商業(yè)大道項(xiàng)目可行性研究報(bào)告

PAGEPAGE20XX商業(yè)大道可行性研究報(bào)告20XX年X月X日目錄目錄 2第一章項(xiàng)目概況 4一、XX地址 4二、項(xiàng)目規(guī)模 4三、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念 4四、總體規(guī)劃構(gòu)思 5五、物業(yè)管理 5第二章投資環(huán)境分析 7一、宏觀環(huán)境分析 7二、微觀環(huán)境分析 8三、XX房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的新機(jī)遇 9第三章市場(chǎng)分析與價(jià)格預(yù)測(cè) 11一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析 11二、目標(biāo)客戶的定位 12三、價(jià)格定位 12第四章項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃 14一、工程XX實(shí)施計(jì)劃 14二、銷售計(jì)劃及營(yíng)銷策略 14第五章投資計(jì)劃及經(jīng)濟(jì)分析 16一、投資估算 16二、收益估算 16三、資金籌措 16四、經(jīng)濟(jì)分析 17五、風(fēng)險(xiǎn)分析 18第六章結(jié)論與建議 19一、研究結(jié)論 19二、建議 19第一章項(xiàng)目概況一、XX地址XX街貫通工程—XX商業(yè)大道項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱“本項(xiàng)目”）位于XX街西端，屬XX街延伸部分。東接XX路，與市區(qū)及XX路相連；西接XX路，與XX工業(yè)園區(qū)及XX國(guó)道相通。二、項(xiàng)目規(guī)模“XX商業(yè)大道”項(xiàng)目規(guī)劃總用地面積為26100平方米，總建筑面積60000平方米，其中含住宅建筑面積42000平方米，商業(yè)用房面積8400平方米，XX街貫通道路面積9600平方米。房屋總套數(shù)420套，入住人口約1500人。三、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念1、規(guī)劃以商業(yè)、辦公為主，兼容居住等功能，充分體現(xiàn)了以人為本的對(duì)居住環(huán)境、居住類型、居住心理的要求。整體規(guī)劃充分考慮了各性質(zhì)用地間的相互協(xié)調(diào)和銜接，體現(xiàn)了規(guī)劃區(qū)的現(xiàn)代和時(shí)尚，具備為高品質(zhì)的居住環(huán)境和高標(biāo)準(zhǔn)的生活服務(wù)設(shè)施，創(chuàng)造了清新、雅致的人文居住區(qū)。2、充分利用本地塊的地理優(yōu)越性及周邊的自然資源，注意人文和環(huán)境的可持續(xù)發(fā)展，創(chuàng)造既能享受現(xiàn)代都市文明，又能享受生態(tài)自然的居住環(huán)境。3、適應(yīng)XX工業(yè)園區(qū)、醫(yī)院、市重點(diǎn)初、高中等學(xué)府高知高收入人士的需求，創(chuàng)造切合二十一世紀(jì)生活模式的、高尚、新穎、舒適的居住環(huán)境。

四、總體規(guī)劃構(gòu)思

本項(xiàng)目參照浙江、深圳等沿海發(fā)達(dá)地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)精萃，吸取各地域房地產(chǎn)業(yè)界的優(yōu)點(diǎn)，接合本地區(qū)實(shí)際情況，邀請(qǐng)國(guó)內(nèi)知名景觀設(shè)計(jì)單位、規(guī)劃大師傾力打造，對(duì)建筑外立面、戶型設(shè)計(jì)、樓宇間距等合理規(guī)劃，精心設(shè)計(jì)。1、規(guī)劃結(jié)構(gòu)街區(qū)以XX街貫通－XX商業(yè)大道為主干道、街區(qū)干道為網(wǎng)絡(luò)。整個(gè)街區(qū)地形成矩形狀，以XX路及XX路兩端設(shè)入口，街區(qū)主干道串聯(lián)若干個(gè)街區(qū)廣場(chǎng)作為主交通網(wǎng)絡(luò)。

2、建筑單體設(shè)計(jì)

街區(qū)建筑單體呈南北向，以點(diǎn)面結(jié)合式布局，以街區(qū)主干道組織交通，均設(shè)公共綠地，單位建筑間路保持規(guī)定系數(shù)以上，使每個(gè)建筑具有較多綠地、陽(yáng)光和較好通風(fēng)。建筑底層設(shè)汽車庫(kù)，均與街內(nèi)主干道相連。

