萬科財(cái)務(wù)分析

萬科集團(tuán)財(cái)務(wù)分析vanke2021/5/91小組成員資料整理：李夢(mèng)嬌、劉仕芬財(cái)務(wù)報(bào)表：張婷財(cái)務(wù)分析：劉希PPT制作：陳雪平演講人：張婷LOREMIPSUMDOLOR2021/5/92目錄01公司簡(jiǎn)介02財(cái)務(wù)分析03小結(jié)04總結(jié)與展望CONTENTS2021/5/93目錄01公司簡(jiǎn)介vanke萬科2021/5/94（一）基本信息2021/5/95（二）企業(yè)發(fā)展?fàn)顩r萬科企業(yè)股份有限公司前身是成立于1984年5月的深圳市現(xiàn)代科教儀器展銷中心，1988年12月，公司公開向社會(huì)發(fā)行股票2,800萬股，集資人民幣2,800萬元。1991年l月29日公司A股在深圳證券交易所掛牌交易，是中國大陸首批公開上市的企業(yè)之一。1988年進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，經(jīng)過三十余年的發(fā)展，成為國內(nèi)領(lǐng)先的房地產(chǎn)公司，目前主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)服務(wù)。公司聚焦城市圈帶的發(fā)展戰(zhàn)略，截至2015年底，公司進(jìn)入中國大陸66個(gè)城市，分布在以珠三角為核心的廣深區(qū)域、以長(zhǎng)三角為核心的上海區(qū)域、以環(huán)渤海為核心的北京區(qū)域，以及由中西部中心城市組成的中西部區(qū)域。此外，公司自2013年起開始嘗試海外投資，目前已經(jīng)進(jìn)入香港、新加坡、舊金山、紐約、倫敦等5個(gè)海外城市，參與數(shù)10個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。2015年公司實(shí)現(xiàn)銷售面積2067.1萬平米，銷售金額2614.7億元同比分別增長(zhǎng)14.3%和20.7%，在全國的市場(chǎng)占有率上升至3.00%。公司物業(yè)服務(wù)業(yè)務(wù)以萬科物業(yè)發(fā)展有限公司（“萬科物業(yè)”）為主體展開。萬科物業(yè)始終以提供一流水準(zhǔn)的物業(yè)服務(wù)、做好建筑打理作為企業(yè)立命之本，積極開展市場(chǎng)化，為更多客戶提供優(yōu)質(zhì)的居住服務(wù)。2021/5/96（三）萬科標(biāo)志及理念Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit.2021/5/97目錄02財(cái)務(wù)報(bào)告及相關(guān)分析vanke萬科2021/5/98（一）

萬科利潤(rùn)分析（利潤(rùn)表）2021/5/99萬科利潤(rùn)分析近三年來，萬科的主營業(yè)務(wù)收入一直呈上升趨勢(shì)，2013年到2014年增長(zhǎng)幅度較小，2014年到2015年增長(zhǎng)幅度較大，2015年達(dá)到19554900萬元，說明公司的市場(chǎng)份額正在擴(kuò)大。2021/5/910萬科利潤(rùn)分析總體來說，公司的利潤(rùn)，主營業(yè)務(wù)利潤(rùn)占主要，利潤(rùn)構(gòu)成比較合理，其他業(yè)務(wù)利潤(rùn)和投資收益在利潤(rùn)構(gòu)成中比重較小，份額變化比較穩(wěn)定，因此在一定程度上保證了公司的總體盈利能力，可持續(xù)較好。2021/5/911(二）萬科資產(chǎn)負(fù)債分析(資產(chǎn)表）2021/5/912萬科資產(chǎn)負(fù)債分析（負(fù)債表）Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit,seddoeiusmodtemporincididuntutlaboreetdoloremagnaaliqua.2021/5/913（三）資產(chǎn)負(fù)債表分析從圖中可以看到自2013年以來萬科資產(chǎn)規(guī)模在總體呈上升趨勢(shì)由此可見，從企業(yè)資產(chǎn)數(shù)據(jù)來看，長(zhǎng)期股權(quán)投資，流動(dòng)資產(chǎn)都逐年增加，速度較穩(wěn)定，從資產(chǎn)的類別看，流動(dòng)資產(chǎn)占總資產(chǎn)的大部分，這種占比很高，它的盈利能力和周轉(zhuǎn)效率對(duì)公司經(jīng)營狀況起決定性作用。2021/5/914

資產(chǎn)負(fù)債表分析

