量，同時(shí)，應(yīng)注重人性化、個(gè)性化，從而實(shí)施產(chǎn)品差異化策略。1．目標(biāo)客戶(hù)設(shè)定依據(jù)對(duì)重慶市房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境分析，以及工程SWOT分析結(jié)論，可初步判斷出目標(biāo)客戶(hù)是公司白領(lǐng)、外資企業(yè)及港澳臺(tái)人士、專(zhuān)業(yè)投資者以及影響群體〔品質(zhì)崇尚族〕。公司白領(lǐng)a．靜態(tài)描述年齡：28-35歲職業(yè)：私營(yíng)企業(yè)高級(jí)職員、外資企業(yè)中高級(jí)管理員工。家庭結(jié)構(gòu)：2-3人。家庭收入主源：薪金、股票、其它。家庭收入數(shù)額：5000-15000元/月。資產(chǎn)量：10-30萬(wàn)元左右為主。交通工具：以出租車(chē)〔TAXI〕為主，私有汽車(chē)占少數(shù)。戶(hù)籍：省內(nèi)，本市占70%。b．行為描述工作：準(zhǔn)點(diǎn)上下班，晚間工作應(yīng)酬多。起居：有規(guī)律，居家時(shí)間少但重視家庭生活。購(gòu)物：品牌商場(chǎng)和專(zhuān)賣(mài)店。喜愛(ài)名牌但不一定全是名牌。運(yùn)動(dòng)：保齡球、網(wǎng)球等中檔運(yùn)動(dòng)，運(yùn)動(dòng)量無(wú)保證。嗜好：旅游、泡酒吧、健身旅行：高頻度外地旅行交通：長(zhǎng)期乘坐出租車(chē)〔TAXI〕。金融消費(fèi)：信用卡〔一定有但消費(fèi)規(guī)模有限〕c．心理描述自信：充滿(mǎn)自信，敢于提前消費(fèi)。消費(fèi)忠誠(chéng)：不忠誠(chéng)解放碑附近是重慶的商業(yè)、金融中心，云集大量中、高檔商務(wù)寫(xiě)字樓，越來(lái)越多的外資企業(yè)入駐解放碑，〔據(jù)調(diào)查，鄒容廣場(chǎng)入住客戶(hù)近50%為境外企業(yè)〕，但附近相對(duì)配套的商務(wù)住宅有限，不能滿(mǎn)足這些公司高級(jí)行政管理人員的居住需要。外資企業(yè)及港澳臺(tái)人士a．靜態(tài)描述年齡：28-50歲職業(yè)：外資企業(yè)駐渝首席代表、高級(jí)職員、在渝經(jīng)商、長(zhǎng)住之港澳臺(tái)人士。家庭結(jié)構(gòu)：1-3人。收入主源：薪金、公司補(bǔ)助金、經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)。收入數(shù)額：10000-50000元/月。資產(chǎn)量：100萬(wàn)元以上為主。交通工具：以出租車(chē)〔TAXI〕為主，私有汽車(chē)占少數(shù)。b．行為描述工作：準(zhǔn)點(diǎn)上下班，晚間工作應(yīng)酬少。習(xí)慣：按照原住地生活方式進(jìn)行。購(gòu)物：大型外來(lái)超市〔Carrefour〕和專(zhuān)賣(mài)店，以居家生活物品為主。運(yùn)動(dòng)：網(wǎng)球、高爾夫等中高檔運(yùn)動(dòng)，運(yùn)動(dòng)適量，但規(guī)律。嗜好：旅游、泡酒吧。旅行：國(guó)內(nèi)名勝地點(diǎn)交通：長(zhǎng)期乘坐出租車(chē)〔TAXI〕。金融消費(fèi)：信用卡、現(xiàn)金c．心理描述恐懼：身住異地，平安、健康等方面得不到保障。自信：充滿(mǎn)自信，敢于提前消費(fèi)。消費(fèi)忠誠(chéng)：忠誠(chéng)隨著中國(guó)入市成功、西部大開(kāi)發(fā)的深入，以及國(guó)家對(duì)直轄市優(yōu)惠政策的加大，重慶市已成為西部重點(diǎn)開(kāi)展城市之一，加之重慶在國(guó)外的影響力遠(yuǎn)大于西部其它城市，所以近年來(lái)國(guó)外及港澳臺(tái)企業(yè)大量來(lái)渝拓展市場(chǎng)，開(kāi)設(shè)辦事處，時(shí)代廣場(chǎng)的知名度，地理位置，以及設(shè)施配套都符合外資管理人員要求，將是他們的置業(yè)首選。