深圳策略顧問部案例：廣州白云萬達廣場

案例：廣州白云萬達廣場案例相似點同樣位于國內(nèi)一線城市同樣處于開發(fā)中的城市副中心核心地帶均具備地鐵、公交等多樣性便捷交通條件同樣是一線品牌企業(yè)開發(fā)，并期望打造成旗下標桿項目同樣是大規(guī)模的綜合性物業(yè)群開發(fā)的時間節(jié)點較近廣州·白云·萬達廣場深圳·龍崗·南聯(lián)項目廣州白云萬達廣場基本數(shù)據(jù)總用地面積12.64萬平米總建筑面積39.2萬平米產(chǎn)品規(guī)劃項目由大型商業(yè)、甲級高檔寫字樓、寫字樓、五星級酒店、精品名店、室外步行街以及地下車庫設(shè)備用房組成其中零售商業(yè)面積22.4萬平米主力商家萬千百貨、萬達影城、沃爾瑪、國美電器、大歌星KTV、大玩家、奇樂兒、大椰豐飯投資總額50億元開業(yè)時間2010年12月白云萬達簡介白云萬達廣場是萬達集團的第一個A級旗艦店，也是萬達集團進駐華南地區(qū)的一個全新的多功能城市綜合體白云萬達區(qū)位條件項目位于白云新城南部商業(yè)中心地帶，處于廣州新興的城市副中心上下九商圈天河商圈白云新城廣州舊白云機場2.25平方公里的土地規(guī)劃建成為白云區(qū)的中心、廣州的都市副中心。根據(jù)規(guī)劃，白云新城的定位是云山西麓的宜居新城，以商貿(mào)區(qū)開發(fā)建設(shè)為主，劃分商貿(mào)辦公、娛樂休閑、商業(yè)金融和體育運動等項目。萬達廣場所在的區(qū)域是“白云新城”的中心。3分鐘到流花汽車站和廣州火車站，5分鐘到廣園汽車客運站，22條公交線路和3條機場快線停靠項目，地鐵2號線延長線直達項目。廣州主要商圈分布白云新城規(guī)劃本項目本項目B區(qū)A區(qū)D區(qū)C區(qū)集大型商業(yè)、甲級高檔寫字樓、寫字樓、五星級酒店、精品名店、室外步行街以及地下車庫于一體，各區(qū)功能相對獨立，且將地塊內(nèi)最好的位置用于布置大型商業(yè)，其它物業(yè)圍繞大型商業(yè)布局白云萬達規(guī)劃布局A區(qū)：甲級高檔寫字樓和五星級酒店B區(qū)：大型購物中心C區(qū)：公寓式寫字樓和時尚商務(wù)酒店D區(qū)：待建零售商業(yè)面積22.4萬平米，占總建筑面積的57%，其中大型集中式商業(yè)面積達17.4萬平米物業(yè)類型面積（平米）面積占比總用地面積12.64萬—總建筑面積39.2萬—按地上地下區(qū)分地上26.4萬67%地下12.8萬33%按物業(yè)類型區(qū)分零售商業(yè)22.4萬57%集中商業(yè)17.4萬44%室外步行街2.1萬5%精品名店2.9萬7%甲級寫字樓4.6萬12%公寓式寫字樓7萬18%酒店5.25萬13%白云萬達指標分配注：以上面積數(shù)據(jù)包含地下面積在內(nèi)。集中商業(yè)動線規(guī)劃主力店分布區(qū)主力店分布區(qū)LIL2室外步行街室內(nèi)步行街室內(nèi)步行街主力店沿城市干道一字排開，其外半包圍一條室內(nèi)步行街，然后再套一條室外步行街動線筆直，并未成弧形狀，只在轉(zhuǎn)角處設(shè)置中庭過渡室內(nèi)步行街有3層，室外步行街有2層，但只在一樓有門面，采用一樓帶二樓的形式集中商業(yè)業(yè)態(tài)布局樓層主力店步行街鋪L6百貨——L5百貨、影院上空、大型餐飲——L4百貨、影院、大型餐飲——L3百貨、影院大堂、大型餐飲餐飲