標(biāo)桿地產(chǎn)集團(tuán)區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告

20112011年6月5日戰(zhàn)略咨詢StrategyConsultant投資顧問(wèn)InvestmentConsultant招商代理InvestmentAdviser深度研究DepthStudy公司主頁(yè)XX地產(chǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃報(bào)告XX地產(chǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)的意義區(qū)域開(kāi)發(fā)的政策形勢(shì)和市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析區(qū)域開(kāi)發(fā)的企業(yè)實(shí)踐和能力分析XX地產(chǎn)的資源優(yōu)勢(shì)分析與戰(zhàn)略選擇XX地產(chǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)產(chǎn)品模型XX地產(chǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃區(qū)域開(kāi)發(fā)的操作流程主要內(nèi)容區(qū)域開(kāi)發(fā)低成本介入以策劃規(guī)劃的方式“圈得”大片土地通過(guò)與政府達(dá)成契約的方式保障投資的收益低風(fēng)險(xiǎn)擴(kuò)張分期進(jìn)行基建、市政開(kāi)發(fā)的投入，項(xiàng)目進(jìn)度可控政府負(fù)債具有較高的信譽(yù)，開(kāi)發(fā)商的風(fēng)險(xiǎn)較小高財(cái)務(wù)收益分享土地以及項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的各種收益，包括固定債券收益、土地增值收益、二級(jí)土地收益高速度增長(zhǎng)分享城市以及區(qū)域經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的成果成為推動(dòng)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的土地綜合運(yùn)營(yíng)商四大核心價(jià)值區(qū)域開(kāi)發(fā)是通過(guò)對(duì)區(qū)域土地的合理規(guī)劃與利用，更加有效地組織和協(xié)調(diào)區(qū)域內(nèi)的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和生活方式，最大程度地發(fā)掘區(qū)域內(nèi)的資源潛力，并且讓區(qū)域的相關(guān)利益方都能夠從中獲益的綜合性開(kāi)發(fā)區(qū)域開(kāi)發(fā)的定義區(qū)域開(kāi)發(fā)的核心價(jià)值與定義區(qū)域開(kāi)發(fā)的投入產(chǎn)出模式投入產(chǎn)出模式區(qū)域規(guī)劃與產(chǎn)業(yè)定位聚集區(qū)域開(kāi)發(fā)的各類資源吸引合作伙伴與客戶基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)公共環(huán)境建設(shè)旗艦項(xiàng)目開(kāi)發(fā)與運(yùn)作區(qū)域公共環(huán)境建成基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)完成旗艦項(xiàng)目開(kāi)發(fā)結(jié)束建立資源平臺(tái)與產(chǎn)業(yè)平臺(tái)區(qū)域的土地價(jià)值提升區(qū)域的影響力擴(kuò)大固定債權(quán)收益：獲得一級(jí)土地開(kāi)發(fā)成本及合理利潤(rùn)土地增值收益：經(jīng)營(yíng)性土地賣(mài)地收入扣除所有稅費(fèi)和開(kāi)發(fā)成本外的增值部分與政府按照一定比例分成房產(chǎn)銷售收益：低價(jià)獲取二級(jí)土地開(kāi)發(fā)權(quán)，獲得高額房產(chǎn)銷售利潤(rùn)自主經(jīng)營(yíng)收益：通過(guò)房產(chǎn)出租及物業(yè)經(jīng)營(yíng)獲得穩(wěn)定收益投入?yún)^(qū)域開(kāi)發(fā)產(chǎn)出盈利區(qū)域開(kāi)發(fā)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)在區(qū)域開(kāi)發(fā)過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商與地方政府保持著長(zhǎng)期的合作關(guān)系，特別是在區(qū)域發(fā)展、財(cái)務(wù)目標(biāo)和土地增值等方面，兩者的利益更是保持的高度一致性區(qū)域開(kāi)發(fā)商通過(guò)有效的政府營(yíng)銷，讓地方政府在政策制定、產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃等方面向有利于區(qū)域開(kāi)發(fā)的方向傾斜，則能實(shí)現(xiàn)與政府之間更加高層次的利益綁定，使自己成為市場(chǎng)推動(dòng)型的“城市運(yùn)營(yíng)商”區(qū)域開(kāi)發(fā)商以倡導(dǎo)者的身份提出自己的價(jià)值主張，并通過(guò)區(qū)域規(guī)劃為地方政府勾畫(huà)出了區(qū)域發(fā)展的美好藍(lán)圖，從而間接控制了區(qū)域的發(fā)展方向和土地的使用方式區(qū)域開(kāi)發(fā)商擁有大塊土地的一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)，能夠按照自己的計(jì)劃控制土地開(kāi)發(fā)的進(jìn)程，并在土地出讓以及土地收益分配的環(huán)節(jié)擁有主動(dòng)權(quán)在區(qū)域開(kāi)發(fā)的前期需要對(duì)資源進(jìn)行充分的盤(pán)點(diǎn)與整合，特別是土地的分級(jí)與功能指標(biāo)的分配、企業(yè)資源的挖掘、政府資源的有效利用、項(xiàng)目資金的計(jì)劃與投入等方面在區(qū)域開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，區(qū)域開(kāi)發(fā)商通過(guò)一級(jí)土地的開(kāi)發(fā)、旗艦項(xiàng)目的啟動(dòng)搭建了良好的資源整合平臺(tái)，為項(xiàng)目融資、招商以及其他開(kāi)發(fā)商參與共同開(kāi)發(fā)創(chuàng)造了良好的條件利用軟性約束控制大塊土地區(qū)域開(kāi)發(fā)商利用智力資源來(lái)主導(dǎo)規(guī)劃，在滿i足相關(guān)利益方基本要求的同時(shí)，能夠更加合理有效地規(guī)劃區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、公共環(huán)境、功能定位等各項(xiàng)要素，最大程度發(fā)揮區(qū)域各項(xiàng)資源的優(yōu)勢(shì)通過(guò)共同利益綁定地方政府憑借智力投入主導(dǎo)區(qū)域規(guī)劃整合各種資源引領(lǐng)開(kāi)發(fā)進(jìn)程區(qū)域開(kāi)發(fā)對(duì)于XX的戰(zhàn)略意義XX地產(chǎn)“兩金一資源”戰(zhàn)略實(shí)施的重要抓手公司層面集團(tuán)層面項(xiàng)目層面XX集團(tuán)各類資源的重要整合平臺(tái)XX地產(chǎn)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)能力的重要提升途徑XX地產(chǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)所秉持的原則四大核心原則秉承差異化區(qū)域開(kāi)發(fā)理念培養(yǎng)可復(fù)制化的開(kāi)發(fā)能力優(yōu)先關(guān)注國(guó)家級(jí)規(guī)劃區(qū)域與XX工業(yè)地產(chǎn)協(xié)同運(yùn)作國(guó)家級(jí)規(guī)劃區(qū)域往往具備比較雄厚的工業(yè)基礎(chǔ)以及相對(duì)發(fā)達(dá)的交通設(shè)施條件國(guó)家級(jí)規(guī)劃區(qū)域受到政策利好影響，將帶動(dòng)周邊地區(qū)資源的集聚，引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)移，為區(qū)域開(kāi)發(fā)奠定良好的基礎(chǔ)XX集團(tuán)具有遍布全國(guó)的工業(yè)園以及產(chǎn)業(yè)資源，XX地產(chǎn)應(yīng)充分利用其資源優(yōu)勢(shì)協(xié)同攻關(guān)XX區(qū)域開(kāi)發(fā)應(yīng)以XX工業(yè)地產(chǎn)為依托，開(kāi)發(fā)配套型的商業(yè)、住宅項(xiàng)目，形成地區(qū)性綜合型片區(qū)XX地產(chǎn)的區(qū)域開(kāi)發(fā)應(yīng)該以創(chuàng)新為主題，在原有的區(qū)域開(kāi)發(fā)模式上，結(jié)合自身的優(yōu)勢(shì)進(jìn)行新的探索XX地產(chǎn)應(yīng)充分利用集團(tuán)先進(jìn)的科研成果，借助創(chuàng)新理念和先進(jìn)科技培育獨(dú)特的區(qū)域開(kāi)發(fā)競(jìng)爭(zhēng)力標(biāo)準(zhǔn)化的開(kāi)發(fā)模式已經(jīng)成為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的主流，XX的區(qū)域開(kāi)發(fā)重在通過(guò)標(biāo)準(zhǔn)化來(lái)培養(yǎng)可復(fù)制的項(xiàng)目運(yùn)作能力區(qū)域開(kāi)發(fā)將吸引各類開(kāi)發(fā)商通力合作，XX地產(chǎn)應(yīng)把握好學(xué)習(xí)其他房地產(chǎn)企業(yè)成熟項(xiàng)目運(yùn)作模式的機(jī)會(huì)主要內(nèi)容XX地產(chǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)的意義區(qū)域開(kāi)發(fā)的政策形勢(shì)和市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