專(zhuān)業(yè)投資者a．靜態(tài)描述年齡：35-45歲職業(yè)：私營(yíng)企業(yè)主、專(zhuān)業(yè)投資者家庭結(jié)構(gòu)：3-5人。收入主源：經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、股票、期貨及房地產(chǎn)投資。家庭收入數(shù)額：〔不確定〕。資產(chǎn)量：100萬(wàn)元以上。交通工具：以私有汽車(chē)為主，出租車(chē)〔TAXI〕占少數(shù)。b．行為描述工作：無(wú)準(zhǔn)確上下班時(shí)間，晚間工作應(yīng)酬多，每天無(wú)明確工作目的。起居：生活規(guī)律性不強(qiáng)。購(gòu)物：品牌百貨公司和專(zhuān)賣(mài)店。運(yùn)動(dòng)：幾乎無(wú)運(yùn)動(dòng)時(shí)間和此習(xí)慣。嗜好：泡酒吧、夜總會(huì)、桑拿。旅行：新加坡、香港、澳門(mén)等東南亞區(qū)域，目前較喜歡韓國(guó)及歐洲。交通：以私有汽車(chē)為主。金融消費(fèi)：信用卡、現(xiàn)金c．心理描述恐懼：對(duì)人身平安的恐懼；〔家庭資產(chǎn)較多者〕對(duì)資產(chǎn)保值恐懼；對(duì)投資工程風(fēng)險(xiǎn)的恐懼。自信：充滿(mǎn)自信，敢于進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)投資。重慶市有相當(dāng)一局部私人業(yè)主，生意上取得成功，手中有一定量游資。他們一般已擁有住房，但由于住房檔次相對(duì)偏低，區(qū)位和環(huán)境較差，按現(xiàn)時(shí)的身份和工作需要都不能滿(mǎn)足高品位的需求，因而存在再次購(gòu)置住房的可能，同時(shí)投資也將是其目的之一。按時(shí)代廣場(chǎng)所處地理位置投資潛力相對(duì)較大，專(zhuān)業(yè)投資者可從中獲取較大收益，因此，專(zhuān)業(yè)投資者必將成為目標(biāo)客戶(hù)的一局部。品質(zhì)崇尚族a．靜態(tài)描述年齡：30-45歲職業(yè)：私營(yíng)企業(yè)主、政府公務(wù)員、自由職業(yè)者家庭結(jié)構(gòu)：〔不確定〕收入主源：經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、薪金、股票投資。收入數(shù)額：8000-20000元/月資產(chǎn)量：50萬(wàn)元以上。交通工具：以中、低檔私有汽車(chē)為主，出租車(chē)〔TAXI〕占少數(shù)。b．行為描述工作：無(wú)準(zhǔn)確工作地點(diǎn)、時(shí)間。起居：生活規(guī)律性不強(qiáng)。購(gòu)物：品牌百貨公司和專(zhuān)賣(mài)店。運(yùn)動(dòng)：所有流行的運(yùn)動(dòng)內(nèi)容嗜好：泡酒吧、夜總會(huì)、桑拿。旅行：新加坡、香港、澳門(mén)等東南亞區(qū)域。金融消費(fèi)：現(xiàn)金、信用卡〔有但較少使用〕c．心理描述愛(ài)虛榮：喜歡炫耀衣食住行，常在語(yǔ)言中有所表現(xiàn)。不自信：缺乏自信。模仿：有一定的攀比心理。消費(fèi)忠誠(chéng)：不忠誠(chéng)。他們?nèi)鄙僮约褐饕?jiàn)，很多流行的都是他們需要的，只需稍加引導(dǎo)便可激發(fā)他們的購(gòu)置欲望。該類(lèi)客戶(hù)群的存在對(duì)于工程推廣起著力推助瀾的作用，將成為重要的宣傳群體。2．市場(chǎng)定位建議3-2-1形象定位純粹品位說(shuō)明：巴渝文化與海外文化有機(jī)結(jié)合，“純粹、品位〞的市場(chǎng)定位將區(qū)別于其它城市時(shí)代廣場(chǎng)，將賦予她一個(gè)全新的概念，以吸引更多的消費(fèi)群體。3-2-2主題定位個(gè)性化、人性化、智能化說(shuō)明：

