知名地產(chǎn)企業(yè)運營管理報告成功要素

龍湖地產(chǎn)研究報告

一、龍湖總貌增長階梯

從2003年至今，龍湖的銷售業(yè)績經(jīng)歷了一個快速發(fā)展的跨越階段。2003年，龍湖聚焦于重慶，開發(fā)銷售收入為6.2億元，2004年總銷售收入10多億元，到2005年已達23.6億元，2006年則達38.3億元，2007年銷售收入為100億元，從該年度開始，躋身全國10多家百億地產(chǎn)企業(yè)行列；2008年龍湖銷售收入達到115億元，2009年上半年，銷售收入達到95億元，預(yù)計全年銷售將超過180億元。從區(qū)域性公司向全國性公司的跨越“區(qū)域聚集戰(zhàn)略”在同一區(qū)域運用系統(tǒng)的優(yōu)勢提供多元化產(chǎn)品“產(chǎn)品擴張戰(zhàn)略”：在同一區(qū)域掌握不同業(yè)態(tài)與產(chǎn)品習(xí)性，以高層公寓、花園洋房、別墅、購物中心并舉為核心“產(chǎn)品差異化戰(zhàn)略”：提供與眾不同的中高檔與高品質(zhì)服務(wù)為戰(zhàn)略中心1997年-1999年1999年-2001年第一階段單業(yè)態(tài)單項目串聯(lián)1第二階段單業(yè)態(tài)多項目并聯(lián)22002年-2004年第三階段多業(yè)態(tài)多項目并聯(lián)32005-2006年第四階段異地擴張積累期4

開發(fā)結(jié)構(gòu)標(biāo)志值得關(guān)注事件糖葫蘆型特點做完一個項目再做下一個魚骨型一個主脈多個項目同時開展井田型龍湖花園水晶酈城北城天街藍湖群住宅、別墅、商業(yè)多種業(yè)態(tài)多個項目跨區(qū)域、多項目空降進京奇襲成都2002年，網(wǎng)上辦公和管理信息化平臺搭建2004年，“仕官生制度”戰(zhàn)略意圖探究房地產(chǎn)開發(fā)與運作住宅業(yè)態(tài)掌握日益成熟，并在單一業(yè)態(tài)快速推進與精耕細作并舉歷練自己多種業(yè)態(tài)能力，尤為商業(yè)地產(chǎn)表現(xiàn)出色全國規(guī)模化擴張2007年4月,管理團隊亮相

早在1995年龍湖成立之初，龍湖掌門吳亞軍就親赴深圳找萬科的王石取經(jīng)。然而，多年之后，龍湖終于化魚為龍。在業(yè)界盛傳一個故事，萬科一位高層曾經(jīng)來渝考察龍湖多日，感嘆龍湖的“可怕”。宋衛(wèi)平與吳亞軍是“狂妄”與“謙虛”的兩個極端，但在宋衛(wèi)平炮轟萬科的同時，卻大贊了龍湖。他說：“龍湖是綠城惟一的競爭對手，我看過龍湖在重慶的項目之后，便讓綠城的高管也坐飛機去重慶看項目，光是飛機票就花了60多萬元。”吳亞軍，女，45歲，高級經(jīng)濟師，1984年畢業(yè)于西北工業(yè)大學(xué)航海工程專業(yè)；1995年創(chuàng)辦龍湖地產(chǎn)，歷任重慶龍湖地產(chǎn)總經(jīng)理、董事長，北京龍湖置業(yè)發(fā)展有限公司總經(jīng)理、董事長；2005年9月內(nèi)部機構(gòu)改組成立龍湖集團，辭去兼任的所有區(qū)域公司總經(jīng)理之職，任集團董事長兼總經(jīng)理。

2006年萬科集團二季度例會上，介紹到，中質(zhì)協(xié)連續(xù)2年做的客戶滿意度調(diào)查，龍湖為94分，萬科為64分，且龍湖工程質(zhì)量滿意度為5星級，萬科為1星級。萬科集團總部要求有關(guān)部門到龍湖交流學(xué)習(xí)，調(diào)查萬科與龍湖的差距在什么方面。2006年6月23日，萬科工程系統(tǒng)、物業(yè)系統(tǒng)組團到龍湖進行了考察，并向集團提交了考察報告（內(nèi)容另行匯報）。2009年，龍湖讓業(yè)界記得最深刻的一大事件便是龍湖如愿上市。是什么讓龍湖一路走來，并得到業(yè)界認(rèn)可的呢？可能看過龍湖的產(chǎn)品都會得出一致的結(jié)論，就是細節(jié)成就龍湖?，F(xiàn)在龍湖也成了繼萬科、中海之后，被業(yè)界和廣大研究機構(gòu)作為研究學(xué)習(xí)對象的標(biāo)桿企業(yè)。本文試圖對其成功背后的有關(guān)要素進行一點解讀。入口，眼前一亮通往項目的路，已有改變，還未明顯售樓處，趣意盎然樣板間，親和溫馨營造出超乎客戶期望的生活環(huán)境！為數(shù)不多的硬質(zhì)鋪裝更多采用大量的軟景有生命的園林，比建筑本身更能打動人！花盛香醍花盛香醍滟瀾山香醍漫步精細化的綠化理念，小尺度上注重植物層次的搭配！全程不同節(jié)點關(guān)注客戶感受入口外秩序化種植雪松輔以低矮的花灌木突出禮儀性與歸屬感入口內(nèi)部秩序化的銀杏簡潔大氣限定出導(dǎo)向性強烈的空間院墻外的植被景觀漸趨自然緩和客戶的心態(tài)水景的加入成為秩序與自然的過渡宅間近人尺度的灌木花卉給客戶心理上的減壓入戶的處理溫馨、私密使客戶最達限度放松自我兒童戲水場景供來訪客戶小孩游戲分不清稻草人還是園丁通過示范區(qū)、售樓處和樣板間展示出客戶未來的生活場景，通過體驗營銷感染客戶停車場標(biāo)識的與園林渾然一體煙灰缸和垃圾桶精致的樹根處理維護中的大樹露臺的燒烤場景保潔對園林細節(jié)的維護

管理的基本邏輯：

選擇最合適自己的戰(zhàn)略方向構(gòu)建自己的核心能力體系通過運營體系支撐核心能力的建設(shè)。研究龍湖，也從這幾個方面入手。二、龍湖戰(zhàn)略主要思路策略區(qū)域布局運用業(yè)態(tài)與區(qū)域的雙重平衡實現(xiàn)持續(xù)穩(wěn)步發(fā)展，分散產(chǎn)品結(jié)構(gòu)不均衡和區(qū)域周期不均衡帶來的風(fēng)險運用帕爾迪模式進行全國布局：由北向南從沿海經(jīng)濟圈中心城市輻射到周邊城市群10年左右完成全國基本布局業(yè)態(tài)布局在少于競爭對手業(yè)務(wù)城市布點的情況下運用多業(yè)態(tài)布局實現(xiàn)領(lǐng)先業(yè)務(wù)規(guī)模在每一個城市成為新鴻基：在每一個城市成為NO.1或者NO.2；集中于中高端市場，在城市內(nèi)進行多業(yè)態(tài)布局；可售物業(yè)數(shù)量維持在高水平并快速周轉(zhuǎn)；適時發(fā)展具有高升值潛力的地標(biāo)性投資物業(yè)。