知名大型國際廣場項目整體營銷策劃方案

xxx國際廣場整體營銷策劃方案菲利浦.科特勒“最大客戶讓渡價值”理論在“xxx國際廣場”營銷中的應(yīng)用產(chǎn)品價值貨幣成本時間體力精神服務(wù)人員形象原利潤現(xiàn)利潤顧客讓渡價值營銷渠道策略客戶客戶客戶客戶xxx國際廣場中介朋友活動直郵電話新聞廣告...寫字樓營銷推廣渠道示意圖成交獲知信息引發(fā)關(guān)注促成決策寫字樓營銷推廣渠道層次圖了解渠道對于客戶影響層次的不同有助于根據(jù)階段的不同選擇適合的項目推廣渠道。如：預(yù)售推廣期客戶首先需要了解的是“均瑤國際廣場大體上是怎樣品質(zhì)的寫字樓”，因此本階段應(yīng)以宣傳形象的新聞宣傳及形象廣告、引導(dǎo)型廣告為主。渠道層次大致上反應(yīng)了客戶跟進的流程。銷售人員在接待客戶的過程中應(yīng)用相應(yīng)問題對客戶作出判斷：客戶了解該向其灌輸?shù)男畔⒘藛?？客戶的關(guān)注點在哪里？如何引起其關(guān)注？促成其成交的關(guān)鍵在哪里？如何操作解決？營銷渠道運用要點----廣告預(yù)售強銷鞏固比例項目體量大及高比例銷售的特性決定了一定比例廣告投入的必要性，廣告渠道的運用要點是特定目標(biāo)群體的多次刺激及提升項目在業(yè)界的知名度。

預(yù)售期為廣告主要投放期，進行有效的媒體組合宣傳。

強銷期仍應(yīng)維持一定比例的廣告投放，主要為解析說服型廣告。

鞏固期廣告可少量投放，主要依靠其他渠道。營銷渠道運用要點----新聞報道預(yù)售強銷鞏固比例組織專業(yè)的、連續(xù)的、專題性的新聞報道是戴德梁行的主要優(yōu)勢之一，新聞報道的特點為可信性、媒體集中影響性及成本低廉性，在預(yù)售階段結(jié)合營銷活動進行專題新聞報道的宣傳對于均瑤國際廣場前期預(yù)售十分有必要。每一輪次的新聞報道應(yīng)以“主題統(tǒng)一，訴求豐富”為原則做好新聞繕稿的準(zhǔn)備工作，保證新聞報道的可信性及說服力。營銷渠道運用要點----直郵預(yù)售強銷鞏固比例以客戶數(shù)據(jù)庫為基礎(chǔ)進行直郵推廣是寫字樓營銷的主要方法。直郵不應(yīng)僅為信息傳遞型，禮品郵遞、節(jié)日問候郵遞等情感溝通型直郵能收到更為良好的效果。直郵對象的選擇及收件人的準(zhǔn)確性尤為重要。高效的直郵郵件應(yīng)包括如下特性“郵件規(guī)范性、信件+資料、語言的專業(yè)與禮貌、反饋及咨詢的方便性與引導(dǎo)性、信息的擴展性”營銷渠道運用要點----互聯(lián)網(wǎng)預(yù)售強銷鞏固比例互聯(lián)網(wǎng)渠道運用的目的包括“形象包裝、信息獲知、信息檢索”。建立項目的專用網(wǎng)站，提供統(tǒng)一的宣傳口徑和完善的信息服務(wù)。

建立與著名搜索引擎的鏈接，(關(guān)鍵詞為“投資、寫字樓投資、房地產(chǎn)投資、均瑤、國際廣場.......)在房地產(chǎn)專業(yè)網(wǎng)站(如,ehomeday等)發(fā)布廣告。營銷渠道運用要點----朋友介紹預(yù)售強銷鞏固比例通過朋友介紹而引發(fā)購買行為的客戶一般為滾動客源。由于有投資寫字樓能力的客戶一般都有“朋友圈，生意圈”。擁有滿意購買經(jīng)歷的客戶大多會引導(dǎo)朋友來購買，形成良性的客戶滾動。滾動客戶開發(fā)所發(fā)生的單位營銷成本最低。優(yōu)質(zhì)的“售前、售中、售后”三階段客戶服務(wù)是滾動客源成功開發(fā)的前提。戴德梁行專有優(yōu)勢渠道策略計劃(1)專題研討會及新聞發(fā)布執(zhí)行策略執(zhí)行計劃

在均瑤國際廣場預(yù)售及交房階段，作為營銷及媒體宣傳的重要組成部分，戴德梁行將配合均瑤組織兩次專題研討會，進而帶動媒體對相關(guān)主題的新聞宣傳。2003年5月“甲級寫字樓期房投資技巧及風(fēng)險防范研討會”2004年3月“上海甲級寫字樓發(fā)展的走勢及投資策略研討會”戴德梁行專有優(yōu)勢渠道策略計劃(2)合作媒體專題報道執(zhí)行策略執(zhí)行計劃戴德梁行與媒體具有廣泛的合作關(guān)系，通過在媒體專業(yè)報道中在選題及內(nèi)容上對均瑤國際廣場相關(guān)內(nèi)容的關(guān)注，強化項目營銷力度及廣度，作為廣告宣傳的有益補充。

戴德梁行寫字樓部將與公關(guān)事務(wù)部密切合作，根據(jù)公關(guān)部安排提供媒體合作計劃。戴德梁行寫字樓部獲得媒體合作計劃后，撰寫媒體繕稿并就項目推廣部分與均瑤進行磋商定稿。戴德梁行專有優(yōu)勢渠道策略計劃(3)長期客戶的跟蹤推介執(zhí)行策略執(zhí)行計劃戴德梁行將組織公司內(nèi)客戶代表對均瑤國際廣場項目進行專題介紹會及信息跟蹤服務(wù)，通過他們向公司的長期客戶進行推介。

戴德梁行將定期向長期客戶寄送均瑤國際廣場的宣傳資料。戴德梁行將定期對公司內(nèi)客戶代表進行項目相關(guān)介紹與培訓(xùn)，以便更好地將項目向客戶進行推介。戴德梁行專有優(yōu)勢渠道策略計劃(4)戴德梁行跨部門的協(xié)作推廣執(zhí)行策略執(zhí)行計劃戴德梁行將均瑤國際廣場項目資料、策略向上海分公司不同部門相關(guān)負責(zé)人傳達，利用部門間的高效合作廣泛地尋找并鎖定目標(biāo)客戶。

為公司各部門制訂宣傳資料并對項目進行專題推介介紹。制訂相應(yīng)激勵機制鼓勵為本項目介紹客戶。每月通過公司內(nèi)部E-mail傳達項目最新信息。項目各類推廣活動邀請公司各部門參加。戴德梁行專有優(yōu)勢渠道策略計劃(5)戴德梁行各地分公司的協(xié)作推廣執(zhí)行策略執(zhí)行計劃戴德梁行將均瑤國際廣場項目資料、策略向各地分公司相關(guān)負責(zé)人傳達，利用豐富的公司網(wǎng)絡(luò)資源廣泛地尋找并鎖定目標(biāo)客戶。為各地分公司制訂宣傳資料并對項目進行專題推介介紹。制訂相應(yīng)激勵機制鼓勵為本項目介紹客戶。每月通過公司內(nèi)部E-mail傳達項目最新信息。在相應(yīng)城市協(xié)助項目進行異地推廣。戴德梁行專有優(yōu)勢渠道策略計劃(6)戴德梁行網(wǎng)站推廣執(zhí)行策略執(zhí)行計劃在戴德梁行網(wǎng)站上對均瑤國際廣場進行推廣，刊登樓盤文字介紹、圖片、聯(lián)系方式等。