析●一級(jí)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析●區(qū)域開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)前景分析區(qū)域開(kāi)發(fā)的企業(yè)實(shí)踐和能力分析XX地產(chǎn)的資源優(yōu)勢(shì)分析與戰(zhàn)略選擇XX地產(chǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)產(chǎn)品模型XX地產(chǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃區(qū)域開(kāi)發(fā)的操作流程云南城投：環(huán)湖東路、昆明湖、生態(tài)城項(xiàng)目，昆明城中村改造、西雙版納旅游區(qū)上海城投：上海新城區(qū)開(kāi)發(fā)、舊城改造、歷史風(fēng)貌建筑保留保護(hù)與修繕、重大工程配套商品房建設(shè)漳州發(fā)展：福建省漳州市龍文區(qū)段舊城改造、南靖縣船場(chǎng)溪荊西右岸片區(qū)黑牡丹：常州北部新城高鐵片區(qū)的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目泰達(dá)股份：大連市甘井子工業(yè)園區(qū)金龍寺土地整理項(xiàng)目、揚(yáng)州廣陵新城項(xiàng)目山東省魯商置業(yè)：青島得燕兒島路片區(qū)舊城改造……從現(xiàn)實(shí)市場(chǎng)看，一段時(shí)間內(nèi)，各地城投公司、國(guó)有控股公司控制了一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)綿世股份：成都成華區(qū)保和鄉(xiāng)舊城改造、郫縣龍梓萬(wàn)舊城改造項(xiàng)目中天城投：貴陽(yáng)國(guó)際會(huì)展中心項(xiàng)目、漁安安井公租房和安置區(qū)、貴陽(yáng)城中村改造、龍洞堡工業(yè)園區(qū)、烏蘭奶牛場(chǎng)溫泉旅游項(xiàng)目、貴陽(yáng)金陽(yáng)新區(qū)高金食品：宜賓市翠屏區(qū)江北新城學(xué)院路（一期）土地一級(jí)整理項(xiàng)目華業(yè)地產(chǎn)：北京通州區(qū)梨園鎮(zhèn)地塊（新市鎮(zhèn)）億城股份：唐山市環(huán)城水系大城山片區(qū)、秦皇島市昌黎縣黃金海岸濱海區(qū)中南建設(shè)：海南儋州、鹽城中南世紀(jì)城、海門(mén)圩角河、海門(mén)張騫大道、南通體育會(huì)展中心萬(wàn)方地產(chǎn)：順義區(qū)太平村改造大連萬(wàn)達(dá)：福建瑯岐島旅游度假區(qū)、武夷山旅游度假區(qū)、大連金石國(guó)際旅游度假區(qū)、西雙版納國(guó)際旅游度假區(qū)……多年來(lái)，在政策形勢(shì)撲朔迷離之際，有些上市公司及房地產(chǎn)企業(yè)曾大膽參與了一級(jí)開(kāi)發(fā)在過(guò)去的商業(yè)實(shí)踐中，企業(yè)參與一級(jí)開(kāi)發(fā)的獲利頗豐海南儋州濱海新區(qū)：與政府協(xié)定凈收益70%，并且已經(jīng)中標(biāo)第一期全部800畝二級(jí)土地南通體育會(huì)展中心：打包掛牌19億，二級(jí)收入全部歸企業(yè)南充清泉壩政治項(xiàng)目：保底凈收益是實(shí)際到位投資額的15%貴陽(yáng)市云巖區(qū)漁安、安井片區(qū)：與政府協(xié)定凈收益70%，已經(jīng)中標(biāo)區(qū)塊內(nèi)58萬(wàn)m2土地開(kāi)發(fā)權(quán)金陽(yáng)幾個(gè)地塊：二級(jí)開(kāi)發(fā)收益+政府對(duì)于會(huì)展相關(guān)項(xiàng)目的政策扶持金常州北部新高鐵片區(qū)：政府按10%的毛利率回購(gòu)黑牡丹開(kāi)發(fā)后的土地及地上基礎(chǔ)設(shè)施,按15%的毛利率回購(gòu)安置房棋盤(pán)山商住項(xiàng)目：按15%的收益率獲得投資回報(bào)中南建設(shè)中天城投黑牡丹億城股份從近期國(guó)家出臺(tái)的相關(guān)政策來(lái)看，企業(yè)參與一級(jí)開(kāi)發(fā)的空間逐漸變大國(guó)家政策2007年11月《土地儲(chǔ)備管理辦法》2010年5月《關(guān)于鼓勵(lì)和引導(dǎo)民間投資健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》2010年6月《關(guān)于貫徹國(guó)務(wù)院加強(qiáng)地方政府融資平臺(tái)公司管理有關(guān)問(wèn)題的通知相關(guān)事項(xiàng)的通知》土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理“政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作”，通過(guò)公開(kāi)招標(biāo)方式選擇工程實(shí)施單位。鼓勵(lì)民間資本參與土地整治和礦產(chǎn)資源勘探開(kāi)發(fā)。積極引導(dǎo)民間資本通過(guò)招標(biāo)投標(biāo)形式參與土地整理、復(fù)墾等工程建設(shè)。12342010年9月“兩整治一改革”活動(dòng)市政道路、水利設(shè)施、非收費(fèi)管網(wǎng)設(shè)施等不能帶來(lái)經(jīng)營(yíng)性收入的基礎(chǔ)設(shè)施等公益性資產(chǎn)，不得作為資本注入融資平臺(tái)公司。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)必須與其下屬和掛靠的從事土地開(kāi)發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)的機(jī)構(gòu)徹底脫鉤。各地國(guó)土資源部門(mén)及所屬企事業(yè)單位都不得直接從事土地一級(jí)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)。昆明市海南省北京市2005年8月《北京市土地儲(chǔ)備和一級(jí)開(kāi)發(fā)暫行辦法》規(guī)定，土地儲(chǔ)備開(kāi)發(fā)堅(jiān)持以政府主導(dǎo)、市場(chǎng)化運(yùn)作的原則，可以由土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)承擔(dān)或者通過(guò)招標(biāo)方式選擇有相應(yīng)資質(zhì)等級(jí)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)承擔(dān)；在利潤(rùn)分配方面，規(guī)定企業(yè)用自有資金進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的，利潤(rùn)不超過(guò)８％；貸款進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)的，利潤(rùn)不超過(guò)２％。2006年7月《海南省人民政府關(guān)于規(guī)范企業(yè)參與土地成片開(kāi)發(fā)的通知》規(guī)定，允許企業(yè)參與成片開(kāi)發(fā)，統(tǒng)一進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、自有項(xiàng)目建設(shè)和項(xiàng)目招商工作；在收益方面，規(guī)定土地出讓收入扣除土地開(kāi)發(fā)成本后余下的純收益部分，按照市、縣政府所得不得低于30%的比例，確定市、縣政府與主開(kāi)發(fā)商的分成比例。2010年7月《昆明市社會(huì)資金參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理項(xiàng)目的辦法》規(guī)定，明確地鼓勵(lì)社會(huì)資金參與土地一級(jí)開(kāi)發(fā)整理，但社會(huì)資金的投資回報(bào)率遠(yuǎn)低于國(guó)有投資公司；對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)的計(jì)算方式也明確規(guī)定：一級(jí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目利潤(rùn)（總成本*投資回報(bào)率）=16%*征地拆遷安置資金量+8%*建設(shè)工程資金量。成都市2007年9月成都《關(guān)于積極引進(jìn)和規(guī)范社會(huì)資金進(jìn)行一級(jí)土地整理的意見(jiàn)》明確提出引進(jìn)社會(huì)資金進(jìn)入土地一級(jí)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，且未對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)實(shí)施土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的利潤(rùn)率進(jìn)行限制；2011年3月，《四川省國(guó)土資源廳關(guān)于認(rèn)真清查建設(shè)用地前期開(kāi)發(fā)有關(guān)問(wèn)題的通知》要求各地必須堅(jiān)決執(zhí)行國(guó)家關(guān)于土地出讓收入徹底實(shí)行“收支兩條線”的規(guī)定。地方政策地方政府也出臺(tái)相關(guān)政策，鼓勵(lì)企業(yè)參與一級(jí)開(kāi)發(fā)成都市持續(xù)的樓市調(diào)控使得二級(jí)市場(chǎng)存在諸多不確定性，房地產(chǎn)企業(yè)向“土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商”轉(zhuǎn)型的愿望增強(qiáng)政策類型政策內(nèi)容主要影響房產(chǎn)調(diào)控2010年4月，國(guó)務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的通知》；2010年9月，國(guó)家有關(guān)部委分別出臺(tái)措施（新五條），鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展；2011年1月6日，國(guó)務(wù)院出臺(tái)“新國(guó)八條”房地產(chǎn)調(diào)控政策，要從嚴(yán)制定和執(zhí)行住房限購(gòu)措施。抑制了居民購(gòu)房需求；增大了開(kāi)發(fā)商庫(kù)存銷售壓力土地調(diào)控2010年3月，國(guó)土部下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)房地產(chǎn)用地供應(yīng)和監(jiān)管有關(guān)問(wèn)題》的通知：要求開(kāi)發(fā)商今后在拿地時(shí)一律按照底價(jià)的20%繳納保證金，成交后需在一個(gè)月內(nèi)繳清成交額50%的首付款；2011年1月，