集分權(quán)控制在城市領(lǐng)先與新城市進入產(chǎn)生沖突時，城市領(lǐng)先優(yōu)先于新城市進入用霍頓模式進行集權(quán)分權(quán)管理：集分權(quán)視行業(yè)競爭、組織發(fā)展和戰(zhàn)略需要進行動態(tài)調(diào)整；分權(quán)原則：在有利于激發(fā)地區(qū)公司活力與能量的領(lǐng)域分權(quán)；在地區(qū)公司核心業(yè)務(wù)職能上原則上不設(shè)集團的對應(yīng)職能；隨時警惕地區(qū)公司諸侯化；集權(quán)原則：在地區(qū)風(fēng)險時間和風(fēng)險點上集團管理；地區(qū)公司組織發(fā)展能力弱時集權(quán)管理；在規(guī)模效應(yīng)的領(lǐng)域里集權(quán)管理；龍湖的戰(zhàn)略區(qū)域布局：帕爾迪擴張模式－立足重慶，布局全國由北向南從沿海經(jīng)濟圈中心城市輻射周邊城市群用10年左右的時間完成全國基本布局2008年進入天津,完成環(huán)渤海區(qū)域中心城市布局,2009年進入上海、南京基本完成長三角區(qū)域中心城市布局，2010年、2011年從中心城市向板塊內(nèi)其他重要城市滲透北京天津南京上海深圳廣州重慶成都2007年2008年2009年2004年業(yè)態(tài)布局：在每一個城市成為新鴻基（不做首置產(chǎn)品，只做再改和豪宅客戶）

在每一個進入的城市成為NO.1或NO.2

集中于中高端市場,在城市內(nèi)進行多業(yè)態(tài)布局可售物業(yè)數(shù)量維持在高水平并快速周轉(zhuǎn)(尤其是城市化的前期和中期)適時發(fā)展具高升值潛力的地標(biāo)性投資物業(yè)，讓公司也受益于自己的物業(yè)增值城市內(nèi)業(yè)態(tài)平衡獨立別墅聯(lián)排別墅花園洋房高層公寓商業(yè)物業(yè)擴展進一兆步擴木展業(yè)斤態(tài)在同隱一城室市內(nèi)匙不同腔業(yè)態(tài)侄產(chǎn)品關(guān)有不辱同的上市場鐵周期行，多兆業(yè)態(tài)淡開發(fā)悟可使齊地區(qū)臨公司憶在不拴同業(yè)內(nèi)態(tài)產(chǎn)誼品間交平衡勁收入拳，實帥現(xiàn)持易續(xù)穩(wěn)起定的餐發(fā)展間，使紙每一應(yīng)個進憑入的居城市攜都能禁成為估穩(wěn)固稼的根用據(jù)地忽。獨立別墅聯(lián)排別墅花園洋房高層公寓商業(yè)物業(yè)擴展1、購物公園：后工項目相當(dāng)于兩倍北城天街的商業(yè)規(guī)模；2、創(chuàng)業(yè)基地：后工項目城市創(chuàng)業(yè)者的LOFT公寓；3、濱江住宅：春森彼岸；4、別墅：悠山郡獨院別墅、東橋郡連排別墅、江與城連排別墅；5、洋房：悠山庭院、江與城、后工項目；6、寫字樓：

龍湖國際，北部超高層寫字樓；7、江景住宅：酈江的板式住宅與樓王單位；8、精裝房：酈江好望嶺；9、商業(yè)：江與城、春森彼岸、MOCO等城市大型配套商業(yè)區(qū)；區(qū)域酸聚焦欲，城滾市占型比優(yōu)攀于區(qū)成域規(guī)匠模運用久業(yè)態(tài)償與區(qū)害域的陡雙重踩平衡暴實現(xiàn)朗持續(xù)葵穩(wěn)步射發(fā)展壞，分果散產(chǎn)居品結(jié)跡構(gòu)不撕均衡尋和區(qū)風(fēng)域周過期不合金衡甚帶來儲的風(fēng)琴險在少概于競畜爭對哈手城桿市布小點的巾情況疲下運類用多銷業(yè)態(tài)趁布局條實現(xiàn)藏領(lǐng)先賴規(guī)模區(qū)域與業(yè)夢態(tài)雙以重平季衡發(fā)袍展風(fēng)憲險區(qū)域挽聚焦絹的多歉業(yè)態(tài)臭布局單一倍城市頃占比砌優(yōu)于但區(qū)域售規(guī)模吧增長在城東市領(lǐng)朗先與永新城工市進厲入產(chǎn)策生沖語突時,城市朋領(lǐng)先享優(yōu)先外于新營城市勺進入商業(yè)迅物業(yè)標(biāo)成為恒關(guān)注著點持有符型商緩業(yè)整疲體發(fā)趕展原斬則：選擇嫂性保浴留租米金價辦值高制或者悟租金刻增長亞快的煎商業(yè)競物業(yè)討。商業(yè)濾項目烤選擇蘇原則替：組專織能洗力、雄現(xiàn)金卵流量撇、開撤發(fā)節(jié)茫奏和陷團隊篩迅速暈取得衡成功新公江司一鳴年內(nèi)五謹(jǐn)慎積選擇塑持有陜型商災(zāi)業(yè)物皆業(yè)面峰積比戶例超束過30驚%的單生個開置發(fā)項擱目；新公尊司一拐年后騰兩年逼內(nèi)，警可適即當(dāng)選胳擇在較商業(yè)匠物業(yè)敏面積犯在60關(guān)%以內(nèi)羞的單帥個開尼發(fā)項冷目，關(guān)最好藏立足相于選沙擇能疲在本教項目起實現(xiàn)降現(xiàn)金丹流平聚衡的血項目模；新公振司三叢年后晶可以謠拿純綁商業(yè)吳項目普。三、奏龍湖早核心嶄能力平規(guī)劃幾個假品牌姑企業(yè)裳的特脂點項目策劃規(guī)劃設(shè)計市場營銷交房招商入住經(jīng)營施工建造企業(yè)戰(zhàn)略/基礎(chǔ)管理/人力資源/品牌戰(zhàn)略/客戶關(guān)系管理注重羅對客輛戶的粥研究企；注重患前期檔定位設(shè)計杯標(biāo)準(zhǔn)坡化合作濁伙伴矛管理客戶銀服務(wù)萬科注重適對客相戶的商研究文；注重薄前期頓項目聯(lián)策劃精細蹄化運盞營體還系設(shè)計捐標(biāo)準(zhǔn)搬化營銷忘突出客戶讀服務(wù)龍湖注重拋規(guī)劃劫設(shè)計注重療施工積建造過程辰成本敵管理物業(yè)喬服務(wù)中海注重互對客樂戶的國研究產(chǎn)品牽技術(shù)太標(biāo)準(zhǔn)棟研究物業(yè)棗服務(wù)綠城從戰(zhàn)牲略到匠核心員競爭紡力核心顧競爭讀力最佳殘體驗?zāi)浚簢@客傍戶的福最佳進體驗讀來設(shè)宅計產(chǎn)安品和驢服務(wù)給以達打成溢走價。效率貓?zhí)嵘兀簢岳@快理速復(fù)踐制產(chǎn)轎品模譜塊與淺服務(wù)旺和優(yōu)孤化流看程來約加快鎖開發(fā)全速度帥。商業(yè)卡增值們：圍摧繞商姨業(yè)資報源管止理和碌氛圍尚營造斑來提企升商潛業(yè)物軍業(yè)和莊地段易價值使命為客講戶提赴供優(yōu)貧質(zhì)產(chǎn)借品和蓬服務(wù)窮并影害響他魚們的康行為抄。在儀此過礙程中鈔，成全為卓棗越的策企業(yè)想并創(chuàng)習(xí)造機豎會。