街區(qū)住宅單體定位于公寓式住宅，由不同戶型組成，兼有舒適、自然、集中的布局形式，擁有公共綠地、車庫(kù)等配套設(shè)施，同時(shí)具有結(jié)構(gòu)緊湊、布局合理、功能分區(qū)科學(xué)、外表親和不張揚(yáng)的特點(diǎn)。建筑外形繼承傳統(tǒng)建筑中粉墻黛瓦的神韻，使街區(qū)具濃郁的地域風(fēng)情及強(qiáng)烈的可識(shí)別性。

五、物業(yè)管理

優(yōu)良的物業(yè)管理，不僅能讓住宅本身保值增值，也可使業(yè)主的利益得到保障。

本項(xiàng)目聘請(qǐng)浙江省知名萬(wàn)家物業(yè)公司進(jìn)行全程物業(yè)指導(dǎo)，該公司從事專業(yè)物業(yè)管理多年，服務(wù)過(guò)眾多中、高檔樓盤并深受好評(píng)，資質(zhì)深厚，經(jīng)驗(yàn)豐富。該公司將在本項(xiàng)目未竣工前即開始介入，從物業(yè)管理的角度及早發(fā)現(xiàn)問(wèn)題、解決問(wèn)題，避免出現(xiàn)入住后的管理、使用難題。

本項(xiàng)目推行“綠色安全環(huán)保街區(qū)”概念，街區(qū)入口設(shè)保衛(wèi)室，每棟樓的單元入口都裝有可視對(duì)講系統(tǒng)，公共場(chǎng)所及外墻設(shè)高密度紅外線監(jiān)控系統(tǒng)，遇緊急情況可通過(guò)報(bào)警系統(tǒng)獲得最及時(shí)的幫助。

此外，本項(xiàng)目物業(yè)管理還提供全天候的街區(qū)保潔；消防設(shè)施的保護(hù)；公共部位的維修與保養(yǎng)以及代訂牛奶、書刊報(bào)紙等等。想業(yè)主所想，急業(yè)主所急，讓業(yè)主享受尊貴自在的居家生活。第二章投資環(huán)境分析一、宏觀環(huán)境分析城市化是經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的結(jié)果，城市化也促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)社會(huì)的發(fā)展。中國(guó)共產(chǎn)黨第十六次代表大會(huì)工作報(bào)告已將"城鎮(zhèn)人口比重較大幅度提高"列入全面XX小康社會(huì)的目標(biāo)之中。改革開放以來(lái)的20多年中，中國(guó)城市化水平有了較快提高，小城鎮(zhèn)迅速崛起，在此期間中國(guó)城市化發(fā)展速度是同期世界城市化平均速度的2倍左右。中國(guó)政府已將實(shí)施"城鎮(zhèn)化戰(zhàn)略"列入"十五規(guī)劃"，作為二十一世紀(jì)中國(guó)邁向現(xiàn)代化第三步走戰(zhàn)略目標(biāo)的重大措施之一。未來(lái)20年是中國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的關(guān)鍵的戰(zhàn)略機(jī)遇時(shí)期，隨著國(guó)家綜合實(shí)力的持續(xù)增長(zhǎng)、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的日益優(yōu)化、科學(xué)技術(shù)水平的不斷提高、國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力的顯著增強(qiáng)和國(guó)家信息化程度的穩(wěn)步升級(jí)，中國(guó)城市發(fā)展和城鎮(zhèn)化進(jìn)程加速的趨勢(shì)將越來(lái)越明顯。

在新世紀(jì)的前20年，中國(guó)要完成全面XX小康社會(huì)，加快推進(jìn)社會(huì)主義現(xiàn)代化的偉大戰(zhàn)略任務(wù)。加快中國(guó)的城市化進(jìn)程則是發(fā)揮城市中心作用提高經(jīng)濟(jì)效率的必由之路，也是消除二元結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)社會(huì)公平的必由之路。2001年諾貝爾經(jīng)濟(jì)獎(jiǎng)獲獎(jiǎng)?wù)咧坏乃沟俑窳写恼J(rèn)為：新世紀(jì)對(duì)于中國(guó)有三大挑戰(zhàn)，居于首位的就是中國(guó)的城市化，他提出"中國(guó)的城市化將是區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的火車頭，并產(chǎn)生最重要的經(jīng)濟(jì)利益"，這種認(rèn)識(shí)是符合實(shí)際的。