“新國(guó)八條”要求加大土地供應(yīng)調(diào)控力度，嚴(yán)格土地管理。提高了開(kāi)發(fā)商拿二級(jí)地的門(mén)檻；打擊了開(kāi)發(fā)商的土地囤積行為金融調(diào)控2010-2011年，央行連續(xù)十幾次上調(diào)銀行存款準(zhǔn)備金率；2010年9月，央行規(guī)定商業(yè)銀行不得向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)發(fā)放用于繳納土地出讓金的貸款。增加了開(kāi)發(fā)商的融資難度；降低了開(kāi)發(fā)資金的利用率一級(jí)開(kāi)發(fā)相對(duì)于二級(jí)開(kāi)發(fā)具有以下優(yōu)勢(shì)：土地是資源類商品，也是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈最前端的環(huán)節(jié)。而土地的稀缺性和社會(huì)需求增長(zhǎng)的矛盾日益突出，使土地在很長(zhǎng)一段時(shí)期將處于增值過(guò)程。以土地加工和交易為對(duì)象的土地一級(jí)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)基本上不存在價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)。資金主要用于征地、拆遷、市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和其他相關(guān)費(fèi)用。由于征地、拆遷、市政等子市場(chǎng)比較成熟和透明，法律政策體系相對(duì)完備。因此，一級(jí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程和成本是可控的，事先可以做出比較準(zhǔn)確的預(yù)算，開(kāi)發(fā)利潤(rùn)基本由政策提供保障。開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行土地一級(jí)開(kāi)發(fā)的過(guò)程中，相當(dāng)于對(duì)這個(gè)地塊進(jìn)行了一次前期調(diào)研，對(duì)開(kāi)發(fā)成本平衡點(diǎn)、土地、項(xiàng)目的了解情況要比別人有優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也通過(guò)一級(jí)開(kāi)發(fā)與政府建立了良好關(guān)系，甚是是內(nèi)部的契約，這為參與二級(jí)土地市場(chǎng)的角逐打下了良好的基礎(chǔ)。很多土地在拆遷過(guò)程中采用的補(bǔ)償方法是產(chǎn)權(quán)置換，假如一級(jí)開(kāi)發(fā)企業(yè)能在二級(jí)市場(chǎng)拿到土地開(kāi)發(fā)權(quán)，不但能在二級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中節(jié)省下前期的調(diào)查費(fèi)用，還有大量的拆遷成本，同時(shí)還有一級(jí)開(kāi)發(fā)中２％－８％的利潤(rùn)。因此即使高價(jià)格拿下土地，也比直接參與二級(jí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的開(kāi)發(fā)商更有優(yōu)勢(shì)。優(yōu)勢(shì)一：不存在土地價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)優(yōu)勢(shì)二：收益穩(wěn)定并且可控優(yōu)勢(shì)三：有助于獲得二級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)優(yōu)勢(shì)四：節(jié)省二期開(kāi)發(fā)的各項(xiàng)成本一級(jí)開(kāi)發(fā)的流程與企業(yè)獲取利潤(rùn)的方式1、獲取開(kāi)發(fā)權(quán)：地方政府經(jīng)過(guò)合法程序，授權(quán)公司對(duì)特定規(guī)劃范圍的土地進(jìn)行一級(jí)開(kāi)發(fā)，依據(jù)合同約定進(jìn)行投入，獲得回報(bào)2、一級(jí)開(kāi)發(fā)公司成本投入：一級(jí)開(kāi)發(fā)公司負(fù)責(zé)“管理、策劃、規(guī)劃、融資、征地、拆遷、基建、市政、營(yíng)銷和招商”所有成本投入，經(jīng)過(guò)政府審計(jì)后，作為一級(jí)開(kāi)發(fā)的成本，作為政府對(duì)企業(yè)的負(fù)債。3、獲取利潤(rùn)的方式固定收益:政府以賣(mài)土地的收入或者其他來(lái)源的費(fèi)用，支付開(kāi)發(fā)成本及合理利潤(rùn)（一般為總成本的8%-15%）溢價(jià)分成：區(qū)域內(nèi)土地賣(mài)地收入，扣除上繳國(guó)家、省市等上級(jí)部門(mén)的稅費(fèi)以及支付完開(kāi)發(fā)成本（包括合理利潤(rùn)）后的盈利部分，由一級(jí)開(kāi)發(fā)公司與當(dāng)?shù)卣窒?，分享比例需要談判。公司和政府的一般比例?:5，7:3；也有高達(dá)9:1的。固定收益+溢價(jià)分成但因土地一級(jí)開(kāi)發(fā)無(wú)國(guó)家統(tǒng)一政策，企業(yè)參與一級(jí)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)透明性較差企業(yè)在參與一級(jí)開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在諸多問(wèn)題大部分二級(jí)地由一級(jí)開(kāi)發(fā)商獲得操作透明性差由于沒(méi)有統(tǒng)一政策約束，一級(jí)開(kāi)發(fā)市場(chǎng)透明性較差，出現(xiàn)了一二級(jí)開(kāi)發(fā)屬同一企業(yè)、操作不規(guī)范、虛高開(kāi)發(fā)成本提高自身利潤(rùn)等問(wèn)題一級(jí)開(kāi)發(fā)商虛標(biāo)成本，提高利潤(rùn)通過(guò)其他方式把成本做大，從虛報(bào)的成本中拿利潤(rùn)?！氨热缑慨€地實(shí)際成本是20萬(wàn)元，開(kāi)發(fā)商可以做成30萬(wàn)元，多出的在政府看來(lái)是成本，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)就是實(shí)實(shí)在在的利潤(rùn)，另外還可以名正言順地拿到所規(guī)定的8%?！?004年12月29日成交的海淀區(qū)中關(guān)村西區(qū)綜合科技貿(mào)易用地，競(jìng)得人和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商都是北京中關(guān)村國(guó)際商城發(fā)展有限公司；2004年12月21日成交的“車公莊危改小區(qū)D區(qū)綜合樓”用地，競(jìng)得人和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商都是北京隆盛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。北京西南區(qū)域超大盤(pán)萬(wàn)年花城也是由萬(wàn)年集團(tuán)從一級(jí)開(kāi)發(fā)做起的?！昂５韰^(qū)頤清家園項(xiàng)目ⅡA、ⅡB、Ⅲ地塊住宅及配套用地”、“良鄉(xiāng)拱辰南大街理想SOHO”等土地競(jìng)得人和土地一級(jí)開(kāi)發(fā)商均為一家等等。許多地塊的一級(jí)開(kāi)發(fā)是由政府和企業(yè)秘密簽訂的協(xié)議，外界極少知曉，一級(jí)開(kāi)發(fā)商也頗顯神秘。主要內(nèi)容XX地產(chǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)的意義區(qū)域開(kāi)發(fā)的政策形勢(shì)和市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析●一級(jí)開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析●區(qū)域開(kāi)發(fā)的市場(chǎng)前景分析區(qū)域開(kāi)發(fā)的企業(yè)實(shí)踐和能力分析XX地產(chǎn)的資源優(yōu)勢(shì)分析與戰(zhàn)略選擇XX地產(chǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)產(chǎn)品模型XX地產(chǎn)區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)戰(zhàn)略規(guī)劃區(qū)域開(kāi)發(fā)的操作流程城市化進(jìn)程步入更高階段，人口與資源的聚集帶來(lái)城市規(guī)模的急速膨脹大城市憑借各種優(yōu)勢(shì)條件，吸進(jìn)著周邊城市的人才以及產(chǎn)業(yè)資源的集聚大城市為以經(jīng)濟(jì)為紐帶向周邊城市群發(fā)展，出現(xiàn)了圍繞在周邊的衛(wèi)星城政府公共服務(wù)放開(kāi)，吸納民營(yíng)資本進(jìn)入城市開(kāi)發(fā)汽車消費(fèi)、度假旅游、中產(chǎn)階級(jí)出現(xiàn)、市民工作與居住分離等給城市化建設(shè)帶來(lái)深遠(yuǎn)影響每年1000多萬(wàn)農(nóng)民進(jìn)入城市；目前人均建筑面積每增加1平方，則全國(guó)需新建5億平方米住宅房地產(chǎn)起步階段平穩(wěn)階段人均GDP800美元1300美元8000美元13000美元以上快速上升階段⊙⊙⊙⊙萎縮階段⊙2010年4283美元資源聚集中國(guó)氣整體敏城鎮(zhèn)哄化較據(jù)低，竿區(qū)域徐之間愿不平域衡顯危著，吼一、拐二線桶城市萌新區(qū)低及三芒、四圍線城張市土柴地市狀場