產(chǎn)品妨研發(fā)擾戰(zhàn)略成本酬戰(zhàn)略合作緣瑞伙伴溜管理城戰(zhàn)略客戶遍關(guān)系您管理毅戰(zhàn)略品牌牌管理助戰(zhàn)略最佳彼體驗最佳通體驗痕舉措喚實例效率抹提升效率捏提升藍舉措東實例商業(yè)觸增值商業(yè)妖增值匯舉措鳥實例四、孩兩個騰核心陪能力濱示例產(chǎn)品蒜定位僻能力客戶木服務(wù)吵能力--礙--牽--飛--屢-因為安龍湖椒的產(chǎn)名品定漂位體潛系曾涉向萬醒科學(xué)想習(xí)，攜兩者國比較矮類似詠，因邀此該尺部分登內(nèi)容句介紹肝有資滾料在螺手的纏萬科融“客滑戶定孤位、崇產(chǎn)品盼定位演的七惱對眼積睛”腰。為客艘戶在幫哪里摩拿地?土地陸屬性躺評估客戶禽需求尸清單豈化案例:社會痛新銳玻土地漸屬性教需求舊清單所在旋區(qū)域蝦是傳叉統(tǒng)意盛義上抽好的抱區(qū)域所在悠區(qū)域罪文化擾氛圍掀濃厚所在妹區(qū)域帖被普教遍認(rèn)奸為是蠻高檔炮區(qū)域所在自區(qū)域逢是具紹有發(fā)膊掘潛準(zhǔn)力的妹新興竹區(qū)域靠近XX饞X等歷夠史文崗化區(qū)鄰域區(qū)域?qū)捯饬x靠近曬寫字漏樓,金融頃機構(gòu)惜集中貪的區(qū)棒域靠近蟲繁華憶商業(yè)器區(qū)可選耀擇的浙交通恢工具計比較父多方便黑的交閱通路迎線周邊芝道路辛好,交通救順暢出行芹道路求兩邊像景觀雕好靠近術(shù)地鐵/城鐵巧站區(qū)域殲內(nèi)涵交通酒設(shè)施生活殊設(shè)施靠近因比較訂好的乒醫(yī)院靠近鳴大超止市、咳購物葡中心現(xiàn)、餐氣飲等都生活索設(shè)施靠近苗大學(xué)閣等高智等教允育院睡校靠近矮高質(zhì)赤量的侮小學(xué)液或中佳學(xué)學(xué)云?？拷?dāng)公園詳、綠平化帶唯等人臥工景像觀靠近普運動途場館兼等比敵較好寬的健著身、喚休閑鏡設(shè)施風(fēng)水籮比較彼好靠近球山、好水、貝運河喚等自夢然風(fēng)假景物教育湊設(shè)施休閑霸設(shè)施自然獨環(huán)境帕爾專迪七趣步法1、售前客戶接待2、框架落成參觀3、成品參觀4、交付3個月后質(zhì)量檢查5、交付11個月后質(zhì)量檢查6、交付23個月后質(zhì)量檢查7、交付35個月后質(zhì)量檢查售前需求溝通售后-入伙鬧前，品質(zhì)候、使蘆用方生式溝通入伙海后，裳客戶體驗溝通全過父程溝倉通主動寫服務(wù)第一震步：彩溫馨乞牽手客戶螺觸點:看樓客戶船典型鴉心態(tài)投資陽價值仙最大吹化：閑錢要敢花的咱值降低皂投資怠風(fēng)險棋：廣圓納信濁息，純謹(jǐn)慎原決策鵝，防迷止受蝕騙和發(fā)爸展商迅相比懲，心球理上撒占主豪動客戶貸關(guān)注把焦點預(yù)算嚇支出拖（單埋價，陜面積菊和總檢價）房屋愁特性慰（戶惜型、惑朝向略、樓演層、島得房蓬率等艇）房屋秘質(zhì)量興（含餐裝修奧質(zhì)量露）小區(qū)撥規(guī)劃驕（容駁積率李、綠毒化等僑）配套舒設(shè)施養(yǎng)（商鞠業(yè)、凱教育鋪、交寫通、嘴銀行歇、醫(yī)寺療等偵）物業(yè)轉(zhuǎn)管理喝服務(wù)倉（安扮全、霉社區(qū)很文化午氛圍攔等）地理珠位置保值溪和增偏值潛影力客觀狼條件那和不近確定歐因素翁（空矩氣、偵噪音搜等）開發(fā)餓商誠泄信、順實力醬和品蓮牌（記三證拋齊全慈）銷售吧服務(wù)俊（熱臂情、逗專業(yè)畫、用化心）第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭迎喬遷第五步:噓寒問暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約核心慎內(nèi)容:陽光厲購樓苦，提賊醒風(fēng)嚴(yán)險工作遠要點凡說明詳細剪告知蝦樓盤荷信息而和特鋪點提醒堅項目孩周邊開風(fēng)險做好刑參謀第二桐步：懶喜結(jié)忌連理客戶修觸點:比較治、落臂實、小簽約客戶夠典型藥心態(tài)心態(tài)秧轉(zhuǎn)為剖被動依：有潮無助痰感，穗易焦儉慮、隱急噪防止融合同延風(fēng)險客戶禁關(guān)注暮焦點房子摩和裝倡修是團否可葡能貨版不對謎板合同博條款秤是否禮體現(xiàn)胞了業(yè)形主的組合法怕利益貸款助的申蛾請和野審批該邊界房產(chǎn)駝證的罰辦理簽約丹手續(xù)鞭便捷認(rèn)籌量方式支的公景平合讀理性定金踐數(shù)量泛和退霧定條暑件貸款追銀行敲服務(wù)吳（含燭銀行附的選普擇）貸款變保險陷服務(wù)律師且的服策務(wù)態(tài)夾度和血專業(yè)竿能力銷售黃人員輪服務(wù)永態(tài)度第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭迎喬遷第五步:噓寒問暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約核心慰內(nèi)容:明確擇條款斯，信革息透車明工作麗要點中說明告知樂合同揚條款降低虧業(yè)主受無助企感方便竄業(yè)主湖辦理餃相關(guān)局手續(xù)告知跟業(yè)主昂與萬射科的礎(chǔ)溝通鄉(xiāng)豐渠道第三蓋步:親密哪接觸客戶尸觸點:等待客戶洲典型黎心態(tài)憧憬判未來胃的美鹽好生客活忐忑君不安客戶煮關(guān)注炒焦點是否雨按期紫交樓工程陷質(zhì)量鑄（毛揮坯和隙精裝游）此前前業(yè)主景遇到坑什么教問題樓房毅建設(shè)業(yè)進展區(qū)域敘內(nèi)的蒙樓市攤變化樓盤凳以及雷開發(fā)叮商口扔碑考慮展裝修仿設(shè)計家具愿、電獲器的濾購買企計劃收樓毀程序了解秧驗房音的專已業(yè)方刑法入住加的費趕用搬家蜻計劃第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭迎喬遷第五步:噓寒問暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約核心消內(nèi)容:工地撲開放券，進切展通序報工作油要點戴說明樓盤辜建設(shè)燭進展暫的溝余通規(guī)劃束設(shè)計離變更釘通報工地羊開放霜日第四耳步:恭迎駱喬遷客戶興觸點:交付斜、裝佩修、滴搬遷客戶左典型箭心態(tài)夢想罷實現(xiàn)與交養(yǎng)樓標(biāo)程準(zhǔn)一瞧致，飯排除卵隱患裝扮桂個性箏化家零庭客戶徐關(guān)注旋焦點告知木驗房宅的專丈業(yè)方丟法和飛注意棕事項發(fā)展園商告旨知水積電、營門窗不的使術(shù)用工程慰質(zhì)量牛（毛繞坯和益精裝洋）需要告裝修兼方面雨的信爹息和鍋幫助裝飾牲材料網(wǎng)的購各買收樓吧過程虛應(yīng)該脆喜悅?cè)胱∧懞蟮淖锸召M枕情況怖說明有問旁題通誦過何袋種渠院道和羞方式欲解決我的侍鄰居肆是誰創(chuàng)？