總資產(chǎn)的上升體現(xiàn)在流動(dòng)資產(chǎn)的上升上，原因是存貨的大幅度增長(zhǎng)，由于公司規(guī)模擴(kuò)大，獲取資源增加，以及其他應(yīng)收款的增加，由于公司合作方來往多，導(dǎo)致其他應(yīng)收款增加，貨幣資金的減少，由于增加了開工和獲取資源導(dǎo)致了貨幣資金減少，總的來說，貨幣資金的減少幅度小于增加幅度使流動(dòng)資產(chǎn)總額增加。2021/5/915（四）萬科總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析(總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表）2021/5/916萬科總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率分析析總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比較平穩(wěn)，說明企業(yè)對(duì)資產(chǎn)的使用效率比較高，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)為1272天，1579天，1184天，天數(shù)比較穩(wěn)定，整體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，營運(yùn)能力強(qiáng)。存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)在三年內(nèi)逐年減少，原因可能是銷售順暢導(dǎo)致存貨減少，所占用的資金變少了，流動(dòng)性比較強(qiáng)，從而促進(jìn)公司發(fā)展。應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率逐年減慢，2013年到2014年是過渡期，周轉(zhuǎn)天數(shù)變長(zhǎng)，說明債務(wù)人拖欠時(shí)間長(zhǎng)，增加了收賬費(fèi)用和發(fā)生壞賬損失的風(fēng)險(xiǎn)，所以要強(qiáng)化應(yīng)收賬款的回收管理，來提高其投資的變現(xiàn)能力和獲利能力。2021/5/917（五）財(cái)務(wù)分析（萬科與保利的財(cái)務(wù)相關(guān)比較）萬科與保利的財(cái)務(wù)相關(guān)比較（償債能力分析）萬科企業(yè)的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率整體比較平穩(wěn)，流動(dòng)比率基本保持在1.3左右，而速動(dòng)比率基本保持在0.3和0.5之間，沒有太大的波動(dòng)變化。由此可見，萬科的短期償債能力在總體上趨于穩(wěn)定。而保利的流動(dòng)比率大于1.3，基本保持在1.8左右，速動(dòng)比率也在0.3和0.5之間基本和萬科差不多，說明保利的短期償債能力比萬科略強(qiáng)。萬科2015年的流動(dòng)比率和速動(dòng)比率相對(duì)低于2014年，說明萬科2015年存在流動(dòng)負(fù)債風(fēng)險(xiǎn)較2014年有所增加，萬科近年來受市場(chǎng)調(diào)控影響，償債能力有一定的下降。（詳見附表一）2021/5/918財(cái)務(wù)分析（萬科與保利的財(cái)務(wù)相關(guān)比較）萬科與保利的財(cái)務(wù)相關(guān)比較（獲利能力分析）萬科企業(yè)營業(yè)利潤(rùn)率逐年下降，可能是企業(yè)成本有所增加，不過整體指標(biāo)比較高，企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力比較強(qiáng)，發(fā)展?jié)摿Υ?，總資產(chǎn)報(bào)酬率比較穩(wěn)定，說明企業(yè)資產(chǎn)利用效率好，獲利水平高，經(jīng)營管理水平高。保利的營業(yè)利潤(rùn)率，總資產(chǎn)報(bào)酬率，毛利潤(rùn)也逐年上升，權(quán)益乘數(shù)下降，總體指標(biāo)基本和萬科持平，說明保利的獲利能力也不錯(cuò)。2021/5/919財(cái)務(wù)分析（萬科與保利的財(cái)務(wù)相關(guān)比較）萬科與保利的財(cái)務(wù)相關(guān)比較（營運(yùn)能力分析）萬科總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率比較平穩(wěn)，說明企業(yè)對(duì)資產(chǎn)的使用效率比較高，總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)天數(shù)為1272天，1579天，1184天，天數(shù)比較穩(wěn)定，整體資產(chǎn)周轉(zhuǎn)速度快，營運(yùn)能力強(qiáng)，保利的總資產(chǎn)率和萬科基本持平。