中國(guó)特色的城鎮(zhèn)化發(fā)展模式必須從中國(guó)的自然地理基礎(chǔ)和區(qū)域分異特點(diǎn)出發(fā)，充分考慮人口布局的要求、經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求、工業(yè)化水平的要求、信息化程度的要求、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的要求、現(xiàn)代化進(jìn)程的要求、經(jīng)濟(jì)全球化的要求、城市化支付成本的能力以及國(guó)土利用效率的現(xiàn)實(shí)等來(lái)統(tǒng)籌安排。

城市化是一個(gè)國(guó)家現(xiàn)代化水平的重要標(biāo)志，是人類文明進(jìn)步的必然結(jié)果，1996年在伊斯坦布爾召開的"世界人居大會(huì)"指出，"21世紀(jì)是城市的世紀(jì)"。中國(guó)作為最大的發(fā)展中國(guó)家，其城市化潛力長(zhǎng)期受到壓抑，沒(méi)有得到充分開發(fā)，現(xiàn)在我國(guó)正在抓住機(jī)遇，充分利用世界資源、資金、人才，加強(qiáng)信息技術(shù)交流，加快中國(guó)的城鎮(zhèn)化步伐，加速城鄉(xiāng)一體化的進(jìn)程，利用國(guó)際產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)大調(diào)整的時(shí)機(jī)，不失時(shí)機(jī)地進(jìn)行我國(guó)城鄉(xiāng)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級(jí)換代。促進(jìn)我國(guó)綜合國(guó)力的不斷提高和經(jīng)濟(jì)、社會(huì)的可持續(xù)發(fā)展。在鄧小平理論和三大代表重要思想的指導(dǎo)下，中國(guó)一定能夠?qū)崿F(xiàn)建成富強(qiáng)、民主、文明的社會(huì)主義國(guó)家的宏偉目標(biāo)。未來(lái)中國(guó)城市化目標(biāo)的成功實(shí)現(xiàn)是確定無(wú)疑的。二、微觀環(huán)境分析近年來(lái)，XX市把加快城鎮(zhèn)XX作為市域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要突破口，加大投入，強(qiáng)化管理，取得了顯著成績(jī)。目前建成區(qū)面積達(dá)20平方公里，市區(qū)人口20萬(wàn)，城市化水平達(dá)38%以上，初步構(gòu)筑起中等城市框架。城市基礎(chǔ)設(shè)施日臻完善，城市功能日益增強(qiáng)。XX市按照“統(tǒng)一規(guī)劃，合理布局、各具特色、配套XX”的方針，對(duì)市區(qū)總體規(guī)劃按照中等城市規(guī)模進(jìn)行了修編，完成了46條主次干道的系統(tǒng)規(guī)劃設(shè)計(jì)、21個(gè)地段的舊城改造規(guī)劃設(shè)計(jì)、16個(gè)居民小區(qū)的詳細(xì)規(guī)劃、11個(gè)專業(yè)市場(chǎng)和八個(gè)風(fēng)景區(qū)規(guī)劃，以市區(qū)沙河為界，形成了河?xùn)|行政區(qū)、河南工業(yè)區(qū)、河北商貿(mào)區(qū)、河西開發(fā)區(qū)的現(xiàn)代化中等城市格局。在基礎(chǔ)設(shè)施XX上，共投入資金9.8億元。

特別是道路工程，先后投入資金1億多元，完成了XX國(guó)道東、西出口路、XX路、XX路、XX路、XX北路、XX街東段、XX路、XX路、XX二路等15條道路的配套XX，長(zhǎng)17.8公里，面積44.8萬(wàn)平方米，硬化背街小巷128條，長(zhǎng)9.47公里，面積4.82萬(wàn)平方米。市區(qū)主次干道達(dá)到32條，長(zhǎng)81公里，面積222.43萬(wàn)平方米，人均擁有道路面積9平方米。道路配套設(shè)施趨于完善，城市排水管網(wǎng)總長(zhǎng)107.8公里，服務(wù)面積14.6平方公里，排水普及率達(dá)85%以上。初步形成了以XX街、XX路、XX路等路段為橫軸，以XX路、XX路、XX路等路段為縱軸，以XX路、XX路為輻射圈，背街小巷交錯(cuò)分布的城區(qū)道路交通網(wǎng)絡(luò)體系。三、XX房地產(chǎn)消費(fèi)市場(chǎng)的新機(jī)遇1、人口城鎮(zhèn)化，擴(kuò)大了市場(chǎng)消費(fèi)需求。