質(zhì)量踢問題鼠多長蒸時間喬解決第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭迎喬遷第五步:噓寒問暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約核心虛內(nèi)容:裝扮踐家庭甚、恭盲賀喬摟遷工作丹要點炊說明指引怎業(yè)主釋驗樓收費鉗情況幼說明便捷路的入瞧伙手說續(xù)裝修鳥指引第五步:噓寒稈問暖客戶耗觸點:居住客戶蚊典型獅心態(tài)我被喇持續(xù)肝關(guān)注鄰里敵關(guān)系獎、與津發(fā)展彼商和曾物業(yè)堆公司狹的關(guān)著系客戶隔關(guān)注喚焦點我的辜鄰居急是誰以后附有問腫題我察向誰益反映發(fā)展飽商會幸象以雕前那們樣關(guān)石注我舍嗎物業(yè)交的收植費與伙繳費我的堪活動艘場所社區(qū)挽有哪迷些活帶動核心流內(nèi)容:居住3個月聰后的琴居住助訪問第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭喜喬遷第五步:噓寒問暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約工作忠要點碼說明詢問溉業(yè)主敵需要顧解決甩的問欣題主動喬檢查解房屋目質(zhì)量征詢寺對產(chǎn)揮品和拍服務(wù)錢的建別議和汁意見第六蛋步:承擔(dān)殘責(zé)任客戶籍觸點:居住客戶稀典型云心態(tài)如果域被關(guān)走注,感到薦驚心社區(qū)擱活動居住且氛圍客戶騙關(guān)注騙焦點居住笛的舒細適性物業(yè)丈服務(wù)也質(zhì)量市政低配套孩和小疤區(qū)配耐套發(fā)展歪商會瓣象以搜前那蔑樣關(guān)滲注我饒嗎?我的笨活動增場所社區(qū)氣有哪及些活傻動核心王內(nèi)容:居住設(shè)一年遵后的查質(zhì)量細檢查第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭喜喬遷第五步:噓寒問暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約工作耗要點匆說明檢查煩五金償配件岡的完承好性檢查膝排水拉設(shè)施談通暢檢查輕門窗熄的五粉金配爺件檢查勤電氣畝和燃以氣設(shè)兆備的鹽安全摘性+1一路丸同行客戶告觸點:全過籌程客戶滾典型幅心態(tài)及時供有效泄解決騎我的吸問題安全造感客戶伸關(guān)注序焦點我的妖問題確被重厘視始終染言而培有信我被雪尊重面對絕問題席，解聾決問佳題及時瞎處理處理截結(jié)果攤令我歌滿意核心近內(nèi)容:持續(xù)肌收集帖反饋懶業(yè)主門信息,解決綁客戶臉投訴第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭喜喬遷第五步:噓寒問暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行

+2四年之約+2四年借之約客戶喇觸點:居住客戶奏典型很心態(tài)如果嚇你能剪做到共對我孤是奢竄望客戶漫關(guān)注洲焦點小區(qū)悲的設(shè)拆備老葵化圍墻桌的涂洞料開正始褪喜色,脫落我們甘的小桿區(qū)沒傲有寬肚帶配套旗不完渠善綠地某需要館改造牽了安防屋設(shè)施溉需要皺更新手了核心群內(nèi)容:交付4年后抬項目搭改造工作鴿要點橋說明:對公撇共部土位和朝設(shè)施目進行歷改善一線案結(jié)合送具體個項目逝開展鍬工作第一步:溫馨牽手第二步:喜結(jié)連理第三步:親密接觸第四步:恭喜喬遷第五步:噓寒問暖第六步:承擔(dān)責(zé)任+1一路同行+2四年之約龍湖盈地產(chǎn)于的物安業(yè)23物業(yè)父公司似有自糟己的冒學(xué)校票，培辯養(yǎng)合盼格員膀工。有效切培訓(xùn)編，工聚作成絕果分票享，斗感動剩自己尚感動厘他人佳。文化華支撐蓋，細頑節(jié)關(guān)矮注。物業(yè)搭公司墊員工棉上崗辣前都及必須辜經(jīng)過墨培訓(xùn)桑，這析是龍諒湖物妖業(yè)品糕質(zhì)的渣基本緞保證鳴。業(yè)主囑被感鉆動，形員工照也會耀被感臘動。換工作派分享龜比規(guī)殿章制氏度管隨人更冤加有逢效，遼“有細尊來侄的工怒作，覆守護洲他人藥幸福爬生活索”。“善待喉你一胸生，喉有你俊有我噴”，蒙員工廢快樂瘋工作黎，微膀笑中拴透出鼓真情窄，細專節(jié)上銅彰顯駐品質(zhì)足。服執(zhí)務(wù)貼次心、染周到嬌。1五、閃龍湖友運營巧管理雹體系運營巨架構(gòu)8龍湖傍運營志體系7A.投資敲決策望及收組益跟血蹤B.項目給階段撕成果C.運營晃決策D.進度劉計劃峽管理E.成本致管理F.資金頁預(yù)算G.知識蔬管理14投資場決策15收益灑跟蹤16投資途分析助模型18投資澇評價圖指標(biāo)20A.投資框決策B.項目渾階段枝成果C.運營吵決策D.進度鎮(zhèn)計劃盯管理E.成本存管理F.資金縫預(yù)算G.知識缺管理21階段養(yǎng)成果桌管理困意義運營陣質(zhì)量評圈價階段肌完成標(biāo)遮志運營迎知識積有累對項餐目各叢階段邊性的蹤蝶完成殊質(zhì)量燭，由稀地區(qū)呢公司PM失O成員、領(lǐng)項目歪團隊捷、下六游相扣關(guān)人忽員進卡行評倘價明確鎖項目包信息視流的衛(wèi)管理魯，每艱階段遠成果嘴完成砌后向項目究成員堪發(fā)出蘇可進笑入下雪一階熄段的碑明確環(huán)信號項目具運營或知識圣的積列累和片共享22階段怠成果破管理轉(zhuǎn)體系23階段卻成果爹管理矮流程24階段澆成果晶管理壞制度各子圈成果破經(jīng)辦臨人為綁項目挑職能獨經(jīng)理狼，將催各階枝段成牽果提雄交公留司PM哨O會議滿審核嫁和集跨團OA審批益的責(zé)花任人引為項謹(jǐn)目負歷責(zé)人歪（土地投貸資分拌析階儲段除互外）排；各子越成果傭經(jīng)職禮能部稼門內(nèi)旗部研扭討后宰才能看提交億公司PM痛O會議審核銳，各馬階段百成果啟經(jīng)地呆區(qū)公深司PM啞O會議感審核沾通過堆后才星能提交強集團胞審批?。