2003年3月刊登資料準(zhǔn)備完畢2003年3~6月網(wǎng)站顯著位置刊登相關(guān)資料2003年7月~戴德梁行代理結(jié)束相應(yīng)位置刊登相關(guān)資料戴德梁行專有優(yōu)勢渠道策略計劃(7)戴德梁行專業(yè)刊物推廣執(zhí)行策略執(zhí)行計劃戴德梁行將在所發(fā)行的專業(yè)刊物上對均瑤國際廣場進行適當(dāng)?shù)男麄魍茝V，擴大項目在業(yè)界及目標(biāo)客戶中的知名度，并幫助項目樹立甲級寫字樓的品牌效應(yīng)。2003年1季度寫字樓市場分析報告中，對本項目及其市場影響進行著重介紹。2003年2~4季度寫字樓市場分析報告中，對本項目及推廣情況進行跟蹤介紹。價格策略價格策略定價策略差價策略調(diào)價策略折扣策略通過對競爭、產(chǎn)品、未來市場走勢及資金回收速度等多方面因素的分析，制訂合理的基準(zhǔn)參考價格方案，為其他相關(guān)策略提供基礎(chǔ)與依據(jù)。寫字樓的差價策略主要表現(xiàn)為不同樓層差價及同一樓層不同單元差價，這其中應(yīng)考慮樓層、朝向、位置、景觀、面積大小等因素，總體上應(yīng)考慮合理性與操作方便性。價格應(yīng)根據(jù)市場及銷售狀況可以隨時調(diào)節(jié)，科學(xué)的調(diào)價技巧不但可以使發(fā)展商獲得盡可能高的收益而且還是營銷推廣組合之外的有效補充手段。不同的房地產(chǎn)項目應(yīng)采用不同的折扣策略，包括折扣透明度、折扣幅度、折扣控制等。定陣價晝依薯據(jù)帥(1隸)救-貌--估-市場吩競爭20減03殖~2忘00級6年飛將迎尖來甲挎級寫培字樓荒供應(yīng)尸高峰包，尤凝其是膜銷售倆型甲紗級寫超字樓永供應(yīng)挖量空扒前巨群大。主要柜競爭輛銷售薄型項歇目有團兆豐漂數(shù)碼懂大廈拿、航補新大濫廈、食華敏眾翰尊蛾國際站、東午湖大雁廈、超富得云世紀(jì)唇大廈蘭、圣盼愛廣晶場、紹銀峰勻大廈橫、長星春藤蠶大廈早等，德競爭劃空前行激烈旨。主要換競爭歇項目倒目前賽報價余在US報D1我40汁0~綿22促00正/平方孩米之哭間，另預(yù)計柱成交梁價格致均價才大多詠將在US隙D1抖50豪0~星18姐00助/平方胃米之悟間，饑與均炎瑤國彼際廣僚場形詞成直房誠接競蓬爭。綜上乞所述葬，市前場競芬爭在棕本項底目的值主要哥營銷歉期間砍十分熔激烈豎，對良本項席目的丑價格頑形成柿不利蒙影響平。甲級獎寫字鍛樓市密場用廉家仍雞然主置要采單取租箭賃方斑式，閱寫字靜樓投盯資市復(fù)場商執(zhí)處于泉剛剛駐啟動皺階段洞，成缸熟客系源相候?qū)Σ晦D(zhuǎn)足。購買蹤蝶寫字點樓后眾自用盆的客帝戶主警要以貍金融添機構(gòu)舌、大剝型民繼營企扣業(yè)為室主，卸由于宏需要凱面積紛較大互，談把價能嫌力強酷。投資津型大尾客戶眾根據(jù)愉我行胃經(jīng)驗絨一般歐都操號作謹圈慎，注其心兼理價隸位與滴目前撞甲級糾寫字弱樓市疑場價營格還架存在擱一定途差距朱，此鍋類大蔽客戶令一般裕都通霧過大雕量考孩察甲舞級寫逮字樓檔后，雹在滿怎足其汗較為伴苛刻療的價提格條坦件的冰基礎(chǔ)曠上才哭會成會交，山因此歐市場沫上此戚類成仔交較臉為緩媽慢。投資龍型小育客戶萌一般掉具有心較大卸的可纏引導(dǎo)臺性，齊但其鵝對出車租的招保障忠程度認有較篇高的只要求和，且邁需求黃面積騰相對浙較小蔬。定捆價保依鞏據(jù)晴(2圍)京-坊--殊-客戶責(zé)需求綜上濃所述噴，剛襲剛啟神動的防客戶賊需求渴相對撤不足漁且需恩求的吉有效元性不你足，騾將對價本項溜目的產(chǎn)價格查形成喂不利逼影響沸。均瑤曠國際燦廣場喊寫字桶樓項以目成志功的擋收購歉策略有使項屬目相唯比其像它競碑爭對唯手具婆有較雷大的盜成本攤優(yōu)勢雅。本項產(chǎn)目計按劃在躁開始巴預(yù)售杏后一企年內(nèi)鑼實現(xiàn)惕37拌00持0平齊方米圖的銷勺售，恰決定往了項孫目必蓬須采沖用積祝極的住價格剛策略刊的同寬時，餃資金疊的財善務(wù)成閱本也疲將有恭所降饒低，康具有偽一定早的財選務(wù)成律本優(yōu)債勢。定午價訓(xùn)依譜據(jù)毅(3跑)針-抓--史-成本損分析綜上匙所述辱，本鋼項目達由于克在工裙程成粱本及騎財務(wù)與成本珍上占烤有很鮮大的字優(yōu)勢桐，因雪此在歸激烈尸的市飾場競克爭中巧仍可壯通過約價格驢競爭厚獲取構(gòu)一定隨的利本潤。由于奸以下恐一些疾原因跨，項布目應(yīng)塊該在利較短斥時間兼內(nèi)基就本完統(tǒng)成銷無售：未來嗽供應(yīng)他量的助持續(xù)軍高速梁增長寸，平格均租據(jù)售價導(dǎo)格水灑平提車升困鋼難；較長濟銷售愧周期容帶來禁較高詳市場窄波動藝風(fēng)險狀；寫字辦樓項誰目成含功營誓銷需油盡快聰聚集暈人氣鄰；項目庸在短蹄時間捧內(nèi)完禽成銷粗售，它客觀裙上需豪要具晚有市詠場競警爭力逮的價嶺格支聽持。定墊價倆依寬據(jù)五(4孟)途-雖--百-營銷波周期投資廳回報鎖率是限投資粗者進寒行寫怎字樓代投資格決策櫻的第鞭一考畜察指雹標(biāo)。算根據(jù)僅對均飼瑤國再際廣壁場的扁項目號分析猾及周因邊甲織級寫圖字樓日租金綿狀況永的綜婦合分守析，亞本項帝目的蹲平均魄租金鼠成交風(fēng)價在US鹿D0頌.3遠5~割0.蛙40坐/平方計米/伯天左雪右。族而目憶前寫譯字樓咽投資價者對匪于毛勾租金嗓回報液的要萌求一播般在觸8%談~1瘡0%天之間量。定廢價禁依跳據(jù)錘(6回)祥-廢--哨-投資必回報通率毛租伐金回割報率租金栗成交蕉價上表觀基本濱上描炸述了與對于報有著起不同懶回報屯率預(yù)桐期及精不同龜租金但預(yù)期皮的投勉資者脆來講儲的可堵以投逐資的丘價格杰范圍慌。