XX是一個(gè)文化古城，有著悠久的歷史，自古以來(lái)就是連貫?zāi)媳钡慕煌ㄒ臀镔Y集散地，隨著近年來(lái)城市基礎(chǔ)設(shè)施XX的逐步完善，吸引了許多外地人來(lái)XX投資經(jīng)商。另外戶籍制度的改革，使農(nóng)村人口城鎮(zhèn)化，城鎮(zhèn)人口大量增加。這些都為XX市的商品房消費(fèi)市場(chǎng)增添了新的主力軍。2、隨著人均收入的增加，XX生活水平的提高，市場(chǎng)消費(fèi)能力逐步增強(qiáng)。

2004年XX市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6093元，上年增長(zhǎng)7.4%。人均消費(fèi)支出4800元，增長(zhǎng)3.3%；2004年全市農(nóng)民人均純收入2202元，增長(zhǎng)3.9%。2005年XX市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入6532元，比上年增長(zhǎng)7.2％；農(nóng)民人均純收入2502元，比上年增加300元，增長(zhǎng)13.6％，增長(zhǎng)速度創(chuàng)九年來(lái)最好水平。以上數(shù)據(jù)反映了企業(yè)和個(gè)人的投資與消費(fèi)仍蘊(yùn)藏著較大的增長(zhǎng)潛力。近年來(lái)，相當(dāng)一部分住舊樓房和平房的居民為了改善居住條件，將以舊換新，以小換大，逐漸從追求“居者有其屋”向“居者優(yōu)其屋”發(fā)展。電腦、移動(dòng)電話、摩托車等消費(fèi)的快速增長(zhǎng)帶動(dòng)了城市消費(fèi)品市場(chǎng)的活躍，汽車、住房消費(fèi)的增加預(yù)示著新一輪消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級(jí)已為期不遠(yuǎn)。第三章市場(chǎng)分析與價(jià)格預(yù)測(cè)一、項(xiàng)目市場(chǎng)分析1、地段位置優(yōu)越XX街貫通工程—XX商業(yè)大道項(xiàng)目位于XX街西端，屬XX街延伸部分。東接XX路，與市區(qū)及XX路相連；西接XX路，與XX工業(yè)園區(qū)，寺沙路及XX國(guó)道相通。本地段位于XX老城區(qū)向北出口處，緊臨老城區(qū)，自古就是老城區(qū)的向北伸展的門戶。與本市的XX只百米之隔，距市中心僅一公里之距。2、周邊生活配套完善本項(xiàng)目周邊的生活配套包括：農(nóng)業(yè)銀行、工商銀行、XX超市、XX超市、XX福超市、XX超市等林立四周；XX菜場(chǎng)讓菜藍(lán)子無(wú)后顧之憂；幼兒園、X小學(xué)、X小學(xué)、XX小學(xué)、XX中學(xué)、XX中、XX中學(xué)、XX學(xué)校、XX中、XX高中等眾多名校環(huán)繞毗鄰；以及XX酒店、XX公園等休閑配套,舉步即至；身處其中，讓你居家創(chuàng)業(yè)、孩子就學(xué)、老人就醫(yī)都非常便利。

3、市場(chǎng)供求關(guān)系良好本項(xiàng)目地處XX工業(yè)園區(qū)，周邊中高檔房產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目較少。XX工業(yè)園區(qū)、XX中學(xué)、XX中學(xué)、第X小學(xué)、醫(yī)院等都將形成本項(xiàng)目龐大的消費(fèi)群體，營(yíng)造興旺蓬勃的人氣，強(qiáng)力推進(jìn)本項(xiàng)目住宅、商鋪的銷售。寬松的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境，巨大的目標(biāo)消費(fèi)群體，使本項(xiàng)目處于良好的市場(chǎng)供求關(guān)系中，市場(chǎng)前景令人樂(lè)觀。