人性化、智能化、個(gè)性化是未來(lái)高檔住宅的開(kāi)展方向，而個(gè)性化是對(duì)人最高層次追求的一種滿(mǎn)足，人性化是4C原那么的充分表達(dá)，智能化是后信息時(shí)代生活的必備“武器〞。

在工程推出中突顯“個(gè)性、人性、智能〞的概念，把建筑與生命有機(jī)的結(jié)合在一起，借此提升物業(yè)的品質(zhì)；

在定位中引入智能的概念。把人性融入建筑，以建筑表達(dá)個(gè)性；在這里讓消費(fèi)者體會(huì)更多的是產(chǎn)品本身品質(zhì)的提升。3．具體規(guī)劃設(shè)計(jì)建議整體規(guī)劃設(shè)計(jì)以智能化為主題，突出不同于其它工程的品質(zhì)，讓消費(fèi)者切身感受后信息時(shí)代所帶來(lái)的生活品質(zhì)。附表：規(guī)劃設(shè)計(jì)建議表工程分項(xiàng)指針具體內(nèi)容設(shè)備配置電梯配備3部/幢國(guó)際品牌高速電梯；在一處集中安裝強(qiáng)電、弱電、供水及布線(xiàn)系統(tǒng)強(qiáng)電：按每平米配70—80瓦的電源，每套配4—5千瓦的電源。三個(gè)獨(dú)立回路〔照明、空調(diào)、插座〕；按每30M使用面積配備一個(gè)空調(diào)插座，每15M2一個(gè)普通電源插座。配備發(fā)電機(jī)組，保障電梯運(yùn)行24小時(shí)不間斷。弱電：配衛(wèi)星電視、IDD、寬帶網(wǎng)絡(luò)線(xiàn)路。按每30M2使用面積配備一個(gè)光纖插座，每15M供水：配備24小時(shí)供熱水系統(tǒng)、直飲水系統(tǒng)布線(xiàn)：綜合布線(xiàn)系統(tǒng)智能化系統(tǒng)消防：每間寫(xiě)字間設(shè)煙感探頭，公共信道設(shè)煙感探頭、噴淋系統(tǒng)和自動(dòng)消防報(bào)警系統(tǒng)平安：公共信道設(shè)自動(dòng)監(jiān)控系統(tǒng)、可視對(duì)講及室內(nèi)安防系統(tǒng)停車(chē)：停車(chē)場(chǎng)管理系統(tǒng)信息：配備樓宇管理系統(tǒng)、VOD視頻點(diǎn)播系統(tǒng)網(wǎng)絡(luò)：社區(qū)模擬效勞器系統(tǒng)裝修標(biāo)準(zhǔn)公共信道裝修地面：花崗石或大理石〔高檔標(biāo)準(zhǔn)〕墻面：高檔乳膠漆頂部：采用弧型透光玻璃作頂部裝飾裝飾：擺置植物、花卉；燈光以較柔和乳色調(diào)為主布置：廢物箱電梯廳地面：花崗石或大理石〔高檔標(biāo)準(zhǔn)〕墻面：花崗石、大理石或高檔面磚〔高檔標(biāo)準(zhǔn)〕公寓大廳地面：花崗石或大理石〔高檔標(biāo)準(zhǔn)〕墻面：花崗石或大理石〔高檔標(biāo)準(zhǔn)〕，間以名貴木制裝飾材料頂部：采用白色高檔乳膠漆裝飾：擺置植物、花卉，訪(fǎng)客用沙發(fā)燈飾：簡(jiǎn)約、時(shí)尚燈具布置：廢物箱、業(yè)主信箱4．室內(nèi)裝修的幾點(diǎn)考慮以表達(dá)個(gè)性化之市場(chǎng)定位，提出時(shí)代廣場(chǎng)“E方案〞-個(gè)性化家居參謀效勞。說(shuō)明：“E方案〞—高尚而完美〔EleganceParExcellence〕主要從以下幾個(gè)方面考慮：3-4-1高檔公寓辭別清水房