中跳間參語考值剝?yōu)槭垡騼rUS拌D1咐52攤1/平方足米。本項洪目在恢后期嚇進行鐵的公時共空疲間設(shè)限計方作面應(yīng)以該是映比較燭領(lǐng)先稱的，攔但項黨目其婆它方泰面如滋外立杜面、畢承重傲柱布宏置、豬吊頂隊凈高敢及地扒理位窮置、聰房型商實用些性、幕周邊斤商務(wù)鼠配套恩環(huán)境胡及景蠻觀等拐方面鏟仍存憐在一竭定的央不足嚴(yán)之處枯，與聲新供眠應(yīng)的致上海摘主要染中央石商務(wù)輕區(qū)內(nèi)菠甲級數(shù)寫字甚樓相析比仍陡顯不獲足。綜上游所述運，項囑目作籍為新添興的速徐匯送區(qū)肇除嘉浜納路商賓務(wù)街風(fēng)區(qū)有懷代表咬性的究甲級坡寫字吩樓新叢供應(yīng)換，具楊備中篩等偏矩高的赴綜合卵品質(zhì)白特征機。定久價越依限據(jù)可(7彎)叮-穩(wěn)--翻-綜合弊品質(zhì)項目北定價暑影響誦因素排總結(jié)市場競爭、客戶需求、營銷周期、項目體量因素導(dǎo)致高位定價將面臨較大的市場風(fēng)險。項目符合市場投資客戶一般投資需求的指導(dǎo)均價為USD1521/平方米

項目較低的成本為項目在較低價格銷售的情況下仍能獲取合理的收益提供了可能與保障。項目品質(zhì)中等偏高，對于價格的提升影響力稍顯薄弱。定價漂策略如何鹿？價格品質(zhì)高高中低中低價格做策略坐選擇單價槐價差灰的分泳析與腫制訂市場什形象惜統(tǒng)一價格喇容易造控制目標(biāo)屠客戶擔(dān)范圍陣窄客源微相對賄不足價差緒大價差提小優(yōu)艱點缺殼點目標(biāo)殲客戶毀范圍鄉(xiāng)豐廣客戶矮接受行范圍獵廣目標(biāo)要客戶聰品質(zhì)嶺構(gòu)成敲參差顧不齊高價青客戶依會以犯低價控作為漫成交朱參照市場刻形象兇概念株不統(tǒng)語一極限承分析蔥法制徐定單輛價價家差最低饒價定當(dāng)位最高獸價定元位綜上筒所述盆，建箭議xx菜x國際穩(wěn)廣場畝的參慰考極攏限單繼價價礙差(漠并考斜慮不姿同營莊銷階億段)么為US殖D5菠00劣0~文60備00針/平方常米。最低灰價為弦最低期的1調(diào)0%猜面積捏實際豬成交咬平均礙單價鎮(zhèn)，條藝件為企最早繡簽約衣客戶悔；最閑低樓鐘層最陣差朝沉向及擦位置售的單眼元價戶格。婦綜量合考銜慮其綿他影投響因隆素祖，初撈步定申位為US株D1材35辦0/平方霉米。最高箏價為寨最高貼的1廊0%率面積揚實際槐成交抬平均隸單價勻，條壓件交慈房后助簽約臟的客蹈戶；講最高認樓層紛(第勾24亂層)約最佳借朝向籌及位奴置的舅單元憐價格居。蜜綜合跳考慮逮其他劍影響場因素揭，初蘇步定販位為US花D1疑95泉0/平方早米。樓層幸差價貌定位鄉(xiāng)豐(內(nèi)嗎控)根據(jù)蘭極限化單價劉價差直計算燥平均叢樓層最差價副：US菠D5架00辛~6捐00地/2把0=傻US竄D2筋5~堪30袖/層樓層差價USD30樓層差價USD20樓層差價USD20低區(qū)：為保證項目整體較高的均價及低區(qū)成交的速度，采用“較小差價”。中區(qū)：樓層同質(zhì)性較強，且為預(yù)售期及強銷初期集中成交區(qū)域，差價水平宜定位為“較小差價”。高區(qū)：高區(qū)采用“較大差價”，以注重品質(zhì)的客戶為目標(biāo)，以便獲得較高的利潤空間?！半p惱10揚%”拿價格辛策略10挽%10閥%初期告用1綿0%什的面績積以鼻低于藥市場袍認同先價進聰行預(yù)召售推貸廣，聰制造謙熱銷恥氣氛宵，引其發(fā)市竟場關(guān)暖注，桐奠定伴銷售潮成功蠅的基節(jié)礎(chǔ)。成交苦均價營參考禽線價格礎(chǔ)提升梳參考姥線后期描用1橋0%鏡的面購積以立高于鳥市場誓認同企價進點行溢匹價推兄廣，部賺取慢對綜問合品灘質(zhì)要貓求苛召刻的與高端特客戶碗的“傾消費碰者剩賞余”境。“有幻玉條件拿透明石”折閑扣定應(yīng)位何謂棋有條蠻件透生明？這里省的有菌條件圍透明牙是指箱折扣贈相對脂公開炎透明華，但膊通過您設(shè)定歪“成存交面襲積”貞的條傲件以杰及預(yù)值售期甚內(nèi)“慚付款懶進度尚”的輩條件碎控制蔑客戶平追求躁最高躍折扣親。過于渣模糊而的折施扣會被導(dǎo)致魂客戶尊利用環(huán)較長及時間潑試探太底價垃，延圖長成獄交周蕩期；鉗過于繞明確字的折援扣會耳讓最逐高折繩扣成泉為所巷有客悠戶追煮求的供目標(biāo)煎，導(dǎo)乒致談集判不掘成功括或利膛潤降料低。若而有惑條件私透明爹折扣朗則具消有模盼糊折蹤蝶扣及秤明確脹折扣儀的優(yōu)換點，么既可哭以保玻證對供大面呢積客菠戶的出吸引質(zhì)，又伴能限環(huán)制小莖客戶推的折喘扣談痰判。為何播采用糾有條港件透猛明策荒略？“中似等折衰扣”要定位何謂斤中等賄折扣掌？根據(jù)恥寫字驢樓銷默售的灑特點翠，將吉折扣鉤范圍方定位沫為“分10亭%~監(jiān)15胃%勝高折叢扣”壓“5差%~患10澤%”靈中等作折扣稼”及屆“0覽~5揉%低組折扣毅”。句建議辛本項循目采辯用切“5奇%~神10金%”蜜中等桐折扣患范圍依作為評成交嬌折扣娃。為何禁采用尖中等伙折扣朝定位鍋？高折匪扣策吐略適褲用于申“信熊息不閥透明歷，項羅目體冬量不省大，勤市場眨不成贈熟”獲等條賺件，綢以期敏通過南獲取這每一褲客戶裁的“睜消費差者剩點余”招來獲舟取最蒙大利僻潤；偶低折如扣策殖略適包用于帝“市噴場成較熟，座競爭躺激烈連，目懲標(biāo)客冬戶同遲質(zhì)性展強，天目標(biāo)槳客戶澤明確宇”等刻條件憂，亡可以辛實現(xiàn)達快速港成交撿。而順本項捉目則禁處于候“市依場成密長期葛，競宵爭日末趨激競烈，滿客戶捧構(gòu)成隱復(fù)雜蕉，項次目體藏量巨沈大”遺的條思件下皺，采閉用中冠等折蘭扣定掉位結(jié)像和“心有條軌件折塔扣”捉及“槽價格垮調(diào)整末”等影，更養(yǎng)適合藝本項把目情湊況?！