萬科存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)在三年內(nèi)逐年減少，原因可能是銷售順暢導(dǎo)致存貨減少，所占用的資金變少了，流動(dòng)性比較強(qiáng)，從而促進(jìn)公司發(fā)展。保利的存貨周轉(zhuǎn)天數(shù)相對(duì)近三年來說是逐年增加，相對(duì)而言存貨利用率較高。萬科應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)率逐年減慢，2013年到2014年是過渡期，周轉(zhuǎn)天數(shù)變長(zhǎng)，說明債務(wù)人拖欠時(shí)間長(zhǎng)，增加了收賬費(fèi)用和發(fā)生壞賬損失的風(fēng)險(xiǎn)，所以要強(qiáng)化應(yīng)收賬款的回收管理，來提高其投資的變現(xiàn)能力和獲利能力。保利的應(yīng)收賬款的周轉(zhuǎn)天數(shù)比較短且穩(wěn)定在40天左右，相對(duì)來說保利的應(yīng)收賬款的回收率高。（詳見附表三）2021/5/920財(cái)務(wù)分析（萬科與保利的財(cái)務(wù)相關(guān)比較）萬科與保利的財(cái)務(wù)相關(guān)比較（發(fā)展能力分析）萬科營業(yè)收入增長(zhǎng)率速度較快，營業(yè)收入有所增長(zhǎng)，市場(chǎng)前景比較好，營業(yè)利潤(rùn)增長(zhǎng)率速度急速上升，說明利潤(rùn)在一年內(nèi)獲利較多。（保利數(shù)據(jù)暫缺）2021/5/921財(cái)務(wù)分析（萬科與保利的財(cái)務(wù)相關(guān)比較）萬科與保利的財(cái)務(wù)相關(guān)比較（凈利潤(rùn)）從圖表可以看出。近三年來萬科的凈利潤(rùn)率整體呈波動(dòng)下降趨勢(shì)，2014年到2015年有小幅度上升趨勢(shì)，然而競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手保利的凈利潤(rùn)率近三年一直上升，不過利率總體比萬科低，這說明萬科的經(jīng)營效果比較好，然而受市場(chǎng)影響近幾年凈利潤(rùn)率有所下降。萬科在同行業(yè)中成長(zhǎng)能力較好，所以波動(dòng)情況受市場(chǎng)影響比較大，以及政府政策和企業(yè)規(guī)模因素影響，行業(yè)發(fā)展形勢(shì)嚴(yán)峻。（詳見附表二）2021/5/922附表一：速動(dòng)比率表（萬科、保利對(duì)比）2021/5/923附表二：萬科與保利利潤(rùn)表對(duì)比（保利利潤(rùn)表）2021/5/924附表三：萬科與保利資產(chǎn)負(fù)債表對(duì)比（保利資產(chǎn)負(fù)債表一）2021/5/925萬科與保利資產(chǎn)負(fù)債表對(duì)比（保利資產(chǎn)負(fù)債表二）2021/5/926附表四：萬科與保利對(duì)比（總覽表）2021/5/927附表四：萬科與保利對(duì)比（總覽表）2021/5/928目錄03財(cái)務(wù)分析結(jié)論及建議vanke萬科2021/5/929分析結(jié)論Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit.杜邦分析：萬科集團(tuán)2013年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.282,2014年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.287，而2015年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.317.由此可見萬科的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率在逐年上升。我們知道總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率是衡量企業(yè)內(nèi)部資產(chǎn)管理效率的重要指標(biāo)，體現(xiàn)了企業(yè)經(jīng)營期間全部資產(chǎn)從投入到產(chǎn)出的流轉(zhuǎn)速度。從萬科集團(tuán)的相關(guān)指標(biāo)中可以看出萬科在經(jīng)營管理方面越來越好，資金的流轉(zhuǎn)速度越來越快。保利集團(tuán)2013年總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率為0.294,2014年的為0.298,2015年為0.305。萬科與保利相比，萬科前兩年的總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率要比保利的要低，而到了2015年萬科就反超了保利。