(chǎng)空裂間仍魯然較匯大三層限次的巷軌道辣交通賢網(wǎng)建韻設(shè)速汽度加勝快，蕉在帶犧動(dòng)產(chǎn)思業(yè)轉(zhuǎn)獵移的等同時(shí)志，也電帶動(dòng)鹽了周蹄邊地追區(qū)與盒城鎮(zhèn)買(mǎi)土地章資源井的開(kāi)樸發(fā)20收10末-2靈01拋5年中紛國(guó)軌扶道交遙通網(wǎng)源建設(shè)息情況軌道杜交通年網(wǎng)建勁設(shè)的聰加速腹推進(jìn)荒，給嬌城鐵頭、高引鐵周稻邊具有塊一定漢經(jīng)濟(jì)躲基礎(chǔ)些和特近殊資阻源的存城鎮(zhèn)身帶來(lái)嗽了開(kāi)變發(fā)機(jī)錘遇高層蠢次的竿工業(yè)蚊化進(jìn)調(diào)程與輪城市讀化協(xié)慣同發(fā)輝展，漲推動(dòng)站產(chǎn)業(yè)姨園區(qū)虎升級(jí)單一掠的工鍵業(yè)園脈區(qū)早期野的工貌業(yè)園盈區(qū)改偶變企功業(yè)“秒星星花點(diǎn)燈系”式啟布局網(wǎng)，開(kāi)郵發(fā)園碑區(qū)使哪企業(yè)華集中己入園福發(fā)展園區(qū)鐵以生貢產(chǎn)性食企業(yè)叼為主楊，有酸少量走的物求流等感生產(chǎn)哨性服趙務(wù)企墻業(yè)各自醋企業(yè)臘建有若簡(jiǎn)單飽的生惡活配賠套設(shè)護(hù)施、匹如食籍堂、另宿舍臟等園區(qū)雄內(nèi)大地部分菠工作伏人群達(dá)白天道工作疾，晚駁上回跪到“匙城里坑”，壤工業(yè)連園區(qū)組成為舍“鬼拒城”單調(diào)攀的工爆作、瞎疲勞騙的“豎擺渡從”以產(chǎn)恨業(yè)支廟撐的蛇綜合機(jī)城區(qū)工業(yè)刃園區(qū)段發(fā)展荒到一緩定階肌段，卻為產(chǎn)腦業(yè)發(fā)蛇展被赤動(dòng)配燈套的瞧生活卡設(shè)施奧如人飛才公包寓、束藍(lán)領(lǐng)是社區(qū)藥等逐鴨漸建困立起銜來(lái)為尋墨求財(cái)賣(mài)政收藥支長(zhǎng)埋短期積平衡隆，也押為改鐵善園學(xué)區(qū)生奮活配毒套條辮件，展園區(qū)魂賣(mài)地卡給地紙產(chǎn)商匪搞房制地產(chǎn)蠢開(kāi)發(fā)城市刪擴(kuò)容炸迎來(lái)榮房地棟產(chǎn)黃警金時(shí)可代，刻產(chǎn)業(yè)生園區(qū)鄙被動(dòng)嘉承載汪城市妥功能生活徑、生畫(huà)產(chǎn)全于面配支套的凍產(chǎn)業(yè)首新城訂成為觸園區(qū)敢發(fā)展儉的未燙來(lái)趨木勢(shì)隨著變城市預(yù)居民鋤消費(fèi)殖觀念寧的改沾變，訴休閑兵度假幅成為丙未來(lái)辯旅游絮的新鏡熱點(diǎn)度假妖旅游脹相比忍其他弓旅游概方式啦，更石加關(guān)貌注游療客的筐身心多體驗(yàn)旅游皇不再躍是為胡了觀什光，帥而是粗為了杜體驗(yàn)蹲優(yōu)雅觸、舒亞適、拒休閑惕的氛減圍相對(duì)越于觀剖光旅忘游而齡言，鴉度假圍旅游鼠是一答種更終高層仆次的韻旅游炮形式個(gè)，更經(jīng)強(qiáng)調(diào)仙安全韻、寧愿靜的康優(yōu)美畏環(huán)境叔、豐蒙富多魔彩的掠娛樂(lè)斧生活橡、增吵進(jìn)身淡心健闊康的健游憩誰(shuí)設(shè)施挪和高胞品質(zhì)早的服再務(wù)。隨著囑中國(guó)俱經(jīng)濟(jì)易持續(xù)繩發(fā)展梯，人窯們的足旅游厭觀念誕發(fā)生蓋了重粱大改揀變，給越來(lái)么越多昂的人濱已經(jīng)淋厭倦傅了走管馬觀脂花式餃的觀匠光旅僑游，撫轉(zhuǎn)而峰開(kāi)始趣愛(ài)上震休閑商、放持松和每娛樂(lè)鉆為主跨的休攪閑度月假旅嚼游。在多斤種因爐素的謝共同查作用助下，嚴(yán)市場(chǎng)近化的趙區(qū)域制開(kāi)發(fā)寒呈現(xiàn)旬出前見(jiàn)所未學(xué)有的層商機(jī)產(chǎn)業(yè)鳳區(qū)中繭的城腐市功碌能區(qū)核：造城佩和擴(kuò)慚區(qū)成針為較服成功鐘的開(kāi)歉發(fā)區(qū)胳的主疼旋律產(chǎn)業(yè)寄新城岸：工業(yè)挪化與鮮城市瞎化融恢合發(fā)乓展的洲新城閥區(qū)，裹非開(kāi)帽發(fā)區(qū)你和工起業(yè)園衛(wèi)星奔城/新市饑鎮(zhèn)：功能蚊明晰甜、特昆色突刃出的貧交通扎節(jié)點(diǎn)吸型小紙城鎮(zhèn)旅游聞度假級(jí)區(qū)：度假酷產(chǎn)業(yè)莊和旅捕游地茂產(chǎn)的疊結(jié)合堅(jiān)，商捏務(wù)休新閑與物旅游濫度假短結(jié)合目前抱區(qū)域怎開(kāi)發(fā)較的四蝴大商資機(jī)城市俯化進(jìn)據(jù)程工業(yè)戴化進(jìn)梳程利益啄驅(qū)動(dòng)政策乞推動(dòng)區(qū)域錢(qián)開(kāi)發(fā)反所蘊(yùn)閉涵的宇五大史利益嶼點(diǎn)掙到?jīng)Q“開(kāi)帆發(fā)總備承包屠收益朵”：形成舊政府播對(duì)開(kāi)沒(méi)發(fā)商踏的負(fù)毀債，燦是風(fēng)沾險(xiǎn)較竟低的儉收益香，收孩益大墊小看額操作底，可窩依法峽追討獲得澤“可腿持續(xù)徹經(jīng)營(yíng)倘的資款產(chǎn)”究：向政叉府表丟明扎抽根當(dāng)里地的菠心跡罪，構(gòu)梁建緊旋密關(guān)餅系，假較少呈受換于屆影姐響分享斧“地傾方留洪成的敏稅費(fèi)廣”：針對(duì)尊工商搖企業(yè)兔，數(shù)腎額不史大，強(qiáng)不好唯監(jiān)控嘗和操燈作，假時(shí)間惠長(zhǎng)，昨風(fēng)險(xiǎn)怨較大分享勾“一蟻級(jí)土顛地增曬值收解益”誼：受上火市指澆標(biāo)、妄市場(chǎng)唱、換仔屆、劍收支雀賬戶誼管理鍛的影憤響，俘風(fēng)險(xiǎn)蘇較大拿到妹“低老價(jià)和疑優(yōu)質(zhì)省的二灘級(jí)土稻地”融：基于鉛關(guān)系盒和信窯息可號(hào)操作嗽，風(fēng)腐險(xiǎn)最瘦小，拆精細(xì)屢開(kāi)發(fā)樂(lè)，價(jià)航值最忙大，售落袋切為安主要片內(nèi)容XX怪地產(chǎn)胳區(qū)域掃開(kāi)發(fā)鞋的意孕義區(qū)域慮開(kāi)發(fā)各的政濫策形譯勢(shì)和草市場(chǎng)左機(jī)會(huì)搬分析區(qū)域獨(dú)開(kāi)發(fā)達(dá)的企箱業(yè)實(shí)蒸踐和她能力分析●區(qū)域微開(kāi)發(fā)朗的企奮業(yè)和諸實(shí)踐士分享●區(qū)域議開(kāi)發(fā)舍的關(guān)疏鍵能悅力XX國(guó)地產(chǎn)居的資組源優(yōu)顆勢(shì)分兩析與蘋(píng)戰(zhàn)略程選擇XX濕地產(chǎn)帆區(qū)域呼開(kāi)發(fā)際產(chǎn)品包模型XX星地產(chǎn)堡區(qū)域航開(kāi)發(fā)鳳業(yè)務(wù)年戰(zhàn)略失規(guī)劃區(qū)域知開(kāi)發(fā)班的操雙作流精程開(kāi)發(fā)商類型代表企業(yè)特點(diǎn)核心區(qū)域開(kāi)發(fā)能力大型上市房地產(chǎn)企業(yè)天津泰達(dá)、中南建設(shè)、華僑城等擁有豐富的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)驗(yàn)，資金實(shí)力雄厚，但對(duì)于土地一級(jí)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)有限跨區(qū)域運(yùn)營(yíng)能力規(guī)劃策劃能力融資能力地區(qū)中小型房地產(chǎn)企業(yè)眾美地產(chǎn)、萬(wàn)祥置業(yè)、京泰鴻等擁有一定的地緣關(guān)系與信息獲取能力，但資金實(shí)力較弱，只能承擔(dān)小片區(qū)域的開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)項(xiàng)目管理能力信息獲取能力政府投融資平臺(tái)型房地產(chǎn)企業(yè)云南城投、中天城投、西安投資、深圳投資等在當(dāng)?shù)負(fù)碛袕?qiáng)大的政府關(guān)系，一級(jí)土地獲取能力較強(qiáng)，但專業(yè)性和跨區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)能力有限政府關(guān)系運(yùn)用能力土地獲取能力隸屬于多元化集團(tuán)的房地產(chǎn)企業(yè)XX地產(chǎn)、保利地產(chǎn)、中糧地產(chǎn)等依靠集團(tuán)強(qiáng)大的資金、資源實(shí)力，區(qū)域開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)擇機(jī)擴(kuò)張融資能力資源整合能力目前戒開(kāi)展攻區(qū)域徑開(kāi)發(fā)盲業(yè)務(wù)蝕的企但業(yè)類步型綜趨述企業(yè)殃區(qū)域譯開(kāi)發(fā)勸實(shí)踐夫分享賄之一以華沫夏幸治?；I(yè)為獄代表彈的產(chǎn)巷業(yè)園形區(qū)開(kāi)址發(fā)企業(yè)運(yùn)區(qū)域燥開(kāi)發(fā)委實(shí)踐秀分享撕之二以華萍僑城中為代嘗表的毯旅游里度假賭區(qū)開(kāi)壟發(fā)區(qū)域梅開(kāi)發(fā)術(shù)項(xiàng)目絲式案例舒分享色之一中南養(yǎng)建設(shè)篇南充雜清泉紙壩項(xiàng)根目—凈收超益比郵例跟牛地價(jià)情掛鉤土地出讓單價(jià)（萬(wàn)元/畝）獲取凈收益的比例（%）2000201-2500251-30020301-35015351-40010根據(jù)隱實(shí)際灑情況救確認(rèn)埋凈收考益，刊每次咬出讓悔地塊董后結(jié)咽算，雅每年嫂支付篇一次城。政府黨承諾烘企業(yè)關(guān)保底姻收益15默%。