坝信錀l件忘透明均”及援“中基等折清扣”因策略品操作陜建議建議風(fēng)宣傳我折扣砍范圍豈為歐“9乎9折舞~9朽5折并”成交絹控制存折扣均范圍碰為“妖99羅折~弄93處折”具體劈燕折扣著定位統(tǒng)建議戶：10閘0~臨30離0亦平方立米-優(yōu)--聰--犧-9演8折傅(成旁交控郵制9壤6折翻)；30淚0~霧50真0平秩方米擠--挖--堂--惰9域7折浸(禿成交鼠控制德95巷折)??；50變0~族10鋸00辨平方生米-賺--尖--胡9添6折謙(作成交緣瑞控制化94船折)潔；10六00惹平方族米以下上-浩--娃--瞇-9楊5折擦(刃成交緒控制霞93櫻折)珍；主要帆以成駱交面頂積劃朝分折根扣范心圍;預(yù)訂狀期及始預(yù)售聯(lián)期附匠之以貍付款唱條件鋸(進視度；蠻額度籍)劃避分折肺扣范幫圍;“小擾幅快引漲”誓價格畏策略“小宋幅快掩漲”囑的目日的是上為前胃期投此資者灰提供吩信心盜?！靶【确炝鴿q”害的幅稍度及確進度告控制艘：利用根新開蛋樓層章時漲撿價，馬并適洞當(dāng)通物過媒擦體進歷行宣回傳。每次腥漲價聯(lián)根據(jù)蹲7~印8%勒的年龍利率火作為文參考繡，例撕如某砍樓層縮慧3個坊月后娃由US邁D1死60版0/平方創(chuàng)米調(diào)壯價為US稠D1艷62習(xí)8~電18乞32積/平方災(zāi)米。**灶*垃由此王可以傷暗示恐投資嶺者即劣便未逝交房絲式，也牢能有瘡每年褲7%薦~8灑%的顫回報“小姑幅快揉漲”膽的操即作關(guān)鎮(zhèn)鍵是摟要通談過各盜種途左徑和唐手段妄讓意伏向客嘆戶理毒解到“漲葉價過醋程是哈項目沿價值悅回歸械的過受程；升越早撇購買準(zhǔn)就說缺明越譜有眼翻光，齡就能謀獲得估越高趣的升賠值空普間。戚”媒體序及推模廣活斃動策朗略媒體柿及推瀉廣總概原則制造東獨特咱性：引殿起市襖場的膽廣泛雕關(guān)注六。各種憶媒體由宣傳腰活動澡配比薪合理移性：爭皇取盡掌可能頑高的撿推廣位效率謀?？傎M酬用保圖證性：由改于項多目大述體量賤；競輩爭激撥烈等迎因素納，一佛定比涼例的鞭營銷句推廣逮費用隨是必參要的趣，尤守其要紙保證死啟動覺期的滴費用承投入撕。費用跪節(jié)約蘆原則要：后期撞可視夕實際燃情況極，通閑過其宅他渠濤道或盞方式浩進行泥推廣造，節(jié)旋約相問應(yīng)的凡開支泛。廣告象預(yù)算廉安排際及媒測體分鑒配廣告近總預(yù)歸算：艱60脹0~竭75電0萬依人民咸幣報紙界媒體穗：5掛5%旨3互30熱~4層13費萬雜志蹄媒體遲：1結(jié)0%影6薦0~棚75肉萬戶外默媒體樂：3然0%凳18抄0~云22兩5萬其他瘡媒體犧：5銜%號30忘~3貧8萬廣告軌媒體碑選擇報紙：印新聞沒類(便新聞植晨報些、解軟放日乓報)經(jīng)濟局類(民21移世紀(jì)砌經(jīng)濟熟報道抱、經(jīng)青濟觀盆察報拼)異地籮推廣夏類雜志：經(jīng)濟謙類、蕩房產(chǎn)欣類、巾英文算類、慣航空餃類戶外：大型翁路牌蹤蝶：浦掛東機廉場沿揪線；排虹橋訂機場她沿線燈箱罰：商孩務(wù)區(qū)樸(徐圈家匯染、淮呈海路煉、南府京路腫、虹針橋)其他：互聯(lián)叢網(wǎng)廣旅告營銷活活動棟分類項目題現(xiàn)場微類活尿動：竣煮工儀必式異地喘推廣鏡類活懷動：異駕地巡氏回推夕廣；占異地勿聯(lián)合口推廣新聞命炒作艙類活櫻動：專匹題研繁討會斤；各鄙類簽蚊約儀擔(dān)式展覽辦類活憑動：房挑地產(chǎn)槽展會直；投寬資類稿展會中介爆類活草動：中忽介說納明會隊；中郊介聯(lián)識誼活疲動營銷枯推廣強活動葵安排挨--松預(yù)售壇期時間閣：20超03條年1商月1儉7日姐(取睡得預(yù)竭售許磚可證況)活動饅名稱賣(暫鉗定)：栽大鵝型開英盤儀麻式暨禁新聞啞發(fā)布念會活動喘內(nèi)容嗽及意旬義：以均遇瑤的跡品牌框形象乳及發(fā)勸展遠鈔景帶擇動均秧瑤國設(shè)際廣昆場的條高品扇質(zhì)定咱位，始樹立乒項目匆品牌需形象拴及市煩場知刃名度才，以絡(luò)“肇探嘉浜鐵路新鞏商務(wù)信街區(qū)賽第一巨項目遇”作乓為賣掌點之賺一，班吸引翁目標(biāo)漫客戶汪及潛棗在意確向客鑒戶的逆關(guān)注慨。屆廣時舉辨行大羽型開主盤儀竟式暨送新聞霉發(fā)布傅會，芹熱烈原渲染罩現(xiàn)場濃氣氛頂，同蛙時邀醫(yī)請均羨瑤集嘴團新傭老客給戶、語各大譯新聞筒媒體見參加驕，緊斬扣項主目主攝題，缸擬新督聞繕謀稿，百全方捎位向老市場齊推出燥。建議丹同期床舉辦膽與大也型銀也行(侮建議唯中資機、外灶資各水一家堡)簽吐訂銀知企合反作協(xié)霞議，密借此千提升盜項目忍的信鋼用度鞋。營銷熊推廣塊活動致安排福--彎強銷素期時間晨：20互03隊年1溪0月喬(交漂房驗弓收或糧第一餃個客肅戶入碼住)活動層名稱咱(暫肅定)：交層房剪盞彩儀野式活動肯內(nèi)容術(shù)及意拴義：可邀覆請區(qū)贈領(lǐng)導(dǎo)壩(或巾其他國知名薄人士草)參笨加剪景彩，拾通過建此次劃活動刑宣傳程本項晴目按假時順忌利交題房，剛為后李續(xù)客剖戶提惡供信桃心，截同期溫舉辦凍大客錄戶入盾駐儀達式，狡邀請乞準(zhǔn)客酸戶參叫加此桿次活蹈動，僑促其攜成交毒。營銷對推廣貌活動扣安排鏡--熱鞏固繳期活動坊名稱演(暫宰定)：均司瑤國械際廣拍場新起聞媒膏體答嘉謝會時間展：20俗04斜年1甚月活動茶內(nèi)容寇及意項義：均瑤速國際朱廣場曾借助漸各大宰新聞代媒體牢單位蓋的緊延密配項合成讀功銷林售至樸今，汗為了們答謝尖廣大眉新聞加媒體找的厚仆愛，絹業(yè)主孤選擇統(tǒng)最佳桶時機簡召開嘩答謝筐酒會烏，向保關(guān)心雄、關(guān)已愛均蝦瑤成濫長的仙公眾慈匯報即均瑤酸的工菠作業(yè)掩績，圾并借克此與電媒體師保持揮良好條持久洲的關(guān)分系，針繼續(xù)末贏得悶媒體車的全敗力支狀持。料促使伯新聞偽媒體翅以均灰瑤為勤熱點問宣傳凍對象旱，樹縣立房刮地產(chǎn)屈市場忙成功駝企業(yè)氣形象泛。營銷撥工具營銷講工具艦的總回體要才求規(guī)范薄化、隱專業(yè)化化：做妻到任惰何文連件和抵流程爹環(huán)節(jié)產(chǎn)都有叛規(guī)范煉的處挎理方籠式本，為沾客戶位提供鉤規(guī)范搏的服輛務(wù)，功在細經(jīng)節(jié)上勺體現(xiàn)奸品質(zhì)竭。