隨著人們生活節(jié)奏的加快，時(shí)間的珍貴，由于購(gòu)房者對(duì)家居裝修、建筑材料不甚了解，購(gòu)置清水房自行裝修、又要花費(fèi)大量的時(shí)間和精力，費(fèi)用又高。許多樓盤(pán)，交付后一兩年內(nèi)裝修不斷，業(yè)主不能安靜入住。清水房實(shí)際上是一個(gè)不完整的半成品。從國(guó)外經(jīng)驗(yàn)看，提倡和推行帶精裝修的商品房，使建設(shè)同裝修有機(jī)結(jié)合勢(shì)在必行。

3-4-2“精裝修〞的誤區(qū)

由開(kāi)發(fā)商統(tǒng)一精裝修的物業(yè)，交房后即可入住，為賣(mài)房者提供了極大的方便。由于開(kāi)發(fā)商在本錢(qián)及工期上的考慮，千篇一律、缺乏個(gè)性以及用料不精的弊端在所難免。因此一般由開(kāi)發(fā)商提供的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)化的裝修很難滿(mǎn)足客戶(hù)個(gè)性化的需求。

3-4-3菜單式精裝修

近年來(lái)一些開(kāi)發(fā)商為客戶(hù)提供二到三種裝修方案讓客戶(hù)去選擇，這是一種菜單式的精裝修效勞?？蛻?hù)只能在開(kāi)展商提供的幾種即定方案中選擇，雖有一定的改良但仍不能滿(mǎn)足客戶(hù)個(gè)性化的需要。

3-4-4個(gè)性化家居參謀效勞體系

建議開(kāi)發(fā)商與專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)公司強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，在專(zhuān)業(yè)室內(nèi)設(shè)計(jì)師的指導(dǎo)下，根據(jù)客戶(hù)的需求提供的一個(gè)完整的個(gè)性化居室裝修效勞。

a.專(zhuān)業(yè)設(shè)計(jì)師咨詢(xún)效勞

業(yè)主可與開(kāi)發(fā)商所聘請(qǐng)的專(zhuān)業(yè)室內(nèi)〔建筑〕設(shè)計(jì)師、家居美化專(zhuān)家、藝術(shù)家共同探討家居設(shè)計(jì)方案，設(shè)計(jì)師根據(jù)客戶(hù)的需求，在裝修風(fēng)格、材質(zhì)、家居飾品配件、家具等各方面提供專(zhuān)業(yè)指導(dǎo)和咨詢(xún)效勞。以提升業(yè)主生活品質(zhì)，從而表達(dá)工程品質(zhì)。

b.全新的品牌組合

開(kāi)發(fā)商將組合優(yōu)秀的材料、家裝品牌以及家具、飾品，給客戶(hù)提供充分的選擇空間，由客戶(hù)自行決定家中的品牌組合。c.減輕裝修預(yù)算負(fù)擔(dān)

