商品房買賣糾紛講座

商品房買賣糾紛的五種情況及法律適用問題主講人：張保新商品房買賣糾紛的特點(diǎn)一、案件數(shù)量多，增長迅速二、爭議多樣化

一房兩賣、延期交付、逾期辦證、房屋質(zhì)量糾紛三、案件群體性強(qiáng)，敏感案件增多

利益大、影響大、調(diào)解難。處理不當(dāng)可能引起群體事件。商品房買賣糾紛的原因一、經(jīng)濟(jì)因素

1、利益驅(qū)動(dòng)2、資金不足3、市場(chǎng)變化二、政策及政府監(jiān)管因素

1、政府招商引資2、政府監(jiān)管缺失3、政策變化。三、當(dāng)事人自身因素

1、開發(fā)商缺乏誠信。2、買房人沒有承擔(dān)房屋降價(jià)的承受能力。1、商品房買賣合同定金問題《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“符合商品房銷售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績r(jià)款，當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用”

商品房買賣合同定金問題

當(dāng)雙方對(duì)正式的商品房買賣合同主要條款不能協(xié)商一致時(shí)，不能認(rèn)為任何一方存在違約行為。在這種情況下，認(rèn)購書中的定金條款就不適用了。如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理，即買受人因自己的原因放棄購買此房屋，不來簽訂買賣合同，或者出賣人違約，不賣此房屋，那么不履行約定的義務(wù)一方無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。如果買賣雙方對(duì)預(yù)售或銷售契約及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致，而未能簽約的，不能歸責(zé)于任何一方，所以出賣人應(yīng)把定金全數(shù)返還買受人。2、房屋延期交付問題

交付條件：《城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用?？⒐?、驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)：

1、“四方驗(yàn)收”開發(fā)商、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理進(jìn)行驗(yàn)收

2、“四方驗(yàn)收”+專項(xiàng)驗(yàn)收消防、環(huán)保、規(guī)劃核實(shí)等

3、政府備案

4、政府備案+水、電、氣、暖等配套工程。

房屋延期交付問題《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》

第四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡稱備案機(jī)關(guān)）備案。房屋延期交付問題第五條建設(shè)單位辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：㈠工程竣工驗(yàn)收備案表；㈡工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告?？⒐を?yàn)收?qǐng)?bào)告應(yīng)當(dāng)包括工程報(bào)建日期，施工許可證號(hào)，施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見，勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料；㈢法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；㈣施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；㈤法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。房屋延期交付問題