統(tǒng)一添性：各休種營碗銷工歪具應(yīng)妄體現(xiàn)余均瑤擦國際腰廣場勵統(tǒng)一品的市附場形殘象。完整禽性：應(yīng)電考慮顧橫向掙完整扇性(睬租客昨、投獸資客描、自斥用者信、中才介)貝及輛縱向?qū)猛暾煨?擱目標(biāo)愁客戶態(tài)、意傻向客鞋戶、善準(zhǔn)客請戶、伐客戶銳、VI洪P客戶母)。獨特拌性：應(yīng)豬體現(xiàn)鵝均瑤頭國際湖廣場挪獨特凍之處泳，引碧發(fā)重糕點關(guān)計注。細節(jié)孩性：高取層次悶的競浩爭往嚷往體達現(xiàn)在助細節(jié)穴上，飼應(yīng)以蹲客戶舒需求臺分析趕為蠅基礎(chǔ)煤，注壤重細餅節(jié)上綢對客安戶的悅關(guān)注章與服耕務(wù)?；酒叫蜖I譜銷工眾具擴展菌型營齡銷工您具DM樓書技術(shù)曠手冊專用處信紙息、專何用信馳封文件本夾、傷文件戀袋模型展板手提足袋精品礎(chǔ)樓書多媒峰體演違示電子盲樓書標(biāo)準(zhǔn)舊文件有系統(tǒng)專業(yè)壟禮品手機捧短信營銷么工具廊--炸基本附型-序-DM用途：DM是一捧種最紅基本牢的項搏目介政紹工蛛具，海主要型通過便郵遞經(jīng)及客刊戶上衫門取硬閱的點方式散達到照客戶痕簡單決扼要怒地介亂紹項匹目情域況，校使客愈戶產(chǎn)匹生興烈趣的鹽目的肌，并甲可起著到簡京單的搖查閱遠檢索聚作用昏。要點：設(shè)計熄精美：DM一般杏來講俗是客蚊戶拿衰到的第第一射份項包目資艦料，儉客戶掘?qū)椨履康拿{第一嶄印象跑往往政通過DM獲得災(zāi)，因偶此DM的設(shè)墳計應(yīng)偷在保炮證與澇項目事總形酷象一對致的呼前提鑄下，某在紙呼張、琴色調(diào)醋、形厘式等替方面籍做到槳精美精。主要管信息污完整：DM主要駐要應(yīng)茶包含叫的信贈息包柄括：螞地理乒位置通圖、貸立面慚表現(xiàn)州圖、顏主要旨技術(shù)半?yún)?shù)六、主籌要設(shè)等備標(biāo)攜準(zhǔn)、瞧交房省標(biāo)準(zhǔn)胳、標(biāo)抖準(zhǔn)層泉平面忘圖(橋單元放面積鴨標(biāo)明咱)、肥主要必公共那部分健及功靈能部詠分表掀現(xiàn)圖觸(實裕景圖技)等各，另喂外有饞實力顆的物紐奉業(yè)管示理公揮司、議代理碧公司緊及典扇型投悅資回鐮報分必析也穴是十富分必印要的拒。易于土郵寄：由膀于DM需郵傘寄，練因此右應(yīng)與謹信封祝尺寸公相匹評配，東建議煙采用A4尺寸甚三折誦形式。營銷滋工具樣--叉基本貸型-扣-普喂通樓精書用途：除DM以外姓較為山詳細貿(mào)的項爐目介它紹工蜘具之熔一，照主要隙針對海收到DM后需葬進一洽步了素解項銹目信蛾息的汗客戶芹或其予他上熊門客慘戶派井發(fā)，池在拓展冤客戶冰的同套時，聰亦可大鎖定蝕目標(biāo)葬客戶皂如上邀市公陳司、對證券至公司稻等郵寄批，使?jié)B客戶撲產(chǎn)生灰興趣帝。要點藏：1、聲設(shè)計痕精美遷，其認前提愿應(yīng)保蠶證與債項目真總形屆象一紹致，而紙張閘、形刑式等方藝面較DM設(shè)計帖更為鼠細致鳳。2、遙樓書牽信息遺應(yīng)盡勞可能安細致圣的說碎明項平目各置方面碌資料貿(mào)，建且議可優(yōu)將項目議基本冶介紹預(yù)與其捆技術(shù)授參數(shù)重分開筑說明雜，突馬出均術(shù)瑤國膏際廣查場智能第化技路術(shù)設(shè)濤施，羽強調(diào)惜項目雅智能擠化。營銷濁工具事--雕基本鉗型-大-標(biāo)反準(zhǔn)信遷紙、桑信封用途：在整蓄個項插目運州行過擋程中租，專青業(yè)、例統(tǒng)一今的外詞在項縮慧目形如象非煎常重要，叉在與練項目樸總形農(nóng)象一封致的瘡前提臨下，器結(jié)合銜項目叮特色獨的信扛紙、信封伴必不呼可少遞。要點：1、筋體現(xiàn)探專業(yè)潤，強曉調(diào)紙咳張、貍色調(diào)度等搭摔配的狼一致巷性，木內(nèi)容領(lǐng)含公破司名稱尚、公芹司標(biāo)怖記、控地址培、郵府政編巨碼等犯。2、紅針對DM及樓氣書尺劫寸大餅小制善作不莖同尺烘寸的叼信封3、都保證豆紙張掛質(zhì)地圖、色栗彩的延搭配營銷昨工具農(nóng)--茂基本其型-泥-文糠件夾惠、文遞件袋用途：供炭來訪余客戶麥及公溝司內(nèi)包部員爪工放訓(xùn)置與牛項目次有關(guān)眾的文枕件資腐料，統(tǒng)一拖企業(yè)翻對外教形象段，亦標(biāo)便于富項目除內(nèi)部廈管理男。要點：設(shè)計委簡潔飾，便也于攜把帶功能勢性為察主營銷歸工具貪--毀基本舒型-賊-模闊型用途：犯貫引穿項鬼目的處銷售搶工具解，特陳別是銜在項轎目預(yù)決售階無段，沈起到辣相當(dāng)岔關(guān)累鍵的升作用姓。優(yōu)第質(zhì)的終項目插模型府在整己個售全樓處深是個唯亮點尋，截旦至項膛目差正式正銷售茶前，現(xiàn)場胸銷售累人員侵將就木此向廣客戶苗介紹娃，精晴致的灑模型崗可增絨強客皂戶購翁買嘩的信麗心。要點惕：1、捏實破月傳統(tǒng)秋意義怨的模簽型制疑造、籌創(chuàng)新革意(偵智能投化)2躁、嬌基本技要點藍包括柜，色敵調(diào)、必綠化忽、燈龍光、番戶型稀、周犯邊交倡通(特請別是獎地鐵首)辛、可孝比較扔的建庫筑死。營銷半工具核--頌基本幼型-紋-圍接板、出展板項目程圍板：用途：控特伯別適戰(zhàn)用于繩項目策預(yù)售逼期，槳可利貼用工憑地圍雕墻制年作圍厚板，填以此答介紹鏈項獲目，鹿提請某市場殊關(guān)注探。根魄據(jù)銷菊售進手度，卸適時譯更換區(qū)。要點：照內(nèi)愧容含萌項目謊名稱坦，招墾商電曉話、踏代理訪公司猶，物倆業(yè)管誰理公答司名羞稱等，且查費用廈較低盤。項目疤展板：用途：適匪用于破售樓欺處及月展覽略會，皺使客迎戶一動目了溜然了陶解項挖目信暑息特息征。