豁椖繚崆耙徊诫A段姐的成滋果經(jīng)擊地區(qū)娘公司PM收O會議邊審核適通過釀，是進入堤后一似階段叫工作男的依湊據(jù)；地區(qū)船公司捉計劃禍運營隊專員敘負責(zé)文對項滾目階責(zé)段性紫成果億的提雙交及限時性、銹規(guī)范懶性等指進行之管理寫；集團淡運營密中心另負責(zé)季對各按地區(qū)洽公司允的階尸段性利成果眾進行粥管理圍；項目放階段牙性成由果提盤交時積間按嚷照各雖項目兇的一班級計滴劃節(jié)宴點執(zhí)餡行；25階段禽成果夸管理膚模塊26①②③④⑤⑥⑦⑧項目贈啟動泊階段階段黨起止亞：中標(biāo)暑通知罰書取桃得～俯方案做設(shè)計捕任務(wù)圖書發(fā)壩出所含挖子成欄果：《項目笨定位臘報告》—扒—營銷《成本燃敏感縣分析給、價謹(jǐn)值分劫配和絨目標(biāo)創(chuàng)成本憤預(yù)設(shè)箏報告》—絞—造價《售樓陪處、凍樣板似房選起址、裕定位城及開嘴放計柳劃》—圈—營銷《項目等一二代級計憂劃》—苦—項目班負責(zé)懷人《投資辰分析蠢模型儀（啟威動）》—期—投資點分析鄭專員《方案雁設(shè)計目任務(wù)迅書》—薯—研發(fā)《景觀抱方案插設(shè)計跑任務(wù)雄書》—棟—研發(fā)《精裝烤房定碰位、梯限價恰及建想設(shè)實認(rèn)施方派案》（如擴有）——研發(fā)欠、造扮價及工杯程第①束、②追、④酸、⑤恭、⑥吳、⑦油項，將集團怎均有烘標(biāo)準(zhǔn)勻模版轉(zhuǎn)。OA界面--提交捎、查防詢37A.投資管決策B.項目譽階段初成果C.運營邪決策D.進度杰計劃鞋管理E.成本脫管理F.資金倒預(yù)算G.知識臉管理38PM慌O及其波相關(guān)泡概念構(gòu)定義[P皆MO定義]：Pr柳oj曬ec增t繡Ma踢na山ge寺me嫩nt問O取ff稱ic塌e即：芝地區(qū)推公司局項目趣運營艷決策鞠機構(gòu)駐。[P翁MO最高鴨負責(zé)債人（損主持穗人）]：地灑區(qū)公杜司總困經(jīng)理以下布情況雕，由PM未O最高捷負責(zé)藏人作赴最后券的決青定：當(dāng)PM赴O成員煎之間背不能角達成冶共識不能詢實現(xiàn)補相互往承諾資源傅不能礙完成恢相互干支持仍和配檢置時[P窮MO召集匙人]：由她地區(qū)黃公司垮總經(jīng)隔理任源命負責(zé)古審核PM皂O會議壞議題負責(zé)籍除PM某O會議島決策穴以外萌的項附目溝氏通、劣協(xié)調(diào)洪和管嫩理[P柔MO成員]：地烈區(qū)公密司各旺職能屆負責(zé)栗人（匪部門之經(jīng)理扣）39PM鉗O架構(gòu)40地區(qū)再公司氧會議恥決策器體系運營窗會議釘體系非運糧營會流議體旅系地區(qū)除公司房誠會議罪管理棵體系414運營謙會議輩體系1PM炎O預(yù)案無決策炒會拿地謠前2PM橋O項目楚啟動固會3取得默土地后15日內(nèi)階段旗成果宣審查石會項目房誠階段成果母審查PM惠O關(guān)鍵具決策棟會根據(jù)虧需要5半年雹年度療運營績總結(jié)衛(wèi)會6月15日或6PM性O(shè)月度規(guī)運營秩會12月15日每月科頭3個工作日7項目撈周例森會42每周艱五4非運喝營會李議體粥系1辦公丈周例弓會每周攔一2季度嚇綜合燙指標(biāo)兔回顧會3每季奸結(jié)束后15日內(nèi)跨部裳門研籠討會根據(jù)性需要高層磨座談識會5每季卵或不定期半年煩年度義總結(jié)掏表彰邪會6半年年度伯總結(jié)避表彰渠會年度二個詠重要陵運營測決策零會預(yù)案樣決策受會就發(fā)毒展、襯營銷腎、研墾發(fā)提局供資掛料進筑行甄汪別討土論，科以確拒定其蕩方案蜘合理性、永可行旦性；找出挺關(guān)鍵逮計劃倍節(jié)點淺、決芒策點惜和重某要敏婆感指繡標(biāo)，導(dǎo)討論悔如何襖提高草項目競爭夫力和臥風(fēng)險敏控制戶水平棋；對項借目達萄成共儉識，丑對重樂要計柱劃節(jié)什點、絮工作旅包和就工作乖質(zhì)量膠做出覽承諾板；項目閑啟動臭會在項窩目獲槐得后招對項幅目進常行審多視、偵推演共；對項軟目一飲二級符計劃蒜及目趕標(biāo)成哪本預(yù)苗案進冤行梳柔理；向項仿目負舞責(zé)人青及項屈目職曾能負撤責(zé)人泡交底昆；進一碼步達群成共刻識，孩對計講劃、造成本關(guān)以及饅相關(guān)允工作眾包、清工作園質(zhì)量識作出承諾僅，完勺成資喉源匹累配。二個障重要掛運營巡壽管理漢會項目扶周例酬會項目瓶團隊蹲成員代參加勇，必父要時駁請職摟能負腫責(zé)人鵝參加團隊搜成員秀互通燈信息煎，提電出需箏配合隔解決律的問絨題進度項計劃輕（非胃集團魂關(guān)鍵妄節(jié)點伏）的榴協(xié)商土一致西和承途諾解決定項目里層面塘的問袍題，暮提出泳需PM丹O決策籌的問黃題和橫備選掏方案月度氧運營系會PM主O成員腎及項逼目團撲隊成很員參短加集團井關(guān)鍵令節(jié)點桑的決傍策決策扶項目塌提出放的問航題和穿方案通過陪項目遵收益弊、成舊本、珠銷售緊等多筒維度適分析帶項目管理斥案例糕分析竭、知荷識總墻結(jié)如何遷運營扔決策仰？1、PM鍋O會議臘中最世重要早的兩涂個會膊議是次：預(yù)跡案決準(zhǔn)策會蛋和項肯目啟拋動會慚；2、預(yù)悲案決英策會耀的質(zhì)怒量取祥決于曾對市貞場趨西勢的父判斷剝、對贏城市醫(yī)地段番及發(fā)展的缺解讀悟、預(yù)廳案深凈度、貝企業(yè)浴在溢心價和截成本葛上的俯競爭塞力；3、關(guān)韻鍵中巖的關(guān)全鍵會菠議是沸項目允啟動橫會，沒若該唇會議把質(zhì)量劣差，蔬通常剃會導(dǎo)致后宴期會閣議大田量增妻加；4、每夏次PM綢O會議校必須腔作出皺決定明；5、不稠能決洲策、晚無決布策能臂力、市無決督策權(quán)邪力的德人員丹不能絹參會禮，不覺愿承諾、犯不敢燒承諾梢、胡劍亂承態(tài)諾的服人員斃不得油成為PM握O成員住；6、判呢斷是月否胡盡亂承窗諾的壇方法屯就是督在PM呆O會議權(quán)上就史承諾粗內(nèi)容燙（往偏實施深度代的方購向）膜向承釀諾人辮追問津；如何糧運營憂決策騰？7、項熱目職拐能負故責(zé)人被總傾汪向于柔把職饅能負使責(zé)人其牽進脈與他賊項目筍相關(guān)辦的決策會壺議，滑表現(xiàn)劫出項卵目職慌能負板責(zé)人籮的能核力有掛待提宋高；8、動筆輒即旱將問稀題推丘向PM妙O會議皇或者視頻繁獎動議挖召開悠臨時PM攤O會議型，表明該洽項目童職能階負責(zé)盒人、知項目和負責(zé)址人或PM扁O召集帝人的芳能力樂有待莫提高嗓；9、上疑述會毀議是撤根據(jù)虧不同王目的拆作出噸的定扮義，掠實際詠操作隔中地霜區(qū)公握司可將有蹦的會神議合吵并召家開。A.投資闖決策B.項目備階段六成果C.運營凱決策D.進度境計劃靈管理E.成本斑管理F.資金難預(yù)算G.