4、升值潛力巨大

自古以來(lái)，人們就非?？粗丨h(huán)境對(duì)人的影響，古有“孟母三遷”，隨著買家看樓眼光漸趨成熟，買家從購(gòu)買前期對(duì)樓盤綜合素質(zhì)的關(guān)注，發(fā)展到對(duì)未來(lái)居住環(huán)境的關(guān)注，對(duì)未來(lái)鄰居的關(guān)注。現(xiàn)代社會(huì)，人們?cè)谏畹膲毫χ赂释环N淡定、閑適的居家感覺，一份內(nèi)心的豐盈和自身氣質(zhì)修養(yǎng)的顯現(xiàn)。本項(xiàng)目所處的XX工業(yè)園區(qū)，屬省級(jí)經(jīng)濟(jì)技術(shù)開發(fā)區(qū)，近年來(lái)發(fā)揮其特有的區(qū)位、土地優(yōu)勢(shì)，做到引資引智并重，在XX市的幾大工業(yè)園區(qū)中格外引人注目。在XX工業(yè)園區(qū)大力XX的同時(shí)，也刺激了周邊各相關(guān)行業(yè)的發(fā)展，使得XX片區(qū)人氣驟增，特別是高智高能類人材的引入，更是提升了本地段居住人群的品位和素質(zhì)。

恰逢現(xiàn)階段XX房地產(chǎn)市場(chǎng)迅猛發(fā)展、持續(xù)升溫的大好時(shí)機(jī)，作為XX工業(yè)園區(qū)一個(gè)集商業(yè)、居住于一體的大型社區(qū)，本項(xiàng)目前景十分看好。

二、目標(biāo)客戶的定位本項(xiàng)目客戶群主要分為五類：1、X中，XX中學(xué)、醫(yī)院及XX工業(yè)園區(qū)引入的大量外來(lái)人才等高知高收入群體；2、當(dāng)?shù)鼐用窀鼡Q舊房、二次置業(yè)的購(gòu)房群；3、追求貨幣保值的投資市場(chǎng)；4、等鐘愛XX居住環(huán)境，人居品牌的購(gòu)房群體；5、致力于XX投資置業(yè)的購(gòu)房群體。三、價(jià)格定位1、現(xiàn)階段本項(xiàng)目同類物業(yè)人和花苑、財(cái)富廣場(chǎng)、新時(shí)代廣場(chǎng)等一批中高檔次概念住宅的推出，已完成了對(duì)本類產(chǎn)品的市場(chǎng)說(shuō)明任務(wù)，人們對(duì)之廣為接受并希望擁有。另一方面，如上所述，本項(xiàng)目恰逢現(xiàn)階段XX房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速發(fā)展，持續(xù)升溫的大好時(shí)機(jī)。從2006年11月對(duì)市場(chǎng)同類產(chǎn)品的價(jià)格調(diào)查可以看出，目前市場(chǎng)同類產(chǎn)品住宅銷售均價(jià)皆在1900元/m2以上,商鋪銷售均價(jià)皆在3000元/m2以上。

樓盤名稱

住宅起價(jià)

住宅均價(jià)商鋪起價(jià)商鋪均價(jià)備注（元/m2）（元/m2

）（元/m2）（元/m2

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1880205029803258XX廣場(chǎng)1980222033803680XX廣場(chǎng)2000228040004280根據(jù)消費(fèi)者“買升不買降”的心理特征，我公司將對(duì)“XX商業(yè)大道”的銷售采取低開高走”的價(jià)格策略，即在入市初期采取較優(yōu)惠的定價(jià)，之后根據(jù)供求關(guān)系的變化控制漲幅，有計(jì)劃地逐步提升銷售價(jià)格。