要點：1顆、譜整體機設(shè)計曠與項相目總福形象液的一珍致性2轉(zhuǎn)、項量目介餅紹3、馳地刺理位歡置指刺引，添周邊悶項目曾比較4帝、投度資回榆報率械分析營銷彎工具丘--音基本純型-默-手昏提袋用途：制蹦作與偽項目狠總形襲象相轎一致天的手唯提袋塘，提神供給權(quán)客戶挺放置萄與項蜜目有關(guān)的擠資料齊，對奴于均撤瑤國壺際廣位場而揀言是奪免費夢的宣型傳。要點：1傾、狹與項未目總勿形象觀保持扣一致2詠、項媽目效遼果圖霞或其糖他有喇創(chuàng)意膨的設(shè)殊計3、妖尺傭寸按眠常規(guī)4、兆代繳理公可司名于稱營銷餃工具播--通擴展?jié)庑?爬-精副品樓憑書用途：針裁對項釋目特森點制峰作精區(qū)品樓遣書，項針對圣精心祖篩選棚的目標(biāo)量客戶登由專年人送轟達，尤給目胸標(biāo)客栽戶煥曉然一泛新的感覺縮慧，將污樓書換當(dāng)工搬藝品墳珍藏亭，進級而對情項目端產(chǎn)生濃厚秒的興巷趣，宇主動寬前來養(yǎng)項目閑參觀權(quán)。要點：1敞、精劣品樓悠書設(shè)月計完毫全以哲概念嶄性為尾主2、序整體巾設(shè)計他可別叔具特互色，曲不用漲拘泥院于DM及普通撈樓書候的設(shè)鞋計方笛案3、江關(guān)注銷細節(jié)賭，達摘到“秒質(zhì)”初的飛棍躍4、貴借助樸新聞嗽媒體牽的宣夫傳，仗提請挪市場姻關(guān)注營銷拳工具冠--畝擴展俗型-蜻-多跪媒體壤演示用途拌：制作DV勿D以短段片的鄭形式供介紹吊項目精，結(jié)牙合不眾同的群語言遞(如牛中英覆文)厘在不寬同的觀地區(qū)清推廣剝。適盜用于嬸售樓扭處及育展會愉，現(xiàn)赴場銷周售時只以滾革動目形式吐播出閣，烘旨托現(xiàn)陶場熱節(jié)烈氣惜氛。要點：1爛、粘介掀紹上海旬投資偏環(huán)境2鄉(xiāng)豐、訴介紹腳項目星所在術(shù)區(qū)域織--危徐匯濤區(qū)優(yōu)賢惠招黎商政蛋策3、拋發(fā)展織商的值背景臣介紹愿，包工括已燈建成坑功銷旋售項恒目，之以增傍強客頸戶購殿買室信心營銷蟲工具鬼--倆擴展獅型-耍-電裕子樓竿書用途：銷村售人咱員結(jié)灑合電膜子樓丑書進稼行銷冬售，嗓展現(xiàn)榜項目證智能驕化設(shè)鏟施，礦給客梅戶以較新鮮桑感，金同時雅以更功直觀亦、更典簡便挨的方乏式了惹解整骨個項止目，調(diào)適合蠻于大維型項米目的慘操作東。要點：1薯、基本紗設(shè)施辰介紹2拳、外擁觀效腐果圖殲、立厭面圖遣、房親型圖版、地伯理位帥置、贏智能繭化設(shè)珠施，哲建葵材標(biāo)低準(zhǔn)、召面積博、銷炭控樓敢層。3絲式、動省感體助現(xiàn)智鞏能化恒設(shè)施飲。營銷廣工具挎--往擴展挽型-榴-標(biāo)眠準(zhǔn)文米件系仗統(tǒng)用途：它從屯項目榆信封神、信俯紙及通各方克面外擦在形偵象的扶展現(xiàn)俱，加顏強現(xiàn)鳥場文厭件總管理艇，對假外書掠信形各成統(tǒng)絨一格盈式，膚標(biāo)準(zhǔn)關(guān)文件西系統(tǒng)舍的建彈立有墻助于賞項體目管界理系底統(tǒng)化補。要點：饅1聽、駕對外肚文件勵格式產(chǎn)(錦傳真醫(yī)、客針戶確嫌認書蓄、傭胳金確傾認、成認購榆書、典合求同等陸)2絞、信旬封、緩信紙3朗、文況檔的拳管理營銷拾工具作--盈擴展瘡型-供-專樂業(yè)禮讀品用途：適甜用于鍵項目批開盤鞠儀式刮、新途聞發(fā)炮布會來、客槐戶答盈謝酒躺會、中介條會等在，向革關(guān)心暫均瑤膏國際斃廣場公的新項老客作戶及疊媒體搭贈送禮品秤。要點：1來、創(chuàng)攝意獨影到，查實用控性強2、宏適合鵝人群險較為皇廣泛3、義有均霸瑤標(biāo)蘿記，愁印象解深刻4、掠根據(jù)腎不同打場合悉贈送扛不同艘禮品浮，體更現(xiàn)均眉瑤獨鉗到之奪處營銷酸工具連--技擴展肥型-陰-手姻機短建信手機叉短信感息是錢目前矛一種婆較為熔便捷載的信垮息告劍知方炮式，坐而且到具有優(yōu)以下乓特點花：費用燈低廉：每壩條短曾信息拒只要錦0.劃1元哈，比痰信件冬、電洋話、惑傳真恨費用渡低到達絕率高：每為個人選收到牽短信宿都會詠去查膠看，江比傳膠真、鳴信件尖的到別達率萬高信息犧傳達姓迅速：幾漢秒鐘奮就可翠到達不受裙時間柜空間匯限制：一球般接伙受者望在何平時何寇地都巡壽能收蠅到本項歪目可啦以通犧過登捧記中辜介及兆客戶餃的手鄰機，包通過裂短信史的形寒式向?qū)⒅薪樗录翱蜋z戶傳濕達信板息，魔尤其類可用駱于備蛇忘型挖信息霜、通型知型勝信息主等，嗚還可充用來健在節(jié)租日向懲中介漢及客宵戶傳乞達問床候。目前雅有一遣種群愿發(fā)短背信的才工具笨可以峽提高花發(fā)送約短信絞的效身率。作為碑一種良在寫拍字樓斧租售喘中的躁創(chuàng)新感方式旅，相插信短賤信將寄使項鏡目宣熊傳的耽工具捷組合盤更為柱完善夜，且該發(fā)揮克較為現(xiàn)重要松的作憤用。銷控洪策略銷控于的三癥大任羊務(wù)Co美m(xù)b爸in鑒at土io榴n客戶宴組合大客您戶與陶小客駕戶的呆比例仁該如券何設(shè)梳定？投資軌客戶伴與自遇用客個戶該清如何蒸控制盞？Se注qu蜜en臟ce推廣宋順序該先輝推廣量哪個欄樓層座區(qū)域方？之后朽的推噴廣如寄何進怠行？Sp餐ee觀d推廣據(jù)速度該設(shè)依定怎帥樣的失銷售辰速度視？如何迷保證乏該速泰度的狼實現(xiàn)諒？銷控至總原山則平衡房誠樓層終銷售，防忘止出泊現(xiàn)好望樓層傘售空惹或低術(shù)價單懲元售將空兩喪種傾班向滿足抖客戶憂需求，防宏止出廢現(xiàn)大號量客苦戶等匹待但慎沒有脹相應(yīng)勻供應(yīng)嬌的局拔面制造掛持續(xù)魚熱銷爸氣氛，防活止在印短時茄間內(nèi)猛出現(xiàn)掉大量掩未售碼單元爭取絲式價格算提升，防吃止價船格承汪受能魄力高柔的客宏戶選過擇低世價單攪元盡量旋保留進連續(xù)撫樓層，防遍止大另客戶師購買獄時無夾相應(yīng)繭供應(yīng)保證碼銷控鐘信息兔統(tǒng)一，防港止出石現(xiàn)重友復(fù)預(yù)奇定或睡浪費酸成交律時間紋。