中南牙建設(shè)南充已政府相關(guān)嶼手續(xù)泡、征徐地收引儲(chǔ)、蓋拆遷是安置震、成鍬本核蹦定、育土地漢出讓擾、質(zhì)久量監(jiān)達(dá)督出資過(guò)、工仔程施撫工、此土地挖整理臥、項(xiàng)挺目運(yùn)嘉作在南趙充成建立全紡資子芬公司協(xié)議項(xiàng)目執(zhí)簡(jiǎn)介池：總面珠積約30隱00畝，20托11年2月8日簽耍約建設(shè)幸內(nèi)容蜻包括酸嘉陵尖江沿陜岸防交洪堤車建設(shè)城市捕道路義、官擾網(wǎng)、每綠化娘、公對(duì)廁等實(shí)際迷可出始讓商女住用蠶地15虜00畝商業(yè)撫模式壺：中南槳建設(shè)憲出資睛完成宵政府貪需要?jiǎng)兊那逋谌獕未步ㄔO(shè)場(chǎng)任務(wù)善及土響地一骨級(jí)開(kāi)商發(fā)政府行協(xié)助裹企業(yè)叼拿到袋二級(jí)舅土地政府棍按土益地出災(zāi)讓單典價(jià)給剃予企田業(yè)不帖同比灘例的體凈收觸益，垮每年威結(jié)算擾，且萄承諾趟給企架業(yè)15逝%的保純底收鬧益區(qū)域裂開(kāi)發(fā)晨項(xiàng)目頁(yè)案例漸分享能之二中天見(jiàn)城投患貴州迅云巖釘漁安睛、安末井片久區(qū)項(xiàng)稈目—凈收慨益7:甜3和二袖級(jí)聯(lián)搞動(dòng)開(kāi)鑼發(fā)金世旗國(guó)際控股貴陽(yáng)市云巖區(qū)政府簽訂開(kāi)發(fā)協(xié)議（一級(jí)開(kāi)發(fā)收益按7:3分配）華潤(rùn)貴陽(yáng)華潤(rùn)漢威市政、基建、七通一平、回遷安置，截污溝建設(shè)出資5000萬(wàn)，占16.67%出資2.5億，占83.33%絕對(duì)控股通過(guò)招拍掛獲得絕大部分二級(jí)土地將土地出讓價(jià)款的50%-60%返還收購(gòu)全部股權(quán)項(xiàng)目旦簡(jiǎn)介丹：建設(shè)年任務(wù)乏包括鐘城中該村改任造、撫截污并溝工抄程、卡經(jīng)營(yíng)固性用由地七斷通一脹平，樂(lè)回遷急安置72蹲.9萬(wàn)平下方米建設(shè)閱成為廟旅游夢(mèng)休閑刊、商亦務(wù)會(huì)阻展和登生態(tài)驚居住顛區(qū)商業(yè)漸模式蘋(píng)：由母慘公司炒金世愧旗與挺政府點(diǎn)簽訂固協(xié)議挨，因屋缺少詠資金艙，與孟華潤(rùn)賭漢威幫合作泉成立滑一級(jí)息開(kāi)發(fā)辨公司呈華潤(rùn)喜貴陽(yáng)布，華辜潤(rùn)漢寧威占錄大部瞇分股雀份一期啟土地稻出讓置前，繞中天蜜城投王收回滋華潤(rùn)蠻漢威蜓的股讀權(quán)中天陳城投守獲取雞二級(jí)乏土地楊并進(jìn)菜行二融級(jí)開(kāi)料發(fā)，性收取挺政府教返還上的土琴地出擴(kuò)讓金區(qū)域廟開(kāi)發(fā)裁項(xiàng)目耕案例槐分享煌之三上海伶石與幣木投摟資咨恩詢有煩限公蹄司臨安遞高新更技術(shù)房誠(chéng)投資汽有限慕公司臨安炮市人懶民政合府龍?jiān)亟ㄔO(shè)杭州青山湖森林硅谷投資建設(shè)有限公司20西09縫.8，出當(dāng)資控咳股，63蓋.7傅5%人民莫幣出英資，80棉%人民洽幣出粥資,2丈0%國(guó)有臘獨(dú)資土地楚一級(jí)咸熟化20父09志.7摘牌色，簽搖訂框他架協(xié)切議20屈09傲.1嗚0.占15成立控股經(jīng)營(yíng)會(huì)管理重大吹公共料服務(wù)相項(xiàng)目揚(yáng)（酒痕店、弦會(huì)展積中心巷、游蝕艇碼頭頭）二級(jí)項(xiàng)目公司高新產(chǎn)業(yè)商務(wù)會(huì)展商貿(mào)辦公配套住宅等關(guān)聯(lián)公司或戰(zhàn)略合作伙伴項(xiàng)目慢簡(jiǎn)介謠：對(duì)臨浩安高猜新技防術(shù)產(chǎn)彼業(yè)園29平方秘公里棕進(jìn)行展分階捆段開(kāi)但發(fā),啟動(dòng)候核心垃區(qū)塊印面積康約3.甩8平方竿公里開(kāi)發(fā)補(bǔ)內(nèi)容渴包括施高新墻產(chǎn)業(yè),商務(wù)馳會(huì)展,商貿(mào)徒辦公,配套臂住宅蘆等，檔開(kāi)發(fā)旁時(shí)序桐保持惜產(chǎn)業(yè)寒先行商業(yè)歉模式昏：石與日木摘局牌后應(yīng)，龍盲元建眨設(shè)出謙資控喇股石耗與木石與耍木與敗政府那獨(dú)資懲公司同共同虎出資梁成立啊一級(jí)蒸項(xiàng)目督公司袖，負(fù)回責(zé)土團(tuán)地熟剛化一級(jí)清公司牛熟化迅投資黎*11系2%為總演成本型，二亭級(jí)市物場(chǎng)的圍土地芹溢價(jià)欄稅后哪部分候按石咸與木65顯%，高增投35胞%分配龍?jiān)窠ㄔO(shè)彈臨安屠高新嚼技術(shù)揪產(chǎn)業(yè)曉園項(xiàng)直目—蹈—凈鞠收益軋65規(guī)%：那35舊%主要誦內(nèi)容XX客地產(chǎn)產(chǎn)區(qū)域繡開(kāi)發(fā)磨的意歉義區(qū)域貼開(kāi)發(fā)丈的政予策形逆勢(shì)和處市場(chǎng)駝機(jī)會(huì)蹲分析區(qū)域愛(ài)開(kāi)發(fā)箱的企卻業(yè)實(shí)骨踐和餡能力分析●區(qū)域垃開(kāi)發(fā)各的企席業(yè)和聯(lián)實(shí)踐穩(wěn)分享●參與行區(qū)域盒開(kāi)發(fā)體的關(guān)房誠(chéng)鍵能乞力XX氧地產(chǎn)旅的資社源優(yōu)假勢(shì)分圾析與森戰(zhàn)略存選擇XX煌地產(chǎn)述區(qū)域口開(kāi)發(fā)期產(chǎn)品捐模型XX廢地產(chǎn)響區(qū)域孩開(kāi)發(fā)舞業(yè)務(wù)移戰(zhàn)略零規(guī)劃區(qū)域茂開(kāi)發(fā)感的操幻玉作流禁程企業(yè)宏開(kāi)展群區(qū)域欲開(kāi)發(fā)游業(yè)務(wù)御的主病要能凈力壁姓壘融資乒能力資源湖整合汗能力政府房誠(chéng)關(guān)系區(qū)域曾開(kāi)發(fā)百商需娘要建類立良祝好的殿政府陜關(guān)系羞，并尋且要姜有一響定的拐地區(qū)絨影響股力，脾否則脂不可費(fèi)能拿誰(shuí)到一立級(jí)土蛙地的姥開(kāi)發(fā)震權(quán)。陳如果板政府拌關(guān)系槽不能蘆得到論維持艙，那繼么在首一級(jí)廢開(kāi)發(fā)獄完成裕之后府，收濁益分婚配的甘環(huán)節(jié)絲式也可忘能遭熄遇政踏府違悟約的掛風(fēng)險(xiǎn)瘦。區(qū)域緩開(kāi)發(fā)蠢不可主能由擺一家蓋企業(yè)嫂獨(dú)立邊完成昆，即亭便是凡有龐彎大的框資金箭實(shí)力漆，也掉不可欄能具詞備所卡有業(yè)召態(tài)的駛開(kāi)發(fā)的能力無(wú)。因創(chuàng)此區(qū)避域開(kāi)星發(fā)商配必須薦對(duì)各笑種內(nèi)歷外部攻資源延進(jìn)行悔整合朱，充妹分利費(fèi)用各疫方優(yōu)內(nèi)勢(shì)進(jìn)類行聚話合開(kāi)引發(fā)。區(qū)域假開(kāi)發(fā)黃的資歌金投團(tuán)入巨妥大，燙并且是開(kāi)發(fā)滴周期圍比較期長(zhǎng)(一般者要3-般5年的法時(shí)間)，這沫對(duì)開(kāi)撈發(fā)商附的融艘資能卻力是淺一個(gè)壺巨大魂的考柄驗(yàn)，臥開(kāi)發(fā)將商除比了需駕要擁說(shuō)有強(qiáng)奪大的碧資金惡實(shí)力侍外，伸還要棉通過(guò)吉各種姿融資縮慧渠道鏈的建悄立來(lái)結(jié)保證浮項(xiàng)目長(zhǎng)持續(xù)鄉(xiāng)豐穩(wěn)步績(jī)推進(jìn)影。政府休關(guān)系融資緞能力資源胖整合渡能力關(guān)鍵順壁壘能力系匹配結(jié)論滑判定依托稼集團(tuán)斑在全犧國(guó)各鏟地長(zhǎng)洞期積獅累的埋政府秤人脈勤，借踩助X路X品制牌的角影響晨力，繪同時(shí)踩協(xié)同扭工業(yè)護(hù)地產(chǎn)白進(jìn)行必公關(guān)充分類利用虹XX真集團(tuán)表內(nèi)部驚財(cái)務(wù)挨公司次、商影業(yè)銀興行等屈金融走服務(wù)艱平臺(tái)歷，獲辭取區(qū)層域開(kāi)壇發(fā)所拌需的津龐大描資金XX腸地產(chǎn)罩在發(fā)親展過(guò)逢程中辰已經(jīng)步積累奪了許經(jīng)多與賭同行讀、服榨務(wù)機(jī)川構(gòu)以暴及政航府部換門(mén)合蛾作的得經(jīng)驗(yàn)殿，具筒備整還合各執(zhí)種資掉源進(jìn)抓行聚介合式禾開(kāi)發(fā)咸的能課力XX壓地產(chǎn)慨具備緊區(qū)域認(rèn)開(kāi)發(fā)括的關(guān)熊鍵能填力，抵可以微考慮拿在充浸分的妄市場(chǎng)燒調(diào)研沙和準(zhǔn)跑確的噴產(chǎn)品蒜定位或的前棄提下硬開(kāi)展悶區(qū)域斬開(kāi)發(fā)渠業(yè)務(wù)XX植地產(chǎn)樂(lè)區(qū)域鏈開(kāi)發(fā)護(hù)業(yè)務(wù)仔的關(guān)嫂鍵能最力分吳析主要愧內(nèi)容XX褲地產(chǎn)槽區(qū)域索開(kāi)發(fā)殊的意神義區(qū)域輸開(kāi)發(fā)賠的政簽策形拘勢(shì)和帳市場(chǎng)認(rèn)機(jī)會(huì)哨分析區(qū)域糾開(kāi)發(fā)殲的企而業(yè)實(shí)狹踐和孩能力分析XX滲地產(chǎn)濾的資杜源優(yōu)含勢(shì)分匙析與戒戰(zhàn)略選擇●區(qū)域叼開(kāi)發(fā)紛的業(yè)章務(wù)類績(jī)型選濤擇●區(qū)域膛開(kāi)發(fā)信的地認(rèn)理位鞏置選扁擇XX伏地產(chǎn)繪區(qū)域帝開(kāi)發(fā)笛產(chǎn)品擊模型XX狀地產(chǎn)剝區(qū)域追開(kāi)發(fā)堤業(yè)務(wù)濕戰(zhàn)略馳規(guī)劃區(qū)域彩開(kāi)發(fā)蹈的操略作流汽程XX控地產(chǎn)狠具備鹽區(qū)域厲開(kāi)發(fā)咸所需遍的主乓要資件源，撲業(yè)務(wù)形未來(lái)擾的發(fā)專展?jié)撎┝薇髤^(qū)域交開(kāi)發(fā)余業(yè)務(wù)主要坐資源關(guān)系貼資源財(cái)務(wù)燦資源人力專資源隱性龍資源XX笛產(chǎn)業(yè)糟已在或全國(guó)倡各地鞋積累鼓了廣茶泛的芝政府扯資源XX釣地產(chǎn)蘋(píng)已與切其他洪房地妹產(chǎn)企自業(yè)、噴房地佳產(chǎn)服疲務(wù)商臘進(jìn)行夏過(guò)多嬌個(gè)項(xiàng)由目的賓深入逢合作讓，建供立了飽廣泛相的戰(zhàn)倚略聯(lián)泰盟XX平集團(tuán)悠財(cái)務(wù)徑公司擾、商副業(yè)銀有行、優(yōu)保險(xiǎn)迅公司騾等金詳融服瞞務(wù)平辭臺(tái)為陶區(qū)域蔬開(kāi)發(fā)吊提供蚊了多下種融挽資渠灣道XX杜集團(tuán)下龐大斥的現(xiàn)底金流猛為區(qū)蔑域開(kāi)奸發(fā)提疲供了端有力躍的保距障XX捧地產(chǎn)漏將近10年的熟發(fā)展拘過(guò)程墾中，栗已經(jīng)秩培養(yǎng)挖了一僅批專耳業(yè)的屢管理干、策葉劃、桂市場(chǎng)末以及伶項(xiàng)目客實(shí)施渠人員近年嬌來(lái)，用通過(guò)龜高端野職業(yè)邪經(jīng)理鉤人的降引進(jìn)仰，地姓產(chǎn)業(yè)碑務(wù)高鍵速謊成災(zāi)長(zhǎng)，溉經(jīng)營(yíng)上決策煉團(tuán)隊(duì)拋也日暗益壯秘大XX拌的品向牌與杰影響淺力深項(xiàng)入人倍心，召管理亦模式地和企缺業(yè)文瞎化具摔有無(wú)蝴可替索代的析競(jìng)爭(zhēng)炭力XX賊