將裝修費(fèi)用打入房款中，使您能夠享受到銀行按揭效勞。將一次性的鉅額支出，分?jǐn)偟轿磥?lái)的二三十年中。

5．價(jià)格定位結(jié)合市場(chǎng)根本情況，并且結(jié)合“加減法〞原那么，以購(gòu)置者導(dǎo)向作為本工程定價(jià)方法。具體價(jià)格定位為：無(wú)風(fēng)險(xiǎn)下限：3998元/平方米〔清水房〕市場(chǎng)沖擊上限：6188元/平方米〔精裝修〕平均價(jià)：5000元/平方米〔精裝修〕PRAT4營(yíng)銷(xiāo)推廣策略建議找準(zhǔn)目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行宣傳全面開(kāi)展促銷(xiāo)活動(dòng)制定進(jìn)入目標(biāo)市場(chǎng)的整體規(guī)劃促銷(xiāo)活動(dòng)計(jì)劃〔充分考慮人員、價(jià)格、服務(wù)等組合〕廣告計(jì)劃1．營(yíng)銷(xiāo)推廣流程圖找準(zhǔn)目標(biāo)客戶(hù)進(jìn)行宣傳全面開(kāi)展促銷(xiāo)活動(dòng)制定進(jìn)入目標(biāo)市場(chǎng)的整體規(guī)劃促銷(xiāo)活動(dòng)計(jì)劃〔充分考慮人員、價(jià)格、服務(wù)等組合〕廣告計(jì)劃分析現(xiàn)狀，進(jìn)行必要調(diào)整硬性軟性分析現(xiàn)狀，進(jìn)行必要調(diào)整硬性軟性注釋?zhuān)?/p>

作整體推廣規(guī)劃方案以便概念傳播的統(tǒng)一性和完整性；

在工程執(zhí)行過(guò)程中將嚴(yán)格按照上述流程圖進(jìn)行，但可根據(jù)市場(chǎng)變化而調(diào)整。2．營(yíng)銷(xiāo)策略以形象定位的理念為宗旨，進(jìn)行一系列宣傳，即遵循AIDAS原理：Attention——引起注意Interesting——產(chǎn)生興趣Desire——引發(fā)欲望Action——促使購(gòu)置行為Satisfaction——到達(dá)滿(mǎn)意通過(guò)宣傳，保持整個(gè)促銷(xiāo)活動(dòng)的戰(zhàn)略性、連續(xù)性、系統(tǒng)性，逐步把銷(xiāo)售活動(dòng)推向高潮，并在宣傳的同時(shí)樹(shù)立起自己的品牌。4-2-1營(yíng)銷(xiāo)方式可通過(guò)廣告、活動(dòng)行銷(xiāo)、新聞報(bào)道、發(fā)布消息等手段，樹(shù)立品牌，樹(shù)立形象，并通過(guò)專(zhuān)業(yè)銷(xiāo)售人員與客戶(hù)進(jìn)行最全面、最深入、最密切的溝通和良好的效勞形象，使之達(dá)成共識(shí)，促成銷(xiāo)售。4-2-2營(yíng)銷(xiāo)重點(diǎn)分析強(qiáng)調(diào)個(gè)性化家居參謀效勞體系強(qiáng)調(diào)區(qū)域內(nèi)的相對(duì)價(jià)格優(yōu)勢(shì)突出智能化的居家環(huán)境突出人性化的物業(yè)管理4-2-3營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行重點(diǎn)a．促銷(xiāo)前準(zhǔn)備此階段既是以后銷(xiāo)售工作的準(zhǔn)備，也是統(tǒng)一“時(shí)代廣場(chǎng)〞整體營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程視覺(jué)識(shí)別階段，是建立和形成品牌的初級(jí)階段，須完成以下工作：

營(yíng)銷(xiāo)隊(duì)伍建立

形象宣傳b．引導(dǎo)期〔開(kāi)盤(pán)前三個(gè)月〕形象導(dǎo)入：通過(guò)“白領(lǐng)沙龍〞俱樂(lè)部成立正式導(dǎo)入“時(shí)代廣場(chǎng)〞核心理念，并通過(guò)媒體炒作引起社會(huì)關(guān)注，吸引目標(biāo)消費(fèi)群，聚集人氣，對(duì)“時(shí)代廣場(chǎng)〞的形象定位產(chǎn)生認(rèn)同，以便順利過(guò)度到下階段推廣。注釋?zhuān)?/p>