知識模管理計劃澆管理擦常見蟻問題缺乏譯計劃欲意識缺乏涉系統(tǒng)菌性缺乏便合理射的分辛級計表劃層慎級缺乏淺主線潑和驅(qū)少動缺乏丹持續(xù)恩性眉毛爹胡子兵一把搖抓深一穿腳淺穿一腳販，東俱抓一型下西暗抓一配下體系懶內(nèi)信裝息不渾對稱。。侮。。鐮。。氣。。姥。。計劃坊體系52計劃峽編制青流程53計劃俯反饋跡及調(diào)艙整流夢程54集團支關(guān)鍵魂節(jié)點14個關(guān)奮鍵節(jié)緒點：（1）取劫得國扯土使鹿用權(quán)交證（2）交突地（3）完卡成方勁案設(shè)嗚計（4）完以成初遠步設(shè)突計（5）完析成施添工圖章設(shè)計境（6）取受得施紡工許尚可證觸（7）項不目開肌工（8）售負樓處屯、樣店板區(qū)幻玉開放范（9）取擇得預(yù)振售許規(guī)可證菊（10）開盤廊（11）景啊觀施犁工進輛場（12）竣減工備委案（13）交概房（14）交教房完閉成率95％不影寺響集教團管覆控的14個關(guān)榜鍵節(jié)岔點，裁地區(qū)園公司壓可自梨行調(diào)養(yǎng)整計腐劃，火只需鄙將結(jié)那果抄憤送集諸團運種營中睡心；影響法上述14個節(jié)洲點中5個節(jié)合點（1、2、6、9、12），網(wǎng)地區(qū)貫總經(jīng)臨理應(yīng)蝦進行量書面蒜解釋褲，并柿經(jīng)集陰團總盆裁審鋒批，記以引杠起關(guān)壓注；寄剩余9個關(guān)肥鍵節(jié)繞點的瞧變化潔由集曲團運劃營中截心審價批；集團孩只考導(dǎo)核項策目關(guān)筒鍵節(jié)弓點的餃按時鈴達成浸率。計劃截管理染系統(tǒng)飼構(gòu)架計劃妄管理緣瑞系統(tǒng)攜功能與目豬前相修比：1、可氏以通兩過引摔用模膛板或賀已有鵝相似轎項目跑實現(xiàn)險計劃永的在詠線快告速編弊制；2、方旬便、陸快捷姑的查讓看所葵有需咽要的瞧最新卵項目墾計劃期信息研；3、待壩辦、鵲提醒算督促站計劃郵的按穗時完目成；4、計蓋劃信腫息反充饋、誤評價袍的快抽速和訪簡捷波；5、生柜成各秒類所垃需計幫劃管鐵理報溫表；5760《公司趙項目必計劃佳管理》模塊項目題團隊加成員項目沿負責(zé)干人提供縫計劃驕編制的信節(jié)息計劃莫反饋計劃延編制項目碼啟搏動決策殘會每月1日前每月5日前反饋貫點評提供上計劃含調(diào)整的信混息反饋鑰點評項目題月度失報告忌提交項目必計劃靈調(diào)整PM微O月度運營匪會A.投資隊決策B.項目痛階段扯成果C.運營癢決策D.進度鄭計劃察管理E.成本欺管理F.資金霸預(yù)算G.知識涉管理61成本艙管理1、分喬階段積進行雀成本施管理2、控活制重霞點：掛加強載設(shè)計置階段拉成本重控制3、工蓬程施什工期下間，急控制糕成本喘方式葉：動笛態(tài)成叫本跟深蹤4、使歷用工情具：塘成本蘿系統(tǒng)5、明抱確責(zé)姑任人尚：項滔目成禮本經(jīng)彈理6、配啊套制腫度：《集團變成本啊管理郊辦法》62分階討段進巖行成也本管齒理土地托投資億論證柏階段項目副啟動涂階段設(shè)計拔階段招標(biāo)況圖完癢成后聞一月施工殼過程歲中竣工若結(jié)算自后一擾月《項目錦成本綁預(yù)設(shè)》項目秋設(shè)計鄭階段蘇目標(biāo)恩成本項目忘成本高測算落及驗乓算（車**吸階段豬）**撈設(shè)計膛任務(wù)晌書成閣本控坑制附鄭件項目彎目標(biāo)砍成本動態(tài)劣成本晨跟蹤項目業(yè)竣工啟成本63土地儀投標(biāo)指導(dǎo)峽方案拿設(shè)計驗算鵝、控添制各尚階段射設(shè)計指導(dǎo)食工程藏合同初簽訂控制趴工程拌實際釘成本20鴉%竣竣工設(shè)計選階段室對于陽項目杜成本揪控制數(shù)的意石義10雖0%95雄%75證%成本銜決定屠曲線施工藝圖完葛成時綢，該項目筋的建賀安成誤本的80譜%已經(jīng)埋確冷定成本鑒發(fā)生晌曲線10短0%25犁%20賣%設(shè)計0設(shè)計余階段64施工塔階段竣工一個濤主線蹈、三捏個階逝段設(shè)計全階段土地渴投資虛論證聞階段項目燥成本妹經(jīng)理74工程銀實施日階段、投資糕論證家階段裂成本層管理75根據(jù)貌發(fā)展騰部提黎供的紀(jì)土地方信息醒，由圓地區(qū)尊公司鋒總經(jīng)鎮(zhèn)理主乒持，譜地區(qū)刺公司PM惠O成員扁參加酒，確咳定擬頑取得棉地塊虹的項雀目定言位（王含擬帖售價臉格及糕項目譽成本崖設(shè)定竟等）加；根據(jù)尸地塊鴨項目廚定位君，公店司研宰發(fā)部霧負責(zé)欠完成《項目份預(yù)案》，公雙司發(fā)恥展部脈負責(zé)拍提供變土地償信息買及周擋邊市池政配畢套情聰況；根據(jù)冷項目敞定位倦、《項目觀預(yù)案》土地拆信息傾和周懲邊市展政配襪套情珍況，談由公穿司造慢價采芒購部漫經(jīng)理惜（或余其指甲定人通員）蜘、負棵責(zé)完市成土嘩地投姿資論時證階螺段《項目蚊預(yù)設(shè)林成本》；《項目識預(yù)設(shè)測成本》由地虧區(qū)公變司PM火O會審緊，地供區(qū)公景司總粉經(jīng)理宿最終慕審定炸。如餅不能降滿足掉拿地乓成本花要求仔，由塞總經(jīng)膚理給懶定一猛個成識本限扣值，錯公司奇造價害采購第部和花研發(fā)園部按斃此限利值去餅重新拿規(guī)劃齡和測曉算；《項目蹈預(yù)設(shè)錯成本》按照孤集團編統(tǒng)一歉指導(dǎo)戒模板陷的要脖求完侵成；《項目時預(yù)設(shè)你成本》是土途地投饑資論服證資笨料的億一部墊分，反需和飛其他妥資料拳一起排報投傘委會羅委員果審核序；如財土地殖中標(biāo)樣，《項目取預(yù)設(shè)疑成本》將作午為項爆目設(shè)酬計階蓄段目良標(biāo)成弟本的端參照頃依據(jù)寬。否敲則由忽地區(qū)右公司欲成本秘管理揪專員怕存檔錯。設(shè)計汗階段材成本溪管理設(shè)計始目標(biāo)落成本少預(yù)設(shè)在土置地中超標(biāo)后長，參巡壽照《項目開預(yù)設(shè)睜成本》，由考公司勾造價碎采購月部經(jīng)曉理（果或其者指定升人員糧）負采責(zé)組青織，蠻公司咬研發(fā)畜部和效造價世采購哲部一僵起負杠責(zé)完引成《項目摧設(shè)計般階段悔目標(biāo)舟成本》（含菜產(chǎn)品蓄配置煩標(biāo)準(zhǔn)棒），士在項旨目啟為動會六上，醫(yī)由地并區(qū)公想司PM圈O審批搶后下壩達；根據(jù)《項目爸設(shè)計讀階段丑目標(biāo)箏成本》，項贏目成內(nèi)本經(jīng)步理（衡或公串司造洞價采底購部佩指定垂人員麗）負扁責(zé)組計織項善目團肚隊成卷員一喜起研欺討，牽最后蠶由項談目成喜本經(jīng)櫻理和驕項目膜研發(fā)紫經(jīng)理尊負責(zé)租形成《項目跡設(shè)計甜階段姓成本競控制偷重點俯和控頑制方版案》，并努經(jīng)公廉司造投價采虧購部罷經(jīng)理樹、公講司研科發(fā)經(jīng)前理審贏核，門地區(qū)珠公司鋒總經(jīng)待理審卷批，綱送達缸地區(qū)橫公司PM邁O。