地產(chǎn)到創(chuàng)新估理念匪與產(chǎn)蛇品不筍斷涌蠅現(xiàn)，襯引領(lǐng)皺著行靠業(yè)潮鐵流財(cái)務(wù)奔資源享是區(qū)寶域開(kāi)粱發(fā)的已核心錯(cuò)資源掛，政愁府及授社會(huì)次關(guān)系包資源之、隱約形資受源是午關(guān)鍵謊資源皆，人筆力資濾源則川是充群分利淺用各宜種資飛源的北戰(zhàn)略魚(yú)性資疼源主要囑的區(qū)返域開(kāi)他發(fā)類養(yǎng)型與湖XX刑地產(chǎn)暴資源袍匹配提情況剝分析業(yè)務(wù)類型資源匹配分析資源匹配度業(yè)務(wù)定位產(chǎn)業(yè)區(qū)中的城市功能區(qū)打造“產(chǎn)業(yè)核”協(xié)同呼應(yīng)的“城市核”，XX具有天然優(yōu)勢(shì)，可依托遍布全國(guó)的XX工業(yè)園，在園區(qū)周邊地區(qū)開(kāi)發(fā)綜合型的商住社區(qū)重點(diǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)衛(wèi)星城/新市鎮(zhèn)XX集團(tuán)技術(shù)優(yōu)勢(shì)和創(chuàng)新地產(chǎn)理念，將很容易受到競(jìng)爭(zhēng)不是很激烈的二、級(jí)城市的歡迎，拿到土地一級(jí)開(kāi)發(fā)權(quán)相對(duì)容易重點(diǎn)發(fā)展業(yè)務(wù)旅游度假區(qū)主要集中在一二線城市周邊區(qū)域，需要有便利的交通和比較發(fā)達(dá)的經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)業(yè)環(huán)境，作支撐，XX可伺機(jī)開(kāi)發(fā)擇機(jī)進(jìn)入業(yè)務(wù)產(chǎn)業(yè)新城工業(yè)園和城市化配套設(shè)施的聯(lián)動(dòng)開(kāi)發(fā)，對(duì)區(qū)位的選擇要求較高，投入周期較長(zhǎng)，暫時(shí)不考慮進(jìn)入暫不涉足業(yè)務(wù)1471047資源筒匹配哨度行業(yè)細(xì)分市場(chǎng)吸引力區(qū)域筋開(kāi)發(fā)裂業(yè)務(wù)駁組合柜分析旅游縮慧度假略區(qū)產(chǎn)業(yè)刊區(qū)中城市摩功能澆區(qū)新市飄鎮(zhèn)衛(wèi)星瞇城產(chǎn)業(yè)巨新城XX咸地產(chǎn)世區(qū)域肝開(kāi)發(fā)僅業(yè)務(wù)駝的類緒型選擋擇重點(diǎn)劫開(kāi)發(fā)仁業(yè)務(wù)?投入稈大量植的人達(dá)力提本高開(kāi)猜發(fā)的倚規(guī)模?集中則最好擺的資侄源保鎖證開(kāi)投發(fā)的直質(zhì)量輔助電開(kāi)發(fā)撒業(yè)務(wù)?根據(jù)端近期早的具膽體市表場(chǎng)狀岸況選沈擇開(kāi)傻發(fā)暫不票開(kāi)發(fā)演業(yè)務(wù)?因資爪源不振匹配?；驎r(shí)墳機(jī)未維到而邊暫時(shí)織不開(kāi)縮慧發(fā)主要脫內(nèi)容XX勾地產(chǎn)螞區(qū)域亦開(kāi)發(fā)帝的意旺義區(qū)域蝦開(kāi)發(fā)粗的政城策形侵勢(shì)和貝市場(chǎng)吵機(jī)會(huì)采分析區(qū)域擾開(kāi)發(fā)效的企蝴業(yè)實(shí)吸踐和怨能力分析XX茄地產(chǎn)概的資野源優(yōu)弄?jiǎng)莘衷O(shè)析與流戰(zhàn)略選擇●區(qū)域須開(kāi)發(fā)乞的業(yè)牲務(wù)類篩型選兼擇●區(qū)域成開(kāi)發(fā)鴿的地翅理位農(nóng)置選臣擇XX乖地產(chǎn)還區(qū)域贏開(kāi)發(fā)謎產(chǎn)品帥模型XX序地產(chǎn)扮區(qū)域悅開(kāi)發(fā)低業(yè)務(wù)罵戰(zhàn)略傻規(guī)劃區(qū)域催開(kāi)發(fā)爛的操本作流明程區(qū)域脈開(kāi)發(fā)碎業(yè)務(wù)陰地理鄙位置喜選擇細(xì)綜述業(yè)務(wù)類型區(qū)域選擇原因分析產(chǎn)業(yè)區(qū)中的城市功能區(qū)在二、三線城市新區(qū)選擇具有產(chǎn)業(yè)密集、交通條件比較便利的地帶進(jìn)行開(kāi)發(fā)，最好是在XX工業(yè)園的周邊選擇合適的地段開(kāi)發(fā)二、三線城市人口密度比一線城市低，隨著勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，開(kāi)發(fā)潛力大；通過(guò)“城市核”的打造，使地區(qū)的人氣得以聚集，地價(jià)得以迅速提升新市鎮(zhèn)、衛(wèi)星城在山東半島、環(huán)渤海和長(zhǎng)三角等發(fā)達(dá)地區(qū)城市群的二線城市周邊尋找開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)城市群（都市圈）的建設(shè)，將使各城市交匯地帶出現(xiàn)大量的衛(wèi)星城和新市鎮(zhèn)；一線城市只有外層還存在開(kāi)發(fā)機(jī)會(huì)，二線城市機(jī)會(huì)較多旅游度假區(qū)選擇具有大量富裕人群和大型企業(yè)集團(tuán)客群的地區(qū)如：長(zhǎng)三角城市群、珠三角城市群、京津冀城市群度假旅游市場(chǎng)主要依賴周邊客群，發(fā)達(dá)城市群所在區(qū)域人口集中且具備消費(fèi)能力，發(fā)達(dá)城市群里大企業(yè)集團(tuán)也較多，兼具個(gè)人和商務(wù)客流資源1、產(chǎn)藝業(yè)區(qū)慨中城奮市功得能區(qū)休：國(guó)瓦家層蛾面區(qū)病域經(jīng)疼濟(jì)規(guī)蘭劃惠現(xiàn)及的夏區(qū)域幼，存務(wù)在較拋多的幅開(kāi)發(fā)仿機(jī)會(huì)20廣09年至濁今，吸國(guó)家朵先后憑批復(fù)襲了13個(gè)區(qū)轎域經(jīng)伶濟(jì)規(guī)須劃，披惠及巷東西紋南北高多個(gè)渡區(qū)域XX鏈建設(shè)熄產(chǎn)業(yè)嘴區(qū)中妥城市哀功能濱區(qū)要選擇安區(qū)域中經(jīng)濟(jì)混規(guī)劃指中明之確扶殊持產(chǎn)室業(yè)發(fā)洋展，市產(chǎn)業(yè)魔規(guī)劃妙符合暗XX宇產(chǎn)業(yè)檔類型材，產(chǎn)咸業(yè)扶皂持力部度較偵強(qiáng)的賓區(qū)域區(qū)域闖經(jīng)濟(jì)獲規(guī)劃冶中，已對(duì)每災(zāi)個(gè)區(qū)核域的桶發(fā)展鳥(niǎo)方向仔及發(fā)割展措細(xì)施做權(quán)了較剃明確潛的指屈導(dǎo)與等規(guī)定軌：圖們葛江：沿邊薯開(kāi)發(fā)山開(kāi)放遼寧神沿海估：航運(yùn)拾物流爪、先準(zhǔn)進(jìn)制臥造、醉現(xiàn)代酬農(nóng)業(yè)黃河逃三角潔洲：高效次生態(tài)襪示范決區(qū)、鞠特色耗產(chǎn)業(yè)缺基地皖江坊城市舟帶：對(duì)接態(tài)長(zhǎng)三蕉角，汗承接懶產(chǎn)業(yè)廉轉(zhuǎn)移…推薦自皖江途城市匆?guī)А⒆冞|寧醉沿海期、關(guān)彩中-天水舟、珠銹三角晌等另外姿，關(guān)嶺注各室區(qū)域丈中的亡先導(dǎo)滅區(qū)輻絮射城槍市結(jié)合停XX裙布局好在全軟國(guó)各踏地的悶工業(yè)角園區(qū)，在進(jìn)行盛“產(chǎn)惹業(yè)區(qū)溜中城段市功充能區(qū)仔”類魄區(qū)域稀開(kāi)發(fā)材業(yè)務(wù)蚊的探歐討黑龍江吉林內(nèi)蒙古新疆寧夏山西河北甘肅山東n浙江福建云南四川貴州湖南江西安徽河南湖北海南西藏青海臺(tái)灣陜西遼寧重慶江蘇大連XX工業(yè)園區(qū)青島XX工業(yè)園區(qū)合肥XX工業(yè)園區(qū)武漢XX工業(yè)園區(qū)重慶XX工業(yè)園區(qū)匯川XX工業(yè)園區(qū)XX膠南工業(yè)園XX天津市場(chǎng)創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)順德XX工業(yè)園區(qū)哪些鼠工業(yè)恭園周聞邊或嫩城市察內(nèi)是睜否有合土地感空間果和城要市功襪能的奇需求孔？哪些崗工業(yè)伸園所輪在大沈區(qū)域熊或城奧市圈炭?jī)?nèi)，派能夠宜構(gòu)建皇產(chǎn)業(yè)熟集群捏？區(qū)軌域內(nèi)熔是否牽有適奏合X俘X投吳資的安城市漆？結(jié)合導(dǎo)XX柿集團(tuán)甲的資旋源條姜件，剩具備僚家電免電子睛產(chǎn)業(yè)倚基礎(chǔ)支，或岸有規(guī)婦劃支銳撐的聚區(qū)域乒，可陡作重贊點(diǎn)考傍慮我國(guó)汁家電蠅產(chǎn)業(yè)跪基地蕉：20烤09年11月，始合肥結(jié)市被帥授予藝“中郵國(guó)家括電產(chǎn)都業(yè)基猛地”帳稱號(hào)刃，是雀內(nèi)地面省市五的第芬一個(gè)纏基地陰，我深國(guó)還蛙有8大家錯(cuò)電產(chǎn)另業(yè)基飾地主糊要分美布在州沿海愚地區(qū)中國(guó)木家電囑之都愚“順育德”留，多測(cè)個(gè)中管國(guó)知最名家奸電品遇牌在袍此聚竭集此外唯，與物順德個(gè)相鄰煙區(qū)域棉南頭呈鎮(zhèn)，隊(duì)先后刊獲得銳“中紗國(guó)家啟電產(chǎn)棄業(yè)基秋地”竿等榮或譽(yù)稱優(yōu)號(hào)南京援、馬項(xiàng)鞍山術(shù)當(dāng)涂填等地……家電產(chǎn)業(yè)整體廚衛(wèi)產(chǎn)業(yè)智能家居產(chǎn)業(yè)在這掌些區(qū)鞠域中鴿：選擇踩配套妙條件撤較好昂的區(qū)階域選擇畜發(fā)展另后勁過(guò)強(qiáng)勢(shì)用的區(qū)來(lái)域避開(kāi)袖競(jìng)爭(zhēng)載對(duì)手量的勢(shì)怕力范識(shí)圍世界城市人口密度等級(jí)分布第一級(jí)人口密集區(qū)＞100人/平方千米第二級(jí)人口中等區(qū)25～100人/平方千米

第三級(jí)人口稀少區(qū)1～25人/平方千米第四級(jí)人口極稀區(qū)＜1人/平方千米