品質(zhì)較高，提升項目品質(zhì)便于管理容易引導(dǎo)與說服決策快成交價格高談價能力強，成交價低決策周期長，成交不確定性強成交面積小過多的小客戶造成硬件資源過度使用及可控性差優(yōu)點缺點大客戶小客戶大小惕客戶煙優(yōu)缺捉點分棟析“大乒小互腦動，搬以名足帶實潛”策屋略本項諒目營通銷的砌最終伙目的聾是實吹現(xiàn)盡粱可能考快速杏地取的得盡竟可能使多的話資金生收入衛(wèi)，通畜過引賢進知棒名大市客戶歷提升緊項目此品質(zhì)餃?zhǔn)侵泄砰g目熟標(biāo)。小客劍戶太惹多影壞響客留戶組螺合品號質(zhì)；蹲盲目改追求臭過多曉的大勸面積別客戶肚造成蝕收益蛙的降朋低及蓄計劃渴可控鑰性降騙低。建議哀通過府引進“最匹佳比列例”的國受際知悼名大庫客戶影(如敢20跡%~憲30頌%，廚或3眠~5未家)來提你高項甲目的命客戶粘品質(zhì)東，并仔帶動繞大量疾中、莊小面有積客蔽戶的闖購買懲，實淘現(xiàn)名繁利雙孔收的注目的爆。知名大公司一般大型公司一般中型公司一般小型公司限制性公司提升項目品質(zhì)對項目品質(zhì)影響不大降低項目品質(zhì)如何衛(wèi)設(shè)定搜與控臘制投桃資客釋戶與面自用鑼客戶豪比例橋？入住災(zāi)率純投資型客戶先投資后自用客戶部分投資部分自用客戶純自用型客戶使用者銷售率本項上目的崇較短肥的營哥銷周擦期決退定了吵有必挨要采荒用“Ma葵ss鍛M肌ar宏ke飯ti急ng疏”廣泛賠的客檢戶定穗位。投資圓型客宴戶過筑多而體導(dǎo)致融的租巧金、啊租約顫、客萬戶構(gòu)蠢成混充亂的叫風(fēng)險唐可以苗通過僻進行區(qū)科學(xué)吐的租語賃組迅織與差管理粥來有賞效降非低。高區(qū)(F21~24)中區(qū)(F10~17)低區(qū)(F5~9)共4稍層共8層層共5喜層占比抗24達%占比映47尾%占比限29悼%樓層紐奉分區(qū)脫界定實戰(zhàn)原操作街技巧：不婦同的柿樓層影區(qū)域激可以睛有不孝同的功價格轎基礎(chǔ)勾，客扣戶心得理對丙中區(qū)工及高屋區(qū)的那接費受度易更高仍，這察里通舉過人憐為界更定，倍提高患中高緊區(qū)樓鎖層所麥占比碗例，滑對整召體成珠交價配格提僑升具耽有一炮定的衣積極誰作用宵。注：賊建議號去除攏13伸，1耗4，賣23居，2畝4樓給層號首期被推廣忌分隔隔銷售業(yè)樓層端分布由于園該項遠目的獲大體位量，丹應(yīng)保推持一剝定數(shù)貓量的針單元刊分隔猜出售要樓層腐，綜刮合考資慮可謀設(shè)定器每幢銅同時副開放級5個縣樓層弊。高區(qū)(F20~28)中區(qū)(F10~19)低區(qū)(F4~9)首期攤可在令低、抵中、嚴(yán)高區(qū)戀各選舒擇1倉~2躲個樓惕層推莫廣分翅隔單佩元：高區(qū)沃(F2悼1)中區(qū)手(F1夸2，久F1阿3)低區(qū)袋(F5書，F(xiàn)皂6)注：挺其他境樓層畏銷控拐宣傳濤口徑薪為整備層推排廣或代已訂炸已售杠?？蛻羯移焚|(zhì)匯豐顛銀行廊大廈xx重x國際旬廣場差的項街目發(fā)濟展目嘴標(biāo)寫字樓品質(zhì)高中低高中低乙級寫字樓目前的均瑤國際廣場未來的均瑤國際廣場銷控至組織著及沖利突避楊免專人惱負責(zé)腐總銷錯控，步防止喘出現(xiàn)朗混亂泡。每天貨進行敬例會蓋討論偵客戶慨處理舞及跟前進情忽況分清菠各單智元的延各種床客戶積狀態(tài)亦(意掀向談喜判、嗓支付逃訂金要、重刊復(fù)意牢向預(yù)撈定等籍)便鞭于識齊別客巖戶等軟級及遍避免敘流失湯客戶客。充分膽利用希各種禁渠道云(互低聯(lián)網(wǎng)漁、中蓄介會綢、傳湯真、E-騎ma辣il錦、短信疲)向緞客戶劍或中仙介通僚知可漠公布眉的銷正控信族息，溪便于圈成交霉。中介屈策略排斥中性喜歡客戶態(tài)度中介態(tài)度排斥中性吸引中介丹成交糕影響咸力分鼓析影響你中介惱成交雙的要大素分庸析一類榜影響柿因素付：二類倒影響丙因素磚：哪個逢項目樸中介負費多寧？哪個伶項目分中介庸費有壩保障柏？哪個擠項目摩客戶教不會煌有流遺失風(fēng)熔險？哪個婚項目宴業(yè)主割配合菌效率兩高？哪個震項目申客戶典接受偷度高事？哪個刊項目敞需花燥費的片精力學(xué)少？為各皇中介服公司忌與個均人提菊供所視需的健全面披的項去目介貍紹材梅料，新包括霸：各種捆效果頸圖紙撿；各君層平射面圖悲；項錄目相雀關(guān)技巡壽術(shù)經(jīng)娃濟指硬標(biāo)數(shù)法據(jù)；公項目收的優(yōu)點襪；項視目階則段性陡推廣碑策略低；中在介公返司為速客戶嘉提供妄的一拆整套曾項目介紹縫材料純等。中介摸服務(wù)業(yè)策略君(1東)--收--肚-全晶面信多息服絮務(wù)利用孫多種仙手段流為中眼介提垮供全槽面的過信息訴及周舟到的余服務(wù)信件畝聯(lián)系炒；E-勉ma弊il聯(lián)系拆通知笑(群叫發(fā)E-栗ma俊il螞);短信愁通知毯(群毛發(fā)短割信)冷等能夠服吸引麻中介壺公司壯的長挨時間口連續(xù)拴關(guān)注理是項殺目推柳廣成明功的導(dǎo)關(guān)鍵迷，常因此罷，應(yīng)獵制訂飯相應(yīng)抄的計告劃與雖中介曲公司緞及個簡人定曲期保若持聯(lián)白絡(luò)，些溝通擇信息魂與感衣情。溝通倦的方屆式建疲議：項目封專題六信息泉交流暮會；項目值最新封動態(tài)賺，成齊交情半況及心進一槳步策見略介悔紹中介呈非正弊式聚蔑會或災(zāi)聯(lián)誼春活動中介葡答疑啊及聽限取建脹議會中介剪服務(wù)兆策略勿(2易)--可--交-定筒期聯(lián)洋絡(luò)溝災(zāi)通雖然唉目前芹甲級崖寫字盜樓市邪場中辟以幾老個大王型中慨介公嘗司成河交為封主，肅但由鉆于均諒瑤國闖際廣句場體恥量大恥且為帶銷售民型寫干字樓幸項目松，因五此，淺無論末從市雙場覆厭蓋的腔要求鎮(zhèn)還是毛從項芹目特衰征上嚴(yán)來講鹿，都咐需要挺進行桑大量翁的中雜介拓手展推遠廣活給動，招充分淺利用厘中介鍋的客揪戶資濫源。中介碼服務(wù)鵝策略死(3購)--嗽--踢-全后面覆合蓋大蜘量拓曉展策梨略在全陽面覆雨蓋的拜前提欣下，啊根據(jù)城中介案公司民的重陵要性蓋及成來交客欠戶質(zhì)毛量、布數(shù)量鳥提供視不同擾層次居的服紐奉務(wù)。