設(shè)計腫階段撫成本趁管理--彎--鏡--給--方案怪設(shè)計閱階段根據(jù)《項目征設(shè)計膝階段腹成本貴控制巡壽重點艘和控亞制方孕案》，項芽目研話發(fā)經(jīng)刃理完夜成《方案靜設(shè)計奸任務(wù)旨書成劑本控胳制附乞件》，經(jīng)蛙項目呆成本狼經(jīng)理蹄、項貿(mào)目負曠責(zé)人乳、公雕司造祝價采件購部慕經(jīng)理偏、公指司研賊發(fā)經(jīng)籠理審?fù)春送◤B過后凡，作惜為《方案晃設(shè)計璃任務(wù)酸書》的附嬸件；方案抱設(shè)計獄完成幣后20個工餅作日茄內(nèi)，抵項目謠研發(fā)謹(jǐn)經(jīng)理陣負責(zé)耳完成《項目遮技術(shù)蘿經(jīng)濟板指標(biāo)蹲（方按案）》和《項目息產(chǎn)品味配置劃標(biāo)準(zhǔn)飾（方墻案）》，項棟目成昂本經(jīng)晝理據(jù)典其完加成《項目坐成本私測算醋及驗勵算（黃方案盡）》；如《項目口成本破測算蜘及驗奇算（賢方案礦）》未超地過《方案嗚設(shè)計胡任務(wù)堅書成揪本控艷制附含件》中預(yù)背設(shè)總違成本駱（主馳體建獸安及印裝修展工程辛費）濾的3%，則社只需侮按《方案鍋設(shè)計桑階段煌成果》審批仿流程仰提交革審批豆。否鞠則，單需項呈目研倒發(fā)經(jīng)雨理和儉項目棒成本街經(jīng)理搬對超郊預(yù)設(shè)泛目標(biāo)練成本衡的原卷因進鉆行分顧析和禽總結(jié)網(wǎng)，并鋸提交趙地區(qū)充公司PM凡O進行衣研討憐和審惕核。根據(jù)培審核叉通過渠的《項目擱成本余測算趣及驗閃算（達方案拼）》，由做項目芬研發(fā)怖經(jīng)理榮負責(zé)絹完成《初步臂設(shè)計棒任務(wù)桶書成接本控嶺制附滋件》，并拿報項臉目成拐本經(jīng)植理、埋項目紗負責(zé)嘴人、巨公司賽造價虎采購竊部經(jīng)系理、欠公司端研發(fā)爛部經(jīng)悉理審仙核。設(shè)計光階段尾成本懂管理--址--資--愿--哪--初步狹設(shè)計撿階段壯（如筑無初狐步設(shè)刻計，戲可省傾略此晃步驟郵）初步翻設(shè)計斃完成尊后20個工羊作日卸內(nèi)：項目睜研發(fā)等經(jīng)理偏負責(zé)歉完成《項目窯技術(shù)克經(jīng)濟雹指標(biāo)穩(wěn)（初仗設(shè)）》和《項目頁配置園標(biāo)準(zhǔn)都（初運設(shè)）》項目侵成本偉經(jīng)理屯據(jù)其滲完成《項目罵成本互測算搞及驗私算（否初設(shè)拌）》如《項目敗成本患測算原及驗遭算（革初設(shè)當(dāng)）》未超具過《初步系設(shè)計前任務(wù)尤書成墊本控秒制附犬件》中的明預(yù)設(shè)石總成呼本（歸除土文地外湯開發(fā)通成本醫(yī)）的3%，則撿只需律按《初步孔設(shè)計建階段雁成果》審批應(yīng)流程東提交褲審批浸。否乘則，危需要催項目騙成本躁經(jīng)理艷和項肝目研總發(fā)經(jīng)漁理對跨超預(yù)邪設(shè)目勺標(biāo)成兄本的犧原因類進行圾分析謊和總鄭結(jié)，爺并提茶交地喪區(qū)公番司PM飽O進行流研討擦和審升核。根據(jù)短審核箏通過墓的《項目肚成本針測算槳及驗韻算（煉初設(shè)牲），倘由項米目研柄發(fā)經(jīng)院理負帳責(zé)完砌成《施工頂圖設(shè)艷計任侍務(wù)書得成本泳控制押附件》，并粒報項斥目成右本經(jīng)除理、括項目活負責(zé)葵人、駝公司牢造價鑰采購丑部經(jīng)瞎理、哥公司陪研發(fā)俊部經(jīng)泰理審父核。工程雖實施紙階段定成本復(fù)管理79目標(biāo)報成本境制定《項目災(zāi)目標(biāo)填成本》由項劉目成津本經(jīng)陰理負或責(zé)組選織，繁項目虜團隊蠢成員熔參加牢，共建同開顯會充隆分討上論最遣后經(jīng)員地區(qū)系公司PM澡O審核肉后確京定，條同時雨抄送濤公司PM飾O、全崇體項棋目團狐隊成賓員、美集團伴運營就中心獲、集說團財婦務(wù)部吉；《項目橫目標(biāo)辮成本》在初哈步設(shè)夕計完惹成后30個工胖作日賞內(nèi)完愧成。陣（如筍無初境步設(shè)夾計，為需在布招標(biāo)超圖紙澤完成辯后30個工逢作日評內(nèi)完銀成《項目鉛目標(biāo)票成本》）《項目饞目標(biāo)葵成本》需按樹照集蹄團統(tǒng)列一模逆板編龍制。工程過實施面階段鄰成本么管理動態(tài)奔成本蝴跟蹤項目菊成本閉經(jīng)理敏負責(zé)風(fēng)將審挪批通囑過的《項目元目標(biāo)稿成本》錄入排到成朗本系婆統(tǒng)；合同借執(zhí)行殿人負信責(zé)已窄發(fā)生說成本伐的拆謎分，對付款擱申請禁人負著責(zé)已垂支付圣成本頸的拆徐分。嬌項目寬成本鐮經(jīng)理負責(zé)臨對拆惱分情洪況進脫行復(fù)憶核。每季宿度最權(quán)后一央個月25日前橡，費好項的置指定龜責(zé)任駕人負孕責(zé)對拾未發(fā)飽生成釣本進位行預(yù)含估，爆并匯剩總提交給嚴(yán)項目谷成本疤經(jīng)理徒審核疼，最教后由蘿項目益成本運經(jīng)理雙在每覺季度諒最后季一個架工作笛日前姓負責(zé)菊形成《項目成汁本回絹顧報丘告（棉季度越）》《項目坦成本菜回顧協(xié)報告刃（季鋸度）》審批聲流程映：a)如總租動態(tài)麗成本探（除低土地思外開敏發(fā)成穴本）陣＞總糠目標(biāo)淘成本儉（除量土地嚇外開災(zāi)發(fā)成毫本）×（1+寸2%）審批輪流程托：項南目成圾本經(jīng)破理→洗項目耐負責(zé)弦人→嚴(yán)地區(qū)鍬公司PM送O（會晃議形鏡式）鑒→地姥區(qū)總度經(jīng)理（抄恭送地浪區(qū)公銹司PM圍O、全釀體項經(jīng)目團患隊成陽員、糞集團院運營儉中心膚、集截團財梅務(wù)部瀉）b)其余瘡條件采下，腔審批禿流程艘：項小目成預(yù)本經(jīng)河理→倦項目金負責(zé)械人（吃抄送賠地區(qū)遲公司PM夸O、全溝體項目團護隊成騰員、番集團沒運營役中心價、集超團財蔥務(wù)部c)如出慨現(xiàn)總酸動態(tài)頓成本嚷（除字土地懶外開進發(fā)成粥本）撲＞總傳目標(biāo)禍成本敢（除氏土地織外開除發(fā)成血本）×（1+探5%），撈應(yīng)立拋即走a）流吹程。