大部患分二時(shí)三線峽城市速人口蔽密度暖較低寇，可淘能存纖在更旱多的守開(kāi)發(fā)搖機(jī)會(huì)數(shù)據(jù)江顯示爽，我店國(guó)四闖大一澡線城罩市人恰口密穿度遠(yuǎn)遮高于頭二三放四線綿城市嘉，加本上城幣市發(fā)痛展成茶熟水泰平較陣高，開(kāi)蠻發(fā)機(jī)會(huì)怖已經(jīng)侄很少二、鳳三線城市卻的人釋口密押度較克低，培加上懸目前國(guó)家輛對(duì)中切西部伐區(qū)域掩發(fā)展嘴的政兆策扶喉持以及憶二、妹三線城市御本身鋒的發(fā)展屠訴求吼，都流增加了產(chǎn)獵業(yè)區(qū)鹿中城松市功禾能區(qū)罩的機(jī)會(huì)一線城市城市省份密度上海上海2135.01廣州廣東1007.4深圳廣東882.93北京北京714.2二線城市城市省份密度廈門(mén)福建975.14蘇州江蘇966.97武漢湖北944.24南京江蘇918.32鄭州河南908.49成都四川891.86天津天津812.16西安陜西743.26濟(jì)南山東728.87合肥安徽658.37三四線城市城市省份密度新鄉(xiāng)河南659.40德陽(yáng)四川656.58?？诤Ｄ?42.08溫州浙江635.61臺(tái)州浙江594.92淮安江蘇586.92南充四川584.98湘潭湖南567.31孝感湖北565.93黃石湖北550.70鹽城江蘇548.69萊蕪山東546.74珠海廣東544.46濰坊山東540.90紹興浙江525.68產(chǎn)業(yè)扁區(qū)中膏城市惱功能歌區(qū)的換具體海判斷燈標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)宿一：鐵產(chǎn)業(yè)徹基礎(chǔ)件、產(chǎn)仆業(yè)規(guī)蔽劃、腔支持患政策具有因電子滴信息懲產(chǎn)業(yè)條、智權(quán)能產(chǎn)公業(yè)基左礎(chǔ)的垃區(qū)域崖（城棉市）紛優(yōu)先紋選擇復(fù)，規(guī)早劃發(fā)叢展以追上產(chǎn)術(shù)業(yè)或集對(duì)以陶上產(chǎn)財(cái)業(yè)發(fā)芒展進(jìn)寇行扶鋪持、檔給予蹦優(yōu)惠挎政策依的區(qū)事域也瘡是關(guān)振注重陸點(diǎn)標(biāo)準(zhǔn)逢二：藥房地駁產(chǎn)市匯場(chǎng)和辟XX亭產(chǎn)品究市場(chǎng)區(qū)域萄內(nèi)人誕口數(shù)怕量如用何，互消費(fèi)繞能力廚如何秘，X胖X投科產(chǎn)后虛區(qū)域蕉市場(chǎng)齊能否道支撐蟻企業(yè)尋發(fā)展跪；區(qū)竄域房湊地產(chǎn)暴市場(chǎng)陜?nèi)绾?，城?chǔ)市功例能區(qū)疼的開(kāi)健發(fā)能于否吸納籌人口彈入駐標(biāo)準(zhǔn)斯三：凳勞動(dòng)搭力資督源和扣人才勞動(dòng)崗力資葛源是綿否充虎足，衛(wèi)科技瓶人才驕和管乎理人罷才能恥否滿漫足企殺業(yè)需誕求標(biāo)準(zhǔn)唐四：么征地烈和拆慚遷比芽例征地蟲(chóng)比例喚要大繡于拆毅遷比得例，龍?jiān)酱髠稍胶玫?；拆塊遷比乖例太文高，鎖不宜階選擇標(biāo)準(zhǔn)疑五：交萬(wàn)通條件需要頂有便計(jì)利的瞧交通險(xiǎn)與工粉業(yè)園沿區(qū)以寶及城吐市的興中心痰地帶峽銜接敬，方產(chǎn)便人視們的蘇出行2、衛(wèi)秋星城/新市朱鎮(zhèn)：重點(diǎn)吧關(guān)注士我國(guó)班幾大圍城市盟群中營(yíng)的衛(wèi)憐星城測(cè)和新預(yù)市鎮(zhèn)俗開(kāi)發(fā)扒機(jī)會(huì)一級(jí)城市群二級(jí)城市群三級(jí)城市群環(huán)渤海城市群烏魯木齊哈爾濱長(zhǎng)春西部地區(qū)中部地區(qū)東部地區(qū)拉薩南寧昆明貴陽(yáng)北京呼和浩特天津太原蘭州西寧銀川廣州香港杭州合肥臺(tái)北海口沈陽(yáng)遼中南城市群以沈陽(yáng)、大連為中心，包括鞍山、撫順、本溪、丹東、遼陽(yáng)、營(yíng)口、盤(pán)錦、鐵嶺等城市，總面積約9.58萬(wàn)平方公里。山東半島城市群以濟(jì)南、青島為中心，包括煙臺(tái)、濰坊、淄博、東營(yíng)、威海、日照等城市，總面約7.3萬(wàn)平方公里，制造業(yè)和農(nóng)產(chǎn)品加工業(yè)發(fā)展勢(shì)頭迅猛。長(zhǎng)三角城市群包括16個(gè)城市：上海、杭州、南京、嘉興、湖州、寧陵、紹興、舟山、臺(tái)州、蘇州、無(wú)錫等，總面積約10.95萬(wàn)平方公里。京津冀城市群以北京為中心包括北京、天津、河北的唐山、廊坊、保定、秦皇島張家口、承德、滄州等城市，總面積約18.5萬(wàn)平方公里。長(zhǎng)株潭城市群包括長(zhǎng)沙、株洲、湘潭3市，總面積約2.8萬(wàn)平方公里。海峽西岸城市群以福州、廈門(mén)市為中心，包括漳州、泉州、莆田、寧德四市，是海峽經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心地區(qū)珠三角城市群包括廣州、深圳、珠海、佛山、中山、惠州、東莞等14個(gè)縣，總面積約5.5萬(wàn)平方公里。關(guān)中城市群關(guān)中城市群以西安為中心，包括寶雞、咸陽(yáng)、銅川和渭南等城市，總面積約5.52萬(wàn)平方公里。中原城市群以鄭州、洛陽(yáng)為中心，包括開(kāi)封、新鄉(xiāng)、焦作、許昌、平頂山、漯河、濟(jì)源在內(nèi)共9個(gè)省轄（管）市?？偯娣e約5.87萬(wàn)平方公里。重慶川渝城市群是以重慶、成都兩市為中心，包括自貢市、瀘州市、德陽(yáng)市、綿陽(yáng)市、遂寧市、內(nèi)江市、樂(lè)山市、宜賓市等14個(gè)地級(jí)市和渝西經(jīng)濟(jì)走廊等縣市。武漢城市群包括武漢、鄂州、黃石、孝感、天門(mén)等9座城市，總面積約5063萬(wàn)平方公里。環(huán)渤海地區(qū)包括京、津、冀、晉、內(nèi)蒙、遼、魯?shù)任迨。▍^(qū)）二市，成為北部經(jīng)濟(jì)是未來(lái)10年到20年中國(guó)最大的區(qū)域經(jīng)濟(jì)中心.其范圍占據(jù)我國(guó)國(guó)土面積的12％和人口的20％。城市群主要城市交通條件相關(guān)政策環(huán)渤海城市群北京、天津、唐山、廊坊、保定、張家口、承德、滄州等三條高速公路，多達(dá)24條高速車道，未來(lái)將形成京津冀三小時(shí)交通圈北京地區(qū)“兩軸兩帶多中心”、發(fā)展衛(wèi)星城的總體規(guī)劃，給緊鄰的廊坊、大廠、固安等地帶來(lái)了“融京”的機(jī)會(huì),而產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移將全方位帶動(dòng)這些地區(qū)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展長(zhǎng)三角城市群上海、杭州、南京、嘉興、湖州、紹興、蘇州、無(wú)錫等三條高速公路已形成3小時(shí)快速交通圈，滬寧、滬杭城際鐵路則使城市群崛起為1小時(shí)都市群上海浦東將在四個(gè)區(qū)域建設(shè)功能完善、交通便捷、配套齊全、居住舒適的可持續(xù)發(fā)展的新市鎮(zhèn)珠三角城市群廣州、深圳、珠海、佛山等將形成珠三角2小時(shí)交通圈、深莞惠1小時(shí)交通圈廣州市政府將加快建設(shè)廣州生態(tài)衛(wèi)星城武漢城市群武漢、鄂州、黃石、孝感、天門(mén)等內(nèi)陸最大的水陸空交通樞紐目前有5條鐵路干線，6條國(guó)道，4條城際鐵路已經(jīng)建設(shè)武漢政府將大力發(fā)展衛(wèi)星城改善交通狀況，并形成30萬(wàn)人口的大型衛(wèi)星城山東城市群濟(jì)南、青島、煙臺(tái)、濰坊、淄博、東營(yíng)、威海、日照等重點(diǎn)打造公路、鐵路、航空多管齊下的網(wǎng)絡(luò)體系，精心構(gòu)造“一小時(shí)交通圈”濟(jì)南市將著力打造城鎮(zhèn)、次中心城市的建設(shè)。形成以濟(jì)南城區(qū)為中心城市的四級(jí)結(jié)構(gòu)體系根據(jù)治各城廣市群膜的交譽(yù)通條碗件以籮及相移關(guān)政啟策，嘩并結(jié)覺(jué)合X稼X地友產(chǎn)的塌政府淘關(guān)系逼資源院，建雷議X寺X地傭產(chǎn)優(yōu)些先進(jìn)禾入的夾地區(qū)糞有：山東語(yǔ)半島險(xiǎn)城市虹群、江環(huán)渤飲海城妄市群劇、長(zhǎng)稠三角沾城市背群，尋找趕城市盈衛(wèi)星養(yǎng)城鎮(zhèn)傅開(kāi)發(fā)散機(jī)會(huì)關(guān)注窄城市寒群中滅交通罰便利秒、政無(wú)策規(guī)心劃發(fā)谷展的傷衛(wèi)星符城鎮(zhèn)城市僅群（槐都市谷圈）陽(yáng)的建齒設(shè)，悶將使態(tài)各城便市交右匯地切帶出晴現(xiàn)大售量的港衛(wèi)星撥城和姑新市演鎮(zhèn)在城扶市群險(xiǎn)形成矛的過(guò)卵程中嫁，與活中心鼻城市矩聯(lián)系單密切顏的衛(wèi)舅星城懂和小墾市鎮(zhèn)毛起到肺了交律通、籃產(chǎn)業(yè)甘和居便住的多重遮紐帶剃作用無(wú)論爸對(duì)城侵市群菌還是流自身利發(fā)展償都是暮有益泄的以陜騎西西貴安為卻中心車城市煌，將屆關(guān)中搶城市豈群周鄉(xiāng)豐邊城盤(pán)市納剪入大幸關(guān)中珠城市正群，隨而三度原、鍬涇陽(yáng)論、高如陵、槐臨潼禍、藍(lán)凳田、蕩引鎮(zhèn)仙、戶巾縣等虹衛(wèi)星囑城市醒，將困成為門(mén)關(guān)中蟲(chóng)城市衫群各具城市抵之間種加強(qiáng)縣聯(lián)系蘿和合依作的褲重要疊紐帶一二娘線城投市周賀邊的尚衛(wèi)星屆城形擠成圈榨層結(jié)遼構(gòu)，祖一線膨城市設(shè)只有窄外層什還存濃在開(kāi)共發(fā)機(jī)旁會(huì)，踏二線票城市較機(jī)會(huì)煮較多北京匠：六環(huán)白之內(nèi)蹦的通雀州、陣順義尊、大口興、霜門(mén)頭今溝等儉為第育一層載次的宮衛(wèi)星效城；痛緊挨偵北京嬸六環(huán)摟的昌慚平、贏懷柔弄、燕耽郊、壞大廠燈、香漫河、丙廊坊忌、固瞇安、翼涿州蔬等稱目為第搬二層藏次的辱衛(wèi)星兼城；上海級(jí)：以衛(wèi)蕩星城冤距離碰市區(qū)舅的距贊離劃招分圈豎層，猛寶山喚、嘉咳定、趴青浦燒、松懸江和籍閔行掛為第勇一圈容層的堵衛(wèi)星謀城，讀金山閣、奉晉賢、草臨港塞為第此二圈解層的丘衛(wèi)星唉城。北京鬼和上愁海的援第一巨圈層耕衛(wèi)星割城基曬本開(kāi)讀發(fā)完柳畢，長(zhǎng)外層穗還存畢在少陽(yáng)量機(jī)企會(huì)哈爾綢濱：未來(lái)16年內(nèi)胸，將包遠(yuǎn)景控發(fā)展思形成豪三大縫圈層生、“間一主湊五副刻”的療布局抗結(jié)構(gòu)餓，在姜阿城敲、雙媽城、閣賓縣爛、尚槳志、擁肇東驗(yàn)城區(qū)調(diào)基礎(chǔ)溝上進(jìn)展一步旁拓展釣形成五個(gè)已衛(wèi)星溫城。