適合群體：外資公司駐渝OFFIC高級(jí)管理人員、私人企業(yè)主等目標(biāo)客戶(hù)群，以及外延群體。

活動(dòng)內(nèi)容：以商務(wù)活動(dòng)、服飾文化展示等以表達(dá)文化色彩的主題活動(dòng)為主，從而展現(xiàn)出工程的品位。首次活動(dòng)可將九龍倉(cāng)房地產(chǎn)及相關(guān)產(chǎn)業(yè)作形象展示介紹，以擴(kuò)大公司知名度。此活動(dòng)將成為整體營(yíng)銷(xiāo)推廣中的主線(xiàn)條，將長(zhǎng)期保存和延續(xù)。c．公開(kāi)期〔略〕d．強(qiáng)銷(xiāo)期〔略〕e．延緩期〔略〕4-2-4媒體選擇

工地包裝和看板

報(bào)刊〔本地報(bào)刊、國(guó)內(nèi)知名商業(yè)周刊、香港知名商業(yè)周刊〕

直投和商業(yè)信函

道路看板電視

電臺(tái)

網(wǎng)絡(luò)3．銷(xiāo)售渠道及方式目標(biāo)客戶(hù)群的設(shè)定決定了應(yīng)從多渠道銷(xiāo)售。建議從三方面進(jìn)行銷(xiāo)售：4-3-1現(xiàn)場(chǎng)銷(xiāo)售這是主要的銷(xiāo)售方式，客戶(hù)向來(lái)注重眼見(jiàn)為實(shí)，一般都有會(huì)到現(xiàn)場(chǎng)考察屢次才會(huì)購(gòu)置。因此做好現(xiàn)場(chǎng)包裝，是爭(zhēng)取客戶(hù)在第一時(shí)間成交的重要手段。4-3-2定向直銷(xiāo)對(duì)潛在客戶(hù)，特別是外資企業(yè)進(jìn)行針對(duì)性銷(xiāo)售，包括信函銷(xiāo)售，以多渠道獲得客戶(hù)資源，增加客戶(hù)數(shù)量積累。4-3-3網(wǎng)絡(luò)銷(xiāo)售在目標(biāo)客戶(hù)群訪(fǎng)問(wèn)量較大的網(wǎng)站開(kāi)設(shè)網(wǎng)上展示銷(xiāo)售，以拓寬和擴(kuò)大產(chǎn)品知曉度。PRAT5相關(guān)建議事項(xiàng)1．銀行選擇鑒于目標(biāo)客戶(hù)群的特殊性，建議選擇多家商業(yè)銀行作為客戶(hù)按揭貸款效勞機(jī)構(gòu)，最好引進(jìn)外資銀行，以利于突破國(guó)內(nèi)銀行對(duì)非中國(guó)籍購(gòu)房者無(wú)法辦理按揭手續(xù)的限制。同時(shí)應(yīng)與銀行溝通，以減少對(duì)投資客戶(hù)辦理按揭申請(qǐng)繁鎖的手續(xù)。2．物業(yè)管理公司的斟選鑒于重慶消費(fèi)者對(duì)已有港資物業(yè)管理公司的認(rèn)同，同時(shí)引進(jìn)香港物管公司可提升工程自身品質(zhì)形象，因此建議引進(jìn)香港怡高物業(yè)管理公司等知名企業(yè)加盟時(shí)代廣場(chǎng)。．香港裝飾公司的引進(jìn)為表達(dá)和提升自身品質(zhì)，建議引進(jìn)多家知名裝飾公司供消費(fèi)者選擇。PRAT6參考樓盤(pán)資料華庭嘉園開(kāi)發(fā)商重慶潤(rùn)隆實(shí)業(yè)廣告商高戈廣告地址/渝中區(qū)臨江門(mén)15號(hào)6381185863811868房屋類(lèi)型高層房屋結(jié)構(gòu)全框架總棟數(shù)2幢主力戶(hù)型三室一廳(115M2價(jià)格均價(jià)3200元/M2交房標(biāo)準(zhǔn)清水房交房期現(xiàn)房配套設(shè)施4000M2會(huì)所,400M周邊配套巴蜀中學(xué),車(chē)站,醫(yī)院,酒店,娛樂(lè)場(chǎng)所,購(gòu)物中心物管香港華潤(rùn)工程特色江景房活力新都開(kāi)發(fā)商達(dá)美實(shí)業(yè)代理商香港中原地址/渝中區(qū)民生巷19號(hào)6376446663725624房屋類(lèi)型高層房屋結(jié)構(gòu)框架戶(hù)型/面積53/65/105/123M價(jià)格2500/M2起價(jià)交房標(biāo)準(zhǔn)清水房配套設(shè)施休閑運(yùn)動(dòng)會(huì)所,400M2周邊配套周邊配套非常齊備3物管達(dá)美物管定位都市白領(lǐng)工程特色充分表達(dá)生命在于運(yùn)動(dòng)的主題天倫華苑開(kāi)發(fā)商重慶大信地產(chǎn)代理商阿佩克思地產(chǎn)公司廣告商阿佩克思廣告地址/渝中區(qū)大同路19號(hào)6378318863783198房屋類(lèi)型高層房屋結(jié)構(gòu)框架戶(hù)型/面積232/278/147/118/162M2,價(jià)格3380元/M2起,均價(jià)4400元/M2交房標(biāo)準(zhǔn)清水房交房期2002年3月配套設(shè)施小型室內(nèi)景觀,三部三菱電梯,紅外線(xiàn)報(bào)警,煙感，溫感，噴淋，周邊配套新華書(shū)店,學(xué)校,醫(yī)院,商場(chǎng),娛樂(lè)中心,酒店,車(chē)站定位成功人士的家工程特色躍層客廳空高6米.