對中惱介劃拔分級柿別：哨一般畝中介忍；注默冊中脆介；VI寧P中介一般臥中介圾：未境曾帶驅(qū)領(lǐng)客色戶看洗房的喉中介榮公司經(jīng)或個錦人注冊彼中介鍵：向會均瑤驚銷售講部提備供個均人信寧息并柿曾帶辦領(lǐng)捎客戶覽看房爛的中嬌介公始司或倦個人VI暫P中介恒：在鞠本項魚目成徒交超旅過一衣定面萄積的命中介述。對于福重要介的、鎖積極古的、齊成交鍋活躍被的中倒介可抵以提窩供更究為優(yōu)勸良的遠服務(wù)佳，如陶：快賓速服桑務(wù)響耐應(yīng)；記精美圖資料仔提供蹲等。中介硬服務(wù)蹦策略撇(4拔)--厭--狠-分畜級服嘩務(wù)策知略中介盟激勵鄉(xiāng)豐策略押(1用)目前孕一些鬼寫字屆樓項奮目由飾于中蹄介費臨長期置拖欠正、少嫩支付迫或不會支付喉導(dǎo)致含“因遠小失碌大”個租售躍狀況攏不佳稀的不視在少脈數(shù)，妄均瑤胃國際犁廣場仔大廈餓超大燭的體影量決蒜定了齡對中時介較晚強的盤依賴良性。欠建議冷可以隆通過咳向中今介公登開承走諾在術(shù)成交易后的饒5搭個工艙作日政內(nèi)支愁付中知介費慘的方帽式吸名引中番介的半關(guān)注圓，贏者得信撒任并脂促進局成交刺。操作熱上可恰考慮橋在第資一次酸大型脖中介牛推介筐會上啊鄭重看宣布行的方藝式。得同時親通過杏嚴(yán)格叔界定革“成斬交”怠的定器義來影維護緒貴司冶的利紋益。餡此操失作可齊在基譯本無親費用爸支出染的情板況下算創(chuàng)造繳寫字辱樓市蹤蝶場中育介合片作上摔最具建影響習(xí)力的疤賣點修，為餅均瑤滔國際眉廣場庸的營搭銷成陰功提殿供有懇力支檢持。--象--哈--中介圈費及乒時支捐付承禽諾：中介塊激勵擾策略伴(2炒)為了墻配合圓“中拉介費紋及時耗支付閑承諾送”策才略，機以及絞建立耐起有夫效的示準(zhǔn)確恨的中勿介客件戶管形理系敲統(tǒng)，帖建議給本項暗目實慣行“活授權(quán)長中介宴登記塊制度維”。凡經(jīng)孔有效被登記病將信貸息提曉供給盟均瑤好銷售獎部的么中介島公司駝或個禽人將貴成為冶本項凱目“榆授權(quán)奪中介帝”，勤并宣吩布只村有經(jīng)臂過授嶼權(quán)登滋記，醉才可果享有逃包括欺“忠中介扁費及抽時支泥付承糕諾”最在內(nèi)怖的一盾系列洲權(quán)力巨和周蘭到的巨服務(wù)拍?！笆诳禉?quán)登鐘記制搬度”宵的積煎極作竿用是曬多方瘋面的測：可慎以規(guī)櫻范中川介操隙作流叢程，沸形成刻項目道操作恥規(guī)范紫的良光好業(yè)裙界形疫象；構(gòu)可以美成為蓋一個昆強大抗的賣封點在藥中介條行業(yè)和內(nèi)流估傳；養(yǎng)可以跨準(zhǔn)確套地掌傾握大耗量中合介信互息，叫為以招后的傳中介滲相關(guān)忌推廣堤活動候奠定抗基礎(chǔ)裙。--針--到--授權(quán)淚中介滿登記碼制度：中介擦激勵毀策略切(3翼)--舍--橋--中介溫個人牢獎勵藝制度：根據(jù)羨目前孝中介救行業(yè)絕的現(xiàn)屑實情么況，睬中介稀個人鉤在一陜筆成妥交中渣所得捧的收纖入一紹般為塔公司逃傭金隱收入翁的1統(tǒng)0%爪~1削5%敢。如葵前所博述，閱中介漁個人撲對于太每筆洞成交籠的個蒙人收攏入的牛考量滾對于高每個殃成交弟都是把至關(guān)賠重要料的。訂因此槐，在防適當(dāng)洽的營蘭銷階排段推專出“彎中介降個人牽獎勵興”計態(tài)劃可澤以有翠效地鳴提高威成交慕量，悲并可歷在中希介行鎖業(yè)產(chǎn)棉生積暴極的略影響沾。中介爆個人泳獎勵夾可以確根據(jù)刪每一錯成交物的面再積提蹲供數(shù)檔額不另等的鄉(xiāng)豐獎勵綱，一連般獎融品為缸非現(xiàn)躺金的甩各種侄禮品彎，如紡“高兩級商話務(wù)手辰機”訂、“港筆記屋本電幣腦”吐、“穿高級刷會所啄會員打卡”陳、“解東南買亞旅怕游”潛等。中介掉獎勵啊制度禍、相旋關(guān)標(biāo)而準(zhǔn)及拒獎勵貿(mào)的實束施可璃以與恰中介內(nèi)活動報結(jié)合愧。租賃裁策略進行寧租賃唇推廣壟的必消要性押(奪一)均瑤解國際搬廣場哪的客養(yǎng)戶將鋼主要勢為以葵下四晴種類忘型：純投怪資型肯客戶先投短資后勇自用問客戶部分潑投資功部分銅自用賺客戶純自折用型移客戶此三雅類客望戶都疼將產(chǎn)慎生對跌所購被寫字歲樓物級業(yè)出槍租的念需求趙，能奴否出椒租？浩多少傅時間才出租牙？租汁金多鍛少？企風(fēng)險較如何冶？等餓問題裙的解浸決程出度將帽直接紗影響像其購許買決成策！良好畝的租鄭賃市編場前花景與志租賃單服務(wù)際將滿災(zāi)足客券戶對較人氣那及可您能的攜出租榴需求增，對喂此類紹客戶素成交捎有極瞇大的朽促進劍作用義。成功商的租諒賃推砌廣可溜以有艙以下悄作用：產(chǎn)生熊帶租摔約銷餅售單凝元，怒為保雞守型列投資米者提樣供更樓好的津選擇閘。在保掉證“梨銷售上率”太的前工提下斤，提防升項遞目的澆“入速住率衛(wèi)”，皇提升跟人氣冤、市奶場形豪象及杜項目始的投后資價畝值。如市就場較條好，旋保留援一部淘分物向業(yè)面格積作促為長周期穩(wěn)脂定的辭收入變來源哥。在銷淚售進描度計丟劃不趁變的榜情況勸下，源增加布項目挺的租私金收再入。為投辨資者絡(luò)提供夠優(yōu)質(zhì)墊售后鑰服務(wù)精，帶拋動滾遣動客箱戶的稅良性刻開發(fā)符，為牙后期怨銷售辣的成碑功提拉供保漢障。進行劑租賃隸推廣倒的必侮要性蜘(趴二)預(yù)訂期預(yù)售期租賃擴策略迷相關(guān)幟工作吉要點配合羽預(yù)售棉推廣伐，制民訂并數(shù)完善梯投資佳客戶泡服務(wù)麗條款與投善資客紋戶簽納訂租亂賃服繭務(wù)協(xié)獅議針對育有預(yù)版租意消向的息客戶截，制嶼訂預(yù)相租優(yōu)乖惠策倚略積極課跟進衡拜訪鴿有預(yù)忍租意背向客淋戶安排秩大客僚戶預(yù)曾租簽傾約儀售式及庸相關(guān)右活動階段辨目標(biāo)：積存極溝頸通投嬸資客剩戶及斗預(yù)租風(fēng)意向腿客戶據(jù)，爭淘取簽乞訂2無~3扇個大皮客戶玩的憶預(yù)租黃協(xié)議界，為幅預(yù)售