目前，根據(jù)項(xiàng)目自身特點(diǎn)，結(jié)合市場(chǎng)同類產(chǎn)品價(jià)格，進(jìn)行綜合研究分析，將“XX商業(yè)大道”住宅房屋入市階段銷售均價(jià)定為880元/m2，門面商鋪入市階段銷售均價(jià)定為2160元/m2。預(yù)計(jì)將獲得廣泛的市場(chǎng)認(rèn)同，為本項(xiàng)目的銷售開啟良好的開端，促進(jìn)資金的良性循環(huán)周轉(zhuǎn)。第四章項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃一、工程XX實(shí)施計(jì)劃本項(xiàng)目已開展了一年多的調(diào)研、論證等前期工作，在立項(xiàng)后，確定項(xiàng)目XX期為三年，實(shí)施可分為五個(gè)階段：第一階段完成前期調(diào)研和可行性研究報(bào)告編制、審批和初步設(shè)計(jì)、施工圖設(shè)計(jì)審查。第二階段辦理規(guī)劃用地手續(xù)，進(jìn)行安置補(bǔ)償，實(shí)施拆遷。第三階段進(jìn)行主干道及輔助道路硬化XX。第四階段分段進(jìn)行商用樓宇及相關(guān)配套設(shè)備XX。第五階段為竣工驗(yàn)收、招商階段。二、銷售計(jì)劃及營(yíng)銷策略1、銷售計(jì)劃根據(jù)工程XX進(jìn)度計(jì)劃及XX市房地產(chǎn)發(fā)展走勢(shì)，該項(xiàng)目擬銷售周期為二年。2、營(yíng)銷策略秉承企業(yè)“廣廈千萬(wàn)、誠(chéng)信皇冠”的經(jīng)營(yíng)理念，深入房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查研究，充分發(fā)掘樓盤的賣點(diǎn)，通過(guò)以下途徑和措施實(shí)現(xiàn)房屋銷售，獲取最大利潤(rùn)。（1）進(jìn)行廣泛的市場(chǎng)調(diào)查，通過(guò)目標(biāo)客戶和目標(biāo)市場(chǎng)的分析，對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)、戶型結(jié)構(gòu)、客戶群體進(jìn)行準(zhǔn)確定位，XX適應(yīng)客戶需求的樓盤產(chǎn)品。（2）實(shí)施有效的廣告宣傳策略、營(yíng)銷策略及公關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)。利用“報(bào)紙、電視、戶外廣告牌、車體、站牌”等行之有效的廣告方式，及時(shí)地將樓盤的信息傳遞給購(gòu)房客戶。通過(guò)溝通，利用客戶群對(duì)企業(yè)品牌的認(rèn)識(shí)、了解與接受，提高對(duì)所開發(fā)產(chǎn)品的認(rèn)識(shí)度。（3）通過(guò)拓展銷售渠道實(shí)現(xiàn)房屋銷售。利用廣告促銷、人員促銷、網(wǎng)絡(luò)促銷擴(kuò)展銷售渠道，使房屋銷售由原來(lái)單一的自行銷售轉(zhuǎn)變?yōu)橹变N、行銷、網(wǎng)絡(luò)銷售、地區(qū)代理等多元化銷售方式。（4）提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)實(shí)現(xiàn)房屋銷售。要在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中贏得客戶，必須深入了解客戶，為顧客提供優(yōu)質(zhì)完善的服務(wù)，讓客戶感受到比預(yù)期更好的超值服務(wù)。（5）利用品牌戰(zhàn)略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。有效地利用大慶及皇冠的品牌效應(yīng)，提升企業(yè)核心競(jìng)爭(zhēng)力，加強(qiáng)創(chuàng)新力，提高房屋的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，滿足客戶的期望，激發(fā)客戶的購(gòu)買愿望。（6）結(jié)合價(jià)格策略實(shí)現(xiàn)房屋銷售。在目前樓盤價(jià)格穩(wěn)中有升的形勢(shì)下，新盤開發(fā)銷售價(jià)格采取隨行就市結(jié)合“低開高走”的價(jià)格策略，將本項(xiàng)目的房屋價(jià)格，由低到高的順序推向市場(chǎng)，吸引客戶的關(guān)注，形成良好的市場(chǎng)氛圍，形成人氣后再據(jù)市場(chǎng)情況逐步提高房屋價(jià)格，給客戶以“增值、保值”的信息，堅(jiān)定購(gòu)房客戶的信心。