美食街L2百貨、電器、KTV流行服飾、品牌餐飲、特色配套店等L1百貨、電玩流行服飾、品牌餐飲、時尚數(shù)碼、珠寶首飾等地下一樓一半為停車場，一半為沃爾瑪超市地下二樓全部為停車場每一層都有主力店分布，三層以上全部為大型主力店室內(nèi)步行街一、二樓以服飾零售為主，三樓為餐飲美食街，三層以上不設(shè)步行街鋪集中商業(yè)業(yè)態(tài)配比通過對比分析主力店、餐飲、零售/休閑娛樂的店鋪數(shù)量，主力店占商場總店鋪數(shù)量的6%，餐飲占總店鋪數(shù)量的37%，零售/休閑娛樂占總店鋪數(shù)量的57%。值得一提的是，餐飲類在萬達廣場經(jīng)營類別中有著很重要的地位，通過實地考察，餐飲類在萬達廣場中經(jīng)營的很成功，且給項目帶來大量的人流。服飾零售占有超過半數(shù)的比例，但餐飲類占有重要的地位，將三樓整條步行街設(shè)置為美食街，給項目帶來大量人流萬千百貨：中國一流的連鎖百貨，招進了眾多國內(nèi)外一流品牌。沃爾瑪：世界第一大零售集團，廣州第一家沃爾瑪購物廣場。國美電器：全國最大的家電零售企業(yè)。萬達影城：中國規(guī)模最大的電影院線，且擁有廣州最大的IMAX影廳和最豪華的VIP包房。大歌星KTV：全國首家配備頂級進口數(shù)字化音響設(shè)備的連鎖KTV。大玩家娛樂場：則是國內(nèi)高檔電子娛樂連鎖品牌，是白云區(qū)首家大型電玩娛樂場。大椰豐飯：知名的海南菜館。奇樂兒：大型特色主題游樂園，多種新型游樂設(shè)施，一應(yīng)俱全。白云萬達主力商家白云萬達引入了多達8家大型品牌主力店，全面帶動新區(qū)商業(yè)崛起白云萬達特色吸引物耗資1億元制作了面積達1600平米的商業(yè)天幕，將會為整條商業(yè)街帶來富于夢幻色彩和時尚品味的聲光組合，成為一座吸引人潮的國際級奇觀廣場外墻設(shè)置了兩塊面積均超過100平米的巨型LED屏幕，營造出獨具特色的購物休閑空間引入了廣州最大的IMAX電影城一三期項目形成了一定的定位差異偉華中心希爾頓中心沙田中心沙田廣場好運中心連城廣場東鐵線路新城市廣場三期新城市廣場一期新城市廣場二期一期商業(yè)主要以大陸游客為主要對象，業(yè)態(tài)相對高端三期商業(yè)主要以周邊居民為主要對象，業(yè)態(tài)趨近生活通過二樓的通道及三樓的平臺將周邊住宅相連偉華中心希爾頓中心沙田中心沙田廣場好運中心連城廣場東鐵線路新城市廣場三期新城市廣場一期新城市廣場二期三期商業(yè)主要以家庭的衣、食等為主而靠近地鐵站口的一期商業(yè)則逐漸面向大陸游客一期貼商業(yè)編調(diào)整升原來膨的生浴活類壩業(yè)態(tài)霞，增瀉大娛網(wǎng)樂及而電子漠零售吼類比刃例增設(shè)本史諾龜比戶知外游半樂場霜等參鼓與性邪兒童今設(shè)施啟示戰(zhàn)略掛：在城依市新區(qū)替開發(fā)裁大型鏟商業(yè)朵項目斃，在仇開發(fā)認初期拌要引竭入目譜的地舌型的孝主力躍店，份擴大繩項目漁的輻送射范很圍商業(yè)奴要分憲多期首開發(fā)緣瑞，同譽時項鮮目內(nèi)攻的商積業(yè)自叼身也枯要形嗎成一茶定的村定位激差異它，充陰分發(fā)著揮各梢自的污優(yōu)勢酒店過及寫趙字樓咽等適撥當安繼排在淋中后扎期開發(fā)策略：通過乖連廊栽及屋度頂花貢園將右周邊休住宅尿相連昨，增石加住鼻宅與盟商業(yè)穿的互攔動性較，從疫而增唉加商性業(yè)的艦價值設(shè)置默可以罷吸引丑一定飲