武漢堪：在“鳥(niǎo)十二蝦五”膏規(guī)劃爽中，或主城才區(qū)原書(shū)則上叮不過(guò)抱三環(huán)拉線，在6個(gè)遠(yuǎn)川城區(qū)朽各重格點(diǎn)建戒設(shè)一秒個(gè)“朽衛(wèi)星炒城”啞，重慶沈：規(guī)掙劃培勵(lì)育六只大衛(wèi)湊星城幟，以產(chǎn)弊業(yè)功拔能拓辛展為猜主的新江津狀、長(zhǎng)搶壽，包以文零化旅轟游功賽能拓扎展為警主的贏合川嚴(yán)、綦蚊江和弊南川級(jí)，以捷城市行功能狐拓展帽為主國(guó)的璧哄山。衛(wèi)星鍋城發(fā)應(yīng)展需兩要產(chǎn)果業(yè)帶瞞動(dòng)，賭能接站受大餃城市圖產(chǎn)業(yè)亭轉(zhuǎn)移晝的區(qū)腥域適粉合X煌X計(jì)釣入進(jìn)剩行整饒?bào)w開(kāi)吊發(fā)“臥津城”式衛(wèi)粘星城蓄不具就備發(fā)寇展?jié)撓剂Γa(chǎn)業(yè)暑是衛(wèi)妥星城蜂的造瞎血功脊能，野是人某口集自聚與愈經(jīng)濟(jì)婚發(fā)展巷的動(dòng)喝力大城棕市為給優(yōu)化潑功能蒙布局譽(yù)，改論善生分活環(huán)恰境，隨提升嚷城市梳品位塘，紛民紛退歷二進(jìn)耍三鑒于父城市所產(chǎn)業(yè)檢發(fā)展舒規(guī)劃揭，生決產(chǎn)要繭素資餅源較珍豐富跨的地脆區(qū)擁恒有更光多接版受產(chǎn)替業(yè)轉(zhuǎn)醒移的洪機(jī)會(huì)能夠卸接受盛大城騙市產(chǎn)幕業(yè)轉(zhuǎn)爺移的幼衛(wèi)星佳城鎮(zhèn)捧適合挑區(qū)域會(huì)開(kāi)發(fā)在發(fā)畝達(dá)地毯區(qū)，朵有高敢鐵經(jīng)序過(guò)且訪具有胖一定庭經(jīng)濟(jì)奪基礎(chǔ)霞和特塘殊資底源的死城鎮(zhèn)爪可進(jìn)達(dá)行新襯市鎮(zhèn)坊開(kāi)發(fā)如：嘉興許余新項(xiàng)鎮(zhèn)，全鎮(zhèn)79閥.9停8平方俊公里犬的土扮地上抵，坐介擁滬割杭高同速、藝乍嘉第蘇高席速、寄杭州并灣跨盈海大興橋高蜓速和豈在建陸的嘉砌紹快侍速通貓道以蠶及南巨北湖校大道澤，省裙級(jí)航治道?？猁}塘濤多處派交通師要道管。依托粒嘉興周高鐵定站點(diǎn)別，商示務(wù)區(qū)辦主要允規(guī)劃左商業(yè)觸核心拼區(qū)、腫創(chuàng)意擊產(chǎn)業(yè)眠區(qū)等楊，重游點(diǎn)發(fā)僵展現(xiàn)羅代物固流、吼房地?fù)癞a(chǎn)等鴨行業(yè)只。圍繞者高鐵泳嘉興央南站址商務(wù)晨區(qū)，嚇高起悄點(diǎn)推撒進(jìn)新斧市鎮(zhèn)谷建設(shè)勻。在具老備一鳳定經(jīng)撒濟(jì)基鹿礎(chǔ)的堤城鎮(zhèn)趙，由搖于高緩鐵的兇經(jīng)過(guò)胞，能謎夠帶略動(dòng)該剃區(qū)域旁的發(fā)婆展特殊咽資源樹(shù)，如悔溫泉?jiǎng)P、獨(dú)結(jié)特景往觀、似歷史貝文化開(kāi)、地仙理位鏈置“小窗戶型赴大空穩(wěn)間”椒的新隱市鎮(zhèn)伴開(kāi)發(fā)刑方向笛，通忠過(guò)創(chuàng)閑造公短共空盲間，汽如公橡園、壓文化測(cè)交流戚中心哨、演史藝中憂心等憤平臺(tái)失，創(chuàng)糟造屬馬于本柳社區(qū)雕的文匪化，斃形成拒生活紐奉歸屬喪感圍繞適軌道田交通銀站點(diǎn)越周邊葡進(jìn)行勵(lì)整體避開(kāi)發(fā)灘也是渣不錯(cuò)森的選參擇以唐豈鎮(zhèn)新批市鎮(zhèn)懶軌道盟交通尖二號(hào)馬線唐涌鎮(zhèn)站亭綜合瘡開(kāi)發(fā)戰(zhàn)項(xiàng)目寸為例簡(jiǎn)介所：浦東顛唐城殃，即聲唐鎮(zhèn)劣新市著鎮(zhèn)，地?fù)硖幤衷O(shè)東腹和地，仍將打翠造成佛張江跌功能辯區(qū)域躲的商宏務(wù)、嘆文化誤和商息務(wù)中許心，且浦東蹈的副牌城市械中心車和張?zhí)两咛劭萍记茍@區(qū)爛的生仔態(tài)城乳市花聽(tīng)園。塊軌晃道二腦號(hào)線茅唐鎮(zhèn)落站是脫浦東據(jù)唐城稻的地辨標(biāo)性領(lǐng)區(qū)域靜，集匙軌道省交通鎖站點(diǎn)各、停骨車場(chǎng)枝、交緣瑞通樞喚紐、旱商業(yè)會(huì)、辦階公等案功能錄于一借體的悼綜合娛開(kāi)發(fā)依項(xiàng)目蔥，該柜項(xiàng)目宰建成床后將悅充分梢凸現(xiàn)仆浦東奸唐城到的主賀題風(fēng)獅貌?；局分笜?biāo)用途鏟：辦魔公、熄商業(yè)蒙、公賽寓、渴地鐵井站建筑爹面積贈(zèng)：19憂68睜00平方倒米投資援近十芝億元期興建業(yè)十大彩項(xiàng)目衛(wèi)星易城/新市仿鎮(zhèn)的僚具體釀判斷宏標(biāo)準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn)泛一：每區(qū)位衛(wèi)星供城/新市久鎮(zhèn)的賀開(kāi)發(fā)財(cái)一般高選擇墨在城灘市外椅圍，逢能受疼大城傷市輻施射的傭區(qū)域臘適合貿(mào)建設(shè)勉衛(wèi)星蜂城或霧新市自鎮(zhèn)標(biāo)準(zhǔn)夠二：層交通奴規(guī)劃已有愁的交湖通條父件和轎未來(lái)糾交通緩規(guī)劃券是衡菜量是鑒否利粉于開(kāi)仔發(fā)建另設(shè)衛(wèi)悅星城/新市趣鎮(zhèn)的雹重要甩指標(biāo)襪，沒(méi)其有便錢(qián)捷交旱通與戒外界印連接輪，便建不能聞實(shí)現(xiàn)略發(fā)展刃，有悼效城嫁市化畝也無(wú)與從談夠起標(biāo)準(zhǔn)夢(mèng)三：助特殊蠻資源丈（如脾特色荷產(chǎn)業(yè)捎、旅惠游資陳源等毀）衛(wèi)星構(gòu)城/新市吩鎮(zhèn)的肉發(fā)展畢需要閉產(chǎn)業(yè)治支撐它，而材擁有努特殊破資源開(kāi)的衛(wèi)雜星城/新市尿鎮(zhèn)更匪有競(jìng)屈爭(zhēng)優(yōu)治勢(shì)，橋如利恩用農(nóng)張業(yè)資狀源、疾旅游巾資源兵做特規(guī)色開(kāi)退發(fā)標(biāo)準(zhǔn)霞四：棚征地偶和拆腐遷比政例/土地連價(jià)格夸和一奴手房芬關(guān)系建設(shè)米衛(wèi)星緊城/新市戲鎮(zhèn)會(huì)壺面臨憤舊村端改造緣瑞，征陷地拆種遷比拘例不推能過(guò)煙高，泄會(huì)影拍響開(kāi)蠻發(fā)成蜓本；跨選擇莫土地呆價(jià)格劣占一端手房蛋價(jià)格錄較低恥的區(qū)挎域3、旅農(nóng)游度遺假區(qū)擊：鎖定護(hù)一二焰線城能市、焦發(fā)達(dá)繞地區(qū)請(qǐng)的三耗四線紹城市真的高晃端人涂群為岡目標(biāo)炭客戶中國(guó)億萬(wàn)富豪調(diào)查報(bào)告排名前十（2009）名次地區(qū)富豪人數(shù)富豪人數(shù)較多的城市1浙江330溫州、紹興、杭州2廣東197佛山、東莞、廣州3江蘇165無(wú)錫、南通、蘇州4山東96威海、煙臺(tái)、青島5福建93泉州、福州、晉江6上海58-7四川55成都、德陽(yáng)、內(nèi)江8遼寧53大連、鞍山、沈陽(yáng)9河北51唐山、邢臺(tái)、保定10北京50-就省推而言，浙寧江、譯廣東津、江款蘇、獲山東蒸在我鑄國(guó)屬鼠于發(fā)嶼達(dá)地怎區(qū)論城魔市而解言，深抓圳、品廣州主、上勵(lì)海、亂大連咱、北疼京、易杭州勞、溫社州都住屬于限我國(guó)垮發(fā)達(dá)更城市作為左度假蠟新區(qū)，需繞要有悅高端威客戶捕的支治撐，雞因此擠可以賽在這請(qǐng)些省鴿市范嗎圍尋握找最敏佳選它址依托匪發(fā)達(dá)匆城市壟群的禁龐大列市場(chǎng)剖客群目前壞我國(guó)勵(lì)的發(fā)妨達(dá)城蠅市群窄主要涂有長(zhǎng)乎三角勻城市課群、塵珠三將角城趟市群華、京消津冀艦城市君群休閑畜度假圣旅游拒市場(chǎng)阻主要規(guī)依賴蟻周邊猾客群餃，發(fā)評(píng)達(dá)城負(fù)市群采所在精區(qū)域?qū)幦丝诜思懈咔揖咦趥湎麛U(kuò)費(fèi)能袖力，專發(fā)達(dá)擴(kuò)城市曉群里襖大企脾業(yè)集任團(tuán)也賢較多燃，兼拖具個(gè)診人和替商務(wù)體客流先資源XX園做度船假新蒸區(qū)可視依托倦類似林發(fā)達(dá)喬城市繪群形芝成的吉龐大分市場(chǎng)換客群拆進(jìn)行刺差異罩化開(kāi)沈發(fā)黑龍江吉林內(nèi)蒙古新疆寧夏山西河北甘肅山東n浙江福建云南四川貴州湖南江西安徽河南湖北海南西藏青海臺(tái)灣陜西遼寧重慶江蘇長(zhǎng)三角城市群包括16個(gè)城市：上海、杭州、南京、嘉興、湖州、寧陵、紹興、舟山、臺(tái)州、蘇州、無(wú)錫等，總面積約10.95萬(wàn)平方公里。京津冀城市群以北京為中心包括北京、天津、河北的唐山、廊坊、保定、秦皇島張家口、承德、滄州等城市，總面積約18.5萬(wàn)平方公里。珠三角城市群包括廣州、深圳、珠海、佛山、中山、惠州、東莞等14個(gè)縣，總面積約5.5萬(wàn)平方公里。依托適現(xiàn)有臘的大壩型旅奴游度醉假區(qū)我國(guó)現(xiàn)有的大型旅游度假區(qū)城市度假區(qū)名稱上海橫沙島旅游度假區(qū)武夷山武夷山風(fēng)景名勝區(qū)湄州湄州島國(guó)家旅游度假區(qū)廣州南湖旅游度假區(qū)北海北海銀灘旅游區(qū)三亞亞龍灣國(guó)家旅游度假區(qū)無(wú)錫太湖黿頭渚風(fēng)景區(qū)蘇州太湖國(guó)家旅游度假區(qū)大連金石灘國(guó)家旅游度假區(qū)青島石老人國(guó)家旅游度假區(qū)昆明滇池國(guó)家旅游度假區(qū)杭州之江國(guó)家旅游度假區(qū)結(jié)合優(yōu)XX敘自身罷旅游板產(chǎn)品把特色愁，在牙國(guó)家排現(xiàn)有祥大型茅旅游戚度假字區(qū)附很近尋辱找度貝假新扒區(qū)開(kāi)頭發(fā)機(jī)京會(huì)XX缺的產(chǎn)草品與殺大型慰旅游妄度假扯區(qū)已假有的遵產(chǎn)品王形成產(chǎn)品懶組合，差引異化荒吸引瞇目標(biāo)嫩客戶XX旅游地產(chǎn)項(xiàng)目

日照XX世界村泰山環(huán)山帶大型文化旅游項(xiàng)目XX山海灣……依托同優(yōu)質(zhì)略旅游漸資源經(jīng)開(kāi)發(fā),同時(shí)蒼考慮憂XX勸的勢(shì)囑力范裂圍黑龍江吉林內(nèi)蒙古新疆寧夏山西河北甘肅山東n浙江福建云南四川貴州湖南江西安徽河南湖北海南西藏青海臺(tái)灣陜西遼寧重慶江蘇優(yōu)質(zhì)旅游資源自然旅游資源江、河、湖、海、山麓、島嶼、椰林、沙灘、奇石、溫泉、田園人文旅游資源歷史古跡、文化傳說(shuō)等社會(huì)旅游資源古風(fēng)，民俗、人際關(guān)系和各類建設(shè)風(fēng)貌及發(fā)展成就等XX樓地產(chǎn)唉以山痕東（遺濟(jì)南秀、煙隨臺(tái)、練臨沂方、泰大安）違為根祝據(jù)地狗，先查后拓砌展至警重慶輔、太頃原、懲天津湯、北榨京、皇西安饒、合供肥、費(fèi)長(zhǎng)沙甜、成品都、饞沈陽(yáng)