第五章投資計(jì)劃及經(jīng)濟(jì)分析一、投資估算“XX商業(yè)大道”項(xiàng)目需拆遷住戶35戶，規(guī)劃總用地面積為26100平方米，總建筑面積60000平方米，其中含住宅建筑面積42000平方米，商業(yè)用房面積8400平方米，公建面積9600平方米。1、拆遷費(fèi)用：本項(xiàng)目共需拆遷住戶35戶，每戶補(bǔ)償費(fèi)按10萬(wàn)元計(jì)算，合計(jì)350萬(wàn)元。2、貫通XX街，鋪設(shè)道路總長(zhǎng)550米，寬32米，路面總面積17600平方米，道路用地按3萬(wàn)元/畝計(jì)算需資金79.3萬(wàn)元；主道路工程按每平方150元計(jì)算需資金264萬(wàn)元；鋪設(shè)主排污管550米兩排，按每米100元計(jì)算需資金11萬(wàn)元；鋪設(shè)次排污管550米兩排，按每米80元計(jì)算需資金8.8萬(wàn)元；預(yù)埋其它管線550米兩排，按每米120元計(jì)算需資金13.2萬(wàn)元；以上五項(xiàng)加總，僅道路貫通工程一項(xiàng)需資金376.33、本項(xiàng)目工程住宅建筑面積為42000平方米，按每平方米830元計(jì)算，總投資成本為3486萬(wàn)元；商鋪建筑面積為8400平方米，按每平方米1200元計(jì)算，總投資成本為1008萬(wàn)元；房屋建筑總投資為4494萬(wàn)元。4、水、電、光纜等配套設(shè)施共需資金80萬(wàn)元。以上開發(fā)總成本合計(jì)為5300.3萬(wàn)元。二、收益估算1、住宅房建筑面積為42000平方米，按880元/平方米預(yù)售，共計(jì)銷售收入3696萬(wàn)元；2、商鋪建筑面積為8400平方米，按2160元/平方米預(yù)售，共計(jì)銷售收入1814.4萬(wàn)元。以上銷售總收入合計(jì)為5510.4萬(wàn)元。三、資金籌措本項(xiàng)目將采用自籌、吸引省外投資者投資等方式籌集項(xiàng)目XX資金。項(xiàng)目XX按照先落實(shí)資金，進(jìn)入專戶，再啟動(dòng)拆遷工作的原則進(jìn)行。本XX項(xiàng)目專門組建工程指揮部監(jiān)督工程資金的使用和工程施工的進(jìn)展，確保施工企業(yè)依法施工并隨時(shí)接受指揮部領(lǐng)導(dǎo)四、經(jīng)濟(jì)分析本項(xiàng)目的成本、利潤(rùn)，由住宅、商業(yè)用房?jī)刹糠纸M成，具體分析如下：1、住宅（商品房），測(cè)算成本為XX幣3486萬(wàn)元，預(yù)計(jì)盈利210萬(wàn)元。如下表：面積單位成本總成本銷售均價(jià)銷售收入利潤(rùn)（m2）(元/m2）(萬(wàn)元）（元/m2）（萬(wàn)元）（萬(wàn)元）42000830348688036962102、商業(yè)用房由臨街門面房組成，測(cè)算成本為XX幣1008萬(wàn)元，預(yù)計(jì)盈利806.4萬(wàn)元，如下表：面積單位成本總成本銷售均價(jià)銷售收入利潤(rùn)(m2）(元/m2）（萬(wàn)元）（元/m2）(萬(wàn)元）（萬(wàn)元）84001200100821601814.4806.43、道路施工及水、電、光纜等因其為本項(xiàng)目配套設(shè)施，其成本單列，且屬公用部分，不可銷售，無(wú)相應(yīng)銷售收入分?jǐn)?，其成本支出全部作投入列支；房屋拆遷屬本項(xiàng)目施工之前提，屬前期投入資金，無(wú)相應(yīng)收入分?jǐn)?，其成本支出全部作投入列支，具體明細(xì)如下表：項(xiàng)目面積(m2）單位成本（元/m2）總成本（萬(wàn)元）備注道路9600376.3水、電、光纜等配套設(shè)施80房屋拆遷350合計(jì)806.34、由上述經(jīng)濟(jì)分析得出，本項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)效益分析如下表：項(xiàng)目面積（m2）總投入（元/m2）總收入(萬(wàn)元）利潤(rùn)(萬(wàn)元）住宅4200034863696210商業(yè)用房840010081814.4806.4道路9600376.3-376.3水電光纜等80-80房屋拆遷350-350合計(jì)600005300.35510.4210.1五、風(fēng)險(xiǎn)分析（項(xiàng)目盈虧平衡分析）銷售面積盈虧平衡點(diǎn)=成本費(fèi)用合計(jì)/平均銷售單價(jià)=5300.3*10000/1093