2021/5/930分析結(jié)論Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit.杜邦分析：萬科集團(tuán)2013年權(quán)益乘數(shù)為4.54,2014年權(quán)益乘數(shù)為4.38，而2015年權(quán)益乘數(shù)為4.48.。由此可見萬科的權(quán)益乘數(shù)在2013年時(shí)最高，2014年時(shí)有所下降，但是2015年又上升了。我們了解到權(quán)益乘數(shù)是指資產(chǎn)總額相當(dāng)于股東權(quán)益的倍數(shù)。它與企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率一樣，都是企業(yè)資本結(jié)構(gòu)的體現(xiàn)，能夠體現(xiàn)企業(yè)的負(fù)債程度。而保利2013年的權(quán)益乘數(shù)為4.53,2014年為4.54,2015年為4.15。相較之下，萬科在2014年的負(fù)債要少于保利，但是在2015年，萬科的權(quán)益乘數(shù)明顯大于保利，說明萬科在2015年負(fù)債要大于保利。2021/5/931分析結(jié)論Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit.杜邦分析：1.通過提高售價(jià)或者擴(kuò)大銷售量等方法提高營業(yè)收入，并努力使?fàn)I業(yè)收入的增長(zhǎng)幅度高于成本費(fèi)用的增長(zhǎng)幅度。2.加強(qiáng)企業(yè)內(nèi)部控制，減少公司的銷貨成本和各項(xiàng)費(fèi)用。3.實(shí)施嚴(yán)格的資產(chǎn)管理措施，提高資產(chǎn)使用效率，進(jìn)一步提高總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率。4.在不危機(jī)財(cái)務(wù)安全的前提下，增加債務(wù)規(guī)模，投高權(quán)益乘數(shù)，充分利用財(cái)務(wù)杠桿效用。5.總的來說，萬科公司的經(jīng)營狀況出現(xiàn)上升態(tài)勢(shì)，但是增幅不大是依靠改變財(cái)務(wù)策略來的，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)會(huì)相應(yīng)加大，另外，公司應(yīng)加強(qiáng)成本費(fèi)用的核算，并盡可能擴(kuò)大市場(chǎng)份額，提高銷售收入。

2021/5/932分析結(jié)論財(cái)務(wù)問題：通過詳盡分析了萬科地產(chǎn)的整體財(cái)務(wù)狀況以及將其與同行業(yè)的均值進(jìn)行了對(duì)比分析，我們可以看到萬科地產(chǎn)的優(yōu)勢(shì)和長(zhǎng)處，但同時(shí)也能意識(shí)到其存在的問題。（1）從盈利能力看，該公司的營業(yè)利潤(rùn)率、總資產(chǎn)報(bào)酬率、凈資產(chǎn)收益率均有所下降，數(shù)據(jù)說明萬科地產(chǎn)的盈利能力有所降低。（2）從營運(yùn)能力看，該公司的應(yīng)收賬款周轉(zhuǎn)率減慢、周轉(zhuǎn)天數(shù)加長(zhǎng)，回收速度變慢，說明債務(wù)人拖欠時(shí)間長(zhǎng)，增加了收賬費(fèi)用和發(fā)生壞賬損失的風(fēng)險(xiǎn)，也使得自身的資產(chǎn)流動(dòng)從中受損，所以有應(yīng)收款的風(fēng)險(xiǎn)。（3）從償債能力看，該公司流動(dòng)比例、速動(dòng)比例和現(xiàn)金比例均低于前年，說明公司短期償債能力下降。股東權(quán)益比率有所下降，資產(chǎn)負(fù)債率有所上升已獲利息倍數(shù)下降，說明企業(yè)支付利息的能力下降。（4）從發(fā)展能力看，該公司凈資產(chǎn)增長(zhǎng)率和總資產(chǎn)增長(zhǎng)率都有所提高，主營業(yè)務(wù)收入增長(zhǎng)率和凈利潤(rùn)增長(zhǎng)率較前一年卻有所減少，利潤(rùn)的增長(zhǎng)與資產(chǎn)的增長(zhǎng)不協(xié)調(diào)，說明公司發(fā)展能力較弱。2021/5/933分析結(jié)論改善建議：1.開發(fā)項(xiàng)目前深入市場(chǎng)調(diào)查，做出符合市場(chǎng)需求的高品質(zhì)產(chǎn)品，并加強(qiáng)對(duì)員工營銷能力的培訓(xùn)，擴(kuò)大市場(chǎng)份額以提高利潤(rùn)率。2.強(qiáng)化應(yīng)收款的回收管理，來提高其投資的變現(xiàn)能力和獲利能力。3.增加銷售額，加快存貨的變現(xiàn)能力，以提高短期償債能力。4.資產(chǎn)的增長(zhǎng)應(yīng)依靠權(quán)益的增長(zhǎng)來實(shí)現(xiàn)，權(quán)益的增長(zhǎng)依靠自身的利潤(rùn)積累，應(yīng)增加銷售收入降低成本，使?fàn)I業(yè)利潤(rùn)增加率大于資產(chǎn)增產(chǎn)率。2021/5/934目錄04總結(jié)與展望vanke萬科2021/5/935總結(jié)萬科雖然在2008