延期交房的表現(xiàn)--拒絕收房

1、開發(fā)商交付的商品房不符合交付條件，即尚未取得備案手續(xù)。

2、開發(fā)商交付的商品房存在足以影響使用質(zhì)量問題。

3、配套設(shè)施尚未齊全，如商場(chǎng)、會(huì)所、綠地等

4、漏水、脫皮等輕微質(zhì)量瑕疵

5、開發(fā)商未提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》6、交房時(shí)開發(fā)商要求支付其他費(fèi)用導(dǎo)致交房不能3、逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證問題我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第３３條規(guī)定，“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證問題房地產(chǎn)初始登記主要系由開發(fā)商負(fù)責(zé).而辦理初始登記必須具備三個(gè)條件：已合法取得房地產(chǎn)；已付清地價(jià)款；已完成建筑物的實(shí)地測(cè)繪；初始登記完成后，小業(yè)主有義務(wù)抓緊時(shí)間辦理《房地產(chǎn)證》辦理《房地產(chǎn)證》并不是單方完成的義務(wù)，小業(yè)主是房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的申請(qǐng)人，而開發(fā)商具有應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理的義務(wù)。小業(yè)主與開發(fā)商兩者互有協(xié)助履行的義務(wù)。逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證問題造成逾期辦理《房地產(chǎn)證》的原因。①屬開發(fā)商的原因：用地手續(xù)不合法；未交清土地價(jià)；超過審批面積加建，超出部分無法辦證。遲竣工遲驗(yàn)收；未能通過綜合驗(yàn)收合格，土地及房屋抵押沒有解除。②屬買房人的原因，通常是沒有及時(shí)將資料交開發(fā)商或者銀行；或者不能在約定或法定期限內(nèi)支付一定數(shù)額的契稅和相關(guān)費(fèi)用；③第三人的原因：主要是指房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)、政府指定的測(cè)繪機(jī)構(gòu)等相關(guān)部門因工作拖延、推諉、失職等因素。逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證問題逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證是否有訴訟時(shí)效？房屋過戶登記屬于物權(quán)行為而非債權(quán)行為4、商品房“一房二賣問題《商品房司法解釋》第八條的規(guī)定：“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，“導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。而在后買方的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)則體現(xiàn)在第九條的規(guī)定：賣方“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)”，“導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。商品房“一房二賣問題“一房二賣”與商品房的重復(fù)銷售，并非同一概念，《商品房司法解釋》第一條開宗明義地指出：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同?！币虼松唐贩恐貜?fù)銷售的主體是特定的，出售方僅限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而現(xiàn)實(shí)生活中一房二賣的賣方，既可能是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也可能是其他法人或者個(gè)人。則應(yīng)適用《合同法》和《民法通則》的規(guī)定。5、借程用他眨人名滅義買距房借名福買房詳是指趣房屋段的實(shí)疲際出超資人冠借用灘他人碌名義駱購房絹，并登以他沫人名贏義登刻記房滲屋所甩有權(quán)輛的行謠為。原因蒙：1、規(guī)避千法律懲或者頸政策于。購料買房緒產(chǎn)需糕要一砌定的漢資格岡，事饞實(shí)購混房人謹(jǐn)沒有墳資格川購買厘，而晉登記系購房叫人具以有資不格購茂買。借用拿他人浸名義除買房2、貪圖淋便宜辱享受太優(yōu)惠豆。比天如，速單位冰建集翁資房塑的，透價(jià)格抬實(shí)惠浴，但盲單位臘員工液卻沒桂有經(jīng)移濟(jì)實(shí)從力，腸單位韻有明道文規(guī)輛定，家集資亮房只貧對(duì)本栗單位除員工鐵出售講，所劉以購?fù)咳丝膛c員啊工私翻下簽偉訂買蜻房協(xié)各議，印以該此員工暖的名安義先成簽訂坊購房鴿合同箭，所把有房撿款均螞由購勢(shì)房人富支付娃，并托另外穗給該六員工禁一定幣的轉(zhuǎn)貌讓費(fèi)狹，待編到房紹產(chǎn)證見下來栽以后項(xiàng)，再偶根據(jù)竹協(xié)議魄辦理勻過戶淺手續(xù)調(diào)。借用姥他人沒名義歇買房3、轉(zhuǎn)移各財(cái)產(chǎn)炎逃避蘿債務(wù)聾。債啟務(wù)人紙不履土行到善期債手務(wù)的舒，債璃權(quán)人域有權(quán)液要求服債務(wù)逝人以缺其所口有的紐奉動(dòng)產(chǎn)撒或不千動(dòng)產(chǎn)對(duì)償還杜債務(wù)灰。有讓些債棋務(wù)人熊為了輩隱匿醒財(cái)產(chǎn)侍，惡飲意躲緞債，唯事先爭就把愉房屋幫登記土在他打人名筒下，命給債核權(quán)人財(cái)和法慨院以煩自己麻無財(cái)禮產(chǎn)的果假象餅。借用終他人趴名義辰買房風(fēng)險(xiǎn)首先源，如啟果登澆記購醬房人梅反悔資，出乎資人惡不能艇證明劉雙方渾之間盟的委犧托代蠢理關(guān)稍系和冠支付到購房有款的碰事實(shí)醬，要沸想取奶得房勇屋產(chǎn)伙權(quán)或刪收回劈燕購房男款都逼很困循難；其次待，如之果登卻記購疾房人升有對(duì)襪外債餡務(wù)，咽債權(quán)刺人可戶以要介求法躬院查盯封并書拍賣喜該房連產(chǎn)；再次桌，如主果名竊義產(chǎn)前權(quán)人剩意外壩死亡明，該惡房屋票可能引會(huì)因岔為繼區(qū)承關(guān)浸系而億被其耀他人仙繼承米；最后木，如驚果銀弊行最屑后查雹實(shí)實(shí)紫際購派房人羞與借剖款人攝不是翁同一隨個(gè)人辣，銀最行也偏可以攀依據(jù)嗚貸款匠合同慣的有襪關(guān)規(guī)編定，葬要求榴提前寬解除喉貸款誓合同戀。借用雖他人驅(qū)名義拘買房借名半買房等合同淚的效禁力問衰題：1.借名傾購房瓣一般鬼的商弊品房炊，該章買賣糕合同石應(yīng)當(dāng)掙認(rèn)定探為有上效合窮同。意思共自治像是我玩國合摧同法拘的一增項(xiàng)基貪本原器則，灣任何情人有襲權(quán)依圾據(jù)《配合同覽法》呼有關(guān)肯委托社代理渴方面量的規(guī)蛙定，邊委托尸他人僻代理遲為一抵定民福事法夸律行隸為，留其中刻當(dāng)然顆包括臭代理亦買賣溝房屋踩。如扣果不怪存在易惡意污規(guī)避睡法律?；蛘咝哉弑男谢鶠?，章雙方洲當(dāng)事壺人自富愿簽辟署的無借名緊買房剩合同誘合法斗有效嗚，應(yīng)出具有賺法律廣效力辱。實(shí)襯際出策資人箱可以賣以雙掛方簽猴訂的歸合同縮慧，要際求登獄記購連房人竭將所熔購房煙屋過嗽戶到贏自己雪名下。借用連他人語名義鐵買房2.借名環(huán)購買伴經(jīng)濟(jì)串適用姓房等爪特殊診房屋塊的合薯同效涉力對(duì)于鏡該類診合同充的效鞭力，位我國往法院一般認(rèn)為當(dāng)該類弦合同毯為無秘效合務(wù)同，露理由版是經(jīng)套濟(jì)適你用住播房是滴政府序提供若政策奶優(yōu)惠多，具浩有保移障性居質(zhì)的意政策悄性商災(zāi)品住足房，偵國家藝對(duì)該施類房膜屋的景交易姑有特聞殊的甲規(guī)定足和限削制，館其購鳥買人舌必須屠滿足妄國家兼規(guī)定應(yīng)的條醫(yī)件，嘗購買信資格監(jiān)具有排