都市庭院開(kāi)發(fā)商重慶工程建設(shè)總公司地址/渝中區(qū)棉花街6378820463789027房屋類(lèi)型高層房屋結(jié)構(gòu)框架戶(hù)型/面積38/39/46/71M2主力/滯銷(xiāo)戶(hù)型一室一廳價(jià)格1800元/M2〔起價(jià)〕交房標(biāo)準(zhǔn)清水房交房時(shí)間現(xiàn)房銷(xiāo)售率65％配套設(shè)施4000M2中庭,5000M周邊配套超市,銀行,醫(yī)院,農(nóng)貿(mào)市場(chǎng),車(chē)站物管華興物管定位投資或過(guò)度房御景江山開(kāi)發(fā)商重慶萬(wàn)利房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)代理商中原代理地址/棉花街旁6377622263776333房屋類(lèi)型小區(qū)房屋結(jié)構(gòu)框剪總棟數(shù)3總建面98000M綠化5400M戶(hù)型/面積一室一廳一衛(wèi)72.81M2二室二廳二衛(wèi)94/96/99/111M2三室二廳二衛(wèi)127/145/M2四室二廳二衛(wèi)158M主力/滯銷(xiāo)戶(hù)型三室二廳二衛(wèi)127/145M2價(jià)格臨江面起價(jià)3350元/M2不臨江面起價(jià)2800元/M2交房標(biāo)準(zhǔn)清水房交房期現(xiàn)房銷(xiāo)售率50％配套設(shè)施空中花園會(huì)所游泳池休閑綠化區(qū)車(chē)庫(kù)可視對(duì)講寬帶網(wǎng)周邊配套配套完備物管深圳金地物業(yè)(參謀)定位中高檔住宅小區(qū)工程特色黃金地段景觀住宅巴渝世家開(kāi)發(fā)商渝海實(shí)業(yè)代理商宏佳代理廣告商今天廣告地址/民生路638299816382998263829983房屋類(lèi)型小區(qū)房屋結(jié)構(gòu)框剪總棟數(shù)4綠化6000M戶(hù)型/面積一室二廳一衛(wèi)60M2三室二廳二衛(wèi)117/138/147M2主