如出須現(xiàn)上惡述a）、c）情倒況，魂項目僅成本抄經(jīng)理氣可申之請目存標(biāo)成曉本的儀調(diào)整鍵。調(diào)衛(wèi)整流弄程：鏟項目胡成本漏經(jīng)理糞→項洲目負春責(zé)人倉→地雖區(qū)公珠司PM鍬O（會睡議形駱式）昆→地惑區(qū)總般經(jīng)理招；工程罵實施窮階段荒成本膠管理81項目飽竣工腸成本粱確認(rèn)乒：由計器財部藍負責(zé)笛組織槐，造擊價采圍購部泉、研態(tài)發(fā)部桿、工荷程部桌、發(fā)奔展部乳、營起銷部駱參與幸，共雙同對稀已竣湖工項禁目進盤行成顏本確爹認(rèn)，礙形成《項目骨竣工吳成本》。每年1-鴨6月竣嘆工項蓬目，著須在6月30日前絕；每扁年6-撐12月竣征工項酒目，疾須在12月31日前痕，完句成《項目螺竣工遼成本》，并奧通過迎審批確?！俄椖吭砜⒐び杀尽钒醇I團統(tǒng)插一指自導(dǎo)模迷板進置行編輝制。項目產(chǎn)成本愁總結(jié)仆：項目紹竣工奧結(jié)算吩完成貨后30個工線作日橋內(nèi)，愁由項擴目成逐本經(jīng)與理負朗責(zé)，塔按規(guī)墊定格踩式形巴成《項目賢成本球總結(jié)釋和分渾析》，并壞輸入調(diào)到項碎目成劣本系濤統(tǒng)。成本儉管理獲系統(tǒng)82動態(tài)訪成本沖跟蹤丑及管四理83動態(tài)柔成本依跟蹤蜓及管錄理84A.投資紋決策B.項目苦階段坊成果C.運營感決策D.進度膝計劃尊管理E.成本兔管理F.資金恨預(yù)算G.知識霜管理85資金昨計劃來管理資金議計劃活如何竄編制按時概間分艦為年脂度資象金計掩劃、獻月度懲資金淡計劃蜂和項撥目整袍體資金桌計劃遇；按主很體分柄為公曲司資眼金計稀劃、釋部門鴨資金凍計劃資金扔計劃午管理塞流程所有鑒的付觀款申坊請都良應(yīng)有饒相應(yīng)義的資冶金計谷劃合同螞付款革原則腦上以束合同謎約定目為準(zhǔn)86預(yù)算慶管理預(yù)算綁編制伴的意井義預(yù)算況包括南的內(nèi)船容預(yù)算盜編制炊的主香導(dǎo)部陷門預(yù)算步編制白的依溝據(jù)87預(yù)算芽及資踐金計蘋劃管抬理88A.投資屠決策B.項目辭階段攝成果C.運營濃決策D.進度掩計劃爺管理E.成本眠管理F.資金猾預(yù)算G.知識泳管理89龍湖PM摔O體系—知識休管理際體系龍湖PM臉O體系—知識消管理黨體系提供勉路徑員工稼可每短月或箭不定廈期的怪在知虧識建障議模蒙塊向蔬公司雄提出除建議爬（原OA計劃各總結(jié)曉模塊繼不再遺使用筐）；項目利團隊貼成員左可在券項目酸過程蘋中或飯項目潔結(jié)束秩時就位可上公升為偽公司聽知識犬的階孔段性擱成果做及其隆他相撞關(guān)內(nèi)蝕容提貍出建濤議管理續(xù)人員地區(qū)帽公司喚設(shè)知鵝識專大員1名，赤由PM秒O召集天人或享綜合舒能力坡突出羞的職睜能負缸責(zé)人禾擔(dān)任蚊，集欺團設(shè)爸知識日專員1名，罵由集炸團運罷營職燙能負職責(zé)人劇或人匯力資權(quán)源職說能負進責(zé)人營擔(dān)任塑。知幅識專廉員對鵝要實散施的博改進紛建議耐應(yīng)保承持積盾極而未謹(jǐn)慎介的態(tài)甩度，涂須在孤調(diào)研疫基礎(chǔ)勻上推藝動建暖議的謝完善妙和落野實。知識偏專員浩進行滔評價允回復(fù)置時可千參考蘇員工刷評議旋，但蔑須獨塊立作菌出審喉慎的舟價值太判斷評分每規(guī)則建議鉤上升旋為知廢識的僅關(guān)鍵蘆在于反可實慕施性老，知定識管譯理積爺分為忽評定蕩已實羨施建拒議價抱值貢謎獻大聾小的痛計量佛標(biāo)尺叫，分城為4個等塞級：（1）、躬暫無泄實施素價值辯的建衣議為0-倒40分；（2）、侮已實潤施的砍具體緊業(yè)務(wù)濫環(huán)節(jié)銜改進凈建議升為40成-1羨00分；（3）、喘已實熔施的甜地區(qū)總公司耍制度際、流帖程、魯指引渾、模踏版改必進建抄議10豈0-義50償0分；（4）、銅已在庸集團數(shù)實施雨或在脹其他嫩地區(qū)服公司縮慧推廣荒的改乳進建腥議為50廣0-動10羨00分?；貜?fù)錯類型員工質(zhì)提出老的建貧議須依在知然識管倦理系音統(tǒng)中拒進行西公示榆。知掠識專秋員對錘所有悄建議顫必須若給予縫回復(fù)信，以喊保持底員工原的知仰識創(chuàng)魚造熱絹情。物回復(fù)口內(nèi)容攔分5類：（1）、0-刑40分的勢建議晉回復(fù)耍：建夠議有館一定冶的參興考價額值，蝴但暫謙時無視實施泳價值救；（2）、40薄-1嫌00分的般建議炭回復(fù)皂：感悅謝您轟提出鐘的改閱進建葵議，獻建議魯現(xiàn)已桑落實雪到具匙體業(yè)星務(wù)環(huán)攤節(jié)的藥改進驢；（3）、10宅0-野50水0分的淚建議臣回復(fù)面：感樣謝您礦提出污的改抬進建濤議，炮建議燈現(xiàn)已英落實使到部飛門或丘公司絲式的制考度、藍流程景、指殘引、憑模版趣的改敏進；（4）、50晉0-償10乳00分的猜建議究回復(fù)障：感旨謝您游提出而的改押進建炒議，哭建議捧現(xiàn)已牌落實分到集敲團的貪制度魔、流花程、謝指引存、模屆版的紀(jì)改進艷或推擾廣到兄其他餐地區(qū)層公司午；（5）、嗓建議換修改摟回復(fù)販：建陶議有萌實施闊價值壞，但般請在XX方面考進一珠步完疤善。六、走龍湖金人才運理念柄與管競理一、人員標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)確定義有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人+操心員工“企業(yè)家精神”就是“生命力+事業(yè)心+創(chuàng)造力+遠見+胸懷+感染力”；“有企業(yè)家精神的職業(yè)經(jīng)理人”就是不僅象一般職業(yè)經(jīng)理人那樣僅用“腦和手”工作，還能夠用“心和靈魂”工作；他們有更強烈的上進欲望和團隊合作意識，善于自我否定，對官僚主義有天然免疫力。

“操心員工”與一般意義上的合格員工的根本區(qū)別在于，他們更善于用心工作：即對客戶用心、對公司用心、對同事用心、對工作用心。二、吸納外部有經(jīng)驗人員的體系和能力的建立有效的運營管理體系+企業(yè)文化是龍湖成功關(guān)鍵因素。每個崗位上的員工都會得到同樣的尊重和重視。人才本地化+人才全國化：員工錄用的標(biāo)準(zhǔn)在全國是統(tǒng)