年受金融危機(jī)的影響，凈利潤(rùn)出現(xiàn)負(fù)值，財(cái)務(wù)指標(biāo)下降，經(jīng)營業(yè)績(jī)受到影響，但在此后公司不斷加強(qiáng)企業(yè)管理，快速回到了原來的軌道，又出現(xiàn)了欣欣向榮的發(fā)展?fàn)顩r，由此可見萬科強(qiáng)大的發(fā)展實(shí)力。作為房地產(chǎn)業(yè)的龍頭企業(yè)，為了更好的發(fā)展，萬科應(yīng)更加注重對(duì)自身的財(cái)務(wù)狀況進(jìn)行管理，盡量控制銷售成本，提高利潤(rùn)空間，發(fā)揮財(cái)務(wù)杠桿的作用，提高管理水平，繼續(xù)保持增長(zhǎng)勢(shì)頭，惟有加強(qiáng)對(duì)資本結(jié)構(gòu)的管理，實(shí)現(xiàn)資本結(jié)構(gòu)的最優(yōu)化，才能在現(xiàn)有發(fā)展情況的基礎(chǔ)上，實(shí)現(xiàn)最大利潤(rùn)。vvv2021/5/936未來展望中國房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷三十多年的發(fā)展，無論是增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)，還是行業(yè)格局的變化、還是政策趨勢(shì)都使國房地產(chǎn)發(fā)生了巨大的變化。房地產(chǎn)暴利吋代將終結(jié)，從過去超高增長(zhǎng)逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)橹械退僭鲩L(zhǎng)；市場(chǎng)格局已轉(zhuǎn)變成為買房市場(chǎng)，一邊是高昂的房?jī)r(jià)致使剛性需求的消費(fèi)者舉步不前，一邊是政府不斷打壓投機(jī)炒房行為，對(duì)于中國房地產(chǎn)的未來，仍然是值得期待的。新一屆政府對(duì)房地產(chǎn)調(diào)控,不再以抑制房?jī)r(jià)為主，而是將重心放心完善住房供應(yīng)體系、增加住房用地和住房有效供應(yīng)上。今后對(duì)房地產(chǎn)的調(diào)控,會(huì)根據(jù)各城市各自市場(chǎng)特點(diǎn)因地制宜。隨著不動(dòng)產(chǎn)登記、財(cái)產(chǎn)公示等制度出臺(tái),進(jìn)一步擴(kuò)大房地產(chǎn)稅改革試點(diǎn)等一系列措施,政策將會(huì)向以市場(chǎng)傾斜，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將會(huì)更加健康，房地產(chǎn)的收益分配將從極端不公狀態(tài)向相對(duì)公平的狀態(tài)轉(zhuǎn)變。Loremipsumdolorsitamet,consecteturadipisicingelit,seddoeiusmodtemporincididuntutlaboreetdoloremagnaaliqua.2021/5/937LOREMIPSUMDOLOR然而，中國城鎮(zhèn)人均住房而積逐年增長(zhǎng)，2002-2010年平均每年增加0.89平方米/人，說明城市居民有著旺盛的住房改善性需求，建設(shè)部頒布的2020年全面建設(shè)小康社會(huì)居住的21項(xiàng)指標(biāo)中叨確提出,等到2020年，城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積要達(dá)到35平方米。中國城市化進(jìn)程、結(jié)婚、改善性住房、投資性住房等四方面的需求仍將拉動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的增長(zhǎng)，為中國房地產(chǎn)企業(yè)帶來機(jī)會(huì)。但個(gè)別三四線城市投資過熱，存在較大風(fēng)險(xiǎn)。早些年，萬科在房地產(chǎn)發(fā)展中的戰(zhàn)略布局，以堅(jiān)持面向自住購房者、中小戶型普通商品住宅的產(chǎn)品定位,不僅滿足客戶居住需求，還關(guān)注客戶對(duì)住所的體驗(yàn)感、對(duì)住所帶來的服務(wù)等。由初期設(shè)計(jì)到后續(xù)服務(wù)